商业地产标杆企业研究报告

商业地产标杆企业研究报告 2011年北京商用物业新增面积108.42万平方米。而沈阳在建商业项目700万平方；成都去年立项和在建城市综合体超80个，总量达千万平方

在住宅市场去投资化的大背景下，许多房企纷纷转投商业地产。尤其是缺乏人流和资金流支撑的二三线城市，已累积了相当多的商业地产泡沫。2011年北京商用物业新增面积108.42万平方米。而沈阳在建商业项目700万平方；成都去年立项和在建城市综合体超80个，总量达千万平方。如此背景下，如何把握行业周期、如何利用资金杠杆、如何寻找最佳商业模式等成为大家亟需思考的问题。

高和资本基于上述思考，对商业地产标杆企业重新进行了研究，并发布报告，摘要如下：

一、标杆企业

1、重资产型：商业地产开发商——恒隆

恒隆地产的母公司恒隆集团成立于1960年，1972年10月在香港上市。目前市值1,145亿元港币。

价值基因：第

一、对行业周期的精准把握，97年危机前大规模抛售套现，99年进军大陆市场精耕细作，07年危机前适时收手并在危机后又逆势扩张；第

二、极强的运营能力，30年累计的运营资源和经验沉淀，选择最优的地段和设计标准并耐心经营至极致，稳定高效的运营团队；第

三、充分利用资本市场的长期资金，资本市场募资股本逾240亿港币，债务融资峰值超200亿港元。

2、轻资产型：资产管理型——黑石

黑石成立于1985年，2007年在纽约证交所上市，共募得76亿美元，目前市值约164.2亿美金。作为全球最大的房地产另类资产管理机构，截至2011年12月31日，黑石集团房地产资产管理的规模为480亿美元，资产管理的总规模为1,660亿美元。

价值基因：第

一、对杠杆的充分利用，超强的募资能力保证了巨大的收购规模，7-10倍杠杆的背后是良好的信誉和灵活的融资结构；第

二、运营能力，专业的资产管理团队（办公、特别是酒店）和对物业的重新定位和提升，为高溢价提供了有力的支撑；第

三、良好的退出渠道，广泛的行业人脉和合作网络有效保证了资产的快速处置。此外，最佳收购时机和最优退出时间节点的选择也至关重要。

3、混合型：开发+资产管理——嘉德

嘉德是亚洲最大的房地产公司之一。目前总资产达353亿新元，市值逾116亿新元（截至2012年5月11日），2011年总收入30亿新元，净利润10.6亿新元。嘉德开创了“资

产管理型”房地产公司的典范：采用以资产管理带动商业地产投资的模式。公司管理5支REITs和15支基金，目前AUM达340亿新元，管理房地产资产总规模达603亿新元。

价值基因：第

一、真正实现了“风险的买卖”，风险较高的养商期由集团或愿意承受高风险的私募基金来完成，物业成熟后通过REITs将资产出售给追求稳定的公众投资人，并保留物业的管理权；第

二、运营管理能力较强。

二、总结与启发

结合上述案例，我们再反观中国目前的商业地产市场现状：商业市场整体处于上升周期中，但不同城市的风险情况分化明显；国内资产市场募资通道尚不畅通，缺少长期的LP投资人；商办物业的退出渠道又十分狭窄。

面对这样的市场环境，我们如何应对：第

一、迫切需要发挥资产管理业务的几何效应，培养并积累忠诚的长期投资人。同时，集中精力提高产品品质，尤其是工程改造和招商工作；第

二、充分利用金融杠杆，通过买卖风险优化资金结构，提供资金利用率；第

三、解决好退出通道问题，境外可通过上市或者REITs通道；境内可选择拆分销售，但前提是提供资产管理服务，避免散售后的恶性竞争情况。

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