旧城拆迁经济评价

2020-03-03 15:42:32 来源：范文大全收藏下载本文

经济评价

本项目融资的目的：向银行贷款支持拆迁补偿，待拆迁完成后，把拆迁

地块拍卖出让，出让所得偿还银行贷款本息和收回前期投入本金。

1、拆迁费用

东通公司根据柳州市城市规划对火车南站周边地区实施旧城改造，将拆迁范围划分为A、B、C、F、H共5个地块分别进行拆迁，拆迁户数为902户，总拆迁面积为104434.71平方米，总拆迁费用为63348.78万元。具体费用如下：

拆迁总预算表

单位：元

2、土地出让分析

本项目拆迁平整后可用于拍买的总净地面积为78.25 亩。土地出让所得收入主要用于偿还银行贷款。 2.1、土地出让价格预测

本项目地理位置处于柳州市火车南站，居于市区河南片区中心区干道飞鹅路与南站路交汇处，交通十分便利，地理位置优越。根据规划本项目地块的容积率在2.65~5.0之间。与本项目容积率、地理位置相似的 “市城站路”地块对比，此地块土地出让金为14.256亿元，土地单价1336万元/亩，总建筑面积35万平方米，楼面地价为4073元/平方米。

本项目出让地块78.25 亩，可建房屋241660平方米。根据“市城站路”地块的拍卖价，较为保守地暂定本项目土地出让单价为1200 万元/亩，楼面地价3886 元/m2，可计算出让收入为93900 万元，具体计算如下：

土地出让收入计算表

3、按照房地产市场价格平均构成分析，本项目楼面地价为元3886 /m2，建安成本按照1600元/平方米计算，估算项目每平方米成本价格为5486 元。项目建成后楼盘销售价格按照目前周边已经开盘的“红桥馨城”为基数，考虑未来两年的房价上涨因素及通货膨胀率，将本项目楼盘暂定价格为7000元/平方米，单位面积仍有盈利空间，同时本项目总建筑面积达到311284.85平方米，其中地上面积241660.207平方米，可售量较大，总盈

利空间较大。

2.2、土地面积出让计划

可出让的地块在一年内出让完毕。

3、财务评价分析

1）本项目两年拆迁完毕，第2年把可出让的地块拍卖，本经济评价假设第2年四个季度拍买所得相等。

2）本项目拟向国家银行长期贷款52000万元，贷款年利率为10.64%，第1年初贷款全部到位，第1年只计息不还款，第2年前两个季度按最大还款方法偿还本息，后两个季度平均偿还本金，利息照付。

3）贷款本息偿还资金全部来自土地出让收入。

4）项目业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局（1993）149号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。

5）企业所得税按25%计

6）根据借款还本付息计划表可知，贷款偿还期内，利息备付率和偿债备付率大于1，所以本项目的财务偿债能力是没有问题的。

7）根据利润与利润分配表可知，本项目土地出让税后净利润累计金额达11477 万元，利润可观。

8）根据项目投资现金流量表可知，项目投资财务内部收益率（所得税后）=11.80%，大于行业基准收益率8%，项目投资财务净现值（所得税后）（ic=8%）3,387 万元,所以本项目是有很好盈利能力的。