地产开发文员工作总结

推荐第1篇：文化地产开发模式

文化主题房地产项目开发模式-项目

作者：梦水晶

文章来源：房策划

点击数： 114

更新时间：2008-7-2

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破解文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候，\"文化\"不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系，为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。

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破解文化地图是很艰难的事情决策资源房地产研究中心将居住文化的构筑作为楼盘运作的关键环节之一。然而许多时候，\"文化\"不过是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系，为提升发展商的竞争力提供了宽广的策略空间。

正如建筑大师梁思成所说的：\"一张画、一座雕像、一出戏、一部电影，都是可以任人选择的。可以把一张画挂起来、也可以收起来但是，一座建筑物一旦建造起来，它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大，不由分说地就形成了当地居民生活环境的一那分，强迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看\"。因此住宅应当比其它艺术更要追求艺术的美和文化的品位，否则，就只能成为强迫人欣赏的、遗憾的艺术，甚至是文化垃圾。

第1操作环节：以文化品味取胜的四个突破口

要点A：案名突破

台湾地产项目的案名可谓五花八门无奇不有，根本不局限于所谓的\"花园\"、\"广场\"才一定能表明是地产项目，比如表现\"海景\"、\"山景\"和\"湖景\"特征的，台湾有\"海誓山盟\"、\"天籁\"、\"登峰造极\"、\"蔚蓝海\"这样颇具诗情画意的案名；而香港有些案名也取得相当有品味，如\"海信半鸟\"、\"灏景湾\"、\"帝涛湾\"、\"听涛雅苑\"。但在深圳有一些案名实在不敢恭维，要么是重复雷同，要么就是跟香港\"东施效颦\"，没有自身的本土特色，仅冠以\"海景\"的项目就有\"X海景广场\"、\"\'x海景花园\"、\"XX海景花园\"等，同名同姓就有许多个，\"锦 X花园\"有两个，碧 X花园\"也是不同父母的\"双胞胎\"，\"东海花园\"和\"东海大厦\"同名不同姓，很易混淆。还有是照搬香港的，已经有了\"阳X山庄\"、\"比X利山庄\"，近期又有所谓深圳的\"X景园\"（据悉该案名深圳就有两个）。难道中国五千年文化历史，茫茫辞海中就不能够找出几个有个性的案名吗？

据了解，对于案名的注册，国土部门有些规定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基础上有所突破。

令人可喜的是深圳已开始出现这样有特色的案名，如近期上市的\"碧云天\"，就是缘自于范仲淹的一道词。这种颇具文化特色的案名，为其目标市场定位起到了画龙点睛的作用。

从案名的设定可以看出两岸三地文化背景的差异。台湾由于受中国的传统文化、日本文化和美国文化影响较大，体现在个案上的案名也颇具特色。如本次报告介绍的几个案例：\"阳光加州\"是受美国文化的影响，将美国加州的风光搬到台湾；\"璞真园\"是受中国传统文化和日本文化影响而将返朴归真与人们的居家生活联系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口来自于全国各地、五湖四海，尚未形成一种主流的文化。因而体现在案名上也显得如此的浅薄和直白。

要点B：建筑内涵突破

以经典项目\"上河城\"为例： l

上河城位于成都市中心内环路北段，北门大桥和万福桥之间、面积计3000的金弧地带。南靠文殊院，北临府河与城隍庙相望，是老成都传说中\"腾龙摆尾\"的城北龙神的龙头位置所在。\"上河城\"即寓上风上水之意。上河城所处的地理拉置特殊：由于府河两岸的跨世纪改造工程及文殊院、城隍庙等佛都文化园林景观带和文物保护的需要、其四周绝无高大建筑群落。故虽处城内，但视野开阔，空气清新，有良好的生态绿化环境。上河城想铸就一个有生命的建筑构成，一个软的构架，非强迫性、让人们有自由发挥的空间，让人们用行为去填充，从而使自己的生活成为整个建筑的一部分。

现在的人们都常谈论欧美的生活方式，什么欧陆风情、港文风格等等，好像这些就是品位、但实际上那不过是皮毛而已。这种认知的偏差是一种错位：社会的错位。在现代中国开放之后的社会转型期间，面对外来文化的冲击、我们很多人感到一种前所未有的迷茫：究竟，我们需要什么样的生活？其实，中国人有中国人自己的生活方式，中国人很在乎生活的实质性内容，讲究集体性氛围和个体随意性以及相互交流。中国式的生活方式是很具有历史感和影响力的，还具有一种亲和力，它有别于其他国家和地区。这种生活方式在文化、艺术、建筑、风俗习惯等各方面形成和表现，但其实质只有一个，那就是地域性。真正适合我们的，还是中国本土文化范畴的生活形态和生活方式，这种方式体现在建筑上，就是\"院宅建筑\"。

上河城的八大特征

l、人文传统

遵循传统文化脉络，体现本土人文特征。建筑为入，\"院宅建筑\"在规划、设计和建造时都充分地考虑到这一宗旨。通过建筑单体的组合排列、建筑 命名、中心庭院，小组团形成的小院落最终组成一个完整的大院落等具有 传统人文气息和旧式人文宅院的建筑思想体现在建筑风格中，使居住者重 返充满家园式温情的居住环境。

2、生态环境

重新确定人与自然的关系，用生态的概念来规划社区。绿化和环境生态化几乎是现代都市生活的一种渴求。为此\"院宅建筑\"无论从大的社区周边绿化环境的保护还是从城区内部环境的培植来看，可谓精心营造并形成了一道美丽的城市景观。面积超过6000的中心绿地形成\"上河城\"内面向府河敞开的大\"天井\"。高楼层住户可充分享受的阳光、水面景观，共同组合成高层次的生态环境。

3、底层架空

全天候的户外活动场所，通透的流动空间，把建筑的底层还给住户。作为开发商，牺牲房屋底层的大片的面积采用作绿化和公建似乎太过奢侈，但这就是\"院宅建筑\"本身所需求的最重要的要求，为社区内居住者提供满足现代都市人对绿化空间的需求、对田园生活的回归以及对旧式生活方式的怀念和对人际交往的要来所提供的硬件措施。同时，从小区内任何位置都能透过架空层与非建筑用地共享河滨美景。

4、屋顶退台

丰富建筑立面，为住户提供空中院落。特别的建筑外立面设计，错落有致、美观大方，这也是\"院宅建筑\"的要素和特色。建筑的所有楼顶都采取退层的跃层结构，不仅使得形象更丰富，还具有生活的实用价值。它打破了旧式民居\"天井\"的封闭感，退层出来的大片面积建成屋顶平台的私家花园，或用作它用，自成院落极有特色。

5、框架结构

提供自动组合空间，便于住户按自己的意愿进行居家设计。全框架结构的设计，不仅提供了房屋品质上的抗震等安全性能，而且充分地满足了居住房屋户型、装修设计上的个人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿进行居家设计，完成因人而异的行为方式所需的\"私域空间\"的营造。

6、院式套型

用院子的概念来设计的套型平面及生活流线。\"院宅建筑\"的所有房屋的户型，都是针对不同的消费者进行不同的设计，其科学合理的特质，有效地区分了居家生活的居寝、饮食、卫洛、活动等生活空间，保护了居家生活的私密性和公共活动的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒适、更有品位。它既克服普遍存在于现在普通住宅的弊病，又顺应了普通入居家生活流线设计的要求。

7、院式窗格

借鉴传统富格的结构，消除都市鸽笼现象，美化建筑形象。\"院宅建筑\"的另一个建筑特色就是所有建筑的阳台、外窗均以铝花格的楼花窗户作为防护，然而却并不直接露天在外，其外侧以全落地可移动的无色玻璃防护。既能起到防护作用，又相外大方美观，而且有效地消除都市鸽笼现象，有较好的采光、通风性能，使生活空间更加通畅。

8，自给自足

小而全的院区服务配套，完善社区生活。\"院宅建筑\"的社区对完善的社区服务和配套设施有一项完整的指标，通过社区的公建设置和规范化的物业管理，采用现代化的安全手段、完整的服务体系，运用红处线微机监控、光纤通讯信息互联网络服务于整个社区，布线接口直通区内各住户，从而使整个社区成为一个服务配套，设施完善，自成体系的新型社区。

\"院宅建筑\"的三大要素：

1、可变性

多元化的时代，人们的需求也是多元的。中国传统的屋檐则是堂屋的自然延伸和可变空间起源。在\"上河城\"，设置了一个不大的可变空间，由此来调节人们不同的使用要求和文化取向：这个空间可以依你的想法成为书房、大客厅、客房、视听室、麻将室、收藏室......

2、体验性

随着现代生活的发展，生活空间也随着生活方式的改变而变得更加丰富。许多空间在成为一个功能性空间的同时，也增加了一种体验性，比如：餐厅应该是体验和品味美味佳肴的场所。而在传统的厨房要义中，主厨是生活的一部分，身在其中能体验到一种乐趣。在更多的层面上，做饭是一家人（在现代条件下也包括朋友间）的一种参与，在参与过程中又形成了一种相互的交流，为此，做饭也是一种生活的体验。餐厅、厨房的体验性，在\"上河城\"，我们用建筑的方式把它表现出来就是餐厅和厨房的有机联系和功能以外的表现。

3、私密性

卧室作为生活空间最重要的一部分，它承载的生活内容的多样化构筑了不同的生活方式。这种多元化的个人私生活行为便产生了不同时隐蔽条件和空间需求。因此，在\"上河城\"，卧室的划分有它的区域性，因适用对象的不同而设置，照顾人们不同的需求。私密性是我们对卧室的理解和要求。不仅卧室的设置是分层次的，而且卫生间的设置也是分级的：首先是主人用卫生间体系，其次是小孩与老人使用的卫生间。最后，应该是保姆和客用。各个不同的需求层次构成了上河城的私密性。

上河城是这样的一个代表，它所首创的\"院宅建筑\"完全是中国人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一种尝试的追求，在表达成都人自己的生活和居住的需求和理想。现在人们不一定接受，但最终它会深入人心并且被广为采用。 这就是\"一个充满回忆的新城--一上河城\"。

要点C：会所提升突破

近年来，随着人们住宅生活品质的不断提高，会所已成为地产项目的必然配套。但 随着经济的发展，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视追求文化精神生活 的享受，追求生活的品味和内涵。集传统会所功能与文化内涵于一身的文化会所 的形成是当前房地产市场发展的必然趋势。

古语有云：\"居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺，才谓之高雅。\"今天，这样的生活在翰林阁已成为现实。 翰林会的主要功能展示

名人艺术文化

1、名人艺术交流中心

内设：（1）多功能博览鉴赏大厅

内容：A、中国古今翰林文化展览

B、各国邮票展览（定期）

C、中国文物展览（定期）文化主题房地产项目开发模式

D、珠宝汇展（定期）

（2）古玩字画拍卖交易所（定期举办）

（3）名人艺术沙龙（定期举行）

内容：A、字画名师临摹展示

B、诗人作家作品共赏

C、文化界艺术研讨

（4）名校校友联谊会

（5）科技成果交易中心

2名人汇聚中心

内设：（1）企业精英图书馆

（2）名人互联网

内容：A、全球首 500名大型企业网络资料

8、亚洲名流俱乐部网络资料

C、国内主要政府部门资料查询网络

（3）全球资讯网络

内容：A、华尔街资讯、伦敦股市、日经指数、恒生指数等各大金融市场第手资料

B、全球经济动态发展

c、世界各地旅游资讯

（4）商界、文化界知名人会联谊

（5）中外名片鉴赏室

3、中医中药馆

内设（1）医疗保住室

内容：A、传统中药治疗室

B、营养保健顾问

C、针灸治疗

（2）药浴推拿室

内容：A、药物浸浴

B、专业医师推拿

文化艺术会所开发模型演示

现以翰林会--广州市首座文化艺术会所为例，透视会所体现精神享受的的开发模型。

传统的会所在多年的发展过程中形成了一个模式，是一个集健身、购物、饮食、娱乐于功能为一体的场所，它只能满足居民的物质需求，而翰林会在满足人们物质需求的同时，更注重精神的享受、它满足了人们对高雅生活的新的追求、除传统饮食文化、茶文化、酒文化之外，会所内还设有名人文化艺术沙龙、企业家协会、艺术品鉴赏中心等。邀请社会名流和政界要人、学术界、经济企业界名人力。八成为名誉成员。定期召开研讨会、酒会等。为各界成功人士与文化艺术名人提供一个汇聚交流的高雅场所。并旨在弘扬中华文化，促进国内外经济、科技成果交流、合作与发展。为居者创造一个豪华舒适的文化家园，这是传统的会所所不能比拟的。

传统的会所因为是小区项目的配套设施，因而其建设费用无疑是羊毛出在羊身上。而翰林会是市政府为了发展文化事业所支持创建的文化传播基地，并与翰林阁有机地融合起来，形成一种天然的配套。这种结合既满足了文化传播事业的需要，同时又最大限度地满足了居户的生活需求、这是其他任何开定项目所不能比拟的。

C、药物蒸气桑拿

（3）药物成份鉴证室

青少年艺术文化培训冲心

1、青少年智力启蒙中心

内设：（1）琴艺辅导（与星海音乐学院合作，提供优良师资

（2）舞蹈练习（与演艺学校合作，提供优良师资）

（3）书画临摹（通过对文化界的关系，提供优良师资）

（4）奥林匹克智力开发

内容：A、青少年语文水平培养

B、青少年数理化知识培养

C、青少年高科技知识培养

D、青少年外语水平辅导

E、青少年文化内涵提高

人电脑联网图书馆

内设：（1）阅读室

内容：A、世界名著

B、中国文学巨著

C、世界百科全书

D、儿童智力开发专刊

（2）电脑网吧

内容：A、因特尔互联网

B、电脑程序编程

C、电脑常识学习（由专业人员辅导）

D、电脑讲座（如电脑在生活中的应用）

3、家教中心上门辅导

中西饮食文化

1、岭南特色美食馆

内设：（1）岭南风味食街

内容：A、岭南特色粥类品尝

B、岭南特色糕点

C、岭南特色早、夜茶市

（2）宴会厅及厢房

内容：A、喜宴布置

B、大型鸡尾酒会布置

C、卡接OK房功能

D、厢房附设名菜区

2、中式茶艺馆

内设：（1）茶艺品尝

内容：A、潮州厅（功夫茶）

8、台湾厅（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）

c、传统名茶厅（铁观音、参茶及各类名茶）

D、与荣艺师傅正面接触，互交茶艺心得

（2）棋牌娱乐室

内容：A、围棋

B、国际象棋、中国象棋

c、国际桥牌

D、俄罗斯轮盘

E、超级大赢家

（3）西式咖啡酒廊

内容：A、各国特色咖啡文化

B、提供商务套餐与西方套餐

C、各式纯酿、烈酒、红酒即场调试

D、啤酒文化共尝室

（三五知已举杯畅饮之场所）

岭南盆栽，花卉文化

1、盆栽文化

内设：（1）假鱼池

（2）盆栽修剪

（3）庭园绿化

2、花卉文化

内设：（1）插花展览

（2）名花共赏

3、电话送衣服务

4、娱乐配套内容

（1）桌球室

（2）壁球室

（3）飞缥室

（4）L童游乐中心g

要点D：市场推广突破

市场推广最主要的手段--广告，是最能体现社区文化品味理念）的一个环节。

当今，整个世界的经济形态正由工业经济向知识经济迈进。任太平的知识经济社会里，居住建筑需要真正意义上的文化内涵和精神特质。房产交换不仅提供了生存空间，更重要的是提供了一种文化环境，这和环境中渗透着哲学、伦理、传统方面的生活理想以及区域意识与风情方面的审美观。而这一点也与未来知识型消费的需求层次升级--文化层次提升相符。房产广告中文化因素的注入已成为一种必然的时代趋潮。

第2操作环节：房地产\"文化牌\"实战示范

示范A：商家怎样才能流

在娱乐经济时代，商家成功的关键在于能否成功地结合娱乐。沃尔夫在其著作（娱乐经济》中，特为走向\"娱乐化\"的企业提供了几件\"杀手锏\"。

--勇于冒险。娱乐业的生存法则，就是\"各领片刻风骚\"。消费者上天看好某一种新产品，但可能很快觉得它不再新鲜或者又去拥抱他认为更好的产品。当娱乐因素成为企业竞争的一部分时，企业必须对于风险有足够的估计并勇于承担。

--创立强大的品牌。消费浪潮的短暂与突变，反衬出品牌资产的重要性。创立成功的品牌并没有什么固定的模式，但是品牌所暗含的理念却是完整而且具有永恒魅力的。这里需要特别指出的是，未来的品牌越能抓住人们的心理与情感层次的需求，就越能深入人心。

--多角化经营。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隐藏着产业扩充的无限潜力。几乎每一家著名品牌企业都实行多角化经营。娱乐经济的跨行业性质以及消费浪潮的多变性更使得\"娱乐化\"企业必须走多角化经营之路。这里企业尊要注意的是，必须将品牌的\"个性特征\"同消费者的自我形象定位结合起来，企业必须明确，不管实行什么样的多角化策略，维持品牌\"个性\"是第一目标。

--合作创造财富。企业在推动\"娱乐化\"服务时，策略联盟是行之有效的重要策略之一。因为企业在实行多角化经营的过程中，对于别的领域的经营之道未必熟悉，这就要求企业必须同新领域的联合企业开展合作，这将使得企业在快速扩展新领域的同时，也有效地节省了大量资源。未来的娱乐经济集多种功能、服务于一身，企业的合作能力将成为核心竞争力之一。

--创新是生存之本。沃尔夫指出，娱乐化的概念甚至可以包括产品或者服务的便利性。但是无论怎样，持续的创新和抢得先机对于\"娱乐化\"企业是至关重要的。它们如果不想被对手击垮，必须不断地开发出新的产品或服务，并且要时刻抓住新生代瞩目的焦点。只有这样，才能建立高价值而且令竞争对手无法仿制和套用的品牌资产。娱乐经济时代的跟风企业，获利空间将会很有限。

--掌握有创新办的人力资源。在娱乐化趋势中，人将是一项很重要的资源和资产，幻想则是最有价值的商品。

利用文化作房产广告的两大优势

1、有助于传递差别优势

房产广告创造中的雷同现象非常严重，在众多模式化的宣传中，脱颖而出形成差别优势已成为房产公司的一致追求。文化因素的注入正适应了这一要求，并能为其获取、保持这一竞争优势。

广告中注入丰富的文化内涵，可以使房产的使用价值区别于竞争对手，并能提高其附加值。例如：厦门滕王阁房地产公司发布了很多公益类型的广告，如爱惜自然资源为主题的\"树木十年，毁木一刻\"、\"多一些植被，少一些伤害\"；以弘扬雷锋精神为主题的\"雷锋精神，代代辉煌\"及打击腐败为主题的\"锁住你是当然的了\"等，从而在厦门房地产界树立了很高的声望，并赢得了消费者的关注与信任。

可见，文化因素在传递差别信息，构筑差别优势方面将大有作为。

2、有助于实现与消费者的沟通

美国心理学家马斯洛把人们的需求分为五个层次，依次是生理、安全、社交、尊敬、自我实现的需要。在知识经济初见端倪并迅速发展的大背景下，物质生活日渐丰富，人们需求的文化趋向性日益明显，从而推动了。心理需求的层次升级，即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名誉文化、理想抱负文化，而且需求层次越高，文化的需求就越高，文化氛围的内涵要求越高，即现代人是追求文化满足的人。因此，房屋作为商品，不仅仅是满足人们基本的居住的生理需要，更重要的是要满足个性化审美观的文化要求。

\"文化搭台，经济唱戏\"的\"在商言文\"的广告形式，可以利用文化独特的亲和力，把具有相同文化底蕴与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起房产公司与消费者的亲密关系。

如何利用这些优势呢？以东河花园为例，从以下三个方面入手：

1、注重吸收中国传统风水术中的科学精华

风水术作为综合性、系统性很强的古代建筑规划理论，越来越受到普通百姓乃至专家学者的重视。东河花园正是从风水术的精华人手，寻找诉求点，突出本宗房产的优势。如\"采光\"篇，紧扣\"内外通透\"这一诉求点，说明东河花园\"屋内荡漾着悠悠的清风，日日有阳光造访，夜夜有月光轻洒\"。无论通风亦或采光条件极佳，这与风水术中关于吉宅的标准之\"清风徐来，阳光暖照\"相符。

2、遵循中国古代建筑的空间格局，并阐释了无锡的地方特色

中国古代建筑在空间环境的整体处理上，在大规模建筑群的布局上以及人 文景观与自然景观结合方面都总结了大量的经验，并有实物为证。东河花 园在\"空间\"篇中着力渲染其建筑格局中的\"疏密得当\"，注意\"高层、多 层、低层高密度建筑的鳞次栉比\"；在\"建筑\"篇中，结合江南水乡的建筑 风格，推出\"楼顶的玻屋顶\"这一颇具地方特色的无锡建筑；在\"房型\" 篇中，以大面积的实墙结构来诉求，构建了与外界隔绝的\"外实内静\"的 空间，让现代人仿效古人得以享受生活。

3、遵循环境美学，建筑美学的审美观

中国古代建筑极其注重审美，这可以从目前众多已开辟为旅游景点的古代建筑群落看出。东河花园善于发掘建筑史上的审美主题，在\"环境\"篇里，刻画了充满诗情画意的环境，推出空间艺术精品--东河花园；在\"楼型\"篇中，则着力描写疏密得当的空间组合，展示祝党流动美以及音乐般的韵律美；\"建筑\"篇更是把无锡民居的不尚华饰、简洁洗练的朴实淡雅之美刻画得淋漓尽致。

碧桂园要出产自己的名特优月饼了

连续五年在中秋节生产着自己的月饼，连续五年将各种方方圆圆印有\"碧桂圆\"字样的讲盒放进业主的购物袋，连续五年看着业主们的探亲访友途中将月饼一路欢欢喜喜的送出，碧桂圆的管理们常常感慨万千：业主们已将碧桂因当作了自己的家乡。小小一盒月饼，虽说是佳节里亲朋间礼轻情重的真情流露，在由衷热爱着碧桂园生活的人们心中，它何尝不是碧桂圆\"家乡\"的一种特产，带着主人们对这个家国油然而出的热爱，被赠向了五湖四海。当然，若能做得更好，让业主们在奉赠之际更多些爽心的自豪，不是更好吗？

今年中秋，他们可以多一点欣慰了。经历着每个节假日涌涌而来的人潮冲击，目睹着\"家乡\"在这一波未平一波又起的潮来潮去中逆发的乡情浓厚，他们终于下定了决心，斥巨资建立碧枝园月饼厂，且不远万里从机械制造技术最为发达的国家之一瑞典购进了最为先进的旋转式烤饼炉及其配套设备，准备精工细作，匠心出品，于世纪末的中秋给\"家乡\"的人们送上最为圆融的祝福。

月饼的定价也很实惠，由于主要是针对区内业主需求制作，每盒仅售48元，若购买几十盒以上的，还有多种优惠。说到这里，也许你要问了：谁会买这么多？那当然是碧桂圆的业主啦！作为\"成功人士的家国\"，区内的不少业主们都是集团总裁或公司老板，大多职员上百千、朋友遍天下，而传统节目，越有特色的物品越受人欢迎，\"家乡\"产的月饼当然不容错过。而邻里街坊的，若搭单联合购买，既可享口福，又有折头拿，也很有\"着数\"啊！

\"要做就做最好的！\"碧枝园这一颇有渊源的作风显然也影响着月饼厂。

另外，该系列广告在形式上浸透着文化气息，图案是卷起的古书，画面以简笔速写的形式勾画房产外观，色彩以黑、灰色为主，古朴美观；文杂部分采用隶书体，典雅而又有内涵。整个系列广告的文化气氛流动生辉。

示范B：让社区活动体现社区文化 举办有社会特色的社会活动，对于在社区乃至社会上宣传社区文化都有着巨大的作用，这对该社区接下来的开发和树立发展商的形象了起着不可忽略的作用。碧枝园生产自己的名特优月饼的案例无疑是一个成功的推广社区文化的活动。

第3操作环节：成功项目实战过程演示

步骤A：开发思路和项目定位

在面临困境的情况下，开发商基本上树立了明确的开发理念：要么不做，要做就要做出特色、做出品味，如此才能在楼市竞争中致胜。碧云天的开发商星彦投资发展有限公司也不例外。具体而言，其开发思路体现在以下方面：

项目选址：

碧云天位于梅林西路与北环大道交汇处，北侧为水库、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅区梅林一村，这一大型社区的规模效应日益彰显。西南侧过人行天桥为天健花园、万科城市花园以及山姆会员店等，交通、环境和社区规模方面均属上乘之地。

目标客户：

碧云天将目标客户定位为收入中等以上的一次或二次置业人士，以白领阶层为主，不刻意追求外销和港人置业。其目的只有一个：为深圳入营造一个真切的家。

户型设定：

有一房一厅、二房一厅和二厅、三房二厅、四房二厅、五房三厅和复式，共450套住宅，但以中等户型的三房和二房为主。二房面积58.9 -92.9平方米 ，三房面积95.8 -118.6平方米 。在户型较多的情况下设定主力户型，这便避免了客户产生\"鱼目混珠\"的嫌疑。

楼宇档次：

定位为中等偏上，交楼不带装修，但配套高档。下盲目走\"豪宅\"之路，明确了精品楼盘平民化的特色。

价格水平：

在梅林一村片区走中等偏上价格之路，均价保持在5400余元/㎡左右。既切合楼宇自身素质，又能为市场接受。

文化品位：

锁定岭南建筑风格，创造亮丽、清新、高雅的格调，营造浓厚的乡土文化气息。因为深圳是一个移民城市，所以要让远方而来的游子们产生扎根于斯的感觉。目的只有一个：让人们把碧云天当做真正的家。

步骤B：项目的具体安排

有了理念，思路和定位，接下去是把它做出来。碧云天从外到内是怎样铺排的呢？

楼盘的名称：有特色的楼金应该配以有特色的名称，这不是\"大厦\"、\"花园\"、\"苑\"、\"园\"等名称能轻易做到的。\"碧云天\"真可谓独辟蹊径，它来自北宋政治家、大学者范仲淹的《苏幕遮》一词：\"碧云天，黄叶地，秋色连波，波上寒烟翠┄┄\"尽管在政府机关进行名称登记时小遇麻烦，但人们都对这一名称叫好。看到这一名称，人们会联想起一片碧蓝的天空，产生宁静、舒适、雅逸的感觉。该小区为三面围会直布局，\"碧\"字楼（4栋），\"云\"字楼（3栋）、\"天\"字楼（4栋）各当一面。

外观形象和建筑风格

碧云天建筑格局上吸收了岭南建筑的随意性和通透性的风格，既有岭南统客家民居的影子，又结合了现代建筑风格，这种风格适应深圳这个亚热带风情的城市。从当代著名画家关山月的作品中，更可欣赏到色调清新、素雅而简洁的岭南风格。这一流派建筑风格的特点是：多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清新。具体到碧云天。

首先，它由11栋9－16层带电梯小高层组合而成，由于楼宇高低疏密有别，因而显得高低错落有致、而且前后灵活穿插。

其次，立柱设计和波檐处理。竖书\"碧云天\"的立柱指向北环大道，它和屋顶破檐遥相呼应，顿然显得轻灵别致，洁静高远和通透爽朗。

第三，月白色的外墙、蓝灰色的屋顶，再衬以浅蓝色的高级中空隔音玻璃，这使碧云天显得清新淡雅、格调含蓄而高雅。总体而言，其外观引人入胜，在深圳几乎是独一无二的。当对流不息的人洗车流经过这一道亮丽的风景时，人们心中将会发出怎样的感叹！

内部小区规划：

在三面围合建筑中，设有中心花园，面积达400加平方米左右，有绿树、花架、矮墙、流水等。小区内设地下停车库，实现了严格的入车分流。而一层裙楼用途多多，有住宅、商铺、架空层、会所等。碧云天的雅士会所面积达60o平方米，设有多项服务内容，如咖啡吧、网吧、棋牌室、健身房等。

小区管理：

发展商聘请中海物业管理公司作\"管家\"，以中海的品牌，无疑会给买家以信心。而该楼盘在智能化方商，亦达到相当高的水准，如设有红外监控系统、紧急报警系统、可视对讲系统等。住户门富不设防盗网，整个小区实行安全美观的封闭式管理。

步骤C：市场推广和销售推进

市场推广，以客户为尊

碧云天于98年3月开工， 9月18日 公开发售，到12月份将有部分楼栋封顶，到明年春节前工程全部封顶。 99年6月30日 入伙。在这一书署下，碧云天进行着市场推广工作。

9月17日 打出\"搬来了许多新邻居\"的广告，宣布18日开始公开发售。同月24日打出广告：\"让孩子的眼光更辽远\"、\"欢迎生活专家鉴赏\"。 9月29日 在特区报上打出了整版广告，主题是：\"回家看看\"。其怀旧的色调，勾起人们对童年的回忆，对家的向往。9月份的广告较为频密、力度较大，主题表现在\"家\"上，这呼应了碧云天的开发思路。销售上，十分注意与\"客人\"情感的沟通和交流。

10月 1日至5日期间，时值国庆、中秋两节，碧云天不失时机地进行了促销活动。对碧荔花园的业主（也算是发展商的老客户）派选月饼、水果等，并对买碧云天的客户赠送往返机票。进入 10月下旬，跟随市场大势，实行了\"首期一成\"的付款方式。在10月下旬和11月上旬的广告中，把诉求重点转移到付款方式等方面，

当然也没有放弃\"家\"的营造。

10月27日 - 31日参加了国展中心的1998深圳房地产交易会。展位没有铺排得大红大绿，而是一如既住地保持着亮丽、淡雅的风已展销期间，对首10名买家送1年物业管理兼、一部电话初装费。展销期间成20余套。

发展商深知\"酒香也怕巷子深\"，因此广告预算投入较大，目前主要在深圳特区报上作广告。在做广告宣传的同时，十分注意树立良好的品牌形象。在12月圣诞节和99元旦期间，发展商又加大宣传力度，从单一的报纸广告走向报纸杂志、电视事全方位出击。

第4操作环节：绘制文化地图

日渐模糊的文化地图

一般说来，文化地图是由意识形态、价值观念、偶像认同以及经典文本的持续表达构成的，它是统治我们意识的观念形态。按照曼海姆的说法，他把\"意识形态\"视为另一种新兴阶级的意识形式，也就是\"乌托邦\"。每个人都将宿命般地受其一种意识形式的教化。

房地产文化地图，也可以说成是业生对其的的认同是意识形态、教化和接盘价值延伸的必然结果。通过楼盘内在品质的形式传达不同时期的建筑文化取向和生活目标特别是在高文化法的业主中、偶像楼盘具有意想不到的巨大魅力、它构建成一个威力无比的神话，以神奇的速度在其它购房者中流传和再叙

经典房地产文化，是人类共同拥有的文化遗产、它无言地守护着人类对理想住宅的共同追求和价值目标。在文化地图上，它为人们指示着终极性的目标。它的持续表达．培育着人的文化信念，寓示着历史二现实的联系。经典房地产文化，总是同人性、崇高、理想、正义等联系在一起。

上述内容，构成了文化地图的文化主题房地产项目开发模式不同标示，它为我们指示着方位、让我们在日常生活中能及时找到意义世界，有明确的方问感。但是，文化地图的有效性并不是恒定不变的。它必须不断地进行绘制，做出必要的修订。

汉克约翰逊说：

文化是短期目标和长期远见之间的差别。营销的含义是使每一个顾客喜爱

你们的公司、你们的产品和你们的服务。

推荐第2篇：地产开发有限公司控股

地产开发有限公司控股、参股公司管理制度

（试行）

第一章 总 则

第一条 为了实现AAA地产开发有限公司（以下简称“AAA”）发展战略，促进公司进一步向专业化、规模化和科学化的方向发展，充分发挥AAA的整体优势并提高公司对外投资的整体效益，切实增加股东收益，特制定本管理办法。

第二条 本办法的适用范围为股权型对外投资。AAA股权型对外投资分为控股公司、参股公司两大类。

第三条 控股公司是指由AAA与其它合作方依法组建、AAA占控股地位的合资公司。控股的含义包括绝对控股和相对控股：

1、绝对控股是指AAA在合资公司占有的股份比例大于或等于51％的情形；

2、相对控股是指合资公司其它股东所占股份比例小而且股东比较分散的情况下，AAA所占股份比例虽未达到51％，但在25％～51％之间，并且是第一大股东，可达到控股目的的情形。

参股公司是指由AAA与其它合作方依法组建、但AAA未达到控股地位的合资公司。

第四条 AAA经营管理部对控股、参股公司负有相应的指导、协调、服务和监督的职能。

第二章 控股、参股公司的设立

第五条 控股、参股公司的设立方案经AAA经营管理部进行可行性论证后，由AAA董事会下设的投资委员会研究，并报AAA董事会审议批准。

第六条 由AAA董事会、股东会审议通过控股、参股公司的设立方案后，投资各方应尽快组建控股、参股公司筹备组，办理控股、参股公司组建的具体事宜。筹备组中我方人员的工作同时受AAA的指导和协调，并定期向AAA汇报筹备工作的进展情况。

第三章 董事及董事会

第七条 AAA委派至控股、参股公司的董事（以下简称派出董事）按如下办法产生：

（一）由AAA经营管理部根据实际情况提出人选，并经公司总经理办公会审议通过后，人力资源部办理向控股、参股公司委派董事的手续；

（二）AAA控股的公司，应争取在控股公司的合同和章程中明确规定董事长由我方委派。第八条 派出董事的职责：

（一）董事会是控股、参股公司的决策机构，派出董事作为董事会成员，根据《中华人民共和国公司法》规定，有权对控股、参股公司的重大事项进行表决。重大事项指《中华人民共和国公司法》第四十六条所列示的董事会职权范围的事项。

（二）履行控股、参股公司章程规定的其它权利。

（三）派出董事应按时参加控股、参股公司的董事会，积极参与控股、参股公司的重大决策，对涉及AAA作为股东利益的事项要准确地表达我方股东的意见和立场。

（四）在董事会闭会期间，派出董事应在平等互利的基础上，处理好与合作方的关系，积极了解控股、参股公司的经营管理情况，将重大事项及时反馈给AAA相应的职能部门，并将我方对控股、参股公司的意见及时反馈至控股、参股公司董事会，争取董事会的认可和执行。同时要督促控股、参股公司按时向AAA上报各种统计报表及其它应由股东方知悉的文字材料。

（五）派出董事因故不能参加控股、参股公司董事会会议的，应在会议召开前7日通知AAA，经公司领导认可后以书面形式正式委托适当人选参加。

（六）派出董事要协助AAA及时回收在控股、参股公司的应得分配利润。

（七）派出董事每年应作一次书面述职报告（可在个人年度工作总结中述职）。第九条 AAA对派出董事的考核：

（一）AAA向控股、参股公司委派的董事，由AAA经营管理部牵头不定期地进行考核。对工作成绩显著的董事，由经营管理部提出报告经批准后予以奖励。

（二）董事在工作中没有履行第八条所规定的职责以及有如下行为之一的，AAA可及时撤换，并根据其造成损失的大小，追究其责任并予以经济处罚：

1、严重失职，造成我方股东利益受损或控股、参股公司经济损失；

2、不接受AAA意见，擅自越权自作主张，违背我方股东意愿，并造成我方股东利益受到损害；

3、以权谋私，营私舞弊；

4、因本人原因与其它合作方关系不和，以致影响控股、参股公司的正常经营管理活动；

5、对控股、参股公司发生的重大事项不及时向我方汇报；

6、违反《中华人民共和国公司法》、控股、参股公司合同、章程等有关规定的内容，并造成一定损失的行为。

第十条 派出董事的离任：

（一）董事因故调离、任职期满或离、退休时，原则上即失去董事职务（特殊情况除外），其缺额按第七条规定产生；

（二）董事离任，应做好相关交接工作，如AAA有要求，须向AAA提交离任述职报告，经营管理部对董事在任职期间的工作情况进行评价，作为考核干部的依据；

第十一条 AAA控股公司召开董事会的规定：

（一）控股公司应提前15天将董事会召开的时间、地点、议题等内容书面通知AAA经营管理部；

（二）总经理工作报告、财务报告以及其它提交董事会讨论的重大事项，经经营管理部研究牵头组织公司有关部门进行研究后，提出我方董事应在董事会上表决的意见和内容的建议；

（三）董事会结束后7日内，控股公司应将本次董事会会议的全部文件报AAA经营管理部备案。

（四）AAA可酌情派员列席董事会。

第四章 监事及监事会

第十二条 控股、参股公司的监事会按照《中华人民共和国公司法》的有关规定设立。我方委派的监事和委派董事的办法相同，但必须另行委派，不得由董事、高级管理人员及财务负责人担任。

第十三条 AAA委派的监事除必须认真履行控股、参股公司章程所赋予的职责外，还应积极履行如下职责：

1、有责任将控股、参股公司发生的重大事项及时通知AAA，以供公司研究；

2、协助AAA及时收回在控股、参股公司的应得分配利润。

3、每年作一次书面述职报告（可在个人年度工作总结中述职）。

第十四条 由AAA经营管理部牵头对委派至控股、参股公司监事的实际工作业绩进行不定期考核，考核结果作为内部考核的一项重要内容，并根据考核结果给予相应的奖惩。

第五章 控股、参股公司的人事与财务管理

第十五条 控股、参股公司应制定符合国家有关法规和公司章程规定的人事劳资、财务管理等企业内部管理制度，并报董事会批准后严格执行。

第十六条 控股公司财务经理的委派预财务人员的管理，按AAA地产开发有限公司《财务人员集中管理办法》执行。

第六章 控股、参股公司的经营管理 第十七条 控股、参股公司实行董事会领导下的总经理负责制。

第十八条 控股、参股公司应根据董事会的决议，制定符合企业实际情况的战略规划与年度发展计划，确保董事会下达的经营管理计划的完成。战略规划与年度发展的制定应符合《AAA地产开发有限公司战略规划与年度发展计划管理制度》。

第十九条 控股公司应在每月末最后一日，将当月工作总结和下月工作计划上报AAA经营管理部。

第二十条 AAA作为控股、参股公司的投资方，根据实际需要，可定期或不定期地调查和了解控股、参股公司的经营、管理情况，控股、参股公司应予以积极配合。

第二十一条 AAA对控股公司实行绩效考核管理，考核内容为各控股公司的年度发展计划（其制定程序参见《AAA地产开发有限公司战略规划与年度发展计划管理制度》，具体考核体系参见本制度附件《AAA地产开发有限公司绩效考核办法》。

第七章 控股、参股公司的破产、解散和清算

第二十二条 控股、参股公司出现《中华人民共和国公司法》规定需要破产、解散的情况时，AAA委派的董事、监事需向公司提出书面报告，经批准后，可在控股、参股公司董事会上提出破产、解散方案。具体事宜按《中华人民共和国公司法》和国家其它法律、法规的规定处理。

第二十三条 AAA委派的董事、监事应参加清算组并注意确保我方股东利益在控股、参股公司清算期间不受损害和我方股东应得利益完全、及时地实现。

第八章 附 则

第二十四条 本办法未尽事宜，依据《中华人民共和国公司法》等国家有关法律法规的有关规定办理。

第二十五条 本办法自AAA董事会批准之日起生效。 第二十六条 本办法由AAA经营管理部负责解释。

附件一：《AAA地产开发有限公司战略规划与年度发展计划管理制度》

附件二：控股公司管理流程

附件二：《AAA地产开发有限公司效绩考核办法》

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推荐第3篇：旅游地产开发模式

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旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产

1 旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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推荐第4篇：工业地产开发流程

工业地产开发流程

第一：房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书；

7、办理企业名称登记；

8、送审合资或合作合同、章程；

9、申领外商投资企业批准证书；

10、办理企业登记

「开发公司设立阶段的相关税费」

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费

第二：开发项目的立项和可行性研究：

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费

第三：开发项目的规划设计和市政配套

●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见；

15、落实市政公用设施配套方案；

16、报审市政配套方案；

17、1

市政各管理部门提出市政配套意见；

18、市政管线综合

●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得

●取得开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨：

13、国有土地使用权划拨用地申请、

14、主管部门现场勘察、

15、划拨用地申请的审核、报批、

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：

17、征用集体土地用地申请、

18、到拟征地所在区（县）房地局立案、

19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、

21、确定劳动力安置方案、

22、区（县）房地局审核各项协议、

23、市政府下文征地、

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、

25、办理批地文件、批地图、

26、办理冻结户口、

27、调查户口核实劳动力、

28、办理农转工工作、

29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、

31、地上物作价补偿工作、

32、征地结案

●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城市土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税

第五：房地产开发项目的拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：

1、委托进行拆迁工作、

2、办理拆迁申请、

3、审批、领取拆迁许可证、

4、签订房屋拆迁责任书、

5、办理拆迁公告与通知、

6、办理户口冻结、

7、暂停办理相关事项、

8、确定拆迁安置方案、

9、签订拆迁补偿书面协议、

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、

11、发放运作拆迁补偿款、

12、拆迁施工现场防尘污染管理、

13、移交

拆迁档案资料、

14、房屋拆迁纠纷的裁决、

15、强制拆迁

●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费

第六:项目的开工、建设、竣工阶段

●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、

2、项目转入正式计划、

3、交纳煤气（天然气）厂建设费、

4、交纳自来水厂建设费、

5、交纳污水处理厂建设费、

6、交纳供热厂建设费、

7、交纳供电贴费及电源建设集资费、

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、

9、设计单位出报批图、

10、出施工图、

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、

12、办理消防审核意见表、

13、审批人防工程、办理人防许可证、

14、核发建设工程规划许可证、

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、

17、招标准备、

18、招标通告、

19、编制招标文件并核准、

20、编制招标工程标底、

21、标底送审合同预算审查处确认、

22、标底送市招标办核准，正式申请招标、

23、投标单位资格审批、

24、编制投标书并送达、

25、召开招标会，勘察现场、

26、召开开标会议，进行开标、

27、评标、决标、

28、发中标通知书、

29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：

31、办理质量监督注册登记手续、

32、建设工程监理、

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、

35、办理开工前审计、

36、交纳投资方向调节税、

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、

39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、

41、交纳绿化建设费，签订绿化协、

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工：

43、施工场地的“三通一平”、

44、施工单位进场和施工暂设、

45、工程的基础、结构施工与设备安装、

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收：

47、办理单项工程验收手续、

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、

49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、

51、办理竣工房屋测绘、

52、办理产权登记

●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：

1、三通一平费、

2、自来水厂建设费、

3、污水处理厂建设费、

4、供热厂建设费、

5、煤气厂建设费、

6、地下水资源养蓄基金、

7、地下热水资源费、

8、市政、公用设施建设费（大市政费）、

9、开发管理费、

10、城建综合开发项目管理费、

11、建筑行业管理费、

12、绿化建设费、

13、公园建设费、

14、绿化补偿费、

15、路灯维护费、

16、环卫设施费、

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、

18、电源建设集资费（用电权费）、

19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、

21、建设工程招投标管理费、

22、合同预算审查工本费、

23、质量管理监督费、

24、竣工图费、

25、建材发展补充基金、

26、实心黏土砖限制使用费、

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费、

29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费、

33、固定资产投资方向调节税

第七：开发项目的经营阶段

●开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售：

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；

2、选定中介代理机构和律师事务所；

3、与购房者签订认购书；

4、签订正式买卖契约；

5、办理签约公证；

6、办理外销商品房预售契约公证；

7、办理外销商品房的预售登记；

8、外销商品房转让登记；

9、外销商品房抵押登记；

10、楼宇交付入住手续；

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售：

12、提交完成建设项目投资证明、

13、签署预售内销商品房预售款监管协议、

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、

15、销售项目备案、

16、委托中介代理机构进行销售、

17、与购房者签订认购书、

18、与购房者签订买卖契约、

19、办理预售登记、20、办理转让登记、

21、办理房地产抵押登记手续、

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书、

24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理：

25、房屋出租权的确认、

26、申请房屋租赁许可证、

27、出租人与承租人签订书面承租协议、

28、租赁当事人办理租赁登记手续、

29、租赁房屋的转租、

30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项管理：

31、房屋出租权的确认、

32、出租人办理房屋租赁许可证、

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、

34、签订书面租赁协议、

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押：

36、抵押权的设定、

37、签订抵押合同、

38、办理房地产抵押登记、

39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分

●开发项目经营阶段的相关税费：

1、营业税、

2、城市维护建设税、

3、教育费附加、

4、印花税、

5、契税、

6、土地增值税、

7、企业所得税、

8、个人所得税、

9、房产税、

10、城市房地产税、

11、房屋产权登记费、

12、房屋所有权证工本费、

13、房产共有权执照费、

14、房屋他项权利执照费、

15、房屋买卖登记费、

16、房屋买卖手续费、

17、房屋租赁审核备案手续费、

18、租赁房屋审核备案手续费、

19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、

21、房屋估价手续费、

22、房屋公证估价手续费、

23、房地产价格评估费、

24、房地产中介服务费

第八：开发项目的物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段的法律程序：

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立

●开发项目物业管理阶段的相关税费：

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

5、经济适用住房小区物业管理费

推荐第5篇：地产开发节点计划

地产开发节点计划

土地获取阶段

1、土地出让合同签订

2、拆迁完成

3、交地完成

4、土地规划指标分析设计通过审批

5、取得选址意见书

6、取得建设用地规划许可证

7、缴纳土地出让金

8、取得建用地批准书

9、取得国有土地使用证

小区总体规划报建

10、总规方案通过公司审批

11、户型平面方案通过公司审批

12、总规方案报建图下发

13、详规（四图一书报建图）下发

14、详规综合管线报建图下发

15、详规人防报建图下发

16、小区智能化设施方案通过公司审批

17、综合管线设计方案通过公司审批

18、人防规划方案通过公司审批

19、设计标准及概算的审批

20、小区低压配网图

21、小区室外强弱电管网图

22、小区公共配套设施方案通过公司审批（含车库公共商业设施等）

23、小区分期开发建设方案通过公司审批

24、总体园林方案通过公司审批

25、取得总平面规划方案批复

26、取得详细批复

27、综合管线批复

单体方案阶段

28、首层平面方案通过公司审批

29、地下室平面方案通过集团审批

30、外立面方案通过集团审批

31、平面细化方案通过集团审批

32、转换层方案通过集团审批

33、基础方案释怀普集团审批

34、单位管网平衡方案通过集团审批

35、公共建筑空调方案通过集团审批

36、单位方案报建图

37、专用变压器选型方案

38、夜景泛光照明方案通过集团审批

39、单位方案批复

开发报建与前期准备阶段

40、初步设计用过集团审批

41、施工报建图下发

42、道路施工图下发

43、市政排水施工图下发

44、临时用水施工图下发

45、永久用水施工图下发

46、煤气总体规划施工图下发

47、用电负荷一览表下发

48、设备房布置下发（电房、消防盗控中心、电信机房、网络机房）

49、建筑放线图下发

50、钻探平面布置图下发

51、基坑招标技术资料下发

52、基坑支护方案通过集团审批

53、桩基础施工图下发

54、取得施工图审查意见书

55、取得扩初批复

56、建设工程规划许可证

57、取得正式立项

58、取得放线册

59、取得环保批复

60、取得卫生学批复

61、取得消防批复

62、取得人防总规批复

63、取得人防地下室施工图审查批复

64、完成施工和监理招投标

65、取得余泥排放证

66、完成施工报监

67、完成施工许可证

68、取得地下管线迁移批复

69、取得施工道路及路口批复

70、取得施工用电协议

71、取得施工用水协议

72、小区地名批复

73、小区路名批复

74、取得电信协议

75、管线迁移合同

76、勘察钻探合同

77、施工用水工程合同

78、施工用电工程合同

79、土壤氡浓度检测合同

80、开工前胡综合策划会

基础及地下室工程

81、工程开工

82、取得地质钻探报告

83、桩基完工

84、桩基础结算资料提交

85、取得桩基础中间验收登记表

86、土方开挖完工

87、基坑支护完工

88、主体开工

89、完成图纸会审

90、0.00以下施工图下发

91、0.00以下施工图下发

92、沉降观测图下发

93、建筑材料定板下发

94、柴油发动机机型完成

95、监理合同下发

96、桩基础施工合同下发

97、桩检测合同下发

98、沉降观测合同下发

99、土方合同下发

100、基坑支护合同下发

10

1、地下室防水工程合同下发

10

2、人防工程合同下发

10

3、主体建筑安装过程合同下发

10

4、至0.00时间

10

5、地下室结构工程结算资料提交

10

6、取得地下室中间验收登记表

10

7、三层砌体完成

10

8、样板房场地移交

10

9、售楼部装修工程完工验收

110、样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成

1

11、主体至发售形象进度

1

12、取得道路工程规划许可证

1

13、取得排水工程规划许可证

1

14、小区配套施工图下发

1

15、组织三层会验

1

16、三层会验后最新施工图下发

1

17、住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准及审核

1

18、售楼部装修方案通过集团审批

1

19、售楼部装修施工图下发

120、样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批

1

21、样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批

1

22、装饰材料定板下发

1

23、取得预售证

1

24、组织面积预测

1

25、完成销售面积预算

1

26、取得房管部门面积计算结果

1

27、完成销售面积预算

1

28、完成房管部门计算结果的审核

1

29、将通过审批的计算面积交予销售中心

130、住宅、商铺、车位及花园面积计算通过领导审批

1

31、销售电梯安装工程合同

1

32、电梯购销安装合同下发

1

33、园林园建和绿化施工图下发

1

34、景观园林材料定板下发

1

35、园林景观绿化完工

1

36、看楼通道、样板房周边环境绿化完工

1

37、确定样板房位置、数量及有关要求

发售至工程竣工

1

38、主体封顶

1

39、主体结构工程结算资料提交

140、取得主体验收登记表

1

41、取得低压配电中间验收登记表

1

42、砌体工程完工

1

43、屋面工程完工

1

44、厨房烟道工程完工

1

45、泛光照明工程完工

1

46、铝合金窗门框安装工程进度

1

47、阳台栏杆安装工程进度

1

48、内墙抹灰完工

1

49、外墙抹灰完工

150、外墙砖工程完工

1

51、排栅拆除完成

1

52、楼地面工程进度

1

53、入户门框安装工程进度

1

54、电梯前室防火门框安装进度

1

55、电梯前室装修进度

1

56、首层大堂装修完工

1

57、电梯工程完工

1

58、消防工程完工

1

59、煤气工程完工

160、永久用水完工

16

1、永久用电完工

16

2、排水及道路工程完工

16

3、发电机安装完成

16

4、配电房设备安装完成

16

5、电信机房完成

16

6、室内智能化工程完成

16

7、分户验收及整改

16

8、开通永久水

16

9、开通永久电

170、煤气开通

17

1、有线电视具备申报条件

17

2、电信具备申报条件

17

3、智能化具备使用条件

17

4、紧急备用电源具备使用条件

17

5、取得单位工程质量验收记录

17

6、取得电梯准用证

17

7、取得消防验收合格证

17

8、取得煤气工程验收合格证

17

9、完成人防共（寒门窗、警报房电源及警报四支架安装）

180、工程竣工

18

1、豪华装修完工

18

2、外墙砖定板下发

18

3、提供整套施工图给物业公司

18

4、阳台栏杆定板下发

18

5、铝合金门窗定板下发

18

6、豪华装修施工图下发

18

7、小区永久用水合同

18

8、取得永久用电协议

18

9、取得门牌批复

190、通邮

19

1、屋面及室内防水合同下发

19

2、铝合金门窗施工图合同下发

19

3、阳台栏杆合同下发

19

4、有线电视施工合同下发

19

5、泛光照明施工合同下发

19

6、智能化施工合同下发

19

7、中央空调工程施工合同下发

19

8、入户门、防火门安装合同下发

19

9、消防工程施工合同下发

200、永久用水工程合同下发

20

1、电磁流量计合同下发

20

2、水泵房设备购销安装合同下发

20

3、煤气工程施工合同下发

20

4、永久用电工程合同下发

20

5、首层大堂及电梯前室装修合同

20

6、发电机购销安装合同下发

20

7、小区市政工程配套合同下发

20

8、运动场施工合同下发

20

9、游泳池设备购销安装合同下发

210、宽带网施工合同下发

211、豪华装修施工合同下发

212、室内环境检测合同下发

213、豪华装修施工合同下发

214、锅炉设备购销合同下发

215、厨房排气烟道施工合同下发

216、变形缝施工合同下发

217、楼宇情节合同下发

218、钢结构施工合同下发

219、幕墙工程合同下发

220、小区室外电力管网工程合同下发

2

21、立体停车设备工程合同下发

2

22、完成环境园建设备

2

23、提交园建配套工程结算资料

2

24、完成竣工施工单位的综合评定工作

竣工交楼至办理产权

2

25、完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部

2

26、未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部

2

27、提供全套竣工资料及施工合同给物业公司

2

28、取得质量验收意见书

2

29、取得档案认可书

230、提交全部竣工结算资料

2

31、提交豪华装修结算资料

2

32、报建竣工图下发

2

33、取得规划验收合格证

2

34、环保验收意见书

2

35、取得验线册

2

36、人防验收合格证

2

37、小区各期防雷验收合格证

2

38、教育配套移交

2

39、取得工程竣工备案表

240、取得史册测绘成果报告书

2

41、取得权属证明书

2

42、办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件

2

43、组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会

2

44、应售已售物业移交物业公司

2

45、签订前期物业管理服务合同

2

46、编制《应交款明细表》交财务部审核

2

47、组织完成《交楼通知书》的审定工作

2

48、组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作

2

49、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业

250、寄发《交楼通知书》

2

51、寄发《敦促收楼通知书》

2

52、将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门

2

53、办理完毕《房地产权证》

2

54、成立交楼维修服务中心

2

55、维修服务中心移交物业

2

56、确定交楼服务热线

2

57、完成交楼慰问工作

2

58、财务部审核《应交明细表》

2

59、制定物业管理方案

260、完成交楼办公布置与热线电话安排工作

26

1、完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作

26

2、项目结算完成

推荐第6篇：地产开发园区管理

地产开发程序

第一步房地产开发公司的设立

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第七步房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管 40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业管理阶段

房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

房地产策划项目建议书

关于房地产策划房地产营销策划房地产项目策划广告策划方面的资料可以去房策网 http://

一、项目简介

? 项目名称：未定名

? 地点：

? 用地面积：约17亩

? 开发功能：商住

? 用地状况：已拆迁平地

? 发展商：

二、项目理解

现场的房地产竞争层面比以前已经有很大的变化，一线城市已经从卖环境向卖生活方式发展，二线、三线城市正从卖房子向卖环境发展。房地产的竞争层面越来越高，竞争程度也越来越激烈，因此，我们要做好一个项目，就需要从更高的层面考虑项目。

经过对项目及所在城市的房地产整体市场初步调查，市场明显供大于求，本项目具有相当难度，前期策划定位准确与否是关键，因此，本项目不能操之过急，需作周详考虑，否则极有可能“一步走错，整盘皆输”。

1、项目优势

2、项目劣势

3、项目机会点

4、开发思路及策略建议

（1）要将项目打造成具有影响力，就要提升项目的开发目的和意义：

? 老百姓满意：为消费者提供一个美好的居住环境。

? 老板满意：在满足开发利润的同时，为企业培养人才。

? 老头子（政府）满意：为政府和城市创造价值，为城市增加一道美丽的风景线，为政府增加一个样板工程。

（2）资源整合策略——整合房地产发达地区的策划、规划设计、营销、广告等优秀资源为项目服务。

（3）创新策略——对项目的开发模式、产品设计、推广宣传等多个环节进行创新。

（4）引导策略——必须在各个方面去引导市场，而不是迎合，利用和整合各种优势资源，打造客户意想不到而又在心目中有潜意识需求的产品，提升他们的生活品质。

三、委托工作目的：营销策划

营销策划又分前期策划和推广策划。前期策划主要是在项目的整体规划及设计方面提供切实可行的顾问意见，使项目能够在一定条件下更好地适应市场，适应消费者的需求；推广策划是为项目提供最具吸引力的包装，运用有效的宣传手段，使之一旦推出，就能受到欢迎。

（以上营销策划将向委托方递交书面报告）

四、工作内容

1、项目概况

（1）项目的位置及基本数据

（2）项目的现状及基本条件

2、××市区及其经济发展概况

（1）地理位置、自然环境、人口、历史、文化

（2）主要经济指标

（3）综合评述

3、项目所在区域物业市场概况

（1）项目周边小区分布，消费特点

（2）项目周边物业的开发状况

（3）综合评述

4、项目竞争力分析

（1）项目的主要竞争优势

（2）项目的主要竞争劣势

（3）项目的主要机会

（4）项目的主要风险

5、对初步规划设计方案的评价及建议

（1）对初步规划设计方案的评价

（2）对初步规划设计方案的改进建议

6、项目客户群定位

（1）目标客户的经济背景、文化背景

（2）目标客户对物业的特殊偏好

（3）对目标客户侧重程度划分（核心、重点、不确定）

7、项目的市场定位

（1）功能定位

（2）档次定位

8、价格定位

（1）市场比较法定价

（2）收益还原法定价（租值回报）

9、项目的包装策略

（1）硬件方面

（2）软件方面

10、销售资金回收计划

（1）总体销售目标及资金回收

（2）分阶段销售计划及资金回收

11、入市时机及方式的确定

（1）入市时机的选择

（2）最佳入市方式

12、推广宣传策略

（1）广告宣传整体目标

（2）品牌宣传策略

（3）广告宣传主题（卖点）

（4）广告宣传的目标客户群

（5）广告宣传实施及媒体选择

（6）推广宣传费用预算

13、物业管理的建议

14、销售人员培训计划

15、销售工作现场指导

五、工作时间

营销策划报告书在签署正式合同二十个工作日内完成（按每周五个工作日计算）。

六、工作收费

营销策划费人民币××万元整（￥××××），由委托方分两期支付，签约后三天内支付60％，即××××元（￥××××），递交正式书面营销策划报告时付××××元（￥××××）。（注：以上费用我方不提供发票） 对以上工作建议，若贵公司有任何意见，请随时与我们联系。

工业园区管理暂行办法

第一章总则

第一条为加快开放型经济发展步伐，促进全县经济又好又快发展，根据国家法律、法规、政策及省人民政府批准设立省级工业园“宜丰工业园区”的有关规定，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于宜丰县工业园区管理委员会（以下简称园区管委会）管辖范围内的单位、个人以及登记注册的企业。园区管委会管辖范围具体指宜丰工业园区（以下简称园区）规划区及随着工业规模发展需要而新增的工业项目区。

第三条园区管理内容包括土地利用规划管理、工程规划建设管理、项目入园服务管理、企业生产规范管理、社会治安综合管理、税收规费征收管理、社会公共事务管理等。

第二章管理机构及其职权职责

第四条县人民政府设立园区管委会，代表县人民政府行使相关管理职能。

第五条园区管委会享有和行使以下职权

(一)县人民政府依照法律、法规授予在园区的管理权限以及开发建设权限。具体包括：在园区行使全部或部分财政、税收、工商、国土、招商、规划、建设、环保、司法、劳动、安全、卫生、教育、社会事务等管理权；在园区内的开发建设权；按社会主义市场经济规律，依法组建园区建设投资公司，并加强对公司的监管，确保国有资产的保值增值。

(二)园区管委会根据自身职责和工作任务，设立相应的内部职能机构，在园区内行使县人民政府赋予的与相关部门

相对应或相关联的管理权限，但业务上接受相应职能部门的指导和监督。相关部门在园区内设立的分支机构接受主管部门和园区管委会的双重管理。

(三)依法对园区内的单位和企业进行监督和管理。

(四)县人民政府授予的其他职权。

第六条园区管委会承担以下主要职责

(一)根据相关法律、法规及国家、省、市、县关于园区各项工作的方针、政策，结合园区不同时期的发展需要，研究制定适用于园区建设与发展的有关办法、意见等，并负责组织实施；

(二)研究编制园区经济、社会发展规划，经县人民政府批准后组织实施；

(三)探索建立与社会主义市场经济体制相适应，与国际惯例相衔接的现代管理体制，研究新时期园区的发展思路和规划布局；

(四)负责园区相关配套基础设施建设和园区安全、环保以及社会稳定等工作；

(五)负责协调、沟通、处理好园区内企业与政府及各部门的关系，做好服务工作，保障企业依法自主经营；

(六)根据规划要求和产业定位，积极主动地做好择商选资和安商工作；

(七)协调管理园区内的服务组织；

(八)按年度定期向县委、县政府提交年度工作报告和园区发展的经济评估报告；

第三章土地利用规划管理

第七条园区的土地利用规划严格遵照国家的有关政策，按照节约用地的原则，逐步发展和壮大工业园区。

第八条园区土地利用总体规划必须和县土地利用总体规划及县城总体规划相衔接，并按照园区产业定位和功能分区的要求以及《宜丰县工业园区控制性详细规划》操作。

第九条会同县国土资源局做好园区土地规划、征收、报批、出让、发证与管理工作。

第十条园区土地利用分为工业用地、商业用地、公共设施用地和行政生活用地。其使用方式分为土地出让、土地租赁和行政划拨等。土地出让按照“招拍挂”方式进行，出让价不低于《全国工业用地出让最低标准》规定的宜丰县工业用地的最低出让标准。以“招拍挂”方式取得的土地，可以依法转让、出租、抵押、继承或作价入股与其他企业合作、合资。工业用地土地使用权为50年（时间从签订土地出让合同之日起计算）。

第十一条园区内土地利用规划，主要以安置工业企业为主，占园区土地总面积的65%以上，其它用地分别安排为市政公共设施用地、行政生活用地和商业用地。

第十二条严格园区规划控制区内土地管理，园区周边相关村组建设道路、水利等公共设施及农户建房等，必须符合园区土地利用总体规划，周边村组开展以上建设要先报园区审核，再报国土、建设等部门审批。

第十三条园区企业土地利用规划控制指标：

(一)工业企业用地建筑密度控制在43%以上，容积率控制在0.6-1.0之间，绿化率控制在23%—30%，办公生活用地控制在本企业用地总规模的7%以下。

(二)工业企业用地投资强度控制。凡入园企业固定资产投资强度每亩必须在80万元以上，产出密度亩均年缴纳税金2万元以上。同时，土地出让按投资规模分档，即2000万-5000万元为一档，5001万元-1亿元为一档；投资1亿元以上项目，实行一事一议(外资按外汇实时牌价折合人民币计算，下同)。在《全国工业用地出让最低标准》规定实施前，以零出让获得的土地，需要转让、抵押登记的必须按现有最低标准补交出让金。

(三)企业用地实行保证金制度。企业入园用地按面积大小向园区交纳用地保证金：30亩以下（含30亩）交10万元，31-50亩交20万元，51-100亩交30万元，101-200亩交50万元，201-500亩交100万元，501亩以上交200万元。用地保证金由县财政实行专户管理，在项目竣工验收后7个工作日内全额无息退还。

第十四条防范园区土地闲置。

(一)入园项目超过合同约定的动工日期满一年未动工建设的，由园区管委会会同国土部门按12元/每平方米的标准征收土地闲置费；满两年未动工建设的依法无偿收回土地使用权(已收的闲置费不予退回)。

(二)项目建设密度、投资强度、亩均年税收(投产后3年平均数)中有一项达不到要求的，按该项计算闲置土地面积。如有多项达不到要求，以最高的一项为依据计算闲置土地面积，并按相关规定收取土地闲置费。

(三)招商服务单位在控制闲置土地中的责任。招商项目实行谁引进谁服务、谁负责的机制。凡签约项目未按期开工建设，未按期投产或投产后三年内建筑密度、投资强度、亩均年税收有一项或多项达不到要求的，招商服务单位应协助相关部门无偿收回土地或按规定征收土地闲置费。如不能按要求收回用地或缴清土地闲置费，县财政将从招商服务单位的可用财力或经费中酌情扣缴。

第四章工程规划建设管理

第十五条园区所有的工程规划与建设必须符合控制性详细规划的总体要求。

第十六条园区管委会相应的内设机构是园区工程建设管理的职能部门，负责园区所有基础设施工程的规划、预决算、招投标和建设管理工作，以及园区企业建设项目的设计审(报)批、安全监督、质量监督、施工队伍管理和工程竣工验收等工作。

第十七条由园区管委会实施的基础设施工程建设严格遵照上级有关规定和园区工程建设制度执行。凡工程预算造价在30万元以上（含30万元）的项目，一律向社会公开招标承建；工程预算造价不足30万元的项目，可实行竞价议标。所有工程招(议)标实行阳光操作，择优选择，公正办理招投标事务。

第十八条各职能部门承建的管线工程，应遵守园区的统一规划，在园区管委会的统一指导下进行规划与建设。 第十九条企业规划建设应遵守下列规定：

(一)企业规划建设必须做到依法有效。企业厂区规划与建设必须聘请具备资质的单位进行，杜绝“三无”单位进入园区企业规划建设。

(二)企业厂区规划与建设时，应提供按规定要求设计的用地规划平面图和厂区建设效果图，经园区管委会审核，再报请县政府分管领导审定。通过审批后，由园区管委会放土地红线，并严格按设计方案实施。

(三)企业厂区建设必须按规定程序申请报批。在获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，通过规划放线、施工验线合格后方可开工建设。未经报批强行施工的项目，园区管委会可依法依规制止其施工并拆除违法违规建筑物。

(四)企业厂区布局设计必须符合园区整体规划，维护园区整体形象，服从园区的规划管理，同时还应符合下列规定：

1、厂房建设要规范标准，必须是轻钢结构或钢砼结构，杜绝以钢管为原材料的简易厂房，外观装饰符合园区厂房整体布局要求。办公楼建设原则上应建成三层以上，且设计新颖外观漂亮；

2、临公共区域的厂区围墙必须按要求建设，禁止以厂房墙体充当围墙，或利用围墙作为墙体搭建附属建筑物；

3、厂房建设要求美观整洁。企业出入口须服从总体规划。管道、线缆等不得在临路的墙体上铺设，只能内设或侧、后放置。厂房外墙粉刷要求整洁美观，与园区整体形象协调一致；

4、厂区建设须严格按规定退让建设红线，任何建筑物和构筑物都不得伸入道路红线内。退让距离内的土地按园区总体规划，由企业实施绿化、硬化；

5、附属建筑和隐蔽工程必须符合园区的统一规划，做到先批后建。凡需对园区公共设施进行破坏性的建设工程，除必须先申报并获得批准外，还需缴交其恢复费用的2-5倍工程保证金后方可动工。

(五)建设、施工单位要主动接受质量、安全监督和消防审查，确保工程质量和安全。项目竣工后要及时向园区管委会出具相关资料，申请验收。园区管委会组织相关部门验收后出具验收报告，合格工程方可投入使用。

第二十条道路建设按控制性详细规划进行。在用地规划改变时，可视情况对支路进行增减建设。道路及公用设施按控制性详细规划建设，随路铺建市政公用设施。

第二十一条广场及公共绿化地按规划筹建，其面积视功能确定。

第二十二条园区基础设施必须符合相关的法律法规和行业规范。

第五章项目入园服务管理

第二十三条园区重点引进符合国家产业政策且固定资产投资2000万元以上项目，及经省级以上部门批准的高新技术产业项目和园区主导产业及其配套项目。

第二十四条落实环保第一审批权，项目入园首先必须通过环境影响评价和环保审批。

第二十五条规范投资协议。招商服务单位与投资方签订项目投资协议必须遵守相关法律法规，符合本暂行办法的规定。

第二十六条规范入园程序。投资协议签订后，投资方须向园区管委会提交投资协议、项目可行性报告、环评初审意见、立项批复，提出项目用地申请，经园区项目准入领导小组审批同意后，与园区管委会签订正式入园合同。国土部门凭入园合同界定的项目用地范围，签订用地协议，投资方在一次性交清全部土地出让金和用地保证金后，再按程序办理用地手续。用地选择要遵照园区规划的产业定位和功能分区的要求确定。

第二十七条项目正式入园合同中要明确投资强度、建筑密度、容积率、亩年均税收、年主营业务收入以及开工建设日期和投产时间等条款。

第二十八条项目建设周期原则上规定在1年以内。投资规模1亿元人民币以上的项目可适当放宽，并在合同中加以约定。

第二十九条加强现有入园企业转让、继承、拍卖、租赁及变更管理，防范企业在变更过程中套取优惠政策。属同一宗土地、同一类产品、同一生产规模的企业只能享受一次优惠政策。凡现有入园企业需转让、继承、拍卖、租赁及变更的，须由园区管委会牵头组织相关单位参与协调，严禁企业未经许可擅自操作。

第三十条厂房及生活配套设施可由投资客商自主选择有资质的设计、施工、监理单位进行设计和施工建设，或委托

园区建设投资公司代建，或购买、租赁园区企业闲置厂房。

第三十一条园区管委会对入园项目实行全程跟踪管理，按照合同规定，履行服务职能，监督项目建设，对违约项目依法按合同追究违约责任。招商引资服务单位要加强与企业的联系，帮助企业排解生产、生活中遇到的困难，协助有关部门做好税收征管、员工招聘等工作。

第六章企业生产规范管理

第三十二条完善合同管理，维护合同的合法性和严肃性；依法管理企业，提高企业开工率、投产率、达产达标率和贡献率；开展企业规范化管理工作，制定奖罚办法；建立信用考核机制，加强企业信息化工作，依法、及时、真实上报各类统计数据。

第三十三条强化企业安全生产监管工作。对入园项目依法实行安全生产准入制度，严格执行安全生产“三同时”制度，实行安全生产执法大检查制度，督促企业对存在的安全隐患限期整改，对有重大安全隐患的企业由相关部门依法处置，对造成重特大安全生产责任事故的，依法追究相关责任人的责任。

第三十四条强化园区环保工作。严格执行环保“三同时”制度，即环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。加强环境监管，落实环保各项政策，督促企业加强环境管理和完善污染治理设施，开展园区大气、水体、噪声、土壤等污染防治工作，保护园区生态环境。

第三十五条园区劳动保障事务所负责企业用工招聘、技能培训、扩大就业和社会保障、劳动保障监察、仲裁等协调服务工作。企业要加强劳动用工管理，按照《劳动法》等法律法规，与劳动者签订劳动合同，自觉接受劳动保障监察，规范用工行为，切实维护劳动者合法权益。园区企业扩大就业和社会保障等业务的办理，经园区劳动保障事务所会同有关部门提出申请后，上报到上级主管部门批准。

第三十六条园区管委会负责企业主要经济指标的统计、分析、调度和上报工作；负责企业管理的咨询、指导、检查、评比、考核、整改工作；负责对企业技术改造、科技创新、品牌创新、产品创优等指导、协调工作。

第三十七条适时成立园区中小企业信用担保中心，对园区企业提供信用担保支持。

第七章税收规费征收管理

第三十八条园区财税部门负责园区范围内税费征收管理工作。

第三十九条园区范围内的税收包括园区基础设施建设、企业厂房建设、企业生产经营、园区商业服务及其他活动等所产生的所有税收。税收的征管按照属地管理原则，由园区财税机构统一征收管理，任何单位和个人都不准到园区内揽引税收，防止园区税收的跑冒滴漏，确保园区税收管理的完整性和招商引资单位的积极性。

第四十条企业要依法进行会计核算，按期申报，照章纳税。对企业的财政奖励政策按县政府相关规定执行。

第四十一条园区企业自建厂房设施，涉及国家、省、市规定必须收取的规费，按规定标准的最低收取；涉及县级行政性收费的全部免收(工本费除外)，事业性、服务性收费按国家最低标准减半收取。企业在缴清建筑营业税、城建税、契税、教育费附加和建筑企业所得税等税费后，凭地税部门出具的已税证明，方可办理企业房屋产权证。鼓励企业建设多层厂房，凡建设两层以上厂房且建筑密度达到43%以上的，第二层以上(含第二层)的面积由县政府每平方米奖励10元。

第八章社会治安综合管理

第四十二条园区管委会相应的内设机构会同园区派出所负责研究制定园区社会治安综合治理工作计划和方案，建立群防群治网络，落实综治措施等工作；负责信访接待、外来人员登记、园区户政管理以及调处矛盾纠纷等工作；负责协调周边社会环境综合治理，维护园区正常工作、生活秩序；负责组织巡逻、处理突发事件、打击不法行为、消除治安隐患工作；负责检查生产现场、整改安全隐患、加强易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。

第四十三条企业要建立组织完善、责任明确的内部治安防范网格，把维护稳定工作的责任逐级分解到车间、班组和职工个人。

第九章社会公共事务管理

第四十四条园区管委会负责园区范围内的社会公共事务管理工作。

第四十五条园区管委会负责园区物业管理、物流、园区信息、商业用地经营等工作。

第十章附则

第四十六条本暂行办法由县人民政府授权园区管委会解释。

第四十七条本暂行办法自下文之日起执行。

推荐第7篇：国美布局地产开发

鹏润与海航洽谈出售国美商都一事还未落定，国美又在房地产领域动起了新念头。

9月27日晚国美电器发布公告称，宣布其全资附属公司鹏泽与北京鹏润、北京国美合资成立物业公司从事物业开发及投资。

公告指出，该合营公司的注册资本为2亿元，国美占股45％，由黄光裕控股的北京鹏润与北京国美分别占股30%、25%。双方日后将按此比例出资及提供股东贷款。不过，各方目前暂时没有向合营公司注资的具体时间表。

国美表示，将会以内部资源或银行贷款支付合营公司注册资本。成立后的合营公司的董事会由三名董事组成，其中一名由鹏泽委任，另两名由鹏润或北京国美委任。

国美为什么选择在这个时机成立合营公司？北京中原地产三级市场研究部总监张大伟在接受本报记者采访时表示，目前商业地产处于量价上涨的过程，投资回报率高达5%~7%，随着较好地段的升值甚至能冲到10%以上，对于像国美这样手握资金又有商务需求的企业而言，成立物业合资公司并不意外。

国美企业发展与投资者关系部副经理卢江告诉记者，从国美零售部分占据合资公司大部分股份可以看出，合资公司几乎是为国美“量身定做”。

今年以来，走出内耗的国美将扩张战略列为重中之重。卢江表示，国美电器成立物业合营企业能够增加本公司于自置物业内经营的门店的组合，从而降低营运成本并增加集团边际利润；另一方面与积累了丰富的房地产开发经验的北京鹏润合作将产生协同效应，加速国美在地产开发与投资方面的发展。

卢江称，目前国美电器上市公司自置物业门店数量为34家，未来通过合营公司能够降低多大规模的运营成本，还要看今后该合营公司的具体经营活动。一位不愿透露姓名的国美内部人士称，未来三方成立合资公司不排除对优质物业、商圈进行投资和收购，建立大型商业中心的可能。

不过，成立物业合营企业还需获得中国有关部门批文，并符合香港上市规则有关关联交易的规定后才可执行。

推荐第8篇：工业地产开发模式（整理）

工业地产开发模式

1.工业园区开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

2.工业地产商模式

指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。

3.主体企业引导模式

指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

如上海金山的上海石化工业园区。

4.综合运作模式

指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

5.私人业主开发模式

目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。

推荐第9篇：地产开发项目贷款申请报告

XX大厦房地产开发项目借款申请报告

XX市商业银行：

XX市XX开发公司（组织机构代码：XXXXXX）创建于2008年。注册资本XX万元，资产总额XX万元，现有员工XX人。具有房地产开发X级资质。法人代表情况。。。。。。

200X年我公司购得XX地块，土地面积XX平方米。该地块处于东市场西，新玛特商厦以东，步行街以南，地处XX地区核心商圈，经本公司调研，拟在该地块建设XX大厦项目（商住），其中含27层高屋住宅两座， X层住宅一座，底部四层商场。总建筑面积XXX平方米。住宅XX户。

该项目现已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》（见附件），并完成了各项立项手续，且确保全部立项文件真实、完整、有效。项目申报用途与其功能相符，符合国家相关规定。该项目如顺利实施有利于XX市核心商圈的环境提升。能够有效满足城市规划和房地产市场需求。

我公司目前经营管理制度健全，财务状况良好，资产负债率为X%（详见资产负债表、损益表和现金流量表），符合贵行贷款要求。

我公司拟在该项目投入XX万元，现在自有项目资本金XX万元，资本金比例符合国家规定。为提高资金流动率，保障项目实施特向贵行提请流动资金贷款XXX万元，用于推进项目顺利进行。我

公司用商铺及住宅收益作为还款来源，以公司所有的土地使用权及建筑材料\\设备作为抵押，贷款使用期为两年。希望贵行给予我公司授信和贷款支持，帮助我公司实现新的发展!

此致

敬礼

XX市XX开发公司

推荐第10篇：地产开发有限公司董事会议事规则

地产开发有限公司董事会议事规则

第一节 议事规则

第一条 为了保证公司董事会工作效率和科学决策，保证董事会议程和决议的合法化，建立完善的法人治理结构，特制定本规则。

第二条 公司设董事会办公室，协助董事会、董事开展工作。主要负责董事会会议相关工作，以及办理董事会、董事长、董事交办的事务。

第三条 董事会的议事方式为召开董事会会议、书面决议或通讯表决。

第四条 董事会每年度至少召开一次定期董事会会议。如遇到特殊情况，可召开临时董事会会议。

第五条 董事会会议由董事长召集和主持，董事长因故不能履行职责时，由副董事长主持，在副董事长因故不能履行职责时，由董事长指定的其他董事召集和主持。

第六条 董事会会议应当于会议召开至少五个工作日但不超过三十个工作日之前书面通知全体董事。

第七条 会议讨论的议案应在寄发会议通知时，同时寄送给全体董事。会议通知由董事长签字后印发。议案由董事或董事会指定的其他人员提出。董事会会议的议题由董事长审定。

第八条 董事会会议应由董事本人出席。董事因故不能出席会议时，应书面委托他人代为出席董事会。董事本人未出席董事会会议，亦未委托其他董事或代理人出席的，视为放弃在该次董事会会议上的投票权。

第九条 监事、财务总监有权列席董事会会议。其他要列席董事会的人员由董事长、副董事长和董事总经理决定，未经同意，其他人员不应列席董事会会议。在会议涉及列席董事会人员本身及与其相关事项时，该列席人员应暂时回避。

第十条 董事会会议必须达到法定人数（即有三分之二的董事亲自或委托他人出席董事会）方可举行。未达到法定人数的董事会会议所通过的决议无效。

第十一条 董事会应根据董事会会议通知中列明的议题，按顺序审议议案，付之表决，作出决议。

第十二条 与会董事享有充分的发言权。发言一般按座次轮流发表，也可在董事长或主持人的主持下对某一问题反复讨论。在发生争执情况下，董事长有权打断发言，并指定争执各方顺次发表意见。 第十三条 一般情况下，由董事直接对提交的议案发表意见，涉及须经董事会批准的规章、制度和方案，可由董事会工作小组或专业委员会预先进行研究、听取各方面意见后，报董事会审议，也可由总经理或总经理指定的人员向董事会作情况介绍，总经理及该介绍人员有义务就有关董事提出的质询作出回答和说明。

第十四条 当某一议案经审议，董事不再发表意见时，由董事长再次征询董事对该议案有无意见，如无意见，即可将该议案付之表决。议案经表决后，由董事长或会议主持人当场宣布，并记录在案。

第十五条 除《公司章程》6.5.1和6.5.2条款规定外的应由董事会决议的事宜，由董事会采取简单多数赞成通过决议。

第十六条 董事会会议上通过的各项决议，应由出席会议的投赞成票的董事签字后生效。

第十七条 董事会会议由董事会办公室指派专人负责记录。

第十八条 会议结束时，应将会议召开的时间、地点、主持人、出席人、议事过程及表决结果，以及根据每位董事的发言要点整理成会议记录。会议记录以中文书写。出席会议的董事和记录人，应在会议记录上签名。董事在签名时有权要求对其在会议上的发言记录做出并说明性记载。出席会议董事的签名簿及代理出席的委托书一并由董事会办公室保存。

第十九条 董事会会议结束后，出席会议的董事可以对其在会议上的发言观点作出修改和补充，但应在会议结束后一周内以书面方式提交董事会办公室，该修改和补充意见不影响其在正式会议上的表决态度。

董事会决议和记录作为公司档案由公司在经营期内长期保存 第二十条

董事会决议执行和反馈的工作程序。

董事会作出决议后，由总经理主持经理层落实具体的实施工作，并将执行情况向下次董事会报告。由董事会办公室向董事长、董事传送书面报告材料。

董事长有权跟踪检查、督促董事会决议的实施情况，在检查中发现有违反决议的事项时，可要求总经理予以纠正。

第二十一条

在董事会召开或闭会期间，董事可以各种方式对公司的经营提出意见和建议。董事可直接向董事长、副董事长提出，或通过董事会办公室转达。董事提出的建议，由董事长、副董事长、总经理协商一致后酌情处理。处理结果由董事会办公室及时报告有关董事。

第二十二条 公司各级管理人员应认真听取和对待董事的意见。董事有权就其关心的问题向公司提出质询及建议，公司相关管理人员有义务就董事质询的问题作出及时回复。但董事不应干预公司正常的经营活动，公司总经理有权对董事超越权限干预公司经营管理的情况，报董事会审议裁决。

第二节 专业委员会

第二十三条 董事会根据需要设立投资、审计、预算等专业委员会，协助董事会行使其职权，董事会制定各专业委员会的职责、议事程序、工作权限，各专业委员会必须具有独立性和专业性。除公司章程及其他有关法规规定必须由董事会会议做出决定的事项外，董事会可以将部分权力授予专业委员会。

第二十四条 各委员会可以聘请外部专业人员为其提供专业意见。

第二十五条 专业委员会成员可以由公司董事、股东职能部门、公司职能部门或外部专家组成。必要时专业委员会可聘请外部专家、专业机构提供专业意见。

第二十六条 专业委员会成员由董事会任免，任期为四年。在任期届满前，董事会不得无故解除其职务。委员会成员任期从董事会通过之日起计算，至本届委员会任期届满时为止。

第二十七条 各委员会设主任一名，负责专业委员会会议的召集。专业委员会主任人选由董事会指定。委员会成员人选在董事相互推荐和公司推荐的基础上，由委员会主任上报董事会确认产生。

第二十八条 在经营过程中公司股权结构发生变化的，新股东根据公司章程及董事会议事规则增补董事时，也可以按其持股比例相应增补其董事作为专业委员会成员。

第二十九条 专业委员会成员辞职经董事会批准后，可由董事会根据专业委员会成员聘任程序予以增补。增补的专业委员会成员的任期为本届专业委员会剩余任期。

第三十条 专业委员会成员连续两次本人未出席专业委员会会议，亦未委托代理人出席的，视为不能履行职责，由专业委员会主任提请董事会予以撤换。

第三十一条 专业委员会成员应维护本公司利益，不得侵犯公司及公司股东的利益，不得利用职权谋取私利或收受贿赂，不得泄露本公司秘密。专业委员会成员违反规定对本公司造成损害的，本公司有权要求赔偿；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十二条 专业委员会成员违反本纲要第三十一条的规定，则自动免职。专业委员会主任被自动免职的，由该专业委员会全体成员重新在现任成员范围内推选一名主任。

第三十三条 投资委员会成员由董事、公司内部投资人员及外部专家等5—9人组成。投资委员会设主任一名，负责投资委员会会议的召集。 第三十四条 投资委员会是董事会的下属机构，对董事会负责。其主要职责是： 〈一〉 〈二〉 〈三〉 〈四〉 负责审议本公司投资管理制度，并监督其执行； 以公司战略方向为指引，负责审议公司年度投资计划； 对公司重大投资进行评估审核，出具建议方案； 董事会赋予的其他职能。

第三十五条 审计委员会成员可以由董事、股东方审计人员、公司内部审计人员及外部专家等5—9人组成。审计委员会设主任一名，负责审计委员会会议的召集。

第三十六条 审计委员会是董事会的下属机构，对董事会负责。其主要职责是： 〈一〉 检查审核公司会计政策、财务状况、财务报告；对提交董事会的财务报表先行审阅；

〈二〉 检查监督公司存在或潜在的各种风险；审核外审机构的审计报告等有关文件；

〈三〉 〈四〉 〈五〉 〈六〉 〈七〉 〈八〉 〈九〉 提议聘请或更换外部审计机构； 审定公司内控制度并监督实施；

组织对公司重大项目投资及关联交易进行审计；

审核内部审计计划，听取内审工作汇报，指导公司审计监督部工作； 协调内部审计与总经理的关系，协调内审与外审工作； 向董事会报告

（一）至

（五）项工作情况及审核意见；董事会赋予的其他职能。

第三十七条 预算委员会成员由董事、公司内部预算人员及外部专家等5—9人组成。预算委员会设主任一名，负责预算委员会会议的召集。

第三十八条 预算委员会是董事会的下属机构，对董事会负责。其主要职责是： 〈一〉 〈二〉 确定预算原则，审议通过有关预算管理的制度、规定等；

根据公司的战略规划，组织公司各专业工作小组或聘请有关专家对目标利润进行预测、审议，报董事会批准；

〈三〉 审定公司总预算、控股公司、职能部门、项目部门（非独立 法人的项目公司）的子预算草案，并对需要修改完善的预算草案提出要求；

〈四〉 〈五〉 〈六〉 检查预算执行情况，审议预算差异分析报告和预算检查报告； 根据需要，审定预算调整方案，并报董事会批准； 董事会赋予的其他职能。

第三十九条 详细内容见《投资委员会议事规则》、《预算委员会议事规则》和《审计委员会议事规则》。

第三节 临时决策小组

第四十条 在董事会闭会期间，为提高决策效率，由董事长、副董事长、董事总经理组成临时决策小组代行董事会部分职权。临时决策小组可以对除须由出席董事一致同意外的事项进行决策。但该等决策须由三人一致同意方为有效。所决议事项应在下次董事会会议上进行确认，临时决策小组成员应承担相应的决策责任。

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第五部分 AAA地产开发有限公司监事会议事规则

第一章 总 则

第一条 为了规范监事会工作程序和行为方法，保证公司监事会依法行使权力，履行职责和承担义务，依据公司章程，特制定本规则。

第二章 监事会构成及职责

第二条 公司监事会由五名成员组成。其中中国BB运输（集团）总公司委派代表一名，中国化工进出口总公司委派一名，立丰实业有限公司委派代表一名，天津BB运输公司委派一名，职工代表一名由公司职工民主选举产生。董事、总经理及财务总监不得兼任监事。

第三条 监事任期每届为四年。监事任期届满，按程序规定办理后可以连任。

第四条 监事会行使下列职权：

（一）检查公司财务，查阅公司的财务会计资料及与公司经营管理活动有关的其他资料，验证公司财务会计报告的真实性、合法性；

（二）检查董事会成员、经理班子成员执行公司章程以及董事会授权经营的情况，纠正董事、总经理以及其他高级管理人员的违反法律法规、公司章程的行为；

（三）检查公司的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资本运营等情况；

（四）向董事会提出罢免不称职的董事、经理班子成员的建议；

（五）提议召开临时董事会；

（六）公司章程授予监事会的其它职权。

第三章 监事、监事会主席

第五条 监事的权利、责任和义务 监事享有下列权利：

1、出席监事会会议，行使表决权；

2、列席董事会会议，行使监督权；

3、按规定对公司的财务和经营管理进行检查、行使检查权；

4、公司章程授予的其他职权。监事承担下列责任和义务：

1、遵守公司章程和董事会、监事会决议，以公司可持续发展和股东价值最大化原则为出发点行事，忠实履行监事职责；

2、维护公司利益，不得利用职权谋取私利或收受贿赂，不得泄露公司秘密；

3、对执行公司职务时违反法律、法规或公司章程的行为承担责任；构成犯罪的，依法承担刑事责任。

第六条 监事的更换原则及程序 监事的更换遵从以下原则：

1、监事连续二次未能亲自出席、也不委托其他人员出席监事会会议，或连续四次在监事会会议上投弃权票，视为不能履行其职责，监事会应建议撤换该监事。

2、监事在任期届满前以书面报告的方式向监事会提出辞职；

3、监事违反法律法规或公司章程的规定，无法正确履行监事的职责。

监事会届中，监事辞职或更换监事人选，应由原监事的产生渠道提出监事候选人员议案，并按监事确认程序，进行免除或更换。新任监事的任期为本届监事会剩余任期。

第七条 监事会设主席1人，由中国BB运输（集团）总公司和中国化工进出口总公司委派的监事轮流担任，选举产生。

第八条 监事会主席有如下主要职权：

1、召集并主持例行的监事会全体会议；

2、召集并主持召开监事会临时全体会议；

3、检查监事会决议的落实情况，提出建议方案；

4、审定、签署监事会的报告和其他重要文件，处理监事会职权范围内的有关事务；

5、公司章程及监事会决议授予的其他职权。

第四章 会议的召开

第九条 监事会实行会议制，每年至少召开一次监事会会议。

第十条 经公司监事会主席或五分之二以上监事提议，可以召开临时监事会会议。 第十一条 监事会会议由监事会主席召集和主持；监事会主席不能履行职权时，由监事会主席指定其他监事召集和主持。

第十二条 召开监事会会议，应当于会议召开十日前将载明会议事由、时间、地点、议程的通知及有关材料送达全体监事。

第十三条 监事应当亲自出席监事会会议，因故不能亲自出席时，可以书面委托其他人员代为出席监事会，委托书应明确代理事项及权限。

第十四条 监事会应由五分之三以上出席方可举行。

第十五条 董事会办公室人员或监事会指定的人员按法定程序筹备监事会会议，准备和递交监事会的报告和文件，并列席监事会会议。

第五章 会议议程和表决

第十六条 监事会议案由监事会主席或者提议召开临时会议的监事提出。 第十七条 监事会的议程和议案不得超越监事会的职权，并应遵守国家有关的法律法规和公司章程。 第十八条 监事会会议以记名方式投票表决，每一名监事享有一票表决权。 第十九条 监事会作出决议，必须经五分之三以上监事表决通过，会议决议由投赞成票的监事签名后生效。

第六章 会议记录

第二十条 监事会应当对所议事项作成会议记录。监事有权要求在记录上对其在会议上的发言作出某种说明性记载。监事会会议记录包括以下内容：

（一） 会议召开的日期、地点和召集人；

（二） 出席监事及委托其他监事代为出席的姓名；

（三） 会议议程；

（四） 各位监事的发言要点；

（五） 每一决议事项的表决方式和结果（表决结果应载明赞成、反对或弃权的票数）。

第二十一条 董事会办公室人员或监事会指定的人员负责监事会会议的记录工作，应保证记录的准确性。会议记录应由出席会议的监事和记录人签名后存档。

第二十二条 监事会会议记录属公司机密文件，永久保存。会议当事人对会议情况负有保密责任，在有关信息公开披露前，应将信息的知情者控制在最小的范围内。

第七章 附 则

第二十三条 本规则中所称的“五分之二以上”、“五分之三以上”均包括本数。 第二十四条 本规则未尽事宜，依照有关规章制度和另行补充文件办理。 第二十五条 本规则解释权属于公司监事会。 第二十六条 本规则在监事会通过后生效。

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第11篇：养老地产开发全程策划

养老地产开发全程策划

在中国老龄化形势日趋严峻的背景下，养老地产项目应该如何开发？项目开发过程中需要注意哪些问题？怎样才能满足老年人的生理和心理需求？如何把握市场寻求效益最大化？如何稳定经营收益控制投资风险？提供哪些服务以及服务品质如何？这些问题都需要养老地产项目开发全程策划来解决。

养老地产项目开发全程策划包括养老项目的市场分析、项目定位、产品规划、设备标准、整合推广、营销策略、投资分析、损益预测、经营管理等关键步骤的策划。

兼顾硬件和软件

养老地产项目不同于其他项目的特点在于其多元性、复杂性和变化性。养老社区在国内尚属起步阶段，又带来很多不确定性以及市场的风险性。根据项目背景研究确立项目目标、市场定位、量化指标、技术构想以及经济策划，是决定项目成败的关键。

一般认为养老设施及老年居住水平取决于硬件设施，其实更重要的是为入住者提供高水平、高质量的运营管理和细致服务。即使设施的建筑和设备水平非常高，如果管理不到位、工作人员不专业，无法为入住者提供满意的服务，那这所设施也是不合格的。

作为项目开发者，最重要的工作就是必须进行适合的全程策划，策划阶段既要考虑合理的建筑与设备方案，又要考虑周到的运营管理方案，开工的同时招聘优秀的工作人员，并对他们进行全面系统的教育和培训。类似于酒店管理公司的前期介入工作。

换句话说，养老地产项目开发全程策划包括硬件的建筑和软件的服务两大方面，两者相辅相成，缺一不可。

全程策划特点

养老地产项目开发全程策划具有以下几个特点：

1．地域性。

首先要考虑开发项目的区域经济情况。其次，要考虑房地产开发项目周边的市场情况。另外，要考虑养老地产项目的区位情况。如项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位，区位的交通情况、自然资源、发展规划等等。

2．市场性。

房地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。养老地产项目开发更需要充分了解、适应、创造市场。养老地产是伴随着我国老龄化进程新兴起的市场，必须结合市场需求和变化以及国际经验，摸索适合中国国情的养老地产开发模式。

3．多样性。

养老地产项目开发策划要比较和选择多种方案。老年人的需求是多样化的，组合结构也是多种多样的。同时，房地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。策划过程中需要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的方案。

4．系统性。

房地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单地是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。

5．前瞻性。

养老地产项目开发策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。房地产项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，就会只见投入不见产出，那么企业的损失是巨大的。

6．创新性。

房地产项目策划要追求新意、独创，避免雷同。房地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。

7．可操性。

养老地产项目开发策划在国内尚属起步阶段，新的概念和主题需要一系列可操作的方法和手段贯穿项目开发过程。需要在实际市场环境中有可操作的条件，立意再好市场条件不允许，想操作好是很困难的。在具体的实施上也要有可操作的方法，策划方案还要易于操作、容易实施。经常有一些策划方案规定了非常理想的策略，但完全脱离了市场的客观需求或超出了开发商的负担能力和实施能力，因而也只能是空洞的纸上谈兵。

8．可变性。

养老地产项目开发策划因其地域不同、定位不同、目标客户群体不同具有一定的可变性，随着老年人的年龄增长和身体机能衰退，其需求和对产品的要求也是不断变化的。另外，我国庞大的老龄人口中，不同时期的老年人由于其生长生活状态以及价值观的不同，对于养老环境和养老项目的要求具有很大的差异性，策划方案中要充分考虑到可变性，才能适应市场和老年人的需求。

在物业管理经营管理中，更要体现出差异化服务和贴心式管理，人到老年每一位个体都有差异性，很多习惯不可改变，那就需要在硬件和软件上尽可能的适应老年人，硬件的建筑和软件的服务需要具备一定程度的可变性。

我国现行的建设工程项目程序可分为项目建议书、可行性研究、建筑策划、建筑设计、建设准备、施工安装、竣工验收以及试运行交付使用八个阶段。前两个阶段合称为决策阶段，建筑策划和建筑设计是规划设计阶段，建设准备和施工安装阶段合起来是实施阶段，竣工验收及试运行交付使用并称为项目收尾阶段。

养老地产项目开发全程策划从项目决策阶段的前期开始介入，直至交付使用，这样全过程的管控，有益于对项目成本、时间、质量全面的有计划的管理，可以把核心理念贯穿项目始终。所以说，养老地产项目开发全程策划是保障项目成功开发的关键。

（本文节选自《2011中国养老产业与养老社区高端论坛论文集》）

第12篇：南京市地产开发全过程手续

南京市地产开发全过程手续

一、前期立项：（5天）

1、办理部门：发改委固定资产投资处

2、申报地址：市建委政务大厅。市政府台城办公楼四楼

3、应备资料：国有土地使用权出让合同、成交确认书、营业执照、立项审请报告

程序：发改委固定资产投资处——领导审批——投资处——建委房地产处会签——机要处取立项批文

二、购买地形图：（2天）

三、规划外部条件：（2天）

1、办理部门：规划局

2、申报地址：华侨路

3、应备材料：4张地形图

四、方案设计：(30天)根据设计要点委托设计院进行方案设计：设计任务书——委托设计单位设计——规划设计方案专家评选会（出会议纪要）选定方案

五、放大样：（6天）

1、办理部门：规划局测绘院

2、申报地址：共青团路

3、应备材料：

六、文物部门意见：（30天）

1、办理部门：南京市文物局

程序：地下文物勘探申请——文物考古勘探费用通知——签订勘探协议缴费——现场勘探——出意见

七、地铁方案审查意见：

八、人防地下室方案审查意见：（10天）

1、办理部门：市人防办公室工程处

2、申报地址：北极阁

3、应备资料：设计方案、立项批文、申请报告、设计要点

4、程序：市人防办公室工程处——人防办主任——工程处

九、消防防火方案审核意见：（10天）

1、办理部门：市公安局消防局

2、申报地址：北京西路1号南京市消防指挥中心建审科（83622411）

3、应备资料：设计方案、立项批文、设计要点

十、建设工程规划设计方案：（20天）

1、办理部门：规划局

2、申报地址：共青团路窗口

3、应备资料：

单位组织机构代码证书副本、营业执照、已经通过专家评选咨询的，应提供会议纪要1份、符合国家设计规范的规划设计方案图2套，平、立、剖及基础图电子文件光盘1张、《设计要点》或《方案审查意见通知书》要求提供的其他指定图件、建筑工程面积核验表、所有文件扫面成电子文件一并报审

程序：窗口——吕倩——徐局——窗口（取得方案审定意见通知书）

十一、环评批复：（45天）

1、办理部门：市环保局

2、申报地址：市建委大厅（5号窗口83278254）

程序：环保业务咨询表——环科院做环评报告（833129

41、13305177630。837073

57、13952091497）——送审——取得环评报告批复

十二、项目核准：（30天）

1、办理部门：发改委固定资产投资处

2、申报地址：市建委政务大厅（1号窗口83278251）、市政府台城办公楼四楼

3、应备资料：环评批复、选址意见书、土地预审文件、立项审请报告

程序： 发改委固定资产投资处——领导审批——投资处——建委房地产处会签——机要处取立项批文

十三、地名审请：（20天）

1、办理部门：南京市地名委

2、申报地址：

3、应备资料：

程序： 地名审请——地名委看现场——领导审批——取得批文

十四、岩土勘查报告审查：（12天）

1、理部门：市建委审图中心

2、申报地址：市建委政务大厅（16号窗口83278192）

3、应备资料：

（1） 岩土勘查报告设计审查报审表一式三份

（2） 经市建委制定部门备案的工程勘察合同原件

（3） 工程项目立项批文复印件一份

（4） 设计要点通知书

（5） 建设工程方案设计批准文件含总平面图复印件一份

（6） 岩土工程勘察报告

程序：勘探报告审查：窗口进件——审图科——组织专家会审——审图科——韩主任——周总签字——赵主任签字——交费——审图科发证（仇工：管理审图章的）

十五、施工图设计：（30天）

联系设计院根据审批方案进行建筑施工图设计

十六、地铁部门施工图审核：（20天）

1、办理部门：南京市地铁工程建设指挥部

2、申报地址：

3、应备材料：

十七、人防地下室施工图审核：（20天）

1、办理部门：市人防办公室工程处

2、申报地址：北极阁

3、应备资料：设计方案、立项批文、申请报告、设计要点、人防地下室施工图纸

程序：市人防办公室工程处——人防办主任——工程处

十八、消防施工图防火审核：（30天）

1、办理部门：市公安局消防局

2、申报地址：北京西路1号南京市消防指挥中心建审科

3、应备资料：设计方案、立项批文、设计要点、施工图、消防方案意见

十九、规费的缴纳：（7天）

1、办理部门：南京市城市建设费用征收处

2、申报地址：市建委政务大厅（35号窗口83278153）

3、应备资料：立项批文、设计要点及红线图、规划审批方案及总平面图、规划局核准的平、立、剖图纸、规划局核准图样电子文件

4、收费标准：

（1） 城市基础设施配套费：150元/平方

（2） 人防：

（3） 白蚁防治：

（4） 教育附加费：

（5） 散装水泥：

（6） 新墙材押金：

二

十、建设工程档案报送责任书（2天）

1、办理部门：城建档案馆

2、申报地址：市建委政务大厅（10号窗口83278244）

二十一、建设工程规划许可证：（30天）

1、办理部门：规划局

2、申报地址：

3、应备资料：

（1） 单位组织机构代码副本

（2） 《南京市建设工程规划许可证申请表（建筑工程类）》1份（盖建设单位印章）

（3） 建设项目的正式批准文件1份（设计要点阶段已提供的除外）

（4） 出示拟建用地的《国有土地使用权证》原件，提供复印件1份（设计要点阶段已提供的除外）

（5） 现势性地形图3份（1：500或1：1000）

（6） 符合国家设计规范的施工图3套，包括总平面及平、立、

剖、基础图，电子盘2张

（7） 已领取基础部分规划许可证的，在申报上部工程规划许可证时，须退回基础规划许可证原件及定位红线图

（8） 方案审定通知书上要求提供的相关部门审查意见

（9） 缴费凭证

（10） 面积核验表一份

程序：窗口——（52472696）——徐局——窗口（取得建设工程规划许可证）

二十二、施工现场公示牌的办理：（20天）

程序：市规划局测绘院王工交钱开单——规划局测绘院顾工处办理

二十三、施工图审查：（30）

1、办理部门：市建委审图中心

2、申报地址：市建委政务大厅

3、应备资料：

（1）施工图设计审查报审表一式三份

（2）设计单位资质证书副本

（3）工程项目立项批文复印件一份

（4）设计要点及建设工程方案设计批准文件含总平面图复印件一份

（5）应当进行初步设计审查的工程项目初步设计批准文件复印件一份

（6）岩土工程勘察报告、全套施工图设计文件以及结构、节能计算书及计算软件名称

（7）消防、人防施工图审批意见

（8）面积表

4、程序

施工图审查：窗口进件——审图科（周丹枫、胡睿、程广林）——组织专家会审——审图科——韩主任——周总签字——赵主任签字——交费——审图科发证（仇工：管理审图章的）

二十四、防雷审核：（12天）

1、办理部门：南京市防雷减灾中心

2、申报地址：市建委政务大厅（15号窗口83278123）

3、应备资料：报审表及建筑平、立、剖和电专业图

程序：窗口（83278123）——北极阁205签合同交钱——看图——制证——网上签字——窗口发证

二十五、施工中标通知书：（12天）

1、办理部门：市建委交易中心

2、申报地址：市建委政务大厅36号窗口

3、应备资料：

程序：直接发包表——市场交易办——政务大厅36号窗口交钱（手续费3000，开发商3成，施工单位7成、施工单位缴纳合同价1%的定额测定费）取中标通知书——合同给一份备案

二十六、监理中标通知书：（12天）

1、办理部门：市建委交易中心

2、申报地址：市建委政务大厅36号窗口

3、应备资料：

程序：直接发包表——市场交易办——政务大厅36号窗口交钱（手续费3000，开发商3成，施工单位7成）取中标通知书——合同给一份备案

二十七、建设工程质量监督通知书（甲方办理）（6天）

建筑工程安全监督备案证（乙方办理）（6天）

二十八、工程劳动保险费：（12天）

（合同价款的2.8%）缴完开缴纳证明。21号窗口

二十九、建设工程施工许可证：（12天）

1、办理部门：建委基建处

2、申报地址：市建委政务大厅（83278178）

3、准备资料：

（1） 国有土地使用证

（2） 建设工程规划许可证

（3） 施工现场情况说明

（4） 施工中标通知书/施工合同

（5） 监理中标通知书/监理合同

（6） 施工图审查合格书

（7） 防雷审查合格书

（8） 消防施工图意见

（9） 施工组织设计方案报审表

（10） 安全防护、文明施工措施费支付计划

（11） 建设工程质量监督通知书

（12） 建筑工程安全备案证/通知书

（13） 施工单位安全生产许可证

（14） 建设资金保函或证明

（15） 民工工资保障金缴纳证明

（16） 工程劳动保险缴纳证明（合同价2.8%）21号窗口

程序：窗口刘洋——杭婷——宋处——徐勇（处长）——周建平（主任）——杭婷打证——窗口取证

三

十、规划定位放线（20天）

1、办理部门：规划局测绘院顾工/规划局一层大厅内和管家桥地勘测绘院2楼

2、申报地址：共青团路

3、应备材料：红线图、单体平面图

4、费用：约2594元/幢

第13篇：地产开发项目产品设计建议

项目产品设计建议（中原地产）-设计

项目产品设计建议（中原地产）-设计

3.项目产品设计建议

一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。 3.1总述

3.1.1产品功能设计原则 社区规划动态化

本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。 园林景观特色化

现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。 户型设计三维化

户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。 建材设备科技化

由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。 社区管理智能化

社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。 物业服务人性化

物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。

3.1.2本项目产品定位 建筑型式以塔、板结合， 并拥有异域风情的双园林社区 3.2总体规划设计建议

规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。 3.2.1建议依据

3.2.1.1本项目的市场定位

本项目定位为：“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。 3.2.1.2本项目的目标客户群 本项目的主力客群为： 工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员； 周边现状生活区中的业主及其亲朋。

他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。 3.2.1.3规划设计新理念

今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。 A、强调“均好性”理念

在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。 a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。

b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。

c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。 d、强调日照、朝向均好。

本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。 B、“新街坊”理念

新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点： a、汽车入地与街道直接相通；

b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间； c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道； C、“价值定位”理念 a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。

对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。 3.2.1.4住宅规划设计未来空间发展模式

住宅规划设计以往是以的平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。

未来空间渗透 半公共空间 通过绿化和开放空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。

纯静空间 保证安静、安全、安逸。

步行空间 步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。

平台分流 在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。

架空空间 是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。 3.2.2建议内容 3.2.2.1总体规划思路

本项目根据自身的市场定位、客群定位及产品定位，建设

动感、双园林、塔板结合、半围合时尚社区 为西南部中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。 3.2.2.2建筑群体组合布置建议

由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。 A、社区组团组合设计

住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。本地区的项目的共性是占地面积都不是很大，25个调查样本中，只有7个超过本项目（表中蓝色为超过本项目占地面积的项目，占总数的28％）。故本项目占地面积虽不算独特的优势，但如在规划中加以合理的利用，可以成为本项目的强势（参考表3.2－1）。根据3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。

建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。 表3.2－1：区域项目规划情况

序号 分区 物业名称 占地面积 楼体类型 使用率 绿化率 容积率 1 东南 欧园•北欧印象 2.40 高层 73.00% 40.00% 5.00 2 东南 精图雅苑 0.40 小高层 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 丰益城市花园（二期） 17.00 高层 75.00% 38.00% 1.88 4 东南 立恒名苑 1.61 高层 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 莲馨嘉园 1.60 高层 75.00% 30.00% 5.00 6 东南 华源新第 4.50 高层 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔楼 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 莲香园 8.00 多层及高层 78.00% 35.00% 3.00 9 东南 荣丰2008 11.00 小高层及高层 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高层 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛荣嘉园 1.40 高层 77.00% 32.00% 3.36 12 东南 馨莲茗苑 1.00 高层 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉园 1.96 高层 75.00% 42.00% 5.10 14 东南 西环景苑 0.87 高层 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 万方苑 0.48 小高层 80.00% 30.00% 3.75 16 东南 信德新时代 3.00 多层及小高层 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 庄维花园 14.20 高层 70.00% 55.00% 2.38 18 东南 依莲轩 1.50 高层 75.00% 35.00% 5.33 19 东南 蝶翠华庭 12.00 高层 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 国电中兴嘉园 0.20 塔楼 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 颐源居(三期) 14.00 小高层 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒华国际 1.35 高层 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世华苑 1.08 多层 85.00% 55.00% 3.70 24 东南 丽阳四季 0.90 高层(

14、23层) 80.00% 30.00% 6.00 25 东南 朗琴园（二期） 13.00 小高层 80.00% 34.00% 3.08 B、组团组织布局方式

本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是尽量减少东西向的板楼设计，将板楼尽量布置在南北方向上。 C、组团特色

设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，详细阐述见3.4。尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。 D、开发顺序

建议分期进行开发，分成二期开发，每期开发建筑面积大约在15万平米，可以按照组团形式进行开发建设。 3.2.2.3规划平面布局建议 A、不同楼体户型规划布局

因本项目楼体类型有较大差别，户型面积相差较大，针对的目标客户群不尽相同，建议尽量相近总价款的户型集中排放，形成相同的目标客群聚集居住，这样比较符合客群消费心理。 a、不同楼体户型建筑面积比例

本项目所在区域内的调研样本中，25个项目仅有6个为非高层塔楼项目（参表3.2－1，黄色部分），高层塔楼项目占总项目的比例为76％，说明本地区的主流产品仍为塔楼产品，而板楼产品相对较少。由于本项目的容积率的限制，本项目全部设计成板楼产品必然会造成占地面积过大，影响社区绿化率及园林的品质。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，塔楼与板楼的建筑面积比例为： 塔楼：板楼＝7：3 b、楼体类型及位置摆放详细建议 塔楼类型及位置摆放详细建议

本项目所在区域的项目中，其塔楼的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用一梯六至八户新型塔楼形式，如Y字型、风车形，蝶形等，既照顾到北京客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。因塔楼的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，户型设计中尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。建议项目北侧沿路集中布置新型塔楼及板楼的结合，既通常所称的塔连板楼形。

项目北侧的塔连板楼体设置的优势为： ●对于北京的天气，在冬季可遮挡西北风； ●最北部沿路噪音较大，塔楼可起到屏蔽作用；

板楼类型及位置摆放详细建议

北京近年来甚是流行板楼户型，主要原因是采光通风效果好，但也有些项目盲目追求板楼户型，建造大进深、窄开间的户型，使得户内建筑面积难以控制，户型使用性不高。而南方近期出现的一梯三户新型板楼，克服了这些缺点，成为新一代的优秀设计产品，受到青睐。建议本项目的板楼设计成一梯三户的新型板楼。布置位置为中间区域。

布置位置的优势：

南侧区域及中间区域深入整个大社区内部，不管是噪音还是景观都较好，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品，可以打造出社区精品。 B、楼座的布局

楼座的布局建议采用具有时代动感的曲线布局，尤其指板楼布局，可增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。 C、道路系统及交通组织

本项目定位的目标客户群在未来有一定的私家车的拥有比例，故道路系统及交通组织也是本项目的一个重点，良好的交通组织会个业主带来体贴与方便。

a、人车分流方式 采用人车分流方式，是有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。车行道设在组群的周围，通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于组群内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。 b、道路分级布置

按居住区的四级道路，由区外引入区内，由主干道引入支路逐级衔接，与居住人口和车流相对应。

c、静态交通布置

包括建设停车设施、广场、回车场、交通岛 d、道路设置要点

社区内的车行道路应该通而不畅，道路尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性。

●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。

●人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。 3.2.2.4规划竖向空间组织建议 底层架空空间建议

在社区中部的板楼楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，庭院中的绿化从架空中穿过。底层架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。在北京地区尚极少有采用的，咎其原因有三：

一是市场竞争尚没有南方激烈，开发商还没有对环境有足够的重视程度；二是北方要受日照间距限制，开发商更加难以割舍一层的销售面积； 三是北方的气候寒冷，景观利用时间较短。

敝司认为，本项目占的有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。

3.3户型设计建议

目前，北京房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。 3.3.1建议依据 3.3.1.1市场调查

市场调研结果表明，本项目所在区域住宅市场样案所提供的主力户型为两居。从市场调研可以发现，本地区市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。

3.3.1.2户型需求

价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在40万至60万之间。

客户需求：根据敝司市场调研及产品定位结果分析，得出本项目的主力客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、周边现状生活区中的业主及其亲朋等，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级。对于这部分人群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。

三级市场：近几年，随着北京房地产政策的逐渐放宽，三级市场逐渐活跃起来，很大一部分客户群会考虑将原有的房子卖掉，重新置业，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。本项目的目标客户群大多都享有国家的福利分房，而对于福利分的房子大多数地理位置较好，但房屋户型结构差，户型面积较小，配套设施差，所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。 3.3.1.3户型设计新概念

近几年，房地产行业飞速发展日趋成熟，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋激烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表3.3-1。

表3.3-1户型新概念 设计

要求 具体技术指标 注释 面积

趋向 新布局形式 传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。

户内实用率 公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。 功能 配置 主人房

及卫生间 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。

工作阳台设置 把家务操作与观景分开，更加方便、合理。

配套空间 书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。

玄观设计 增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。 功能

分区 空间层次

与分区 三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。

户型设计 利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。 户型 设计 更为

体贴 厨房设计 设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。

卧室门的朝向 朝向注意避免与其它门相对的现象。

打破单纯

外延空间 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。

低窗台设计 可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。

体现个性品位 中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。 设计

观念 朝向观念改革 在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。

需求观念改革 购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。

户型设计 的重视程度 日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。

3.3.2户型设计建议

本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品： 以中小面积为主 户型类型多样化 塔板结合户型 3.3.2.1确定户型大小 A、根据

区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。 北京市场平均户型面积： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、户型大小建议

建议本项目的户型面积较北京市的平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。 一居：50平米--60平米 二居（小）：70平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 跃层：130平米--150平米

3.3.2.2户型结构功能分区

3.3.2.3户型布局 A、整体布局

●户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；

动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；

洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；

厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。

●建议采用大开间、小进深的楼体形式， ●客厅面宽不小于3.6米。 B、公共区域

●进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积； ●两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形； ●建议采用大客厅、小餐厅的布局； ●不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性； ●厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光； ●各居室的门洞应避免与入户大门相对； C、私密区域

●与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端； ●各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。 D、居室朝向

●起居室和卧室应取最好的朝向； ●书房、餐厅等应取次好朝向。 E、窗户设计

各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。 F、阳台设计

应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。 C、附属空间

大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置； 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等； 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。 3.3.2.4户型构成

户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如下图

A、依据

a、布局不宜过杂，战线不宜拉长

户型尽可能多兼容并满足各种要求的思想是不可取的，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。 b、主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确

主力户型差异过大，给物业管理带来治安造成相当大的难度。不同层次业主各有不同的生活圈，很难避免交叉各自的生活区。

c、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定

本项目的客户群年龄以30－45岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。

B、板式高层户型设计配比建议

板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居为主，辅以少量跃层，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。 C、新型塔楼户型设计配比建议

塔楼是本项目的低端产品，建议以小两居、大两居为主，辅以一居和三居。户户朝阳、家家观景的户型布置，打造出经济实用的居家环境。 3.3.2.5细部处理 A、加宽低沿外飘窗设计

客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。这是南方先进市场的普遍设计特色。它可有效的提高了室内使用面积,对于中小户型,效果尤其突出。建议在后期样板间制作中将其不同用途予以充分体现,

B、阳台设计

建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡北京的风沙天气。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。

表3.3-2户型设计配比及结构面积表 楼体类型 新型高层塔楼 一梯三户板式小高层 楼体类形占整盘比例 70％ 30％ 户型 一居 二居 三居 二居 三居 跃层

普通 普通 普通 普通 三错层 普通 三错层 空中花园 一室一厅 一卫一厨 二室二厅 一卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 四室三厅 三卫一厨 销售面积 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每户型不同结构同楼体类型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每户型同楼体类型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每户型整盘中

所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐厅 — — — — — 6 6 8 8 主卧室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次卧室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次卧室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次卧室 — — — — — — — — — 8 厨房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主卫生间 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次卫生间 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次卫生间 — — — — — — — — — — 生活阳台 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 观景阳台 2 4 4 4 5 4 5 5 25 （赠送） 5 过道 — — — — — 2 2 2 2 4 储藏间 — — — 2 — — 2 2 2 2 楼梯 — — — — — 2 — 2 — —

总使用面积 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 阳台式空中花园 赠送顶层露台 3.3.3户型特色卖点设计建议

3.3.3.1卖点一：立体花园走入高层住宅

购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。 A、空中花园

选取100-120平米的较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。 ａ、空中花园的形式

空中花园形式一：加大阳台面积达20-25平米，形成阳台式空中花园

空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。

ｂ、空中花园经济性分析

司以往所作的项目“优秀•赏”项目为例，户内销售面积为142-156平方米，赠送空中花园（阳台空中花园，下同）面积为30-35平方米，并且赠送面积不计公摊面积及物业费；现售价整盘均价3600元/平方米，空中花园户型均价为4300元/平方米，故把赠送面积计入销售面积的话，均价约为3550元/平方米。以此计算，空中花园户型实际售价比其他户型略低，但相差不多，并因赠送面积不计公摊面积及物业费，故会成为销售的热点。 ｃ、空中花园户型的优势为： 带动该区域的高档目标客户群

如把“优秀•赏”空中花园的户型改做普通概念上的四居，则目标客群为的确有四居需求的客户，而该地区这样的客户相对较少，空中花园户型针对的是三居户型需求者的高档客户，会带给客户全新的居住概念，无形中带动项目的整体档次。 宣传推广的热点，给客户留下高品质的印象。 B、阳光花园

在顶层退台设置阳光花园，在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。

3.3.3.2卖点二：层高解决功能分区 三错层户型

房间的功能有动静之分，房间的面积有大小之分，房间设计要深入和细致。在高层住宅中引入“别墅”概念，在房型设计上作出二维到三维的开拓。三错层户型是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的户型。可利用错层住宅中不同的层高、标高区分不同功能的空间。一般在户内最低层为生活服务空间，如厨房餐厅和客用卫生间；中层为家庭交往空间，如客厅；最上层为私密空间，如主卧、儿童房等。 错层的市场销售状况：

三错层户型是一种较新颖的户型产品。现阶段，北京市场上只有望京的都市心海岸和南城马家堡的未来名珠两个项目有错层户型，且错层户型都取得不俗的销售业绩。

以都市心海岸为例，该项目的错层户型在功能分区上，虽有一些明显的不足，但该项目于2001年5月在市场中亮相，售价5500元/平方米，高出周边项目约300元/平方米，其中开售的40套117平米二居错层户型在短短的一个月内被抢购一空。由此可见错层这种新颖的户型对市场的吸引力是巨大的。 3.3.3.3卖点三：交通面积功能化

在最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效率，提高了得房率。 3.4园林景观建议

景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。 3.4.1景观的价值

3.4.1.1环境卖点概念提出的背景 A、市场竞争的需要

北京房地产市场在发展中很快由卖方市场走向买方市场。商品房供给量过多，空置积压房剧增，竞争空前激烈，迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。于是景观设计日益受到重视，住宅社区的环境越来越好。发展商开发了景观优美的住宅社区，需要使用新的概念，以显示楼盘与众不同的特色，打动消费者，“景观住宅”这一概念应运而生。建筑设计及平面布局容易被模仿而使楼盘失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园越做越精美，一些住宅小区被称为园林式住宅并不夸张。

本项目所在大区域范围内，项目较多，但在市场有较好口碑的不多，敝司分析发现，本地区项目中只有朗琴园及恋日嘉园以其优良的园林设计在业内外著称，并借此成为本地区的少见的明星楼盘。从区域市场来看，抓住机会从园林景观入手打造精品社区是抢占市场的有效手段。

B、消费者的需要

消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然，回归自然。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。从朗琴园的热销可以看出本区域内房地产项目的目标客户对房地产项目优美园林景观设计期待与认同，故本项目成功的一大重要会取决于园林景观设计的好坏。

3.4.1.2景观的价值

万科北京地产公司总经理林少洲曾表示，商品住宅开发中设计费和景观绿化投资，是边际利润很大的两个项目。其中景观绿化投资往往可以带来5倍左右的收益：如果舍得为社区每平方米多花50元的景观绿化费，房屋售价每平方米往往可以多卖250元。林指出，随着个人购房率逐年攀升，环境设计水平将在未来的住宅市场竞争中扮演非常重要的角色。 3.4.1.3邀请国际名师

既然是景观设计有如此高的回报率，建议开发商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。在北京市场上如：东京国际、锦秋知春等，以国际名设计师为一个主要卖点，形成热销。建议本项目从建筑设计，规划、建筑及园林设计邀请国际知名设计师进行设计，形成本项目的一大卖点。

3.4.2园林景观的主题风格

本项目园林景观的主题风格定位建议为： 自然悠闲的英式风情与日式禅意双主题风格园林

3.4.2.1说明

本项目周边的自然景观缺乏，主要靠项目内部的景观的营造。但本项目的占地面积有限，怎样在有限面积内作出最好的效果，并以突出于其他项目的特色吸引客户才是重中之重。因此，敝司提出“双园林”的概念，“双园林”的概念是在本社区中建设两组大型主题园林。主题一为英式风情园林，主题二是日式禅意园林。 英式风情园林与日式禅意园林均以追求自然著称，此特性正好符合现代客户群的崇尚自然的心理。

英式风情园林与日式禅意园林同处一个项目，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，形成既现对独立又彼此相同的大型双园林社区。 3.4.2.2具体风格营造 A、英式风情园林

18世纪出现的英国风景园，崇尚自然，为世界园林艺术作出了重大贡献。英国园林以植物为主题。英国风景园的特点是以发挥和表现自然美出发，园林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植树、树丛、树群均可成为园林的一景。道路、湖岸、林缘线多采用自然圆滑曲线，追求“田园野趣”，小路多不铺装，任游人在草地上漫步或作运动场。善于运用风景透视线，采用“对景”、“借景”手法，对人工痕迹和园林界墙，均以自然式处理隐蔽。从建筑到自然风景，采用由规则向自然的过渡手法。植物采用自然式种植，种类繁多，色彩丰富，常以花卉为主题，并注意小建筑的点缀装饰。

英国风景园在植物种植丰富的条件下，建议本项目以某一风景为主题的专类小园，如岩石园、高山植物园、水景园以及以某类植物为主题的蔷薇园、百合园、玫瑰园等，增加园林的可观赏性与趣味性。

B、日式禅意园林 日本园林有三类：

（一）筑山庭

“筑山”即所谓鉴赏型“山水园”。“筑山”又象书法一样，分为“真”、“行”、“草”三种体，繁简各异。它是表现山峦、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水风景的园林。传统的特征是以山为主景，以重叠的几个山头形成远山、中山、近山及主山、客山，以流自山涧的瀑布为焦点。

（二）平庭 一般布置于平坦园地上，有的堆一些土山，有的仅于地面聚散地设置一些大小不等的石组，布置一些石灯笼、植物和溪流，这是象征原野和谷地，岩石象征真山，树木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模拟水面。

（三）茶庭

茶庭只是一小块庭地，单设或与庭园其它部分隔开，一般面积很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周设富有野趣的围篱，如竹篱、木栅，有小庭门入内，主体建筑为茶汤仪式的茶屋。茶庭中亦有洗手钵和石灯笼装点。

建议本项目根据具体的情况布置三种特色小园，形成园林组团。

3.4.3绿化设计

绿化是住宅外部环境的一个重要组成部分。住宅的绿化设计，应结合具体的环境、气候特点可以分级设置。比如，将绿化分为社区中心绿地、组团绿地、道路绿化带、院落宅旁绿地等。

绿化设计扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了居民停留交往。绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住社区之必需。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O

2、抗SO

2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证在树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。

绿化环带用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。

立体绿化立体绿化含阳台、平台绿化。立体绿化较好地解决了建筑用地与绿化面积的矛盾。加强建筑物与景观相互结合、相互作用。可使在高层居住和工作的人们在多层和高层中绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层部分屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、丰富的有生命力的效果。

树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观珍贵的成年树种为辅。特别建议在日式禅意园林中多采用用竹易成活，是营造禅意风情的有效手段。用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但可以保证树木的成活率，并且减少成本的投入。

3.4.4环境设施设计要点建议 3.4.4.1环境景观设施汇总 分类 内容

建筑小品及设施 园林设计 漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、订步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石

建筑附属设施 通廊、门廊、自动扶梯、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏

景观设施 雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装

3.4.4.2室外硬质景观设计

住宅外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。 室外硬质景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，如室外场地、路面铺砌、建筑小品、市政设施等。 A、容易出现的一些问题

a、居住区环境设计中有着它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和儿童享用时间最长的室外活动空间。许多社区中，室外环境设计只注重营造大面积的绿地和四通八达的道路系统，甚至被设计成公园甚至是主题公园，而忽略了活动场所的设计和生活气氛的营造。道路空间虽不可缺少，但它不适宜驻足，置身其中有被催促行进的感觉。 b、大面积的绿地往往只可远观不可进入，空地虽大功能性却较差。

c、有些社区的环境设计，虽然注意了活动场所的设置，但由于处理欠妥，场所的舒适程度较差。例如把座椅设在社区干道两侧，人们坐下来聊天时，会不断地受到过往行人的干扰。再如儿童游戏场，司空见惯的情况是那些照看孩子的大人无处可坐，只好无奈地站在一旁。 出现这些问题的原因，还是缺少“以人为本”的观念，缺少对人们行为规律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社区环境设计质量不高。 B、各种活动设施建议

考察居民在社区里的生活内容和居住行为，不难晓得人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨炼、休憩、玩耍、交往、读书等。而不同的户外活动行为需要不同功能的场所。 散步的空间散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅；

晨练的空间应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可坐下来休息一下；

人际交往空间不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成一定的围合以减少外部干扰，如有遮阳避雨措施则利于人们逗留较长时间；

青少年玩耍的空间在考虑就近分散设置的同时，应当离住宅远一些，以免造成对居民日常生活的干扰。 社区内楼宇之间均留有绿地、硬铺地，设有多种运动场所、设施、器械供人们休憩、锻炼、娱乐之用。运用精致的硬质铺装和众多花池、花坛，为居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活动场所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人们可在花丛中、水池边随时找到自己喜爱的空间坐下来休息。 C、建设功能性趣味性强的小品

居住区内的建筑小品应有较强的功能性和趣味性，这样人们才乐于观赏和接近它们。 社区环境建设必须适合居住特点，作为社区环境要素的亭、廊、花池、坐椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有较强的观赏性，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让居民能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致。

3.4.4.3社区景观设想

A、主入口：主入口广场，主题喷泉雕塑，展现社区整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、自然悠闲富有个性的风格定位。

B、中心水景：形成庭院环境的中心。同时将休闲长廊、儿童嬉水池、浅滩石岸、曲折池边小径组合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。

C、设置花圃、特色种植、密林幽径。

D、设置儿童游戏场、休闲活动草坪、健身休息场等；

E、建议建设坡地高差设置景观、绿地，增加园林景观的立体感及高差变化。

3.4.5园林景观特色卖点设计

3.4.5.1园林景观空间设计的连续性

本项目的英式风情园林与日式禅意园林同处一处，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，使整个项目景观有序的连接，形成既现对独立又彼此相通的大型双园林社区。这是北京市场上所没有的一定会成为园林景观特色卖点。 3.4.5.2“景窗”概念

建议进行双阳台设计，即在全落地玻璃封闭阳台外面设计600mm宽的不封闭阳台，用以观景，使景色完全纳入室内，又可直接进行室外远眺。卧室的窗全部低开，窗台高于室内地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗台下设一花池，用铁饰围起，当繁花开满窗下的时候，这景窗即是主人从窗内看到的第一道风景了。 3.4.6环境建设其他注意之处 3.4.6.1环境建设注意经济性

由于人们对环境的要求越来越高，投资也随之不断增长。考核环境建设的经济性，既要计算一次性建设投资，也要计算建成后的日常运行和管理费用，这一比例应掌握适度，既要防止建设标准过低，也要反对不必要的奢华和铺张。

居住区环境建成后，室外环境工程的日常运行和管理费用包括草皮、树木的养护、修剪费，水泵运行、水景维护费等，这些费用都来源于物业管理费。在环境设计时应注意减少可能发生的日常运行费用，不然就会出现建得起而用不起的后果。

需要指出的还有，草皮的维护和保养费用远高于一般树木，而其保护生态的作用却比树木要差。因此在许多情况下，少种草、多栽树是合理而经济的绿化方案。但在社区建设初期，树木幼小，难成景观，建议注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社区环境。本项目园林建设初期可以栽种一定的成年树，营造良好的社区绿化品质。

3.4.6.2洁净大气环境

园内绿树成荫，空气质量有了进一步的保障；通过禁止设置露天饮食摊点，清除外露垃圾的堆积、杜绝臭水沟、卫生死角等其它污染源，排气进行统一集中向高空排放等措施，有效地保障社区空气质量。

3.4.6.3良好的声环境

在材料选用上特别注意墙体和窗户的隔音效果，保证住宅的隔音、隔热保温功能。在北京地区，建议采用外墙外保温，并采用断桥中空双层玻璃窗。 3.4.7发挥景观的促销作用

优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见。有景观的住宅比无景观的住宅容易销售，景观优美的住宅比景观平庸的住宅容易销售。如果卖现楼，销售时建筑和园林景观都已完成，消费者自然能辨别孰优孰劣，作出最佳选择。发展商不需玩弄各种营销技巧，只要实实在在地做好楼盘和园林景观，就可以等着收钱了。但本项目可能卖的是期房，销售时整个工程只完成了一部分，园林景观只是画在纸上，还见不到实物，消费者看见的只是杂乱的工地，与售楼书上的“仙阁琼楼”对不上号，园林景观的促销作用就不显著。

未建成的园林景观对销售虽有一定的促进作用，但消费者总存有疑虑：园林建成后会有这么漂亮吗？在消费者对未建成的园林景观产生怀疑时，园林景观对销售就难发挥很大作用。

景观先行

现在，敝司建议在楼盘预售前，先把园林景观做好，消除购房者的疑虑。如果先完成全部园林景观工程有困难，那么先完成部分工程也比一点不做好。本项目为分期开发的大项目，在后面几期开发时不用先完成园林景观工程，因为有前期的园林可让看楼者参观。

3.5建筑风格

3.5.1建筑风格对利润的影响 3.5.1.1建筑风格对住宅的重大意义

建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：

从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计） 从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。

对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。

楼盘的外观，（一般称外立面）对房价是有影响的，除了楼看起来是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐损能力，有的材料新的时候，看上去好看，却特别易污、易变色，用不了多久就旧得不成样子，用这样的材料建的房子，再好看也对保值没有帮助。 3.5.1.2“外立面”对楼宇价格的影响不断上升

虽然外立面最终仍是次要的因素，但它在楼宇价格中所占的比例有越来越高的趋势。这是生活水平的发展所致，随着近年城市外貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。

楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。北京地区如：恋日家园等项目以建筑外立面为主要卖点。

3.5.2建筑风格与开发商的关系

3.5.2.1建筑风格在购房决策要素中的排序

在当前特定的情况下，购房者尚未将建筑风格、建筑形式作为购房时重点考虑的因素。 在分期开发的社区中，前期开发的住宅建筑的风格，对后续买房者的影响较大。

普通居民普遍倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，这种体验，在很大程度上是基于个人感觉。购房者对“欧陆风格”、“古典主义”、“现代主义”等建筑流派或发展商的宣传推广口号敏感度较小。

3.5.2.2客户群对“建筑风格”的偏好

对建筑色彩和建筑立面造型的选择，与人的生活经历有关，也与人的文素质（如受教育水平、职业、记忆、经验等）有关。一般地说，知识水平高的人，容易接受较为含蓄和抽象的造型和色彩，知识水平较低的人容易接受具体的，较为艳丽、醒目、直观的建筑风格和色彩。 3.5.2.3建筑风格与开发价值的关系

影响房地产开发价值的因素很多。开发时机、地段和建筑质量是三个决定性的因素。 房地产市场的激烈竞争也迫使发展商在建筑立面、建筑色彩和建筑装饰上下功夫。 相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求。 有远见的发展商都已经意识：必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激发新的有效需求。未来的住宅社区建筑必定是功能与形式并重，形式的地位逐步提高。 3.5.2.4建筑师与开发商的配合问题

房地产开发的根本目的是为了盈利，发展商永远将经济效益放在首位。建筑师由于职业的原因，创作和创新的欲望很强，但往往忽视市场需求的因素。 良好的建筑方案和建筑风格，需要建筑师和发展商共同配合来完成。 3.5.3房地产市场中建筑风格现状剖析 3.5.3.1欧陆风格

其实这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要是以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉红色及浅色线脚相结合。另外，继承了古典三段式的一些表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。 3.5.3.2新“古典主义”与现代主义相结合

这种风格的建筑外观，吸取了类似上述“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部使用，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛。 3.5.3.3现代风格

现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。 3.5.3.4异域风格

这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑模式“原版移植”过来，植入了现代生活理念，同时带来了某种异域情调的空间。 3.5.3.5普通型

这类建筑很难就其建筑外观在风格上下一定义，它们的出现大概与商品房开发的环境或开发商的认识水平、审美能力或开发实力有关。建筑形象平淡，建筑立面朴素，无过多的装饰，在墙面的材料亦无细致考虑，显得普通化。

楼房风格（特色）的界定，主要指房子的外观造型及社区配套的特色。 3.5.4建筑风格的未来走势 3.5.4.1个性化时代来临 现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。不管哪种风格，都应能在平实之中体现出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能体现目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，这就要求在楼盘策划时不但要溶入超前的开发设计理念和文化理念，而且还要溶入人们追求成功事业，美好生活的人生理念，哪个楼盘能使目标客户从项目上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。 3.5.4.2设计理念更加理性成熟

开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格”的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。 3.5.4.3建筑风格多样化

随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。 3.5.4.4建筑风格景致化

随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、各不符实的风格将无市场。

3.5.5本项目建筑风格建议 本项目建议采用：

新古典主义与现代主义相结合的建筑风格

新古典主义与现代主义相结合风格高度重视形式，讲究形式的美观，追求形式的历史内涵，采用古典的建筑符号和装饰细节于建筑中达到丰富的效果。新古典主义与现代主义相结合风格在很大程度上继承和借鉴了现代主义建筑的构造和功能，仅仅是在形式上进行刻意强调，达到装饰的美感。本项目建筑风格建议与园林风格相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。

3.5.6建筑风格的表达

3.5.6.1建筑风格表达的四大法则

3.5.6.2建筑风格表达的要素 A、立面

建筑的立面包括墙体、梁柱、墙墩等结构构件，也包括门窗、阳台、外廊和内部使用空间等连通部件，以及台基、线脚、檐口等辅助部件。

本项目建议外立面以外飘窗、角窗、凸阳台及线角的设计，产生丰富的立体感。并建议采用外立面造型建议采用波浪式的线条造型或弧形的观景阳台造型与有波浪曲线造型的水景相呼应，营造高雅、浪漫、时尚及个性的居住气氛。

建议设计具有特色的屋面结构，采用曲线造型，展示外立面的动感和时代感。

B、材质

在北京地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在北京地区进行室外墙面装饰，容易因此变的污浊，建议采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。建议在避免高档材料的堆砌的情况下，营造高尚社区环境。 C、色彩

根据本项目定位，针对其购买客群，建筑外立面应追求活泼的视觉感受，营造休闲、舒适、时尚的家居氛围。结合敝司对本项目建筑外观风格的建议，我们认为外立面可考虑采用浅色系列墙面颜色，带有高级灰的淡蓝、绿、黄、白，配以淡蓝绿落地观景窗，碧水蓝天影映社区清新与时尚的风格。 D、空间及其组合

建议在楼座的组合上，以曲线造型上与建筑的外立面相配合，空间高度上，以错落的布局营造浪漫的天际线。

3.5.7建筑风格实现更好价值的方法

A、发展商自身建筑审美能力的提高。可考虑聘请富有经验的优秀的建筑大师作参谋。 B、对住宅设计的重视程度要提高。在费用、时间等方面上给予设计人员更多的空间。 C、详细进行项目策划，给予设计人员更多的指引。

3.6配套设施规划建议

对于工作强度大，生活节奏快的现代人来说，社区配套的完备程度是他们在购房时要考虑的重要因素；加之，本项目目前的周边环境差，严重影响了项目的物业形象，因此本案的社区环境和配套设施将成为提升项目品质和档次的首要因素。我们应以经济性实用性为出发点，谨慎考虑社区的配套，既要显现社区的品质档次，又要注意开发成本的节约，以免造成不必要的浪费。 3.6.1建议依据

透视本项目调研报告(参考表3.6-1)，发现本案周边竞争项目的社区配套设置幼儿园、中小学、儿童游乐、老年活动中心、健身娱乐等设施的项目较多，从而可以得出此区域的目标客户群，很注重下一代的文化教育和老年活动等，因此在设置区内配套时要着重考虑。 本案周边大多数竞争项目的规模较小，档次较低，区内配套情况均不良好；而本项目周边生活配套设施除缺乏大型运动场馆及文化设施和大规模公园景区外，其他日常生活配套设施较为完善。因此本项目的区内配套是本案社区配套设施建设的重中之重。 本项目定位在“中高档舒适园林社区”。

本项目的目标客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、本案一期及周边现状生活区中的业主及其亲朋等。对于这部分人群而言，他们追求的是一种舒适、悠闲的幽雅生活，所以生活便利与休闲是这类人群考虑的重要因素。因此根据他们的喜好建设便利生活、充分休闲娱乐的社区配套设施是本项目社区配套规划的侧重点。

表3.4-1周边竞争项目社区内部配套设施情况

物业名称 会所 羽毛球场 网球场 游泳馆 保龄球场 台球室 健身房 桑拿浴室 餐饮设施 幼儿园 中小学 商店 健身步道 儿童游乐设施 老年人活动场所 欧园•北欧印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精图雅苑 丰益城市花园（二期）

√ √ √

立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莲馨嘉园 √ √ √ 华源新第 √ √ 翠微生活

莲香园 √ √ √ √ √ √ √

荣丰2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛荣嘉园 √ √ 馨莲茗苑

盛鑫嘉园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西环景苑 万方苑 √

信德新时代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 庄维花园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依莲轩

蝶翠华庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 国电中兴嘉园

颐源居(三期) √ √ √ √ √ √ √ √ 恒华国际 √ √ √ √ 新世华苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 丽阳四季

朗琴园（二期） √ √ √ √ √ √

3.6.2配套设施规划建议内容 3.6.2.1设施规划原则

根据3.6.1.1建议依据，可按以下原则设置区内配套： A、内外相结合

针对项目周边缺少大众体育运动和文化设施,可在社区内有所侧重地加强,以弥补周边配套的不足，提高业主生活品质。 B、一二期相结合

按本项目规划总建筑面积将达30多万平方米，建议开发商分两期开发。一期开发可优先考虑建设大型会所、商业服务设施、医疗卫生、户外健身配套等；金融机构、幼儿园、中小学等教育设施可考虑在二期中实现。

按照北京世纪安泰建筑工程设计有限公司的规划设计方案，本项目设有底商，建议可以将本项目的商业服务设施、金融机构等配套设施设置在底层商铺，这一点在招商时应着重考虑。 C、与产品定位相结合

通过设置较为完善的社区配套及服务，以期实现配套的高品质；通过设置超市、家政服务中心、洗衣店商业服务设施等,向业主提供优质、便捷的多样化服务。 D、配套公建建设指标

配套公建建设指标均以《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》及最新相关文件为依据。

3.6.2.2会所配套设施

项目周边大众体育运动和文化娱乐设施不健全，这就要求社区内要有一个完善的大型综合性会所，以满足业主对现代生活的需要。

根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》总建筑面积为：6800米。 本项目会所配套内容及面积建议见表3.6-2 表3.6-2 序号 名称 面积 (平米） 功能 备注

1 门厅 200 接待登记，物品保管 可适当合并 100 等候休息 100 咖啡厅 100 茶室 2 诊所 500 门诊部 100 医药店 3 社区服务中心 300 社区综合服务 方便生活

4 社区管理中心 100 业主管理委员会 300 物业管理办公 200 社区之家 5 青少年之家 400 书籍阅览培训 丰富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、围棋、桥牌、麻将等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身训练室

200 桑拿 邻近游泳池及淋浴间 200 淋浴 邻近泳池 200 乒乓球室 200 台球室

700 室内游泳馆 泳池尺寸25mx12.5m 500 保龄球场 可适当设置一些娱乐设施，例如电子游戏、康乐健身等 100 壁球场

300 篮球场 三者设置在一处，可合并使用 300 羽毛球场（网球场） 50 更衣室男部 50 更衣室女部

8 多功能厅 200 开会、影视、舞厅、卡拉OK 作为文化娱乐场所 9 老年人

活动中心 200 老年人娱乐活动 10 预留备用 400 将来功能增加 合计 6800 附：

1、根据规范计算，诊所规模约为560平米左右，面积较小。为了有效提高用地，增大园林景观面积，故建议将社区医疗卫生设施设在会所内；

2、出于社区的整体规划考虑，建议将篮球场、网球场、羽毛球场等运动场所设在室内，这样不仅避免了对社区住户的噪声影响，而且有利于增加园林景观的建设，扩大绿化面积；

3、预留一定的空间作为以后会所功能变化或增加之用。

C、教育

本项目周边的教育设施较为健全，考虑到本案的规模和开发成本，敝司建议在社区内设置托儿所和幼儿园即可。

根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》建议教育设施总建筑面积为：1500米

本项目教育设施及面积建议见表3.6-3 表3.6-3 序号 名称 面积（平米） 备注

1 托儿所 500 设置于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段。 2 幼儿园 1000 合计 1500 C、商业服务设施

本项目西边紧临太平桥中路，东边紧靠羊坊店路，具有地理位置上的优势，按照设计公司的规划方案，在紧靠太平桥中路和羊坊店路的楼宇处设有底商，因此敝司建议将商业服务设施设在地层商铺处，贵方在招商时，首先要考虑到社区服务的需要，使得社区的商业配套设施完善。因为敝司建议将商业服务设施设在底层商铺处，并考虑到同时满足周边客户的需求，增大商业利润，在此形成一个功能完善的商业区。 本项目商业服务设施及面积建议见表3.6-4 表3.6-5 序号 名称 面积（平米） 备注

1 大型综合性超市 1000 设置集百货、服装、家电、日杂、副食、食品为一体的综合性超市，位置应在社区主要出入口和交通最便利地段，考虑到周边外来客户。 2 集贸市场 600 室内市场，出租摊位 3 洗衣店 400 设低中高档 4 花店 100 5 中餐厅 1000 中档以上餐厅两个（400*2平米） 小餐厅两个（100*2平米） 6 西餐厅 300 7 蛋糕房 200 现场制作

8 美容、美发 400 设置2-3个形成竞争态势 9 照相馆 500 8 服装店 600 设置4-5个有特色的服装店，出租摊位 9 药店 100 主要是对外 10 服装加工 100 11 综合便利店 200 12 其它第三产业设施 1000 如移动电话厅、家装建材等 合计 6500

D、金融机构

敝司建议将金融机构设在底层商铺处，既方便社区内住户，同时也达到服务周边住户的目的。因此，面积可在满足规范的基础上，适当扩大，建议面积可达到800平米，详见表3.6-6。 表3.6-6 序号 名称 面积（平米） 备注 1 银行 500 与商业服务设施结合设置。 2 邮局 300 合计 800 E、户外健身配套 健康步道 儿童游乐园

3.7物业管理建议

随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着消费者是否在此置业。据中国社会调查事务所调查表明：2002年三地新开发的楼盘的卖点主要集中在物业管理（97%）、位置（94%）、价格（92.8%）、户型（91.4%）、建筑质量（89%）、环境（84%）、生活质量（83.5%）、物有所值（79%），此调查显示物业管理竟成为最大卖点。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。 3.7.1考虑因素

根据市场调研报告表明（见表3.7-1），本案周边现有项目中,多数社区采用由专业物业管理公司来经营管理的方式，少数采取了开发商自管的方式。

而消费者方面,多数人对于由“房管时代”转向市场经济下的物业管理缺乏足够认识,心理承受能力低。“物业收费难”主要是因为很多业主没有从根本上认识到物业管理的重要性，而并非无力承担。

具体到本项目,市场定位的最终目标是实现高性价比，物超所值；由于目标客户群中经济状况和观念认识的差异,这类客户群不仅注重物业管理质量，而且更为关注收费的高低。 鉴于本项目的实际情况：

1）目标客户群的主要购买目的是自用而非投资，对于这一阶层来说本次置业将是他们的最后一次置业，因此他们会更加关注楼盘的物业管理水平。

2）现阶段本项目的周边环境较差：房屋破烂、人口复杂、人员素质较低、有一定的治安隐患，并且这一情况不可能在短时间内得到改善。购房者会怀疑本社区是否能在贫民窟的包围之下自成一统，营造好自己内部温馨、舒适小环境。

对本项目而言，提升物业管理水平，实现边际效应低，以小幅度增加购房者的经济负担为代价，来弥补项目的致命缺欠，提升项目的品质，消除客户的决策障碍。

该区域的购房者价格承受能力有限，提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理将会成为本案的一个亮点，具有很强的竞争力。

表3.7-1：本案周边现有项目物业管理情况 物业名称 物业管理商 物业管理费（元） 综合评价 欧园•北欧印象 北京新起点物业管理有限公司 2-2.3 60.18 精图雅苑 百事物业 1.8 49.96 丰益城市花园（二期） 丰台城建物业管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管经营 2.8 80.95 莲馨嘉园 自管 2.2 77.83 华源新第 华能物业 2.23 53.26 莲香园 北京瑞思特物业管理有限责任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 开发商下属公司 2.5 62.49 盛荣嘉园 中视实业发展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉园 中盛鑫物业 1.75 54.42 西环景苑 中铁平安 1.8 60.29 信德新时代 北京东方宏德投资顾问有限公司 2.5 62.27 庄维花园 庄维物业 1.94 64.08 依莲轩 自管 1.8 67.33 蝶翠华庭 待定 2.5 77.76 丽阳四季 中铁太平1.98 64.03 朗琴园（二期） 中房恒通物业管理公司（开发商下属） 2.5 87.90

3.7.2物业管理服务内容建议

为了实现物业管理的高性价比、物超所值，增加产品卖点，敝司建议贵方采取委托知名物管公司直接管理或作顾问的方式。收费标准应遵照北京市文件规定，并依据市场情况取其平均值2.0253（参考表3.5-1），并根据本项目实际物业管理的程度上下浮动，浮动范围上下不超过25%。本案的物业管理敝司建议：提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理，这将会成为本案的一个销售亮点，具有很强的市场竞争力。因此，物业管理费应趋向于上限，并建议采取非整数的定价方法,如2.15元,以给业主留下一个定价科学合理的印象。

另外根据《北京市物管招投标暂行办法》规定,新建的用于出售的物业,应在销售（预售）前完成物管单位的招投标工作。建议届时贵方邀请部分已认购的客户参加,这对于加强双方沟通理解和将来小区的顺利入住有着积极的意义。 3.7.2.1服务内容建议：

物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。 A、公共性服务内容建议如下： 1)、公共区域的保洁、保安、绿化； 2）、化粪池清掏；

3）、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护； 4）、小区/楼宇的日常管理。 注：业主必须交纳公共性服务费。 B、特约性服务内容建议如下： 1）、定期室内清洁、绿化养护服务； 2）、室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务； 3）、园艺培植及保养、租摆； 4）、信函电报及报刊速递； 5）、访客留言；

6）、物品搬运服务（特指在社区内）； 7）、订餐及送餐服务； 8）、衣物洗烫； 9）、家政服务； 10）、接送子女上学； 11）、幼儿托管及老人陪伴；

12）、商务服务（包括打字、复印、传真等）；

13）、各种代办及代理服务（如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续„„）。 注：特约性服务费用应由双方协定，实行调节价管理。 C、代办性服务内容建议如下：

物管公司可接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的服务。

3.7.2.2相关物业管理公司简介

第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司

“第一太平戴维斯”是一间国际知名的物业顾问行,历史悠久,信誉卓著，主要从事写字楼的物业管理。为配合业务全球化的发展,“第一太平戴维斯”于2000年4月起已正式成为在英国伦敦上市的Savillsplc集团成员之一。物业管理是第一太平戴维斯的一项核心业务,该公司首先在香港注册,专长负责商业楼宇及居住型公寓的专业管理,拥有丰富的经验,于1998年取得了国际认证的ISO9002优质管理证书,1999年取得了国际认证的ISO14000环保管理证书。在香港,主要管理项目有全港最大的商场西九龙中心,甲级写字楼力宝中心、始创中心、尖沙嘴新文化中心等项目。

该公司于1988年开始开拓国内的物业管理业务,将专业的技术及概念带到国内,为此,集团在北京、上海、广州、南京、天津、杭州等城市设立公司及分公司,专诚为国内客户提供服务。公司的服务宗旨是处处采取主动,防范于未然,有效地将意外率减至最低,在对客户服务工作中实施严格标准,特别重视客户对管理处工作的投诉及跟进。而在内部管理运作上强调的是分工合理,责任明确,奖罚分明,不断提升员工的服务工作技能和服务质量。在质量标准方面,提供优质的管理的服务承诺,服务以客为先,力求不断改进,自我完善。通过实施质量管理系统,确保服务水准达到国际级的ISO9002或国内城市物业管理优秀大厦的标准,力求为客户的物业创造品牌。“第一太平戴维斯”在北京管理的项目包括香江花园、东湖别墅、朝阳园、丰联广场、中关村大厦、方圆大厦等。

戴德梁行

梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司-英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要从事高档公寓的物业管理。三千位房地产专业人士在全球三十个国家一百一十个城市,为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。北京戴德梁行房地产顾问有限公司自一九九六年在北京接管第一个物业管理项目以来,经过6年的发展,目前已成为北京市最具活力、管理项目最多、服务工作最具特色、技术支援体系最为完善、培训项目最为丰富、合同续签率最高的外资公司。依赖其庞大的物业管理资源以及对国内物业管理市场的了解和贡献,北京戴德梁行作为唯一一家海外公司荣幸成为二零零零年十月成立的中国物业管理协会首批理事会员。

北京戴德梁行作为戴德梁行集团公司的全球一百余家公司之一,在北京地区现承接包括远洋大厦、盈科中心、海龙大厦、风林绿洲、华世隆国际公寓、维也纳森林别墅、翠湖别墅等具有标志性建筑的写字楼、高档公寓、别墅项目。

国贸物业酒店管理有限公司

中国国际贸易中心（简称国贸中心）是由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团属下的香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建国内规模最大的综合性高档商务服务企业之一。

1998年,国贸中心在国家工商局注册成立了全资子公司----国贸物业酒店管理有限公司,旨在通过该公司对外输出其成功的物业管理和酒店管理模式,为促进物业管理和酒店管理的社会化、专业化做出贡献。2000年,国贸物业酒店管理有限公司通过ISO-9002质量体系的国际认证,其所管理的国贸中心的物业也被北京市国土资源和房屋管理局评为优秀管理大厦,这些都是国贸物业酒店管理公司取得成功的重要标志。国贸物业酒店管理有限公司在引进、吸收国外物业管理及酒店管理模式和经验的同时,注重将其与我国国际相结合,并在公司经营管理过程中不断进行深入探索与开拓,从而进一步形成一套独特、系统的物业管理及酒店管理模式、服务质量标准和工作程序。

北京中原物业顾问有限公司物业部

北京中原物业顾问有限公司的物业管理部是一个重要而特殊的部门，主要从事综合物业管理。说其重要是因为物业管理部占据着一个庞大的物业管理市场,说其特殊是因为它的运做模式已接近一个公司性质,都是本着自主经营,自负盈亏的原则。同时,物业管理部的发展又是稳健、迅速而全面的,从最初的1个人,2个人到现在的100多人,管理的项目也涉及写字楼、别墅、公寓和住宅,此外它还提供顾问性质的服务,帮助其他管理公司提高自身的管理水平。物业管理部始终都遵循着“专业精神,忠诚服务,追求效率,安全至上”的管理服务宗旨,力求为所有客户提供最好的服务。为此,物业管理部于2000年开始申请ISO9002国际质量管理体系认证,并于2000底成功地通过了该认证,也使其服务水平逐渐与国际水平接轨。物业管理部的过往业绩包括：北京昆泰大厦、安贞大厦、联合大厦、嘉浩国际别墅城、天建大厦、迪阳公寓、美丽亚洲假日花园、石家庄金鼎公寓、珠海中山大学公寓等。目前所管理和顾问的项目有晨曦花园、方安苑、北京机械大厦、高德大厦、浩鸿园、都市经典家园、陶然湖景和沈阳佳地园等。目前,物业管理部已壮大成物业管理分公司,它的发展方向是向全国范围扩展,发展的目标是成为全国性知名物业管理企业,将运用先进的管理手段,科学的管理方法和全体员工的智慧与努力为所有客户提供最优质的服务。

论及公司背景、资历，其应属同业中第一梯队，但由于正处于市场拓展期，因此与上述几家公司相比，在收费方面更为优惠。同时，北京中原物业管理部承诺，可协助由其负责顾问的小区物业管理公司在运行之后的半年内通过ISO9002国际质量体系认证。这就为物业管理公司与开发商双方的合作质量提供了一个量化的标准。

深圳市中海物业管理有限公司

是驻香港中资上市公司中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在掌握香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有特色的中海物业管理模式。

公司的经营活动以物业管理为主，同时开展电梯安装保养、机电设备维修、二次供水设施和高楼外墙清洗及物业智能化系统设计、集成、施工、调试及维修等专业经营。目前已发展为拥有高、中级专业管理人才和专业技术人才近400名、下辖8家子公司的集团化企业。擅长于普通住宅的物业管理服务，价格合理。

中海物业十年历程，创造了中国物业管理行业的多项之最：已经建成国家优秀示范小区（大厦）15个，占全国国家级优秀示范小区（大厦）总数的3.5%,为国内同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9002国际质量保证体系认证。

3.8项目智能化建议 3.8.1建议依据

区域市场项目配套设施状况

表3.8－1：区域市场项目主要楼宇配套 物业名称 通讯系统 供暖系统 电梯 供电系统 欧园•北欧印象 宽带 独立供暖 合资 双路供电

精图雅苑 每户预留2条电话线，宽频入网 独立供暖 富士达 双路供电 丰益城市花园（二期） IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店专用3200型奥的斯 双路供电 莲馨嘉园 IDD 集中供暖 三菱 单路供电 华源新第 IDD 集中供暖 东芝 双路供电 翠微生活 宽带 集中供暖 三菱 双路供电 莲香园 IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 荣丰2008 IDD 独立供暖 富士达 双路供电 鼎恒新星 电话、宽带 市政供暖 国产 双路供电 盛荣嘉园 电话，宽带 独立供暖 三菱 双路供电 馨莲茗苑 IDD 集中供暖 待定 双路供电 盛鑫嘉园 IDD 集中供暖 合资 双路供电 西环景苑 IDD 集中供暖 LG 双路供电 万方苑 IDD 市政供暖 通力 双路供电 信德新时代 宽带 独立供暖 东芝 双路供电 庄维花园 宽带 集中供暖 合资 双路供电 依莲轩 IDD 集中供暖 合资 双路供电 蝶翠华庭 IDD 独立供暖 东芝 双路供电 国电中兴嘉园 宽带 市政供暖 三菱 双路供电 颐源居(三期) ADSL 市政供暖 日立 双路供电 恒华国际（商住） 宽带 中央空调 双路供电 新世华苑 IDD 市政 通力 双路供电

丽阳四季 2条电话线，一个宽带接口 集中供暖 LG 双路供电 朗琴园（二期） 宽带 独立供暖 三菱 双路供电 关于楼宇配套方面区域住宅市场中的各项目并无较大差异，具有普遍性，大多数项目采用了现今较流行的设备设施，如楼宇对讲、智能化系统等。由此看出，在各项目均已提高自身品质的情况下，未来的市场对本项目在产品品质上提出了更高的要求。

采用何种采暖方式已成为现今新建社区的热门话题，随着市场的进一步发展，先进的采暖方式已在市场中逐步被采用。如目前流行的分户独立式采暖，可自由调节室内温度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鲜事物的客户的喜爱，但总体来说人们对其性能及使用的安全性仍存在疑问，但不会成为影响客户选择住房的因素。

从本区域的情况来看，各项目均或多或少运用了先进的智能化设备，约44%的项目引入了宽带通讯系统，但在其他方面如现今比较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄漏自动报警系统等，多数项目都没有全部配备到位。这为本案在产品设计、配套规划等方面留下较大的发挥空间。 3.8.2建议内容

3.8.2.1住宅小区的智能化标准

住宅小区智能化是利用现代化4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅的服务与管理提供高科技的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。不论在与周边现有项目的竞争中，还是为了在未来愈加激烈的市场竞争中占据不败之地，我们都应该在本项目的设备配置方面加大投入，提高物业品质，为未来业主的生活提供便利条件。

住宅小区的智能化的水平高低与住宅造价和客户对象有相当大的关联，为便于小区智能化的技术的实现与实施应用，对小区的智能化进行技术分档。其等级按投资成本分为高中低三档，即较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%），普及标准（成本约为6000-8000元/户）、最低标准（成本约为3000-5000元/户）。住宅小区智能化分级功能设置见下表：

第14篇：地产工作总结

2017年度工作总结

不知不觉间，来到龙光已经有大半年的时间了，通过半年多的工作和学习，在项目部领导的培养和支持下，我在专业知识和个人素质上取得了不小的进步，回顾和总结2017年度的工作情况，我作如下总结：

一、熟悉了解龙光各项规章制度

我于2017年1月份进入**，为了更快更好地融入龙光这个团队，我加紧对龙光的各项规章制度、员工手册的了解，熟悉龙光的企业文化。在今后的工作中，我继续以龙光的各项规章制度为准则，严格要求自己。

二、工作情况

在做好自身工作的同时，针对现场出现的问题及时与设计部门联系，共同商讨解决方法。积极参加龙光举办的培训活动，从中丰富知识面，提高整体的业务水平。

在这近一年来的学习，让我增长了丰富的专业与生活知识，龙光比较注重的是管理，如何协调各施工方之间的关系，处理各方的矛盾是非常重要的，例如展示区的施工时期出现的情况那样，石材、铝窗、穹顶的安装、主体结构的外架、防水、工具等等材料转运或堆放都需要按时段分节点进行，还有园林施工方本身的大量材料，这种种都需要相互协调配合和有前瞻性，纵横各方面考虑，选取最优的方案，而不能顾此失彼，否则就会影响到其他工作面的施工，最总导致工期延误。

在质量控制方面，要求事前材料控制，施工工艺控制和事后验收控制的原则，把好原材料质量关，对进场材料质量、数量、规格验收，以检查到场材料是否符合设计要求、合同要求。对于施工工艺的控制主要是在日常质量巡查，质量跟踪，正如领导说过的一句话：工作安排了还不算完成，还要让他“落地”，要做好过程跟踪工作。

三、存在的不足以及改进措施

回想自己在龙光将近一年的工作，许多工作还是有不尽人意之处，总结起来存在的不足主要有以下几点：

1、计划的不连续性

在工作中，出现未定计划期，工作目的不明确，导致部分重要节点未能及时预警。在以后的工作中，我要坚持提前做好的工作计划，争取能做到事倍功半的效果。

2、前瞻性不足

对于施工过程中易出现问题未能有较好的预见性，后期将不断的学习来提高前瞻性，将容易出现问题的部位进行预控，尽量做到少出问题或不出问题，当遇到问题时能做到有条不紊的处理。

四、下一年的工作计划

工作上，进一步熟悉龙光规章制度，了解龙光的流程操作。在自身增值上，计划于2018年做好总控计划的细化、跟踪和落实工作，同时做好各阶段的工程预警工作，确保现场进度按照公司的节点顺利完成。

新的一年新的挑战，在以后的工作中我将更加努力工作和学习，不断提高自身专业知识水平，并在经理的领导下，和同事们的共同合作，争取为龙光创造更大的效益。

第15篇：浅谈旅游地产开发策划(上)

浅谈旅游地产开发策划（上）

这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。 说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：

狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。 以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类

一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;

三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。

大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一

套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？

从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。

我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。 城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。 城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。

当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。

越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。

我国实行每周5个工作日制，并每年有五

一、十

一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。

在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在

2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。

现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步

进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。

现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

旅游地产发展欲解决的几个问题：

未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好

于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

待续【浅谈旅游地产开发策划（下）】

第16篇：地产开发有限公司办公自动化系统管理规定

地产开发有限公司办公自动化系统管理规定

第一章 总则

第一条本规定是为保障公司办公自动化系统的顺利运行、规范办公自动化系统的使用和操作，促进办公效率和办公事务规范化水平的提高而制定。它适用于与办公自动化系统有关的方面，本规定未涉及的内容参照国家、股东单位和公司其他有关规定。

第二条本办公自动化系统的适用范围为AAA地产开发有限公司的所有部门及其有关办公事务。

第三条总经理办公室是办公自动化系统的日常管理和维护机构，负责处理和协调有关办公自动化系统的事宜。

第二章岗位职责

第四条在办公自动化系统中，将使用人员分为公司领导、领导秘书、部门领导、部门文书、系统管理员、收发室人员和一般人员等七类工作岗位。这七类工作岗位在系统中针对办公事务完成不同的操作，并享有相关的权限。

第五条公司领导是指公司副总经理、财务总监、董事会秘书以上的人员。在办公自动化系统中的主要职责是：批阅收文、下属公司的请示件和公司各部门的签报；签发以公司名义的发文和会议纪要。

第六条领导秘书指为公司总经理以上管理人员配备的工作秘书。在办公自动化系统中的主要职责是：及时传递需要公司领导批阅和签发的公文；协助公司领导处理有关公文。

第七条部门领导指公司各部门部门长。在办公自动化系统中的主要职责是：阅办或指定人员办理从部门外转入、需要本部门处理的公文，并代表本部门提出办理意见；核准以本部门名义向外流转的公文的文稿内容；签发以部门名义对外发出的发文。

第八条部门文书指各部门从事文件分拨和管理的工作人员。在办公自动化系统中，部门文书是公文进出各部门的主渠道和分拨、调度中心，其主要职责是：根据公文流程、批办意见合理、有序地分拨进出本部门的公文；核准以本部门名义向外流转的公文的文种类型和格式。目前，根据公司实际情况，减少公文流转程序，各部门文书由部门经理兼任。

第九条系统管理员指从事办公自动化系统管理的的计算机技术人员，由总经理办公室指定技术人员担任，其主要职责是：办公自动化系统的技术维护和支持工作。

第十条一般人员指公司除上述岗位外的所有工作人员。在办公自动化系统中的主要职责是：根据操作手册要求，合理使用办公自动化系统；根据流程要求和公文格式要求，正

确起草和处理各类公文。

第十一条收发室人员指从事公司文件收发的员工，由总经理办公室文书担任。在办公自动化系统中的主要职责是：根据系统和流程的要求，正确扫描和分拨各类收文；做好公文电子文档的档案管理；以公司名义向外发文的登记、编号和分发工作。

第三章部门职责

第十二条根据各部门在办公自动化系统公文流转中所起的不同作用，本规定把公司各部门划分为收发室、枢钮部门和一般部门三类。

第十三条收发室是对公司公文进行收发文登记、管理和公文档案管理的机构，是外来公文进入公司的唯一入口和公司公文外出的主要出口。归总经理办公司管理。在办公自动化系统中，收发室的职责是：所有外来公文的收文登记、扫描和分拨处理；以公司名义向外发出的公文的编号、打印和分发；公文文档的档案管理。

第十四条枢钮部门是对公文进行批办和分拨处理的机构，总经理办公室是公司内部文件流转系统的枢钮部门，职责是：公文的批办处理；公文的分拨处理；以公司名义向外发文的清稿和核稿。

第十五条一般部门指除枢钮部门之外的公司其他部门，在办公自动化系统中的职责是：根据流程要求进行公文日常处理；以本部门名义发出的公文的编号和分发。

第四章公文流转

第十六条在办公自动化系统中，根据优化后的办公事务流转和流程需要，将公司公文划分为收文、外来请示件、发文、会议纪要、签报和部门便函六个主要公文种类（此外还有通知、公告）。

第十七条在公司各部门流转的公文，除密件按照有关规定禁止录入计算机系统的公文和其它特殊公文外，所有文件均须进入办公自动化系统进行流转。

第十八条收文是指从上级党政机关、集团和其它与我公司不存在隶属关系的单位发来的文件。该种文件自收发室进入办公自动化系统后，由总经理办公室确定需传阅的领导和部门（传阅顺序为：先领导、后部门），领导和部门可在文件上批写意见。

第十九条外来请示件指下属单位（包括控股、参股公司）上报的报告、请示等（其中包括其他相关单位发往公司并需回复的文件）。原则上，该种文件公司应给以批复或根据来文情况内容形成统一意见以备答复。该种文件自收发室进入办公自动化系统后，由总经理办公室确定需传阅的领导和部门（传阅顺序为：先部门、后领导），并确定答复部门，领导

和部门可在文件上批写意见；答复部门根据领导和会办部门意见回复请示单位，若需书面回复则通过办公自动化系统中的“发文”或“便函”。各控股、参股单位向公司上报的请示件，暂须同时报纸质文件和磁盘至总办收发室。

第二十条签报是指由公司各部门起草，可能需要部门会签，公司领导批阅，但毋需用发文文号向其他相关单位发出的内部请示。签报批阅完毕后，起草部门根据相关部门和领导的意见对有关请示事项进行办理。

第二十一条发文是指由公司各部门起草，可能需要部门会签，必须由公司领导签发的，以公司名义向外正式的、由收发室编号、发出的所有的公文的总称。

第二十二条部门便函是指由公司各部门起草，可能需要部门会签，不需要公司领导批阅，以本部门名义并由本部门内和公司外发出的公文的总称。

第二十三条会议纪要是指由公司各部门为记录有关会议的内容而起草，需要由公司领导（会议主持人）批阅和签发，并由收发室统一编号、向与会单位及有关单位分发的专有公文。

第五章保密规定

第二十四条办公自动化系统是公司的公务信息网络系统，各部门要充分重视上网信息的保密工作，加强上网信息的保密管理，确保国家秘密和企业商业秘密的安全，并根据本部门工作的实际情况，确定一名部门负责人负责本部门上网信息的审查、把关，建立责任到人的上网信息保密责任制。

第二十五条为使各有关工作顺利进行，确保办公自动化系统的保密性，各工作人员不得将上级党政机关和我公司的秘密、机密和绝密的文件、声像资料加以复制或部分节选在本系统公布。

第二十六条如有难以确定保密等级的事项，由总经理办公室审定。

第二十七条对违反上述规定，泄露国家和公司秘密的人，根据有关规定和法律进行处理。

第六章系统其他操作

第二十八条在公文流转中，除表格可以作成以WORD形式附加的正文附件外，其他文稿均不能做成附件附加在公文文档中。

第二十九条在个人待办事宜中，处理完毕打开的公文后，须点击该栏目右上方的“标记处理完毕”按钮，以删除该条信息。

第三十条办公自动化系统的信息天地模块中，通知、公告由各部门根据工作需要起草、分发，规章制度由总经理办公室更新和维护，电脑园地为公司员工就有关计算机和办公自动化系统信息交流的场所。本条将根据实际运转情况进一步细化。

第三十一条办公自动化系统中的档案管理模块由总经理办公室档案人员负责更新和维护，系统维护模块由总经理办公室技术人员负责更新和维护，其中的机构人员由人力资源部负责更新和维护。

第七章计算机使用规定

第三十二条为保障办公自动化系统的顺利运行，除因大楼供电系统长时间停电和公众假期在三日以上的节假日之外，系统服务器将保持开机状态。在三日以上的节假日期间，服务器在放假前的工作日17:00关机，正常上班第一日的上午8:20开机。

第三十三条为保障办公自动化系统的正常运行，须严格遵守《AAA地产开发有限公司计算机使用管理办法》。

第三十四条对违反《AAA地产开发有限公司计算机使用管理办法》，对办公自动化系统造成不良危害的，将对有关责任人进行处罚。

第三十五条本规定由总经理办公室负责解释和修改。

第17篇：邯郸市某地产开发有限公司章程

邯郸市XXXX地产开发有限公司章程

(XXXX年X月XX日第一次股东大会审议通过)

为适应社会主义市场经济的要求，发展生产力，依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）及其他有关法律、行政法规的规定，由XXX、XXX二方共同出资设立邯郸市XXXX房地产开发有限公司（以下简称“公司”），特制定本章程。

第一章 公司名称和住所

第一条 公司名称：邯郸市XXXX房地产开发有限公司

第二条 公司住所：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

第三条 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

第二章 公司经营范围

第四条 公司经营范围：房地产开发与经营。

第三章 公司注册资本

第五条 公司注册资本：人民币500万元 （其中实收资本500万元）

公司增加或减少注册资本，必 须由全体股东通过并作出决议。公司减少注册资本，还应当自作出决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。公司增加或者减少注册资本，应当依法向公司登记机关办理变更登记。

第四章 股东的姓名或者名称

第六条 股东的姓名、住所及证件号码：

股东姓名：XXX

住所：河北省邯郸市XXXXXXX

身份证号码：XXXXXXXXXXX

股东姓名：XXX

住所：河北省邯郸市XXXXXXXXXX

身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

第五章 股东的出资方式、出资额和出资时间

第七条 股东的出资方式及出资额如下：

股东 出资方式认缴出资额及比例实缴出资额及比例

XXX货币人民币25万元（占注册资本5%）人民币25万元

（占注册资本5%）

XXX货币人民币475万元（占注册资本95%）人民币475

万元（占注册资本95%）

第八条 股东应在本章程签订之日起15日内缴清各自认缴的出资额。

第九条 公司成立后，股东不得抽逃出资，公司应向股东签发出资证明书。

第六章 公司的机构及其产生办法、职权、议事规则

第十条 股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使下列职权：

（1）决定公司的经营方针和投资计划；

（2）选举和更换非由职工代表担任的董事(执行董事)、监事，决定有关董事(执

行董事)、监事的报酬事项；

（3）审议批准执行董事的报告；

（4）审议批准监事的报告；

（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（7）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

（8）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；

（9）修改公司章程；

（10）聘任或解聘公司经理；

（11）公司章程规定的其他职权。

第十一条 股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。

第十二条 股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

第十三条 股东会会议分为定期会议和临时会议，并应当于会议召开十五日

以前通知全体股东。定期会议应每半年召开一次，临时会议由代表十分之一以上

表决权的股东，三分之一以上的董事，或者监事提议召开的，应当召开临时会议。

股东出席股东会议也可书面委托他人参加股东会议，行使委托书中载明的权利。

第十四条 股东会会议由执行董事召集并主持。执行董事不能履行召集股东

会会议职责的，由监事召集和主持。

第十五条 股东会会议应对所议事项作出决议，决议应由股东表决通过，股

东会应当对所议事项的决定作出会议纪录，出席会议的股东应当在会议记录上签

名。

第十六条 公司不设董事会，设执行董事一人。执行董事对股东会负责，行

使下列职权：

（1）召集股东会会议，并向股东会报告工作；

（2）执行股东会的决议；

（3）决定公司的经营计划和投资方案；

（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

（6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；

（7）决定公司内部管理机构的设置；

（8）提名聘任或者解聘公司经理并决定其报酬事项，根据经理的提名决定

聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；

（9）制定公司的基本管理制度；

（10）公司章程规定的其他职权。

第十七条 公司设经理１名，由股东会聘任或解聘。经理对股东会负责，行

使下列职权：

（1）主持公司的生产经营管理工作；

（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；

（3）拟定公司内部管理机构设置方案；

（4）拟定公司的基本管理制度；

（5）制定公司的具体规章；

（6）提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人；

（7）聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员；

（8）股东会授予的其他职权。

第十八条 公司设监事１人，由公司股东会选举产生。监事对股东会负责，

监事任期每届３年，任期届满，可连选连任。监事行使下列职权：

（1）检查公司财务；

（2）对董事(执行董事)、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对

违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事(执行董事)、高级管理人

员提出罢免的建议；

（3）当董事(执行董事)、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董

事(执行董事)、高级管理人员予以纠正；

（4）提议召开临时股东会会议，在执行董事不履行召集和主持股东会会议

职责时召集和主持股东会会议；

（5）向股东会会议提出提案；

（6）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对董事(执行董事)、高级管

理人员提起诉讼；

（7）公司章程规定的其他职权。

第十九条 公司董事(执行董事)、高级管理人员不得兼任公司监事。

第七章 公司法定代表人

第二十条 执行董事为公司的法定代表人，任期为三年，由股东会选举产生

和罢免，任期届满，可连选连任。

第八章 股东会会议认为需要规定的其他事项

第二十一条 公司的营业期限为2０年，从《企业法人营业执照》签发之日起

计算。

第二十二条 公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程，修

改后的公司章程不得与法律、法规相抵触，修改公司章程应由股东表决通过。修

改后的公司章程应报原公司登记机关备案，涉及变更登记事项的，同时应向公司

登记机关办理变更登记。

第二十三条 公司有下列情形之一的，可以解散：

（1）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；

（2）股东会或者股东大会决议解散；

（3）因公司合并或者分立需要解散；

（4）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；

（5）人民法院依照《公司法》第一百八十三条的规定予以解散。

第二十四条 公司解散时，应依照《公司法》的规定成立清算组对公司进行

清算。清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会或者有关主管机关确认，

申请注销公司登记，经公司登记机关核准后公司终止。

第二十五条 公司章程的解释权属于股东会。

第二十六条 公司登记事项以公司登记机关核定的为准。

第二十七条 公司章程条款如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律法规

为准。

第二十八条 本章程经各方出资人共同订立，自公司设立之日起生效。

第二十九条 本章程一式四份，股东各留存一份，公司留存一份，并报公司

登记机关备案一份。

全体股东签字（盖章）：

XXXX年X月XX日

第18篇：地产开发有限公司党政联席会议制度

地产开发有限公司党政联席会议制度（试行）

为使公司党政领导及时全面了解掌握及沟通公司经营生产和各项管理工作情况；为充分发挥董事会、党委会、总经理办公会的作用；本着平等协商、民主集中的原则，围绕公司经营管理中的重大事项，做到事前充分酝酿、事后及时沟通，建立不定期党政联席会议制度。

第一条 会议时间、地点：

党政联席会议原则上每月召开一次，如遇特殊情况可提前或推迟召开。

第二条 参加会议人员：

党委书记、董事长、总经理、党委副书记。

总经理办公室、党委办公室主任列席会议。根据会议议题可另请有关人员列席会议。 会议召集人为公司总经理、党委副书记

第三条 会议召开程序：

1、会前准备工作：

有会议召集（主持）人在征求主要领导人意见后确定党政联席会议议题，确定会议召开的时间、地点。

总经理办公室负责做好会务准备工作。

2、会议的基本内容：

（1）酝酿重要人事调整事宜。

（2）提前沟通涉及“三重一大”有关问题的情况

（3）研究企业经营管理中临时遇到的特殊问题

（4）其他需要党政领导共同研究或需要沟通的问题。

3、会议后期工作：

总经理办公室负责做好会议记录、拟定会议纪要，做好会议文件立卷归档；并负责会议决定的有关事项的督办落实工作。

第19篇：地产开发有限公司财务收支审计办法

地产开发有限公司财务收支审计办法

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国审计法》、《审计署关于内部审计工作的规定》、《AAA地产开发有限公司内部审计制度》的规定，结合AAA地产开发有限公司（以下简称“公司”）的实际情况，制订本办法。

第二条 本办法适用于AAA地产开发有限公司之控股公司。

第三条 财务收支审计是公司对控股公司的财务收支进行审核、检查、分析，确定其是否真实、合法、有效，检查各项内部控制度执行情况，评价企业的财务状况、经营成果和财经制度的遵守情况的活动。

第二章 审计机构的职责、权限

第四条 AAA地产开发有限公司总经理根据公司年度审计计划授权审计监督部进行财务收支审计。

第五条 审计人员应当坚持客观公正、实事求是、廉洁奉公和保守秘密的原则进行财务收支审计。

第六条 审计机构进行财务收支审计，具有如下职权：

（一）有权要求有关单位按时报送计划、预算、决算、报表和有关文件、资料等；

（二）审核凭证、账表、决算，检查资金和财产，检测财务会计软件；

（三）检查各项内部控制度执行情况；

（四）评价企业的财务状况、经营成果和财经制度的遵守情况的活动；

（五）对审计涉及的有关事项进行调查；

（六）法律、法规规定的其他职权。

第七条被审计单位应积极配合审计人员进行审计工作。

第三章 审计程序

第九条 审计计划：审计监督部应根据公司年度审计计划实施审计。

第十条 做好审计有关准备工作，确定审计组成员。可视具体情况，经公司总经理批准聘请外部审计机构进行审计，外部审计机构的选择应在董事会审计委员会确定的范围内选取。审计小组应制定审计方案，经审计组长批准后，于审计实施前5日发出审计通知书，要求被审计单位做好准备工作，并向审计组提供下列资料：

1、被审计期间的会计凭证、账簿、决算报表及财务状况说明书。

2、被审计期间的计划、统计资料和重大经济决策、方案，有关会议纪要等。

3、被审计期间的财税大检查、审计资料及整改情况。

4、被审计期间期末资产、债权、债务资料。

5、被审计单位现行的财务管理和会计核算制度、经济业务内部控制制度。

6、审计组认为需要的其他有关资料。

第十一条审计人员通过审核会计凭证、会计账簿、会计报表，检查现金、实物、有价证券，查阅与审计事项有关的文件和材料，向有关单位和个人调查等方式进行审计，并取得必要的证明材料，做好审计工作记录。

第十二条 审计组根据审计实施的结果，集体讨论被审计企业财务收支审计事项的评价意见，所引用的法律、法规及其他规定有关条款的适用性，起草财务收支审计报告。

审计报告的主要内容应包括被审计单位有关财务收支审计内容的基本情况，审计的范围、内容、工作进程，发现的问题，对查证问题引用的法律、政策依据，评价和结论，处理意见和建议。审计报告反映的问题要实事求是，定性要准确，意见和建议要切实可行。审计报告要经过审计组全体成员讨论通过。

第十三条 审计报告初稿确定后，要与被审计单位交换意见，根据被审计单位意见进行必要的修改。

第十四条 审计报告报AAA地产开发有限公司总经理批准后要正式下达被审计单位，同时要求被审计单位在限期内反馈审计报告的落实情况。重要的审计报告要抄报董事会审计委员会。

第十五条 审计档案的归档：审计监督部按照档案管理规定对审计档案进行归档。审计项目结束后，审计组长按照完整、系统的要求，依次将审计决定、审计报告、被审单位对审计决定的执行情况和对审计报告的书面意见、被审计单位基本情况、审计工资底稿、工作记录及审计证据、审计项目计划、审计通知书等按项目编号立卷归档。

第四章 附则

第十六条 本办法由审计监督部负责解释。

第十七条 本办法自从发布之日起实施。1998年5月21日发布的《内控制度审计办法》、《财务收支审计办法》同时废止。

第20篇：新农村旅游地产开发思路是什么

新农村旅游地产开发思路是什么?

旅游导向的社会主义新农村建设，为房地产，尤其是资源导向较强的旅游地产提供了新的发展机遇，也从中寻找新的思路和契机，加速新农村的建设。一些行之有效的模式值得我们去借鉴和思考。

·集约化农业带动型

结合区域特点，利用集约化、专业化的农业来发展社会主义新农村是一种较好的新农村建设模式。在此过程中，可参照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转。首先促进农用地整理，对各类废弃地、闲散地进行复垦，增加可利用土地，并置换出更多的可建设用地;其次，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、旧村整治、民居翻建改建、农村基础设施建设等，因地制宜，通过土地置换、土地权属重划等获得低成本的可建设用地;再次，利用集约化农业形成旅游区，吸引游客前来观光休闲，并带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。

·工业带动型

在经济发达的地区，一些乡村能够利用当地区位和资源条件，将工业和新农村建设融合为一体，和谐发展，并兼顾农业的发展、环境的保护以及本土文化的提升。在此进程中，会出现一些乡村风情和现代化气息相结合的新农村工业园区，以及大量较低成本的工业用地。依托工业资源和乡村旅游资源，可开发新农村工业旅游区，并利用工业园区的规划住宅用地，或通过整理农村建设用地，开发配套的接待设施、商业街、住宅等旅游地产。

·休闲和旅游带动型

利用乡村较好的休闲氛围、生态环境、民俗文化和旅游资源，可以将休闲产业、旅游产业与新农村建设紧密结合，形成乡村休闲旅游区，并依托旅游区，开发产权的酒店、农庄、商业街、度假住宅等多种旅游地产形式。在此进程中，要梳理、挖掘和保护乡村的旅游资源，而这个过程也是农用地和农村建设用地的整理过程。通过建设休闲度假区和旅游区，优化乡村建设布局，促进人口适度集中，改善基础设施，发展公共事业，可以获得相对低成本的可建设用地，同时，在旅游发展过程中，农村的闲置劳动力会转化成为非农业人口――旅游产业工人，并可促生新的土地流转空间。

《地产开发文员工作总结.doc》

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