房地产开发项目施工监理的进度控制

房地产开发项目施工监理的进度控制

2002-10-14

近年，我省的房地产市场竞争日趋激烈，楼盘的素质越来越高，房地产销售由卖方市场转变为买方市场，利润空间越来越少，稍有不慎就会血本无归，对房地产开发商造成很大压力。于是，开发商们绞尽脑汁，想方设法提高其楼盘整体素质和售后服务来吸引买家，有的开发商标榜自己的楼盘质优价廉，有的承诺提供“天长地久、终身保用”服务，有的甚至创下“即买即办房产证”的举措，有效地在房地产市场树立了良好的品牌形象，提高了经济效益。但是，由于各种原因造成楼盘延期完工，开发商未能按期交楼，被小业主投诉、索赔的事件时有发生，引起社会高度关注。开发商要实现对买家的承诺，加强社会监理是重要的手段之一。监理受开发商委托，在合同规定的范围内对开发项目的施工进度、质量、投资进行全过程控制，对有关合同和信息进行管理，组织协调与开发项目建设有关各方的关系，监理出一批工程质量优良的楼盘，按期交付小业主使用，为开发商赢得了市场信誉。

房地产开发项目进入施工阶段后，工程施工进度的快慢是开发商非常关注的，它往往影响到开发商对楼盘的预售和交付使用日期，涉及开发商资金回笼、投资回报的重大问题。因此，搞好房地产开发项目施工的进度控制，做到让开发商和消费者满意，是监理的一项重要工作。进度控制是监理三大控制目标之一，而进度、质量、投资三大控制目标之间既是一个相互联系又相互影响的整体，存在着辨证统一关系。既要加快工程施工进度，又要确保工程施工质量和施工安全，还要控制施工费用不能超出预算。因此，进度控制是监理工作中的一个难点。

一、房地产开发项目施工前期监理进度预控的工作要点

开发项目施工前期，监理应与开发商、承建商充分协商，确定开发项目施工总进度控制目标，同时也协调和督促承建商组织好劳动力、原材料、施工机具设备进场，为开发项目施工阶段进度控制做好准备。

1、编制初步施工进度控制计划。监理工程师要熟悉开发项目的施工图纸和施工合同，了解楼盘特殊部位的施工工艺和施工工期，并详细征询开发商对开发项目建设总进度和阶段性进度的要求，以及示范单位的装修与展示日期、是否有个别楼层要求提前使用等。再通过科学分析，结合监理工程师的经验，编制出初步施工进度控制计划。

2、监理工作交底。召开第一次工地会议，向开发商、承建商进行监理工作交底，要求承建商向监理申报施工总进度计划和阶段性施工进度计划(如地基与基础分部、主体结构分部等重要分部工程的施工进度计划以及月度施工进度计划、周施工进度计划等)，并申报劳动力、原材料、施工机具设备的进场时间。

3、确定施工总进度计划。审核承建商编制的施工总进度计划。根据开发项目的特点，全面分析承建商施工总进度计划的合理性和可行性，并对照监理编制的初步施工控制计划，若有不一致的地方，可通过与开发商、承建商协调解决，从而确定开发项目施工总进度控制计划，由总监理工程师审核报开发商审批确认，作为以后施工过程中的进度控制依据。

二、房地产开发项目施工过程中监理进度控制的方法和措施

在开发项目施工过程中，监理的进度控制是整个开发项目进度控制的重点。监理如何实施有效控制，是能否实现总进度目标的关键。开发项目开始施工后，监理应在以下方面采取相应的方法和措施实施进度控制。

1、日常口头方式控制。依照已确定的施工总进度控制计划，定期审核承建商申报的每周、每月施工进度计划。监理工程师应经常巡视现场，了解承建商投入的劳动力、原材料、施工机具设备的使用情况，掌握现场施工部位的进展情况，发现有施工力量不足或施工进度有拖延的现象时，应及时通知承建商即行改进。

2、定期工地例会控制。每周或每半月定期召开工地例会，在每次工地例会上以承建商实际施工实际进度对照施工进度计划，分析、评价开发项目施工进展情况，如出现施工进度拖延时，协助承建商查找原因，并督促其采取科学、合理的赶工措施，把拖延的进度尽快赶回。

3、书面通知控制。当发现承建商实际施工进度比计划进度拖延较多时(通常指超过7天)，表明现场施工进度有失控的现象，总监理工程师应及时向承建商发出书面的监理通知，指出问题，指令承建商必须采取有效的赶工措施加快施工进度，否则，将要承担一切不利的后果。总监理工程师发出的监理通知要具有严肃性，同时应抄送一份给开发商，作为对承建商延误工期的索赔资料。

4、专题会议控制。当监理方向承建商发出要求改进施工进度的监理通知后，仍未引起承建商的高度重视，现场实际施工进度也未有改进，总监理工程师应在短期内召集开发商的代表、承建商的项目经理及其相关管理人员，主持召开一个施工进度控制的专题会议(必要时应召集开发商和承建商高层的主管人员参加)，专门研究改进施工进度的方法和措施。监理工程师应在会前收集承建商有关进度问题的资料，在会议上对现场实际施工状况作出客观评价，指出承建商施工进度滞后的问题，以及由此引起的不良后果，并有建设性地提出改进施工进度的监理意见。这样才能使承建商信服，认同监理工程师提出的意见，采取有效措施加快施工进度，从而达到预期的进度控制效果。会后，监理工程师要将会议内容整理成会议纪要，发送参加会议的所有单位。

5、设计变更工期索赔控制。当在施工过程中发生重大设计变更时，监理工程师应督促承建商及时评估对施工进度带来的影响程度，需要索赔工期的要及时申报，监理工程师应科学、公正、合理地审核承建商的工期申请，征询开发商同意后，由总监理工程师批准同意索赔的工期，作为施工合同工期的延续，避免以后在工程竣工验收时对合同工期的争议。

6、运用支付手段控制。运用工程款支付的手段也是监理进度控制的一个关键措施。当承建商的实际施工进度达不到计划进度要求，经监理工程师多方面协调后仍未取得有效的改进时，监理工程师应适当运用合同条款，签署扣减承建商工程款的凭证，给承建商以一定的压力，以促使其采取措施加快施工进度，达到计划进度的要求。但笔者认为监理在进度控制过程中，应与开发商和承建商进行多方面、多层次的沟通和协调，尽量避免扣减承建商的工程款，使其能最大限度地集中施工力量加快施工进度。

7、开发商按期支付控制。监理工程师在督促承建商按进度计划组织施工的同时，也有义务督促开发商按进度计划做好资金的准备，及时向承建商支付工程进度款。开发商做到按期支付，是开发项目按计划完工的根本保障。

房地产开发项目施工的进度控制是多方面的，它不是孤立的控制，进度控制必然会涉及到其它方面的控制和管理、沟通与协调，监理工程师应视开发项目的实际情况，灵活运用各种方法和措施实施进度控制，才能达到预期的控制目标。监理通过实施有效进度控制，使开发项目在预期内完成，监理效果得到开发商认可，开发商的楼盘按期交付使用，也就赢得市场声誉。 作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司 钟树华 来源：南方房地产

施工项目进度控制总结

施工项目进度控制原理

项目进度控制

进度控制监理细则B13005

进度控制专项施工方案

项目管理心得—进度控制

项目进度控制的主要内容

进度控制重点及监理措施

浅析施工阶段的进度控制

施工质量、进度、成本、安全控制

《房地产开发项目施工监理的进度控制.doc》

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