房地产估价考试题

1、何为市场法？运用市场法估价的一般步骤？

市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：1）搜集交易实例；2）选取可比实例；3）建立比较基准；4）交易情况修正；5）市场状况调整；6）房地产状况调整；7）求取比准价格。

2、何为成本法？运用成本法估价的一般步骤？

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的操作步骤1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料;2）测算估价对象重新购建价格;3）测算建筑物折旧;4）求取估价对象积算价格。

3、何为收益法？运用收益法估价的一般步骤？

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤：

1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；2)预测估价对象的未来收益(如净收益)；3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

4、何为假设开发法？运用假设开发法估价的一般步骤？

假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值的方法。

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

1）调查分析待开发房地产状况；2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3）预测后续开发经营期；4）预测开发完成后的价值；5）预测后续必要支出及应得利润；6）测算待开发房地产价值。

5、何为路线价法？运用路线价法估价的一般步骤？

路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该道路其他临街土地价值的方法。

运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：

①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

6、何为房地产估价？房地产估价的基本程序？

房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。

房地产估价的基本程序如下：

(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；(7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。