关于物业方面情况汇报范文

推荐第1篇：物业专题汇报

关于物业管理工作

汇报材料

随着格尔木经济社会的快速发展和城镇化加速推进，吸引了大量外来人员来格兴业发展，全市居住人口和住宅小区数量大幅增加，人们对多元化的物业管理需求与滞后的物业发展能力之间的矛盾日益凸显，尤其是入冬以来，物业管理问题成为网民留言的焦点。2016年1月至5月共接到网络投诉52次，其中，供暖问题13次，收费投诉13次，

为此，市委市政府高度重视，直面问题困难，积极研究解决方法，物业管理得到了一定的改善。就全市物业管理工作进行了认真梳理，进一步研究制定改进措施，改善城市人居环境，提高群众生活质量，维护社会和谐稳定。现相关工作情况汇报如下：

一、物业发展现状及存在的问题

格尔木市物业服务起步较晚，经过近几年的迅速发展，物业企业的数量和规模均得到增加和壮大。截至目前，已取得资质的物业服务企业24家，三级资质6家、暂定级17家；物业从业人员约350人。全市现有住宅小区124个（西藏片区和石油片区均算1个区），管理模式大致分为四类，一是纳入物业企业管理54个，二是由单位代管53个，三是纳入业主委员会管理3个，四是无人管理14个。全市各小区物业实际收费标准为多层每平方米每月0.4元至0.6元之间，高层每平方米每月0.7元至1.6元之间。

（一）住宅小区面积小，不能形成规模管理。部分住宅小区由于房屋较少，建成年代普遍较早，管道、锅炉等设施老化严重，维修及物业管理成本高，物业管理企业不愿进驻，由所属单位代管或业主自管。而补贴费用越来越多、负担越来越重，且多数房屋已转售、出租，居住者已不是本单位职工，尤其是原代管单位发生破产、改制后，不愿或无法继续管理。如：粮食局家属院、外贸小区等。

（二）物业管理收费标准偏低，企业收入不佳 物业服务标准是2005年制定的，二级物业服务标准为0.40元每月每平米、三级企业为0.35元每月每平米，现行物业服务收费标准偏低，人工、材料、天然气等各项费用均在上涨，物业管理企业收入不佳，甚至入不敷出，极大挫伤了企业的积极性。业主交纳物业费的自觉性差，拒交、少交费现象屡有发生，物业公司收缴难度大。企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低带来的消极影响，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰。

（三）前期物业、建设遗留问题多，造成后期物业管理难

前期开发企业自行管理的小区于物业企业的交接缺乏监督，没有相关的交接手续，部分开发企业管理的小区配套设施不完善，行政主管部门在配套设施综合验收过程中，未参与验收，造成后期物业管理不能正常运行。

（四）物业基础设施不完善，维修成本高

部分住宅小区和棚户区建于上世纪九十年代，当时配套建设要求低，房屋质量差，基础设施缺乏或已老化，维修项目多，且没有缴纳维修资金，物业企业无力建设或大修改造，许多问题等靠政府投资解决，而财政资金有限，导致很多老旧小区无法实现基础设施全面改造，物业管理问题多、难度大、环境脏乱差、群众意见大，此类小区成为信访和网络投诉的焦点。如：硫酸钾厂家属院、银河小区、旅游局家属院等。

（五）物业企业服务不到位，从业人员的业务素质偏低引发各类纠纷

个别物业服务企业尚处于起步阶段，制度不完善，方式简单，管理粗放，甚至缺乏诚信，态度粗暴，服务质量不高，业主意见较大。雇佣的从业人员年级偏大，对从业人员的培训也不到位，队伍素质参差不齐，直接影响了物业服务企业的整体管理水平，业主对物业服务意见较大，投诉较多。

（六）冬季供暖成本倒挂、矛盾突出

1、我市供暖以物业公司为主，未实现片区供暖，运营成本高。各物业供暖公司尚处在起步阶段，经济实力薄弱，外加我市老旧小区较多；部分小区管道老化、热损耗较大，企业在服务过程中压力较大。

2、2014年12月市发改委对我市采暖天然气价格和冬季集中采暖价格进行了调整，物业企业普遍反映供暖成本入不敷出，存在明涨暗降呈现成本倒挂。以我市目前三方监管下的和谐家园、尚苑公馆为例即使100%收取暖气费，和谐家园亏损12.5万元，尚苑公馆亏损43万，有些住户到目前为止仍然拖欠甚至拒交供暖费，近年发改委同意对我市供暖企业补贴150万，但无法弥补企业亏损现状，若供暖价格不作调整，今年供暖工作难以开展。

（七）管理部门职能分工不明确、业主委员会履职不佳

1、物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明，缺乏应有的监管和指导，齐抓共管的合力尚未真正形成。

2、业主大会制度不完善，业委会未充分履行应尽职责。业主对物业管理和业主委员会工作重要性认识不足，加之业主委员会人员没有报酬，大多业主不愿担任业主委员会成员，选举业主委员会的工作难以推进，全市住宅小区成立业委会仅有9家，且履职情况不佳。如：华荣小区、宝玉石家属院、兆丰小区等。

二、物业管理主要工作开展情况

（一）大力宣传《青海省物业管理条例》，《格尔木市物业管理暂行办法》等法规、政策，不断完善物业管理法制体系建设，规范物业管理服务市场。引导广大业主树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理的有关规定。

（二）严格物业管理企业的资质审查，加强物业管理企业的年检和资质评定，建立物业管理企业诚信档案，根据每个物业企业存在的问题分别签订《目标责任整改书》，实行业绩考评制度，强化对物业管理行为的监督，规范其物业管理服务行为，督促物业企业按照《物业服务合同》约定标准提供相应的服务。

（三）制定冬季供暖巡查方案，联合物业协会形成巡查制度，全力保障冬季供暖。每年进入供暖前，召开全市冬季供暖动员督促会议，对所管辖管理小区的供暖锅炉设备、管网、水电等进行全面排查、及时检修，确保安全按时供暖。抽调专门力量，配备温度计、照相机等设备，到各小区进行温度检测，确保供暖时间、供暖温度达到标准。入冬以来，开展专项检查130余次，发现和处理问题60余件。

（四）抓住政策机遇，争取国家、省州建筑节能改造资金，对我市老旧小区进行了节能改造，2011—2014年累计完成改造95.26万平方米，有效提升了供暖效率。此外，全市所有新建建筑均按规范标准安装了热计量装臵，在既有居住建筑节能改造的同时，同步推行热计量改造。

（五）2013-2015年实施老旧小区基础设施改造。对我市华荣小区、宝瑞轩小区、粮食局家属院、银河小区、外贸等小区的上下水管网、电路供暖设施全面改造，彻底解决了物业管理难的局面。

（六）网络舆情投诉处理

设立投诉监督电话，安排专人负责接听，实行实名投诉，告知具体小区名称，楼号，单元号，存在问题，及时安派专人到现场了解情况处理解决问题，督促物业企业及时处理解决，充分发挥监督作用。

三、加强和改进物业管理工作的思路建议

当前，物业管理工作已经成为一项庞大而复杂的社会系统工程。要加强和改进物业管理工作，就必须从物业的自身特点和发展规律出发，立足实际，因地制宜，科学施策，不断推进物业管理向规范化、社会化、法制化方向发展。

12月份发委下发天然气、暖气价格调价通知中《房屋所有权证》中没有确定套内面积的，按建筑面积（房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积 ）的70％比例计算房屋的套内面积收取取暖费。城镇居民住宅封闭式公共走廊配备供暖设施的，供暖价格计取办法按居民持有《房屋所有权证》确定的建筑面积计费。小区内分高层、小高层、多层，所以公摊面积均不相同，差异较大，供热企业严重亏损，导致收费争议且无法保证今年供暖期限。供暖时间、供暖质量与业主矛盾纠纷时常频发、投诉较多。今年涨价后预计出现的问题：小区供暖质量差、时间不够，会引起业主的严重不满，会造成居民投诉、群体上访等诸多不良现象。

（一）健全制度，完善物业管理规章体系。根据即将出台的《青海省物业管理条例》，结合自身实际特点，研究制定《格尔木市物业管理暂行办法》《格尔木市住宅专项维修资金管理办法》《格尔木市物业基金管理办法》等地方性物业政策和规范性文件，不断完善物业管理规章体系建设。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，及时出台一些针对性的操作措施和处理方法意见，做到物业管理有规可依、有章可循。

（二）宣传动员，提高居民物业管理意识。大力宣传《物业管理条例》等物业法规政策及加强和改进物业管理的重要作用和现实意义，使广大居民深入了解自身权利义务，进一步增强参与意识、维权意识和主人翁意识，引导树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理有关规定，主动召开业主大会成立业主委员会，努力营造全社会共同关心、支持、参与小区物业规范化管理的良好氛围，使物业管理逐步走向科学发展、良性循环的轨道。

（三）积极扶持，打造现代物业管理企业。加大政策、资金等扶持力度，积极培植发展潜力大的龙头企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面快发展、大发展，上档次、上水平，着力形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的良性循环。一是设立物业专项资金。市财政每年拨付一定物业服务补助资金，用于扶持行业发展、表彰优秀物业管理企业和个人。二是预留物业管理用房。开发建设单位按不低于住宅建筑面积2%的标准提供物业管理用房，对不能提供和保障物业管理用房的，职能部门不得组织验收备案。三是畅通物业市场信息。及时公布新建和具备管理条件的物业管理小区及物业管理服务企业的资质、规模、经营状况、服务特色等信息，推动形成有效对接合作。

（五）加强管理，规范物业管理企业经营。在积极扶持物业企业发展壮大的同时，进一步加大对物业企业的监管力度，使其更好地为业主提供优质服务。一是做好前期物业管理工作，督促开发商在出售商品房之前，制定切实可行的物业管理方案，选聘物业企业签订前期物业服务合同，按规定移交物业管理档案，计提房屋维修资金，预留物业管理用房，进行前期物业管理；二是严格物业企业的资质审查，加强物业企业的年检和资质评定，加强对物业企业取得资质等级，承接物业管理项目；三是建立物业企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业企业年检和定级的要件；四是强化对物业管理行为的监督，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准和内容提供相符的服务，认真落实收费、服务事项等公开制度，提高物业服务水平。

（六）理顺体制，形成物业管理整体合力。按照“政府主导、企业运作、政策扶持”的原则，建立“市政府统一指挥，各行委总体负责，办事处组织实施，居委会具体落实，物业企业实际操作，房地产行政主管部门监督指导，各职能部门通力合作”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业企业参加的“三位一体”的工作网络，将物业管理纳入社区综合管理范畴，进一步明确社区在物业管理工作中的职责。对成立业主大会条件不成熟，又不具备物业企业进场管理条件的零星住宅，按照“集中连片、结构一致、便于管理”的原则划分物业管理区域，由住宅原建设单位代管，原建设单位无法落实的，由区域所在社区委员会进行属地管理。

（七）继续加大老旧小区改造力度，促进物业均衡发展。强化对老旧小区公共配套设施建设和物业管理资金支持，完善老旧住宅小区硬件条件，提升群众居住环境。积极推动老旧小区综合治理和市场开发，做好国有土地上房屋征收与补偿安臵工作，强化协调和争取棚户区改造项目和资金，广泛推介引导社会资金投资，彻底改变脏乱差、老旧破的状况。认真做好既有建筑节能改造工作，建立健全供热计量收费机制，制定科学的收费办法和标准，健全监督及收费管理机构。积极引导社会资金参与集中供热站点和管网建设，推进供热计量改革，有效节约能源、减少污染、降低供热成本、减轻居民采暖负担。

7、业主大会及业委会的作用发挥不够

已成立的小区业委会9家，全市90％以上的小区没有业主委员会。业主大会制度不完善，业委会未尽职责，业委会部分人员法律意识模糊。物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明、管理制度不健全，职能发挥起不到作用。因宣传力不够、业主缺乏对物业管理、业主委员工作的认识不足，另业主委员会人员没有相应的服务报酬，大多业主不愿意担任业主委员会成员，而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。因此，选举业主委员会的工作难以推进，目前我市成立业主委员会的小区暂时只有少数几个，履职情况不佳。规模较小的小区，根本成立不了业主委员会，基本由单位委托个人或业主选派代表自行管理。应按照《业主大会指导规则》无法成立业委会的，应有街道办事处社区居委会代行业主大会和业主委员会的职责，建议从政策层面上加强与社区、街道等管理部门的协调沟通。

当前有些物业服务企业缺乏诚信和服务方式，服务态度引起业主不满；物业服务中相关制度不够完善，各类纠纷不断涌现；大多数物业服务企业规模较小，实行的是粗放式管理，持证上岗的员工较少。

（三）物业基础设施不完善，维修成本过高。由于当时物业配套要求低，

特别是入冬后进入供暖期，由于物业企业提高采暖价格、缩短供暖时间、室内温度不达标等原因，引起业主不满，投诉增多。入冬以来，全市已接到物业方面的投诉195次，其中供暖投诉71次，收费投诉59次，服务投诉14次，基础配套设施投诉24次，其他方面投诉27次，处理回复率100%。

2015年1月22日

6、指导街道办事处社区居委会成立业主委员会，充分发挥业主大会及业委会的作用。

7、积极理顺物业管理体制。建立市房管部门业务指导，各职能部门通力合作的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。

8、临近新建小区进行整合，资源共享，降低物业管理成本，通过招聘省内外优秀的物业企业进驻管理，学习先进经验，带动我市的物业管理水平。

二、物业管理中存在的主要问题

1、住宅小区面积小，不能形成规模管理

由于我市部分住宅小区小而散、不配套、不成规模，含有大量单独两、三幢房屋，由单位或业主自管。由于建成年代普遍较早，配套设施老化严重，小区规模小造成物业管理成本高。

2、物业管理收费标准偏低且收费难

物业服务标准是2005年制定的，二级物业服务标准为0.40元每月每平米、三级企业为0.35元每月每平米，各项费用均在上涨，收费是明显偏低的，致使众多物业服务企业收入不佳，甚至出现入不敷出状况。同时，相当部分小区入住率低，再加上业主对物业管理的商品消费观念尚未完全建立、部分业主自觉缴交物业管理费意识淡薄，拒交费、少交费现象屡有发生，导致物管公司收费非常困难，物业管理服务费收缴率低。而实际上，收缴率占70%左右，这种状况不仅使很多企业濒临破产的边缘，还造成了恶性循环的后果，企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低带来的消极影响，同时，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰。

4、物业基础设施不完善

我市部分住宅小区都是上世纪九十年代建成的，当时配套建设要求低，基础设施老化严重，公用设施设备急需维修和大修改造，物业根本无力进行改造，许多问题无法解决，且均没有缴纳维修资金，物业资金实力不足，全靠政府投资改造。财政资金有限，很多老旧小区无法实现基础设施改造，造成信访和网络舆情的焦点问题，物业管理难度大，业主意见大。

5、物业企业服务不到位、从业人员的业务素质偏低 当前有些物业服务企业缺乏诚信和服务方式，服务态度引起业主不满；物业服务中相关制度不够完善，各类纠纷不断涌现；大多数物业服务企业规模较小，实行的是粗放式管理，持证上岗的员工较少。雇佣的从业人员年级偏大，对从业人员的培训也不到位，队伍素质参差不齐，直接影响了物业服务企业的整体管理水平，业主对物业服务意见较大。部分物业服务企业的服务质量差，投诉较多。

6、冬季供暖问题反映突出

城市供热是关乎我市社会经济发展大局和千家万户冷暖的一项重大民生工程。供暖以物业公司为主，以小区为单位的分散锅炉小规模供暖，未实现片区供暖，运营成本高。住宅小区规模小，新建小区入住率偏低，各物业供暖公司尚处在起步阶段，经济实力薄弱，外加我市老旧小区较多；部分小区管道老化、热损耗较大，企业在服务过程中压力较大，天然气价格持续攀升给供热企业经营带来困境。根据经发委（2014）643号文件，集中供热天然气价格调整由1.41元调整到1.86元，涨幅32%，天然气价格的上涨直接导致供热成本大幅上涨，给企业经营带来诸多困难，形成成本倒挂。供暖收费标准以采暖收费标准为2010年颁发的文件，按房屋使用面积4元/㎡计收取暖费，由于各项费用上涨，以往，各小区均按建筑面积4.5元每月每平米收取，天然气价1.41元，基本上都在微利或保本的情况下运转。

12月份经发委下发天然气、暖气价格调价通知，调整为：燃气价格1.86元每立方米，套内面积5.2元每月每平米收取，建筑面积与套内面积相差较大，《房屋所有权证》中没有确定套内面积的，按建筑面积（房屋的建筑面积=套内面积+公摊面积 ）的70％比例计算房屋的套内面积收取取暖费。小区内分高层、小高层、多层，所以公摊面积均不相同，差异较大，供热企业将面临亏损，会导致收费争议且无法保证今年供暖期限。存在明涨暗降的情况，供暖时间、供暖质量与业主矛盾纠纷时常频发、投诉较多。今年涨价后预计出现的问题：小区供暖质量差、时间不够，会引起业主的严重不满，会造成居民投诉、群体上访等诸多不良现象。

7、业主大会及业委会的作用发挥不够

已成立的小区业委会9家，全市90％以上的小区没有业主委员会。业主大会制度不完善，业委会未尽职责，业委会部分人员法律意识模糊。物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会职责分工不明、管理制度不健全，职能发挥起不到作用。因宣传力不够、业主缺乏对物业管理、业主委员工作的认识不足，另业主委员会人员没有相应的服务报酬，大多业主不愿意担任业主委员会成员，而有些业主的自我保护维权意识淡薄，不关心业委会的成立，认为成立不成立不关他的事。因此，选举业主委员会的工作难以推进，目前我市成立业主委员会的小区暂时只有少数几个，履职情况不佳。规模较小的小区，根本成立不了业主委员会，基本由单位委托个人或业主选派代表自行管理。应按照《业主大会指导规则》无法成立业委会的，应有街道办事处社区居委会代行业主大会和业主委员会的职责，建议从政策层面上加强与社区、街道等管理部门的协调沟通。

三、加强和改进我市物业管理工作的建议

1、调查摸底、公示各项费用的收支情况

掌握全市物业管理现状为确保有的放矢，使各项工作更具针对性和操作性，首先要对我市物业管理整体情况进行深入调查摸底。做好供热、物业成本监审工作。监审能够比较准确地了解供热企业成本和盈亏情况，为政府决策提供比较准确的依据，监审工作对稳定供热价格起到了一定的作用，效果比较明显。使供热成本监审结果趋于公正合理，为政府决策提供依据。

公示各项费用的收支情况、用途，让业主明明白白消费，从而降低因收费引发的投诉。

2、宣传动员，提高居民物业管理意识

以学习贯彻《物业管理条例》为契机，大力宣传物业管理政策法规及规章制度，大力宣传加强和改进物业管理的重要作用和现实意义，使广大居民深入了解自身权利义务，进一步增强参与意识、维权意识和主人翁意识，引导业主树立正确的消费观念，自觉遵守物业管理的有关规定，主动召开业主大会成立业主委员会，努力营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

3、健全制度，完善物业管理法制体系

即将出台的《青海省物业管理条例》结合格尔木市实际，抓紧出台《格尔木市物业管理暂行办法》、《格尔木市住宅专项维修资金管理办法》、《格尔木市物业基金管理办法》、《格尔木市廉租房使用管理规定》等地方性法规、政策和规范性文件，不断完善物业管理法制体系建设，规范物业管理服务市场。在此基础上，对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题，也应及时出台一些操作措施和处理方法，做到物业管理有法可依、有章可循。

4、积极扶持，打造现代物业管理企业

为促进物业管理企业健康成长，形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的良性循环，加大在政策、资金等方面的扶持力度，加快培植发展潜力大的物业管理龙头企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面快发展，大发展，以全面带动我市物业管理上档次、上水平。一是设立物业管理服务专项补助基金。市财政每年拨付一定物业管理服务补助资金，用于扶持物业管理服务企业发展，指导物业管理服务行业开展工作，培训人员及表彰优秀物业管理企业和个人。二是预留物业管理服务管理用房。住宅开发建设单位进入前期物业管理阶段就必须提供和保障用于物业管理服务的管理用房，对不能提供和保障物业管理用房的，有关单位和部门不得组织验收备案。住宅开发建设完成后，建设单位按不低于开发建设住宅物业建筑面积2％的标准向全体业主提供移交物业管理服务用房。三是提供物业管理服务市场信息。充分发挥桥梁纽带作用，及时提供物业管理服务市场供求信息。一方面，及时将新建和具备管理条件的物业管理小区、运营规范的物业管理服务企业，进行推广管理服务；另一方面，适时向广大业主公布物业管理服务企业的资质、规模、经营状况、服务特色等。

5、加强管理，规范物业管理企业经营

在积极扶持物业管企业发展壮大的同时，必须进一步加大对物业管理企业的监管力度，使其更好地为业主提供优质服务。一是做好前期物业管理工作，督促住宅开发建设单位在出售物业之前，制定切实可行的物业管理方案，选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，按规定移交物业管理档案，计提房屋维修资金，预留物业管理用房，进行前期物业管理；二是严格物业管理企业的资质审查，加强物业管理企业的年检和资质评定，加强对物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目；三是建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件；四是强化对物业管理行为的监督，规范其物业管理服务行为，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准提供相符的服务，提高物业管理服务水平。

6、加大老旧小区的改造力度，实现物业管理均衡发展

大力增强对老旧小区公共配套设施的改造力度。完善住宅小区硬件，以满足老旧住宅小区广大业主需求。加大对老旧小区物业管理的经费支持。目前全市老旧小区数量多、规模大， 应该对其进行综合治理，这就需要有足够的经济支撑，改造工作的开展。可以由政府出面筹集资金，广泛吸取外界经济来源，使老旧小区物业管理水平提高，为业主创造一个良好的物业环境。

7、理顺体制，形成物业管理整体合力

按照“政府主导，企业运作，政策扶持”的原则，建立“市政府统一指挥，各行委总体负责，办事处组织实施，居委会具体落实，物业管理企业实际操作，房地产行政主管部门监督指导，各职能部门通力合作”的管理体制，形成齐抓共管、各负其责的管理格局。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立由社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业参加的“三位一体”的工作网络，将物业管理纳入社区综合管理范畴，进一步明确社区在物业管理工作中的职责。对成立业主大会条件不成熟，不具备物业公司进场管理条件的零星住宅，按照“集中连片、结构一致、便于管理”的原则划分物业管理区域，由住宅原建设单位代为实行物业管理，原建设单位无法落实的，由区域所在社区委员会进行属地管理。

进一步理顺各方面关系，明确各部门职责，不断推进我市物业管理向规范化、社会化、法制化方向发展。物业服务工作已经成为一项庞大复杂的社会系统工程。要从物业服务的自身特点和发展规律出发，正视现状、因地制宜、实事求是、稳步推进，加强调查研究，多方听取社会各界的建议和意见，是物业服务工作形成政府主导、社会协同、公众参与的格局，做到扶持与监管并重，努力做到在服务中实施管理，在管理中体现服务，是物业服务工作走向一个新的台阶。

推荐第2篇：物业汇报材料

XX小区物业管理工作汇报材料

尊敬的上级领导：

热烈欢迎您们莅临XX小区指导工作，在此，我谨代表公司将XX小区物业管理服务情况向各位领导和各位来宾作如下汇报。

一、XX小区及物业管理概况

XX小区位于无锡市滨湖区河建筑路与青祈路交接处，小区总建筑面积300000㎡；绿化面积44000㎡；总户数1792户（其中住宅1764户、商铺28户）入住1580户，目前入住率为90%。整个小区共有停车泊位885个，地下车位569个，地面车位316个。该小区一期于2009交付使用、二期于2013年交付使用。

在公司党委的指导下，小区管理遵循“规范管理、亲情服务、从小事做起、从好事做起”的原则，并由公司出资成立了专业的物业公司——无锡市XX物业管理有限公司。并针对小区为xx房小区这一特定性质，同时为了给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，提升xx房小区的物业管理工作水平，专门制定了一系列适应物业自身发展需要和居民需求的规章制度，如《信息处理、回访制度》、《工程部规章制度》、《蠡溪生活坊巡视制度》、建立一户一档的《住户信息》资料、《消防、电梯等特种设备设施维保制度》、《生活水泵房管理制度》等等，包括了办公内务、安全防范、住户报修、绿化卫生、供水等方面，为物业发展的规范化和可持续化奠定了基础。

二、管理服务不断完善和提高，全力打造xx房小区品牌 物业成立以来投入了大量的人力物力不但改变小区面貌，规范服务水平，去年还顺利的通过了区xx房小区八有考核，受到上级部门和百姓的一致肯定，今年我小区在八有的基础上再接再厉正在创建市平安小区项目。

在日常工作中，我们始终坚持“规范管理、亲情服务”的服务宗旨，物业结合公司扁平化走访，由原来的被动服务变成现在在的主动服务，走访中认真听取并解决居民的需求，及时帮助居民群众解决困难，发现问题及时处理，大大提高了居民满意度。按照原无锡市物业管理三级标准（现一级标准），我物业对小区居民收取0.50元每平米物业管理费用。2015年全年，XX一期国土物业费收缴率达95%，集土收缴率达75%。2016年上半年的收缴金额：物业费与公共能耗费共计：98619元；电梯费共计：65189元；电动车车位费共计：25968元；汽车车位费共计：342525元；临时停车费共计：32000元；物业用房租金费：49500元；摊位费：10210元。上半年各类收费总计：624011元；比去年下半年增长15.94%。以上数据的增长同物业人员的共同努力息息相关，也离不开小区居民的共同努力。物业日益增强的服务意识渐渐换取了居民的信任与认可，因此最片面的数据也随之变化。

在工作上，主要从以下几个方面入手：

1、制定规范制度，实行严格管理

根据国家颁发的《物业管理条例》、《无锡市物业管理办法》及相关的物业管理政策法规，并结合本小区的实际情况，制定了一系列小区物业管理规定和作业规程。 （1） 分工合理、职责明确。

在人力配置上，因岗设人，对各部门和岗位设置合适职位，将各个岗位的工作细化、量化，明确各种考核标准，发挥主管人员职能作用，秉承奖罚分明，优胜劣汰的原则，对员工进行监督和考核，从而促进和提高了员工的实操技能和服务质量。物业共计员工53人，严格遵守国家劳动法，保安实行三班四运转并做好小区24小时不间断巡逻，保洁采取区域承包责任制，坚持做好日日有清扫日日有检查。

（2） 加强设备设施管理，一切为业主方便着想。

引进最新的智能车辆识别技术，解决雨雪天气刷卡不便的难题，避免一卡多车的现象，规范小区车辆收费管理；小区内铺设了道板砖，在不破坏小区绿化的前提下尽可能提高居民的出行便捷程度；小区内添加石板凳，增加休息点，保证居民随时可以打到休憩的地方；新增、更换摄像头100余台，做到小区安防监控全覆盖，大大提高了小区的安全指数，几年来小区未发生一起盗窃案件；电动车库20台投币式充电器既节约了能源又降低了防止意外事故的可能性。总投资达15余万元。

考虑到小区各楼栋一楼内的小广告比较严重，电动车也经常被反映开进楼道，破坏环境的同时也对居民的出行造成了不便，在收集了居民的意见及统筹规划之后，在每个楼栋一楼铺设了墙面砖和地砖。

利用小区33号至38号进门的楼道口，物业投资了一批智能充电投币机，由工程师设计、排线、安装机器，解决临时需要充电的住户的燃眉之急。 （3） 做好设施设备的日常维修、保养，保证设施设备正常运行。

对于设施设备的维保工作，在维保范围之内的，按照街道建设办给出的施工方联系方式，根据维保内容“对症下药”，联系相应的维保单位进行定期的检查、修理工作；对于过了维保期限的，由物业出资聘请维保单位进行日常维修及保养工作。严格做好小区公共设施、配套设施的日常维护及保养，对小区所有的消防设施如：安全逃生指示牌、消防应急灯、烟感、声光报警器等进行检查并更换老旧的配件。生活水泵房做到每年两次的水箱清洗、水质监测，确保居民用水安全。

（4） 落实小区内公共部位维修工作，保证物业服务的及时性。

全方位、全天侯、全过程，做到报修有人接待，事情有人解决，后期有人回访。自物业成立以来，我们设立了专门的前台接待岗位，针对小区居民的各项报修内容，对工程部人员提出“当日事，当日毕”的要求。遇到特殊情况，当天不能解决的，也要及时跟居民做好解释工作。根据无锡市物业管理平安小区创建标准，我们对各个风机房、配电间及泵房进行改造，铺设地砖，配电间铺设绝缘地毯，对消防及生活泵房的设备进行检查等，并落实了每日巡检制度，做好日常设备保养。

（5） 抓好清洁绿化工作，为居民提供一个整洁、优美、舒适的生活环境。

为营造一个整洁生活环境，严格按照市优平安小区项目工作要求，并采用明确的岗位责任制，订制了《卫生清洁人员规章制度》，对卫生清洁人员定期进行考核，将清洁工作全面纳入标准化、程序化管理的轨道。今年年初以来我小区共组织三次卫生集中整治，清理小区垃圾、楼道乱堆放，共清除杂物15车/次，75吨；清除乱涂写、乱张贴200余处。日常要求做到小区公共场所每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每月擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次等。

小区绿化养护工作由专业人员负责，对小区内的花草树木实行定期浇水、修剪、施肥、松土、喷药等具体工作，及时补植枯死植物，绿化植物成活率达98%以上。增补绿化投入7万元。

2、开展丰富多彩的公司活动，营造高尚的公司文化 （1）平安法治文化园

围绕广大人民群众的切实需求，XX公司高度重视，融合法治元素、突出本小区特色，以实现群众“休闲有去处”、“学法有趣味”、“践行有榜样”、“境界有提升”的效果为出发和落脚点，倾力打造了省级法治阵地——“XX平安法治文化园”，为XX法治宣传教育增添新平台、新阵地、新亮点。总投资达20余万元。

（2） 居民健康步道

随着人们生活水平的提高，科学的生活和饮食习惯对群众健康越来越起着重要的作用。为提高群众对健康生活的认识，建立健康的生活习惯，创新宣传方式，在小区内设立了“居民健康步道”，提供了健身休闲场所的同时积极推动群众对健康养生生活的认识。总投资达8万元。

三、同心协力，争创物业管理示范小区

无锡市XX物业从成立以来，一直秉承"听民所说、看民所看、想民所想"的服务理念。今年以来，我物业在公司党委的指导下全力投入创建市优平安小区项目工作，并申报参加了无锡市物业管理示范小区创建考评活动，旨在使XX小区的管理与服务工作更上一个新台阶。

为全面提升和优化XX小区管理服务质量，无锡市XX物业管理有限公司将以全心全意的敬业精神和热忱的工作态度迎接新的挑战。在上级领导的支持、关怀和指导下，在物业全体员工的共同努力下，XX小区的物业管理工作将会走上更高的层次！

在此，恳请在座各位领导对我们的工作提出宝贵的意见和建议。

无锡市XX物业管理有限公司

2016年6月31日

推荐第3篇：物业创优汇报材料

物业创优汇报材料

4、建立健全小区的各项管理制度。公司制定了各项管理制度、办法及工作岗位考核标准。保证各个岗位、各项工作都“有法可依，有章可循”。为了保证各项制度的贯彻落实，成立了由各部门负责人组成的考核小组，对违章违纪者坚决按制度办事，提高了全体员工遵章守纪的自觉性，为制度的贯彻落实奠定了良好的基矗2002年7月，公司机构改革，对每位员工进行考核，优胜劣汰，竞争上岗，真正做到了：“优者上，平者让，庸者下”，使组织机制始终处于良性循环状态。今年6月鄂电物业公司又根据建设部修订的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》重新修改、补充各完善了创优的各种资料。并对照标准找差距、订措施、制订整改方案，把整改计划落实到部门，落实到人，在9月底已完成了各项整改工作及各类资料的收集、整理和归档工作。装订成册共33本。这些资料不仅系统规范，而且具有很强的可操作性。

5、对员工进行培训是提高员工素质的重要环节。为此，公司对每位员工进行岗前培训，使他们初步树立敬岗爱业的精神，自觉维护公司的企业形象。对技术人员进行专业培训及专业考试，提高他们的专业技能，对业主负责人和业务骨干进行物业管理专业培训，使他们做到懂政策、懂业务、会管理。事实证明，员工素质的提高直接作用于管理，几年来，公司各项工作一年一年个台阶。

6、“寓管理于服务之中”是公司一直秉承的服务理念。公司对员工注重强调服务意识，强调用心管理、亲切服务。首先，公司成立客户服务中心，实行24小时服务值守，建立建全了严格的投诉和回访处理制度。维修服务须做到急修不过夜，中修当天完成，小修随叫随到，维修回访率达成

7、100%，满意率达99%。其次，建立了“四公开、一监督”制度。即：公开收费标准、公开服务电话、公开管理人员姓名、公开服务项目。接受业主监督。这一制度推行，增强了业主对物业管理工作的认同感和信任度，同时也促进了全体员工以更加良好的服务态度和服务质量为住户排忧解难，保证了我们的管理工作更好地为业主服务。

8、环境是品牌的门面，必须常抓不懈。因此，我们在环境服务上狠落实，狠效果。我们配备了齐全的环卫设施，小区内设有60个垃圾桶和果皮箱，2台垃圾清运车.实行标准化清扫保洁,定时专人清洁楼内和公共环境;垃圾实行袋装化,日产日清;使小区公共区域真正达到了无积灰、无纸屑、无杂物;通道无积水、无异味.绿化管理聘请了专业人员,购置先进和绿化工具,配置了亲切儒雅的环境保护批示牌.几年来,公用绿地的管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象,小区内外环境优雅,花草树木配置合理.为业主提供了整洁、舒适、美观的居住环境.9、安全小区是树立品牌的重要环节.对业主来说,安全是第一位置的问题.入驻之初,物业公司就花大力气,建设者具有高科技智能化的安防系统,并与武汉市保安公司签订了保安 委托服务协议,有14名训练有素的保安人员对小区施行24小时封闭式治安服务管理,并运用多媒体闭路监控系统、周边防范红外线报警系统等智能化安防设施,做到‘‘技防”与‘人防”相结合,确保小区安全.

10、重视消防管理.消防工作是住宅小区管理中的重中之重的工作,公司自始自终将消防工作放在首位,坚决贯彻“预防为主,防消结合”的消防工作方针.一方面制订了严格的消防安全制度和工作规范,成立了义务消-防-队伍,明确了消防责任人;另一方面注重对业主和员工消防知识的宣传、教育、培训,同时,加强对装修的消防管理.特别是公安部今年实施“消防安全管理规定”以来,公司上下迅速组织员工对“规定”的学习,宣传和贯彻活动,并多次组织安全大检查,对小区楼道内增设灭火器124个,使小区处于一种严格的消防受控状态.11、公用设施设备实行定时定点巡查制.小区员工乐于奉献,具有较强的敬业精神,对设施、设备进行24小时监控和管理,发现问题及时处理,确保了小区各项配套设施的较好运行,使小区内房屋设备设施完好率达到98%以上,房屋零修及时率达到98%以上,零修合格率达100%.

推荐第4篇：房产及物业汇报材料

房地产管理及物业管理汇报材料

2018.3.12 现就我县房地产市场管理及物业管理情况作如下汇报：

一、基本情况

截至目前，我县进驻房地产开发企业28家，房地产开发项目40个，累计开发总投资71.32亿元。在建项目17个，总建筑面积170.9万㎡，2017年累计施工面积22.45万㎡，竣工面积43.08万㎡，销售面积13.4万㎡（销售住宅11.15万㎡，共875套）。

二、主要工作开展情况

1.完成预售许可证办理30份，预售楼栋43个，总面积31.897万平方米，其中住宅1857套。

2.办理物业企业资质延期6起，办理房地产开发企业资质延期与变更3起。

3.完成房产、物业类信访投诉46件，已处理答复46件。4.联合物业管理协会组织全县物业管理企业赴外培训、学习，共计两次。

5.5月底全面开展青海省城乡房屋状况调查评估工作，目前已完成调查评估，评估报告已撰写完毕。

6.拟定《XX县保障性住房配套商铺租售方案》，已登记企业购买1家、个人租售64人。

7.3月份开始准备XX小区的消防验收工作，进行预验两次，于7月21日完成消防验收。

8.6月29日配合县城市管理综合执法局、公安局、环保局、住建局、民族宗教事务局、农牧局、林业局完成XXX县私房菜馆排查、处理、整治工作。

9.完成我县22家物业管理企业的信息采集与信用等级评定工作。

10.完成我县25家房地产开发企业的2016年度信用评价审核及上报工作。

8月10日组织全县开发企业法人及物业管理人员进行为期两天的《青海省物业管理条例释义》培训工作

推荐第5篇：调研物业城管汇报材料（材料）

汇 报 提 纲

按照此次调研安排，现将我旗贯彻执行《*城市市容和环境卫生管理条例》、物业管理和城乡规划工作开展情况简要汇报如下：

一、贯彻执行《*城市市容和环境卫生管理条例》情况

（一）城市化管理区划定标准情况。目前已将城市总体规划建设用地范围确定为城市化管理区域。

（二）城市化管理区域情况公布、备案情况。已面向社会公布备案。

（三）法律责任自由裁量权实施细则制定情况。今年3月，旗城镇管理综合执法监察大队制定了《行政处罚自由裁量权基准制度》和《*城市市容和环境卫生管理条例行政处罚类权责清单》。

（四）城市市容和环境卫生责任区情况。旗政府于今年制定并印发了《2017年环境卫生整治方案》„奈政办字（2017）59号‟，其中包括《大镇城区街路卫生保洁任务分解表》及《驻镇机关单位包联街巷分解表》，对大沁他拉镇城市市容和环境卫生责任区进行了进一步的明确和分工。

（五）《条例》宣传及实施物质方面准备工作情况。《条例》正式颁布后，旗城镇管理综合执法监察大队迅速组织开展了宣传活动。通过悬挂横幅、流动宣传车和发放《*城市市容和环境卫生管理条例》和《致广大沿街居民商户的一封

1 信》等多种形式，向城镇居民进行法律宣传。同时，开设了城镇管理法律咨询点，接受广大城镇居民对城市管理方面的咨询和举报投诉等，为城镇居民答疑解惑，让城镇居民得以更加全面地了解城市管理的相关法律法规。

（六）培训执法人员情况。由旗城镇管理综合执法监察大队组织中队长以上7人赴*学习《*城市市容和环境卫生管理条例》。旗城管大队内部组织多次全体职工集中学习、集中讨论等培训活动，力求做到全体职工认真贯彻落实《条例》精神，充分理解掌握《条例》内容，严格规范执行《条例》规定。

（七）条例执行过程中遇到的其他问题

1.建议《条例》对违法店外经营、作业等需要执法人员对证据先行登记保存的物品保存期限加以明确，对当事人在期限内不缴纳罚款的，应如何处理加以指导。

2.建议《条例》将对“乱泼乱倒、乱排污水”等违法行为的“限期清理”处罚改为“可以并处罚款”。

3.执法过程中，我们发现大部分私自张贴的小广告为居民所为，无固定商铺，随意性较大，处罚难度很大。建议联合通讯部门，对张贴喷涂散发广告的联系电话施行定位停机等措施。

4.建议《条例》对第十九条中“禁止使用高音广播喇叭等扩音设备招揽客户或进行商业宣传”及第三十四条“禁止在店外烧烤或者摆放设施经营”两项违法行为明确罚则。

二、物业管理工作开展情况

大沁他拉镇主城区现有居民住宅小区124个，具有物业

2 企业资质的物业公司10家，管理着27个住宅小区。其余小区有一半左右有实际管理人员，另一半则处于弃管状态。整个物业行业从业人员服务水平参差不齐，各小区建成规模及基础设施条件各不相同，部分物业企业运营状况较差、艰难维持。

（一）物业费收取情况。目前所有物业小区均存在物业费收取难的问题，由于物业费的收缴工作缺乏有效的抓手和依托，完全依赖业主的自觉意识，在实际收取过程中很难避免有个别业主推诿耍赖，由一户不交演变为十户甚至更多的住户不交，不仅影响业主和物业企业的关系，也直接影响了物业服务水平，形成恶性循环。目前解决这个问题的主要办法是将不交费的业主起诉到法院，有实际作用但效果并不理想。建议逐步采取一卡通收费形式，将物业费与水、电、暖等项一并收取。

（二）业主委员会成立情况。大部分小区没有组建业主委员会，现有的业主委员会也很难发挥自身作用。根本原因在于业主缺乏积极性，业主委员会成员在整个物业活动中需要参与的事情很多，却没有相应的酬劳，如果想要按步就班的组建业主委员会并发挥其应有的作用，应首先解决酬劳问题。可采取政府补贴形式提高业主委员会成员的工作积极性。

（三）老旧小区改造缺乏资金。我旗老旧小区数量庞大，需要改进基础设施设备的地方很多，目前最主要的问题就是缺少资金，无力开展有规模、系统性的改造工程。

（四）大部分住宅小区停车难。住宅小区停车难、乱停

3 车、占用消防通道现象十分普遍，有条件的小区虽然在共用部位施划了停车位但并没有收费，业主也不可能缴费。且前期规划的停车位远远无法满足日益增多停车需求，部分小区在停车高峰时段已经出现小区内无处停放车辆的情况。

（五）私搭乱建等违法现象的处理方式。小区内私搭乱建、擅自更改外立面建筑造型等违法违规现象主要由物业服务人员及时发现，举报到城管等执法部门进行处理。建议《*物业管理条例》中对此项的发现惩处等进行进一步的明确。

（六）工程质量保修金与专项维修资金使用情况。严格按程序规定正常使用维修资金。采取日常化监管模式对小区物业服务活动进行监管，采取测评和会议等形式督促物业企业改进在开展物业服务中存在的不足。

三、城乡规划工作开展情况

近年来，我旗依据《中华人民共和国城乡规划法》和《内蒙古自治区城乡规划条例》及相关办法的规定，开展城乡规划工作，有利促进了城乡规划的健康协调可持续发展。在开展城乡规划工作中，遇到了一些困难和问题，主要有以下两方面。

（一）城乡规划管理方面

1.规划管理部门力量薄弱，缺少专业技术人员。根据《*旗进一步加强村屯环境卫生整治管理暂行办法》第九条规定，“各个苏木乡镇要成立5人左右的乡村规划建设管理办公室，负责本辖区的村屯规划、建设和管理工作。”建议在《*城乡规划条例》中，进一步明确乡镇规划管理部门职能及技术人员数量等有关事宜。

4 2.建设项目选址中遇到的问题

（1）近年来，农业生产类项目占用土地要求出具规划选址意见。根据《城乡规划法》，以划拨形式提供国有土地使用权应核发选址意见书，农业生产类项目不属于划拨国有土地使用权，不应该出具规划选址意见，建议在立法中进一步明确。

（2）建设项目占用林地，要求出具规划选址意见。根据《城乡规划法》，林地不能直接用于城镇建设，必须经有关部门批准，转为建设用地，规划审核后，只能确定地块的性质，不能确定建设项目，建议在立法中明确。

（3）在具有土地使用权的用地上建设同性质的建设项目，要求出具选址意见。根据《城乡规划法》，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目应进行规划选址审核，办理建设项目选址意见书，但已经取得了国有土地权，且使用权未过期，拟建的项目与用地性质相符，未新增占用国有土地，建设项目可以不再办理选址，建议在立法中进一步明确。

3.提出规划条件时遇到的问题。以划拨方式取得土地使用权的建设项目，要求提出规划设计条件。根据《城乡规划法》，国有土地出让前，应对拟出让地块提出规划条件，但划拨用地未要求提出规划条件，建议在立法时明确是否对划拨用地提出规划条件。另外，以划拨方式取得国有土地使用权的国家机关、军事设施、城市基础设施、公益事业单位等，在现有的用地范围内新建、改建和扩建建设工程，是否需要提出新的规划条件，建议立法时明确。

4.建设工程规划中遇到的问题

5 （1）住宅建筑间距的确定。根据《居住区规划设计规范》，住宅采光需满足大寒日不小于3小时的日照时数，住宅间距还需考虑视觉卫生的要求，建议在立法时进一步明确，不同高度、有无侧向窗户等住宅建筑之间视觉卫生距离。适当考虑只使用日照分析一项指标来控制住宅间距是否比较单一，能否增加其他指标，例如，遮挡建筑高度的倍数。

（2）建筑退线距离的确定。相邻两块不同性质的建设用地，不同时开发建设，如何确定建筑退相邻权属界线的距离，建议在立法时进一步明确。

（3）私房修建时，不符合规划要求。现有的宅基地在规划中被确定为道路用地、商业用地或者其他性质的用地，确有必要新建、翻建住宅的，如何审批？在规划的建设用地范围之外，确有必要建房的，如何审批？

（4）私房修建时，建筑规模、建筑高度等指标的控制。目前，少数建设单位（个人）申请在土地使用权范围内全部建成一层住宅，也就是建筑密度为100%，建筑高度达到6—7米。建议在立法中明确人均建筑面积、建筑密度、建筑高度等相关指标。

（5）以租赁方式取得土地使用权的，如何审批建设永久性建筑？

（6）在城市街路的南侧，较多的建设高层建筑，形成“城墙式”景观效果，给人压抑的感觉，例如诺恩吉雅大街，而且冬季道路上的冰雪不易融化，存在交通安全隐患，建议在立法中，适当制止这种建设现象，给予正确的引导。

（二）规划监察方面

6 1.已经建成多年的房子，申请补办规划许可证，能否补办？如何补办？

2.居住小区内，从楼上向地面私拉电动车充电线的现象普遍，安全隐患较大，建议立法时，规定小区在规划建设之初，按一定比例配建安全的集中充电设施。

3.开发单位的销售沙盘与实际建设存在误差，容易误导消费者，建议对沙盘实行审核制度。

4.较大的广告牌匾严重遮挡了建筑效果，并且近几年，兴起在广告牌匾下安装电子显示屏，显示屏尺寸不同，显示的字体颜色、大小和亮度各式各样，严重破坏了沿街建筑景观，建议在立法时，进一步明确广告牌匾的尺寸和电子显示屏的内容。

5.现有的底商住宅楼，商户的经营活动影响上层居民的日常生活，尤其是底层为烧烤店、宠物店等，建议立法时，严格限制底层商户的经营范畴。

推荐第6篇：物业辖区环境卫生状况汇报

鹏程物业公司辖区环境卫生状况

近几年来，矿区恒安新区的经济社会事业取得了长足进步，有了较快发展，居民的思想观念有了重大转变。但与全国文明城市要求相比仍有差距。

一、环境卫生存在问题

1、小区环境的“脏、乱、差”现象还有待改善，广大居民迫切需要改善市容环卫和生活条件。

2、市容环卫管理水平还有待提高，私搭乱建、绿化带自留地、非法小广告仍存在。

3、安置小区的居民素质有待进一步提升，居民自我约束能力差，没有维护公共财产的意识，毁坏绿化、乱晾晒、乱堆放情况难以纠正，缺乏良好的卫生习惯。

二、清扫范围

1、小区内环境卫生清扫

鹏程物业公司担负着26个物业小区的1266栋住宅楼共计5959个单元的楼道内清扫， 175万平方米的小区内道路、公共活动场地的清扫。日清运垃圾260吨。

2、小区外主干道卫生清扫

小区外主干道路清扫范围包括和福街、和瑞街、和祥街、和宁街、和庆街、和顺街、平喜路、平德路、平盛路、平安路、平顺路等16条主干道路共计83万平方米。另外沿路的6个便民公厕的日常保洁也由邻近物业站进行清理维护。

三、环卫保洁人员及清扫设备

鹏程物业26个小区内道路保洁人员1718人，管理人员26人，垃圾清运车12辆，小区外道路保洁人员188人，管理人员4人，机扫车2辆，除雪车1辆。

四、运作模式

1、管理制度

（1）建立、健全考核制度及工资分配制度，严格执行内部考核机制，小时工工资按考核结果分配；

（2）环境卫生清理按区域划分，明确责任人；

（3）卫生清扫工具配备齐全，垃圾清运车辆及时保养，安排专人保管，设置固定地点存放；

（4）环境卫生严格执行日常保洁制度，保洁时间为：上午：7:30~11:00，下午：2:00~5:30。道路清扫夏季在8点前完成，冬季应在9点前完成。做到按时保洁，路面、便道无污物、无废弃物、路面干净整洁。

2、小区内卫生

（1）垃圾箱固定、排列整齐，箱体完好无损、整洁干净，箱外无散落垃圾；箱内垃圾日产日清，无过度堆放；

（2）小区内道路整洁干净，道路两边及绿化带无杂草、杂物，无散落垃圾；

（3）楼体整洁干净，无乱写、乱画乱张贴小广告，楼体外悬挂宣传警示牌整齐统一，楼道内无堆放杂物现象； （4）住宅区单元楼道内卫生每星期至少清扫1次，清扫完成后由本单元居民签字认可。

3、小区外主干道路卫生

（1）道路每日上、下午各清扫一次，垃圾及时清倒；保持干净整洁，无杂物；

（2）道路两侧的垃圾容器摆放整齐、不妨碍交通、垃圾清运做到日产日清，容器周围三米以内站底干净，要文明作业。

（3）道路清扫安排专人进行保洁，保洁人员责任分工明确，保洁时间段坚守岗位，并保证自己负责的范围内无垃圾杂物；

（4）所辖范围内公共设施完好，无乱张贴、私搭乱建现象。 （5）辖区内公共厕所的清扫保洁，由各物业站负责清扫保洁。厕内墙面、地面和厕外环境三米以内整洁卫生；厕内各项设施整洁、完好、干净卫生；夏季及时打药灭蝇，无积粪、厕内不孳生蝇蛆。

4、重点工作

（1）积极参与矿区及同煤集团公司统一组织的各种环境卫生综合治理活动，并取得一定效果；

（2）特殊情况下，及时组织人员突击，如夏季下雨时，及时组织人员排放洪水，春、秋季刮风时，及时组织人员清理道路尘土、落叶，冬季下雪时，及时组织人员清扫道路积雪。

根据以上细则内容，我公司将组织人员对各单位进行专项考核，考核结果与各单位浮动工资和小时工工资挂钩。

推荐第7篇：物业创优达标自检汇报

青岛天然居物业公司创优达标既各项基础管工作

自检报告

市房管中心物业科：

根据房管中心物业科对物业公司各项工作的指导精神，尤其是5月18日关于做好小区安全、服务等工作的具体要求。我们针对各项具体工作开展了全面细致的自查自纠工作，现将有关情况汇报如下：

2010年已经进入二季度，在过去的时间里，青岛天然居物业管理有限公司在房管中心物业科的正确领导及大力支持下，全体员工始终坚持“真诚服务、主动服务、全员服务”的服务宗旨，以业主需求为已任，安全管理为重点，不断规范物业服务标准，深入推行“EMS”式亲情化服务。在全体员工的共同努力下，不论是小区安全防范、园容园貌还是公共设施的维护等方面做了大量的工作。目前全体员工呈现出了良好的精神风貌，由于房管中心各级领导监督到位，纠正及时，加上公司全体员工的尽心尽责及广大业主的积极配合，天然居物业管理有限公司目前各项工作都呈现良好的局面，具体表现在：

一、投诉（需求）受理及业主满意度情况：

2010年1月份至5月15日，共受理投诉（需求）电话及来访5338件，其中需求咨询类1068件，投诉类165件，售后保修、维修类4105件；已完成5183件，未完成155件（主要为售后漏雨维修待验证的方面或业主不在本地，不急于维修的），综合完成率97.1%。

在业主满意度调查方面，我公司采取的是集团总部企业文化部深入到社区，采取随机抽取业主的方式每季度进行一次问卷调查，每月进行现场采访的形式了解业主的相关意见及建议。通过集团总部的综合调查，一季度业主对我公司的综合满意度在95分以上。

二、收费情况：

按照年度工作方针目标及总预算，应收物业服务费和清理三项资金等收费任务，按照物业公司清收计划安排顺利开展。

三、入伙情况：

截止5月15日共交房139户，其中风和日丽107户（1期4户，2期38户，高板65户），康大联创32户。

四、培训情况： 截止5月15日。共组织培训27次，培训总人数540人，人均培训2.69小时。培训的内容主要涉及公司企业文化及规章制度、服务礼仪、岗位工作技能、相关法律知识、案例分析，培训的方式主要有授课、现场体验、讨论及团队外出拓展训练等。通过一系列的培训，极大的提高了团队亲和力，转变了服务意识，提高了工作技能。

五、内部管理方面： 我们根据公司的实际情况，1月份重新对各岗位中层以上人员进行了竞岗，同时，在组织架构方面进行了优化调整，形成了以综合管理部为公司行政、督办管理，下设胶南项目区域及灵山卫项目区域两大区域的直线式管理模式。同时，通过年初的指标分解，将公司的每项指标，合理的分配到各部门，重点指标实行每月的三级KPI绩效考核机制，日常工作贯彻以综合管理部为执行部门的日常工作督办机制，日常的工作督办与月度的KPI绩效考核相挂钩。通过一系列的优化调整，使公司现有的资源得到了充分的有效利用，提高了工作效率。

六．其它重点工作情况：

1、为了更好的提高园区的品味，重点对喷泉水景进行了管理维护，保证重大节日每天9：00——18：00全天运行，形成了小区一道靓丽的景观。

2、完善应急预案，提高了公司对应急突发事件的汇报、处理能力。特别是在准备抗洪防汛、社区安保、治安及消防安全防范等方面，继续发挥积极作用，确保为全年安全无事故打基础。

3、重新梳理、细化了各项工作的标准、流程，全部细化了岗位工作说明书，使得各项工作有据可依。

4、拟组织申报一级资质升级，现各项工作已初步展开。

5、投入近20万元更新改造了风和日丽小区的IC卡车辆管理系统，改为射频卡系统，既提升了车辆管理的安全性，又方便了进出车辆与业主。

6、健全小区的配套，极大的方便了小区业主的生活。在小区内投入运行了健身会所、网球场、篮球场等运动设施，引进了超市、诊所、美容院、家政服务、干洗店等相关服务项目，极大地方便了小区业主的生活。

7、对小区内的各种名贵花草树木全面进行了春季养护工作。

8、在风和日丽小区试推行了客服人员分区域管理，对业主实行“管家式”服务模式。

9、继续投入运行了两部电瓶车，接送小区的业主进出，提高了公司的服务形象。

10、始终坚持“物业管理以人为本”、“客户是公司存在的唯一理由”的客户至上原则，尝试性推出了一系列特色服务项目如“钟点司机”等赢得业主一致好评。

11、为更好地推进本物业管理水平，打造精品品牌，积极申报物业管理省优示范小区报名及展开，为确保达标，成立了申报达标领导小组及专职人员，根据评分细则逐一对应整改，按照评分标准自查自检。

12、继续做好物业治安防范安全小区星级评定工作。按照有关部门对物业小区安全防范进行星级服务评定要求的基础上，完善内部标准和细则，规范考评程序，重点加强治安状况、协助社会治安队伍、防范设施、基础工作、工作制度等方面考核，积极保持并争创星级治安防范小区。

13注重服务细节，实现物业服务细节的新突破。物业服务工作事无巨细，进一步细化服务内容，在落实与业主选择的服务内容和标准的基础上，要重点对楼道扶手、玻璃、窗槽等平日容易忽视的区域进行扫除，对整个小区不易发觉的卫生死角进行重点关注。

14、树立较强的职业敏锐性，科学制定应急预案，高效应对雨、雪、风暴等恶劣天气，确保做到物业服务工作万无一失。做好物业服务工作是我们的本职，属于分内的工作，只有在工作中认真研究，细节上加以重视，才能树立企业的威信，才能更好的赢得业主的理解和支持。

八、加大物业小区半月检查工作力度。根据我市物业管理工作实际

15、继续做好对各部门的内部半月检查。检查过程中，针对提供的服务项目，分类检查考核部门负责人，检查结果予以通报，自觉接受广大业主监督。对检查中发现的问题，及时下发《限期整改通知单》，督促物业企业整改，整改情况列入公司年度考核。

16、快速有效的处理各类投诉事件。物业服务工作与千家万户息息相关，形势的发展变化，我们的工作会遇到一些新问题、新情况，一些不稳定因素会随时暴露。我们在工作中一定要注意方式方法，坚决杜绝停水停电等野蛮行为，对发现的问题争取处理在萌芽状态。

17、加强人防、物防、技防三结合，提高小区安全系数。

根据小区的实际情况，组织安全管理人员，全面对小区进行排查，对排查出的安全隐患及时有效的进行整改，同时，不断发挥人防、物防、技防作用，以监控中心为主导，调动各岗位的工作情况，形成小区有效的安全防范网络。

为了更好的做好安全防范工作，1-5月份投入近7万元更换了部分夜视摄像头、维修、更换损坏的可视对讲机及红外线报警、加固小区周边围栏、对小区重点部位进行亮化。

18、与当地治安组织搞好协调，及时掌握社会治安动态。

为了更好的做好小区安全防范工作，与灵山卫派出所及塔山社区居委会定期进行对接，及时了解社会治安动态，根据季节等相关特点，及时调整安全防范方案，达到安全防范有据可依。

七、随着物业管理行业的不断发展，如何做好物业管理服务工作，满足广大业主的需求成为我们物业公司重点关注的问题之一。面对此问题，我们必须正确认识物业管理不仅包括管理，还包括服务。重视物的管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足业主的需求；突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。就象物业科组织培训中中海葛经理说的那样，我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。

服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。那如何做好物业管理服务工作呢？

7.1服务意识的培养

要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。 7.2通过学习培训，提升员工素质

学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。

7.3为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！” 。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装统

一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。

7.4建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力

目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。

7.5加强与业主的沟通

我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。

八、在自查中存的主要问题

（一）地产公司前期遗留问题始终得不到圆满解决，以遗留的维修问题居多。

（二）部分业主层次不一，对物业管理法规不理解，抵触情绪强烈。

（三）在具体管理过程中出现的违规现象，物业方显示出无奈与管理依据的盲区。

（四）安保队员招聘相当困难，安保队伍流动太频繁，给小区的安保规范管理带来诸多无奈。

（五）阶段内没有严格按照服务标准实行各项服务。

（六）档案管理滞后。

（七）培训工作连续性不强。

九、附保安部标准巡逻路线（以风和日丽例）

一期外围巡逻签到路线：

从20#东开始（在20#东单元签到），经过19#到7#楼西（在7#西单元签到），需7分钟，从3#西经过10#到18#东（在18#东单元签到），大约需5分钟，经过17#东（在17号楼东单元签到），到6#西（在6#西单元签到），大约需6分钟，从5#西经8#到16#东（在16#东单元签到），大约需6分钟，从15#东到4#西（在4#西单元签到），大约需5分钟，从幼儿园西经46#前到14#东（在14#东单元签到），大约需5分钟，从14#东到13#西（在13#西单元签到）需3分钟，经13#地下车库到12#地下车库到12#东（在12#东单元签到），需5分钟，从12#东到11#西（在11#西单元签到）需3分钟。整个外围巡逻需大约45分钟。 白班：8：00—9:00 9:00—10:00 10:00—11:00 12:00—13:00 13:00—14:00 14:00—15:00 15:00—16:00 16:00—17:00 18:00—19:00

夜班：20：00—21：00 21：00—22：00 22：00—23：00 23：00—0：00 24：00-1：00 1：00—2：00 2：00—3：00 3：00—4：00 4：00—5：00 5：00—6：00 6：00—7：00 二期外围巡逻签到路线

从37#西开始（在37#西单元签到），经过36#到35#东（在35#东单元签到）需5分钟，从31#东到32#西（在32#西单元签到）需5分钟，从33#车库入37#车库出，经33#西到30#西（在30#西单元签到），到29#东（在29#东单元签到），需10分钟从27#东到28#西（在28#西单元签到），需5分钟，从26#西经27#地下车库入25#地下车库出到25#东（在25#东单元签到）需6分钟，经23#西（在23#西单元签到）到22#东，到21#（在21#一单元签到）前喷泉需10分钟。整个外围巡逻大约需41分钟。 白班：8：00—9:00 9:00—10:00 10:00—11:00 12:00—13:00 13:00—14:00 14:00—15:00 15:00—16:00 16:00—17:00 18:00—19:00 夜班：20：00—21：00 21：00—22：00 22：00—23：00 23：00—0：00 24：00-1：00 1：00—2：00 2：00—3：00 3：00—4：00 4：00—5：00 5：00—6：00 6：00—7：00

风和日丽小区安全执勤工作方案：

为了明确岗位职责和工作标准，提高工作质量，加强安全防范，提高小区安全系数，根据小区实际制定本执勤方案。

一、南岗、北岗

（一） 人员设臵：南岗2人；北岗1人 职责：

1、控制外来人员进入小区，对进入小区的外来人员进行检查、身份核实、联系并进行登记。

2、检查装修人员的出入证，并作好登记、监督、检查工作。

3、阻止外来闲杂人员进入小区。

4、对进出车辆物资进行检查、登记，。

5、维护门岗及周围治安、卫生秩序。

6、严格执行门禁操作规程、要求及注意事项。

7、接受报警和业主的求助。

8、协助当地公安机关处理突发事件。

（二）工作流程

1、交接班检查执勤装备、设施、值班记录、岗位卫生、传达上级指示，注意事项、特殊任务等一切工作事项。

2、室外值班员必须立正姿势上岗，做到微笑服务具体内容： （1）对人的管理：对业主、探亲访友、参观学习、装修安装、、搬家送货、政府机关等进出人员进行检查、登记控制管理。 （2）对进出车辆进行指挥检查登记发证。

（3）对进出物品根据性质核对《物品出入证》放行。

（4）阻止外来闲杂人员进入园区，维护门岗周围环境、治安秩序。

3、室内值班员职责：

（1）对进出园区的外来人员进行登记、联系。 （2）对进出园区的车辆进行登记、发证、记录。 （3）对进出园区的物资进行检查、核对、登记。 （4）严格按照门禁操作规程实施。

（5）下班前15分钟做好下岗前的准备工作，签写值班记录，打扫卫生等待交接班。

4、室外值班人员每30分钟换岗一次，做好配合工作；北岗目前只设1人，半点前实施站岗，半点后实施坐岗。

（三）门岗规范要求：

1、严格按照规定着装，服装整洁、装具齐备，符合上岗标准。

2、精神饱满、体态端庄、姿势标准。

3、注意修饰面容，男发不过耳，不得留小胡须、大鬓角，不得染异色发型；不得戴耳环、戒指、手链等饰物。

4、服务时热情大方、态度和蔼、面带微笑、讲普通话。

5、使用文明用语，以优质服务满足宾客要求。

6、尊重宾客风俗习惯，不议论、讥讽宾客生理缺陷。

7、严守制度，文明执勤，礼貌待客，主动询问，认真登记。

8、班前、班上不饮酒、不吃异味食品。

9、个人卫生要做到五勤：勤理发、勤洗澡、勤换衣、勤剪指甲、勤刮胡须。

10、对待宾客一视同仁，为宾客服务做到主动、热情、礼貌、周到、耐心。

11、熟悉区内的地形、地貌，楼号布局，安全设备的操作规程和重点要害部位及各岗位的联系电话。

12、牢记预案，熟知各类突发事件的处臵措施及程序。

13、认真查验证件，联系、协调要及时，严格执行制度。

14、与各岗位要协同互助、密切配合，相互联系、网络防范。

15、严禁岗上看书、看报、听音乐、玩手机、接待亲友、闲聊等。

16、不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦业主和来访人员。

17、要注意称呼业主和宾客“女士”、“先生”任何时候不准用“喂”或说“不知道”。

18、在上岗前、下岗后都要仔细清理一遍卫生，保持工作区域整齐清洁。

19、严守工作纪律，认真履行职责，保证完成任务。

（四）门岗事务处理标准

1、对人员的管理：

（1）值班员对非园区人员应以礼相待，主动询问。 （2）对来访人员应及时与业主取得联系，经业主同意后，办理登记手续方可入内。 （3）对没有携带有效证件的来访人员，必须与业主联系或业主到门口接见，并办理登记手续方可入内。

（4）装修人员凭临时出入证进出小区，禁止业务人员、闲杂、装修无证人员进入小区。

（5）对参观人员必须有领导的批示，按要求办理登记手续。

（6）对实习的人员必须有领导的批示，同时要出示有效证件，登记后方可入内。 （7）对政府、公安机关、司法人员，同样要出示有效证件，进行登记方可入内，执行紧急任务时可直接进入。

2、车辆管理：

（1）对出租车，非园区车辆，礼貌查问，并通知司机园区相关规定，如：出租车禁止在园区停靠，非园区业主乘客必须登记方可进入。

（2）对送货车，应认真检查、核实，登记司机有效证件，驶出时值班员要检查、核对车内物品，确保无误时方可放行。

（3）对搬家车辆严格登记司机有效证件，并通知到物业服务中心办理相关手续，驶出时检查车上物品核对《物品出入证》确认无误后，由值班长，值班员在单上签字方可放行。

（4）对园区业主车辆必须凭公司颁发的车辆通行证或打卡出入。

（5）对进出园区的政府、公安、司法车辆，应进行登记，问清情况，在执行紧急任务的情况下可直接入内，但应记录车牌号。

（6） 对“110”警车，救护、抢险、工程车辆，问清情况后应及时指导或带往指定地点，并协助做好工作，及时汇报领导。特别注意：在记录时一定要记明上述车辆的车牌号码，(不要只记“110”、“120”等，而不记车牌号码)。

（7）载重大货车、拖拉机，原则上不得入内，必须进入时要服从值班员的指挥。

3、货物出门的管理： （1）对个人携带贵重物品或物品数量较多出门时必须到物业服务中心办理相关手续。

（2）凡是家具、办公用品必须有物业服务中心的《物品出入证》方可带出，在无相关手续又必须出门时，须经值班领导批准，必须留下有效证件、押金抵押方可放行。

二、人员配臵：一期（48＃、11＃、49＃、12＃、50＃、51＃、幼儿园、13＃、14＃、4a、15＃）1人；一期（5＃、8＃、16＃、17＃、9＃、5＃、6＃、10＃、18＃、10＃、3＃、7＃、19＃、20＃）1人；二期（21＃、22＃、23＃26＃、25＃、27＃、28＃、会所

1、会所

2、30＃）1人；二期（29＃31＃32＃37＃38＃26＃）高层2人共6人 巡逻员职责：

1、对进入园区的外来人员的行为进行监督。

2、对园区的各类装修是否违章操作进行监督。

3、巡视各类公共设施、设备，排除不安全因素。

4、对影响园区环境的垃圾、杂物及时报告、处理。

5、劝阻、纠正、制止各类违章、违规行为，盘查、询问可疑人员并跟踪监视。

6、接受报警和业主投诉。

7、处臵各类紧急意外突发事件。

8、维护园区内的治安秩序和交通秩序。

9、完成领导交办的其它工作。

二、巡逻岗工作标准：

1、严格按照规定着装，服装整洁，装具齐全，符合上岗标准。

2、巡逻时，姿势端正、举止大方、精神饱满、神态自然。

3、熟悉区内的地形地貌、重点要害部位，巡逻时要检查门、窗，是否关好，车辆停放是否得当、门窗是否锁好，发现异常现象及时报告、及时处理、及时记录。

4、熟悉各类安全设施、设备的性能、分布位臵及操作规程，定时巡视，排除隐患。

5、熟知因季节或天气带来的各种变化和规律及易发事件，掌握各类事件的处臵预案，具备观察分析、预测问题及处理问题的能力和技巧。

6、严格按照巡逻路线、时间、地点、要求，认真巡查，知道预防和处理问题的程序和措施。

7、及时制止和纠正区内发生的违章、违规行为并跟踪监督、观察、报告。

8、维护区内良好的治安秩序、交通秩序，勇于制止违法犯罪行为。

9、对发现的脏、乱、差现象及时报告处理，保证区内的卫生清洁。

10、每班对辖区的装修户检查不少于2次，并做好记录，发现违章立即报告值班长。

11、每班对辖区楼宇全面检查不少于一次。

三、巡逻员值班要求

巡逻时必须精神饱满，按要求对巡视区域进行检查，对可疑人员进行盘问，发现情况及时报告值班长。

⑴ 巡逻员必须熟悉所划分责任区的一切公共设备、设施，应熟悉所管辖区内楼座、客户车辆等。 ⑵ 巡逻员必须熟悉区域内的网点、重点部位，业主入住情况，同时具备安全分析能力。

⑶ 巡逻员必须按照巡逻路线、时间、地点、区域进行认真巡查发现问题及时报告值班长。

⑷ 巡逻员实行定点、定位、定责的要求确保区域安全。 ⑸巡逻员必须根据不同季节的变化采取相应的执勤方案。

四、夜间巡逻的技巧与要求

夜间人员稀少，防卫力量相对比较薄弱，犯罪分子作案多数发生在夜间。因此，提高警惕，严加防范，保障安全是我们的重要任务，同时，运用科学、高超的技巧又是保障我们完成任务的重要手段。

1、明确巡逻检查的防盗目标，每次巡逻都要检查到。

2、提高巡逻频率，缩短二次巡逻间隙时间。

3、调整防盗目标的布局和设臵必要的照明设施。

4、必要时可采取围堵和兜捕法。即将某一楼座或较隐蔽复杂的区域，假设为内有犯罪分子，进行有目标的从两个方位甚至多方位的向内夹击、兜围。

5、夜间执勤人员必须精神饱满地洞察周围的动静，不放过一个细小的疑点和异变，直到弄清情况为止，可采取：

⑴ 看：须做到先远后近、先大后小、先动后静、先人后物。

⑵ 听：对各楼各户和隐蔽处的每一个细微声响，均应细心辨听，不放过疑点与反常现象。

⑶ 查：对发现的可疑人员、物品情况要查明原因、身份，没查明的或已确定可疑的应及时报告值班长或其他值班员。

⑷ 嗅：对区域内发出的异味，要辩明属性和查明来源，对可疑的异味及时报告值班长

⑸ 记：对责任区的业主、门窗、车辆、来往人员情况、位臵均应牢记在心，发现异常及时队查、辨析。

6、在巡逻时，巡逻人员要保持适当距离，注意隐蔽，对门窗、电源、水源、火种等应作细致检查，发现漏洞及时采取有效措施，加以堵塞，并及时报告。

7、对于重要部位和可能保存有大量现金、贵重物品和重要器材的部门要重点检查，切不可粗心大意，走马观花，一掠而过。

8、巡逻时，要机智勇敢，机动灵活，有很强的敌情观念，要经常变换巡逻路线的走向，采取动与静、走与守相结合的办法，必要时可在隐蔽处守卫、伏击，伺机而动，不使犯罪分子掌握我们的活动规律。

9、对每次的巡逻都应作详细记载，写清巡逻的时间，经过的路线，检查的部位和发现，解决了什么问题，有无可疑情况等。

10、对已抓获的盗窃或犯罪分子，必须严加看管，并及时向安全管理部和当地派出所或“110”汇报，请求派员处理，有力量的可扭送当地公安机关处理。在押送途中，要提高警惕，防止犯罪分子逃跑或行凶伤人 附近期安保工作小结：

10.1附风和日丽小区近期安全管理措施

近期主要采取以下安全防范措施：

一、建立健全各项规章制度。

根据小区的实际情况，不断建立细化各项规章制度，建立健全了值班制度、交接班制度、岗位责任书、物品出门制度、车辆进出管理制度、来访人员检查登记制度等相关规章制度。

二、科学进行岗位分工及人员配臵。

为了确保小区的安全，公司领导重新组织人员疏理了安全管理队伍，根据小区目前的入住情况、施工情况、人员成分等相关情况，重新科学的划分工作岗位，确定人员定编，并且根据工作的实际情况，对安全管理人员及一般队员都进行了竞争上岗，优胜劣汰，不断优化安全防范队伍。

三、不断推行绩效考核，确保各项工作落到实处。

公司根据工作实际，及时的在安全队伍中推行绩效考核，每天除班长巡查、主管检查外，分管领导及公司领导都不定时进行抽查，对表现突出的队员实行奖励，不断激发队员的工作热潮，对表现落后的队员进行负激励，以督促其尽快进步。

四、加强人防、物防、技防三结合，提高小区安全系数。

根据小区的实际情况，组织安全管理人员，全面对小区进行排查，对排查出的安全隐患及时有效的进行整改，同时，不断发挥人防、物防、技防作用，以监控中心为主导，调动各岗位的工作情况，形成小区有效的安全防范网络。

五、不断加强群众力量，发挥群防群治作用。

为了更好的做好小区的安全管理工作，公司始终注重群众力量，所有的安全队员都划分一定的楼座、区域，定期进行走访，并结合在小区锻炼的人员活动情况，及时进行沟通，了解小区人员动向及可疑情况，形成了小区全员抓安全的格局，在小区形成了一直无形的“防盗网”。

六、与当地治安组织搞好协调，及时掌握社会治安动态。

为了更好的做好小区安全防范工作，我们与灵山卫派出所及塔山社区居委会定期进行对接，及时了解社会治安动态，根据季节等相关特点，及时调整安全防范方案，达到安全防范有据可依。

七、重点控制好小区的施工等闲杂人员。

为了控制好小区的施工等临时人员，我们实行临时出入证制度，在工作时间内，上述人员必须佩戴我公司发的临时出入证工作，否则，将视为无证人员清理出小区，在下班时间，上述人员必须到门卫登记才能外出，对没有登记的人员，安防人员将根据登记情况，上门检查，绝对不允许上述人员在小区内留宿。

2010年5月20日

推荐第8篇：15年小区物业总结汇报

15年小区物业总结汇报

【引言】XX年已经过去了，那么XX年小区物业总结该怎么写?该如何汇报呢?聘才网小编为您提供相关的范文，欢迎您阅读。

一、管理处的日常管理工作。

自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。

二、日常投诉处理维护工作

1、处理投诉方面。共接待处理投诉143起，已处理完成142起，正在处理1起，处理率达99%。其中水电投诉报修64起，房屋维修49起，防盗门及单元门报修13起，投诉14起。

投诉主要集中在

1、

2、

10、16#楼顶层住户房屋漏水，

2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。

16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。

2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。

3、日常维护。按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。

4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。～年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。

5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作;水电平均损耗率分别在%，严格控制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。

6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。

7、安全管理。安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。

三、加强学习，提高业务水平

由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。

四、存在的问题和今后努力方向

我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：

第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;

第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位;

第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求;

第四，车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去;

第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重;

第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担;

第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。

在以后的工作里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，为公司发展壮大，贡献应该贡献的力量。应努力做到：

第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数;

第二，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进处室对业主、其他部门的服务水平及支持、配合能力;

第三，与房产、旺德福超市衔接___中心地下停车场漏水维修，7#楼地下停车层启用和牡丹苑架空层超市配送中心迁移，合理利用起来，把停放在小区道路上的车辆规范停放入车库位，改善小区车辆停放秩序混乱局面;

第四，加强对辖区内的水电日常盘查、巡视，建立一个长效管理机制，从源头上堵住偷、漏、跑、冒、滴现状，尽量将水电亏损降到最低限度;

第五，为改变物业、房产、工程公司无止境承担辖区基础设备设施维修费用状况，必须启用房屋维护资金，而我司目前所接受的物业大多属前期物业管理，要顺利地启用维护资金，故急需成立业主委员会，好与业主委员会重商物业管理合同续签和动用维修资金事宜。

第六，在小规模物业小区，尽快成立业主委员会，与业主委员会协商调整提高物业服务费或者由业主实行自治管理，使业主、物业管理企业均受益，避免我司长期亏损。

我处全体同仁将以饱满的热情，服务好业主，维护好公司利益，积极为业主提供优质的服务，为公司创造更高价值，力争取得更大、更优异的工作成绩。

推荐第9篇：物业党支部特色亮点汇报

物业服务

始于业主需求，终于业主满意

-------物业党支部特色亮点汇报

一、背景情况

物业党支部由物业分公司、房地产办公室两个部门组成，共有党员13名。在实业党总支的指导下，物业党支部把党建工作同加强居民社区建设相结合，取得了一定的成绩，曾获六省同创二等奖。

国电九江发电厂是建厂近40年的老厂，在职1700多人其中离退人员1000多人，职工平均年龄在45岁。厂生活小区房屋设施陈旧，经过多年的风吹日晒，“跑、漏、滴”现象时有发生，随着居民的生活水平不断提高，对生活质量的要求也在日益提高，导致社区居民与居民，居民与物业发生的纠纷越来越多，职工的老年化给我们提出了新的服务要求。为此，物业党支部以问题为导向开展特色活动，“以人为本，以人为核心”做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。我们物业在实业党总支的指导下，创新基层组织设置模式，丰富组织工作方式，充分发挥党员、群团骨干的先锋模范作用，广泛参与到打造居民社区平安氛围的工作中来。物业支部发动党员解放思想、开动脑筋，学管理、学方法、学技术，时时“想业主之所想，急业主之所急”，切实地为业主解决实际问题，创建和谐幸福的生活小区。

二、主要做法

物业党支部谨遵“百姓事、无小事、受监督、走闭环、共治理、和谐居”的原则，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作。

（一）创建24小时全天候“151”维修服务管理 物业公司负责全厂职工用户反映生活水、电、热、物业管理等后勤保障方面的问题的受理、处理、跟踪、反馈及其相关过程各个环节的管理。自2015年“151”重新组建以来，在物业支部的领导下，“151”值班员24小时坚守值班岗位，随时接听用户求助电话，详细询问了解清楚用户求助的缺陷内容，用户住址及联系电话，并认真做好记录。随后及时将用户求助事项通知到相关责任部门负责人，公司各责任部门按照“151”通知的缺陷内容，主动、及时上门为用户提供服务，并及时将处理结果向“151”反馈形成闭环管理。

在处理水、电、汽系统缺陷时，相关部门事前书面通知到“151”接线员，向用户做好解释工作。减少消缺对全厂职工用户生活造成影响的。由于“151”耐心细致的工作，为住户切实解决实际问题，赢得了广大住户的好评。

（二）“151志愿者服务”名片获老年职工好评 国电九江发电厂建厂近40年，离退职工1400多人，社区居民已老龄化，生活急需服务人员照顾，物业义工服务队由此而生。物业支部以“学雷锋”活动平台，组织党员、团

员及志愿者进行社区义工服务，向离、退休职工发放了“151志愿者服务”名片，方便双方联系。他们活跃在生活区的各个角落。遇有节假日他们会到困难户家中慰问，孤寡老人家生活遇到困难，他们会上门做服务等等，多次受到职工群众的表扬。。。。。。

（三）方便群众，实行党员首问陪同制

实行“首问陪同制”后，当群众来访时，被询问的党员为首问陪同人，要求首问陪同人对群众提出的问题或要求，无论是否是自己职责范围内的事，都要给群众一个满意的答复。对职责范围内的事，首问责任人要积极解答帮助解决；对非自己职责范围内的事，首问责任人也要负责引导到相应部门，让来访群众方便、快捷地找到经办人员。

（四）开拓渠道，利用电子显示屏开拓教育新途径 物业党支部从大处着眼，小处着手，积极探索党员、职工教育的新途径，在用好原有党员、职工教育模式的基础上，开展电子屏教育活动，通过在#3门、职工食堂开通电子屏教育活动，打破党员、职工教育管理的时空界限。电子屏的内容：一是适应国家形势，积极宣传上级发出的号召、活动，社会当前开展的活动等；二是适应企业的中心工作，积极反映工作的落实情况；三是适应节假日及纪念日，每逢节假日或纪念日，电子屏将播出祝福、问候或温馨提示，从细节处打动人心。宣传内容尽可能反映近阶段发生的事情，如遇特

殊情况，如重大节日、紧急情况、重要通知需随时更新。

（五）以问题为导向，群策群力挖掘物业服务潜能 我厂生活区庭院、道路灯设计不理想，光照效果一直不达标，影响职工家属夜间出行。带着这一问题义工队多次组织成员实地察看，研究解决办法，通过多次试验最后选定了改造方案。在总公司的大力支持下对生活区所有的庭院灯进行了改造，将原老式柱型管40W日光灯更换为外置新式9W的LDE灯泡。改造后庭院灯的光照亮度大大增强，受到了生活区广大职工家属的一致好评，并且LDE灯比原日光灯节电77%，创造了良好的经济效益。

（六）采用现代科学技术，提高小区安全防范能力打造和谐安宁小区

居民小区安全防范工作事关社会和谐安宁，针对小区盗窃增多影响居民正常生活。为了有效打击小区盗窃犯罪，去年我们支部采纳合理化建议，重新更新最新的高清夜视监控系统，全天候监控小区，设备投入运行后为市公安局提供了大量视频资料，协助破获了一起团伙盗窃摩托车案，有效地震慑了违法犯罪分子，保护了居民财产，及时发现警情，有效掌握社会治安动态。自安装监控探头后，发现阻止6起外来可疑人员，厂生活小区巡逻队每天对辖区各小区进行巡逻，规范整治小区车辆乱停、乱放25次，主动调解小区车辆刮赠纠纷9次，及时排查治安隐患以及急需解决问题。

（七）心系居民，保出入安全

物业巡逻队通过日常巡查，发现厂生活小区内道路沟盖板有不同程度损坏，为了确保居民出入安全，义工服务队马上组织起来制作了85块沟盖板，为了使沟盖板既美观实用又经久耐用，他们反复推敲研究，想各种办法尽量加固沟盖板，延长使用寿命，用最少的成本创造出最大的价值。最终他们决定用钢筋在沟盖板四周加固边框，为公司节能创效做出了一定的成绩。

（八）开门办物业，同创和谐小区

物业服务是一项复杂琐碎的工作，物业党支部紧紧围绕为业主服务这一核心，扎扎实实、有声有色开展贴心服务。面对邻里纠纷他们会主动上门，面对居民乱丢垃圾主，随放置生活杂物，我们通过文明创建活动平台，联合当事双方单位负责人协调解决，广开言路听取居民意见，如针对小区内松柏树较多，很多老年人反映小区像陵园的情况，公司听取了大家的意见，在资金紧张的情况，主动将松柏树移走换上了90多棵桂花树；去年还及时检查、维修了10多套健身器材，消除安全隐患；为厂生活小区栏杆刷上防锈漆，美化了小区环境。及时对绿化浇水、修剪、施肥等，使部分干枯的草坪恢复了绿色，打造了美观的居住环境等。

三、取得成效

（一）有利于提高业主的生活质量。

通过“151”电话，帮助业主解决了家中的实际困难，即使不能立即解决的问题也能得到回复，给出解决问题的时间。这样做使业主明白公司是尊重他们意见的，他们的问题是得到公司的尊重和关注的，即使有时工作也会有困难的，也会彼此谅解，产生信任和亲切感，维护了业主的主人翁意识，让他们感到物业公司时刻在关怀、服务他们。这样好的物业管理改善了人居环境,促使大家安居乐业,改进了人们的精神面貌。

（二）有利于维护社区稳定。

维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。维护社区稳定是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。“有困难找物业”，“151”加强了业主与物业的沟通，义工服务队及贴心服务，拉近了业主与物业的距离，促进了人际关系融洽，建立起业主对物业的信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，有利于维护社区稳定、社会稳定。而电子显示屏是继报纸、刊物、电视台、网络以外的另一个文化宣传阵地，有利于社区和谐氛围的创建。通过传递正能量，彰显关怀，凝聚人心，推进小区精神文明建设，弘扬主旋律，从而加强社区文化建设。经过大家共同努力，电厂生活小区曾多次获得“安全小区”、“星际文明楼院”、“全国绿化模范单位”、“社会治安综合治理目标管理先进单位”等荣誉称号。

“始于业主需求，终于业主满意”，物业服务是永无止境的，尚有更多更艰巨的工作需要去完成。为了将服务做得更好，公司支部班子将带领全体党团员及员工继续努力、克服困难、团结拼搏、开拓创新，我们将在情感上给予业主更多关怀，更多体贴，得到业主的理解、支持，有条不紊秩序井然地开展各项服务工作。我们将不定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理意见及时整改；逐步建立健全物业档案、用户档案、设备设施档案；将物业富余人员向物业服务岗位倾斜，加强常规性的公共服务，如老年食堂、保健服务、家政服务等；提供空房代管、房屋中介服务，室内下水管道疏通等服务，确保生活小区达到“文明”、“舒适”、“平稳”、“和谐”的效果，为广大业主提供全方位、一体式的综合性服务，满足用户的终极要求。

二〇一六年六月十日

推荐第10篇：物业服务工作年终汇报小结

物业服务工作年终汇报小结

物业服务工作年终汇报小结

年即将过去，在公司领导班子的正确领导及大力支持下，经过物业服务中心全体员工共同的努力，克服重重困难，顺利完成了公司下达的各项工作，全体员工爱岗敬业、努力工作，促进了各项工作的落实，较好的完成了年度工作目标。

回顾即将过去的一年，对于我们物业服务中心来说，是艰辛与忙碌的一年。我们先后完成了一期项目的前期介入工作；完成了服务中心人员的组建工作；根据公司各项规章制度，结合自身实际情况完善了各项管理规章制度；顺利完成了一期交房工作以及正常服务工作的开展。以下是我服务中心年度工作的详

细总结：

一、前期介入工作的开展

年三月份，公司抽调各部门骨干人员进驻项目，开始接管前的各项准备工作。

完成一期楼宇的接管验收工作，将发现的问题送至项目部，并跟踪问题的整改。

完成物业服务中心人员的招聘工作。

完成物业服务中心的组建工作。

完成小区的开荒工作。

二、事物工作

全年共办理进房1461户，其中门面30户，住宅1431户。收取物业费共计元，垃圾清运费元，信奶箱112650元，油烟止回阀45150元，装修保证金500500元。

装修办理。全年共办理装修报批手续526户。办理入住手续36户。发现违规装修25起，已整改22起。

全年共处理业主报修 1732 例，问

题主要集中在房屋质量方面，处理物业服务质量方面投诉3例。

办理共小区固定车位 23 个，收取临时停车费共计 元。

三、部门管理

物业服务中心下设保安部、保洁部、工程部、综合部，物管部五个部门。在职员工83人，其中保安部39人，保洁部30人，工程部9人，办公室5人。

完善各项规章制度，建立内部管理机制。服务中心根据公司各项规章制度，结合自身实际情况完善了各项需要《行政管理制度》、《绩效考核制度》、《新员工入职培训制度》、《突发事件处理流程》、《各部门岗位职责》、《各部门培训教案》等制度材料，同时加大考核力度，使各项工作稳步展开。

认真执行培训制度，提高员工综合素质。首先从各部门负责人思想政治工作入手，发挥管理人员模范带头作用，带领全体员工转变观念、加强业务培训，全年开展集中培训10次，小组培训22

次，各部门内部培训每周进行一次。使员工的综合素质得到不断提高；

四、安全管理

对进入小区的装修人员实行临时出入证管理，谢绝无证人员进入小区。

对带出小区的物品实施放行登记管理，有效控制装修人员私带业主物品现象的发生。

对进出车辆实行收费管理，引导车辆文明有序停放。对乱停乱放的车辆采取“温馨提示”告知的方法，控制乱停乱放现象的发生。

实行人员定岗定位划分责任区的方法，对场地秩序进行有效管理。

运用电子巡更设备，定时对小区进行巡查。

处理偷盗事件2起，火灾事件1起，损坏小区公共设施事件12起，捡到业主物品2起，已返还业主。

服务方面

1、每周利用例会的形式组织一次礼节礼貌和文明执勤教育，规范执勤中

的言行举止，要求执勤过程中使用文明服务用语，做到打不还手骂不还口。

2、针对车辆管理当中解释不到位，语言不规范，经常被投诉，并与车主多次发生矛盾服务工作上不去这一突出问题，首先是加强管理制度和收费方案的培训，在对门岗的用人上进行把关，从所有的队员中选派综合素质强，相对优秀的队员到门岗；

队伍的管理与建设。在人员难招，人员流动性大，整体保安员综合素质偏低的情况下，改进培训措施，采取循序渐进的办法，进行阶段性培训，安排培训班长全面跟踪负责，加强入职引导工作，及时掌握队员的思想状况，促进沟通交流，保持队伍稳定。

五、环境管理

卫生清洁工作方面，全体保洁员齐心协力，克服重重困难，出色的完成了的卫生开荒工作，将原来的施工状态转变成现在干净整洁的居住环境。

较好完成了服务中心下达的各项

工作任务。

利用每周例会，加强保洁员服务意识的培训。

材料申购和使用：坚决贯彻公司“节支增效”的管理理念，做到按需申购，以旧换新，使材料的不良消耗点降到了最低。

处理水浸事件30余起。

业主投诉保洁工作1起。

六、工程管理

顺利完成一期楼宇的接管验收工作，并将反映出来的房屋质量方面的问题送至项目部，派专人跟踪整改情况。

在内部实行责任区制度，安排专人进行管理，有效的处理业主报修的各项事宜。

定期对小区公共照明的检查，并跟踪项目部的维修工作。

完成电梯机房门上锁的工作。

做好装修巡查及违规整改工作。发现违规装修25例，劝说业主整改22例。

完成

二、三组团分接箱空开的更换

工作。 那一世范文网

每周利用例会进行工作总结，加强服务意识及服务技能的培训。

七、综合部

较好的完成了进房工作的开展。

严格控制了服务中心的日常开支。

完成每月的员工考勤并上报公司。

按照公司要求，完成了服务中心的物资采购与保管工作。

八、工作难点

工程方面 由于工期等各方面的原因而遗留下来的问题，给我们服务中心工作的开展带来了很大的难度。墙面渗水、卫生间渗漏、防盗门的损坏是我们接待业主报修过程中碰到的几个主要问题。

道路的规划设计 由于小区道路比较窄，车辆行进全部按照单行线行车，规划设计出来的六个出入口给我们的管理工作带来了很大的不便，大大的增加了保安人员的数量，降低了人员在场地内的有效维护。

设计方面的缺陷导致装修的不便 由于施工时未考虑到卫生间排气孔的预留，导致业主在打排气孔时破坏房屋外墙美观、打断给水管的情况时有发生。空调外机位只考虑空调冷凝排水问题，并没考虑冬天外机排水问题，这也将给我们日后的工作带来不便。

第11篇：物业工作综合检查汇报材料

2012年物业工作综合检查汇报材料

一、2012年度物业管理和服务工作的开展情况。

近年来，我们围绕“业主的合理需求就是我们的服务内容”的服务理念，以创建和谐示范矿区为主线，以综合整治为重点，深入扎实地开展了系列争创活动，初步建成了环境整洁优美、社会秩序安定、邻里关系和睦、社区文化活动丰富、居民安居乐业的社区环境。

服务是物业公司的立足之本，只有靠优质服务这个“金刚钻”，才能揽到挣钱的“瓷器活”。而激发细胞活力，调动职工积极性，正是实现优质服务的“砍柴刀” 。物业一公司按照小区服务承诺管理制度，释放站队长和小区主任工作能量，将责、权、利有效结合，实现压力传递，把有限的效益资源发挥到一线。公司主管领导、站领导及小区主任层层落实责任制，对小区齐抓共管。公司主管领导实行每日早晨必检，站领导每天定期不定期的例行检查和抽查，小区主任每天进行检查和抽查，发现问题，及时处理。对现场督查中发现的问题，通过照片曝光、监察通报等形式，层层传递管理信息，做到整改有标准、整改有时限、事后有回声，使整体物业管理水平大幅度提升。

一直以来，小区管理站以“星级”提档为契机，争创示范小区，针对保洁工作中的薄弱环节，深入研究，专攻难点，大力开展“四查四看”活动；以环境整治为基础，创建和谐小区。开展了各小区楼道卫生综合整治活动，重点清理楼道内堆放杂物和楼道小广告、法轮功传单；开展春季矿区环境治理活动，为居民群众营造一个绿化、美化、净化的健康生活环境；以“方便居民”为原则，提高用户满意度。在小区的细节管理中，小区广播的开播、垃圾房的更换维修、提高晾衣杆高度、安装燕子窝挡板„„每一项举措的实施，每一个细节的考虑，每一次服务的完成，都是以“业主所需”为出发点，真心实意为用户办好事、办实事，赢得了广大业主和用户的一致认可。 为了做好星级小区检查工作，物业公司全员上阵，严阵以待，把迎检验收工作的开展列入工作重中之重，认真总结以往的工作经验和教训，明确分工，责任到人，严格考核标砖进行了日常检查，确保迎检工作的每个环节都扎实有效的向前推进，以优异的成绩迎接验收。

二、参评创建“十佳服务站队”活动的站队和个人典型的挖掘、选树、培养和推荐工作开展情况。

为不断营造争先创优的良好氛围，发挥先进典型的示范带头作用，根据《关于创建“十佳服务站队” “十佳服务窗口” 争当“十佳服务明星”活动的通知》的部署，物业一公司自六月份开展三个系列“十佳”创建评选活动。公司成立了创建评比活动领导小组，经过组织推荐、集中初评，本着优中选优的原则，推荐选出小区管理站为“十佳服务站队”、综合队收费大厅为“十佳服务窗口”、收费员孙红霞等四名职工为“十佳服务明星”。10月份经处推荐选出小区管理站为“十佳服务站队“、孙红霞为”十佳服务明星“。

活动中，小区管理站全面实施精细化管理，细化制度，细化考核，细化标准，细化每个工作的环节，修改制定了《小区管理站保洁员工作考核办法》。强化过程的监督是保证精细管理实施的关键。小区管理站先后组织了30次定期检查、10次不定期检查。精细考核的“杠杆”作用得到发挥，不间断地层层监督检查，促进了由“应付检查”向“自我检查、自我提高”的方向转变，促进了管理规范化。

三、加强和创新社会管理工作的开展情况。

2012年物业一公司专门将为小区居民 “量身定做”的 “便民服务卡”在五个小区内进行了集中发放，受到广大职工的热烈欢迎。 在“便民服务卡”的正面印有物业一公司440调度电话，反面印有曙光收费中心、燃气、暖气等物业相关部门维修电话和社区医院电话等相关便民服务电话号码共10个，为职工家属生活提供最快捷、方便的服务。 “便民服务卡”的发放让职工家属们体验到了公司体贴入微的关心，拉近了企业与小区居民之间的距离，也进一步推进了物业服务品质的提升。

2011年1月，曙光矿区服务大厅正式投入使用，同年3月，水电远程集抄系统也正式全面运行，交费的方式也由原来的上门收费，变成了居民自行到服务大厅交费，服务大厅设在希望小区和怡园小区中间。服务大厅投入运行初期，我们把水电费、物业费、取暖费、燃气费、房产交易等需要交费的项目，全部集中到大厅内，使居民不出大厅，就能把相关的程序办理完成。在方便了大多数居民的同时，也考虑到少部分居民的实际情况，通过与社区联手，对黎明小区一些偏远小区的居民进行筛选，对身体状况差的居民提供上门收费服务，跟以前上门服务的时候，收费员与居民之间就建立了相互信任的感情，集中交费后，一些居民嫌每月交费麻烦，就直接把卡放在收费员手里，一放就是几个月，收费员就按月划卡打票，等到居民来取卡的时候，把收费明细和收据交到居民手中。现在，我们这项服务不只是收取几户人家了，随着我们工作不断在辖区内开展，现已在原有黎明小区的5户基础上增加到25户。

在内抓管理，外树形象，对自己严格要求，对业主细致服务的同时，把社区精神文明建设作为自己的份内责任，加强双向沟通，积极引导业主的物业管理自治意识，形成一种业主与物业管理公司对物业进行共同管理、共同维护的良好氛围。与社区不定期的组织各种社区文化活动，先后组织了交谊舞舞会、老年秧歌队等活动,同时，通过组织中秋趣味运行会等大型社区活动，营造温馨家园，共创和谐小区。让人们参与其中，尽享沟通和交流，提升了小区物业的品牌价值，延伸了物业的文化内涵。

四、2012年度冬防保温工作的开展情况。2012年，物业一公司为了做好冬防保温工作，严格按照“早动手、早组织、早落实”的原则，从10月初开始，成立了以公司经理为组长的冬防保温工作领导小组，结合我公司工作实际，制定切实可行的活动实施方案，对活动的主要内容和具体时间进行了详细的部署和安排。

公司以全面落实冬季安全措施、HSE管理为切入点，进一步强化安全生产管理和设备管理制度的落实，在对所辖区域所有设备及管线进行全面的调查摸底的基础上，牢牢掌握冬防保温的主动权。综合队积极组织人员加班加点对丰华小区进户水管线进行焊接、整修和包裹；另外，还加强水管网的巡线，对各类水表井、阀门井进行加盘根、打黄油、刷漆防腐，清理井内积水、淤泥等杂物；组织人员对各排涝站树木进行涂白，切实保证各类苗木安全越冬；认真做好室内保温工作，各排污排涝站对长期不运行的设备和管线进行排水，防止冻坏设备和管线的情况发生；以“检查辖区内变压器的油位，避免出现缺油运行，检查各种设备、配电箱、柜的接地情况，线路连接、绝缘情况，检查如有线路老化、绝缘破损、各类线路的连接部分，是否存在氧化及接触不良，运行中是否有过热现象”等为主要内容的秋季供电线路检修。

提前做好入冬前绿化养护准备工作。喷施农药，除去各种残余害虫；做好杂草及枯枝败叶的清除和花池秋翻工作，防止病虫、虫卵滋生；大面积浇灌封冻水，保证植被今冬明春的需水量；同时小区管理站将于10月30日前完成对4000余棵树木穿上了“过冬衣”，为树木安全越冬提供保障。

做好各岗位的冬季安全生产教育工作。做好冬季安全生产培训工作，重点对冬季“八防”及冬季安全防范措施进行宣贯，确保岗位人员牢固树立责任意识和安全防范意识，营造一个安全生产的氛围。

五、物业管理创新服务案例和优秀服务操作法、工作法的组织、整理工 作的开展情况。 小区物业管理包括保洁、绿化、保安、市政设施等多方面管理，公司现有人员有限，公司推行安全员专管、保洁员监管、保安员共管的“三位一体”管理模式以来，保洁员在完成正常清扫保洁的同时兼职小区“安全员”，统计上报各项设施基础数据及时准确地为维修工作提供第一手真实材料；加强施工现场、小区楼内外安全管理，发现问题及时上报；发放停水停电等重要通知，弥补人员不足带来的服务缺撼。

“小区存在的问题就是我们的工作重点”、“小区道路积水和冰雪等同于垃圾”，基于这样的思想认识，我们采取“定时间、定地点、定路线、定内容、定标准”的“五定”工作法，根据小区保洁服务的特点，对保洁员在具体时间应该在什么地方工作、工作内容等加以明确，使小区保洁更及时，责任区域清扫更彻底。

实行楼顶签到卡制度。实行弹性保洁工作制实行8小时以外保洁工作法，延长巡回保洁时间，按区域采用轮流值班法，值班人员在正常巡回保洁的前提下对本组区域的卫生实行8小时以外保洁，加大管控密度，确保小区环境更加清洁。

六、小区管委会部分成员和居民代表进行座谈，征求意见。

物业服务要紧紧依靠社区协调解决小区物业管理中的各种矛盾（如企业和业主之间、业主与业主之间）和纠纷，维护小区稳定，以共同需要、共同利益、共同目标为纽带，真正做到优势互补、形成合力。我们定期与社区召开业主大会，加强对小区管理的考核，把对小区的监管工作落到实处，提升小区形象，提高小区社会满意度。每年在5个住宅小区内发放物业服务满意率调查表近500份，据统计，居民对小区物业服务满意率达98%以上。现在我们已逐步形成以居委会、业主委员会和物业公司为主体，以资源整合、优势互补、团结协作、联手互动为特点的物业管理沟通协调平台，有效化解了小区管理中存在的部分难题和矛盾，真正体现出大曙光大和谐的局面。

七、进行居民满意率问卷现场调查。

认真听取并思考广大居民、员工提出的意见和建议，定期向居民发放调查问卷，并根据调查问卷结果进行分析制定下步主攻目标，对居民提出的垃圾箱位置调整、调整保洁时间等问题进行了整改，使“440”服务、保洁绿化、保安维修服务每一个环节的质量管理都得到提升。坚持到居民家中进行入户访修宣传安全用电、用气、防火、防盗等安全知识，以增强居民和业主的安全意识和自防自救能力。

八、管委会运行情况

为了达到更高的管理服务标准，最大限度地发挥好小区管理委员会的职能优势，牵头召开由街道社区及业主代表参加的联席会，吸纳物业管理部门、业主单位、辖区城管部门、片警以及社区的综合治理部门、稳定办公室在职干部中的精英和退休、离岗、公益岗位、家属等有代表性的群体中热心公益事业的优秀居民为小区管理委员会成员。使小区管理委员会较好地履行了其沟通、宣传、监督、反馈责任，对推动物业管理服务工作和矿区精神文明建设起到了积极的作用。

九、物业管理好的经验(同5)

十、存在哪些问题，有什么建议和意见？

小区站队、班组资料多，有的可以合并。建议上级部门进行调研优化、简化各项资料，减轻工作压力，降低各项成本。

第12篇：精品物业小区汇报材料（推荐）

创新“三化”管理亮特色 提升服务能力铸精品

XXXXX公司 XXXX年XX月XX日

创新“三化”管理亮特色 提升服务能力铸精品

XX小区占地面积XXX万平，服务住户XXX户，常住人口XXX人左右。保洁面积XX万平，绿化面积XX万平，绿化覆盖率XX%。

几年来，在各级领导的支持、关怀和帮助下，先后获得XXXXX等荣誉称号。

按照处职代会要求，为进一步提高物业服务水平，XX公司积极投入到创建精品小区的工作中，下面把我们的一些主要做法向各位领导汇报如下：

一、统筹“三个突出”科学规划，打造小区庭院化

一是加强小区景观布局，突出生态内涵。因地制宜、因形就势、因陋就简，坚持合理投入，将原来闲置的荒地、水塘、上水线改造成人工湖，水中成群的鱼虾，一群群的水鸟为湖边休闲的居民提供了原生态的观赏景色。依托原矿区地理资源形成的东广场、东公园、西公园、西景点、西树林、绿风瑚、湿地等七个休闲景点，赋予整个小区生态氛围。形成花木交错、高低有序的绿化景观，乔、灌、花、草相结合的多层次、多品种、多色彩的绿化格局，描绘了一幅人与自然和谐发展的美丽画卷。小区居民“户户观绿，开窗见景”，享受到丰富的生态景观，小区绿化正在向庭院化、精品化、生态化方向稳步迈进。

二是做好小区统一规划，突出民本需要。我们提倡“基础服务是根本，感动服务是追求，文化服务是形象”。几年来，以小区环改为契机，通过栽种景观树木，种植花卉、草坪，安装健身器材、石桌石凳等，建成了5处健身广场并改善了原有公园的设施和场地。无论冬夏，每

1 到傍晚，人们在这里下棋、扭秧歌、做健身操、散步、聊天，形成了现在集观赏、娱乐、服务、休闲于一体的庭院景观，在小区形成了一道独特的风景线。

三是提高小区园林档次，突出绿色宜居。为了加强小区园林专业化管理水平，我们在积极加强自身养护管理的同时，针对园林绿化的专业性、技术性特点，邀请局、处绿化专家授课指导，同时走出小区到外面学习，全面提高绿化专业知识。在此基础上，进一步健全完善了绿化档案，提出“三早一细”绿化工作思路；以“绿化为人、因人而绿”为队训，做到了“绿地无空位、花草无缺失，树木无枯死”的工作目标。对小区宅间空地进行见缝插绿式的全面渐进式绿化，小区基本形成了点、线、面相结合，绿化、美化、亮化的城市园林绿化风貌，得到了小区居民的广泛认可。

二、着力“三大工程”创新服务，打造特色亮点，增强小区人性化 在小区的建设和管理过程中，我们始终围绕以人为本、人与小区和谐共生的理念，坚持小区建设与环境美化、小区服务、文明创建同步推进，不断创新和完善了小区的服务保障功能。

一是切实开展民生工程，以周到的服务温暖人。作为一个有着XX年历史的老小区，楼房及设施老化问题比较严重，维修诉求较多。几年来，通过对居民的调查、了解、反馈和反思，居民意见大的就是诉求不能及时、有效、合理的解决、解释和反馈。为此，在工作中坚持“首问责任制”，即：谁受理，谁负责，谁跟踪，谁回访。对于那些重点、难点问题，采取上门回访制，并持续跟踪两次以上电话回访，直到居民家中没有问题为止。今年居民的诉求照比去年降低百分之五十，充分发挥“440”服务中心的指挥、协调职能。

2 周到的服务温暖了居民的心，也换来了居民温暖的回报：有的居民看见地上的杂物，会主动随手捡起扔到垃圾箱里；春节清扫鞭炮纸屑时居民会主动帮忙；下雪的时候，居民们会自发加入到扫雪的队伍中；每年的春季环境整治活动，都会有学校红领巾队员身影；发现小区路灯被车辆撞坏了，居民会拦下车辆及时通知“440”.....这一幕幕场景深深的感动着我们，让我们更有信心做好业主身边的每一件小事。

二是着力开展安居工程，以可靠的环境保护人。我们积极携手社区、街道、再就业、派出所等13家驻矿单位组成安全社区联动组织机构，在住宅安全防范、监控系统布局、消防工作检查、安全教育等多个领域实现跨部门合作。全方位完善“三防”建设，重点部位安装的125个监控探头，基本实现了重点监控部位全覆盖，将物业管理与“三防”建设有机地结合起来；组成再就业治安巡逻队；保安人员24小时巡逻，派出所干警24小时值班。各部门之间协调有序，配合紧密，形成社区安全防范的整体合力，保障了小区的平安和谐。同时，积极组织开展“安全文化进单位、进家庭、进社区”活动，通过举办文艺演出、现场咨询、座谈交流、联防巡查等活动，向小区居民广泛宣传安全社区文化知识，提高小区居民的安全意识和防范能力，今年以来，小区未发生一起盗窃和安全事故。

三是注重开展文明工程，以丰富的文化熏陶人。在小区建设上，我们不仅注重硬件设施建设，更注重将小区建设与文明理念、文明行为、文明生活结合起来，以良好的人文氛围映衬优美的小区环境。我们一方面积极从细微处着手，充分利用193个楼道的公示版、文化版、格言版、保洁员签到版、82个地下垃圾箱图版、四个专题文化版等传递安全社区建设、各项法律法规、节日期间注意事项等正能量的信息

3 给居民，营造一种温馨氛围。另一方面，持之以恒地开展文明保洁员、文明业主评选活动，实现了“人造环境”到“环境育人”的根本转变，提高了小区居民文明素质。绿化环卫志愿者服务队加强与居民之间的沟通互动，开展了为居民擦拭防盗门、抬送酸菜缸、义务理发等活动，得到了居民的广泛好评。

三、落实“三项结合”加强管理，提供联动支撑，推进小区规范化 精品小区建设，管理是关键。为此，我们从制度上着眼、从队伍上入手、从考核上着力，统筹协调，内化于心、固化于制、外化于形，积极落实“三项结合“的联动模式，有效提高了小区管理水平。

一是落实素质提升与制度约束相结合。我们一方面注重提高员工的政治素质、文化素质和管理能力，定期组织员工进行思想品德教育，树立“小区管理无小事”、“小区形象就是物业人形象”的服务理念，让大家进一步增强责任意识和服务意识。针对不同岗位需求进行技能培训，不断提高小区物业服务水平和员工综合素质。另一方面，我们将小区管理纳入制度化轨道，坚持以制度管人，以制度管事，并根据实际工作不断完善和健全小区管理制度，对岗位职责、工作标准、工作流程、工作时限、检查考核等逐一明确，逐一落实、逐一检查。

二是落实责任考核与奖惩激励相结合。环卫以“保洁为人，因人而净”为队训，爱岗如家的工作态度服务在小区的各个角落。为了达到保洁质量常态化，根据小区的特点，总结出“五净、七无、三关注”楼道保洁法，“五净、六无、一及时”道路保洁法，“三净、三无、二定、二清”垃圾清掏法等工作法，确保了小区卫生清扫及时彻底。既为居民创造了舒适整洁的生活环境，又很好地调动了员工的积极性和主动性。

三是落实日常管理与重点整改相结合。我们在坚持做好日常防管，

4 打牢小区管理基础的同时，针对节假日的管理需要，整合人力、物力，加大小区的巡查和安全防控力度，对水、电、火、门等重点部位加强巡逻和监控，确保节假日安全。加速解决节假日职工家属诉求，落实“三个第一”的服务承诺，为他们送去周到及时的服务。

精品小区的创建是业主的需求、时代的要求、也是我们永恒追求的目标。只要我们更好地践行“XXXXXX”的工作理念,只要我们秉承“XXXXXX”的工作态度,只要我们将执行贯穿到工作的全过程，精品小区的创建也必将更加完美、更加美丽和更加辉煌。

谢谢大家！

第13篇：关于物业服务情况的汇报

汶上县房管局物业公司物业管理

工作汇报

我公司做为汶上县房管局的一个下属企业，经过多年的发展，目前管理的住宅小区项目主要有长乐湖小区、东湖佳苑小区、福慧新区等。这些项目基本上都是我县旧城改造的回迁小区。众所周知，做为回迁小区的物业管理相比较其它小区来说都存在相当难度，主要表现在以下几个方面：

一、存在主要问题

1、回迁小区普遍存在物业服务收费低，费用支出高 以长乐湖小区为例，从08年起至今，物业服务费一直执行每个月每平方米0.25元的收费价格。长乐湖小区面积约为20万平方米，入住人口为1962户，其中“四门坝口”社区居民回迁户约占50%，这一部分回迁户不缴纳物业服务费，其物业服务费由汶上镇政府按照每平方米每月0.15元承担；另一部分单位居民回迁户按照每个月每平方米0.25元的收费，因收费没有制约措施，居民交费意识不强，物业服务收费难，收费率一直较低，能够交费的户数大约占这一部分居民的50%左右；整个小区一年的物业服务费总收入也就在30万元左右。但是，所需的服务支出却相对较高，每年要向环卫处支付生活垃圾清运费，支付物业服务人员的人工工资，因回迁小区没有交纳公共维修资金，还需要负担路灯、监控、公共下水道等公共设施的维修费用，开支比例还相对较大。在这种情况下，为了能使物业服务运行下去，只能从降低人员工资而降低服务成本，造成服务人员年龄偏大，人员文化水平普遍不高，就是这样，该小区物业服务也只是勉强维持运行。

2、回迁小区居民成分复杂，增加了管理难度。回迁小区居民有城区老居民，失地农民等多种成分，部分居民不遵守小区规定，垃圾乱扔乱放，开垦绿化种植菜园，

1 我们虽多次劝阻，也多次恢复绿化。但仍不能够杜绝此类现象的发生，给小区的整体形象造成严重破坏，从而给我们的物业服务工作带来的诸多困难。

二、对于下一步物业服务工作开展的建议

1、提高物业服务收费价格

近年来，随着社会经济的不断发展，物价水平持续上涨，人员工资普遍提高，各项负成本逐年提高，以保安为例，前几年800元月工资能招聘30—45岁之间形象很好人员，而现在只能够招聘到55—60岁之间年龄偏大保安人员。汶上物业市场如何走向高标准发展之路，必须从根本上提高物业服务收费，摆脱旧模式的发展，使物业费价格定在与小区实际情况相吻合的价位，作为仅仅依靠物业服务费生存的物业服务企业，只有在合理的物业服务价格之下，才能有能力为小区居民搞好物业服务，有余力提高物业服务水平和质量。

2、在小区内加快成立业主委员会，普及物业法规知识。据汶上县房管局统计，县城内大小居民小区近40处，绝大部分没有成立业主大会及其业主委员会，这种现状造成了小区内出现重大问题不能够快捷有效的形成统一决议。物业服务企业与居民之间的沟通难度大。对物业服务质量不能形成有效的监督。不能够对小区内居民形成有效约束。物业服务费收取难度大。

成立业主大会及其业主委员会，来代表全体业主行使其权力，意义就在于有利于小区内的重大事情形成统一决议，有利于加强居民与物业服务企业之间的沟通，有利于拘束小区内居民的不合理行为，有利于小区内物业服务费的收取，促进物业工作的正常开展。

其次，在各小区内大力普及物业法规知识，目前，在汶上居民小区内，尤其是回迁小区内，普遍存在不知物业服务的具体包含什么，在他们看来，不过是打扫下卫生，看看大

2 门而已。所以在小区内开展相关的物业法规的宣传是很有必要性的，例如，由政府相关部门组织开展物业法规讲座等一系列活动，让居民明白物业服务是怎么回事，居民有哪些义务和权力。

3、积极解决物业服务费收取难的问题

目前，物业公司不仅存在收费价格低的问题，既是现在如此低的价格，仍有大部分居民常年不缴纳物业服务费，尤其回迁小区的收取工作更是难上加难，甚至一部分居民把不交纳物业服务费视为天经地义，引以为荣，对待上门收取物业服务费的工作人员态度极其恶劣，居民一句话，“我就是不交，你能怎么办。”作为服务行业的物业公司，本身没有执法权，拿他们也是毫无办法，只能硬着头皮天天去催缴。

为此我们希望能够物业服务费的缴纳和电费缴纳，或者与水费缴纳进行并网收取，由物业公司进行代办收取，采用一卡通模式，使居民深刻的明白缴纳物业服务费与自身的生活密不可分。

4、加大对小区建设的监管力度，完善小区各项公共设施

目前，小区内物业服务开展困难，与业主激化矛盾，绝大多数的原因在于开发商对小区建设的遗留问题，比如小区内的监控安装，房屋质量问题，居民公共场所、健身场所的缺失等一系列问题，都严重制约了物业服务工作的开展，而这些问题并非物业公司一己之力能够解决的，需要政府相关部门的监管协调，有力督促，做到全程监管，未达到要求的绝不姑息，令其整改。

三： 2014公司打造星级物业服务小区的实施计划 我公司将在2014年努力提高物业服务质量，规范物业服务，把“提升服务质量，树立公司品牌”做为2014年的工作重点来抓，加大物业服务设备的投入，提升物业服务档

3 次，让广大业主深深的感受到我公司的真诚服务。切实做好小区居民的好管家。

1、计划对长乐湖花园小区进行封闭式改造，规范车辆进出秩序，实现车辆出入小区智能化管理。调整绿化区域和停车位，在小区内划定停车位，以解决居民停车难的问题，做到合理有序的停放车辆。

2、公司以新接管的观澜国际、东方名都住宅小区为平台，打造汶上星级物业服务示范小区，成为汶上物业服务的标杆式小区，加大投入力度，实现智能化管理，进入汶上物业管理的新时代，严格按照服务标准规范化服务，引领汶上物业服务发展潮流，真正成为汶上，乃至济宁市高标准规范化小区，为居民提供更方便的生活方式，更舒适安静安全的生活环境，让居民深深的体会到物业服务所带来的优越性。

3、进一步加大物业服务专业技术人才的培养培训，涉及到电梯、消防、强电、弱电等专业的技术人才培训，推动我县物业管理工作科学发展。

4、进一步规范物业服务，实行星级标准化管理，各项目的员工工资与服务质量直接挂钩，以激励员工的工作动力，实行月度绩效考核制度，加强对员工的管理，完善各项规章制度。

汶上县房地产物业管理公司

2014年2月4日

第14篇：物业优秀管理处主任汇报材料

徐州市房产管理系统首届“创三优”活动优秀管理处主任汇报材料

“辛苦我一人，温暖千万家”

徐州市立信物业锦绣嘉园管理处主任权辉

我叫权辉，能够在全市首次物业服务行业中开展的争创优秀管理处主任（项目经理）的评比中获此殊荣，我感到十分荣幸。首先感谢徐州市住房保障和房产管理局对物业管理工作的重视，同时也要感谢徐州市财苑地产多年来对所属物业的支持，更要感谢徐州市立信物业管理有限公司给每一位员工提供的一个健康的职业发展平台。在这个平台下，我把自己的工作当作为民服务的窗口，并始终牢记入职誓言，即企业精神：诚实有信、敬业奉献！服务为民,以“辛苦我一人，温暖千万家”为宗旨，不断强化服务意识，凭着一颗爱心和忘我的精神，无私奉献。从而换得了让业主放心、舒心的服务感受。

一、加强学习，努力提高自身素质，使所管项目获得诸多荣誉

我是05年进入立信物业公司的，先后任公司所管项目财富广场写字楼物管处工程主管、锦绣嘉园小区物管处主任等职。为了尽快实现每一次较色转变，这些年来，我始终通过坚持自我学习，以及珍惜每一次外培机会，工作中把认真落实上级要求和创造性的开展工作有机结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感为前提，同时紧紧围绕着“唯精唯微、至善至美”的服务理念开展对客服务。自从任职锦绣嘉园物管处主任之日起，不管工作中遇到多大困难，思想上都能严格要求自己，并认真履行自己的工作职责！超前工作，从而在较短的时间内使所管项目的各项工作实现了有序运转。任职当年物业管理费收缴率便达历史新高97%，09年达98.5%，解决历史遗留近30多项，不仅在对客服务上受到了业主好评。而且还实现了历史性的扭亏为盈。实现社会经济效益双丰收。另外，在工作中，也能同班子成员一起研究确定在管项目的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、精细化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使嘉园小区的整体管理水平得到了进一步提高。目前在管项目已于2007年荣获了“全国物业管理优秀示范住宅小区”称号，并于2010年顺利通过了“全国物业管理优秀示范住宅小区”的复检；于2008年荣获了泉山区摊行“三位一体”管理新机制先进典型示范小区以及“徐州市诚信物业管理小区”的荣誉称号；并且还获得了江苏省园林式居住小区、徐州市社会治安综合治理工作先进集体等称号。我深知，作为一名管理者，要想使企业求得生存与发展，就必须不断的学习、不断充实自己，方能以此提高适应社会发展的能力。

二、想业主所想、急业主所急，用行动诠释服务

锦绣嘉园小区建筑面积118000平方米，有714个住户，03年上房。截止到07年时由于上房较久，再加之种种原因，已造成了部分业主与物业之间的矛盾很深，但如何尽快使这一矛盾化解，达到业主满意是我上任之初一直在思考的问题。带着这个问题，我经常放弃节假日深入到业主家中，了解他们的想法和需求，并多方查找文件、法规，因物业管理涉及到环境卫生、绿化、安全保卫、车辆管理等多项内容，是一项综合性的管理工程。要规范管理好不容易，让群众满意更难。可如何让小区得物业管理上水平，达到业主的满意，我想对于我们物业人来说，那只有在日常对客服务工作上不能过分的界定份内份外之分，只要业主合理需要的，我们就应以高质量的服务最大可能的让业主满意。近年来，在我负责的嘉园小区里，不论是房屋及公共设施的维修，还是燃气、水电等，哪方面出问题，只要业主一个电话，我们都给予热情周到的服务，能够帮助解决的，立即解决，不能解决的，及时协调有关部门，就连邻里矛盾，我们都耐心细致地进行调解。如小区无公共衣被晾晒区，每一年的梅雨季节过后，不少老年业主就将棉被、大衣等拿到楼下公共区域晾晒，虽然满足了这部分老年业主的晾晒需求，但也影响到了大多数业主的安全出行，同时对小区的整体环境也造成了破坏，

后经调查梅雨过后的晾晒需求属业主客观需求，于是我找来了小区平面图，并在现场查看、研究后，决定在每栋楼的单元楼顶天台处作为该楼业主的统一晾晒区域，于是让物业工程人员购买材料制作了经济实惠的便民晾晒架，同时又考虑到业主晾晒时的人身安全，在女儿墙处加装了安全防范装置并悬挂醒目的晾晒警示标牌，此举收到了众多业主的好评！还有小区

2、3号楼之间景观踏步处，由于原设计缺陷，没有路灯经常造成业主在此跌跤，针对此情况迅速报请公司弱电人员配合，并找来小区强弱电施工图纸，在此加装了路灯及摄像头、同时对踏步处进行了黄色警示刷漆。一来方便了业主出行、二来在一定程度上也提高了小区的综合安全防范能力。另外在去年6月8日，小区5号楼一业主室内卫生间漏水，造成楼下住户房顶被浸泡，两家产生了纠纷，在双方约定时间的内，渗漏始终没有得到解决，双方矛盾逐渐升级。得知这一情况后，我又及时赶到业主家中做思想工作，原来该业户曾维修过一次，但防水问题始终没有处理好，这一次又怕在更换地砖、重新铺装后因防水问题而再次渗漏，为此要求楼下住户找防水施工单位，工钱由他来出。我在了解事情的经过后，一方面开始对双方矛盾进行化解，另一方面又积极地与开发公司原做户内防水施工的企业联系维修事宜，可由于质保期已过原防水施工单位不愿派人前来维修，为了尽快解决问题，我带领物业客服人员在登门拜访3次以后，终于感动了对方，从而将渗漏处较快的进行了修复！赢得了业主的认可！。。。。。。等等事例所不胜数。

三、无私奉献换来人生价值

若做好对客服务，就得舍小家，顾大家，就意味着付出，就意味着奉献。自从公司把我放在物业项目经理岗位上的那天起，我就深知，担子有多重，责任有多大。多年来，我始终坚持基本上第一个到班，最后一个离岗，几乎就没有休过节假日。由于早出晚归，我和家人在一起的时间很少，家里的事就更顾不上了，就连母亲、孩子生病，我都不能陪在她们的身边，面对家庭亲人，我是愧疚的，面对事业，我是无怨无悔的。正是家人的理解和支持，才激发出了我对工作的热情，才能使我踏踏实实地工作在自己的岗位上。我爱家人，更爱自己的事业，在业主需要我的时候，我只能选择事业。去年的4月20日凌晨1点，一阵急促的电话铃声将我从睡梦中惊醒，夜班值班的水电运行师傅打来电话，热水变频泵连续以高频运转2小时，没有停下来，直觉告诉我主管网有渗漏，险情就是命令我放下电话仓储的穿上衣服，打的直接来到了小区，会同值班师傅一起仔细查找，功夫不负有心人30分钟后终于查到了管道渗漏点：在景观区花丛中的隐蔽处，当时一看就惊呆了，强大的水柱乎乎的往外流，附近的土开始凹泻。当时正值酷暑季节，如不马上处理，就会影响到部分小区住户的洗澡，，特别是那些行动不便的老人。于是我立即组织人员，开始抢修，不一会身上的衣服就全淋湿了，经过大家共同努力，终于在凌晨6点30分将漏点修好了。而此时，当早起的业主在享受热水的沐浴时，却全然不知忙碌了大半夜的物业人。在处理完这些后，我穿着湿透的衣服回到了家。妻子心疼地埋怨起来，“你这是干啥，为了工作也不能不要命呀。”我笑笑说：“没事的，衣服风干了”。就是这样在家稍事休息后我又回到了自己的工作岗位上。可每当看到业主发至内心的欢声笑脸时，我就更加深刻地理解了物业人的人生价值。

工作中的努力和勤奋，受到了公司领导和业主的认可，09年业主满意度调查达90分以上，同时还被评为当年度财苑地产优秀员工，今年我又被评为市优秀物业主任（项目经理）称号，这是各级领导对我的关怀和鼓励。今后我将更加严格要求自己，并励精图治、开拓创新、服务业主、服务社会，为创建和谐社区，构建和谐社会做出更大的贡献。

谢谢大家！

行内交流 ＱＱ：３６４５９１９９３

第15篇：物业项目调研会汇报材料

物业项目调研会汇报材料

存在的问题

1、项目经理创新学习意识不强，思路眼界不够开阔；

2、员工培训力度不够，培训内容及方式枯燥、效果不好；

3、处理突发事件的能力不足。

4、团队凝聚力不强。

整改方案

1、虽然去年也根据项目情况去到其他项目学习，但学习深度不够，对项目运作等方面不够

熟悉；今年也将通过去万达等项目学习商业物业管理的重点及难点，找到突破口；

2、实行集中培训和岗上培训两种方式。并通过搜集多种较易理解记忆的幻灯片等播放模式

培训，实现良好的培训效果。而不是只追求培训的数量。

3、抓好安全、装修管理，防患于未然。只有做好每一个环节，实现环环相扣，才能将隐患

降到最低。

4、加强“三型”班组的学习及建设，增强团队凝聚力、向心力。只有好的团队才有好的服

务。

工作思路

第16篇：房总物业安全汇报 2

房总物业安全汇报

尊敬的集团公司领导：

你们好！十分感谢能来到房总物业听取有关目前安全现状方面的情况汇报，对我公司安全工作中采取的一系列管理办法和措施，提出宝贵的指导性意见和建议，使我们的安全管理工作有所提升。

房总物业目前管理6个小区，2个街区，面积114.05万M2。居民住宅10468户，商铺487户。各类设施配置情况为：消防控制室5处，高低压供配电室3处，二次供水系统5处，涉及居民460户，单位74户，安防监控系统7处，地下停车库21个，停车位929个，电梯46部，各类水泵190台，灭火器1590只，室内外消火栓1058个，烟感3380只，喷淋4615只，水带1192条，现有各类持证上岗人员28名。

近年来我们认真贯彻和落实有关安全法律、法规。严格执行集团公司对安全生产工作的规定和要求。强化安全意识和事故责任意识，认真落实安全责任，加强重点单位，重点岗位，重大危险源的管理，强化过程监控，完善安全制度和安全技术措施，整治各类隐患，使整个房总物业的安全工作处于平稳、有序、可控的状态。

我们主要做了以下几项工作：

1、全面摸排，仔细检查。摸清管理区域内的所有设施设备，加大安全经费的投入，确保安全经费足额、到位。恢复了多年瘫痪设备的正常运行，完善设备和安全防护设施，为安全管理奠定了基础；

（1）经过几次维修，使都市、明都、河畔居的消防联动自动控制系统恢复了正常运行，所有烟感、喷淋均能正常工作；

（2）多次使用维修基金，确保电梯设备的正常运行，在这个方面我们的管理还是很到位，多年来一直未发生过电梯坠落或关人的情况，各项记录也非常完整；

（3）经过努力修复了莲花庄翻水泵的备用水泵，大大提高了莲花庄的防汛能力；

（4）修复更换了府庙6#、7#、8#楼的城投房产和所有公共部位的烟感、模块、线路等使之能正常工作；

（5）通过几次施工完善了对府庙8#的供电系统；

（6）修复更换了府庙8#楼破损的消防管网；

（7）废弃原有府庙5#的消防管网，重新进行布管，恢复了消防管网的正常

使用功能；

（8）对河畔居原有监控系统进行改造升级，在防盗中发挥较大的作用，去年10月至今未发过偷盗事件；

（9）更新都市家园的三套地下车库道闸系统；

（10）每年对消防设施委托专业检测单位进行检测，对检测中的问题逐一整改。今年府庙存在的问题已全部整改完毕。

（11）去年以来增设各类安全警示标志570处（今年上半年新增126处），基本

（12）改造升级明都一期地下车库及南北楼、会所、幼儿园消防管网联动自动系统并将控制系统合并到二期消控室，目前施工已进尾声，可以消除多年的安全隐患。

2012年我们投入安全费用支出为72.6万元（其中使用维修基金33万元）。2013年上半年安全费用支出约46万元（其中劳保用品6332.7元，安全培训24990元，特种设备、消防年检费为51600元，各类设施设备维护费约36万，其中使用维修基金11万元）。占整个上半年支出的13%左右，加大了我们的经济压力。虽然投入很大，但对消除安全隐患来说是必不可少的，也正是由于这么多人力物力的投入才使我们安全得到保障。在今年吴兴区开展的居民小区消防设施配备完好率大提升专项行动中，经消防大队检查，湖城能启用的消防系统完好率不到10%，但我们居民小区的各类设施都能确保运行正常。

2、根据实际情况和管理中发现的问题，每年对各项安全规章制度进行修订和补充，健全和落实安全生产责任制，明确责任，预防和减少各类事故。

①完善健全各类安全生产规章制度，操作规程，应急预案，修改了《员工安全生产操作细则》，制定了《房总物业配电管理操作规程》、《房总物业消防管理操作规程》，完成《安全生产管理办法》，《安全生产管理实施细则》，《安全生产事故应急救援预案》等安全制度的汇编，使我们的安全管理工作更加制度化、规范化；

②进一步分解，落实安全生产责任制，各管理处都要与公司签订责任书，确保责任制落实到实处，明确安全生产责任追究制度，使安全责任落实到每个员工，尤其是一线的安保人员，设施设备管理人员和操作工。完善二级监督制度，明确各管理点的安全职责，各管理处经理作为相应的安全责任人，着重于日常检查和管理，做好日常安全台账为辅。安全技术部以月度、节假日、专项检查监督为重点，对检查中发现的问题限期整改和追踪，暂不能整改的，做好安全防范措施，

并将各项内容总结汇报集团安监部。

③以预防重点部门，重点岗位，重大事故为重点，以纠正岗位违章指挥，违章操作和违反相关管理规定为突破口，严格要求按规范完成公司安全设施的操作、使用、检查和管理工作。认真落实值班制度，规范填写值班记录，基本实现持证上岗。改变原有无证值班的状况。

④重视员工安全教育培训工作，全面提高安全生产意识和安全生产技能，督促各管理处开好安全会议，传达学习有关安全文件，适时提供安全信息和安全工作的阶段总结，参加各类安全培训，提高员工的安全生产知识和操作技能。今年以来已召开各类安全会议60余次。组织了15人参加了各类安全培训。

⑤加强安全生产宣传力度，通过每月的《安全简报》提高员工安全生产意识及员工的自我保护意识。并在重点单位、重点部门、重点区域内增设《安全生产宣传栏》，及时宣传各项安全生产方针政策，公示各类安全管理中存在的问题，营造安全生产的外部气氛。

在这几年的安全生产工作中，我们采取了强有力的措施，做了大量的工作，消除了不少安全隐患。但安全管理工作永远没有终点，由于管理区域的分散，各种设施设备种类较多，多种设备都是二十四小时工作，加上使用的年限较长，老旧化程度严重，特别是小区的设备早几年缺少维护保养，再加缺乏有经验技术人员，使我们的安全管理水平存在着较大的局限性，安全生产形势依然严峻。目前我们还存在以下一些安全隐患，希望集团公司能给以重视并解决：

1、明都锦绣苑小高层79幢一单元，80幢二单元，82幢，83幢，85幢二单元的顶层公共楼道雨篷在2012年海葵台风中受损，已与装饰材料公司多次联系，但还未修复。

2、都市家园的外墙面砖和屋面檐口瓦多次发生坠落，已使多处单元雨蓬砸坏，我们已将检查存在隐患的幢号上报售后服务部，希望能及时予以修复。

3、都市家园1区、2区钢结构及上置玻璃顶存在安全隐患，脱胶情况严重。主入口和部分店面的干挂石材已多次发生掉落，目前还有部分石材松动，已上报装饰材料公司和售后服务部，但仍未处理。

4、府庙3-5#楼外立面改造时装饰的木结构屋檐、窗户因腐烂掉落，明显掉落处已作局部处理，但存在较大的安全隐患。4#东侧凉亭横梁出现裂痕，有侧塌危险，已同王道长多次沟通，答应修复，但仍未完成。

5、府庙6#楼4层（政协之友）、7层（城乡拆迁公司）安全出口设置防盗门。7#楼3层、5层（房管中心），4层、6层（公积金中心），7层西侧（得月楼宾馆）

安全出口设置防盗门，2层疏散通道设置防盗门，1层自动扶梯下方堆放杂物（由实业公司出租给“义乌小商品”）。1~2层已报消防大队，其余均已通知形式发放到各单位。但目前仍未整改。

6、府庙3~5号楼消防通道堵塞，其中5#楼“康乐中心”占用消防楼梯及过道多年，5#楼南侧二楼通道隔离，3楼二层通道隔离。此情况已在“府庙小吃街”改造初与工作组以及消防大队进行了汇报，均无处理意见。

7、6#楼地下消防管网漏水，因无法查找漏点，后报集团公司在2011年11月进行了改造，成为单路供水。因消防要求为双路供水，后报吴兴区消防大队说明情况，但无回复。

8、府庙6~8#楼外立面改造后至今已发生6起玻璃碎裂事件。其中，2012年7月一起，造成两辆汽车被砸坏，经济损失达到3万元左右。每次发生后，均做到及时上报集团公司安全监管部，该事宜也已二次书面报告集团公司请求处理。

9、城投产权房产出租部分潘家廊有8户，府庙有2户经营餐饮和旅馆但未取得消防验收合格证，存在较大的安全隐患。

10、虽然我们每年也在组织职工培训，但针对性不强或不全面。希望由集团公司牵头多组织一些相关专业的技能培训，提高相应岗位操作人员的操作技能。

以上是房总物业安全方面的总体现状和需要集团公司协调处理的有关事宜。不当之处，请各位领导批评指正。

湖州房总物业管理有限公司

2013-6-13

第17篇：物业管理处百日安全生产活动汇报材料

为进一步强化安全管理，夯实安全基础，不断提高员工安全素质，确保2006年度安全生产目标，潘集物业管理处根据公司置企管[2006]38号文件精神，在全处上下扎实地开展了反“三违”、反事故百日安全生产活动，其活动开展情况汇报如下:

一、高度重视，加强组织和领导

潘集物业管理处高度重视反“三违”、反事故百日安全生产活动，在全面贯彻执行公司置企管[2006]38号文件精神的同时，我处成立了以党政正职为组长、副处长为副组长、各科、室、办负责人为成员的百日安全生产活动领导小组，基层各物业办也相应成立了领导机构，进一步了强化百日安全生产活动开展的监管力度，确保活动取得实效。

二、定方案，添措施，落实责任

针对潘集物业处安全工作点多面广、热点难点较多的实际情况，我处制定了《关于开展反三违反事故百日安全生产活动的实施意见》（处发[2006]10号）文件，并印发到各科、室、办，全面传达贯彻落实文件精神。文件制定了活动方案及措施，并对基层工作活动开展提出了要求，落实责任，明确了活动目的。

三、加大安全宣传和教育力度，营造良好的安全生产氛围

我处围绕“反‘三违’反事故”这一主线，一是大张旗鼓的开展宣传活动。组织全处各单位在显著位置悬挂安全生产横幅10余条，刷写安全生产标语15处，出专题橱窗6期，刊登报道4篇；二是组织全处干部员工认真学习公司安全1号、置企管38号及公司《“三防”工作意见》文件精神及安全工作各项制度、操作规程，进一步提高员工安全意识和自主保安意识，并做到学习有考勤、有记录；三是采用安全漫画展、班前知识竞赛、安全知识测试等职工喜闻乐见的活动方式，提升职工学习安全知识的积极性、主动性，营造浓厚的学习氛围；四是百日安全生产活动期间，我处领导班子亲自授课，在全处范围内开展班前“讲安全、讲管理、讲市场、讲服务”活动，激励职工树立信心，心往一处想、劲往一处使，努力工作；五是我处制定印发了《干部自我约束保证书》、《干部管理六条规定》和《处领导班子下基层蹲点制度》，强化了干部和安全管理工作，要求干部要做到“五勤”抓安全，即眼勤、腿勤、嘴勤、手勤、脑勤，确保安全责任落实，安全管理无漏洞。

四、围绕安全工作重点，切实抓好各项工作

(一)扎实做好“三防”工作。我处“三防”工作，明确责任，成立了领导小组。并制定印发了《潘集物业处汛期“三防”工作安排意见》到各单位。组织各物业办做好了防雷电和各项电气设备的试验、检查、测定及保护整定工作。

(二)认真抓好夏季水电供用高峰期的准备工作，下大力气逐项整治安全生产隐患。一是为方便住户反映问题，我处各物业办均设立了报修办公室、电话，实行24小时来访服务，并做到“大事不过天，小事不过夜”的服务宗旨。据统计，百日安全生产活动期间，全处共接到居民报修40余件(次)，并已及时解决到位。居住对报修的热忱工作，给予了好评；二是加班延点，加大检修力度，为居民办实事。为保证夏季用电高峰期间的安全运行，潘集物业处在资金紧张的情况下，自筹资金或与矿方协调，组织职工顶烈日加班延点地更换供电线路及设备，如：潘东物业办更换607＃线主干高压电缆200多米，调配变压器1台，潘三物业办在做好日常维护先维修工作的同时，计划对东部二小区及西部二小区部分线路及电缆进行更换；潘一物业办对生活区内的空气开关、高架灯、开关柜等进行维护和保养，并检修变压器18台等。

(三)认真抓好居民生活卫生安全。我处小区保持环境卫生日产日清的同时，还组织党团员、干部义务清淤排水沟、窨井、化粪池等。供水方面认真做好水质检验和消毒工作，保证供水卫生。对公共厕所、办公场所等，认真做好防病虫工作，每天消毒。幼儿园严格按食品卫生管理要求，保证幼儿娱教环境卫生、安全，饮食营养搭配合理。

(四)治安消防工作成效显著。我处治安消防工作抓得细、防范措施严密。首先，消防治安等各项制度制定齐全完善，并悬挂上墙，定期组织消防治安人员学习消防治安法律法规。消防器材做到配备齐全、台帐清晰，明确责任人定期更换添加消防器液。此外，我处还进一步加强值班制度，明确门岗、重要车间、班组要强化值班制度，责任到人。我处成立夜查小组，采取不定期、不通知形式，对各单位值班情况进行夜查，凡发现脱岗、串岗、岗中干私活者，将给予当班人及该办管理干部严肃处理。

(五)强化管理，狠反“三违”。我处在活动期间，狠抓各项安全措施、制度的贯彻落实，坚持杜绝生产责任轻伤以上人身事故和重大机电事故，严厉打击各种窃电行为，严格停送电制度等，实现百日安全生产月活动目标。原创文章，尽在文秘知音网络.com网。

五、严格要求，认真抓好安全管理和检查

(一)开展“三项检查”活动

为推动“百日安全生产”活动的深入开展，我处针对 “百日安全生产月”、“学先进、赶先进、超先进”活动及社区管理这“三项”工作进行了全面突击检查。我处要求各物业办：汇报内容做到实事求是忌浮夸虚报，资料管理重在日常积累禁突击编写应付，现场管理必须真抓实干杜绝得过且过，确保检查不流于形式走过场。检查中，我处对查出的不完善、存在问题及安全隐患，实行“问责制”整改与处罚方式，并以“四定”表的形式，明确整改时间和责任人，活动开展以来共组织8次检查，共查出40条隐患及问题，现已全部整改到位，整改率达100%，有效的堵塞了安全漏洞。潘集物业处将把“三项检查”活动作为长效机制，持久延续开展下去，不断督促各物业办更好地开展每项工作，加快步伐，与公司保持高度一致，提升企业管理和服务水平。

(二)完善供水供电监管机制。为切实抓好供水供电安全运转工作，我处在做好日常工作的同时，加大稽查力度，成立水电稽查专项检查组，对各单位水电工作进行动态检查，外转供电情况五日一报；对0-10度实行抽查和突击检查，至今我处0-10度电用户逐月减少，未发现异常现象；对稽查情况进行一月一通报，编印《水电稽查简报》印到各单位进行通报，并提出整改意见。

(三)强化责任，重点隐患重点整改。为实现安全生产活动目标，以百日促全年，我处制定了《领导班子下基层蹲点制度》、《干部巡查制度》及《水电稽查制度》等，领导班子做到每周至少下基层督察安全工作1次，各物业办领导要坚持每天下基层查看。尤其是有较大起、吊、重、险等方面的工作，领导干部必须要亲临现场把关键，保障安全生产和工作任务的顺利完成。

六、“六月安全生产月”活动成效显著，促进百日安全生产活动的开展

潘集物业管理处为扎实开展好“六月安全生产月”活动，精心组织，启动迅速，以形式多样、富有实效的活动方式，强化全员安全责任意识，营造了人人讲安全，事事讲安全的浓厚氛围。一是把检查防范工作做在前，成立了六月安全生产月活动专项检查组，在六月份期间多次深入到各个单位，对重要车间、岗位、值班室、机电设备及小区保安等安全状况进行了全面检查，对查出的问题实行“问责制”落实整改机制，并以“四定表”的形式明确整改时间和整改责任人；二是潘集物业处于6月1日召开了班长以上管理人员动员大会，认真安排了“六月安全生产月”活动内容，号召各级管理人员要强化安全意识，明确责任，确保安全生产。基层各科、室、办也及时召开了职工大会，以增强职工自主保安、互保联保意识，使职工牢固树立“安全第

一、预防为主”安全工作方针；三是把“反三违、反事故”百日安全生产活动与“六月安全生产月”活动有机结合起来一道抓，强化“三违”查处力度，实行动态检查机制，以坚决遏制隐患事故的发生，共同促进安全生产工作；四是车辆及驾驶人员的管理，为确保车辆行驶的安全，我处制定印发《关于加强车辆管理的有关规定》，车辆实行集中管理，驾驶人员定期进行安全教育，做到不安全不上路，严格遵守交通规则；五是充分利用黑板报、横幅、宣传栏、漫画展、安全知识测试等宣传活动形式，大力营造六月安全生产月活动氛围，并结合职工素质教育工作，提高职工学安全、学业务的积极性，增强了职工的保安意识；六是我处想职工之所想，使职工工作心情舒畅，心身健康。进入夏季以来，我处先后组织6次“送凉爽”活动，为职工送去西瓜、十滴水、绿豆茶等降温物品，给职工送去凉爽，鼓励了职工们的干劲，保证了夏季高温期间的工作效率和质量。

回顾在反“三违”、反事故百日安全生产活动中，我处通过全处上下员工的共同努力，实现了百日安全生产及六月安全生产月活动目标。今后，我处还会不断加强安全生产管理力度，在安全教育、现场管理上多下功夫，为实现全处全年安全工作目标更加努力。

第18篇：达源物业优质服务年汇报材料

达源物业优质服务年汇报材料

按照全市优质服务年活动工作的总体要求，达源物业公司在所属小区广泛深入开展了优质服务年活动，取得了良好的效果。2008年9月，公司管理的世纪家园小区被中国天然气集团公司绿化委员会授予绿化模范小区，并颁发了奖状和荣誉证书。这是家园被评为中国城市标志名盘奖后的又一最高奖项。

一、营造和谐文化 构建和谐家园

为更好地开展全市物业系统“优质服务年”创建活动，切实提升物业服务水平，加速和谐小区建设进程，达源物业公司从文体活动入手，多渠道构建文化和谐。

世纪家园和奥林国际公寓小区分别开展了“同住温馨家园、共品和谐晚宴”活动。以每个单元为单位，参赛家庭自备一道菜端到活动广场，业户们共同品尝。在品菜中，还穿插了抢凳子、踩气球等趣味游戏。小区的居民，尤其是孩子们积极参与，欢声笑语充满了整个小区。东湖管理处举办了“迎奥运家庭·趣味运动会”，以家庭为参赛单位，开展了跳绳、齐心合力、投球等11项娱乐竞赛活动，业户在其乐融融的气氛中完成游戏项目，展示了和谐家庭的风采。

3、电影进小区 自8月25日至31日，公司还在奥林、世纪家园、东湖等六个小区免费放映了《闪闪的红星》、《地道战》等六部爱国主义影片。

4、创办《和谐家园》报 为加速和谐小区进程，更好地传递家园信息、宣传和谐文化，我们创建了《和谐家园》报，首开全市物业先河，首期发行8000多份，深受广大业户的喜爱。

二、注重优质服务，打造物业品牌

为了更好地搞好优质服务年活动，我们注重在优质服务上下功夫。为扎实有效开展优质服务年活动，我们开展了如何开展好优质服务活动大讨论活动。讨论中，大家一致认为物业工作是人对人的工作，强调的是心与心的沟通，点滴的服务都是物业形象的延伸。物业工作绝不是管理住户，而是服务住户；绝不是面子工程，而是民心工程；绝不是浅尝辙止，而是永无止境。我们通过不断升级常规服务、开展特色服务，推行亲情服务，倡导延伸服务，传递关心与关爱，用真情温暖千家万户。

（一）常规服务做到位

在物业服务中，常规服务是基础。如何将常规服务做得比别人更标准、更扎实、更到位，我们从加强基础建设、注重细节管理入手，制定并完善了《综合管理服务标准》、《公共区域清洁卫生标准》、《公共区域秩序维护服务标准》等十几个标准化制度。建立和完善业主档案，服务区域落实到人头，绘成图表上墙，服务承诺、服务内容公开。

为了把日常管理做精做细，使常规服务精益求精，我们为各工种制定了详细的岗位规范，包括形象规范、语言规范、行为规范等共计30多项。从保安值班每晚几次巡逻到上门维修几分钟内到达，从客服人员接听电话的规范用语到保洁人员卫生清扫的干净程度，都明确地给出标准，定出尺子，让员工有章可循、有制可约，更好地指导工作实践。

（二）特色服务想到前

“业主想到的，你做到了，这是基础，是常规；业主没想到的，你做了，这是特色，是感动。”在优质服务年活动中，我们教育引导员工“眼里有活、心里装事”，不仅要雪中送炭，更要未雨绸缪。针对不同住户的个性化需求，我们在各小区门卫开设了便民服务窗口，增设了事务咨询、物品寄存、探访引领、失物认领、节日慰问、爱心伞、便民车等服务。我们主动提供寄存服务80人次，咨询服务276人次，慰问社区孤寡老人30人次，母亲节向居民发放鲜花6500余枝，小区安全宣传活动6次，义务搬送秋菜8000余斤，返还住户丢失的各类物品折合人民币100000余元，越来越多的贴心服务，拉近了物业与住户的情感距离，受到了住户的好评。

（三）亲情服务暖到家

我们在优质服务年活动中感到，业主是我们的衣食父母。对待业主要讲情感，不要讲情绪；要讲奉献，不要讲回报；要扑下身子做服务，不要抬起双手要功劳，要让他们真正感受到达源物业亲人般的关怀和温暖。

龙南管理处组织青年志愿者，利用业余时间，定期帮助家园刘淑琴等三位老人打扫卫生、擦拭门窗、换煤气等家务。东湖管理处开展了便民服务活动，

（四）延伸服务尽到心

在优质服务年活动中，我们感到服务永无止境，没有最好，只有更好。我们把为业主提供最完美的服务作为工作追求，延伸服务时间，延伸服务内容，延伸服务对象，做精做细物业管理工作，得到业主的广泛赞誉。

“业主上班物业管理人员上班，业主到家物业管理人员回家。”是一般物业管理企业的固定模式，这使物业服务的衔接出现了空挡。为了更好地为业主提供服务，我们对保洁员、保安、维修等管理人员的作息时间进行了重新调整，实行提前和延后1小时工作制度，极大方便了业主的生活需求，同时也增进了与业主之间的更多交流。

在日常工作中，我们还千方百计想业主之所想，帮业主之所需。除做好日常服务外，还把服务内容进一步延伸。如为业主义务送纯净水、免费看管户外停车等。近期有把联通收费站、洗车中心等引进小区。

三、强化管理提素质，全面提升服务水平。

为扎实有效开展好优质服务年活动，我们重点在管理上下功夫。

（一）抓培训，提素质

公司把4月份定为“优质服务年活动素质教育月”，举办各类培训班10期。举办了“首届通讯员暨公文写作培训班”、“文明用语、仪容仪表”、维修、保洁、保安和客服培训班，还进行了技术比赛。同时，还邀请专业讲师讲授了《人际关系与企业发展》。

（二）是抓管理，提绩效

公司先后制定了《人力资源管理办法》、《标准化服务考核实施办法》、《设备管理办法》、《预算管理办法》等四个管理办法，这四个管理办法的制定和实施，使企业管理步入了规范化管理轨道。实行绩效考核明显提升了物业服务管理水平。

（三）抓服务，比

为使优质服务年活动取得实效，我们全力推进标准化服务、亲情服务、延伸服务和超值服务。在基层保洁队、保安队、维修队广泛开展“保洁、保安、维修示范班”活动。开展了保洁示范班活动，采取“听、看、议、评”的措施，有效保证了总结评比质量。在五型班组创建上，选树了奥林锅炉班，采取“四抓”措施，受到良好效果。8月26日，在集团召开的创建安全型班组经验交流会上，代表达源公司受检，班长秦立中介绍了经验。

（四）实行办事公开，推行阳光服务

按照《全市物业系统办事公开工作方案》要求，我们坚持树立“诚信物业，阳光服务”的经验理念，全面实行“八个公开”。为保证公开效果，在公开的同时，我们积极征求广大意见，努力解决各种问题。采取召开座谈会、发放意见、建议和要求征求单及设立意见箱等形式，广泛发动广大业主和员工提出物业管理服务中存在的问题。并在公司各小区将公司营业执照、收费标准进行了公示。经过近一个月的扎实工作，共收到意见、建议和要求58项。公司领导班子先后几次召开会议讨论、研究解决这些问题，采取了“凡是物业自身问题，无条件速办和非物业问题，千方百计协调办”的措施，到目前，属于物业解决的25个问题得到全面解决，广大业主普遍满意。

（五）优质服务赢得满意

为检验优质服务年活动效果，我们在第三季度开展了征求业户意见、建议和要求活动，在奥林、世纪家园、东湖等小区发放征求意见单1500份。满意率达95%，其中，世纪家园为96.7%。xiexiebang.com范文网(FANWEN.CHAZIDIAN.COM)

第19篇：关于扬州物业管理工作的考察汇报

关于物业管理工作的考察汇报

2016年3月22日市住建局胡局长带领一行5人赴扬州市房产局进行了物业管理考察学习，考察座谈会于3月23日下午在扬州市房管局政务中心会议室进行，扬州市房管局物业管理中心主任、信息中心主任参加，座谈会就新形势下物业行业管理、物业维修资金管理机构设置、物业维修资金增值管理、智慧物业建设等问题进行了深入广泛的交流学习，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

一、考察情况

(一)扬州市物业管理概况 目前扬州市共有物业服务企业286家，管理面积6221万平方米，本地一级企业6家、二级企业19家，从业人员3万余人；创国家示范项目10个，省优项目41个，十二五期间市区财政投入6亿元整治老旧小区300个。

（二）政府重视、健全机构、制度落实

1、扬州市政府高度重视物业管理工作，成立了维修资金管理工作领导小组，一把手局长亲自担任组长，分管业务、财务的副局长任副组长，相关业务部门的负责人任组员，对维修资金的政策制定、重大财务和业务管理事项的审议等事宜，建立决策机构。特批准设立物业管理处和物业管理中心两个正科级平行机构；物业管理处负责物业管理法律规章制度的建设和物业企业行政审批等；物业管理中心负责物业维修资金的归集、管理和服务具体事务工作。

2、物业管理中心系自收自支事业机构，目前定编10人，正常的人员、办公经费从归集的物业维修资金增值收益中列支，据该中心负责人介1 绍随着服务功能的创新、服务项目的增加中心拟将工作人员扩充至30人左右的团队。

3、扬州市物业管理起步早，政策法规建立早，对发展物业管理具有前瞻性和预见性，从2000年相继出台了《扬州市住宅区物业管理条例》《扬州市物业维修资金管理办法》、《扬州市物业维修资金使用办法》等多种物业管理政策法规。

（三）物业维修资金的增值管理 扬州市物业维修资金自2000年开始归集，归集额达26亿元，对该资金除定期储存银行外的增值管理方案也还在探索中，2002年报请扬州市政府批准同意将该资金以5年定期的上浮利率存于商业银行。

（四）智慧社区建设 扬州市房管局通过模式创新、思路创新、体制创新、机制创新、应用创新，运用“互联网+物业管理 ”模式，推进了“政、企、商”深度融合，实现了政府部门从管理向服务转变，物业服务行业从粗放型向集约型现代化服务的转变，传统的物业管理向社会治理新模式的转变，构建了集电子政务、物业服务、电子商务和业主自治功能为一体的城市级公共服务体系，市民可参与的透明、公开、规范的物业管理模式，打造了城市级“智慧物业”。业主随时随地通过手机打开一应生活APP，就可知晓一切社区信息，办理一切物业行政手续，获得一切社区生活需求。一个APP，囊括了基本物业服务如公告、报修、投诉乃至部分的行政审批手续，新兴的社区O2O消费，线上购买自己所需要的商品和服务，线下相关服务人员在15分钟内就会送货上门或预约上门服务，让住户足不出户，通过网络指令便解决全部需求，真正的获得“信赖、便捷、惊喜”的社区服务。

二、我市与扬州市物业维修资金管理的差距。

2 起步时间的差别，扬州市物业维修资金管理起步于2000年，对物业维修资金的归集、续筹、管理、使用等一整套流程制度基本形成，而我市物业维修资金的归集起步于2013年，机构设置和制度建设都还没有，基本属于空白状态，随着部分房屋质保期满，该项资金的使用迫在眉睫，急需完善机构设置和出台维修资金具体的使用办法。

三、几点建议

物业维修资金的管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个发展过程，尽管我市与扬州有许多不同之处，但扬州在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，结合我们桐城实际做好以下方面的工作：

(一)物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

(二)成立维修资金管理工作领导小组，局领导亲自担任组长，相关业务部门的负责人任组员，对维修资金的政策制定、重大财务和业务管理事项的审议等事宜，建立决策机构。目前我市物业专项维修资金归集额度达1.38亿元，确保该项资金的安全、保值、增值是管理部门重要职责，工作领导小组要报请政府批准同意物业维修资金的增值管理方案。

（三）健全体制机制，设立专门的物业维修资金管理组织机构负责具体事务性工作，内部建立“定人员、定职权、定责任”的“三定”工作机制，规范内部分工，强化工作责任，确保维修资金归集和使用系统流程的严密性和安全性，有效降低办事过程中的廉政风险。

3 (四) 进一步加强对各项业务数据的收集、整理和应用，以信息化为突破口，不断提高维修资金管理水平，按照“监督规范化、管理精确化、服务标准化”的工作思路，实现全程维修资金信息化管理。 (五)不断完善物业管理政策法规制度，用制度管人管事。目前我市出台的《桐城市物业管理条例》和《桐城市物业维修资金管理办法》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但针对性政策缺位，应加快出台《桐城市物业维修资金使用办法》等地方性政策法规，进一步完善政策法规体系。

3月24号

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第20篇：物业

业主委员会章程

第一章 总则

第一条 组织名称、地址 名称：地址：所辖区域范围： 第二条 性质和宗旨

业主委员会是本物业管理区域范围内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。由业主大会（业主代表大会）选举产生，是业主大会（业主代表大会）的常设机构，对业主大会（业主代表大会）负责。其宗旨是：

代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境。

第三条 委员会自当地房地产行政主管部门核准登记之日起成立，并接受其监督与指导。

第四条 本章程所称业主，是指本物业管理区域内各类住宅的非住宅房屋及其他各类物业和产权所有人。

第二章 组织机构和职责

第五条 第一届业主委员会由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会）选举产生。以前建成的各类房屋或住宅区（包括公有住房出售后的住宅区），按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会。

业主委员会选举产生后，15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。

第六条 业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按栋或单元推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会（业主代表大会）必须有半数以上的业主（业主代表）出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。

产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会（业主代表大会）由业主自行产生。 第七条 第一次业主大会（业主代表大会）按下列程序召开： 1．由大会筹备组介绍大会筹备情况；

2．由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；

3．业主大会（业主代表大会）的成员投票选举产生业主委员会成员。

第八条 业主大会（业主代表大会）每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主（业主代表）。

经10％以上业主（业主代表）提议，委员会应在接到提议后15天内，就其提议的内容召开临时业主大会（业主代表大会）。大会对提出的议案已作出决定的，业主（业主代表）在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会（业主代表大会）。

业主大会（业主代表大会）应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。

第九条 业主大会（业主代表大会）的决定，由出席会议的业主（业主代表）投票表决，过半数以上通过。 第十条 委员会设委员 名（根据实际情况设定，不得少于5人），其中主任一名，副主任 名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。

第十一条 委员会每届任期三年，委员可连选连任。

根据工作需要，委员会聘任专职或兼职执行秘书一名，负责处理委员会日常事务；街道办事处、公安派出所等有关部门也可以参加委员会管理工作。 第十二条 委员会权利

1．召集和主持业主大会（业主代表大会）；

2．制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益；

3．在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

4．审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划；

5．负责维修基金的筹集、使用和管理； 6．监督公共建筑、公共设施的合理使用； 7．组织换届改选业主委员会；

8．提出修订业主公约、委员会章程的议案；

9．监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况； 10．业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利。 第十三条 委员会义务

1．向业主大会（业主代表大会）报告工作；

2．执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定； 3．接受业主和使用人的监督；

4．听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

5．协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用；

6．涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会（业主代表大会）通过； 7．建立业主委员会档案制度；

8．自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导；

9．委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。

第十四条 经业主大会（业主代表大会）同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。 1．主任： 2．副主任： 3．执行秘书：

第十五条 委员会会议每 月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十六条 委员会召集人应在会议召开7日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。

当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。 第十七条 委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。

第十八条 委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。

第三章 委员

第十九条 业主委员会委员必须符合下列条件： 1．是本物业管理区域内业主；

2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程； 3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责； 4．品行端正无劣迹； 5．热心公益事业。

第二十条 有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会（业主代表大会）确认：

1．已不是本物业管理区域的业主； 2．无故缺席委员会会议连续3次以上； 3．因健康原因丧失履行职责的能力； 4．有违法犯罪行为被司法部门认定的；

5．其他原因不适宜担任委员的。

第二十一条 委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。 第二十二条 委员会委员缺额时，应在下一次业主大会（业主代表大会）召开时予以补选；缺额人数较多时，可召开临时业主大会（业主代表大会）予以补选。 第二十三条 业主委员会主任的职责 1．负责召开业主委员会会议；

2．负责召开业主大会（业主代表大会）； 3．代表业主委员会对外签约或签署文件； 4．核定维修基金帐目；

5．经业主大会（业主代表大会）或业主委员会授权的其他事项。 第二十四条 委员的权利和义务 1．权利

（1）参加委员会组织的有关活动； （2）参与委员会有关事项的决策； （3）具有对委员会的建议和批评权。 2．义务

（1）遵守本会章程；

（2）执行本会的决议，完成本会交办的工作； （3）参加本会组织的会议、活动和公益事业； （4）向本会的工作提供有关资料和建议。

第二十五条 业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告；离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。

第四章 经费

第二十六条 委员会经费由 费用中支出。

第二十七条 委员会的经费开支包括：业主大会（业主代表大会）和委员会会议；有关人员津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每年度向业主公布。

第五章 附则

第二十八条 本章程或本章程的修订经业主大会（业主代表大会）通过后生效，本章程未尽事项由业主大会（业主代表大会）补充。

业主大会（业主代表大会）通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

第二十九条 业主委员会制定和修订后的章程，应报当地房地产行政主管部门备案。

业主公约

为加强《天安人家家园》的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。

六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，物业管理公司不承担家庭人身财产安全。

七、业主和物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统

一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。

十一、在本物业范围内，不得有下列行为： ⑴擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等； ⑵对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

⑶占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地； ⑷损坏、拆除或改造供电、供水、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施； ⑸随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

⑹违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等； ⑺践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品； ⑻在公共场所、道路两侧乱设摊点；

⑼影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌； ⑽随意停放车辆；

⑾聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为； ⑿违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

⒀法律、法规及政府规定禁止的其它行为。 十

二、房屋的维修责任，按下列规定划分： ⑴、室内部分由业主负责维修。

⑵、房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水池、水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。 住宅维修基金由业主按规定分摊、分期缴纳，由住宅区物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

⑶、住宅区的道路、路灯、沟渠、池井、绿化、停车场等住宅区内的公用设施由物业管理公司统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。

⑷、凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定由业主修缮的，业主应及时修缮。拒不进行的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。 十

三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。十

四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十

五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。

十七、本公约一式贰份，业主及物业管理部各执壹份。

业主委员会成立程序

一、提出申请

物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主５人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

（一）物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上；

（二）物业已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。

三、筹备小组开展筹备工作

（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在１５日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后５日内将上述资料交予筹备小组。

（二）筹备小组自成立之日起３０日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。

筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起１５日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

（一）业主委员会登记申请表；

（二）街道办事处核准证明；

（三）业主委员会选票；

（四）业主代表选票；

（五）业主授权委托书；

（六）业主大会或业主代表大会签到表；

（七）业主委员会章程；

（八）业主公约；

（九）其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

附：成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

业主委员会委员候选人名单姓名 业权单位 姓名 业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3.业主委员会章程

可以参考示范文本。

为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县)居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。

____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

____小区业主委员会

____年__月__日

业主大会议事规则（草案）

第一章 业主大会的议事方式

第一条 业主大会议事是指业主大会对议案的表决。

第二条 业主大会的议事方式分为会议方式和书面方式两种。会议方式即集体讨论的形式，书面方式即书面征求意见的形式。

第三条 业主大会由小区内的全体业主组成，是小区内全体业主行使对共有财产的权利的最高权力机构。 第四条 业主大会每年召开一次，于每年的10月份举行。

第五条 业主大会由业主委员会负责召集和主持，业主委员会主任为业主大会主席。

第六条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会递交下列文件：

1、提议召开业主大会的业主的签名文件

2、能够证明签名的业主符合法定比例的文件

3、有具体的需要业主大会表决的议案文件 缺少其中一项文件的，视为未提议。

第七条 业主委员会召集业主大会时，应将业主大会举行的时间、地点和将付诸业主大会表决的议案在法定期限内通知小区全体业主。

第八条 业主为自然人的，应本人出席业主大会。举行业主大会时，业主未满十八周岁的，由其法定代理人或法定代理人的委托代理人出席业主大会；业主为法人、合伙组织或其他组织的，法定代表人（或负责人）或其委托代理人出席业主大会。

第九条 单座住宅楼为塔式或通廊式结构的，每 层的业主可以共同委托 至 名代理人（即业主代表）出席业主大会；单座住宅楼为单元式结构的，每个单元的业主可以共同委托 至 名代理人出席业主大会。 业主代表大会等同于业主大会。

第十条 业主委员会可以提出议案。20%以上的业主联名，可以提出议案。

业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出；业主联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。 第十一条 业主委员会或业主联名可以提出的议案包括： （1）关于罢免业主委员会委员的议案

（2）关于业主代表的津贴、业主委员会委员报酬的议案 （3）关于本物业管理区域建设的议案

（4）关于解除业主委员会与物业管理企业签订的委托合同的议案 （5）关于物业管理费预算的议案 （6）关于修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案 （7）关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案 （8）其他需要业主大会表决的议案 第二章 表决程序

第十二条 议案由业主委员会交付业主大会表决。

第十三条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议、业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月内没有形成业主大会决议的，或者20%以上的业主联名向业主委员会提出的议案、业主委员会无正当理由拒绝受理或未提交业主大会表决的，20%以上的业主联名可以将议案提交全体业主表决。业主在书面文件上的签名达到形成业主大会决议的法定比例的，等同于业主大会决议。 业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。 第三章 业主投票权

第十四条 业主按一户一票行使投票权。一个房屋所有权人为一户。房屋为两人以上共有的，共有人为一户。 第十五条 代理人的投票权为其本人的投票权与其委托人的投票权之和。 第四章 业主委员会

第十六条 在业主大会闭会期间，业主委员会是物业管理区域内共有财产的管理者，在《业主公约》授予的职权范围内代表全体业主行使对共有财产的财产权利。

第十七条 业主委员会委员人数为 人，由业主委员会主任一人、副主任一人和委员 人组成；业主委员会主任为业主委员会的负责人。

第十八条 业主委员会每届任期三年；三年期满，重新选举。 第十九条 业主委员会委员候选人产生程序：

1、5%以上的业主联名可以推荐一名候选人。

2、业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人。

3、业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。 业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。 第二十条 业主委员会委员选举程序：

1、业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票；选票应当编号，没有编号的选票无效。

2、业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作简短的的竞选演说。

3、各候选人作完竞选演说后，业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。

4、所得赞成票在前 名的候选人当选为业主委员会委员。

5、因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。公告期满，业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法和选票以公告或其它方法送达小区全体业主。

第二十一条 业主委员会自选举产生之日成立。

第二十二条 业主委员会主任由业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。 第二十三条 业主委员会行使下列职权：

1、执行业主大会决议

2、召集和主持业主大会

3、向业主大会提出修改《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》的议案或其它议案。

4、管理物业、公共维修基金和专项维修基金

5、向业主收取物业管理费（或通知业主向业主委员会委托的物业管理企业支付物业管理费）。

6、代表业主与水、电、热力、电信供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任。

7、委托物业管理企业、律师事务所、会计师事务所、评估师事务所（公司）、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任。

8、雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任。

9、制定和执行小区的管理制度。

10、当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。

11、在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。

12、《业主公约》赋予的其它职权。

第二十四条 业主委员会主任行使下列职权：

1、召集并主持业主委员会会议

2、执行业主委员会决议

3、签署业主委员会制定的管理制度 第二十五条 业主委员会议事规则：

1、业主委员会会议应有全体委员参加；业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过；业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为表决。

赞成票和反对票相等时，业主委员会主任有两票投票权。

2、业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。

3、业主委员会应对业主委员会的决议承担责任；业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主

公约》和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。

第二十六条 业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保；不得从事任何投资活动。 第二十七条 业主委员会委员罢免程序

1、在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50%以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。

2、在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，即可罢免业主委员会主任或委员。

3、业主委员会主任或委员因违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会不给以任何补偿；给业主委员会造成财产损失的，业主委员会应追究其赔偿责任。

业主委员会主任或委员没有违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会应给予其相当于剩余任期内工资总额的赔偿。

4、因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本规则规定的选举程序选举产生。

5、业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责；业主委员会主任由补选后的业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。 第五章 附则

第二十八条 本规则中的业主委员会即北京市海淀区世纪城东区物业管理委员会。 本规则共五章二十八条，计五页。

业主公约问答

业主公约的性质和特征如何？

业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约的性质是全体业主的最高自治规范和根本性自治规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、物管企业和其他人员所应共同遵守的社会自治“总章程”。

业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。主要特征有三：

1、业主意思自治。根据私法自治原则，只要不违反强制性规定，不背离公序良俗，不侵犯业主的固有权利，公约可以自由设定业主的权利义务、物业的使用方法、应予以禁止或限制的行为等内容。

2、订立程序严格。这一点不必详言。

3、效力至上。业主公约的效力不仅及于同意设定公约的当事人，还及于不同意公约的少数业主与特定继受人。这与合同等契约只约束订定契约的当事人不同。特定继受人包括移转继受人与设定继受人。移转继受人指物业所有权的受让人，业主转让物业或发生继承时，业主公约效力不受影响，继续约束新业主。设定继受人指物业承租人、借用人等非业主使用人。非业主使用人也受业主公约之约束。此外，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受公约约束。业主公约从本质上说，仍然是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，必要时利益受到损害的业主可提起民事诉讼。

业主公约的主要内容是什么？

业主公约纯属业主自治规范，因而业主公约的内容各国均规定由业主（区分所有权人）自由协商确定。

其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。基本上是这么四方面内容：

1、物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数；公布公共场所及公用设施状况等；

2、业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序；规定物业区域内管理费用的承担分配；

3、业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权，包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等；列举物业区域内的行为守则，对业主相关权利行使或生活进行限制或予以禁止；

4、违反公约的处置。业主违反公约，须承担约定的违约责任。其他业主、业主委员会、物业管理企业有予以劝止、提起诉讼的权利。业主有违约行为不予改正，必要时业主大会或业主委员会得以诉请人民法院强制违约业主出让其物业及迁离。

另外，当业主公约采取物业管理公约形式，因含有物业管理合同部分，还应相应增加有关开发商、物业管理企业职责的规定。业主的权利义务在此前的问题中已回答过。这里只对业主公约内容中的违约责任作进一步解释。业主违反公约的行为须承担违约的民事责任。承担违约责任的方式根据民法通则规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。业主也可以另行设定承担责任的方式。

值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才有处罚权，才能对某些违法行为处以罚款。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款。但可以采取让业主交纳保证金、违约金方式，当业主有违约行为时，从中予以扣除。对业主违反公约的行为，相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止，必要时可以向人民法院提起民事诉讼。而且当业主违反公约规定达到一定程度、性质严重且拒不改正时，业主委员会得作出决议并以决议为据诉请业主出让其所有权，在判决确定后一定期限，业主不自行出让并办理相关手续的，业主委员会可以申请人民法院予以拍卖（当然，这要看业主公约是否有此规定，业主委员会是否得到授权）。

另外，业主的违反公约的行为若同时违背相关行政法规，如环保、卫生、绿化、消防等强制规范，可由业主委员会或物业管理企业报有关行政管理部门处理，业主须依法承担行政责任。

业主大会议事规则的主要内容有哪些？

业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，如果要让业主大会顺利运转，就需要对业主大会议事规则作出详细的规定。业主大会议事规则主要包括以下内容：

（一）业主大会的议事方式：业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过决议的方式来行使其职权。业主大会会议分为定期会议和临时会议。但是何时应当召开定时会议，不宜由法律强制规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践来看，往往规定至少每一年召开一次年会。除了规定业主会议的召开时间之外，议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如，可以根据需要，规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议；可以邀请有关部门、物管企业和物业使用权人列席等等。

（二）业主大会的表决程序：业主大会通过决议，在工作程序上应当经过这几个阶段：

（1）提出议案；

（2）审议议案；

（3）表决通过议案；

（4）公布会议决议。

因此议事规则不可避免地需要对于上述这些阶段做出具体规定，首先，对于何人享有提案权做出规定，特别对业主委员会、业主各自的提案权规则必须予以明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规定，例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序，等等。议案经审议后，会议主持机构应当如何提交大会表决，会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式，形成会议决议后应当在什么地方以何种方式予以公布，这些都需要议事规则给予具体的规定。

（三）业主投票权确定方法：业主的投票权也就是表决权的确定，关系到业主的切身利益，也关系到能否形成有效的业主大会决议。议事规则应当对业主的投票权计算方法作出规定。综观不同的物业管理规定，业主表决权大致有以下计算方式：

（1）以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。例如，我国有的地方物业管理法规规定，业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票，不足5平方米的不计票。

（2）不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定，投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权，导致小业主的利益可能得不到较好的保护，还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定：例如当任一业主的投票权占全体业主投票权的五分之一以上时，其超过五分之一部分不予计算投票权，这样可以防止少数大业主任意左右业主大会，同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。

（四）业主委员会的组成：首先，议事规则可以规定业主委员会的委员人数，这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定；其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格，也就是说排除某些业主担当委员，例如，可以规定担当过破产企业的负责人并对破产负有个人责任的业主、被刑事处罚过（过失犯罪除外）的业主不得出任委员等。再如，业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员，委员会的副主任的人数以及分工等等，议事规则也可以做出规定。

（五）业主委员会成员的任期：业主委员会委员的具体任期、是否可以连任均应当由议事规则加以明确。除了上述事项，议事规则还可以根据需要规定其他事项，比如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定，经五分之一以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业主委员会委员，罢免要求应当提出罢免理由，业主委员会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有投票权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。

业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规之决定如何纠正？

国务院《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律和法规的决定，此时这些决定因为违法而属于无效。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对业主委员会作出的与物业管理无关的决定及违反法律法规的决定，也可召开业主大会限令业主委员会主动改正或撤销，必要时可直接改正或直接决定撤销。但对于业主大会的违法决定，只能由有关行政主管部门责令改正或撤销。倘若行政主管部门不履行职责，则为行政不作为，应承

担相关的责任。

业主大会、业主委员会的附随义务或职责有哪些？

业主大会、业主委员会的附随义务主要是：

（1）配合做好治安工作。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，同时与居民委员会相互协作，共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷，而治安作为重要的公共事务，居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织，自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过，在公共事务问题上，正如公民应当配合有关机关一样，业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。

（2）配合做好物业管理区域内的社区工作。业主大会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。

（3）决定通知义务。由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份，为了促进沟通，加强业主大会、业主委员会与居民委员会的相互了解与联系，住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会，并听取其建议。

（4）配合环卫、绿化、环保等部门及水、电、气等公用事业单位做好管理工作。

何谓前期物业管理？

所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。

按照《物业管理条例》的规定，选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会的召开需要一定的条件。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。

与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，以致降低业主的居住和生活质量。为了填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业现状、维护自身形象、维持物业管理区域内的秩序的考虑，也会积极选聘物业管理企业。

对建设单位制定的《业主临时公约》，《物业管理条例》有哪些要求？

业主公约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则，例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利，例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如，业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途，不得擅加利用或者允许他人利用，不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨碍他人利用共用部分，不得妨碍他人对于其自己专有部分的利用，例如不得违反规定，擅自饲养家禽家畜，不得违反环境卫生规定，胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品，不得聚众喧

哗吵扰等。业主临时公约由于并非是物业买收人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。

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zhoujun1987

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 沙发

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这么好的东西没有人顶？？？

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 板凳

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非常好，谢谢

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Posted:2011-6-29 13:01:04

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 5楼

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太好了，很全面 0顶或踩的标志 0 正在载入用户签名信息 工具箱 [编辑] TOP 分享到：搜房微博QQ空间新浪微博腾讯微博搜狐微博人人网豆瓣 搜房网友(过客)

Posted:2011-7-10 18:55:45

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 6楼

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全国通用吗？ 0顶或踩的标志 0 正在载入用户签名信息 工具箱 [编辑] TOP 分享到：搜房微博QQ空间新浪微博腾讯微博搜狐微博人人网豆瓣 搜房网友(过客)

Posted:2011-7-13 11:30:09

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 7楼

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支持一下，鼓励业主成立业主委员会，监督物业管理公司更好的为我们业主服务！

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Posted:2011-7-14 17:37:00

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 8楼

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Posted:2011-7-17 10:17:12

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 9楼

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以上文件是什么部门制订的? 0顶或踩的标志 0 正在载入用户签名信息 工具箱 [编辑] TOP 分享到：搜房微博QQ空间新浪微博腾讯微博搜狐微博人人网豆瓣 搜房网友(过客)

Posted:2011-7-18 10:35:09

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Re:《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主委员会成立程序》、《业主大会议事规则》、《业主公约问答》、《成立业主委员会相关文书参考》供今后成立相关机构参考。 10楼

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非常具体，就是实施有一定的困难，想照本实行一下，就是我们小区的物业每次提出的意见都是对牛弹琴没有任何改观，不知道会用什么办法更有效。

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