物业经营管理工作汇报

推荐第1篇：经营管理工作汇报

雄县供电公司经营管理工作汇报

2010年，在保定供电公司正确领导和大力支持下，雄县供电公司树立科学发展观，推进两个转变，加强企业精益管理，推进标准化建设，企业呈现出健康、快速、和谐发展的大好形势，各项工作都取得了较好成绩，公司在“一强三优”现代公司建设的道路上又迈出了重要而坚实的一步。现将我公司经营管理工作情况汇报如下：

一、财务部分

1、雄县供电公司财务资产状况：截止到2010年12月31日，资产总额为216284378.35元,负债总额为54461715.80元,所有者权益为161822662.55元，资产负债率为25.18%;经营售电量为914346.20兆瓦时，主营业务收入为505373256.60元,利润总额完成668.82万元。

2、截止到2010年12月31日，我公司货币资金余额为32401474.82元，其中农业银行存款为16759836.48万元，中国银行存款为12000156.19万元，联社存款为3374520.70万元，建行存款为266776.02元，库存现金为185.43元。

3、截止到2010年12月31日，我公司应收账款余额为-341469.08元，应收账款账面为负数主要原因是应收电费中包含少量预收电费，预付账款为49862.49元，其他应收款为11335015.28元，其中：一年以内的业务往来为9796172.76元；五年以上的长期应收款为1538842.52元，形成原因是上世纪90年代，当地政府部门对我单位的借款，长期以来，我单位对这些借款努力催收，但由于时间太长，且当时手续不太完善、当事人大都不在岗位，回收困难很大，我们准备联系税务机关对其做坏账处理。

4、我公司对外投资一户，为保定旺龙培训中心，该公

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司为集体企业，投资金额为65万元，投资年份1999年，历年无分红，建议回收该投资。

5、截止到2010年12月31日，我公司存货为1955552.21元，主要是存放于我公司库房的变压器、电缆等用于抢修的原材料（财务账与附表6的差额主要是附表6库存包括低压维护费库存4498670.03元 ）。

6、我公司房产24处，建筑面积34767平米；土地24处，共计152084平米。房产、土地权属无争议、无抵押。房产、土地情况详见附表7。

7、我公司经资产清查后，不存在有账无物资产，见2010年农电资产清查表及设备台帐（附表8）。

8、我公司无长期借款。

9、截止2010年末，我公司应付账款年末为21344720元，主要包括应付物资款、应付工程款，账龄都在一年以内；预收账款为8742069.37元，主要是农排和大工业预收电费；其他应付款11182866.62元，主要包括工程材料质保金5840752.77元，工程安全保证金1900000元，职教经费688078.22元，保定市公司拨款4009491元，无五年以上的长期应付款，4年长期应付款为城网质保金45680.90元，由于我公司未能与客户取得联系，尚未支付；应付职工薪酬3043424.41元，为以前年度形成的工资余额；应交税费-2136784.26元，主要包括增值税-3915402.30元，（我公司12月份留抵进项税3915402.30元）所得税815827.43元，见附表10-14。

10、我公司为容城供电有限责任公司担保三起，共计担保资金20000000元，详情见附表15。我公司资产无抵押、无质押。未决诉讼三起，因我公司不能预计未决诉讼结果，所以未纳入或有负债，详情见附表18。

11、我公司无账外及代维护资产（附表19）。原因是在第一次农网改造期间，由于当时集体资产已无接收价值，且村委会不愿意将集体资产划归我公司，我公司农网改造力度非常大，且未接收代维护资产。

12、我公司近年来经营形势较好，连年盈利，无潜亏挂账情况，无虚列收入、应计未计成本费用、欠缴“三险一金”等情况（附表20）。

13、我公司未接到地方补贴（附表21）。

14、我公司无账外及盘盈资产（附表22）。

二、人资管理工作

1、历史沿革。1961年涿、雄两县析置后，成立雄县电力管理所，隶属于轻工局。1963年电力管理所隶属雄县农机电力局。1970年隶属县革委农林水电服务站。1974年隶属县水电局。1980年水电分设后，水电所改为雄县电力局。1998年农电体制改革后，河北省政府与河北省电力公司签署委托代管协议，电力局改为供电有限责任公司，由保定电力集团代管。

2、劳动用工情况。我公司主业和2个多经企业均与各类用工人员签署劳动合同，使用劳务派遣用工的均与派遣公司签署劳动派遣协议。

3、薪酬情况。2008年购电量7.29亿千瓦时，经营售电量6.81亿千瓦时，资产总额19974万元，利润总额1007万元；2009年购电量8.44亿千瓦时，经营售电量8.06亿千瓦时，资产总额20732万元，利润总额1019万元；2010年购电量10.05亿千瓦时，经营售电量9.14亿千瓦时，资产总额21628万元，利润总额669万元；预计2011年资产总额22000万元，利润总额680万元。全民工工资全部从主业列支。2010年6月根据《关于印发规范县供电企业人力资源管理工作相关意见的通知》

(冀电人资[2009]38号)和《河北省南部电网趸售县供电企业基本工资制度改革的方案》（冀电人资[2009]15号）等文件要求，我公司完成了基本工资制度改革工作。目前已稳定过度。按照我公司2010年原全民身份职工薪酬情况，分以下几方面层进行说明：

（1）、企业负责人薪酬。2010年省、市公司下达的企业负责人薪酬共135.79万元，全部从主业列支。

（2）、主业一般职工薪酬。2010年省、市公司下达的主业一般职工工资总额2522万元,共完成工资总额2522万元；主业中层干部发放596.3万元，平均工资8.2万元；一般职工发放1925.69万元，平均工资5.6万元，全部从主业列支。

4、社会保险情况

（1）、执行的政策性文件

养老保险：冀政[2006]67号 河北省人民政府关于完善企业职工基本养老保险制度实施意见的通知；

医疗保险：保市府[2001]25号 城镇职工基本医疗保险实施方案（试行）；

失业保险：冀政办字[2010]151号 河北省政府办公厅关于推进失业保险市级统筹有关问题的通知；

企业年金：冀劳社[2005]3号 河北省劳动和社会保障厅关于贯彻《河北省企业年金实施意见》有关问题的通知；

住房公积金：冀建法[2007]432号 关于印发河北省住房公积金归集提取管理办法（试行）的通知；

工伤保险：保劳社办[2004]51号 关于转发《河北省劳动和社会保障厅、财政厅、卫生厅、安全生产监督管理局的通知》的通知；

生育保险：雄政办[2008]21号 雄县城镇职工生育保险暂行办法；

2、离退休人数

截止到2010年12月31日离退休人数为96人,为2名离休人员补发一个月工资共计3704元。

三、农电管理工作

1、我公司2010年应收电费631594283.7元，实收电费632886021.75元，期末应收账款余额为-341469.08元,主要原因是应收账款中包含少量预收电费。

2、我公司期末固定资产合计为162099236.18元。

四、经法部分

1、我公司企业营业执照有1个，企业名称为雄县供电有限责任公司。已经办理了企业国有资产产权登记证。

2、雄县供电有限责任公司企业法人营业执照注册号为130638000001454；注册资本为1969万元；法定代表人原为陆宝义后变更为薛恒友；住所地：雄县将台路北段路东。

公司经营范围：电力供应及设计安装、维修、高低压电料批发、零售；用户电力资产有偿服务。（法律、行政法规规定需经专项许可或需经审批的未经许可或审批不得经营）。

3、公司企业经济性质为有限责任公司，股东名称为保定供电公司和雄县供电公司，出资比例：保定供电公司256万元,占13%;雄县供电公司出资1713万元,占87%。

4、我公司现有3起民事诉讼案件正在办理中，其中：

（1）、交通人身损害赔偿案件，对方当事人：李庆军，受理法院为雄县人民法院民事三庭；2010年12月10日雄县人民法院对此案判决如下：第一被告太平洋保险保定支公司在交强险项下赔偿原告李庆军医疗费、护理费、交通费、住宿费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金、被抚养人生活费等等共计232846.92元。第二被告雄县供电公司赔偿原告后续治

疗费80000元，扣除垫付款103521.39元，原告再返还被告款23521.39元。2010年12月5日保险公司向保定市中级人民法院提出上诉。

（2）、欠缴电费纠纷案件，对方当事人：雄县玉源麦芽糖食品有限公司，受理法院为雄县人民法院民事二庭；2010年8月24日，雄县人民法院判决被告雄县玉源麦芽糖食品有限责任公司十日内给付我公司电费389473.72元。由于对方无力偿还欠款，我公司申请财产保全，查封了被389473.72元的财产。

（3）、交通事故伤害赔偿案，对方当事人：文杰、辛春燕，受理法院为雄县人民法院民事三庭；2010年12月13日雄县人民法院判决我公司赔付原告医疗费、交通费、死亡赔偿金、丧葬费共计74187.7元，赔偿原告精神损害抚慰金20000元，以上共计94187.7元。我公司于2010年12月27日向保定市中级人民法院提出上诉，认为按产权归属我公司应不承担任何责任请求法院驳回原判。

5、我公司设有2个多经企业：保定恒远电器设备厂和雄县电力工程队，均为独立法人，性质为国有独资公司。

通过本次调研，我们对经营管理工作进行了一项全面的梳理与自查，我们认识到公司的经营管理工作与精益化管理的要求还有一定距离。在今后的工作中我们将改进不足，大力抓好经营管理工作，提高人财物集约化、精益化管理，为建设“一强三优”现代公司而努力奋斗。

二○一一年二月十五日

推荐第2篇：经营管理工作汇报

经营管理工作汇报

各位领导：

首先我代表班子成员和全体员工欢迎各位领导来检查指导工作,下面，我将的基本概况及1-7月份在为铁路运输提供保障、铁路专网收入清算、开展“两标”整治及实行三级管理机构改革等方面的情况向公司领导做以下汇报。

一、概况

自成立后，在总部、省分公司的正确领导下，一班人带领全体员工，发扬“吃苦、创业、团结、奉献”的精神，不等不靠，按照业务工作“提高服务质量、确保运输安全、巩固既有市场、牵引铁路需求”的总体要求，紧紧抓住铁路跨越式发展和信息化建设的机遇，从强化基础管理入手，以提高设备质量为突破口，以全面提升服务水平，增加清算收入为目标，奋力拼搏，促使各项工作步入了良性发展的轨道。

二、强化管理、狠抓落实，确保大通道畅通，安全生产有序可控

安全是各项工作发展和经济效益增长的重要保证，也是为用户提供优质服务的重要体现。因此，我们下大力气坚持不懈地抓好各项安全工作，坚决落实各项规章制度和标准化作业。

一是按照“逐级负责、规范管理”的原则，进一步明确

1 和完善了、车间、班组各级安全管理机制。狠抓岗位负责、主管负责、分工负责的落实，实现了安全生产工作的有序可控和基本稳定，同时在吸取原有制度精华的基础上，各相关部门相继修订完善下发了绩效考核办法、班组双达标考核办法、大通道维护管理办法、责任包保办法、财务管理办法、汽车管理办法、人身劳动安全管理办法等等。这些管理制度的完善，有效地改进了管理方式的转变，促进了管理工作有章可循、有章可查，达到了规范、约束、促进的目的。

二是加强各业务部门管理职能作用的发挥，不折不扣的落实各项大通道安全措施。牢固树立“大通道安全无小事”思想，把大通道安全放在各项工作的首位，全面落实《中国分公司大通道安全管理办法》的各项规定，特别针对武二线、青线、平光缆等危及大通道安全的重点施工，采取积极有效的防范措施，针对特殊情况采取特殊的形式和手段进行严盯死守，做到了领导高度重视、各级安全责任意识和措施到位，各项安全防范措施超前并落实。相继组织技术部、安全室、人劳部等部门定期和不定期地深入到各车间、班组进行检查，及时解决安全生产中存在的问题。针对武二线施工和天线平改立施工及平光缆安全实际，强化光电缆径路的巡视与检查，同时加强了安全关键点的卡控盯防，严格规范了施工前、施工中、施工后的安全盯守防护措施，积极加强对沿线周边农村的宣传，印发各种宣传材料、标语，设立警示牌，为确保大通道安全起到了积极有效的作用。上半年，因管内1300公里光电缆线路周围施工频繁，特别是各种突发性施工 2 对管内光电缆安全构成严重威胁，造成大通道中断事故时有发生。为深刻吸取事故教训，我们对安全管理、措施落实等方面存在的问题进行认真研究和探讨，及时制定了《关于建立每天两次汇报制度的紧急通知》，要求各工区工长每天早8：00、晚17：50向车间汇报当天巡线人员的巡视区段及线路情况，各车间主任每天两次向调度汇报车间管内施工单位、施工时间及期限、所采取的确保光电缆安全的防范措施等，畅通了信息渠道，使对管内线路周围每天的施工情况做到了心中有数；根据实际，重新划分了领导及各部室包保区域，成立了大通道安全督导检查组，制定印发了《关于确保大通道畅通、迅速扭转安全被动局面的紧急通知》和《关于加强各级安全包保责任制落实的通知》，要求班子成员每月深入车间检查督导不少于20天，部门负责人、车间主任不少于15天，各部室工作人员不少于7天。在包保期内，实行考核负责制，对检查督导不力，发生大通道中断的包保车间领导，发生大通道中断一次，在交班会上做检查，中断第二次向省分公司写出请求处分报告；包保部门负责人由于检查督导不力，发生大通道中断一次，与车间党政负责人同考核，发生第二次中断予以免职，另行分配工作；对机关包保干部将给予下岗三个月的处分，发生第二次中断时调离机关。此举极大增强了各级干部的责任意识、危机意识，形成了上下、干部员工共保安全的良好氛围，取得了显著效果。6月28日至今，实现大通道无中断。

三是明确工作重点，组织设备整治，相继完成各项重点 3 工作20余项。其中：

1.组织完成了节前设备安全大检查及春季设备大检查，对管内近1300kM的线路，92个车站的电源设备，接入网设备，通话柱进行了全面检查整治，共查出设备缺点450余件并全部克服；

2.根据铁路局的要求，按时完成管内21个站段及路局、分局可视电会系统的安装、调测、开通任务，受到路局领导的好评；

3.完成了天线16个车站电力远动及视频监控系统的安装开通任务；

4.按照公司总部和省分公司的安排部署，在时间紧、任务重的情况下，克服重重困难，精心组织，抽调20余名技术骨干连续奋战10昼夜，优质、高效地完成了铁路局行车调度指挥系统搬迁任务。新增2M电路43条，音频电路113条、移设安装电话441台、开通数字调度系统设备4套、搬迁调度台35个，为路局机构改革的顺利实施提供了有力的保障；

5.配合完成包线干段26个车站数调系统的正式开通，并积极做好技术培训及设备维护工作；

6.配合完成挺进、赵家窑、石板沟车站关站线路割接任务，保证了调度及闭塞电话的正常使用；

7.根据铁路部门要求，开通了西一信号楼、二信号楼枢

4 纽行调电话，并为夏管营、许家台、桑园子、东四个站安装了信号报警电话；

8.安装开通颖川堡车站、颖川堡列检所、西站调度楼、西到达列检所车号自动识别系统；

9.完成了铁路局调度系统整合搬迁任务。共迁移电调台10个，行调台19个，开通调试DMIS 2M电路43条，倒接1条，割接红外线通道90条，安装红调直通电话31部，电调直通电话5部，迁移干线调度台7部；

10.完成了武线天祝、石门河、安家河三个车站的站改工程施工任务；

11.配合完成铁路局新增红外线系统及5T系统的施工任务；

12.配合完成平光缆六盘山至隆德光缆迁改工作，迁移光缆4公里；

13.配合武二线施工区段光电缆迁改防护工作，迁移光电缆约5公里；

14.针对管内线路周围因二线施工造成地貌变化较大的实际，于3月份成立了光电缆径路探测组，积极进行光电缆线路探测和径路图绘制工作。截止6月31日，已探测光电缆径路1180公里。目前此项工作正在进行中，预计9月底完工。

四是加强员工应急抢险意识，确保应急设备正常运用。

5 坚持每月进行一次应急演练，同时积极参与铁路局及省分公司组织的应急演练，截止6月30日，自行组织演练6次，参加上级单位组织的演练3次，每次演练相关人员均能快速出动，及时接通，正常汇报，达到了预期的目的。尤其今年4月25日、6月30日在参加省分公司和铁路局组织的两次应急抢险演练，以及在3月20日新线安家河至打柴沟间车辆溜逸事故抢险工作中，应急抢险队伍组织出动快，接通电话时间短，通话效果良好，传输图像清晰，得到了铁路部门领导及省分公司的好评。

二、主动入位，超前服务，确保铁路清算收入稳中有升 面对铁路各站段相继撤并和分局撤消后，严重影响清算收入的严峻形势，一班人及时统一思想，深刻认识到只有深入挖掘自身潜力抓好清算工作，才能确保铁路市场收入目标的完成。针对这种情况，自我加压，迅速采取有利措施，在挖潜提效上下功夫，取得了明显的效果，有效地促进了由单纯维护型向服务经营型转变。今年1—6月份共完成铁路清算收入3973.21万元，其中专用设备1734.23万元，共线电路105.95万元，专线电路1549.27万元，电话433.53万元，电报25.88万元，会议126.36万元。完成全年计划的50.48%，完成2005年1—6月推进计划的102.3%，超额完成98万元。

（一）、认真核查，强化基础，做好铁路清算业务统计工作。铁路运输业务量统计工作是一项繁琐复杂，艰巨而又

6 重要的任务，其准确与否，以及质量的高低直接关系到专网市场的收入，关系到铁路客户对的信任程度，为了确保清算收入不漏收，首先从规范管理入手，在去年整章建制，全面建立基础管理的基础上，紧紧盯住电路、设备、电话等重点清算项目进行挖潜。组织各车间集中人力对所有电路、设备、电话的运用情况逐台、逐条地进行排查，把排查结果与原有台帐进行对照，做到拾遗补缺。特别值得一提的是铁路分局于今年3月份宣布撤消、部分站段也相继撤并，办公电话清算收入下降的情况下，我1至6月份铁路清算收入仍呈现了逐月增加的良好态势，这与我们及时做好铁路清算业务统计工作是密不可分的。一是1月份我完成了铁路局23个站点的可视会议系统及天线16个站视频监控系统，电会、电路收入每月分别增加了约6万元；二是2月份开通了至干塘段数调系统，每月增加电路设备清算收入约20万元；三是三月份将原武威、银川、分局的调度系统搬迁到铁路局，每月增加电路及设备清算收入约10万元；四是其他铁路信息化建设新增的电路及设备每月增加清算收入约2万元。其次从提高清算人员素质入手，采取办班学习、系统培训等方式提高清算人员的综合素质。组织清算人员集中学习《清算管理办法》等相关文件，要求清算人员做到吃透文件精神，明确清算标准，掌握清算方法；再次是从充实清算骨干入手，选拔了一批营销意识强，业务素质好，服务热情高的清算骨干，

7 充实到清算队伍中来。

（二）积极走访，加强沟通，用主动服务来巩固既有市场。

铁路实施机构改革后，各站段党政领导岗位变动较大，以前建立起来的关系网也相应被打破，严重影响了清算签认工作的顺利进行。为此，一班人审时度势，于今年6月分三个组，分别走访了、天水、白银三个地区的28个铁路站段和局检法两院的党政领导及主管领导共计70余人，并就原分局下达的费用定额标准、使用管理、铁路运输生产保障、服务收缴等事宜交换了意见。同时，针对走访中用户反映出来的电话线凌乱、设施设置不规范等问题，进行现场办公，对用户反映的情况进行一一落实和解决，受到了用户好评。此次走访活动，进一步加强了与铁路各单位领导的交流沟通，达到了相互了解、增进感情的目的。

三、突出重点、严格标准，“两标”整治工作按计划推进

“两标”建设是为进一步提高网络运行质量，更好地为铁路运输提供优质服务的重要保证，根据总部《关于开展标准化机房与标准化线路区段工作的通知》精神，我们及时制定了《标准化机房及标准化线路区段整治三年计划》。为使整治工作取得实效，成立了由总经理、党委书记任组长的标准化整治工作领导小组及机房、线路、规章制度、设备五个专

8 项整治组，组织协调好“两标”整治中的各项工作。

按推进计划，2004年整治线路376公里，完成推进计划的100%，建成一类标准化机械室1个（调度机械室）、二类标准化机械室2个（西传输室、会议机械室）、四类标准化机械室43个，完成推进计划的100%。

2005年计划整治线路478公里，建四类标准化机械室31个。截止6月31日，已整治线路349公里，完成全年计划的73%，其中新补标桩3048个、移设标桩300个、旧标石油饰喷字3490个，径路培土80.7公里、通话柱油饰喷字37个、设立警示牌514块、清理整治人孔、手孔井180个、增补被盗电缆井盖20个、桥涵水泥包封8处。已建成四类标准化机械室25个，完成全年计划的81%，其中新增温湿度计31个、地沟整治236米、整治机房地沟盖板104平方米；更换灭火器62个、加装窗帘46付、更换和新增设备标签1万余张、并建立了机房的安全制度、电路纪律、卫生制度、相应的故障处理及业务操作流程等各种上墙制度155块。

2006年计划整治线路413公里，建四类标准化机械室21个。

通过“两标”整治，管内光电缆线路、机房设备环境得到了有效改善，其安全性、可靠性增强，为设备的良好运用及大通道畅通奠定了坚实的基础。

四、加强员工培训，提高队伍素质，优质服务铁路

9 员工业务素质的高低，直接影响为铁路运输服务质量的高低，因此，我们始终把员工培训工作作为提升员工综合素质的一项重要内容，采取“自培、自学、送培、外派”相结合的原则，有针对性地进行新技术、新业务的培训，主要做了以下四方面的工作：

第一，1-6月份，先后举办工班长、光电缆径路探测仪使用、光缆接续培训班4期，培训员工75人次；外派参加总部及设备厂家业务培训9人，参加大专院校函授学习19人，参加大中专院校脱产培训54人（已于7月全部毕业上岗）。培训员工在各自的岗位上发挥了骨干作用，促进了员工业务技能的整体提高。

第二，配合省通管局、省分公司人劳部，组织全各工种的员工完成了通管局的理论、实作考试，进行了技能鉴定。

第三，组织员工进行了技术比武活动。6月份，选拔推荐一批业务骨干参加了省分公司组织的第一届青工岗位技能大赛活动。其中3名员工在无线列调故障处理、光缆接续项目中分别取得了第

一、第三和第四名的优异成绩，并代表省分公司参加了总部的技术比武活动。

第四，组织员工认真学习《维规》。根据总部和省公司的要求以及实际工作的需要，3月至5月，组织员工再次加强对新《维规》的学习，要求班组每月集中学习不少于4小时，车间每月进行一次考试。各种培训与考试有效促进了员

10 工学习业务的自觉性。

五、深化改革，优化机制，增强核心竞争力

根据总部《关于加强业务工作的通知》和省分公司4.27铁业改革电视电话会议精神，结合的实际情况，实行—车间—工区三级管理体制，按照有利于提高工作效率、有利于提高反映速度、有利于加强对一线的管理、有利于加强成本控制的原则，对生产经营机构进行了相关的调整撤并。共撤销段3个、撤消车间5个，整合为6个车间；合并班组12个，由原47个整合为35个；同时对电报、电话所进行整合。在、西设立电报所，陇西、天水、白银保留电报所略号及终端设备，人员由当地通缆工区管理。设立电话所，其他电话所全部撤消。

通过1—6月份的工作，尤其是实行—车间—工区三级管理体制以来，我们的工作取得了一定的实效，故障件数大大减少，延时明显压缩，劳动安全、交通安全较为稳定，各项工作呈现出良好发展的势态。

在今后的工作中，在总部、省分公司的领导下，我们将继续坚持“立足铁路、服务运输”的工作方针，本着“专业品质 卓越服务”的服务理念，进一步加强日常管理，完善网络基础，努力提高为铁路服务的水平和能力，并完成省分公司下达的经营任务。

推荐第3篇：煤矿经营管理工作汇报

2003年经营系统紧紧围绕集团公司年度经营管理工作要求,坚持突出过程控制、严细结果考核、抓重点顾全局的工作指导思想，严格落实“成本否决、工资负亏”的分部经营管理责任制，积极通过管理体制改革实现闲置资产的增值，认真开展日常经济运行情况的监督把关，努力提高经济运行质量，为矿井年度生产经营的规范运行和各项经营指标的圆满实现奠定了坚实的基础。下面就2003年度主要主要工作总结、2004年度经营工作基本思路简要汇报如下。

一、各项经营指标完成情况

1、原煤产量：1-11月计划74.5万吨，实际84.23万吨，比计划超产9.73万吨，完成计划的113.06%比上年同期84.49万吨减产0.26万吨，降幅0.31%，预计全年完成91.73万吨，比年计划产量80万吨超产11.73万吨，完成计划的114.66%，比去年同期92.86万吨减产1.13万吨，降幅1.22%。

2、精煤产量：1-11月计划94.5万吨，实际96.34万吨，比计划超产1.84万吨，完成计划的101.95%比上年同期77.54万吨，超产18.80万吨，增幅24.25%，预计全年完成105.34万吨，比年计划产量103万吨超产2.34万吨，完成计划的102.27%，比去年同期85.68万吨，超产19.66万吨，增幅22.95%。

3、铁路外运及地销：1-11月计划136.59万吨，实际124.72万吨，比计划少运11.87万吨，完成计划的91.31%，比上年同期110.20万吨多运14.52万吨，同比增幅13.17%，预计全年完成136.92万吨，比年计划149万吨少运12.08万吨，完成计划的91.89%，比去年同期118.28万吨多运18.64万吨，同比增幅15.76%，其中：精煤1-11月计划94.5万吨，实际96.34万吨，比计划多运1.84万吨。预计全年完成105.34万吨。比年计划103万吨多运2.34万吨。中煤1-11月计划42.09万吨，实际28万吨，比计划少运14.09万吨。预计全年完成31.58万吨。比年计划46万吨少运14.8万吨。原煤未按排外运计划，实际外运0.38万吨。

其中：地销煤1-11实际销售15.35万吨。预计全年销售18万吨。

4、生产总进尺：1-11月计划15020米，实际16065米，完成计划的106.95%，比计划多掘1045米，比上年同期15254米多掘811米，同比增幅5.32%，预计全年完成17385米。比年计划16500米多掘885米，完成计划的105.44%，比上年同期16699米多掘686米，增幅4.1%。其中：1-11月开拓进尺计划729米，实际895米，比计划多掘166米，完成计划的122.77%，比上年同期631米多掘264米，预计全年完成1005米。比年计划800米多掘205米，完成计划的125.63%，比上年同期708米多掘297米，增幅41.95%。准备进尺：1-11月计划1900米，实际1868米，比计划少掘32米，完成计划的98.3%，比上年同期2422米少掘554米，降幅22.87%，预计全年完成2008米，比年计划2000米多掘8米，完成计划的100.4%，比上年同期2474米少掘466米，降幅18.8%。

5、原煤制造成本:计划98.02元/T,1-11月实际106.96元/T,比计划超支8.94元/T。去年同期90.22元/T，同比提高16.74元/T，剔除重点工程费用后，全年预计完成97.53元/T，比计划98.02元/T降低0.49元/T。上年同期92.83元/T，同比提高4.70元/T。

6、精煤制造成本：计划177.41元/T，1-11月实际179.04元/T，比计划超支1.63元/吨。去年同期168.53元/T，同比提高10.51元/T，剔除原煤政策性影响外，全年预计完成173.13元/T，比计划177.41元/T降低4.28元/T。去年同期171.32元/T，同比提高1.81元/T。

其中：9级精煤计划180.41元/T，1-11月实际184.93元/T，比计划超支4.

推荐第4篇：煤矿经营管理工作汇报

煤矿经营管理工作汇报

2003年经营系统紧紧围绕集团公司年度经营管理工作要求,坚持突出过程控制、严细结果考核、抓重点顾全局的工作指导思想，严格落实“成本否决、工资负亏”的分部经营管理责任制，积极通过管理体制改革实现闲置资产的增值，认真开展日常经济运行情况的监督把关，努力提高经济运行质量，为矿井年度生产经营的规范运行和各项经营指标的圆满实现奠定了坚实的基

础。下面就2003年度主要主要工作总结、2004年度经营工作基本思路简要汇报如下。

一、各项经营指标完成情况

1、原煤产量：1-11月计划万吨，实际万吨，比计划超产万吨，完成计划的比上年同期万吨减产万吨，降幅，预计全

年完成万吨，比年计划产量80万吨超产万吨，完成计划的，比去年同期万吨减产万吨，降幅。

2、精煤产量：1-11月计划万吨，实际万吨，比计划超产万吨，完成计划的比上年同期万吨，超产万吨，增幅，预计全年完成万吨，比年计划产量103万吨超产万吨，完成计划的，比去年同期万吨，超产万吨，增幅。

3、铁路外运及地销：1-11月计划万吨，实际万吨，比计划少运万吨，完成计划的，比上年同期万吨多运万吨，同比增幅，预计全年完成万吨，比年计划149万吨少运万吨，完成计划的，比去年同期万吨多运万吨，同比增幅，其中：精煤1-11月计划万吨，实际万吨，比计划多运万吨。预计全年完成万吨。比年计划103万吨多运万吨。中煤1-11月计划万吨，实际28万吨，比计划少运万吨。预计全年完成万吨。比年计划46万吨少运万吨。原煤未按排外运计划，实际外运万吨。其中：地销煤1-11实际销售万吨。预计全年销售18万吨。

4、生产总进尺：1-11

月计划15020米，实际16065米，完成计划的，比计划多掘1045米，比上年同期15254米多掘811米，同比增幅，预计全年完成17385米。比年计划16500米多掘885米，完成计划的，比上年同期16699米多掘686米，增幅。其中：1-11月开拓进尺计划729米，实际895米，比计划多掘166米，完成计划的，比上年同期631米多掘264米，预计全年完成1005米。比年计划800米多掘205米，完成计划的，比上年同期708米多掘297米，增幅。准备进尺：1-11月计划1900米，实际1868米，比计划少掘32米，完成计划的，比上年同期2422米少掘554米，降幅，预计全年完成2008米，比年计划2000米多掘8米，完成计划的，比上年同期2474米少掘466米，降幅。

5、原煤制造成本:计划元/T,1-11月实际元/T,比计划超支元/T。去年同期元/T，同比提高元/T，剔除重点工程费用后，全年预计完成元/T，比计划元/T降低元/T。上年同期元/T，同比提高元/T。

6、精煤制造成本：计划元/T，1-11月实际元/T，比计划超支元/吨。去年同期元/T，同比提高元/T，剔除原煤政策性影响外，全年预计完成元/T，比计划元/T降低元/T。去年同期元/T，同比提高元/T。其中：9级精煤计划元/T，1-11月实际元/T，比计划超支元/T。去年同期元/T，同比提高元/T，预计全年完成元/T，比计划超元/T。去年同期元/T，同比提高元/T，10级精煤计划元/T，1-11月实际元/T，比计划超支元/T，去年同期元/T，同比提高元/T，预计全年元/T，比计划超元/T。去年同期元/T，同比提高元/T，11级精煤计划元/T，1-11月实际元/T，比计划降低元/T，去年同期元/T，同比提高元/T，预计全年完成元/T，比计划降低元/T。去年同期元/T，同比提高元/T，

7、中煤制12全文查看

推荐第5篇：物业委托经营管理协议

物业委托经营管理协议

委托人（甲方）：

公司地址：

受托人（乙方）：

公司地址：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》，在自愿、平等、协商一致基础上，就委托经营的有关事宜，订立本协议，以供双方共同遵守：

第一条 委托经营管理项目概况

甲方将其所有的位于的场地，总面积平方米（详见附件），其中地上一层平方米，地下一层 ______平方米，委托给乙方实行统一管理，统一代租，整体经营。

第二条 委托经营管理权限

在本协议有效期内，甲方将该物业区域特别授权委托给乙方经营管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于：

1.决定和修改该区域的经营定位；

2.决定和修改经营范围及经营方式；

3.租金及其它费用的收缴；

4.租赁权及转租权；

5.结构改造及装修；

6.其他相应的权限。

第三条 委托经营管理期限

1.本协议委托经营期限年，即委托经营时间自年月日起

至年月日止。

2.在该期限内，鉴于甲方向乙方的不可撤销的授权，甲方不得因任何事由，

提前收回授予乙方的对该物业区域的相关经营管理权。

第四条 经营管理收益

甲乙双方同意，在本协议约定的委托经营期内，乙方按照下述月单价计算方式，向甲方缴交经营管理收益，但甲方给予乙方6个月的经营培育期，在经营培育期内，乙方不需交纳经营管理收益，该经营培育期自年月日起算，至年月日终止；

1． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

2． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

3． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

4． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

5． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

6． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

7． 20年月日～20年月日，金额：￥元/月(人民币万元每月)；

本协议签订后，乙方按每半年向甲方支付委托管理经营期间约定的租金收益比例，乙方须于合同履行的第七个月月末之前将上半年度六个月的应缴款项支付给甲方，乙方须于合同履行的第十三个月月末之前将下半年度六个月的应缴款项支付给或汇至甲方如下银行帐户：

户名：

开户行：

帐号：

第五条 保证金

乙方签署本协议后日向甲方交纳￥5,00000，即人民币伍拾万元作为保证金,该保证金于合同到期，如甲乙双方不再续约，在乙方无拖欠甲方费用或其他违约事情发生的情况下，甲方于10日内无息退还乙方。

第六条 交付

该物业区域交付日期：甲方应年月日前交付符合本合同约定及交付清单（详见附件四）列明的完整房产及相关设备，交付房产时，双方应派代表到现场办理物业区域移交手续，签署该物业区域交付确认书，以确认该物业区域状况及交付时间。

甲方如未能按时交付符合本合同约定及交付清单列明的完整物业区域及相关设

备，免租期及租赁期限可相应顺延。

交付标准：本物业区域地上一层、地下一层的交付标准：；及公共部分的交付标准为：

第七条 经营管理报酬

该物业区域的租金、广告收入、物业管理利润等收益，乙方应月向甲方上报经营状况报表，其中净利润的____%作为乙方的经营管理报酬，由乙方享有，甲方无权要求再分享，但本协议第四条规定的除外。

第八条 装修:乙方有权对该物业区域进行符合规范要求的装修工程，包括增设附属设施、设备、对该广场进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装臵，但应提前个工作日向甲方提供相关报装资料、文件；涉及改变用途、影响主体结构的，须征得甲方的书面同意并将相关图纸与方案报有关部门审批，产生费用由甲乙方共同承担，比例为甲方%，乙方%

第九条 维修：该物业的维修责任由甲乙方共同负责，但涉及主体结构、地基基础及法律法规规定的应由甲方承担维修责任的除外。

第十条 甲方在委托经营期内的权利义务：

1、按本协议第四条的约定收取乙方支付的经营管理收益；

2、根据乙方要求，提供该物业相关的证件和资料，协助乙方办理好该物业区域相关的各种证照及合法商业经营文件；

3、只要乙方不将该物业用于经营违法项目，甲方承诺不干涉乙方对该广场的具体经营管理方式及经营管理收支情况。

4、乙方在委托经营期内的权利义务：

第十一条 按本协议第四条的约定向甲方按时足额缴交经营管理收益；

1、有权在不影响该物业的整体结构的前提下，对该广场布局进行合理的装修和改造；

2、享有自主决定经营方式的权利，可以将该物业区域商铺出租，也可以自营，并独立承担受托经营的财务风险和责任；

3、有权依照法律法规制定物业管理规定，并依照规定收取物业管理费。

4、在本协议约定的委托经营管理期限内，乙方应妥善全权代甲方管理该广场。

第十二条 所有权转让限制：在本协议约定的委托经营管理期限内，甲方原则上不应将该广场所有权进行转让，若甲方因特殊原因需将该广场的所有权转移给第三方，应事先通知乙方，并需将本协议的内容如实告知受让方；甲方在签署转让协议前应将有关协议文本提交乙方审阅，保证受让方在转让协议中无条件概括承受甲方在本协议中的全部权利义务，并将签署后的转让协议提交一份副本给乙方备案。

第十三条 违约责任

1、若甲方违反本协议的约定，致使乙方无法正常行使对该物业进行统一经营管理的权利，甲方须限期改正，并按一个月经营管理收益的每日万分之二标准向乙方计付违约金。如因甲方原因造成乙方不能行使该广场的经营权逾期达30日的，则乙方有权单方解除本协议，并要求乙方赔偿两个月的经营管理收益作为违约金。

2、若乙方不能按本协议约定按时足额向甲方支付经营管理收益，则乙方应按逾期付款额每日万分之二标准向甲方计付违约金；逾期付款达30日的，甲方有权单方解除本协议并要求乙方赔偿两个月的经营管理收益。

3、若甲、乙任何一方违约，除本协议另有约定外，应赔偿因此给守约方

造成的损失。

第十四条其他

1、本协议未尽事宜，由双方另行协商后补充约定；

2、本协议履行过程中发生争议，由双方协商处理，若无法达成一致意见，任何一方均可提请北京市仲裁委员会依法仲裁。

3、本协议自双方代表共同签署之日起生效，本协议一式四份，双方各执二份，均具同等效力。

4、附件一：甲方营业执照复印件；

附件二：乙方营业执照复印件；

附件三：平面图；

甲方：乙方：

代表人：代表人：

地址：地址：

联系方式：联系方式：

签订日期：年月日签订日期：年月日 签订地点：北京市朝阳区签订地点：北京朝阳区

推荐第6篇：物业经营管理重点整理

前期介入的作用：①有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。（完善物业的规划设计和使用功能）②及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。 ③为验收接管打下基础。④为前期物业管理做好准备。⑤有助于提高建设单位的开发效益。 （1有利于优化设计、完善设计细节2提高房屋质量3有利于保证物业的使用功能4有利于加强对所管物业的全面了解5为竣工和接管验收打下基础6有利于日常物业管理工作的开展）

物业与单位之间的关系：

1、与建设单位的关系：①物业服务企业首先应取得建设单位的正式委托并由其征得工程总承包方同意方可进场。②进场后，将工程进展情况、施工中存在的问题及时反馈给建设单位。

2、与施工单位的关系：①获得施工单位的同意②加强与施工单位沟通、协调，物业服务企业工程部应定期列席工程承包单位召开的工程协调会。③对施工中所形成的意见、建议向工程承包方反馈

3、与工程质量监理单位的关系：对工艺流程、质量进行监督

前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。

前期物业服务合同内容：物业基本情况、物业服务质量标准、物管费、物管及收益分配、物业的承接查验、资料的移交、物业保修、物业的使用和维护、专项维修资金的约定、违约责任

前期物业服务合同特征：建设单位与物企签订、具有过渡性、属于要式合同

物业服务合同内容：物管事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金、物管用房、合同期限、违约责任

物业服务合同特征：双方当事人特定、目的是处理物管事务、属复合性合同、有偿合同、基础是物业所有权与管理权相分离、政府干预

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

净租：要求租户除了支付规定的租金外，还要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。

理论上净租金还可以有三种变化形式：

一是租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用；二是租户除了负担一中提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用；

三是甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销；

租户选择：①要对潜在租户进行登记，核对其身份证明。②考察租户的租赁经历。③考察租户的资信状况。

租金确定：方便理解把物业租金分为成本租金、商品租金、市场租金。

（1）成本租金：折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金

（2）商品租金：保险费、地租和利润。

（3）市场租金：从理论上来讲，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率，但在市场经济的条件下，租金水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。

综上所述：在确定租金时，首先确定租金基数，然后在租金基数的基础上，结合调剂因素，得出租金标准。

物业资源的分类：按所有权划分：单一产权物业、共有产权物业

从物业属性上划分：公共设施、公共部位、公共空间

物业成本费用：指全部产生费用，即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。

成本费用构成：营业成本、期间费用或经营管理费用

写字楼分类：按建筑面积的大小分类：小型、中型、大型写字楼

按功能分类：单纯型、商住型、综合型写字楼

按现代化程度分类：智能型与非智能型写字楼

按写字楼综合条件分类：顶级、甲级、乙级、丙级写字楼

写字楼特征：1.关注客户需求，建立有利于商业运行的服务模式

2.走科技化、人性化、绿色化的写字楼管理道路

3.关注业主的不同需求，提供规范化的差异化服务

4.研究写字楼的运行规律，加强写字楼成本管理

写字楼目标：1科学化、制度化、规范化、高起点

2加强治安防范，严格执行管理制度，建立客户档案

3加强消防管理，做好防火工作

4重视清洁管理

5强化设备管理设施的维修保养

6设立服务中心，完善配套服务

7加强沟通协调，不断改进工作

商业物业的分类：从建筑结构上：敞开型和封闭型

从建筑功能上：综合性商业购物中心和商住混合型购物中心

从建筑规模上：市级购物中心、地区级购物商场和居住区商场

商业租户选择的考虑因素：1租户的声誉2租户的财务状况和能力3租户组合与位置分配4租户所需要的物业服务5主要承租户与一般承租户的配合6商场规模的大小

房地产直接投资和间接投资：

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买过程参与有关管理工作。直接投资又可分为直接从购地开始的开发投资和直接面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参加房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

房地产投资要素：投资者影响、投资对象、投资环境

房地产投资区位：有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

房地产投资风险：系统风险：通货膨胀、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险

推荐第7篇：物业经营管理教材主要内容

物业经营管理

1、物业经营管理的概念：物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设

施管理）、物业资产重、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。

2、物业经营管理的三个层次：物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理，物业管理和

设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

3、物业资产管理：物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对

委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

4、资产管理与传统物业管理的关系：首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经

济利益；其次，两都互为联系、互相促进。

5、资产管理与传统物业管理的区别：出发点不同；内容不同；考核评价标准不同；运行效

果不同。

6、物业服务企业现有商业模式：物业服务提供商；物业资源开发商；物业顾问服务商。

7、创新商业模式应处理好四个关系：标准化和个性化的关系；专业化和多元化的关系；盈

利模式和管理模式的关系；价格竞争与价值竞争的关系。

8、物业服务企业的资源有：管理技术资源、品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、信

息类资源、社会关系类资源。

9、物业资源介定：从所有权分为单一产权物业、区分所有权物业；从物业使用属性上划分

为内部资源和关联资源。

10、物业资源的经营管理原则：不可越权经营、不妨碍物业管理基本服务的开展、正确

把握不同物业管理发展阶段的经营特性（业主意见不一致时的处理、物业管理不同阶段的经营处理）、获取物业资源的途径（向开发商争取、购买或租用商业网点）、区别不同物业类型及业主群体、开展统一的专业化经营。

11、业主资源有：业主需求资源、业主财产资源、业主无形资产资源（包括业主知识资

源、业主社会关系资源）。

12、业主资源经营管理的方式有：特约服务和综合经营、社区服务集成商、社区商业服

务。

13、业主资源经营管理实施步骤：掌握需求信息、寻求经营场所、成立服务组织、整合

社会资源、搭建商务平台。

14、风险管理的步骤：风险识别、风险评估、风险控制（回避、自担或保留、预防与抑

制、转移）、调整。

15、物业经营管理的风险有：管理模式风险（不同企业管理模式带来的风险、不同产权

结构带来的风险）、经营项目选择的风险（与企业自身的主业相协调、与企业人才储备相协调、与企业的发展方向和发展阶段相协调）、经营过程中的风险（合同签订中的风险、产品组合的风险、产品质量的风险、突发事件的风险）、财务风险（垫款风险、抵押风险）、管理团队的风险、政策环境变化的风险。

16、风险的防控有：制订合理的经营管理计划（市场分析、交通与公用设施情况调查、

同类物业供求关系调查、消防者调查、分析、进行严密的经济论证、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标）、协调处理好各关系（协调处理好与业主的关系、协调处理好与租户的关系、协调处理好业主与租户间的关系、协调处理好与消费者间的关系、协调处理好与媒体的关系）、建议风险防范机制、合理投保，转移风险。

17、

18、

推荐第8篇：物业经营管理创收方案

物业服务公司

经营管理创收计划

众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。

一、结合现状目前物业管理存在的多种问题

X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。

这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工

作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。

二、X物业的收支分析

物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

二是公众代办性服务费的收入；

三是特约服务费的收入；

四是物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第

三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度

如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

四、经营物业的资源分析及管理运作

经营管理，就是策划、组织、领导及控制X项目的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业。物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据X的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

2、组织。组织是指充分利用X项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用X中各经营业态，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本

控制、财务控制、质量控制。

所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、X物业经营中综合服务项目的选择

通过调查、综合、分析，充分结合市场可持续发展的目标，为入驻X项目商家提供更加便利的经营服务和生活服务，推动市场发展的运转，我们把X物业在经营中的综合经营项目分为以下几个方面体现：

1、商业类

便利店（办公及日用品）、药店、餐饮

2、生活服务类

干洗店、洗车、食品配送等

3、宣传类

广告位招商、企业宣传

4、商务类

服务中心（介绍、引导消费）、商务中心（会议服务）、代购车、船、机票等

5、工程维修类

工程承接、家电、及各类生活用品维修点

6、房屋管理类

室内装饰、装修

10、家政类

订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等

这些项目体现出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈利的原则。

根据X项目的经营特点，下面的几项经营服务作为重点项目，以此来实现X物业的盈利。

1、商铺装修：与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。有资源保证，物业进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。

2、工程项目：依托集团母体，充分发挥X物业工程部技术优势，对内外皆可承接各类强弱电及灯光等工程，有效创造更大经济利润。

3、广告位招商：根据市场发展需要，入驻商家将通过广告效应不断推广销售产品。围绕商家推销的心态，在项目内设臵的收费招商广告位，不但内规范X形象而且可以实现可观经济效益。

4、建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。如猎头服务、订送报纸、上门清洁等。

5、开展商务交流服务：提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。

6、驻点展区设臵。作为旅游地产项目，国内外游客的聚散地，更多的商家在宣传上希望能够直面游客、可设臵展示区，既方便了产品的宣传，又能够更好的为业主提供更多的便利，最终企业能增加收入。

7、商业拓展：随着市场交易和专业商业化的发展，办公设施和办公服务，生活服务将发生变化。代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等会在市场发展过程中成为商家所不能缺少的一部分。

综合分析可以得出，X物业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须实现从管理物业到经营物业的转变，大力开拓新的经营业务，实现盈利。

推荐第9篇：物业分公司经营管理思路

物业分公司经营管理思路

根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。

一、总体目标

通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。

二、强化基础工作

强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。

1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。

2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司年度预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下年度费用计划提供依据。- 1 -

3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。

4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。

三、规范职责制度

在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。

四、突出绩效经营

公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，- 2 -

需要切实抓住以下几个关键。

1.准确掌握出租物业周边的市场行情。

2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。

3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。

4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。

5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。

6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。

通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。

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推荐第10篇：物业委托经营管理合同书

物业委托 经营管理合同书

甲方（委托方）：********身份证号码：********乙方（受托方）：广州********有限公司

签订日期：

年月日

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，甲乙双方在自愿、平等、协商

一致的基础上，就甲方委托乙方经营管理甲方的******** 物业事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

1、物业类型：住宅

2、坐落位置：********

3、建筑面积：以物业产权登记证明为准

第二条甲方于年月日购得上述物业（以下“简称‘该物业’”），甲方保

证该物业不存在任何权属争议，并保证该物业的所有权完全归属于甲方。

第二章 物业的委托经营与管理

第三条甲方自愿委托乙方全权经营管理该物业，乙方自愿接受甲方的委托，对该物业进行管理。委托经营管理不改变该物业的所有权性质。

第四条委托经营管理的期限为五年，自甲方向该物业出卖人支付所有购房款（以甲方

出具的相关付款凭据为准）后的次月1日始计五年时间, 即自年月日

至年月日止。

第五条委托经营管理期内，甲乙双方同意以该物业的总价款年回报率9%（税后）的固定的收益向甲方支付物业的收益。具体支付方式：按五年期计算分60个月期逐月支付，每月支付的金额为人民币********元（大写：********元）。本合同履行期限内，乙方于每月15日前向甲方支付上月收益。

第六条为便于本合同的履行，甲方自愿委托乙方作为代理人代为办理该物业的交付手

续，乙方应予配合。

第七条委托经营管理期内，乙方有权将该物业出租、与他人合作经营，如有转让经营

或发生重大经营变更，必须知会甲方。在委托经营管理期内，因经营使用该物业所产生的所有费用，包括管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费、电视费、营业税和经营所得税等相关费用由乙方承担。

第八条委托经营管理期内，乙方可以根据经营管理需要，对该物业进行必要的装修，

但装修不得破坏物业的主体结构和使用功能。乙方应保证对该物业进行合法、合理的管理和使用。

委托经营管理合同期满，乙方不得拆除对该物业已进行的装修、装饰和不得损坏该物业

设施，已安装的家私电器归甲方所有。委托经营期内，除正常使用损耗外，乙方应保证维护该物业以及该物业内各设备的正常使用功能。

第九条委托经营管理期内，若甲方欲转让该物业，乙方享有优先购买权；若甲方将该

物业转让给第三方，必须告知购买方本合同的相关约定，并保证新的业主继续履行本合同；本合同不因该物业产权的变动而解除或终止，即本合同具备“买卖不破租赁”的效力。

第十条委托经营管理期限届满前三至六个月内，若甲方向乙方书面提出按该物业的《商品房买卖合同》所载明价款为基数上浮10%的价格转让该物业的，乙方应同意，并于委托经营管理期满前十五天内与甲方签署《房屋买卖合同》。若该物业处于银行按揭状态，乙方须协助甲方办理银行贷款按揭事宜（若甲方向银行申请提前还贷，则由乙方负责代垫资偿还；甲方申请提前还贷的，应在提出转让该房屋时同时提出），若银行同意并接受甲方提前还贷，甲乙双方应于银行办理涂销抵押登记后一个月内向房管部门递交产权变更的交易手续。

第十一条为保证甲乙双方的共同利益，甲方同意本合同履行期限届满前一个月内，若委托乙方经营管理******** 物业的业主中有不低于60%同意继续将其物业继续委托乙方经营管理，且乙方同意继续接受委托经营管理的，甲方应无条件按本合同约定的收益率或甲乙双方另外协商的条件重新续签委托经营合同，且合同期不低于五年。

委托经营期限届满，如乙方不同意继续接受委托对甲方物业进行经营管理，甲乙双方可

另行协商处理；协商不成，甲方有权收回该物业。

第三章甲方的权利和义务

第十二条委托经营管理期内，甲方享有出售该物业的权利，但须提前一个月书面通知

乙方，以便乙方确定是否行使优先购买权。

第十三条委托经营管理期内，甲方如需将物业转让给第三方，有要求乙方提供展示场

地和便利的权利，乙方应予配合。

第十四条委托经营管理期内，甲方（包括甲方授权代理人，代理人须有甲方的书面授

权，并将授权委托书交由乙方备案，且在同一时间段内只能有一位代理人）享有自己或携带亲友免费使用本合同约定物业或与该物业所属同类型物业每一年度不多于30天且每月不多于3天的记名免费使用权，但须至少提前十个日历日向乙方预约，由乙方安排入住时间、地点，甲方经乙方发出书面通知、短信或者微信确认后，可按时入住使用相关物业。

同类型物业，是指在乙方受托经营管理的物业中，与本合同约定物业相类似、面积接近、

所处位置相邻近，但楼层、位置、朝向及装修格调不尽一致的物业。

甲乙双方同意上述甲方免费使用相关物业的时间不包括法定节假日，甲方在法定节假日

内如需入住上述物业的，需按入住物业的对外营业标准支付相关费用。

第十五条依上述第十三条约定，甲方免费使用相关物业的，每年免费使用期限不足30

天的，乙方不作额外补偿；使用期限超过30天的，超过的时间甲方必须按该物业的对外营业标准额外支付相关费用，但可在对外营业价基础上享受优惠折扣（具体优惠折扣标准以入住时的标准为准）。

甲方若需入住与本合同约定物业不同类型的物业，需按相关物业的对外营业标准支付相

关费用。

第十六条委托经营管理关系解除后，该物业所涉及的所有费用由甲方承担。

第四章乙方的权利和义务

第十七条乙方有权要求甲方出示对该物业享有完整所有权的相关文件。

第十八条乙方受甲方委托有权对该物业进行日常的维护及修缮，并有权根据经营管理

需要对该物业进行合理装修布置，收取经营管理该物业所产生收益。

第十九条乙方需承担该物业的经营管理及使用费用，承担经营管理的风险，并应按照

合同约定按时向甲方支付本合同约定的收益。

第二十条甲方在本合同期限届满后将该物业进行出售的，乙方享有同等条件下的优先

购买权。

第二十一条甲方依本合同第十三条的约定通知乙方使用相关物业时，乙方应积极配合，

并合理安排。

第五章违约责任

第二十二条任何一方因违反本合同的约定给另一方造成损失的，违约方应赔偿由此给

守约方造成的损失。但赔偿责任额度以该物业的总价值的30%为限。

第二十三条本合同履行期间，甲方未经乙方同意解除合同的，甲方应按该物业的总价

值的30%向乙方支付违约金。

第二十四条乙方违反本合同约定，没有及时向甲方支付固定收益的，每逾期一天，需

按拖欠款项总额的千分之一支付违约金；违约金的总额度以不超过拖欠的款项数额为限。如发生多期拖欠，则分别按各期拖欠时间分别计算违约金。

第六章其他事项

第二十五条本合同自双方签字盖章之日起生效。

第二十六条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第二十七条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可向广州

仲裁委员会申请仲裁。

第二十八条本合同一式 贰 份，甲、乙双方各执壹 份。

附件《广州市商品房买卖合同》及相关付款凭证

（以下无正文）

甲方：********身份证号：

住址：

联系方式：年月日

乙方：********

法定代表人：

地址：年月日

第11篇：物业经营管理第十二章

第十二章 物业经营管理的未来发展

考试的基本要求：

熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。

了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理和不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。

第一节 房地产组合投资管理

一、房地产组合投资管理的概念

组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间找到平衡点，即在风险既定的条件下实现收益最大化，或在收益既定的前提下使风险尽可能降低。随着物业经营管理的发展，组合投资理论将在房地产投资管理中得到广泛应用。

（一）组合投资管理

管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制，实现预定目标的行为过程。一般说来，管理有两种含义：一种偏重于控制、调节，指政府对企业或上级对下级采取的行为；另一种偏重于经营、运筹，是机构内部人员对自身的经济活动的内容(结构、数量、时间和空间的安排)所采取的行为。组合投资管理属于后一种，是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。

根据上述组合投资管理的定义可以看出，组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。组合投资管理的对象是由多种资产构成的投资组合；管理者是指构建投资组合并对其进行监控、调整的人员或机构；管理方法是指识别证券收益风险结构、设计投资组合及调整优化投资组合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。

（二）房地产组合投资管理（熟悉）

房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合。虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。

房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。

房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。

通常，投资者既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险。将不同类型的投资组合在一起时，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益没有发生变化，或者变化很小(相对风险的下降幅度)。将不同类型的投资组合起来的，也就是投资多元化的过程。投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降。如果不考虑稍微高一点(在某些情况下并不高)的交易成本，这种风险的下降对投资者而言是没有成本的。所以，现代投资者更多的是持有多元化的投资组合，或者多元化的投资组合的一部分。

二、组合投资管理的内容与步骤（熟悉） 通常，组合投资管理工作包括如下五个步骤：

（一）制订投资方针和政策

制定投资方针和政策是组合投资管理的第一步。投资者要实现预期的特定投资目标，就必须事先确定投资方针和政策。

投资者从事房地产投资时，投资的对象主要是不同区位、不同类型的物业，必然要与风险、收益、投资期限等因素发生联系，因此，制定投资方针和政策需考虑：投资数量、对风险的承受能力和投资期限等。

（二）投资分析

投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素（诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等）及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。

（三）构建投资组合

构建投资组合是组合投资管理中重要的一步。在构建投资组合的过程中，定时、选择、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。定时是指对市场时机的把握，同宏观分析密切。选择是指确定对哪些物业进行投资，投资的比例是多少，同微观分析有关。多样化是指为了减少非系统风险而采用的分散投资策略。

（四）投资组合的调整

对投资组合进行适当的调整是确保实现投资目标的重要手段。对于已建立的投资组合，必须进行不断的监控，一旦市场的变化使其不能满足投资者的要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。

（五）投资绩效评估

通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较，并进而考察投资绩效是源于投资管理者的技能还是运气。

58.组合投资管理工作正确的工作顺序是( D )。 ①投资分析 ②投资组合的调整 ③构建投资组合④投资组合绩效评估 ⑤制定投资方针和政策（2011年）

A.⑤①②③④ B.①⑤②③④

C.①⑤③④②

D.⑤①③②④

三、组合投资理论在房地产领域的应用（了解） 组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是： (1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。

(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。

(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。该财务可行性分析模型考虑了市场发展的相关信息，如在出租率和租金相对较低但迅速增长的复苏阶段，应使用一个较低的资本化率。

(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。

(5)详细可行性研究，要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本。

(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。

(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。

(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。

(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略，并据此对购置的房地产进行管理，如在预期市场将处于复苏阶段的时候，逐步上调租金或更新短期合约。

(10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。 这时，投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合。

第二节 大型企业物业资产管理

一、企业物业资产及其管理（熟悉）

（一）企业物业资产

企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。在企业资产负债表中，物业资产包括以下六类细目：

(1)建筑物：包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用。 (2)在建工程：未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额。 (3)土地：用于生产的土地费用。

(4)租赁费用：租赁物业、厂房、设备的折现值。

(5)自然资源：不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等。 (6)其他：无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。

（二）企业物业资产管理

企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。在现代企业中，企业物业资产已经被视为人力、资本、信息、技术之外的第五种战略资源。企业物业资产管理包括计划、获取、管理和处置建筑物和土地的活动，其目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。

59．对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对( B )的贡献。（2010年）

A．投资价值 B．主营业务 C．账面价值 D．历史成本

二、大型企业物业资产管理（了解）

（一）编制企业物业资产清单

没有编制物业资产清单的企业很难准确了解自己拥有或租用的物业资产。通常，物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000平米时，就应该编制物业资产管理清单。

（二）设定管理目标

有些非房地产领域的专家强烈要求执行人员从经济角度管理企业物业资产，争取利润最大化。但物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略。通常，企业可以把物业资产作为费用中心或利润中心。但现在的问题是多数企业既没有把物业资产作为费用中心也没有作为利润中心，而将物业资产仅仅视为生产资源。实际上，物业资产的管理应服务于主营业务或作为投资，从收入中获益。

（三）控制成本

成本控制是物业资产管理最强的动机之一。单部门需与物业资产管理部门协商，达成租用协议。通过这样的管理的方式，可以有效降低物业运营成本。

在控制成本时，还需要考虑物业的其他机会成本。为物业选择更合理的利用方式，使物业能够充分发挥其效用。

（四）适时处置资产并获得收入

（五）进行多样化的物业投资

（六）结合企业主营业务选择物业占用形式

通常，一个企业经验越丰富，就越注重物业资产占用形式的选择。 将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

企业的物业资产经营活动不同于一般的房地产经营和物业管理，其选择主要依赖于业务性质和业务活动中形成的物业资产组合“遗产”。如标准石油公司有一个专门机构，从事物业资产剥离、重组和置换工作。零售连锁店通常很少自己拥有物业，而是倾向于租用场所。而旧式的百货商店和专卖店，则会选择拥有主要街道沿线的高价物业。

（七）建立合理的物业资产管理机构

一个物业资产管理机构，可以是一个部门，也可以是一个子公司。 通常，大多数企业倾向于选择较为保守的部门形式，而由企业保留对所有物业产权的处置权。此时的物业资产管理部门大多与会计核算部门的职能合并起来。

子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。子公司创建伊始可能只能向母公司提供租赁、购置、物业资产管理的服务，但随着规模扩大和业务拓展，子公司还可以为其他企业提供服务。该公司可以行使出售物业、提出诉讼等职能，还能开展房地产经纪业务。当然，它也要承担破产的后果。

从国际经验来看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司从事重工业制造的子公司)性质的物业资产管理机构获得了与母公司相等或超过母公司的回报率。当然，也有一些子公司如银行、金融公司、保险公司等的子公司的回报率比其母公司的要低。但这些物业资产管理公司为母公司提供了一种很好的避税途径。

（八）明确物业管理师的责任

通常，企业物业资产管理涉及三个领域的活动：（1）购置或剥离物业资产。包括房地产投资需求的识别、区位选择、物业购置、过剩物业的识别和处置、设计确定、施工监督等。（2）财务。包括资本预算、财务分析、物业税评估等。（3）管理人员职能。包括物业管理和物业资产信息记录。

（九）审慎选择物业资产管理顾问

三、企业物业资产管理信息系统 信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具。现在，国外很多企业采用物业资产管理的专业软件，极大地提高了物业资产管理的效率。

总之，企业物业资产管理在我国还是一个新领域。可以预见，随着我国大型企业的发展及市场竞争的加剧，对物业资产管理的需求也会不断增加。有效的物业资产管理将会提升我国大型企业的竞争力，促进其健康发展。

第三节 设施管理

一、基本概念

按照国际设施管理协会(1FMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。

物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。

59.关于设施管理的说法，错误的是( B )。（2011年）

A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

B.设施管理的目标是维护费用最低

C.设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

D.设施管理的服务对象是人

二、设施经理与设施管理的主要内容（熟悉）

（一）设施经理

通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。目前，国外的设施经理在监视设施运营状况的同时，其中心工作已经上升为战略层次上的管理，并在企业的整体业务发展方面起到了更大的作用。

设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。他受过多方面技能(如对员工的管理技能、财务管理技能、技术技能等)的正规教育，能够为实现公司目标来管理相关工作场所。设施经理很可能领导和管理着一个设施管理小组。这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上。

（二）设施管理涉及的主要问题（熟悉）

（1）所有权的费用。（应该指的是购买这些设施、设备的费用）设施所有权的费用包括最初的和正在发生的费用。管理时，应该知道需要的费用，并通过计划分配，提供这些费用。

（2）生命周期内的花费。一般说来，所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费，不能只考虑资本费用和最初的费用。

（3）服务的融合。在管理时应将不同的服务进行融合，例如将设计（指需要配置的设施类型、数量等的设计）和运作（指购买或租赁以及安装等环节）融合起来。

（4）运作和维护的设计。指的是即使设施的运作者和设施的维护者都是承包商，也应该积极参与设计审查。

（5）委托的责任。项目管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责。

（6）费用的时效性。指的是费用是有时效的，过一段时间就应该比较一下。 （7）提高工作效率。应该时常通过特定的比较、使用者的反馈以及管理来判断其效率。

（8）生活质量。设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量。 （9）设施的冗余和灵活性。因为承租户的工作本身经常是部分在变化的，导致设施的使用也随之变化，所以设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析。

（10）作为资产的设施。设施应该被看作是可以通过各种途径给公司带来收益的有价值的资产。

（11）设施管理的商业职能。指的是设施管理应该和公司的业务同时发展、同步规划。

（12）设施管理是一个连续的系统。设施管理从开始计划到进行处理，是一个连续的过程，不是一系列分立项目的组合。

（13）服务。设施管理只提供了一种产品：服务。设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性。

(三)生命周期成本与设施管理

生命周期成本是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。它往往数倍于设备购置费用。生命周期成本并不是只在初始投资时发生，而是在整个寿命周期内按时间序列发生的。

将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费用。这时必须考虑折现率即利率的影响。很显然，设备和系统的等价均匀的全年费用越小，其经济效益越高。设施管理的目的就是最大限度地降低等价均匀的全年费用。因此，设施经理需要参与到设计环节中，使最初的设计施工不只为初投资负责，更要为降低设备系统生命周期内的全部成本着想，为有利于物业设施管理着想，具有全局观和系统观，最终使业主得益。

运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值。例如，可以计算满足同样需求的两种选择权的优劣——是在郊区建造房屋还是在城市租房。

（四）全面质量管理在设施管理中的应用

在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。这一整合过程由质量的五大支柱构成： （1）质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。

（2）必须承诺不断进步。设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。外部环境的变化实在太快，如果我们不能不断进步，我们就会落后，这就是为什么持续改进如此重要的原因。

（3）必须愿意并能够接受评价与评价自身。随时间进行跟踪性衡量，是高质量设施管理的基础。在进行标准设置的时候需要考虑一个重要因素——效率。越来越多的部门发展了基于成本使用效率的衡量指标(比如每平方米的总设施成本、效用成本、单个住户的总成本等)。设施经理正趋向于管理效率的衡量。但如何衡量服务效果，却是大多数设施管理部门没有解决好的问题。实际上，服务效果是由用户决定的，用户的意见应该成为衡量工作效率的基本依据。设施经理需要通过各种手段掌握用户对服务质量的印象。

（4）必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。权利的下放需要经过系统训练。

（5）质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。设施管理中需要处理好与公众的关系，尤其要注意推销自己的服务和部门。推销的目的是增加服务的知名度，同时减少设施部门推行制度和程序的阻力。

三、设施管理在我国的发展现状（了解）

我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后。这主要表现在： 第一是观念上的落后。

第二是服务的对象不明。认为只要设备设施无故障、能运转便是物业设施管理的全部工作内容，造成许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏。物业设施管理的服务对象是人，应以保证大楼用户的健康、舒适和效率为最高目标。 第三是国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流。

第四是人才严重匮乏。

四、设施管理的发展（了解）

设施管理正在趋向于国际化。随着发展中国家经济的增长，企业开始关心如何妥善地管理自己的设施。同时，随着计划经济向市场经济的过渡，政府的设施和大量存货的管理也变得很重要。这对设施管理职业的发展颇具价值。

有关设施管理的方法越来越多，而且越来越好。如相应的设施管理信息系统，可以使得设施经理在建立公司运作需求档案的基础上，几乎不需要努力或训练就可以选择出最需要提供服务的楼宇或设施。又如，预防性的维护工具可以为设施管理人员在关键设施出毛病前发出预警。而且，新型的评价方法和评价模型允许设施管理人员开展设施管理的模拟训练。这都会有力地促进设施管理的发展。

第四节

不良物业资产管理

一、不良资产与不良物业资产 (一)不良资产

不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的角度来看，不良资产包括以下内容：

(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期的应收账款、呆滞的应收账款和坏账、死账形式的应收账款。

(2)以存货形式表现的不良资产。主要有以下几种形式：因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品；因自然或人为因素造成的毁损、变质而丧失了使用价值的产品；因技术进步造成的功能落后、被淘汰的产品；因市场价格变化，价值已严重贬值的产品；以残次品形式积压的产品。 (3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产，主要包括证券投资、项目投资、股权投资与合资经营公司等形式存在的不良资产。

(4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。有些进口设备、国内采购设备由于各种原因未能投入使用，常年被搁置在库房，甚至被露天搁置，已经完全报废、毁损。有些投资项目，由于后续资金不足或市场发生变化等原因一直处于停工状态。还有些企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理等。

(5)以无形资产形式表现的不良资产。由于有些商标、专利和专有技术等无形资产其自身价值已经丧失，而本身的费用尚未摊销完毕，仍然挂在账上。

(6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。 (7)因其他原因形成的不良资产。 (二)不良物业资产（了解）

不良物业资产也有多种表现形式。具体包括： (1)房地产不良贷款；

(2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产； (3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物； (4)其他单位委托处置的房地产不良资产。

二、不良物业资产形成的原因及过程（了解）

1．经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。

2．房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。当房地产虚假繁荣的泡沫开始破裂时，高额抵押贷款带来的巨量的房地产，便有可能成不良物业资产。

3．银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。从内部因素来看，主要源于银行和企业自身。一是使用货币资金的企业，在深化改革、扩大发展的过程中，采用过度负债的经营方式，挤占挪用银行贷款和“三角债”、“连环债”的现象频繁发生，严重影响了信贷资产质量。贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的安全性、流动性、盈利性。不仅如此，一些企业借口产权制度改革，悬空、搁置、推脱、逃避银行债权，又生成大量银行不良债权。二是经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷是造成不良资产生成的直接原因。由于资金所有者——银行与资金使用者——企业之间的信息不对称性，尤其是财务信息严重失真，财务约束软化，使银行在发放贷款前很难对项目进行高质量的评估，加之贷款审批中的风险意识薄弱及主观随意性强，有的甚至是违规发放贷款，贷款的发放与回收没有责任到人，而贷款发放后又缺乏监管，致使贷款发放后，银行处于被动的风险接受地位。从外部因素来看，主要源于国家政策调整和政府干预。不同的历史时期，国家的产业政策也有所不同。而国家的产业政策又是通过运用包括资金倾斜、物价调整在内的经济政策和行政手段并重来贯彻实施的。伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。

三、不良物业资产处置的目标和原则（了解）

无论何种原因形成的不良资产都表现为共同的特征，即银行货币资金运动的中断。而要使中断的货币资金连接起来，必须借助于债务人以物抵债或资产重组等实物资金运动方式。

（一）不良物业资产处置的目标

我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。

不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则。首先，要始终围绕项目开展工作。其次，要先易后难、先大后小。再次，要充分利用各种技术方法。最后，要广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主。

四、不良物业资产管理（了解）

（一）不良物业资产评估

由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。这里，房地产价格分为两个层面：一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。

1．接收价格评估

我国资产管理公司在接收不良资产时，按资产的账面价值进行移交。这种价格不是实际意义上的接收价格，而是操作上采取的一种方式，以迅速交接并消除银行的不良资产。因而，在接收以后，有必要评估接收价格。

由于不良物业资产涉及的贷款笔数很多，资产总额巨大，不可能按常规方法逐项评估。因此接受价格的评估，应当是粗线条的快速评估，要求在短时间内完成，评估价值允许与实际处置时的价值有一定的偏离。

可以按照以下思路评估接收价格：收集整理评估对象的有关资料，借助专家对资产进行分类整理；在整理的基础上对评估对象进行分组打包；在各种类别资产中选择典型项目进行评估；由专家根据典型评估结果，对不同类别的项目分别进行整体评估；评出整体接收价格。

评估时也可根据不良资产的平均回收概率，设定一定的折扣率，乘以账面价值，得出接收价格。

如果物业资产流动性较好，有比较活跃的二级市场，评估时可参照市场价值。 2．处置价格评估

物业资产处置过程也是实现最终价值的过程。处置价格实质上就是市场交易价格。处置价格评估可以采用较成熟的市场法、收益法和成本法。

（二）不良物业资产处置

（1）以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进行处置。

（2）实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权。 （3）采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务。法律诉讼是一种常见的追偿方式。减让清收是指通过债权人、债务人协商或法院裁决，债权人减让部分债权，损失一部分权益，债务人对剩余债务以现金资产一次或分次偿还来终结债务的一种追偿方式。

以上三种方式都要经过将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

（4）重组。一是资产重组，可有如下具体做法：一是可以采取和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值；二是购买配套物业，增强现有房地产整体功能；三是对房地产进行更新、修葺，提高使用效益；四是完成在建工程，增加房地产附加值。通过房地产资产重组以后再进行转让、出售，可以提高市场价值，增加回收率。

二是企业重组，具体作法有：一是资产管理公司通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益；二是通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。

（5）公开出售。公开出售是在对资产进行分类打包的基础上，通过公开拍卖或招标，以公开竞价等方式出售不良资产。

60．下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是( D )。（2010年）

A．重组 B．以资抵债 C．债转股 D．赠予

五、不良物业资产管理的配套服务

1．搭建处置不良债权与不良物业资产的直通车。如在市场发育比较成熟的地方，可以成立房地产收购租赁公司，通过债转股、置换、收购等手段，取得物业产权后进行包装，明确产权，租、售并举，投资、经营两宜。

2．发挥房地产中介的桥梁作用。 3．创造良好的法律和政策环境。

第五节

可持续的物业管理

一、可持续发展的基本概念

可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。

二、可持续发展与物业管理

（一）可持续发展与住区环境

我国在1992年编制了《中国21世纪议程一中国21世纪人口、环境与发展白皮书》，提出为所有人提供舒适的住房，完善人类住区功能，改善人类住区环境。 欧洲SurEuro组织为可持续物业管理编制了一个指导手册。该指导手册的内容主要包括：向可持续发展方向完善日常的物业设施管理；和住户进行合作；设施维护和修理(包括长期的维护)；居住日常服务；户外空间维护；能源和水资源利用；废物管理；空气流通；更多的关注可持续发展。

（二）可持续发展要求下的物业管理（熟悉）

可持续发展的物业管理，除了常规物业管理内容外，还应融入下面几个要素： （1）控制空气质量，提高大气洁净度 （2）加强雨水、污水的排放、处理和再利用 （3）垃圾分类处理

垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

80．可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有( ACD )。（2010年）

A．无害化 B．简单化 C．资源化 D．减量化 E．有偿化 （4）控制噪声

（5）建立生态绿化系统，美化住区环境 （6）注重采用新型建材饰材和自然能源 （7）提高物业管理的信息化水平

第六节 新技术应用带来的变革

一、物业管理信息系统（了解）

（一）物业管理信息系统的含义

物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。

（二）物业管理信息系统的特征

从计算机参与物业管理的角度出发，一个物业管理信息系统应包括如下特征：

（1）功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。

（2）采用方便灵活的输入方法。如录像机、水电表扫描仪等设备采集的数据资料均可引入系统使用。

（3）高效的查询与输出手段。 （4）与其他软件有良好的兼容能力。 （5）具有与外界交流信息的网络系统。 （6）辅助管理人员的日常工作。

二、物业管理信息系统的建立与应用（了解）

物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素；第一，管理的范围、深度和想要达到的管理效果；第二，现有管理流程的规范化程度；第三，管理人员综合应用计算机的水平；第四，资金的投入。

具体来说，实行计算机管理应当遵循下列步骤：

（一）建立以管理人员为中心的管理信息系统

（二）建立计算机使用制度

（三）对管理人员进行定期培训

（四）在应用中发展

三、智能化小区管理（了解）

（一）智能化小区的概念与特征

智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。智能化住宅小区具有以下的功能特征：

(1)各住宅单元内部具备安保防灾措施与生活服务的综合智能控制器，各住宅单元与小区和社会之间具有高度的信息交互能力；

(2)小区内部具备完善的安保系统、全面的公用设施监控管理系统和信息化的社区服务管理系统；

(3)能为小区内住户提供多种多媒体信息服务。 (二)智能化小区的管理（了解）

智能化小区的物业管理，主要包括以下内容：

(1)通信功能管理。包括电话(可视电话)、电视(有线电视、卫星电视、会议电视)、传真、高速数据通信、电子邮件、家庭办公系统、背景音乐广播、紧急广播、电话遥控、远程教育、远程医疗、远程控制、家庭购物和国际互联网访问等。

(2)安全技术防范。包括防盗防劫报警、火灾报警与消防联动、有害气体报警、紧急呼救、远程监听、电视监控与录像、可视对讲、分区分时布防撤防、出人口及门禁管理、巡更、周界防卫、车库管理、设备状态监控和防破坏报警等。

(3)楼宇设备及家电控制。包括三表(水、电、气)数据自动采集与传输、给水排水、供配电、空调、多功能卡、火灾报警与消防联动、程序自动化控制、红外遥控调节功能(空调、音响、电视等)、室内无线遥控、电源控制及调光和电梯控制与监视等。

(4)信息服务。包括综合信息查询功能、电子新闻、电子报刊杂志、电子图书馆、电子博物馆、网上旅游、旅游服务、家庭信息中心、证券股票交易、电子商务、社区公共服务信息发布和其他增值信息服务等。 (5)康乐舒适功能。包括交互式多媒体游戏、卡拉OK点播、网上博奕、视频点播、收费电视、音乐与剧场转播、频道租用、交互家庭购物等。

(6)社区服务功能。访客服务、电子银行与投资理财、家庭转账、三表自动收费、交互物业管理服务、交互遥距学习(网上学院和网上实验室)、交互医疗诊断、一卡通服务、报修管理、停车场、住户信息管理、收费管理、物业服务管理、社区娱乐信息及管理和小区公告板等。

小区智能化领域里的产业链由智能化设备生产和研发商、系统集成商、网络运营商、房地产开发商、物业公司和住户组成。目前我国宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。 练习:

1、关于组合投资的说法中，不正确的是（ ）。

A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化 B.投资者可以在风险既定的条件下实现收益最大化

C.组合投资可以使投资者在收益既定的前提下使风险尽可能降低 D.房地产业是最早应用组合投资管理的行业

2、我国处理不良资产的主要目标是（ ）。 A.在较短的时间内尽快收回债权 B.最大限度地出售不良资产，减少损失 C.培育资本市场，实现资源优化配置

D.帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系

3、设施经理的工作通常包括非职业性和职业性工作，属于职业性工作的有（ ）。

A.保安工作 B.清洁卫生和修理工作 C.决策物业区位 D.预测未来企业空间需求 E.确定空间使用方式

4、不良资产的处置方法有多种，下列方法中需要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程的有（ ）。

A.以资抵债 B.实施债转股 C.重组 D.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿务 E.公开出售

5、下列关于可持续发展的说法中，正确的有（ ）。

A.可持续发展的基本原则之一是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益

B.可持续发展的物业管理，涵盖对于各种能源的节约和充分利用 C.物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持 D.可持续发展的物业管理，除了常规的物业管理内容外，还应融入控制空气质量等因素

E 可持续发展要满足当前又不损害子孙后代满足需要的能力

第12篇：第一章 物业经营管理概述

第一章物业经营管理概述（4852）

第一节物业经营管理的概念

知识点一：物业经营管理的内涵（常考点）

1、简述物业经营管理的内涵？

答：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

例：（2011）关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( b )。

a.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

b.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 c.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动

d.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报

知识点二：物业经营管理的层次（轮换考点）

2、简述物业经营管理的层次？

答：物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

（一）物业管理

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。

（二）物业资产管理

1.物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行经营和管理，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。2.我国物业资产管理的起步与发展。

我国物业资产管理是伴随着物业管理行业的发展而起步并逐步发展起来的。大致有两种情况：

一是借助物业管理平台开拓资产管理，如：物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务；

二是物业服务企业独立从事资产管理经营活动，如独立投资房地产开发，专门从事对不良资产盘活业务，与其他运营商合作开展物业经营等。

3．资产管理与传统物业管理的关系 (1)联系：

首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。 其次，两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。

(2)区别。

首先，出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。

其次，内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁等常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性。

再次，考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。

最后，运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。

（三）物业组合投资管理

物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。

例：以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为是指（c）。 a.物业管理

b.设施管理 c.物业资产管理 d.物业投资组合管理 知识点三：我国物业经营管理的出现（新增考点）

3、简述我国物业经营管理的出现？

答：可以从以下几个方面来认识物业经营管理在我国的出现与发展。

1．业主需求的变化呼唤物业经营管理——这是物业经营管理最初的萌芽

2．物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间 我国物业管理起步于住宅小区的管理，目前已覆盖到各种业态的物业。不同类型的物业对物业管理的需求是不一样的。如：

写字楼、零售商业更关注物业价值的体现和收益的多少； 企事业单位（如政府机关、学校、医院等）的后勤改革要求物业服务企业在做好基本保障服务外，还要提供多种经营的增值服务；

大型企业强调物业资产保值增值等。

3．物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力

4．信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持

第二节物业经营管理的商业模式

知识点一：商业模式的概念（新增考点）

1、简述商业模式的概念？

答：从现象上看，商业模式是企业“卖什么”、“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。

物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。

知识点二：现有商业模式（新增考点）

2、简述现有商业模式？ 答：1．模式一：物业服务提供商 物业服务提供商，又称基础服务模式。 2．模式二：物业资源开发商

物业资源开发商，又称为多种经营模式。 3．模式三：物业顾问服务商 物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。 知识点三：未来商业模式（新增考点）

3、简述未来的商业模式？ 答：1．物业服务集成商

物业服务集成商，又称物业服务总包模式。

物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。

2．物业资产运营商

物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。

收益。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理。 物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公、商业、休闲娱乐等收益型物业。

3．物业保障服务商

物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。

该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。一般商业模式下，物业服务企业只关注合约客户的需求和满意度。

知识点四：创新商业模式应处理好四个关系（新增考点）

4、简述创新商业模式应处理还的四个关系？ 答：1．标准化和个性化的关系 2．专业化和多元化的关系 3．盈利模式和管理模式的关系 4．价格竞争与价值竞争的关系 成功的商业模式：

① 是客户需求和企业目标的有机统一； ② 是盈利模式和管理模式的有机统一； ③ 是商业风险和经营收益的有机统一； ④ 是客户价值和企业价值的有机统一。 例：物业经营管理的现有商业模式包括（acd）。 a.物业服务提供商 b.物业保障服务商 c.物业资源开发商 d.物业顾问服务商 e.物业服务集成商

第三节物业经营管理资源

知识点一：物业服务企业资源（新增考点）

1、简述物业服务企业的资源？

答：物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等有形资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。这些资源均可通过经营直接创造出价值。除了企业拥有的物业和现金资产可以直接创造经营价值，下列资源也可以帮助企业带来经营效益。

1．管理技术资源 2．品牌资源 3．人力资源

4．自有设施设备资源 5．信息类资源 6．社会关系类资源

知识点二：物业资源（新增考点）

2、简述物业资源的含义？ 答：物业资源有两重含义：

一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；

二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。

3、简述物业资源的界定？ 答：1．从所有权上划分 (1)单一产权物业 (2)区分所有权物业。

通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：

①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。 ②属政府所有：如人防工程等。

③属业主共有：一般来说，除去上述①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。

2．从物业使用属性上划分

从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。

4、简述物业资源的经营管理原则？ 答：1．不可越权经营

2．不妨碍物业管理基本服务的开展 3．规避经营活动中的风险 4．正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性（如前期物业服务阶段和物业服务阶段）

5．获取物业资源的途径 (1)向开发商争取。 (2)购买或租用商业网点。 6．区别不同物业类型及业主群体 7．开展统一的专业化经营 知识点三：业主资源（新增考点）

6、简述业主资源？ 答：

（一）业主资源的分类 1．业主需求资源 2．业主财产资源 3．业主无形资产资源 (1)业主知识资源。 (2)业主社会关系资源。

（二）业主资源经营管理的方式 1．特约服务和综合经营 2．社区服务集成商 3．社区商业服务

（三）业主资源经营的实施过程

在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：

(1)掌握需求信息； (2)寻求经营场所； (3)成立服务组织； (4)整合社会资源； (5)搭建商务平台。

第四节物业经营管理的风险与管控 知识点一：风险管理简介（轮换考点）

1、简述风险管理的定义？

答：风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。

2、简述风险管理的步骤？ 答：1．风险识别 2．风险评估 3．风险控制

风险控制的手段措施包括： (1)回避。 (2)自担或保留。 (3)预防与抑制。

(4)转移。（保险与合同） 4．风险调整

例：（2013）在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是(b)。

a.风险控制b.风险回避c.风险转移d.风险调整 知识点二：风险种类及特点（轮换考点）

3、简述风险的种类？ 答：

（一）管理模式风险

管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种： 1．不同企业管理模式带来的风险 2．不同产权结构带来的风险

开发商成功开发商场项目后，对项目处置的三种方式： (1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；

(2)将大部分产权出售，成为小股东； (3)全部出售套现。

（二）经营项目选择的风险

物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点： (1)与企业自身的主业相协调。 (2)与企业人才储备相协调。

(3)与企业的发展方向和发展阶段相协调。

（三）经营过程中的风险 特别值得关注的有以下几类： 1．合同签订中的风险 2．产品组合的风险 3．产品质量的风险 4．突发事件的风险

（四）财务风险 1．垫款风险 2．抵押风险

（五）管理团队的风险

（六）政策环境变化的风险 知识点三：风险防控（新增考点）

4、简述风险防控？

答：物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点。 1．制订合理的经营管理计划 步骤： (1)市场分析

(2)交通与公用设施情况调查 (3)同类物业供求关系调查 (4)消费者调查、分析 (5)进行严密的经济论证

(6)组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。 2．协调处理好各方关系 (1)协调处理好与业主的关系。 (2)协调处理好与租户的关系。 (3)协调处理好业主与租户间的关系。 (4)协调处理好与消费者间的关系。 (5)协调处理好与媒体的关系。 3．建立风险防范机制 4．合理投保，转移风险

第一章物业经营管理概述 第一节物业经营管理的概念

1、简述物业经营管理的内涵？

2、简述物业经营管理的层次？

3、简述我国物业经营管理的出现？ 第二节物业经营管理的商业模式

1、简述商业模式的概念？

2、简述现有商业模式？

3、简述未来的商业模式？

4、简述创新商业模式应处理还的四个关系？ 第三节物业经营管理资源

1、简述物业服务企业的资源？

2、简述物业资源的含义？

3、简述物业资源的界定？

4、简述物业资源的经营管理原则？

6、简述业主资源？

第四节物业经营管理的风险与管控

1、简述风险管理的定义？

2、简述风险管理的步骤？

3、简述风险的种类？

4、简述风险防控？

第13篇：物业经营管理模拟3

《物业经营管理》模拟

（三）

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．居住区商场的建筑规模一般在（）之间。

A.1000～3000m B.3000 ~5000m C.3000 ~10000m D.5000 ~10000m 2.物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为（）。

A.物业管理或设施管理B.房地产资产管理

C.房地产组合投资管理D.以上全是

3．下列（）不属于房地产间接投资的形式。

A.房地产置业投资B.房地产企业债券和股票投资

C.投资于房地产投资信托基金D.购买住房抵押支持证券 4.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。

A.获得预期收益的大小B.获得预期收益可能性的大小

C.未获得预期收益的大小D.未获得预期收益可能性的大小 5．下列说法中，对“区位”的描述错误的是（）。

A.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位。”这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性

B.影响房地产投资成败的要素就是区位选择，只有选择好的区位，才能降低风险

C.随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断发生变化

D.房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置

6．大修理基金是（）的别称。

A.运营费B.抵押款C.准备金D.税金

7.年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，按一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。

A.1120．00 B.1125.51 C.1126．83 D.1130．93 8.某写字楼投资项目在10年持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%,则该写字楼投资项目的收益现值为（）元。

A.536．48 B.537．66 C.538．55 D.539．66 9．设备更新的核心工作是（）。

A.考虑未来发生的现金流量B.物质资产的价值

C.确定设备的经济寿命D.取决于有形的磨损的速度 10．属于长期偿债能力指标的是（）。

A.资产负债率B.偿债备付率C.借款偿还率D.利息 11.等额还本利息照付是指（）。

A.借款期间每期仅支付当期利息，而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息

B.规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息

C.在规定期限内分别等额摊还本金和利息

D.借款期末一次偿付全部本金和利息

12．物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（）。

A.有用性B稀缺性C.有效需求D.以上全是

13.现有一套建筑面积为100M2，单价为3000元／㎡的住房，如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%，那么其实际单价为（）元／㎡。

A.3000 B.2928 C.2850 D.2630 14.条件同上题，其名义总价为（）万元。

A.30 B.29 C．28 D.25 15．下列（）又称折余价值。

A.原始价值B.财面价值C.市场价值D.政府定价

16.在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致人口数量增加或减少的是（）。

A.人口自然增长B.人口净增长C.人口负增长D.人口机械增长

17.某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格为（）元。

A.2235 B.2325 C．2625 D.2726 18.先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是（）。

A.成本法B.市场法C.估价法D.折旧法

19.下列选项中，不是影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是（）。

A.政治制度的变迁B.自然、人文环境的变化

C.市场的供给D.信息、通信技术水平的提高 20.制订物业管理计划的基本原则是（）。

A.物业管理师必须参加和主持

B.发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与

C.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定

D.以上全部正确

21．从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距，是房地产市场结构中的（）。

A.总量结构B.区域结构C．产品结构D.供求结构

22.在任何市场上，某种商品的（）反映了当时的市场供求状况。

A.价值B.功能C.产品D.价格

23．房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。

A.宏观因素B.微观因素C.整体结构D.部分设施 24．房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于（）。

A.房地产供给政策B.房地产金融政策

C.整个国家的经济体制D.自由市场经济 25．通常意义的物业租赁指的是（）。

A.产业租赁B.私房出租C.房屋租赁D.屋权租赁 26．租赁管理包括（）。

A.租约签订前阶段管理B.租约执行过程中阶段管理

C.租约期满时阶段管理D.以上全部正确 27.下列选项中，（）是租赁管理中租赁方案的核心。

A.租金方案B.预算C.经营费用D.预期收益

28.在房屋租赁合同的法律特征中，房屋租赁合同是双务合同，这是指（）。

A.合同当事人都享有权利和负有义务的合同

B.当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同

C.当事人意思表示一致即告成立的合同

D.当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期间相关的合同 29.在租赁管理中实施CRM主要涉及（）方面的工作。

①建立详细的租户档案；②租赁期内的服务；③租金缴交的管理；

④数据统计与分析；⑤租赁期后的服务；⑥个性化服务

A.①②③⑤⑥B.②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.①②③④⑤ 30.实行一级成本核算的物业服务企业，（）中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用中。

A.公司经费B.工会经费C.营业成本D.存货盘亏 31．在人工成本的估算中福利费包括（）。

A.福利基金B.工会基金C.教育经费D.以上全部正确 32．成本预算也称（）。

A.成本计划B.成本估价C.成本策略D.成本方针

33．关于成本控制的分类，下列不是按控制机制分类的是（）。

A.事先控制B.前馈性控制C.防护性控制D.反馈性控制

34.在物业管理合同的构成要素中，旨在界定管理对象及其范围的是（）。

A.业主的目标B.物业描述C.合同期限D.成本分配 35．前期物业服务合同是（）。

A.双务合同B.有偿合同C.要式合同D.诺成合同

36．物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程，指的是（）。

A.物业管理招投标B.物业管理招标C.物业管理投标D.以上全是

37．市场租金对租赁物业来说，市场租金下跌，业主利益受损，租金上涨，业主因此获利，这是（）。

A.纯粹风险B.社会风险C.特殊风险D.投机风险

38.下列关于保险的一般原则中近因原则的说法，正确的是（）。

A.近因是时间上最接近风险损失的原因

B.近因不是指促成风险损失的最直接的原因

C.近因不是时间上最接近风险损失的原因，而是指促成风险损失的最直接的原因

D.近因即是时间上最接近风险损失的原因，也是指促成风险损失的最直接的原因 39.保险合同与房屋租赁合同共有的法律特征是（）。

A.都是要式合同B.都是继续性合同C.都是附合合同D.都是诺成合同

40.在企业财务活动中，物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程所发生的各种成本，指的是（）。

A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金回收 41．物业管理绩效评价的基本要素（）。

A.评价指标B.评价标准C.评价方法D.以上全是 42．总资产报酬率的计算公式是（）。

A.总资产报酬率净利润100%

平静资产B.总资产报酬率息前税前利润100%

平资产总额主营业务收入净额100%

平资产总额C.总资产报酬率D.总资产报酬率主营业务收入净额100%

平均流动资产总额43．传输企业财务信息的重要工具和载体的是（）。

A.资产负债报告B.企业财务报告C.企业利润报告D.现金流量报告

44.如果企业当年或三年前利润不都为正值，亏损增加的单项修正系数为（）。

A.0．8 B.0．9 C.1．0 D.1．2 45.按照物业经营管理者向不同主体提交报告类，可以把物业管理报告分为（）。

A.向物业业户、租户提交的物业管理报告B.向高层次管理者提供的物业管理报告

C.向投资者董事会提交的物业管理报告D.以上全部正确 46.写字楼物业管理常规目标包括（），其互相渗透。

A.经营、管理、销售B.经营、管理、服务

C.经营、销售、服务D.管理、销售、服务 47．写字楼的租户选择，考虑的主要准则是（）。

A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B.财务稳定性和长期盈利能力

C.所需的面积大小及其需要提供的特殊管理服务的内容

D.以上全是

48.写字楼安全管理中，（）已日益成为现代写字楼物业安全的首要问题。

A.信息安全B.工程安全C.消防安全D.治安安全 49.下列可以反映业主对物业管理服务的满意度的是（）。

A.快与慢之分B.全与缺之分C.有与无之分D.明与暗之分

50.（）的出现，大大降低了人工成本，使商品的价格更加具有竞争力。

A.百货商店B.零售市场C.超级市场D.小卖部 51．零售商业物业运作的相关理论主要集中在（）。

A.中心地理论B.同类零售商聚集理论

C.需求外部效应理论D.以上全是 52．零售商业物业策略的核心内容是（）。

A.制定租赁方案B.制定租赁管理C.运行管理D.运行方针 53.正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，其中（）是根本。

A.策略B.计划C.费用D.以上全是

54.不同的物业服务企业对于管理零售商业物业的方式不尽相同，其中（）是目前最稳妥的方法。

A.成立分公司B成立子公司C.组建项目部D.组建管理中心

55下列（）不是房地产业和房地产市场对物业经营管理产生的需求。

A.房地产组合投资管理的需求B.房地产资源管理的需求

C.设施管理的需求D.不良物业资产管理的需求 56．在企业资产负债表中，物业资产包括（）。

①建筑物；②在建工程；③土地；④租赁费用；⑤自然资源；⑥财务；⑦其他

．A.①②③④⑤⑥B.①②③④⑤⑦C.①②③④⑥⑦D.①③④⑤⑥⑦ 57:国际设施管理协会是（）。

A.IFMA B.IFAM C.IAMF D.IMAF 58.从财务分析的角度来看，不良资产包括（）。

A.以开办费、待摊费用表现的不良资产B.以无形资产形式表现的不良资产

C.以存货形式表现的不良资产D.以上全部正确 59．提出“可持续发展”思想的是（）。

A.WCED B.WCDE C.WDEC D.WECD 60.目前，我国宜采用的商务形式为（）。

A.电子商务B.合作式商务C.协同式商务D.供应式商务

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 61．酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在（）。

A.服务对象不同B.地理位置不同

C.服务内容不同D.建筑设计和装演风格不同

E.收税机关不同

62.居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括（）。

A.市政公用和公建配套设施完备的程度

B.公共交通便捷程度

C.环境因素

D.居民人口与收入

E.人口增长数量

63.下列关于设备更新的特点分析，正确的是（）。

A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命

B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量

C.比较设备的费用和利益

D.设备更新分析以费用年值法为主

E.只比较设备的费用

64.下列关于绘制现金流量图的基本规则，说法正确的有（）。

A.以纵轴为时间轴，向上延伸表示时间的延续

B.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续

C.若现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，习惯方法是将其代数和看成在计算周期末发生，称为期末惯例法

D.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为下一周期期末

E.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 65．下列说法错误的是（）。

A.起价是指所销售的商品房的最低价格

B.标价又称报价、表格价，即买方的要价

C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格

D.成交价的起价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平

E.均价是所销售商品房的平均价格 66.市场法又称（）。

A.市场比较法B.比较法C.估价法D.成比法E.土地法 67.下列选项中，会导致对商品住宅需求变化的有（）。

A.收入的变化B.其他商品的价格变化

C.对未来的预期D.政府政策的变化

E.商品的变化

68.反映和描述房地产市场状况的指标，包括（）。

A.可供指标B.供给指标

C.需求指标D.市场交易指标

E.矢量指标

69.房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其特征包括（）。

A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系D．房屋租赁关系因所有权的转移而终止

E.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 70．按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为（）。

A.公房租赁B.定期租赁

C.私房租赁D.自动延期租赁

E.意愿租赁

71．关于物业管理成本分类，按照与物业管理服务业务量的关系划分为（）。

A.固定成本B.变动成本

C.半固定或半变动成本D.租金

E.利息支出

72.目前，我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式有（）。

A.直取制B.间接制

C.包干制D.付金制

E.酬金制

73．前期物业服务合同具有的特征包括（）。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B.前期物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订

C.前期物业服务合同具有过渡性

D.前期物业服务合同是要式合同

E.前期物业服务合同是诺成合同

74.物业管理工作自身的特点决定了物业服务合同签订时，除了遵循签订一般合同时的注意事项外，还要注意（）。

A.“宜细不宜粗”的原则B.不应有无偿无限期的承诺

C.实事求是留有余地D.明确界定违约责任与处理方式

E.不确定

75.财会报告分析工作，一般应当按照以下的（）步骤进行。

A.财务报告分析准备阶段B.财务报告分析实施阶段

C.财务报告分析报告阶段D.财务报告分析编写阶段

E.财务报告分析整理阶段

76.保证非收益部分的合理使用需要促进（）。

A.共用空间的合理配置B.分阶段的合理配置

C.管理服务空间的合理配置D.设备空间的合理配置

E.不确定

77．物业经营管理企业在确定写字楼租金时，应认真考虑（）。

A.计算可出租面积B.计算可使用面积

C.出租单元的面积规划和室内装修D.调整租金

E.管理财务 78.购物中心的物业管理师必须有基本的零售技术，尤其需要了解（）。

A.商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格要求

B.选项范围，在充分了解消费者及其需求特点的基础上确定

C.商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量

D.橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看

E.物业维护，负责承租范围

79.智能化小区的物业管理，主要包括（）。

A.通信功能的管理B.安全技术防范

C.信息服务D.对管理人员进行培训

E.社区服务功能

80.下列（）不良物产资产的处置方法，都是要经过债权转物权或股权，最终将物权或股权变现的过程。

A.重组

B.公开出售

C.以资抵债将债权转为物权

D.实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权

E.采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务

第14篇：物业工作汇报

物业工作汇报

安保人员日工作流程如下：

2014年，广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司中标市民大厅项目，全面负责市民大厅物业、安保、保洁、会务、接待等服务。共有人员168名，其中，安保人员70名、保洁人员53名、机电工程专业人员12名，会议接待：7人。

市民大厅建筑面积大，合署办公部门多，办公人员密集，且开放式办公，周边无障碍通达市民大厅区与，日均办事群众1.5万人次、30多个通道可以无障碍进入大厅地下车库、地下室有近百个各类库房和设备间、市民大厅内不由36部电梯运行、窗口电脑等办公设备、开放式摆放等情况。

物业人员调配管理区域及巡查区域分为：监控室、安检、A、B、C、D区办事大厅及夹层、公共区域、代建局（1-3层）、规划局（1-3层）、规划展示馆（1-3层）、地下室、一号岗、四号岗、室外停车场、停车场一号岗亭和二号岗亭、外围巡逻、餐厅、钥匙库管。

1、区域巡逻：将市民大厅划分为留个巡逻区域，配备电瓶巡逻车，全天24小时对市民大厅实时动态管控，为了防止重大事件发生，大力加强技防工程建设，设立电子监察室和安保应急指挥中心，厅重点地区、重点场所、重点部位的监控网络，为了确保监控视屏的记录和保存，可以及时了解各个监控场所的突发情况发生，同时出现相关意外时具有法律凭据的有关证据，因此利用在市民大厅内部及停车场等重点场所、部位共计安装的1500多个监控设备，建立起了覆盖市民大厅重点地区、重点场所重点部位的监控网络，提高指挥调度和应急处置能力。

2、安检：每天对进入市民大厅的包扫描检查如刀具、矿泉水瓶等，刀具是违禁用品没收后将进行登记，以便还给办事人员，如遇到市民携带矿泉水、饮料瓶进入大厅时我们将会请市民打开瓶盖进行品尝后，无问题的情况下方可进入大厅办事，“认真、负责”是安保人员的职责，为了大厅的安全起见我们无时无刻都会提高警惕、兢兢业业干好本职工作避免给大厅带来不必要的损失。大厅办事人员高峰期可达上万人次，不乏会有上访人员及精神病患者混入，我们将进行跟踪必要时限制其进入市民大厅，安保人员在大厅内进行全面巡查，对进入办事大厅人员仔细观察必要时上前进行询问，如果不是办事且行踪可疑的人员如（推销人员或小偷、醉酒闹事、恶意挑衅及恶意报复窗口工作人员）会经常遇到这种情况发生，此时安保人员会在第一时间去制止。

3、公共区域人员和外围巡逻人员不定时对大楼内外及周边环境进行巡查、检查是否有火灾、偷盗、爆炸等不安全隐患，如发现隐患立即向部门负责人汇报同时进行及时处理。

4、物品出入报备登记：不管上班时间还是休息期间如有工作人员从大厅内拿走所有设备设施该单位没有出示文件一律不允许离开大厅，必须进行报备登记及出示本单位文件方可放行。

5、四号岗：主要职责是进出车辆管理，对市民大厅有车辆通行证者方可放行，前来参观车辆接到通知后方可进入，对外来办事、货运车、没有车辆通行证的车一律不得进地下车库。地下车库安保人员主要负责进入地下车库车辆停放，要严格按照车辆管理制度要求车辆统一摆放整齐，一车一位不得乱停乱放。

6、餐厅：为了确保所有人员的安全，每天中午开饭前调配安保人员前去餐厅执勤，负责餐厅内的治安以及餐厅内提供免费汤类的看管，以免不法分子有机可趁（避免投毒事件发生）。

7、为了保障市民大厅设备、财产安全，规范办公室门锁的管理，落实钥匙管理责任，特制订钥匙管理规定：

①市民大厅办公室统一由安保部钥匙管理员等级分配，备用钥匙由安保部管理人员统一管理。

②大厅内办公室钥匙，各单位办公室工作人员统一将本单位办公室钥匙各领取1-2把，剩余1把均由安保部存档备用。

③严禁将钥匙借给他人使用或另复制钥匙，如因工作需要或遇到特殊原因需要自行复制需要物业服务处领取申请单，由本单位负责人签字盖章后可自行复制。

④如有遇到特殊情况需要使用备用钥匙，必须填好《钥匙借用登记表》方可办理相关借用与归还手续。

⑤如果有钥匙损坏或遗失，请速报本单位，以便及时更换并记录在《钥匙领用或变更登记表》。

9、消防：每月1号、15号对市民大厅所有消火栓进行检查并签到，每周对市民大厅所有钢瓶间、风机房报警阀检查做好记录，同时每天针对楼顶水箱间、地下消防泵房检查并定期打扫卫生。

二、其他

1、每月25号抽调安保人员月出升国旗仪式加强训练。

2、安排安保人员每天下午5:15把市民大厅内的桌椅及设备摆放有序。

3、每月不定时的安排安保人员和消防专员对楼顶、室外停车场卫生做大扫除。

三、存在的问题

1、开放式地下车库进出安全问题，要安装进库车辆的识别系统，避免无关车辆进入地下车库，带来安全隐患，车未分配要重新规范，有车位被占的情况存在，严格控制临时牌照发放数量。

2、进厅安全检查对易燃易爆物品检查时盲点，目前的进厅安检设备不能有效检查易燃易爆物品。

3、两年的维保期已经到期，排查出的一些问题没有解决，工程的交接手续没有办理，交接后维修方面需要投入资金。

4、市民大厅墙面瓷砖脱落的隐患，大厅墙面基本都是用石材装修的，时间长了容易出现脱落隐患，需要自行改造。

5、物业人员素质需要提升。部分物业人员对市民大厅办理事项的部门布局位置了解不够，部分人员服务态度不好。

6、空调的维保期已到期，需要确定新的维保单位。客服部日工作流程：

市民大厅会议室有9间（市民大讲堂、A70

9、A7

10、B7

12、B7

17、5楼党员之家、培训室、6楼B60

2、应急指挥中心），每天早上到岗后调配会议室服务人员去各个会议室打扫卫生，保持会议室的死角无灰尘、空气畅通无异味。

一、客服专员工作流程

物业服务处是为市民及大厅各单位工作人员提供咨询、引领、物品认领处、维修回访、解决疑难问题的一个服务窗口，每天早上晨会检查员工仪容、仪表、仪态是否合格，并且在着装，服务过程等各个环节进一步细化要求，坚决杜绝消极怠工，带情绪上岗，服务不规范等现象发生，每日上班前部门员工对着装、礼仪进行自检、互检，使客服人员、会议接待员保持良好的服务形象，加强了客服员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训。部门树立“周到、耐心、热情、细致”的服务思想，主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听电话礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。每一个电话都关系到我们的业绩，做好电话记录，客户信息记录，接到维修电话会及时通知相关部门进行处理，每天下午4:30前一一做好维修回访工作。

每天早上我部门8:25到岗，首先对市民大厅9个会议室进行打扫卫生，确保会议室内的整洁、干静、空气畅通。

二、会议工作流程

1、接到会议通知后确认出席会议的人数，会议类型、会议名称、主办单位、会议日程安排、会议标准、会议特殊要求及挥着的风俗习惯。

2、调配人员分工负责，会议前首先要向会议服务人员介绍会议基本情况，说明服务中的要求及注意事项，进行明确分工，能够让会议服务人员清楚的知道会议服务中的整体安排和自己所负责的工作，按照分工各自准备工作。

3、确认会议室内各种用具和设施符合会议通知单的要求（签到台、会议桌椅、签到簿、笔、水杯、茶叶、暖水壶、毛巾）。

4、确认会议室设备就位及清洁无污如：杯具、投影屏幕、话筒、多媒体投影仪、音响、空调、灯光等。

5、核对会议字幕内容是否相符。

6、对会场人数、台型进行最后确认，也可根据客人要求现场改动，

7、检查会场整体是否符合会议摆台标准：台面要整洁，各种杯具干净、齐全、摆放符合摆台标准。①茶具要求

茶具不得有破损，必须干净型号要配套，茶杯要按会议人数配放。 ②水具要求

不用不保温的暖水瓶， ③茶叶

散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。

8、会议开始前30分钟需要把会议室摆台再次检查一遍，包括空调、开灯、检查话筒、投影等。

三、会议过程中注意事项：

1、会议开始后服务人员迅速镇茶倒水，如果需要毛巾，服务人员应先备毛巾，首次斟茶倒水后应在15分钟左右再续水，以后每隔15分钟或20分钟需一次水，也可根据情况来灵活掌握倒水时间，倒水时，右手握瓶，左手的小拇指和无名指夹杯盖，用大拇指、食指和中指握住杯把，将茶杯端起，侧身，在领导的身后缓缓倒水后放回茶杯，一切行为应在客人后面右手方完成。

四、会后清理：

1、会后检查会场内有无与会人员遗留的物品，做好记录并及时归还。

2、与会人员所用的茶杯、毛巾等物品洗刷干净，分别消毒，桌椅擦净并摆放整齐，确保会议时随时可以使用。

3、关闭所有电器设备、话筒、空调等，安全检查后方可离开会场。保洁部日常工作安排

清洁的区域有：①、主楼共7层，每层分为4个区域（A\\B\\C\\D），分为办事区域（1-3-5-7层）和办公区域（2-4-6层）；共计有29个厅（C5厅、D5厅暂时没有启用）其它27个区域都正常运行。 ②、代建局共三层； ③、规划局共三层； ④、展示馆共三层。

⑤、地上停车场（车位1321个）和地下停车场（车位638个）等共计建筑面积

12、6万平方米的环境卫生的工作。

其

一、每天我保洁部人员7:25分准时到达自己的岗位，区域共分为五大板块：

①办事区域，每个厅安排一名保洁员负责； ②、办公区域每两个厅安排一名保洁人员；

③代建局、规划局、展示馆按楼层区域每层安排一名保洁人员； ④、办事楼层的卫生间（1-3-5-7层）男女共16（男8女8）个安排专职人员4名，每天无次数的清洁，因每天办事人员很多平均每天上万人次。

⑤、外围机械、清扫广场、道路，人员清洁死角和车辆清扫不到的地方，区域也是划分到个人负责完成。其

二、每天早7：30-8:50、下午13:30—14:50将所有的区域在办公人员上班之前都清洁干净。每天分为四次清理楼里的垃圾早上9点前和10:30清理垃圾，下午13:30和16：30清理垃圾。因中午在楼层里就餐的人员很多，特别是三层办事人员多吃方便面、盒饭、烤肠、汉堡等产生的垃圾非常之多，为了方便市民在果皮箱旁放上大的敞口的纸箱来缓解中午饭点的垃圾存放，过了吃放点13:30准时收掉。其

三、每天除日常正常保洁的区域工作外，我们部门还有计划工作，每周一统一清洁消防通道46个（用拖布拖、抹布抹灰尘、擦护栏），每天保洁；周二清理空置房间、厅里的卫生；周三下午三点集体出外围拾草坪上的白色垃圾、擦各个区域的灯杆、地灯、指示牌、护栏、标识牌等；周四集体清洁地库停车位的地面（用拖布擦洗地面、用尘推车拖）日常巡回保洁。周五下午部门例会总结一周的存在的问题和解决的方案。周

六、周日是保洁人员最忙的时候，每个保洁人员在这两天都要全面大型的清理区域的卫生，周一至周五只能保洁，特别是公共卫生间在这两天要消毒、冲洗地面、墙面、擦洗隐私门、等工作。周

六、周日我们还要对楼里扶梯（16部）的擦拭、直梯（20部）的轿厢、门的打油保养清洁，扶梯口地毯的清洗；外围停车场的清扫、擦灰等工作。

因市民大厅办事人员每天上万人每天的工作量大，卫生间保洁的频率不间断，每天卫生间的用纸量非常大比较浪费能否把卫生间里按上一台烘手机；洗手液丢失严重，为了方便办群众而又减少丢失能否把洗手液固定在墙上，每次添加洗手液就是。为了不影响来市民大厅办公、办事的人员的工作环境，能否规定办公区域每天的垃圾能在早九点前清倒卫生间，下午下班后将工作台的垃圾清理出来，我们统一运送室外，不留隔夜垃圾共同创造美好的工作环境。 工程部日工作汇报如下：

1、从周一至周五每天白班人员为11人、夜班1人、注、【夜班人员每天下午上班后须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏的关闭至第二天上午八点半下班前须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏必须开启、包括仔细填写晚上的值班记录】、【如果审批服务局通知节假日或周末有哪些单位不休息、白班人员不变】！

1、工程部每天上午八点半开始为正常上班、八点四十之前必须将各区域办事大厅所有电子门迎、LED大屏、叫号条屏的电源给送上、包括市民大讲堂内大片的播放！

2、工程部上班人员开始巡查对所有的电子门迎、LED大屏、叫号条屏及墙上的电视开启是否正常！

3、强电负责人、弱电负责人、空调负责人、水暖负责人每天最少二遍的巡查及填写各设备设施的运行记录！

4、从周一至周五甚至周末只要有参观团时工程部派专人按审批局综合服务处要求对宣传片的播放与跟进！

5、工程部派专人负责对大讲堂、所有会议室、培训室内开会、学习等活动时的字幕更改、音响设备调试及无线话筒的摆放！

6、工程部管理人员保持每周召开一次例会、了解大家一周的工作汇报与反应的一些问题与建议！【包括部门每月的工作总结上报公司行政部】！

7、积极配合各部门完成领导安排与各单位报修的一切临时性 工作！

8、周

六、周天分班休息、上班人员负责对所有设备、设施的巡检巡查1 两点建议：

一、夏天来临、空调系统直燃机组马上就要停机运行保养了、停机期间、要对管网检查、水质检测处理、管内除垢、杀菌、室外冷却塔注水、制冷切换、磨合、运行观察等准备工作、【因维保期已过】、建议甲方在市场招标专业有资质的维保单位对市民大厅空调整套系统尽快签订维保合同与协议！

二、目前市民大厅内灯具坏的较多、如、灯管、电子镇流器、启辉器、安全出口牌子、疏散指示、螺口节能灯等备件、为了正常管理与不影响市民大厅形象、盼领导尽快拿出方案落实、【详情见物料申购清单】！

2017年3月23日

第15篇：物业工作汇报

2010-2011物业年度中行大院物业管理

工作汇报

2010-2011物业年度在中行物管组领导下，在中行各部门的大力支持下，道博物业公司中行管理处认真对照合同项目条款，结合中行大院实际情况，坚持以“服务为主，管理为辅，扎实工作，周到服务”的企业理念服务中行机关，做了大量的工作，完成了年度计划的各项工作和合同项目，具体情况如下：

一、中行物管项目质量提升的一年。在去年的基础上，物业管理处强化了内部管理，先从基本制度、员工队伍和服务质量入手，从严要求，正规管理，在提高自身管理水平的同时也体现出对中行物业服务管理项目整体质量的提升。

（一）规范行为。管理处员工着装、挂牌上岗、形象识别系统以符合业主合同要求；对业主服务按公司规程操作；员工岗位出勤率达100%。管理处每周召开一次例会，小结讲评前一阶段完成工作的情况，同时布置新的工作，提出明确要求，要求员工按岗位职责、工作标准、工作规程操作。

（二）规范秩序。管理处的岗位职责上墙，办公区域内整洁，各项工作日志、文件记录清楚、有案可查，内容较为完整。

（三）规范服务。管理处员工牢固服务理念，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点”为工作目标，每个员工各司其责、各尽其能，按合同项目规定进行各项服务管理工作，管理处根据《管理服务质量（月、季度、年）工作计划》为突破点，很抓落实；今年工作计划完成率97%以上，整改合格率100%，全年1

业主的服务需求有效处理率100%。

二、安全保卫工作。中国银行机关大院及老行、城北支行、仙姬巷家属区均地处市区中心繁华地带，治安相对复杂，物业管理处把大院的安全保卫工作作为“树形象、保安全”的大事来抓。全年，大院安全无大的事故，保安精神面貌良好。

（一）管理处保安队23名安保队员，严格按照公司制定的大院护卫制度，履行防卫职责。根据实际情况，每个班由一个班长负责，对大院的主入口均实行24小时值守，对窗口地带精心挑选业务熟练的队员值勤，各值勤点之间有专用的通讯对讲机互联确保信息畅通，发现突发事件值勤队员均能及时赶到现场，进行前期处置。大院日常车辆进出管理制度、业主大宗物品进出登记制度、邮件报刊登记、递送管理，来访登记管理，电子巡逻管理系统的有效使用和认真的贯彻执行。2010-2011物业年度是对金融系统较为特殊的一年，中行IT蓝图从今年5月开始到８月份结束，物业公司为此做了大量的配合工作，加强了人力配置维护秩序工作，均取得较好的效果。

（二）强化保安训练。管理处按照用什么、学什么、练什么的原则。制订大院治安突发事件的紧急处理程序和消防应急处理方案。每季对队员进行不少于一次消防和突发性事故演练，以规范动作和提高实际演练水平。

（三）努力做到了方案中自我要求—安全工作“四确定”。①确定安保人员的数目；②确定安保工作的时间和要求；③确定安保工作无责任事故；④确定安保巡逻的范围和线路，这也是保证安全工作无事故的重要前提。

三、设备设施维修管理。管理处安排专职维修管理员及保安人员每天对大院进行巡检维护，无论是主动发现或业主报修的事项，均要求小修要求不超过3小时，大修不过夜，并及时向主管部门汇报工作进展情况，以确保房屋外观整齐，设备设施运行正常。经统计，2010年来对大院内灯具检修更换354次/只；水阀22次/只；电器开关34只/次；更换门锁、锁芯19把/次，门及地板压条30次，另外还配合专业部门对供水、供电、中央空调、电梯等系统进行100多次维修维护处理；特别是用电用水高峰，给用电安全保障带来了很大的压力，维修维护方面花费了大量时间和精力来保障了主要设备正常运行。2010年11月配合电业部门对中行大院变压器进行增容更换；IT蓝图布电话线、搬办公桌、改造空调线路；金库建设过程中配合建筑单位搬家、消防设施迁移、水电路线改造 ，行领导办公室装修时来回搬办公家俱，620会议室反复摆放工作，对城北支行主电缆的抢修更换，主下水道、电子对讲门的维修；环北家属区主水管维修，仙姬巷门面水管改造。老行电路抢修和维护等等。这一系列的工作并不由一个部门安排，而是牵涉到多个部门和单位，不同的管理区域。

四、大院卫生、消杀、绿化、会务工作。

（一）管理处每天有保洁管理员对大院的保洁质量进行督促，对发现的问题及时处理，坚持每周1次按照《保洁操作程序》检查保洁人员工作的具体落实情况，发现问题及时整改。蜘蛛网每周清扫，生活垃圾由专人负责清运到存放点，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运，确保大院干净、整洁。

（二）针对大院的蚊虫较多，夏季每半月对大院内各部

门及生活场所进行进行打药除虫，消毒除害，全年共计消杀10余次。

（三）由于大院植物种植带土质较差、土层薄，绿化人员将主要精力投入到拔草浇水上，根据季节、气候的变化适时对草坪进行花草树木培土、施肥、修枝、补苗、浇水和病虫害防治，提高了大院绿化水平。

（四）会务工作。大量因地点、时间、规格不同的会务，给会务人员工作带来了较大冲突（因合同项目中未设置专业会务人员），但物业公司均给予全力配合，确保每次会议不出差错；受到行领导的肯定。2010年以来，为中行服务的会议223场/次，属节假日加班或异地的会议有近46次，布置会场桌椅重新摆放的有36次。

五、物业管理工作的不足和存在的问题。

1、门卫的来访登记不全面，出现个别推销人员入大楼推销的情况。

2、物管中部分工作出现差错，尽管有许多客观原因，但我们应承担监管不到位的责任。

3、车辆管理：中行大院有统计的车辆有近110多台，并在不断的增加中。同时由于商业网点、办公、租赁单位、大门控制和大量不确定停车等原因是门岗工作中的难点。

4、中行东侧围墙缺口安保工作造成很大影响。

5、中央空调维保，给中央空调管理工作造成疑惑。

六、物业管理工作的自我评价

我们认为，我们的服务达到了合同中所规定的各项条款要求。当然，所有的成绩，离不开银行物业主管领导的支持和信

任。这是我们能够做好中行办公大院物管服务的重要因素。在此，我们全体物业人员，满怀热情，一定会把大院的物管服务工作做得更好。

综上，我们已将2010年银行大院的物业管理工作如实汇报，请各位领导进行检查、指正，并一如既往地给予关爱和支持。

致礼！

衡阳市道博物业管理公司 2011年8月2日

第16篇：物业工作汇报

尊敬的各位业主/住户：

今年第二季度，是我管理部按照年初确定的“内抓管理，外抓服务，用行动提升形象” 工作思路抓落实的关键时期，管理部全体员工以对业主、对小区、对公司认真负责的工作态度，扎实做好每一项工作。91天中，物业前台接待业主来电来访4088人次，受理重大投诉18件，安排工程维修2693单，维修公共区域316处。上半年接到业主赠送锦旗5面，收到表扬信21封，很多业主都在不同场合对今年物业工作的新变化给予了肯定和积极评价。

一、下大力解决历史遗留问题

由于种种主客观原因，绿洲有很多历史遗留问题。今年一季度，在公司领导的直接参与下，我们将所有历史问题梳理归类，确定了“先易后难、先急后缓”的工作思路，从四月份起，对照“账单”逐一解决、清理。

（一）工程类

1、按照“逐栋恢复，步步为营”的解决办法，先后修复了6#、1#、7#、8#、9#楼门禁系统，使这些楼宇的安全系数有了一定程度的提高；

2、修复1#---17#楼电梯厅脱落的墙砖；

3、重新粉刷了小区四周围栏和通道护栏；

4、完成了2#、5#楼无障碍通道改造；

5、重新制作并安装了“珠江绿洲文化广场”大幅牌匾；

6、修复了小区部分破损路面，完成了1#楼、超市后侧、15#---17#楼前甬道改造；

7、重新安装、修复了小区围墙灯、柱头灯，改善了小区夜间照明条件。

（二）安全类

1、车辆管理：

（1）取消了15#楼前5个固定车位；

（2）加强了对小区内停车管理，取消了所有长期占道停放的车辆；

（3）对20#楼前停车场实行规范管理，划线后按标识停放，正在调查车辆情况，实行发证管理，为最终实现收费管理创造条件。在最大限度利用现有场地的原则下，保证车辆能进得来，开得出；

（4）为方便购买小件物品业主运送东西，购置了一批小推车；

（5）选定了2处自行车停车场，建设用料正在车间加工，近期开工建设，15日内建设完成；

2、安全管理：

对引起新闻媒体热议、政府部门关注的地下室出租问题、群租问题，通过加强消防检查、摸清租住人员底数、签订安全协议、进行法制宣传等办法进行管理，最大限度地消除隐患。

3、清理违规饲养的大型犬：

在政府部门特别是公安机关的帮助下，6月28日，对小区内不按规定养犬户进行了清理，没收违规犬2只。

（三）绿化类：

1、与项目公司协商，根据现场情况和合同要求移栽、补种了树木和毁损的草坪，解决了四期绿化补种问题；

2、已向法院提起诉讼，寻求解决业主占用绿地而引发的纠纷，法院已经受理，在等待开庭。

二、努力解决影响业主生活的现实问题

物业工作，不是轰轰烈烈的工作，没有惊天的雷声，但它却紧连着业主的生活，影响着业主的心情。物业服务工作做得好，会象如丝般的细雨于无声中滋润着业主的心田。正是基于这种认识，今年以来，我们努力做好服务工作，于平凡之中体现精神。

1、注意做好保洁和绿化工作，为业主营造良好的生活环境。

（1）在全球防控甲型h1n1流感的大背景下，本着对广大业主负责的态度，先后两次召开保洁专项会议，对做好小区公共区域消毒杀菌工作提出具体要求；小区出现1例确诊病例后，负责任地向业主通报准确情况，做好宣传解释和安抚工作；

（2）高质量地做好路面清洁、大堂结晶和日常保洁工作；

（3）于5月份，安排专业人员先后3次对园区喷洒药物，消灭蚊蝇滋生地；

（4）在1#楼前水池放水养鱼，恢复小区景观；

2、做好防火知识宣传和消防工作，保证业主生命财产安全。

（1）不定期发布通知、温馨提示，向业主普及消防意识；

（2）定期对楼宇消防器材进行检查，使消防设备处于良好状态；

（3）今年6月2日，我小区5#楼发生一起因业主在床上吸烟导致的火灾后，我们及时向广大业主通报情况，告知业主增强防火意识；

（4）加大对地下室、群租户消防检查力度，签订“消防责任书”。

3、与居委会、派出所一起，通过出通知、发提示、个别谈话等方式，做好按规定养犬、文明养犬的宣传解释工作。

4、在市疾控中心、市卫生局先后2次对小区水质突击检测时给予配合，检测合格后及时将情况反馈给业主，消除部分业主对水质问题的担忧。

5、想方设法，按规定检测和维护设备设施，及时排除障碍，保证小区水、电、气正常供应。

6、以积极、主动、负责的态度，认真解决业主户内问题。人工费一律减免，材料费能免则免，全力保证业主生活不受影响，业主真切感受到了物业工作的新变化，多次写信表扬和称赞。

三、努力提升小区的品质和形象

物业工作，说到底是代表广大业主完成一家一户无法完成的工作，既有代表业主对小区的公共设施设备进行管理的职责，也有为需要的业主提供服务和帮助的义务。物业工作做得好，完全可以让业主的房产保值增值。在这方面，二季度我们做了以下几项工作：

1、主动与三间房政府、社区党委和居委会、公安、消防、城管、人防等部门取得联系，汇报我们的工作，扩大绿洲的知名度；

2、支持、配合中国传媒大学学生在绿洲小区组织的向四川灾区儿童捐赠玩具、图书、衣物的活动。发动物业员工今年先后2次向灾区捐款XX余元；

3、在“五•一”、“六•一”期间，组织“与业主同乐”趣味赛，联手有关单位共同举办“右脑开发，提高记忆”讲座和“亲子活动”；

第17篇：物业工作汇报

物业心得汇报

在公司入职学习期间，我对公司每个项目进行了走访。在走访过程中结合我自己的物业工作经验，按照现实情况总结出几点心得体会，在此向领导汇报。

一、提升品质，增加业主认知度。

1、为便于小区管理，对已接管小区设备、设施进行统计、检查，并按照标准制做说明卡、使用卡等。对小区路灯进行编号，对小区监控进行提示。让小区内各项附属设施美观、大方，让参观、检查人员能一目了然。

2、加强小区内业主对物业的忠诚度。为确保物业服务工作的顺利开展，须多渠道、多形式、多角度展开宣传活动。可通过与广告公司合作制作公示栏、宣传栏，在明显区域张贴服务电话，利用宣传画、宣传文字、小区各种对比图形、多媒体等工具将物业服务工作展现在业主面前。增强业主物业服务消费意识，花钱买服务的意识，让业主明白传统的物业管理和新型的物业服务的优劣，使业主理解、认可支持物业服务工作。同时做好调查研究工作，广泛听取业主意见，科学制定物业服务方案。

3、对小区内安全隐患进行排查、维修。每年按季度进行全面检查，结合日常巡检发现的问题，进行一次统一处理。并根据问题进行解决或上交相关部门，对以解决的问题通过宣传栏像业主汇报。完善小区各项配套措施，可根据各项目实际情况配套围墙、岗亭等设施。为物业服务提供基础保证。

4、制定多级日常巡检制度，及时发现小区内各种问题。如客服巡检、保安保洁巡检、项目经理巡检。在巡检过程中做好记录，对发现的问题及时汇报。公司制定相应处罚及奖励机制，根据员工责任心进行奖惩。

5、增加社区文化。根据各个社区居住人员制定相应的社区活动，利用节假日进行，增加与业主的互动，也可根据业主需求与相关部门联合举行各种展板教育活动，与商业部门联合举行服务进小区等活动。同时通过相关渠道进行宣传。做好社区活动记录，检查记录，宣传记录。

6、完善物业各种内部制度、流程。如:客服接电话流程、收费流程、维修上门服务流程、收费流程。物业人员按照工作流程进行业主接待工作。制定各级员工岗位职责、奖惩制度，对在物业突发事件中表现优秀的员工、日常工作中收到业主感谢信及锦旗的员工进行奖励，对在日常工作中因个人原因造成失误的进行处罚。

7、制定员工循环培训计划，重点对客服、维修进行职业培训。通过理论与实践考核，淘汰不合格员工，达到优化管理的目的。

8、采用原始档案和电脑档案双规管理制度，建立小区各种档案。（如催费档案、投诉档案、维修档案等）一份合格的物业档案，可有效避免物业公司损失，公司可利用物业管理档案依法维护企业权利。

二、增加物业附属增值项目，提高物业及相关部门利润。

1、对已接管小区进行分类。了解入住人员情况，了解物业维修基金交付等情况。 ⑴对有维修基金的楼栋进行全面排查，检查隐患点，了解业主意见，做出整改计划进行公示。根据业主意愿利用维修基金进行各项整改。 ⑵对无维修基金的老旧楼宇，根据每个单元实际情况，做出整改计划进行公示，按照业主意愿进行收费整改。如：单元门、对讲门铃、消防设施、墙面粉刷等。

2、了解已接管小区内服务项目，与对口服务品牌进行连接。在小区内寻找合适场地安装服务项目，由物业公司对日常服务工作进行管理。如饮水机服务、洗车机、快递接收箱、废旧回收等。

3、特约服务。根据小区业主需求情况制定各种特约服务，对小区内业主提供各项免费及收费服务。如年底清洁服务、日常维修服务、日常保洁服务等。

4、根据公司职能，在客服管理上按照实际情况增加房屋租赁、出售中介服务。杜绝小区内出现业主乱贴小广告以及黑中介现象。

5、广泛使用小区宣传栏、公示栏。与大型超市、商城等商业机构合作，提供广告代发（发放到物业通知栏）、活动通知等工作。在小区内举行各种直营活动。与正规旅游公司合作，将旅游公司信息进行宣传。

6、可考虑是否与智慧社区物业APP进行合作，通过APP整合小区内商户、业主。增加物业利润点。

第18篇：物业经营管理试题及参考答案

物业经营管理试题及参考答案

1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业

B．收益性物业

C．公共物业

D．所有物业

2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅

B．叠拼别墅

C．独栋别墅

D．双拼别墅

3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修

B．确定管理标准

C．资产管理

D．构建信息基础

4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理

B．房地产开发

C．房地产资产管理

D．房地产组合投资管理

5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）

A．政策影响性

B．专业管理依赖性

C．相互影响性

D．位置固定性或不可移动性

6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）

A．MBS投资者

B．REITs投资者

C．房地产直接投资者

D．房地产间接投资者

7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。

A．系统风险是指市场供求风险

B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制

C．或然损失风险属于个别风险

D．周期风险属于个别风险

E．持有期风险属于个别风险

8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。

A．投入资金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投资项目的变现性

D．资产管理的复杂性

E．投资项目的复杂性

9、从（A）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A．有效毛收入 运营费用

B．潜在毛租金收入 运营费用

C．有效毛收入 空置和收租损失

D．潜在毛租金收入 空置和收租损失

10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

A．全部投资回收期

B．动态投资回收期

C．静态投资回收期

D．投资回收终止期

11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。

A．空置和收租损失

B．抵押贷款还本付息

C．房产税和所得税

D．为租客提供服务的费用

12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。

A．封存的设备因自然力产生的磨损

B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值

C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．趋势法

14、物业价格构成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．开发成本

C．投资利息

D．物业折旧

E．开发利润

15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。

A．统一付款方式

B．统一采用人民币

C．统一货币单位

D．统一采用平方米

E．统一采用单价

16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

A．内容

B．价格

D．环境

17、不属于需求分析具体内容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就业分析

C．竞争对手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。

A．收入的变化

B．政府的税收政策

C．国际市场住宅价格

D．对未来的预期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。

A．建筑物维护的标准

B．建筑物管理策略

C．租金方案

D．物业检查计划

E．财务收支计划

20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。

A．居住用房租赁和非居住用房租赁

B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

C．公房租赁和私房租赁

D．国内租赁和涉外租赁

21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。

A．包租转租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租转租和出租代理

D．包租转租、委托管理和出租代理

22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。

A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约

B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应

C．租赁关系在双方中的一方死去时终止

D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效

23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。

A．确定可出租面积和租赁方式

B．编制租赁经营预算

C．定位目标市场

D．确定租金方案

E．明确广告策略 （明确吸引租户的策略）

24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。

A．直接人工费

B．间接费用

D．管理费用

25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．5000

26、成本控制的原则有（ABDE）。

A．全面控制原则

B．讲求经济效益原则

C．常规管理原则 （例外管理原则）

D．责权利相结合原则

E．例外管理原则

27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。

A．成本预算必须同其他预算相协调

B．成本预算要以成本计划为基础（成本预算要以各项定额为基础）

C．成本预算应有相应的技术经济措施保证

D．成本预算要全面权衡，提高（资金使用效率）员工工作效率

E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

28、不属于前期物业服务合同特征的是（D）

A．由建设单位和物业管理企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同是要式合同

D．前期物业服务合同期限的确定性

29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

A．投保人

B．被保险人

C．第三者

D．雇员

30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。

A．风险识别

B．风险评估

C．风险处理

D．风险控制

E．风险调整

31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。

A．建设施工合同

B．售房合同

C．收益性物业的租赁合同

D．水电供应合同

E．专项维修工程承包合同

32、不属于物业管理报告构成内容的是（ B）。

A．工作总结

B．满意度调查

C．财务报告

D．未来工作计划

33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A．利润最大化

B．资本利润率最大化

C．每股利润最大化

D．企业价值最大化

34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。

A．物业管理企业的盈利能力

B．资产运营水平

C．偿债能力

D．物业管理企业

E．后续发展能力

35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE ）。

A．基本指标计分方法

B．修正指标计分方法

C．评议指标计分方法

D．偏差指标计分方法

E．定量和定性相结合计分方法

36、属于写字楼物业管理风险特点是（C）。

A．全员性

B．全期性

C．确定性

D．动态性

37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。

A．当地房地产市场状况

B．物业发展定位

C．承租人的接受能力

D．业主希望达到的投资收益率目标

E．其可接受的最低租金水平

38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。

A．租户组合与位置分配

B．租户的商业信誉和财务状况

C．物业的周边环境

D．所需面积大小

E．需要提供的物业管理服务

39、租户和业主之间可能要协商一个（ D ）作为计算百分比租金的基础。

A．净租金

B．盈亏平衡点

C．基础租金

D．人为平衡点

40、零售商业物业管理中的风险类别有：（ABCD）和产权与管理权相分离风险。

A．管理模式风险

B．管理范围不确定风险

C．垫款风险

D．突发事件风险

E．投资风险

41、（ A ）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A．生命周期成本

B．生命周期资产

C．经济周期成本

D．经济周期资产

第19篇：物业经营管理(注册物业管理师试题答案)

 2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷

《物业经营管理》

单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是(

)。

A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合

性管理服务

B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理

C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种

收益性资产所进行的一系列的经营活动

D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报

2．关于写字楼分类的说法，正确的是( )。

A．写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型

B．我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

C．建筑面积是写字楼分类的主要依据

D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断

3．关于区域购物中心的说法，错误的是( )。

A．区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体

B．区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群

C．区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施

上体现为完整性

D．区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体

4．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是(

)。

A．丙级写字楼

B．居住区商场

C.公立小学

D．出租型别墅

5．关于房地产组合投资管理的说法，正确的是( )。

A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作

B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分

C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主

D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

6．下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是(

)。

A．决策分析

B．构建信息基础

C．现金流和成本管理

资产组合

7房地产开发投资通常从( )开始。

A．规划设计

B．购置土地

C．工程建设

D．品牌设计 8．关于房地产置业投资的说法，正确的是(

)。

A．房地产置业投资属于间接投资

B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

D．房地产出租不属于房地产置业投资

9．关于房地产投资利弊的说法，错误的是(

)。

A．房地产投资需要专门的经验

B．房地产投资流动性差

C．房地产投资较难抵御通货膨胀

D．房地产投资能够提高投资者的资信等级

10．由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的()。

A．折旧递减性

B．地租递增性

C．政策影响性

D．相互影响性

11．房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。

A．货币资金

B．租金收益

C．折旧费用

D．运营费用

12下列费用中，属于运营费用的是(

)。

A．准备金

B．房产税

C．企业所得税

D．空置损失

13．下列净运营收益的计算公式，正确的是( )。

A．净运营收益=潜在毛收入-运营费用

B．净运营收益=潜在毛收入十运营费用

C．净运营收益=有效毛收入十运营费用

D．净运营收益=有效毛收入-运营费用

14．下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标休系中清偿能力指标的是( )。 A．借款偿还期

B．偿债备付率 C.资产负债率

D．现金回报率

15．关于物业价格特征的说法，错误的是(

)。

A．物业价格受区位影响大

B．物业价格实质上是物业权益价格

C．物业价格容易受交易者的个别因素影响

D．物业价格形成的时间较短

16．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( )

A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的

B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的

C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的

17．下列期房价格的公式，正确的是( )。

A．期房价格=现房价格十风险补偿

B．期房价格>现房价格-风险补偿

C．期房价格

D．期房价格-现房价格-折旧补偿

18．关于拍卖底价的说法，正确的是( )。

A．拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价

B．拍卖底价又称为起拍价

C．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效

D．拍卖底价等于起叫价

19．关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是( )。

A．房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积

B．房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积

C．房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积是指报告期内竣工的全部房屋建筑面积

20．下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是(

)。

A．出租量

B．房地产租金

C．预售面积

D．灭失量

21．建筑物管理计划不包括( )。

A．建筑物管理策略

B.出租策略

C．物业检查计划

D．建筑物维护标准

22．下列计划中，不属于物业管理计划内容的是( )汁划。

A．业主沟通

B．设施改造

C.财务收支

D．物业建造

23．房屋租赁关系的形成，会导致房屋( )的分离。

A．所有权和收益权

B．所有权和处分权

C．所有权和使用权

D．使用权和占有权

24．房屋租赁关系在法律上是一种(

)关系。

A．所有权转移

B．委托管理

C．经济要式契约

D．经济非要式契约

25．承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为(

)。

A．毛租

B．净租

C．百分比租金

D．基础租金 26.业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式 称为( )模式。

A。包租

B.转租

C．委托管理

D．出租代理

27．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。

A．物业出租经营成本

B．业主期望的投资回报率

C．国内整体物价水平

D．同类型物业的市场供求关系

28．零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的

最大化努力，可采用收取(

)租金的方式。

A.净

B．基础

C．超额

D．百分比

29．在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位

置较好的出租单元付出一定的(

)租金。

A．净

B．毛

C．超额

D．基础

30．出租房屋的正常维修义务应由(

)承担。

A．出租人

B．承租人

C．委托人

D．物业服务企业

31．围绕“4P”进行营销管理是“以(

)为中心”的市场营销策略。

A．企业

B．产品

C．客户

D．社会

32．物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，

属于某一会计期间耗用的费用为(

)。

A．间接费用

B．直接费用

C．期间费用

D．营业成本

33．将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照(

)

划分的。

A．经济性质

B．与业务量的关系

C．经济用途

D．与决策的关系

34．实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括( )。

A．物业管理服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的利润

D．物业服务企业的酬金

35．某企业物业服务的预算成本（费用）为100万元，实际成本（费用）为90万元，则该企业的成本（费用）降低率是( )。

A．-11.11%

B．-10%

C．10%

D．11.11% 36．物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是(

)等。

A．预算期物资采购情况

B．企业未来的现金流 ??

C．材料消耗定额

D．费用消耗定额

37．物业服务企业发生的财务费用不包括(

)。

A．罚没支出

B．利息支出

C．筹资手续费

D．汇兑损失

38．物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为(

)。

A．零基预算

B．滚动预算

C．弹性预算

D．固定预算

39．下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是(

)。

A．控制责任中心的业绩考评

B．利用物业管理周期理论进行成本控制

C．严格实施预算的凭证控制

D 建立健全费用开支与报销审批制度

40．关于前期物业服务合同的说法，错误的是( )。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同的期限为一年

D．前期物业服务合同是要式合同

41．关于物业服务合同特征的说法，错误的是(

)。

A．物业服务合同是双务合同

B．物业服务合同是有偿合同

C．物业服务合同是诺成性合同

D．物业服务合同是单务合同

42．保险合同是射幸合同，这是相对于( )而言的。

A．要式合同

B．附和合同

C．双务合同

D．交换合同

43下列资料中，不属于物业档案的是( )。

A．设施设备运行维护资料

B．物业服务企业的员工档案

C．竣工验收资料

D．物业相关工程图纸

44火灾保险费率的计算方法有表定法和(

)两种。

A．分层法

B．分类法

C．分部法

D．分项法

45．公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种( )保险。

A．有形财产

B．无形财产

C．固定资产

D．动产

46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的(

)。

A。运用

B．耗费

C．收回

D．筹集

47．经营性物业的物业管理报告内容不包括(

)。

A．工作总结

B．估价报告

C．工作计划

D．财务报告

48．按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼

属于( )写字楼。

A．综合型

B．自用型

C．商住型

D．租售型

49．写字楼物业管理中的财务管理工作不包括(

)。

A．编制预算

B．处理纳税

C．租户的评估筛选

D．现金出纳

50．普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于(

)面积除以标准层面积。

A．使用

B．专用部分

C．共用部分

D.单层平均

51．关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是(

)。

A 合同服务是非强制性的

B．超值服务是强制性的

C．合同服务是原则性的

D．超值服务是必须的

52．购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是(

)。

A．商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

B．商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设

C．商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

D．选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

53．下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是(

)。

A．根据物业的建设成本确定租金

B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量

C．根据该类物业的市场供求情况确定租金

D．根据市场竞争情况，取消代收代付费用

54．写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。

A．最低租金

B．市场平均租金

C 最高租金

D．市场租金 55．零售商业物业的基础租金，常以(

)为单位计算。

A．每月每平方米

B．月营业额

C.季度营业额

D．年总营业额

56．零售商承担的百分比租金常常作为(

)的附加部分。

A．物业服务费

B．基础租金

C．代收代缴费用

储备基金

57．某租户的基础租金为1 5万元／月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡

点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为( 万元。

A．10

B．12.5 C．15

D．17.5

58．组合投资管理工作正确的工作顺序是(

)。

①投资分析②投资组合的调整

③构建投资组合④投资组合绩效评估

⑤制定投资方针和政策

A．⑤①②③④

B．①⑤②③④

C．①⑤③④②

D ．⑤①③②④

59．关于设施管理的说法，错误的是( )。

A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

B.设施管理的目标是维护费用最低

C．设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

D.设施管理的服务对象是人

60房地产组合投资管理的要素不包括(

)。 A．管理对象

B．管理理论 C．管理者

D.管理方法

二、多项选择题（共20题．每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意．至 少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61.在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有(

)等。

A．区位和交通

B．建筑形式

C．建筑物的出租率

D.物业管理水平

E．为租户提供的服务

62．关于物业经营管理企业的说法．正确的有(

)。

A．物业经营管理企业以公司的形式存在

B．物业经营管理企业是服务性企业

C．物业经营管理企业不以盈利为目的

D．物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织

) E．物业经营管理企业可以不具有法人资格

63．物业经营管理的常规工作有(

)等。

A．决策分析

B．构建信息基础

C．日常维护和维修

设施设备管理

E．物业保险管理

64．零售商业辐射区域分析包括( )分析。

A．投资成本

B．顾客流量

C．消费者行为

D．消费者偏好

E．购买能力

65．房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有(

A．供款偿还期

B．内部收益率

C．净现值

D．投资回报率

E．现金日报率

66。下列现象中，会导致设备无形磨损的有(

)。

A．生锈

B．老化

C．腐蚀

D．制造工艺改进

E．技术进步

67．下列物业类型中，属于收益性物业的有(

)。

A．空置公寓

B．公益图书馆

C．停车场

D．影剧院

E．政府办公楼

68.制定物业管理计划的基本原则有(

)。

A．注册物业管理师主持

B．政府审批

C发挥物业管理人员的集体智慧

D．专家论证

E．实际物业管理人员应该参与其中

69．下列指标中，属于房地产市场供给指标的有(

)。

A．城镇化率

B．存量

C．空置量

D．房屋施工面积

E．人均住房支出

70.物业租赁经营预算编制应包括(

)等。

A．详细的预期收益估算

B允许的空置率水平

C.经营费用

D．物业服务企业的薪酬制度

E．物业的建筑安装费用

71．房屋租赁合同的基本条款包括(

)等。

A．租赁用途

B。租赁期限

)等。

C．租金及支付方式

D．租金使用方式

E.房屋的修缮责任

72．在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有(

)。

A．物业坐落位置

B．物业面积

C．物业建筑高度

D．物业装修状况

E．物业设施状况

73.下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有( A．员工医疗险

B．大厦财产险 C．中央空调险

D．电梯责任险 E．失业险

74．关于人工费中福利费计算的说法，正确的有( )。

A．加班费按每人每月不超过5天计算

B．福利基金按工资总额的14%计算

C．员工奖金按工资总额的10%计算

D，教育经费按工资总额的1.0%计算

E．工会基金按工资总额的2%计算

75．编制成本预算应遵循的基本要求有(

)。

A．成本预算必须同其他预算相协调

B．成本预算要以各项定额为基础

C．成本预算要完全符合实际

D．成本预算应有相应的技术经济措施保证

E．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

76．物业经营管理合同包括的内容有(

)等。

A．物业的描述和合同期限

B．员工奖惩机制

C．管理者的权利和义务

D．经营管理目标 E．服务费用及支付方式

77．下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有( A．居委会主任

B．本企业总经理 C．业主

D．租户 E．本企业员工

78．写字楼物业管理的常规目标是实现(

)的最大化。

A．收益部分的出租率

B．物业资产保值率和升值率

C．物业所有人与使用人满意率

D．物业企业管理人员收入

E．物业设施设备维护的投入

79．业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有(

)。

A．潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B.财务稳定性和长期盈利的能力

)。

C．潜在租户的员工性别构成

D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容

E．潜在租户的股份构成

80.关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有(

)。

A．每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系

B．每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功

C．购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控

D.购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置

E．购物中心必须将各零售商进行区分销售

答案：

一、单项选择题

1．B 2，0 3．B 4．C 5．D 6．C 7．B 8．C 9．C

10.D 11.A 12．B 1 3．D 14．D 15．D 16．A 17，C 18．C

19.C 20．D 21．B 22．D 23．C 24．C 25，B 26，D 27．D

28．D 29．C 30．A 31.B 32.C 33，B 34．D 35.C 36．B

37.A38．A 39．A 40．C 41.D 42．D 43.A 44.B 45．B

46．C 47．B 48，B 49．C 50．B 51．C 52.C 53.C 54．A

55．A 56．B 57，B 58．D 59．B 60．B

二、多项选择题

61.ABDE 62.ABCD 63.CDE 64, BCDE 65．BC 66．DE 67.ACD 68.ACE 69.BCD

70.ABC 71.ABCE 72.ABDE 73.BCD 74.BDE 75.ABDE 76.ABCE 77.CD 78．BC

79．ABD 80.BCD

第20篇：物业管理师《经营管理》第五章(3)

物业管理师《经营管理》第五章（3）

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

（一）按地域细分

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

（四）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

（五）按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

（一）供给指标

1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

《物业经营管理工作汇报.doc》

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