商业地产项目工作计划
推荐第1篇：商业地产项目定位
商业地产项目定位
1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；
社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；
4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。
5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间
上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。
动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。
大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？
推荐第2篇：商业地产招商工作计划
地产指在土地所有制的范围内，用来作为财产的土地，招商是指为项目中经营性的物业需求租户或者经营户的工作，那么新的一年如何做好地产招商工作。下面是有商业地产招商工作计划，欢迎参阅。商业地产招商工作计划1
一、项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二、产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三、交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四、SWOT分析：
1、S——优势
（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W——劣势
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O——机会
（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。
（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五、岗位职责：
（一）、部门本职：
1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动；
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
（二）、主要职能：
1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；
2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；
3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；
4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；
5、资料管理：对本部资料进行管理；
6、工作协调：协调与公司各部门的关系；
7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；
8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；
（三）、管理范围：
部门本职所管理业务范围。
（四）、工作要求：
1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；
3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高；
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。
商业地产招商工作计划2一、策划的总体思路
1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。
2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景
1、用地概述
本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2、项目规划
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局
住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）
2、1商铺部分：约15000㎡
2、2商住部分：
销售住宅：约17000㎡
返迁住宅面积：约10000㎡
2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）
2、4地下建筑：约6000㎡
3、相关部门给定的规划设计要点
xx市规划局建设用地规划设计要点
三、企业资源分析、企业目标的界定
1、项目销售按目标计划顺利完成。
1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌
原理：达到商业房地产的三赢境界
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议
引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
商业地产招商工作计划3一、确定招商的组织框架和岗位职责
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：
1、招商经理1人，招商团队总负责人。
2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队
打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：
（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。
（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。
（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。
（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
三、招商实施
招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。
推荐第3篇：商业地产项目可行性研究报告
最近中国产业竞争情报网发布的《商业地产项目可行性研究报告》，就是通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。如果对内容感兴趣的话，可以去华经纵横咨询问一下。
以下内容是报告的详细目录，可以给你做个参考：
第一部分 商业地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、商业地产项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位
（三）承担可行性研究工作的单位情况
（四）项目的主管部门
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
第二部分 商业地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、商业地产项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由
（三）……
二、商业地产项目建设必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、商业地产项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性
第三部分 商业地产项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、商业地产项目产品市场调查
（一）商业地产项目产品国际市场调查
（二）商业地产项目产品国内市场调查
（三）商业地产项目产品价格调查
（四）商业地产项目产品上游原料市场调查
（五）商业地产项目产品下游消费市场调查
（六）商业地产项目产品市场竞争调查
二、商业地产项目产品市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）商业地产项目产品国际市场预测
（二）商业地产项目产品国内市场预测
（三）商业地产项目产品价格预测
（四）商业地产项目产品上游原料市场预测
（五）商业地产项目产品下游消费市场预测
（六）商业地产项目发展前景综述
第四部分 商业地产项目产品规划方案
一、商业地产项目产品产能规划方案
二、商业地产项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、商业地产项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定
销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成
2、企业自销
3、国家部分收购
4、经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
推荐第4篇：商业地产项目策划流程
商业地产项目策划流程
前期：项目顾问
一.市场调研：
1.区域状况调研：
1.1区域商业状况调研
1.2竞争者状况调研
1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.5消费者品牌认同调研
2.目标购买者调研
2.1消费群体细分，消费动机
2.2项目问题及机会调研
2.3购买能力调研
3.品牌供应商调研
3.1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
3.4租金承受能力调研
二.项目定位
1.项目分析
1.1项目核心竞争力（卖点）分析
1.2竞争者比较分析（问题及机会）
2.项目定位
2.1项目品质功能定位
2.2品牌形象定位
3.目标客户（购买者及承租者）
4.业态组合及规划建议
5.卖场区域分割
三.基本VI（品牌视觉形象设计）
包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等
应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等
四.招商策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
五.销售策略
1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略
4.商业谈判或推介会
费用预算及支付（另行协商）
中期：招商及销售代理
一般代理
A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。
B.佣金预算及支付
B1 铺位纯出租形式：
1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；
5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；
10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。
B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：
中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。
B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
B3 铺位销售形式：
所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：
项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
B4 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式：
项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；
1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
B4.1 除B
1、B
2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。 非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。
佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。
后期：项目营销推广顾问
◆服务内容包括
一.品牌形象完善
二.促销策略
以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
四.公开策略
借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。
五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。
六.服务策略
服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。
七.管理策略
导入ISO质量认证。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆培训
一、商业物业销售培训
二、商业物业租赁培训
三、商业物业经营管理培训
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合作意向书
甲方：*********************公司
乙方：
甲方现提供的商业项目给乙方进行投资购买，现这一项目中，甲乙双方的合作模式具体如下（以下两种模式，乙方可根据实际投资安排选择其中一种与甲方进行合作）：
一：乙方支付甲方中介信息费的合作模式
乙方认可该项目的投资价值，并完成与该项目开发商的购买合同后三日内，支付甲方投资额（即购买合同中的房产总金额）的10%作为信息费。 二：利润分成的合作模式
1、乙方选择该合作模式的前提是，乙方在完成投资，并具备再次销售的条件下，乙方立即开展全面的二次销售。
2、乙方将该项目的二次销售工作交由甲方全面执行。
3、二次销售金额实现收回投资成本以后，甲乙双方进行利润分配，具体如下：
（1） 纯利润未达到25%，甲方不参与分成。
（2） 纯利润达到25%（含25%）—50%，甲乙双方分配比例为2: 8
（3） 纯利润达到50%（含50%）—75%，甲乙双方分配比例为2.5: 7.5
（4） 纯利润达到75%（含75%）—100%，甲乙双方分配比例为3 : 7
（5） 纯利润达到100%以上，甲乙双方分配比例为3.5 : 6.5
此协议经甲乙双方友好协商拟定，未尽事宜可另行商定。
甲方：乙方：代 表 人：代 表 人：月月
推荐第6篇：商业地产项目调研计划
商业地产项目调研计划 工作 2007-11-02 15:32:34 阅读234 评论1 字号：大中小
商业项目市场调研初步工作计划
1.项目区域研究调研
1-2 区域研究调研工作内容
1-2-1 区域商业市场
区域商业供应量
具体内容：
研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量
（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）
研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商
（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群
等，在此不赘述）
研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业
（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调
研，并在调研报告中进行专项分析）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业价格
具体内容：
研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平
（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）
研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平
（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用
面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）
研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平
（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）
调研方法与途径：
实地调研
区域商业业态
具体内容：
研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计
（对于目测面积20—30平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）
研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计
（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）
注：
独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积2000平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界
定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。
调研方法与途径：
实地调研
1-2-2 区域环境
区域人口环境及人群分布
具体内容：
研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数
（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时
间等）
研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布
研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布
（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）
其他人群聚集地点
研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等
（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）
调研方法与途径：
实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷
区域交通环境及交通动线
具体内容：
研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施
（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况
（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）
研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路
（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出
租车上下站位置）
调研方法与途径：
实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供
区域人流量统计
具体内容：
本项目主要交通动线人流量监测
依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线
中间路段横截面进行人流量监测
调研方法与途径：
实地监测：
流量类型：
机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）
人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的
中小学生与老年人）
时段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五个时段，监测时间为10分钟。
备注：
由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将10分钟的监测时段划分为两个5分钟节点，一个节
点统计机动车流，一个节点统计人流。
区域配套设施统计
具体内容：
公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等
金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等
调研方法与途径：
实地调研
2.在售重点商业房地产项目案例调研
调研分析内容可以参照下面的表格：
类别内容备注
项目名称
地址
联系电话
物业类型
占地面积
项目总建筑面积
容积率
绿化率
住宅面积（建筑面积）
住宅售价（均价）
建筑形式
公寓面积（建筑面积）
公寓售价（均价）
公寓租金
商业面积（建筑面积）
商业类型
商业售价（均价）
商业租金
商业经营状况
主要入住商业业态及比例
写字楼面积（建筑面积）
写字楼售价（均价）
写字楼租金
酒店面积（建筑面积）
酒店级别
酒店租金
竣工时间
开盘日期及销售率
入住日期及入住率
标准层层高
单层面积
3.目标品牌经营客户群调研
这里主要补充品牌经营商户调研，以超市、餐饮和健身为例，说明调研内容。
3-1 餐饮类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（3）承租能力、租赁期等，及目标消费群。
（4）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置及楼层。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、承重等主体要求。
c)内部结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、消防、卸货区域要求、后厨的设置等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（5）是否会考虑购买本项目进行经营
3-2超市类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对于本项目现有的规划方案中的位置。
（3）预计租金成本。
（4）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（5）硬件技术指标及开店条件
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、燃气、排风排烟、空调新风、卸货区、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（6）是否会考虑购买本项目进行经营
3-3 健身中心类
（1）对于本项目的开店意向。
（2）对本项目现有规划位置是否有意见。
（3）在本区域未来几年中，开店的最佳时机（区域常驻人口达到多少＼区域成熟度＼交通状况）。
（4）对于服务项目的想法、是否经营带泳池、是否需要其他室内场馆（如：篮球场、羽毛球场馆）。
（5）目标消费群及经营目标。
（6）租金承受能力及经营档次。
（7）硬件技术指标及开店条件。
a)需求面积、进驻位置、楼层等。
b)建筑结构：包括建筑施工要求、层高、柱距、承重等主体要求。
c)内部装修及结构：上下水、空调新风、货梯、步行梯等内部要求。
d)外部要求：广告及招牌、停车位、外部照明等要求。
（8）是否会考虑购买本项目进行经营
其他类型经营商户可以仿照上面三类进行。
推荐第7篇：商业地产项目怎样投资
中国商用地产网
商业地产项目怎样投资
商业地产项目投资，在刚刚过去的2011年，商业地产成为房地产市场逆市调整中的一大亮点。不难发现，未来伴随着中国城镇化的进一步推进，城镇化率逐年提高所带来的城市人口及内需的增长，以及城市基础设施建设和新区的发展，对商业的需求规模将会大幅提高，这将会直接刺激商业地产的发展。同时，对于中国经济增长长期看好的态度，商业地产作为实体经济的载体也会随着实体经济的发展而日益活跃。
要做好一个商业地产项目，耐心与远见必不可少。很多资金实力不强的开发商，只看到眼前利益，为了保证现金流，提高售价，快速回笼资金，但从长远来看，这样做投资人和开发商最终都是利益受损者，这类案例在过去屡见不鲜。
商业地产的开发培育和运营管理是因果相连的，不能割裂看待。只有做好“硬件”和“软件”，两手抓，两手都要硬，才能真正使商业地产走入良性、健康的正循环。
第一，优越的区位条件是商业项目成功的“硬件基础”。
对商业项目而言，“Location”显得极为重要。但凡成功的商业地产项目，不是处于城市核心商圈，就是处于潜力新兴商圈的优越区位。
如业内熟知的新加坡凯德置地、香港新鸿基，在各个城市选址均位于城市核心商圈，交通便利，周围人群消费力旺盛。内地商业地产龙头万达集团选址倾向于未来发展的新核心区，在不久的将来，导入人口多，发展潜力大。
第二，聚合人气，是做好商业地产的“软件条件”。
商业地产最终拼的是人气。要做有吸引力的商业地产，既要面面俱到地满足消费者的购物需求，又要避免千篇1律的同质化竞争。
在进行商业地产项目投资时，应注意功能互补，人流分享。在业态划分和商家组合上，要尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，此外一些特色环境的营造也是提高自身品牌知名度的常用手法。比如万象城引进真冰场，中信泰富每月都举办艺术展览，此外，逢年过节的优惠促销，以及双休日的表演、比赛、活动等，对汇聚人气，拉动消费都是有利的，通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动，都是缩短培育期的具体途径。
版权所有：中国商用地产网
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推荐第8篇：商业地产项目全程解决方案
第一部分关于商业地产核心问题的分析
P005 核心问题一：为什么创业容易守业难？
P011 核心问题二：如何把握商业地产与住宅开发的本质区别？
P019 核心问题三：商业地产市场调研与住宅地产市场调研有何区别？ P029 核心问题四：如何在商业地产项目中运用SWOT分析？
P033 核心问题五：怎样寻找稀缺性业态？
P035 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ P045 核心问题七：如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？
P047 核心问题八：如何实现大型商业地产项目的百分百销售？
P057 核心问题九：如何完成大型商业地产项目的招商活动？
P061 核心问题十：如何实现大型商业地产项目的人性化规划设计？
P067 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ P071 核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？
P077 核心问题十三：如何实现大型商业地产项目的可持续发展？
第二部分 大型商业地产项目开发概述
P093 购物中心基本知识点
P104 海外各国购物中心开发启示
P109 房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发
第三部分 大型商业地产项目开发全程操作
P117 全程开发步骤一：确定项目所在地址
P125 全程开发步骤二：前期市场调研分析
P149 全程开发步骤三：进行项目财务经济分析
P157 全程开发步骤四：项目系统定位
P187 全程开发步骤五：项目总体规划设计
P203 全程开发步骤六：进行项目的招商推广
P221 全程开发步骤七：制定经营管理策略
第四部分大型商业地产项目开发实战全案展示
P235 实战全案展示一：澳柯玛·铜锣湾商贸广场
P245 实战全案展示二：华南MALL
P293 实战全案展示三：金海联商业广场
P307 实战全案展示四：台北京华城
P321 实战全案展示五：中华广场
P333 实战全案展示六：上海新天地
P367 实战全案展示七：浙江金华市某生态摩尔购物中心
P439 实战全案展示八：佛山东方广场
第五部分大型商业地产项目开发全程操作的解决方案
P457 锻造大型商业地产项目开发动力引擎的解决方案
P457 策划解决方案
P461 营销配合解决方案
推荐第9篇：商业地产项目十八问
商业地产项目十八问：项目应该定位经营什么？为什么这样定位（论据支持）？哪些客户能愿意进驻经营（数据支持）？为什么（需求支持）？
日前接触一个大型商业地产项目，在了解项目的过程中，发现建设规划设计已经完成，但却还搞不清究竟要经营什么？能做什么？对此我对这个项目的规划也颇有怀疑。既然什么都不知道，怎么又能知道建筑规划的形式是什么呢？感觉到前面所请的顾问机构有些不太负责任，明显有套公式的嫌疑。碰巧这个项目与我过去曾操作的一个项目相隔只有500米，对这个区域非常熟悉，于是，我给项目负责人提出了以下一些问题：
1、项目应该定位经营什么？
2、为什么这样定位（论据支持）？
3、哪些客户能愿意进驻经营（数据支持）？为什么（需求支持）？
4、开业经营后的培育期内如何成功过渡？
5、长期经营的支撑点在哪里？
6、消费者是谁？
7、消费者群体的数量有多少？
8、什么理由说明这些消费者会来这里消费？
9、这些消费者数量能否支持经营者获利？
10、项目利用了区域内的哪些优势从而形成借力（大区域和小区域的）？
11、项目有什么劣势？
12、劣势如何解决和转化？
13、作为周边竞争性项目，对本项目的分流和冲击，如何解决和规避？
14、我们是否在填补空白？为什么有这个空白（或许恰恰是个陷阱呢）？
填补这个空白的的理由和数据支持是什么？
15、项目的收益模式和利润最大化等问题的解决途径是什么？在为区域内
商业环境做贡献的同时，是否兼顾经营收益？
16、在没有确定规划之前，如何能确定完成的规划适合未来定位的要求？
它究竟是步行街形式还是MALL形式，以及购物中心形式，商业综合组
团形式，有什么市场支持论据？
17、规划设计是否考虑到气候特点、消费习惯、能耗、风格与特色、地标
性？
18、经营规划是否考虑到吸引力、人性化、独占性、差异化、目的性、可
持续性等问题？
当我提出了这一系列的问题以后，我发现对方几乎没有一个能够回答出来，而过去服务的机构也没有在这方面提供具有说服力的内容。这个项目总投资在10亿元人民币左右，如此巨额投入，竟然如此草率，实在令人惊愕！
记得恒隆集团总经理陈启宗曾说过，中国现在开发的商业中心，未来将有70%将面临
失败。为什么这么说？我们其实也比较赞同这种观点，其理由是我们看到了目前太多的商业项目，是一种套公式的开发方式，或者说被一些不专业的服务机构为其套着公式，千篇1律，毫无自我，经营逻辑不清，那就导致了自己把项目推入了恶性竞争、争夺消费者和面临未来新竞争者瓜分自己领地的环境，如果只能各领风骚两三年，就根本无法解决百年有续的经营。商业项目运营不可能一撮而就地凭自己感觉想当然，因为我们可以想得了自己的当然，却根本无法想得了消费者的当然。
而从上述例子中，还没有搞清楚做什么就开始做出建筑规划设计，也是对流程的不专业，从一般商业地产营销流程节点图及对商业地产工作内容顺序来说明：
项目开发按顺序
完成的运营步骤 工程进度步骤 备注与说明
1 市场调研 概念设计
外观设计 需要在项目启动前完成并确定的工作，要得出结论，并完成可执行判断和解决方案
2 可行性分析
3 项目定位
4 商业组合 要根据定位和经营特色确定案名，完成所有VI导入工作
5 案名与VI导入
6 建筑设计规划 内部规划设计 此阶段建筑内部设计需要完全按照营销建议做规划和调整
7平面布局 扩初与深化
8 品牌规划
9 商业概念生成与包装 开工与建设
（设计变更）针对主力客户与品牌的相关设计变更与调整
10 整合资源策划（主力）
11 招商导入
12 广告宣传
13 大面积集中招商期
14 商管物业进驻 完成土建工程 主体工程封顶
15 交房与入驻 内部装修 工程内部机电与设备安装调试
配合商家内部店铺装修
16 开业庆典策划 配套完善
17 营业筹备 开业条件具备
18 正式开业 设备运行
19 营业促销策划
20 保障和维持正常经营 设备正常运行
在上述表中，我们建议任何一个商业项目，在规划、开发方向、建筑设计、商业组合、
品牌规划等所有工作确定之前，首要完成的第一步，是表中1-3步骤，详细的市场调研，以数据支持第一部分所需要解决的所有问题，对可行性有确定的判断。切记这些问题有一个没有搞清楚，都将让你的项目可能中途出现严重的问题。而这也是开发商来检验和判断专业机构是否能够为项目做出了真正专业的服务工作，或者通过这些问题专业机构的解决思路，来判断该专业机构是否真的专业，进而保障自我在后期巨额投入时的风险规避。
在这个行业成长历史短暂，专业人才和机构也相对缺乏，鱼目混杂的阶段，谁真正地在为一个项目负责任？谁又真正地了解到“工欲善其事、必先利其器”在商业地产运营过程中的重要性？多问几个为什么吧？或许我们能够见到更多精彩的商业项目呈现在世人面前，而不是惨淡而索然无味的半吊子商业垃圾！
推荐第10篇：商业地产项目开发流程
商业地产项目开发流程
1、市场条件判断(前期市场调研)
在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
项目土地取得有两大标准：
1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化
彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
7、设计方案的市场化
商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
9、项目方案的政府许可
在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。
10、项目招投标
在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。
11、项目的财务核算
在开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投
资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。
12、资金需求方案
指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案
13、融资方案
开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源，否则除非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。
14、项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。
开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。
完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
15、市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。
16、招商
项目招商的方式主要有两种，即：
（1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；
（2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
17、价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。
价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
18、租金策略
在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
19、管理公司的选择
项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
商业房地产管理公司介入的方式主要有：
（1）、管理公司以管理参股；
（2）、聘请管理公司。
第11篇：商业地产项目规划设计
【摘 要】商业地产在中国已进入高速发展期，如何科学合理地规划设计商业地产项目，项目定位十分关键，本文从规划设计各流程进行阐述，对商业地产项目的规划设计流程进行了总结。
【关键词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更
自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向，受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展，并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头，其总部纷纷通过不同渠道表示，2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产，科学、系统的规划设计与招商管理是重点。
然而，规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
投资开发阶段，在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位――明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位――明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位――明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位――明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位――明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位――明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位――确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
概念性方案设计阶段，有了投资开发阶段扎实的基础工作，建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析，寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建
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设单位对产品提出明确的设计要求，并经充分论证取得一致意见后，才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手，构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较，综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案，作为后续设计的基础。
概念方案一旦确定，即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计，明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置，以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核，确保在满足较好经济效益的同时，方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。
初步设计阶段，建设单位应统筹建设单位资源，加强与设计单位的沟通，形成初步设计委托书，委托书的主要内容包括：设计依据，项目准予建设的批文，经过科研取得的建设条件的技术资料，环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书，人防工程部门的批示，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应地勘报告，科研报告，自然环境资料，测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作，初步设计文件应明确建筑做法，外立面设计满足节能要求，机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。
施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制，并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时，建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后，首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避，相互碰撞现象，以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核，建设单位应要求设计单位提供审核意见，以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后，组织公司相关部门进行集中审核，从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后，由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。
施工图完成后，进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备，将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚，并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本，产品功能更加符合建设方要求，也可能产生不好的影响，导致费用增加，影响工程进度。要想减少设计变更次数，关键是将设计变更的风险前移，也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来，予以解决。概括来说，就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。
参考文献：
[1]尹青.建筑设计构思与创意.天津：天津大学出版社，2002
[2]刘力编著.商业建筑.中国建筑工业出版社，1999年
[3]韩放、李浩、何泽联著.《商业购物空间设计与实务》.广东科技出版社出版
[4]齐康 城市环境规划设计与方法 中国建筑工业出版社 1986年botxt
第12篇：商业地产项目广告宣传语
泰州市华东汽车城宣传语 1.全力打造华东地区最大汽贸产业集群 2.总占地面积约1000亩总建筑面积达100万m�0�5总斥资20亿元 3.一个项目改变一座城市一种理念改变一生价值 4.新城经济中心地标性建筑引领商业都市繁华 5.每天6万车流量横穿而过坐享“水、路、空”三大交通眼 6.傲居城市东、西大门交接处政府重点规划项目 7.诸多品牌汽车4S店已强势入住 8.六大功能顶级业态分布构成完美产业链服务 9.诚信为本实力铸造 10.领衔建筑彰显尊贵 11.一座承载行业领跑者的地方 12.巅峰商圈原动力缔造华东财富新领地 13.泰州首座最耀眼的商业之城 14.融入元宝设计聚敛八方之财 15.掘金泰州俯首华东 16.不可挑战的优势不可限量的成就 17.地段优势就是永恒的价值优势 18.升值没有不可逾越的极限 19.泰州市华东汽车城是商业都市更是财富源泉 20.坐拥一座旺地享受尊贵人生 21.拥有与自己身份相等的商业之城 22.核心地段因泰州市华东汽车城而生 23.新城市中心在这里我在这里繁华就在这里 24.把握现在就是忠诚于未来 25.最精华的地段成就一生的财富 26.被繁华领地包围转到哪里都是财富 27.用什么奠定百年基业 用什么匹配显赫尊荣 28.用我的力量才能做领袖 29.缔造商业传奇引爆财富亮点 30.升值时代的领跑者 31.我的价值我主张我的财富你分享 32.城市黄金聚拢点引爆城市价值 33.引领道口经济坐享商业繁华 34.城市商脉源自泰州市华东汽车城 35.泰州市华东汽车城财富成长的地方 36.至尊宝地引领城市经济 37.眼光决定财富行动决定拥有 38.雷霆登场激情分享财地盛宴 39.城市中轴线专业市场全能综合体 40.热烈祝贺泰州市华东汽车城正式开工 41.热烈祝贺泰州市华东汽车城开工庆典 42.泰州市华东汽车城奠基仪式
第13篇：商业地产项目操盘经验总结
商业地产职业经理人-操盘经验总结
1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式
操盘一个商业地产项目时，要懂得结合企业本身的现金流或资金我、自持商业策略等实现来全盘思考，并参考业内专家或专业顾问公司等建议，最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额？现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑？如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍，那就要如同打仗一样通过“兵棋推演”的形式，责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案，例如将自持的集中性商业体量适当减少，或改成做社区型商业综合体；又或者考虑做街区型商业，街区内的端点或节点型可自持，其他均可销售„„无论卖或自持租赁，弹性空间较大，后期开发落地成功机率大增，能切实有效地减少商业地产的投资风险。
当然，如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产，未来可通过运营待物业增值后，届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司，则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。因为，只有商业体量具有一定规模体量时，投资人收购才能获得的可观的利润，其实，应准确地说只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业，未来溢价空间才会相对较高，他们才会乐意收购并长期持有，开发企业届时也可功成身退。
2、投资成本与财务测算分析
选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后，结下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给企业最终的决策者（老板）拍板。我们通常会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡？如果不平衡则需要再进行相应的调整。对于收益较低的项目，就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道；对于培育期较长商业地产项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积，记住销售的商业不可为集中性商业，或者缩小规模等措施，来保证投资的安全性。
3、其他成本如何控制
尤其是一部分从住宅地产企业被迫转型过来企业，对自已开发商业中心信心不足，而又不得不开发，因为商业硬性指标或基于商铺溢价销售等，那么，在餐饮业态的占比均较大，商铺的物业技术条件或设备设施七成均做到了能满足餐饮业态需求，但要注意控制相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流，业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量，是否能够起到杠杆作用，带动项目整体价值的提升。
现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例，但如此也会引起新的问题，虽然可以带动人群来消费，但由于此类群体消费目的性非常强的，如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话，此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。同时，需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强，不象零售业态，用餐的顾客不会一天都呆在这里，，当然，轻餐业态要好很多，但商业项目因为增加了餐饮业态比例，它的所有设施设备的成本都将变高，空调、水电，甚至隔油池都需要增容。
4、前期怎样规划商业规模， “招商难的魔咒如何克服”？ 首先，商业的单层建筑面积是比较讲究的，如区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米（建筑面积)就会比较便于规划业态组合；社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米(商家一般按使用面积)，否则，后期招商尤其于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。例如对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说，如果主力店进驻如大型超市就得牺牲二层面积，比如拿二三层面积给主力店，将导致业态出现断层，业态组合沦为传统的商业，集客能力也将大打折扣，有经验的主力店他们会对此进行评估是否选择进驻，因此，就增加了招商难度。其二，是整个商业的建筑设计通过成本控制，有哪些出彩能吸引区域市场消费群体的比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等，均需提前做好规划。例如在购物中心中的中庭的采光棚设计，室内各个中庭主题设计、仿真雪景主题设计、沙漠主题设计、海洋水族馆设计、内街与中庭的垂直绿化和水系设计等，通过结合地区历史人文的特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处，起到吸引顾客光顾驻留，来增加主力店与品牌的进驻意愿。其三，业态组合方面，要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居，业内万达是最善于打此业态组合牌的，比如“某某万达广场，七大主力店进驻”，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。比如5万平方米以上的集中性商业中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费主题或一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市、儿童类租户等作为主力店，还可以引进国际快时尚品牌作为次主力店。
7、超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率?
从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。
8、如果购物中心不追求招主力店呢?
每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。
再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。
9、目前招商是不是比以前更严峻?
经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在
三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些
三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。
第14篇：商业地产软文 红场项目
商业地产软文 红场项目 红场1号楼顺利封顶，投资创富零风险
三门峡市福布斯富豪排行榜进行时
在如今经济大潮汹涌来势之下，创富阶层受到前所未有的关注。浏览美国著名财经杂志《福布斯》(Forbes)2006年全球富豪排行榜，微软总裁比尔 盖茨依旧引领豪榜数十年，第12年成为世界最富有人士，净资产由465亿美元增至500亿美元。投资商沃伦 巴菲特紧随其后，去年财产缩水20亿美元，以420美元再次位居第二。第三是墨西哥电讯业巨子卡洛斯 斯利姆 赫鲁，财富300亿美元，前十位名次较去年变化不大。
从以上这组令人眼红的数据中，我们可以看到全球的绝大部分财富被这少数的商界巨子所掌控。为什么排名前十位的总是那几个巨商，是马太效应在作怪还是他们有着常人没有的财富攻略？马太效应终究只是现象而已，巨商的财富攻略才是真正的价值。你可以让他们一无所有，但是他们一样能东山再起，因为他们有着一种无形的创富方法。下面红场将和大家一起来探讨一下关于财富攻略的话题，相信不久的数年你也可以名列三门峡市福布斯富豪排行榜前列甚至首位。
一、看：红场人气——200多万人的瞩目焦点，峡市的微软创富厂
商界最讲究的就是一个人气，人气对于商人来说象征着财运蒸蒸日上、财源广进。看微软，人气旺及全球，连几岁小孩都迷恋上它。据市场调研公司eTForecasts新近发表的一份调研报告称，到2005年全球将有11.7亿人使用Internet，可以想像这是多么庞大的一支队伍在支持计算机事业的发展。在这个眼球经济社会，人气是必备的致富法宝。
目前的三门峡市正处在从传统的百货业向成熟的商业业态发展的过渡期，随着居民收入的逐步增多以及外来资金的不断涌入，现有的较为落后的商业业态已经不能满足市场发展的要求，急需一个成熟的商业市场所应该有的包括大型购物中心、商业步行街、百货公司、超市、专营店、批发市场、餐饮、休闲等众多的商业业态所组成的完整的商业结构，来完成三门峡商贸建设的需要。
于是红场诞生了。与其说它的诞生是河南宝地置业有限公司的巨作，倒不如说是200万峡市市民消费欲望和消费潜能的产物。它以其强大的实用功能和辐射作用填补了峡市欲望真空地带，单挑起满足峡市200多万人的超强消费需求的重大历史责任。
这样一个超人气商圈，自诞生之初便有着和微软同样令人瞩目的眼球，可谓是创富阶层的大好掘金地。
二、闻：红场口碑——金杯银杯不如众人的口碑
在这个商业高度发达的世界，人们辨别商品的标准由以前的重质量到如今的重品牌，可谓是发生了一个质的飞跃。关注任何火爆的卖场，我们都会被它的品牌所吸引。口碑是品牌建设的核心内容，正所谓众口铄金，积硝毁骨，好的口碑对项目具有至关重要的作用。
在我们还未去峡市的时候就听朋友们说，红场是峡市标志性的步行街，不去红场就不用去峡市了看了，于是和众多爱玩、喜投资的朋友一同直奔红场。刚到现场，就看见一群人将售楼中心围个水泄不通，挤进去，才知道红场最近推出的Mini商办空间，40余平米精致小户，层高3－7米，自由组合，可自做复式结构，一层变两层，宜商宜住又宜租。只需要首付4.5万起，就可以成为大房东。我好奇的和身边一位张姓先生攀谈起来，他说：“红场项目前景不错，刚推出的商铺就被一抢而空，我已经考察好长一段时间了，再不抓住机遇，恐怕就要错过掘金的大好机会了。你看，一大早便有好多人排队等候。价格不贵，用途还很灵活，投资几乎没有什么风险，不买就相当于赔钱了啊。我这次买的1号楼Mimi商办空间已经封顶了，过不了多久，就可以投入经营赚钱了，呵呵。”言语中，满是掘金的喜悦，看来红场果然名不虚传啊。
三、问：红场市场——好地段决定火市场
做商业，地段很重要，中国内陆首富李嘉诚的那句至理名言：地段、地段、还是地段！就正好说明这一点。抢占地段制高点意味着占领绝佳地利优势，古人曾说过得天下者，天时地利人和也。地利在其中的地位显得尤其重要，特别是对第三产业，地段更是第一决定因素。纵观国内著名商业步行街，无不是占据先天地利优势而盛名远扬。
红场，与长途汽车站、火车站、高速公路三门峡出口相邻，可谓是三门峡市的门户，且位于峡市主干道——建设路与经三路交汇处，家电市场、宏远批发市场的“金街口”，平日里人行车流川流不息，使得该地具有强大的商业辐射力，对四面八方的来客都具有强大的吸引力。同时该地作为市区的人居商业积聚的繁华地段，具有便利的交通条件以及学校、酒店、市场等齐全的生活配套，已逐步成长为城市的CBD核心地带，未来的发展潜力不言而喻。
四、切：红场价值——价值创造财富
商人无利而不图，这句话真实的体现出投资者的意图所在。无论是盖茨还是沃伦 巴菲特抑或是李嘉诚，我想都对价值会有着超强的追求和独特的发现。当盖茨还是学生的时候，他就发现计算机的价值，于是肄业投身IT领域，也就造就了如今富可敌国的微软。
那红场的价值在哪里？它有哪些独特的价值？让我们一起来探索，也许在这里你会发现更多
别人看不到的亮点，这恰恰就是你与其他投资者不同的地方。
除了上文说的地段优势、品牌优势、人气支撑优势外，红场还有他自身的一系列亮点：
独特的结构优势
红场商业步行街的
一、二层为联体商铺，室内铺设楼梯，可充分满足客户的商业需求。“铺铺临街”的独特商业格局，彻底清除商业死角，保证持续客源；小铺面规划，总价不高，降低客户的投资门槛。
红场商业步行街的
三、四层为Mini商办，层高挑高为3至5.3米，可自做复式结构，自由设计个性空间。但销售面积只按单层计算，宜商宜住宜租宜办。
红场不会因房龄增长而降低价值，相反会因周边环境的更成熟发展而不断升值。建设路与经一路交叉地段商圈已经具备了形成大商圈的条件，将旅游和商业紧密结合，以家电市场、宏远市场、黄河路精品一条街等为核心区域，形成东部区域沿建设路黄河路的商业“金三角”，红场商业步行街将成为这一新兴商圈的标志。
先进的管理优势
红场开发商宝地公司成功借鉴一系列国际化的商业管理方法，运用国际化管理模式，统一品牌塑造、统一服务理念、统一经营管理、统一分行划市、统一招商组市。宝地以“为商户提供科学、标准的管理和繁荣有序的大市场”为己任，力完全实现开发商、投资者、经营者、消费市场良性互动的商业机制。
三门峡市福布斯富豪排行榜跻身大比拼
与其羡慕、眼红、望眼欲穿，不如寻求途径，退而结网。相信跻身富豪榜的梦想不再是海市蜃楼遥不可及的事情，三峡市富豪榜跻身大比拼，谁是真的英雄，我们拭目以待。
第15篇：商业地产项目招商策划全程
商业地产项目招商策划全程
商业地产招商策划
商业地产项目经营定位策略
【开业前】
1、前期的市场调查和分析；
2、项目策划和招商推广：
（1）、商场定位；
（2）、形象包装；
（3）、商场布局设计；
（4）、目标商户组合；
（5）、租金或分成比例之拟定；
（6）、招商推广策略制定和实施。
吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【开业后】
1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；
2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；
3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；
4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。破解
一、兑现成功的一块筹码
市场调研：定位核心
调研种类 :所需资料/研究范围
商圈研究 :对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况
消费者研究:对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研投资客户研究 :对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
竞争对手研究 :包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等
1、商圈研究
（1）、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。
（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额÷总支出金额）、居民收入、业态结构等。
（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。
（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。
（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。
2、终端消费者研究
（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。
（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。
（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。
（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。
3、投资客户研究
（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。
（2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
（3）、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。
4、竞争对手研究
（1）、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。
（2）、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
破解
二、点石成金的魔方
商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：
目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。
商场定位操作流程（略）
商业地产招商策划
系统
一、市场定位操作
1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围；
2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群；
3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。其中商场消费群分析分三个层次：
层次
1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；
层次
2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况；层次
3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。系统
二、功能组合定位操作
主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务
1、特色定位
（1）、大众化定位：收益稳定，经营风险小。
（2）、特色化定位：商场特色主题和特色服务。
2、商场业态定位
主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。
第16篇：商业地产运营项目合作计划书
商业地产运营项目合作计划书
一、合作背景
鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
二、公司介绍
杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。
核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。
陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。
主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。
三、操盘案例
1、温岭农贸城
服务内容：定位、策划、销售、招商
服务时间：2009年-2011年
项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
2、绍兴玛格丽特
服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年
项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。
玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。
3、温州邻里中心
服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年
项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。
4、温岭时代广场
服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年
项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。
5、杭州香港城（名镇天下香港城） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年
项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。
6、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2013年
项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。
除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体
验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。
7、东阳香港城（金罗马中央广场） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年-2013年
项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。
8、连云港香港城
服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：2013年
项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
9、泰尚达生活广场（文化创意园区）
服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：2014年
项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；
提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。
四、商务条件
1、项目营运部组织架构
2、运营商务条件
服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。
服务费用：人员工资（39500元/月） + 服务利润（年总租金的3%） 人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人
其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。
杭州陌晨投资管理
2014-7-2
第17篇：商业地产开发项目商业计划书
商业地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要
1.1 项目公司
1.2 项目简介
1.3 客户基础
1.4 市场机遇
1.5 项目投资价值
1.6 项目资金及合作
1.7 项目成功关键
1.8 公司使命
1.9 经济目标
2.0 公司介绍
2.1 项目公司与关联公司
2.2 公司组织结构
2.3 [历史]财务经营状况
2.4 [历史]管理与营销基础
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 项目介绍
3.1 商业地产开发目标
3.2 商业地产开发思路
3.3 商业地产开资源状况
3.4 项目建设基本方案
3.4.1 规划建设年限与阶段
3.4.2 项目规划建设依据
3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容
3.5 项目功能分区及主要内容
4.0 所在城市房地产市场分析
4.1 国家宏观经济政策
4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响
4.1.2 房地产宏观政策
4.2 城市周边区域经济环境
4.3 城市市城市规划
4.3.1 城市总体规划的布局与定位
4.3.2 城市中心城区的五大问题
4.4 城市土地和房地产市场供需
4.4.1 城市市土地出让情况
4.4.2 商业地产市场供需
4.5 城市商业地产供需
4.5.1 商圈分布
4.5.2 商业业态分析
4.5.3 城市商业现状分析
4.5.4 居民消费特征分析
4.5.5 城市商铺价格分析
4.5.6 商业商业地产供需分析
4.6 消费者调查
4.6.1 居民消费特点
4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查
4.7 竞争分析
4.7.1 竞争分析的方法
4.7.2 竞争项目分析
5.0 开发模式及QB区选择
5.1 [RRR城]及QB区项目
5.1.1 [RRR城]的开发背景
5.1.2 [RRR城]项目
5.1.3 [RRR城]开发情况
5.2 项目竞争战略选择
5.2.1 山水绿城SWOT分析
5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式
5.2.3 QB区项目
6.0 QB区方案概念设计
6.1 规划设计主题原则
6.2 产品组合和功能定位
6.3 建筑风格和色彩计划
6.4 建筑及景观概念规划
6.5 智能化配套
6.6 QB区各地块设计要求
6.6.1 商业地产功能配置要求
6.6.2 A13地块设计要求
6.6.3 A21地块设计要求
6.6.4 A08地块(局部)设计要求
6.6.5 A22地块设计要求
7.0 营销策略
7.1 预计销售额及市场份额
7.2 产品定位
7.2.1 各项目的住房产品定位
7.2.2 商业地产定位
7.3 定价策略
7.3.1 住房项目的定价策略
7.3.2 商业地产的定价策略
7.4 销售策略
7.4.1 住房地产的销售策略
7.4.2 商业地产的销售策略
7.4.3 品牌发展战略
7.5 整合传播策略与措施
7.6 电子网络营销策略
8.0 项目实施进度
8.1 项目工程进度计划表
8.2 项目工程进度管理体系
8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行
8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划
二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划
9.0 项目风险分析与规避对策
9.1项目风险分析
9.1.1 项目市场风险分析
9.1.2 项目工程风险分析
9.2 项目风险的防范对策
9.2.1 市场风险规避对策
9.2.2 工程风险的防范对策
9.2.3 安全风险控制措施
10.0 QB区投资估算和开发计划
10.1 项目投资估算
10.1.1 项目开发成本估算10.1.2 开发费用估算
10.1.3 项目总成本费用估算10.2 项目开发计划
10.2.1 开发分期 69
10.2.2 项目开发进度计划表 69-7210.3 项目人员和组织机构配置 72-7310.3.1 组织保障 72
10.3.2 组织机构 72-73
10.4 项目融资计划和财务费用 73-74
11.0 QB区财务与投资价值分析
11.1 销售收入
11.1.1 销售价格
11.1.2 销售收入
11.1.3 项目税费率
11.2 项目现金流量
11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总11.3 不确定性和风险分析
11.3.1 盈亏平衡分析
11.3.2 敏感性分析
11.4 结论
11.4.1 项目投资决策结论
11.4.2 项目总体效益评价
12.0 公司无形资产价值分析
12.1 分析方法的选择 12.2 收益年限的确定 12.3 基本数据
12.4 无形资产价值的确定
附件
.1 财务报表
.2 相关证明文件
第18篇：商业地产项目招商流程1
商业地产项目招商流程
一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研
邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、市场条件成熟度调查
项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但
一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。
娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。
六、项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位
政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）
2、品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。
3、充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当
地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通
从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
5、商户确定
视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。
第19篇：A商业地产项目展会营销策划纪实
A商业地产项目展会营销策划纪实
前言：
随着会展经济的泛滥，“展会，展会，只展不售”这句话似乎已成为业界公认的法则，而企业参展也仅局限于企业实力的展示和品牌知名度的提升，大多数参加展会的企业也往往是花钱赚吆喝，叫好不叫座。这样的展会所发挥的功效也就仅仅局限于行业内部的交流，离企业参展实现销售的初衷相差甚远，如此展会效果也只能让参展企业“望展兴叹”。
然而，会展的存在自然有其存在的原因。展会作为一种载体，接近了企业与消费者之间的距离，是一种全方位的沟通和交流方式。展会给企业和产品提供了一个展示平台，也给消费者提供了更多的选择机会。 因此,参展企业如何利用会展经济来创造效益，如何在展会中实现销售，已成为企业领导者们关注的焦点。
那么，如何才能在展会中实现销售呢？参展企业只要合理的利用好展会的优势，结合企业和产品的现状，进行充分的筹划，就一定能取得好的参展效果。前期，三友传媒为A商业地产项目提供策划，参加2004年秋季房展会，仅投入几万元，成功销售商铺80余套，销售额近千万元，用最低的成本，实现了最大的销售，创造了历届房展会销售的历史新高，使该项目成为了本次房展会最大的赢家。同时，通过本次房展会，迅速为原本处于滞销状态的A项目重启市场，在展会结束后的几个月中，展会的热销效应得到了延续，实现了较为理想的销售业绩。
一、合作背景
A项目是一个出售商铺产权的商业地产项目，地处省会城市郊区，毗邻正在开发初期的经济开发区，交通发达，地理位置优越，具有较高的投资潜力。但是对于A项目来说，由于该地段尚处于开发初期，经济开发区尚未入驻，项目周边常驻人口和流动人口数量较小，对于一个商业项目来说是非常不利的。因此很多人对A项目的投资价值持怀疑态度。
但是，由于A项目的开发商对项目定位为当前比较受投资者追捧的“产权式商铺”，即将商场进行小面积分割，然后出售单铺的产权，并为购买商铺的客户代租商铺，客户自购买商铺之日起即可每月收取一定的租金回报。由于这种投资方式具有较大的吸引力，2004年6月A项目经过充分准备后正式开盘，在项目开盘初期，这种低总价、高回报的产权式商铺一经推出，便受到了消费者的抢购。然而，在项目前期火爆销售过后，由于前期宣传推广不利及大学城建设的停工，A项目的销售受到了巨大影响，这种火爆的销售热潮在项目开盘仅二个月便处于销售停滞状态。在A项目的销售停滞不前的情况下，开发商决定要换掉目前推广不力的广告公司，重新选择一家有实力的广告公司进行合作，在推广上加大力度，通过有效的市场推广来重启市场。9月底，
A项目的销售负责人找到了在推广方面较为知名的三友传媒，经过初步的探讨，结合A项目的现状，双方在项目的推广上碰撞出了令人兴奋的新思路。于是，双方很快达成合作意向，由三友传媒代替原来的广告公司，负责A项目的全案推广工作。
二、深入市场，调整策略
10月份三友传媒正式接手A项目全案推广工作，并成立项目组。项目虽然拿下了，但是项目组的每个成员的压力却是巨大的，因为这毕竟是一个已经处于停滞状态的项目，要让它“起死回生”谈何容易。然而，有压力就有动力，项目组成员对该项目进行的详细的市场调研、分析和论证，最后项目组得出的结论是：项目销售之所以滞销，是因为消费者对项目的投资前景缺乏信心，由于目前项目周边消费能力较低，担心项目正常经营后的风险较大，影响了项目的销售。因此，要想重启市场，必须要打消消费者心中的疑虑，重新树立消费者对项目投资的信心。这也是前期A项目一直打“投资”主题而效果欠佳的主要原因。
问题找出来了，项目组制订了“先树形象，后打投资”的新的推广思路，并将项目推广的二次启动时间定在了10月底的房展会。10月上旬和中旬，项目组与开发商一起对A项目的形象进行的整合，确定了极具吸引力的五大业态，并根据这五大业态，在电视标版、报纸、杂志、广播电台、市区灯箱广告和车体广告等媒体上进行了前期的形象宣传，并对销售案场和项目建设现场围墙进行了新的形象包装。在这段时间内，项目组没有打任何关于A项目投资价值的信息，而只是以塑造项目形象为主，突出项目具有经营潜力的全新业态，通过近一个月高密度、大范围的项目新形象宣传，使消费者对项目有了新的认知，渐渐对项目的经营前景产生了信任。
三、寻找突破点，瞄准房展会
对于商业项目来讲，要想实现销售就必须要突出项目的投资价值，这就是商业地产与住宅销售的差异所在。在形象推广取得了预期的效果之后，接下来就要在此基础上推出“投资”的概念了。消费者对于投资项目，往往喜欢跟风，往往认为当前大家都关注的项目就是最具投资价值的项目，大家都不关注的项目都是没有投资价值的，因此，商业地产的推广一定要集中火力，在最适宜的时机推出，营造旺销的气氛，吸引投资者的关注，从而实现销售。
此时，离房展会也越来越近了，房展会不仅是房地产项目展示自己实力，同行间大比拼的盛会，对消费者而言更是认识地产项目，选择地产项目，进行货比三家的良机，地产投资者也大多会到房展会淘金，选择适合于自己的投资项目。房展会将会在短时间将房地产行业的目标消费群最大限度的集中在一起，因此，项目组认为本次房展会对于A项目重启市场而言，是再好不过的时机了。此时，项目组已将全部的精力都投放到房展会上来，力争在房展会上一炮打响，以实现我们的房展会“市场引爆计划”。
正当项目组成员为突如其来的市场良机而欢呼时，一盆冷水泼在了项目身上：由于A项目正处在建设阶段，而项目销售的停滞导致了资金短缺，开发商要求本次房展会A项目将可能不会参加，即使参加，也不会有大的资金投入。经过项目的努力，开发商决定将参加展会的费用控制在
几万元之内。众所周知，房展会就是一场地产大鳄们的烧钱比赛，为了体现楼盘的档次和实力，展区无论是从位置、布局、造型还是到材质，无不是追求档次和视觉效果，一个展会下来，所花费的费用少则数十万，多则上百万，光是演出费用恐怕也有几万元。对A项目而言，区区几万元如何能在展会中崭露头角，成为人们关注的焦点呢？
四、资源整合，出奇制胜
只要思想不滑坡，办法总比困难多。困难摆在面前，总是要解决的，经过项目组讨论，大家一致认为本次房展会，一定要整合现有资源，打破以往各开发商进行财力大比拼，以奢华来吸引消费者的参展方式，争取在展会中以最低的成本，来出奇制胜，巧妙地将A项目的投资优势传播出去。要打投资概念，首先要总结吸引消费者投资的利益点，最终，项目组将本项目的投资优势提炼为：投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资。针对这一卖点，我们把A项目的目标消费群定位为在一定积蓄，想投资但无固定的投资渠道的城市小型投资者。
有了具有竞争力的卖点，如何将这一卖点有效地传播出去是项目组面临的又一问题。所谓有效的传播，不是简单的让目标消费群知道这一投资信息，而是要让他们接受信息后，认同我们的卖点，产生购买欲望，最终实现销售。因此，项目组接下来要做的就是要使“投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合于大众投资。”这一信息更加通俗、可信度更高，才能达到传播的目的。于是项目组结合A项目的现状，对A项目的资源进行整合后制定出了参加本次房展会的营销策略：传播造势，利益诱导，促进销售，重启市场。针对制定的营销策划在策略实施上项目组进行了细化，以确保策略的指导性和可行性：
细化一：在传播时间上要拉长传播周期，以确保信息传播的持续性。
所谓拉长传播周期就是要使信息传播的时间从展会开始前、展会过程中到展会结束后的一段进间内要贯穿始终，争取做到会前传播进行市场预热，会上集中传播达到高潮、会后跟进传播使热销持续。这样会前造势、会中促销、会后跟进三者有机的结合在一起，保证了信息传播的持续性。
细化二：对传播媒体进行立体组合，以确保信息传播的有效性。
媒体是信息传播的载体，面对众多的媒体要对媒体进行有选择地组合，如果盲目地依赖单一媒体，则有可能造成信息的流失；如果无选择地投放多家媒体，则会增加传播成本，造成资源浪费。本次展会在高空媒体选择上我们选择本市的主流报纸《晚报》，该媒体是本地发行量最大的一家报纸，同时也是本次展会的主办方，会前对本次展会进行重点跟进报道。
光靠高空媒体是不够的，在展会过程中，信息能否及时有效地传播到参加展会的消费者中去，对参展企业来说尤其重要。因为这部分人群就在现场，能否将他们吸引到你的展区内，就要看你
的信息传播是否到位了。因此，在地面媒体的选择上我们决定自制宣传工具，届时在展会上流动发放。
细化三：在传播内容上主打促销牌，与其他参展企业主打形象形成对比。
在历届房展会中，参加展会的开发商无一不是在大打楼盘的形象，比档次，比概念，比个性，令消费者看得眼花瞭乱，到最后也只能是走马观花地看看热闹。因此，项目组对于广告传播的内容决定以促销信息为主，主打促销牌，与其他楼盘形成反差，从成堆的广告中显现出来。同时，制作促销单张在展会现场发放，使A项目促销信息在参展消费者中传播出去。
细化四：制作会走动的吉祥物气模，营造现场热闹气氛。
由于事前开发商已声明对展区制作不会做大的投入，就注定展区的设计要一切从简，如何吸引消费者到你的展区前驻足呢？此时，项目组想到了吉祥物气模，也只能依靠这种可爱的吉祥物形象来营造现场气氛了。届时，可以制作数个会走动的吉祥物气模在展区周围巡回走动，一定会吸引大量人群，且由于气模是在展区外走动，不会占用过小的展区空间，不影响消费者咨询和销售人员同客户的洽谈，无意中又扩大了展区的实用面积。
细化
五、制作大、小存折，使投资概念通俗化、形象化。
基础设施都已俱备，本次展会中推出“投资概念”如何才能让消费者快速接受，获得消费者的认同呢？于是项目组围绕该项目“投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资。”的卖点进行讨论后，有人提出对于本项目投资打个比喻来说就好比一次性在银行存入一定的资金（购买商铺产权），然后每月可以从银行收取一定的利息（项目的租金回报），只是这种加报率要比银行利率更高，但同样具有稳定性。这句话刚说完就得到了大家的一致认同，于是一个令大家兴奋的创意出来了：在展区制作一个大的银行存折模型，将项目的投资回报分析模仿银行利息回报写上去，消费者从这上面可以一目了然地看到自己投入多资金，每月能收取多少租金回报。通过这种方式A项目的投资优势便通俗易懂而又清晰地展现在人们面前。
有了放在展区的大存折模型，又有人建议再制作与真正银行存折大小相当的小存折，作为宣传资料在展会现场发放，小存折内除了项目投资回报分析外，增加项目介绍、项目业态、项目投资优势分析等内容，这时的小存折俨然成了一本精致的楼书。同进，结合小存折的尺寸，项目组将原来的准备要做的促销单张制作成为精美的促销卡片，夹在小存折中在展会现场同时发放，由于这两种宣传品制作精美，于是避免人们在接到宣传品后顺手丢掉的现象。
细化六：推出特价商铺，让利促销，拉动销售。
做了这么多销售铺垫，最终消费者能买账吗？当消费者对A项目的投资价值产生兴趣，并认
同后这种投资模式后，如何才能让他们产生必须要展会期间购买的欲望呢？要刺激消费者的即时购买欲望，必须要让消费者感到即时购买会得到平时购买所不能得到的利益、且这种利益只有在这个时间范围内才能实现。
于是，项目组决定找出A项目当前总价值最低的十套商铺，作为特价商铺推出。这种特价商铺，从价位上非常有吸引力，一定会在消费者中引起抢购风潮。可以进行炒作，以引起消费者的关注。
五、成功引爆市场，成为最大赢家
按照前期展会营销策略的指导，展会前一星期，主办方为参展企业在《晚报》上做了一个房地产广告专刊，本专刊夹在报纸中同步发行，因此发行量很大，也深受消费者的关注。正如项目组所预料，各房地产企业在专刊上都打出了参展项目的形象广告，只有A项目打出了以促销为主题的广告，同时在广告中注明了项目展区的位置，以便于消费者寻找。同时，由于大多数参展项目为住宅项目，打的都是居住理念，而只有A项目打的是投资理念。因此，使A项目的广告版面在本期房地产广告专刊中显得格外醒目。广告一经播出，赛前就有很多消费者打来电话咨询，要求提前订房，而销售人员却欲擒故纵，声称该优惠措施只有在展会期才能享受，届时请到展会现场购买，为展会现场的抢购打下了基础。会前的信息传播取得了预期的效果。
展会前三天，项目组开始了布展工作，由于考虑到成本问题，展区设计在造型和用材上都进行了简化。为了更好的在现场发布促销信息，项目组将展区的立柱进行了加宽，于是4条立柱便成了4个广告牌，于是项目将促销信息打在了近5米高的立柱上，使促销信息变得格外醒目。印有A项目投资收益分析的大存折也放到了展区的最前面，并配有销售人员现场讲解；作宣传资料发放的小存折和印有促销信息的促销卡片也都准备到位；吉祥物模型出订做完成，并聘请在校大学生做兼职，展会期间钻到气模里面在展区周围走动；项目组还在展区前放置了音响，播放项目的专题片，以吸引人气；同时，从售楼处拉来4组桌椅放在展区内，以便于销售谈判。
万事俱备，只欠东风。对A项目具有转折意义的房展会如期而至。展会第一天，会前通过电话咨询要求定房的客户便早早地来到了展区前，与销售人员进行谈判，现场气氛火爆，看到如此场面，销售人员的积极性高涨，谈判显得格外投入。由于促销人员在展区内流动发放小存折和促销卡片，消费者看到如此新颖的宣传资料，大都仔细阅读，大批的准客户被吸引到了展区前。同时，吉祥物气模也发挥了作用，它可爱的时而挥手，时而走动，吸引众多消费者前来合影留念和驻足观看，为展区增加了人气。
第一天推出的10套特价商铺被抢购一空，为了再一次营造抢购风潮，项目组决定再加推10套特价商铺，并修改了现场订铺的优惠政策。展区的人越来越多，要求与销售人员咨询谈判的客户也越来越多，由于谈判桌不够，很多人都在一边等候。于是项目组将展区内的接待台移动到展区前面，在展区内又增加了4组桌椅，这时原本不大的展区，被谈判用的桌椅全部挤满了。这样
的火爆场面一直持续到了展会的第三天，也就是展会的最后一天。在最后一天下午，很多参展商都在准备撤展，而A项目的展区内仍有消费者在咨询，于是A项目便成了本次展会撤展最晚的一个。
展会后，按原计划项目组在推广上进行了跟进，在报纸上加推了一个整版的广告。其中半版以软文的形式对A项目在展会期间取得的成绩进行了炒作，提出平民化投资的概念。同时，利用半版的硬广对A项目本次展会取得的成绩进行庆贺，并加推5套特价商铺。本版广告投放后，便吸引了上百个咨询电话，掀起了第二轮抢购风潮，使展会的热销效应得到了延续。
小结：
通过房展会，A项目成功重启市场，且以后的销售也进入了良性循环的轨道。从整个展会来看，A项目在本次展会中的展区设计和制作，由于受成本限制，在品质、用材和最终的视觉效果上远不如其他楼盘的展区，但是A项目的展区设计较为实用，接待区（资料发放区）、谈判区、音响区、休息区、咨询区、形象墙、促销立柱等功能划分较为合理、实用，且充分运用了展区周围通道的空间；在展会流程设计和信息传播上环环相扣，步步步为营，执行到位。总之，A项目本次展会营销的成功，得益于项目组正确的策略指导、周密的策划以及到位的现场执行，虽然投放成本较低，却取得了很好的业绩，值得参展企业的学习和借鉴。
但是，万事皆有其因，展会效果的好坏是由多方面促成的，展会营销是一个系统的工程，展前策划、展中促销，展后跟进，一个都不能少。参展企业要针对展会的性质，结合自身的资源进行合理的整合策划，形成一套行之有效的组合拳。因此，展会效果欠佳的参展企业不能把所有的矛头指向展会的发起方,将所有的责任推卸给展会的组织者。在展会的选择和组织上，每个参展企业要根据展会的规模和性质，以及企业自身的实际情况，明确自己的参展目的，并制定适合于自己的营销策略，只有做到这一点，方能取得理想的参展效果。
第20篇：关于商业地产项目操作务实
关于商业地产项目操作务实
分类:企业管理顾问
关于商业地产项目操作务实
一、招商工作过程中的操作要点
１、市场调查
市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。
２、项目分析
项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。３、商业定位
在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。４、业态组合
目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
５、招商
招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取
何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。
６、商业物业管理
最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。
二、开发商在招商中常见的误区
1、盲目定位，不切合实际。
为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
2、招商期望值过高。
期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。
３、过分强调市场环境的影响。
现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略，有时候我们往往有一种想法，觉得这个市场很难做，竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多，因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市，它们的到来是很大的挑战也是很大的机遇，会让我们在这个区域中更完善和强大，从而更有实力去竞争，最后站稳脚跟。４、缺乏持续经营的商业管理观念。
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。
三、如何克服招商中的问题
１、多学习行业经营特点，增长商业知识，加强沟通能力。商业发展瞬息万变，受诸多因素影响很大，因此我们要多走出去，学习优秀同行的优点，吸取它们的经验，增长知识。
２、熟知商业运作及合作方式。
只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。
３、学会分析项目的优势和劣势。
在熟悉自己项目的本身优势和劣势以外，也要做到对周边项目优势和劣势的详细认知。这样给客户做介绍的时候，互相对比说明一下，更容易让客户接受。有人担心一对比客户会流失，其实只要抓住客户心理，突出本产品的重点优势，反而会让客户觉得你真诚可信而更愿意和你接触。
４、学习商业物业管理知识，有为客户服务的观念。
建立以“客户利益为中心，客户满意为宗旨”的服务理念，是新的房产营销和物业管理的灵魂，也是21世纪房产经纪管理行业的发展方向。
５、给自己信心。
一个招商人员只有对自己的项目有信心，他才会充满激情地去介绍他的项目，在微笑服务的背后使客户增强了对他的信任感，这样的自信心往往起到事半功倍的作用。
