房地产估价人员工作总结
推荐第1篇：房地产估价
北京翰海兴房地产评估有限公司是经北京市国土资源局和北京市城乡建设委员会批准成立的、具有房地产评估和土地评估资质的专业性咨询机构，目前有多名经验丰富的国家注册房地产估价师及土地估价师在我所执业，有相关的投资咨询师、高级工程师、会计师、造价师等专业人员加盟，并聘请了业内多名权威人士、学者作为专家顾问。
公司发起人均为执业多年的资深评估师，熟悉中国房地产政策，有着丰富的技术经验和人脉资源。公司成立以来，秉承“专业规范，诚信服务”的理念，以为客户提供最具发展价值的专业服务为宗旨,坚持专业国际化、服务本土化；坚持尽我所能、尽我所有的服务原则，致力于提供房地产市场的综合服务。经辛苦努力，公司与土地、规划、建设等相关政府部门和业内兄弟单位具有广泛的联系、长久的合作，并获得了良好的信誉，为事业发展提供了有利保障。
公司坚持一业为主，多项支撑的发展理念，除专业从事房地产评估业务、土地评估业务、提供房地产项目代理外，还与测绘公司、会计师事务所、工程造价公司、投资咨询公司共同合作，取长补短，相互探讨，为客户提供项目策划、房地产测绘、产权证代理、工程造价咨询、资产评估等全方位一条龙的专业咨询服务。
推荐第2篇：房地产估价
本质：1房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
2房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。
3房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
3房地产估价都有误差但误差应该在合理的范围内。
房地产估价需要有12方面
1建设用地使用权出让需要 2房地产转让和租凭的需要。
3房地产抵押贷款的需要4房地产征收征用补偿的需要
5房地产税收的需要6房地产损失赔偿的需要
7房地产分割的需要8房地产保险的需要
9房地产争议调处和司法鉴定的需要 10企业有关经济行为的需要
11房地产管理的需要12其他方面的需要
区位的含义：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置，交通，周围环境和景观，外部配套设施、等方面。
实物的含义：指房地产看的见，摸得着的有形部分，例如，土地的形状，地势，土壤，地基，、权益的含义：指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利，利益和收益。
房地产的特性：1不可移动2独一无二3寿命长久4供给有限5加之最大6用途多样7相互影响8易受限制9难以变现10保持增值
房地产价格形成的条件：1有用性 2稀缺性3有效需求
地价与一般物品价格的不同：1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5价格形成时间不同6供求变化不同
房地产价格和价值种类：1价值，使用价值，交换价值
2成交价格，市场价格，理论价格，评估价值
3市场价值，快速变现价值，谨慎价值，在用价值，清算价值，投
资价值 4买卖价格，租凭价格，抵押价值，保险价值，计税价值，
征收价值5权益价值6原始，账面，公允，市场。8基准，标定，
重置7市场，政府，9土，建，房10总，单，楼面11实际，名
义
推荐第3篇：房地产估价练习
武汉理工大学公选课房地产评估实务结课考试试题（主将教师：周盟农）
房地产估价练习
练习要求及注意问题：
1、独立完成练习，以A4型纸打印或者手写，不收复印件和练习簿。可以不抄
写题目,但是必须标明题号。
2、写清楚学院、专业、班级、学号，以方便老师统计、分类、登分。
3、最后一次课程交练习，时间晚6:30---6:45；
4、练习成绩作为课程成绩的唯一依据，没有例外。
5、分数分布
1、
2、
3、每题各15分，4题20分，5题15分，6题20分。
1、某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付15万元，共付5年；另一方案是5年后付100万元，若目前的银行贷款利率是7%，应如何付款？
2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，130万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，前3年利率为6%，以后各年利率均为9%，评估该房地产的价格。
3、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的70%，其它第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
4、假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为两年，建筑投资第一年占60%，第二年占40% ，建筑成本为2500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为8%，工程完工后每平方米售价5800元．工程竣工后20%即销售，其余80%估计一年内售完．开发商委托你评估该宗土地价格，试计算总地价、单位地价、楼面地价。（按复利计算）
5、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？
6、分析说明房奴、蜗居产生的原因？你对这一问题的解决有什么措施或者方案？
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推荐第4篇：房地产估价复习
名词解释：房地产估价师、房地产、容积率、地役权、空间利用权、区位、基准地价、标定地价、房屋重置价格、补地价、楼面地价、房地产估价、专业房地产估价人员、估价目的、房地产估价原则、最高最佳使用、市场法、可比实例、收益法、成本法、直接资本化法、报酬资本化法、假设开发法、长期趋势法
简答：土地利用的限制、增加房地产供给的途径、政府对房地产限制的特权、引起房地产价格上升的原因、房地产具有价格的条件、需要补地价的情形、专业估价的特点、一名合格的房地产专业估价人员必须的素质、房地产估价原则、保障独立、客观、公平估价的要求、独立、客观、公正的具体做法、有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理、房地产估价的基本方法、市场法估价的操作步骤、选取可比实例的质量要求、建立价格可比基础、房地产状况调整的内容、收益法的操作步骤、成本法估价的操作步骤
推荐第5篇：房地产估价考试题
1、何为市场法？运用市场法估价的一般步骤？
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：1）搜集交易实例；2）选取可比实例；3）建立比较基准；4）交易情况修正；5）市场状况调整；6）房地产状况调整；7）求取比准价格。
2、何为成本法？运用成本法估价的一般步骤？
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法的操作步骤1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料;2）测算估价对象重新购建价格;3）测算建筑物折旧;4）求取估价对象积算价格。
3、何为收益法？运用收益法估价的一般步骤？
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
运用收益法估价一般分为下列4个步骤：
1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；2)预测估价对象的未来收益(如净收益)；3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；4)选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
4、何为假设开发法？运用假设开发法估价的一般步骤？
假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值的方法。
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：
1）调查分析待开发房地产状况；2）选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3）预测后续开发经营期；4）预测开发完成后的价值；5）预测后续必要支出及应得利润；6）测算待开发房地产价值。
5、何为路线价法？运用路线价法估价的一般步骤？
路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该道路其他临街土地价值的方法。
运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：
①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。
6、何为房地产估价？房地产估价的基本程序？
房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
房地产估价的基本程序是指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后顺序。
房地产估价的基本程序如下：
(1)获取估价业务；(2)受理估价委托；(3)制定估价作业方案；(4)搜集估价所需资料；(5)实地查看估价对象；(6)分析估价对象价值；(7)测算估价对象价值；(8)判断估价对象价值；(9)撰写估价报告；(10)内部审核估价报告(11)交付估价报告；(12)估价资料归档。
推荐第6篇：房地产估价报告
xxxx房地产估价报告范文一篇
目 录
致委托方函................2
估价师声明................4
估价的假设和限制条件...................5
房地产估价结果报告 ...............9
一、委托方 ..............9
二、估价方 ..............9
三、估价对象 ...........10
四、估价目的 ...........16
五、估价时点 ...........17
六、价值定义 ...........17
七、估价依据 ...........17
八、估价原则 ...........18
九、估价方法 ...........19
十、估价结果 ...........19
十一、估价人员 .........
21十二、估价作业日期 ............
21十三、估价报告应用的有效期 ...........21
第四部分附件...............22
报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 1北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告
致委托方函北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司：
承蒙贵方委托，我公司对位于北京市海淀区中关村大街18 号的中关村科技贸易中心部分房地产（具体包括：15 层写字楼 2674.47平方米、18 层写字楼 2628.95平方米、5 层部分商铺 719.68平方米）进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。
评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估
目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日的评估结果如下：
估价对象总建筑面积:6023.1平方米
估价对象房地产总价:9135.6246 万元
大写：玖仟壹佰叁拾伍万陆仟贰佰肆拾陆元整
（货币单位：人民币元）
其中:
1、15 层写字楼
建筑面积: 2674.47平方米
房地产单价:13796 元/平方米
房地产总价:3689.6988 万元
大写:叁仟陆佰捌拾玖万陆仟玖佰捌拾捌元整
（货币单位：人民币元）报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 2北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告
2、18 层写字楼
建筑面积: 2628.95平方米
房地产单价:13809 元/平方米
房地产总价:3630.3171 万元
大写:叁仟陆佰叁拾万零叁仟壹佰柒拾壹元整
（货币单位：人民币元）
3、5 层部分商铺
建筑面积: 719.68平方米
房地产单价:25228 元/平方米
房地产总价:1815.6087 万元
大写:壹仟捌佰壹拾伍万陆仟零捌拾柒元整
（货币单位：人民币元）
以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。
法人代表：
北京岳华中天房地产评估有限公司
二○○七年四月十日报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 3北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。估价师签名：
姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名
齐辉 11199701
41王键 1119980172报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 4北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告
估价的假设和限制条件
一、假设条件
1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。
2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格：
（1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
（2）房地产买卖程序符合法律规定；
（3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值；
（4）有一段合理的交易时间；
（5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。
3、委托方合法取得现有产权资料。
4、委托方未欠缴土地出让金，有关估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。
5、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。
6、根据委托方提供的相关资料，中关村科技贸易中心土地规划用途为“综合、配套（地下）及地下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”。根据估价人员的现场勘查，估价对象实际用途为写字楼、商业配套（地上）。在评估过程中，评估人员未对地上商业配套是否符合规划进行深入考证，本次评估以估价对象地上建筑物符合规划为假设前提。报告编号：
[2007]岳华中天[评]字第7号 5北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告
7、本报告估价结果以估价对象不改变用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。
8、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。
二、限制条件
1、本估价报告由北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京市自来水集团有限责任公司共同委托，已取得双方书面同意。
2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。
3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点 2007年 4月 3 日、在现状利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。
4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。
5、土地设定用途及设定年期的说明：估价时点估价对象现状用途为“写字楼、商铺”，土地登记用途为“综合楼及地下车库”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 6北京岳华中天房地产评估有限公司房地产估价报告价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。
6、关于估价对象建筑面积的说明：于估价时点，估价对象未单独办理《房屋所有权证》，此次评估中估价对象的建筑面积以海淀区国土资源和房屋管理局测绘队 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地测绘技术报告书》为准，最终的建筑面积应以依法取得的《房屋所有权证》登记内容为准。
7、于估价时点，柜位号为 5A027～5A032 的商铺已设定抵押，抵押权人为中国光大银行北京海淀支行，抵押期限从 2005 年 4 月30 日至 2008 年 4 月 29 日。
根据本次估价目的，考虑到北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拟在抵债行为实现之前先偿还对中国光大银行北京海淀支行的贷款，并注销该部分房地产的抵押登记。因此，本报告未考虑上述抵押权对估价对象房地产价格的影响。
8、于估价时点，纳入本次评估范围的
15、18 层写字楼及 5 层部分商铺已对外出租，根据《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第 42 号）规定：“出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”
“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”另外，根据房地产估价规范的要求，采用收益法评估估价对象房地产价格时，“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”。报告编号：[2007]岳华中天[评]字第7号 7北京岳华中天房地产评估有限公司 房地产估价报告
本报告评估的是估价对象在不受租约限制条件下的公开市场价格，即本报告评估结果未考虑上述租赁权即承租方权益对估价对象房地产价格的影响。
9、于估价时点，估价对象
15、18 层写字楼中，部分房间已由承租人装修使用，本报告估
价结果包含该
推荐第7篇：房地产估价第二章
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
当今世界，随着现代经济和科技水平的高速发展，经济全球化已经成为世界经济发展的必然趋势，这将对各行各业产生广泛而深远的影响，既为我们提供了前所未有的发展机遇，又为我们提出前所未有的挑战。估价行业作为现代服务业的重要组成部分，其重要服务对象——投资者、金融机构等的跨国、跨地区活动日益频繁，不可避免地要为其提供跨国、跨地区的估价服务。这一方面会促使估价理念、估价术语及其内涵、估价方法、估价结果表述等在不同国家和地区之间趋同，另一方面需要估价师熟悉当地的相关制度政策，遵守当地对人员资格、机构资质等的要求。特别是房地产估价，由于房地产的不可移动特性，决定了它是一个地区性市场，不仅受到当地消费习俗等的影响，更受到当地政策、制度等的影响。本次论坛以“估价专业的地方化与全球化”为主题开展研讨，对于准确认识估价专业的全球化和地方化，对于正确处理估价专业全球化与地方化的关系，对于妥善对待不同国家和地区估价行业组织、.估价机构以及估价师之间的竞争与合作，从而促进不同国家和地区之间估价行业的共同进步与和谐发展，特别是促进以服务地区
性市场为主的房地产估价行业的发展，具有十分重要的意义。
自20世纪80年代以来，中国房地产估价行业快速发展，估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。逐步建立起了政府监管、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。房地产估价在维护房地产市场秩序、保护房地产权利人的合法权益、防范金融风险、增进社会和谐等方面发挥着独特的作用。专业名称：房地产经营与估价
专业培养目标：房地产经营与估价专业旨在培养与社会主义市场经济体系相适应的，在房地产产业发展中急需的，具备 房地产经营与估价专业知识和专业技术、技能的高等技术应用型专门人才。 培养掌握房地产市场开发与经营、价格评估基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级管理专门人才。
专业核心能力：房地产经营与价格评估。
专业核心课程与主要实践环节：房地产法规、合同管理、房地产企业经营管理、房地产市场营销、城市土地管理、房地产会计、房地产统计、房地产估价、房地产中介；房地产市场调查、房地产会计实训、房地产估价实训、毕业论文、毕业实习等，以及各校的主要特色课程和实践环节。
就业面向：房地产开发经营公司、房地产中介公司、物业管理公司等有关房地产开发经营项目或部门的经理、助理、主管、管理员、技术员等。
市场需求：
房地产业作为服务性行业，长期以来在我国发展迅速。通过多年的探索实践，中国房地产行业逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，服务内涵趋向丰富，管理水平得到了较大提高，各项工作取得了明显的成效。但是目前国内房地产经营过程中还存在很多问题，如管理尚不规范、服务质量不到位，部分房地产企业从业人员素质不高、职业道德不强、服务不规范，从而导致了工作开展困难、企业效益较差。这也进一步说明社会需要正规培训，具备房地产经营与估价专业资格的从业人员。
专业特色：
高职教育历来注重学生实际能力的培养，在校期间的实习实训环节非常丰富。主要有会计基本技能实习、行业调查、毕业实习。通过实习实训熟悉并掌握会计基本技能；了解评估业市场状况，包括评估的需要及评估供给方面的竞争状况；熟悉资产评估及地产估价的工作程序。熟悉并强化评估资料的收集、整理工作能力；通过在资产评估事务所、房地产评估事务所、房地产开发公司等相关单位实习，培养并强化实际岗位工作能力。[
推荐第8篇：房地产估价原则
合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：
(1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
(3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
(4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
最高最佳使用具体包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：
(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。
(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式．，首先预测其未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应
被淘汰。
(4)价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。
收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时；破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧(无利用价值)，此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。
当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。
(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。
(4)重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。
(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。
不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的见下表
替代原则
替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：
(1)如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，既不能“情人眼里出西施”，也不能“下里巴
人”，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一时期，按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。在现实中有时会出现这种情况：单就一宗房地产的估价结果来看似乎有道理，但当把它与其他房地产的价格或估价结果放到一起比较时却显得不合理，没有一个合理的价格差，甚至高低颠倒。
推荐第9篇：房地产估价原则
房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的，房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是，当我们观察其形成和运动过程时，就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律，也是不以个人的主观意志为转移的。例如，在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如，在一定时期，尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同，但都在平均价格上下波动。因此，估价人员在估价时，一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为：估价的原则和标准；估价的理论和方法；估价的程序等。
一、房地产估价原则
房地产估价原则：房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则：使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为：1房地产估价的工作标准；2统一估价人员的认识；3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。
1．合法性原则：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同，原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。
遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面：合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。
应以房地产，1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说，没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。
任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，应注意：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估；不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。
2．最高、最佳使用原则：房地产是一种稀缺资源，无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益，并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。
最高最佳使用原则的含义：经过充分论证，最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理。能够使得估价对象达到最大可能的使用。
最高最佳使用的前提条件是法律上许可、技术上可行、经济合理。
最高最佳使用具体包括：1最佳用途；2最佳规模；3最佳集约度。
3．均衡原则：房地产的各个组成部分，如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系，才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。
从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模来判定是否为最高最佳使用。可以帮助确定最高集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡。建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值
4．适合原则：每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此，估价人员在评估一宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定最高最佳使用状态。
从适合原理理解最佳用途来判定是否为最高最佳使用。可以帮助我确定最佳用途。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调。只存在相对的最好，从本质上讲：现实世界不存在绝对最好。即最好是有条件的因此，适合原理的本质是适合环境要求的就是最好的。
房地产估价的最高行为准则，房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。1不受他人约束的独立机构；
2、是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系；3是要求估价机构的人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，独立——是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人。不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。完全从实际出发，客观——要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见。按照事物的本来面目去估价。不偏袒任何一方。公正——要求估价机构和估价人员在估价中公平正直。估价机构和估价人员的中立立场。注意：独立、客观、公平原则的核心。
估价原则的重要性
以此作为估价时的指南。估价原则可以帮助估价人员，每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思考和衡量估价对象的价格，如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。客观合理估价的假设:反复考虑评价的结果，2换位思考。估价人员分别站在当事人双方的立场上。一般会得到当事人双方都能接受的评估结果。独立、客观、公正的做法：要有良好的职业道德；坚持回避原则；事实求是；遵守评估程序；不断提高理论水平和业务素质。
房地产估价原则是主观的以估价对象合理为基础，我国目前的状况，应该同时注意顾家的作用和意义，建立在科学的理论和方法的基础上才最具科学性。
推荐第10篇：房地产估价附件
附件
① 委托方的身份证明文件或营业执照复印件
② 估价对象的位置图
③估价对象周围环境照片
④估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片
⑤权属证明文件
⑥法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录
⑦估价中引用的其他专用文件资料
⑧估价人员和估价机构的资格证明等
第11篇：房地产估价心得
房地产估价心得
在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。
一、房地产估价的含义
房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。
二、房地产估价的本质
1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。
4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。
三、房地产估价的必要性
1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。
四、几种常用估价方法的介绍
1、市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
2、成本法
(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
3、收益法
不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。 剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。常用于房屋或土地的单项估价。
4、假设开发法
对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
5、基准地价法
针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
6、路线价法
土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
五、房地产估价方法运用中应注意的问题
（一）评估方法的选择
在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:
1、各种估价方法的适用范围。
2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项
依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。
（三）调整试算价格的注意事项 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：
1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
（四）各种方法常见的改错项目
市场比较法：
1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正
2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正
3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论
4、比较物与参照物互相颠倒的问题。
收益法：
1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。
2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。
3、收益年限确定错误的公式。
4、漏算了营业税及其附加的问题。
5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。
成本法：
1、没有选择估价时点的正常成本（如：重置价）的问题。
2、耐用年限确定错误的问题。
3、计息期确定错误的问题。
4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。
5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。
6、利息的计费基础多少项目的问题。如：销售税费不能计算利息。
7、销售税费的计算基础错误的问题。
基准地价修正法动态方式不存在投资利息。
假设开发法：（1）没有确定最佳的开发利用方式
最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。 （2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润 （3）把利息和税金也作为计算利润的基础 （4）贴现期确定错误 （5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。 （6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。 （7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费。（8）贴现期确定错误的问题。（9）管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。
六、我的房地产估价报告的介绍
估计对象：估价对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权；估价目的：运用自己所学的知识，并检验自己对所学知识的掌握情况；估价时点为2013年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。
选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：306166元，单价：2489.15/m2。估价步骤：1．选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2．比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3．比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。
选用收益法其为计算公式：V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y ，资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6（元），年房地纯收益为4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）
选用成本法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400（元），建筑物年折旧额为1377.6元，最后得出计算积算价格94267.2元。
以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导。
第12篇：房地产估价协议书
房地产委托估价协议书
甲方：晋中市公用基础设施投资建设有限公司
山西飞马投资有限公司晋中分公司 （产权方）
山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂（产权方）（以下简称甲方） 乙方：晋中兴元会计师师务所有限公司（以下简称丙方） 因市政建设的需要甲方委托乙方对位于榆次榆太路196号（山西飞马投资有限公司晋中分公司，山西粮油食品进出口公司榆次肉联厂）的两座冷库进行评估，兹就甲方委托乙方完成的房产估价事项，订立如下协议：
1、根据国家和省市有关房地产估价的管理规定，乙方应严格按国家有关法律规定实事求是、认真细致地对该两座冷库进行评估，于2008年3月20日以前，将评估报告书交付甲方。
2、甲方应将该房地产的合法证明材料及估价中涉及到有关的资料提供给乙方。
3、本次对两座冷库的评估费用按国家相关规定收费标准执行。
4、本次房产评估费用由晋中市公用基础设施投资建设有限公司承担，在乙方提交报告后10日内付清。
本协议自各方代表签字盖章之日起生效，如有未尽事宜，可经各方协商，做出与本协议具有同等法律效力的补充规定，补充规定不得与本协议内容相抵触，并符合国家有关规定。
5、甲乙双方在履行本协议发生争议，调解不成时，提交晋中仲裁委员会仲裁。
6、本协议正本一式五份，各方各执一份。
甲方(盖章)：
签字：
电话：
乙方(盖章)：
签字：
电话：年月日
第13篇：房地产估价报告
房地产估价报告模板
××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告
项目名称：位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦 委 托 人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ×××
估价作业日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估价报告编号：××××××
目 录
一、致委托人函„„„„„„„„„„„„„„第×页
二、估价师声明„„„„„„„„„„„„„„第×页
三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„第×页
四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„第×页
五、估价技术报告„„„„„„„„„„„„„第×页
六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„第×页 致委托人函
×× 大厦酒店有限公司：
受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状 态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明：
⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告。
⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。
⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章
×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：
① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40 年， 至 2038 年 9 月 19 日结束， 报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。 ⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应 对本估价结论进行必要的调整。
⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 ⑸ 报告使用限制条件如下：
① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。 ⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价结果报告
( 编号：×××××× ) 一 委托人：
××大厦酒店有限公司，法定代表人为××，住所为××市××区××广场×号。
二 估价机构：
××房地产估价公司，法定代表人为×××，住所为××市××区××街×号， 房地产价格评估资格等级为一级， 证书编号为 “建房估证字〔 2003 〕××号”。
三 估价对象
估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房， 地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡， 土地性质为国有出让性质， 土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。 四 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。 五 估价时点： 2004 年 10 月 29 日。 六 价值定义：
根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估， 应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时 点状态下的公开市场价格。 七 估价依据：
⑴ 房地产价格评估委托协议书；
⑵ 《国有土地使用权证》证书编号：××××××； ⑶ 《施工许可证》，证书编号：××××××； ⑷ 《中华人民共和国土地管理法》；
⑸ 《中华人民共和国城市房地产管理法》； ⑹ 国家及地方的有关法律、法规；
⑺ 《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) ；
⑻ 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； ⑼ 委托人提供的工程施工图纸等相关资料。 八 估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。 ⑴ 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
⑵ 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
⑶ 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
⑷ 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九 估价方法：
根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
十 估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ( 十一 ) 估 价人员：××× ×××× ( 十二 ) 估 价作业日期：
二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日 ( 十三 ) 估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日
关于位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号 ××大厦 的估价技术报告
估价对象为位于 ×× 市 ×× 区 ×× 广场×号的××大厦，设计建成集酒店、写字间、商场为一体的现代化群体建筑，其地下设计为停车场、设备用房、酒店辅助以及娱乐设施用房， 地上由裙房及 A、B 两座塔楼组成；其中裙房设计功能为商场、餐饮、娱乐、服务用房； A 座地上 7 层～ 51 层，设计功能为五星级酒店及智能型写字间； B 座地上 7 层～ 29 层，设计功能为半智能写字间。
估价对象总建筑面积为 140274.34 ㎡，占用土地面积为7593.66 ㎡， 土地性质为国有出让性质， 土地使用权归××大厦酒店有限公司所有，使用年限为 40 年，至 2038 年 9 月 19 日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。 根据委托人要求的估价目的，本报告评估××大厦于二○ ○ 四年十月二十九日估价时点停止施 工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对× × 大厦的建设标准和功能特点， 分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。 一 实物状况分析
⑴ ××大厦主要技术经济指标说明
根据委托人提供的经批准的××大厦施工图纸，该大厦的主要技术经济指标说明如下：
⒈ 总用地面积 7593.66 ㎡
其中：酒店部分用地面积 3963.87 ㎡ 写字间部分用地面积 3629.79 ㎡
⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面积 5300.83 ㎡ ⒋ 总建筑面积 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑层数： 地下部分 -4F~-1F 写字间部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容积率 1:18.47 ⒎ 建筑覆盖率 69.81% ⒏ 绿化率 9.22% ⒐ 建筑总高 A 座总高 200.80m B 座总高 112.45m ⒑ 总用水量 2162m3/ 日 复用水量 310 m3/ 日 实际用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空调冷量 3715RT ⒓ 过热蒸汽量 12.209MW ⒔ 设备总容量 10167KV A 变压器安装容量 9300KVA 发电机 1120KVA 和 400KV A 各一台 ⑵ ××大厦整体设计方案说明
依据“××大厦整体设计方案”，建成后的××大厦要达到如下标准： ⒈ 总平面布置
××大厦依原地势设计，充分利用有效的用地面积，保证退后××路道路红线 10m、××广场 12m 的规划要求。 根据用地形状，建筑物长轴与××街平行，且沿××街方向布置商场以及半智能型写字间，五星级酒店和智能型写字间则正对××广场。 ⒉ 建筑立面造型
根据规划设计要求，××大厦建筑采用欧洲新古典建筑风格，强调裙房的细部刻划，注重色彩配合、材质选择和比例的划分，在整体风格上显得浑厚、庄重。塔身部分线条简洁、流畅，塔顶向塔身的过渡自然，强调建筑轮廓线条完美。 对酒店主入口采用弧形金属棚架，大片弧形幕墙，使酒店大堂的中庭与××广场有机地融合起来；智能型写字间入口设计为半开敞的大台阶，与酒店入口相映衬，××街一侧的商场入口布置广告灯饰。 ⒊ 绿化及景观
根据规划设计要求，建筑用地红线内，临××广场一侧及沿××街、××街一侧尽量布置绿化面积，绿化风格与大厦的欧洲新古典风格相适应。 酒店入口轴线正对的绿地上设置铜合金雕塑标志，环绕酒店大堂设置五根不锈钢旗杆， 夜间辅以立面泛光照明， 形成鲜明、生动、清新的外部空间环境。 ⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分
估价对象地下部分设四层地下室， 主要为地下停车场 (22 7 个车位 )、机电设备用房和酒店的辅助用房。地下四层按地下人防设计，地下一层设计有舞厅、保龄球室等娱乐服务设施，地下二层至地下四层为地下停车场。 ② 裙房
估价对象地上一至六层为裙房，主要用于商场、餐饮、商务等以及酒店的公共部分。××街一侧裙房的一层至四层设商场，面对××广场的酒店大堂设三层挑空的中庭，半圆形玻璃幕墙。一层设总服务台、电梯厅、瀑布流水，并设自动扶梯联结地下一层的娱乐设施和地上一层至五层裙房的餐饮、会议等公共空间，五层的多功能厅设有四国语言同声传译系统及声光控制室，六层设桑拿、游泳池、屋顶花园等休憩、健身设施。 ③ A 座塔楼
A 座塔楼七层至十三层为办公写字间，建筑面积 9910.64 ㎡。十五层至二十九层、三十一层至四十四层为按照五星级标准设计的酒店客房，四十六层至四十八层为屋顶餐厅，十四层、三十层、四十五层为避难层 ( 兼设备层 ) ， 四十九层至五十一层为设备层、机房，屋顶设直升飞机停机坪。 ④ B 座塔楼
B 座塔楼的设计功能为半智能型写字间。建筑面积为29016.44 。 七层为会议中心， 六层及八层至二十六层为写字间， 二十七层至二十九层为设备层、机房，屋顶设冷却塔。 ⒌ 装修
外墙：裙房采用暖灰色花岗岩板；塔楼外墙采用玻璃幕部分塑铝板挂面； 窗和局部玻璃幕墙采用铝合金框， 浅灰色隔热中空玻璃。
酒店大堂：花岗岩拼花地面，石材或木质墙面，金属吸音板装饰吊顶。 公共卫生间：高级防滑地砖，墙面装饰釉面砖贴至顶棚金属板吊顶，嵌入式灯具，大理石化妆台，进口卫生洁具。
高级写字间：地面铺高级地毯，木墙裙，吸音板吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
普通写字间：地面铺地毯，涂料或无框玻璃隔断，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具，镶包木门。
会议室：地面铺高级地毯，木墙裙，装饰吸音吊顶，嵌入式灯具。
餐厅：地面石材或地毯、地砖，木质镶板墙面，装饰玻璃门，装饰吸音吊顶。厨房、备餐间：防滑地砖，釉面砖墙面，金属板吊顶。 客房：地面铺地毯，壁纸墙面，装饰吸音吊顶。
设备用房、库房等：细石混凝土地面，墙面、顶棚刷涂料。
其他：特殊要求的会议室、多功能厅做音质设计，有振动和噪音的机房做减振和防噪处理。
⒍ 设备及设施配置 ① 中央空调系统
××大厦采购美国“开利”牌中央空调系统，对不同的功能区分别采用空气系统和风机盘管加新风系统，地下室设 4 台 930RT的双效溴化锂吸收式水冷机组，由城市集中供热系统提供蒸汽，另在地下室设 2 台进口蒸汽发生器。 ② 电梯
××大厦共采用美国“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型电扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型电梯 18 部。 ③ 楼宇自动化系统
综合布线系统：模块化的开发性布线系统，可进行语音、数据和图像传输。 通讯系统： 半智能型写字间设 400 对市话直通线路； 智能型写字间设 410 对市话直通线路和一台 450 门程控交换机， 45 条中继线；酒店设 110 对市话直通线路和一台 1750 门程控交换机， 175条中继线。 A 座屋顶平台设各种天线，接收设备在 A 座十三层。 机电设备自动控制系统： 采用计算机进行分散控制和集中管理。
酒店管理系统：前台和后台酒店管理系统、俱乐部管理系统、会议及宴会管理系统、管理信息系统、餐饮库存成本控制系统和电视综合服务系统。
智能型会议系统：设置于多功能厅的全套飞利浦公司的智能型会议系统。 广播音响系统：包括背景音乐系统、客房音响系统、业务广播系统、火灾事故广播系统。
保安系统：包括报警系统、监视系统、巡更系统。
车库管理系统：自动验卡、计费、卷闸、信息显示等设备。 智能型二总线火灾自动报警及联动控制系统。 ④ 给排水系统
包括给水、排水、热水及开水供应、循环供水、游泳池供水、消防和排水系统。
⑤ 动力系统
包括热力站、锅炉房、柴油发电机、油罐、油泵和泠库等设备。 ⑥ 供配电系统
10KVA 双回路供电系统、变电所、配电室等设备。 ⑶ 其它实物状况说明 ⒈ 用地面积及形状
估价对象用地面积 7593.66 ㎡， 为国有出让性质， 使用权人为××大厦酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形状为不规则矩形。 ⒉ 建造年代
估价对象于 2000 年 8 月开工建设， 2003 年 10 月建至目前状态停工至今。 ⒊ 建筑结构
估价对象为钢结构及钢筋混凝土结构。 ⒋ 建筑面积
本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊 公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 ) ： 建筑面积 93584.80 ㎡
商场： 建筑面积 7763.46 ㎡
写字间： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910.64 ㎡ B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地质条件
估价对象所处地形由东南向西北倾斜， 高差约 5 米， 地质条件 良好。
⒍ 临街状态
估价对象三侧临街。南侧与宽约 30m 的××街等高相接，临街宽度约 50m ，西侧与宽约 20m 的××街等高相接，临街宽度约120m ， 北侧与宽约 50m 的××路等高相接， 临街宽度约 50m ，东侧临宽约 6m 的巷道。 二 区位状况分析 ⑴ 区域范围
估价对象所处区域为以估价对象为中心， 向东 50m 至××街，向西 300m 至××街， 向北 300m 至××街所围成的区域。 该区域按××市城市类区划分标准属一类一级区域，估价对象建设用地按××市土地级别标准属一级地一类区。估价对象所处区域景观条件良好，整个区域地势略向西北倾斜。 ⑵ 街路配置
估价对象所处区域南接宽约 30m 的××街， 西接宽约 20m 的××街，北接宽约 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通过该区域， 以××广场为枢纽形成东连××广场、××广场、××广场，西连××广场、××广场××广场，南接××路，北接××路的完善的道路交通网络，道路通达条件较好。整个区域内路网发达，路况良好。 ⑶ 交通设施与接近条件
估价对象所处区域距火车站约 0.5km ，距 海 港 约 2km ， 距国际机构约 8km 。 经过该区域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余条公交联营线路，可通达市内各个区域，形成辐射能力极强的公共交通网络。 该区域东接××广场商贸金融区，西面和北面与市中心商业区相连接。 ⑷ 基础设施
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全， 市政主管网可由××街、××街一侧接入，距离较近。 ⑸ 商服设施配置 估价对象所处区域内有××广场大厦、××大酒店、××大厦、××大厦等中高档酒店、办公服务设施，××电影城、××影剧院等娱乐设施，以及一定数量的中小型店铺、娱乐文化场所。 ⑹ 区域特征及变动趋势
估价对象所处区域是××市最繁华的文化娱乐中心区，以各种规模的影视厅、宾馆、酒店等娱乐服务设施为主，混杂少量居民住宅。该区域内目前以中、低层建筑为主，低层建筑建造年代较早，目前市政府正在分期进行拆迁改造。根据××市城市总体规划和分区规划，该区域未来的发展趋势是集聚程度更高的城市商贸娱乐中心区，建筑规模向中高层、大型化发展。 ⑺ 其他影响设施
估价对象所处区域内无污染、危险及其他使人心理上产生嫌恶感的设施。 三 市场背景分析
××市位于辽东半岛最南端，三面环海，一面与大陆相接，是我国东北地区对外开放的窗口和走向世界的桥梁，是我国北方开放度最高的城市。改革开放以来，特别是近十多年来，××市经济发展迅速。 2003 年，经济总量增速跃上 15% 的新台阶，成为近年来增长量最快的年份。初步核算，全市生产总值 1632.6 亿元，人均生产总值按户籍平均人口计算为 29206 元， 按年末汇率测算纵约合
3529 美元。××市已经在国内外特别是东亚地区形成了较高的知名度。近十年来，××市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得××市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，××市始终是中国北方的投资热点城市之一。几年来， ××市对外贸易持续快速增长。 全市新批外商投资企业 879家， 比上年增长 5.6% ； 合同外资金额 45.75 亿美元， 增长 51.6% ；实际使用外商直接投资 22.11 亿美元， 增长 37.9% 。 在新批外商投 资企业项目中，总投资超 1000 万美元的大项目有 118 项，趋超5000 万美的有 14 项。 全市外商投资企业共完成产值 790.6 亿元。目前，××市已有外商投资企业 7000 多家，来××市投资的国家和地区 50 多个，境外企业驻××市的代表机构 2000 多家。 国内外商家的不断进入，对高档商务用房产生了大量需求。同时整洁优美的城市环境，宜人的气候条件，以及美丽的自然风光，每年也吸引了大量的中外来宾观光旅游。每年“黄金周”期间、服装节期间， 市内的星级酒店入住率超过 80% ， 五星级酒店时常爆满。 因此，目前市中心商业区域、商务金融区域的高档酒店、写字楼的收益状况良好。可以预见，随着国家振兴东北老工业基地相关政策的落实与实施，作为东北亚航运中心以及国际航运中心的建设、东北亚金融中心、物流集散地的建设，会使××市的经济发展和对外开放的步伐进一步加快，国内外进入××市的投资、经商、旅游等活动将会持续增长。因此，在市中心商业区域或金融商务区域投资 兴建高档酒店和写字楼前景明朗，物业价格将保持在较高水平。 四 最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。 五 估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评估。 六 估价测算过程
⑴ 假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大， 比较××市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值， 将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月31 日一次性变现。 报酬率确定为 7.55%( 详情见后 ) 。 故本报告采用动态方式进行测算。 基本计算公式为： P=P’-(A+B+C+D) 其中 ( 以下各个项目费用均为折现值 ) ： P ：估价对象目前状态价格
P’ ： 项目全部建成后销售价格 A ：续建成本 B ：管理费用 C ：销售税费
D ：买方购买在建工程应负担税费 具体分项核算如下：
⒈ 项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象——××大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定××大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将××大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为： 酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 ) ： 建筑面积 93584.80 ㎡
商场： 建筑面积 7763.46 ㎡
写字间： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910.64 ㎡ B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016.44 ㎡ ① 关于××大厦酒店部分的评估
××大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。
收益法称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率 ( 折现率 ) 将估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内各年的净收益进折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。 采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
Ⅰ 估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
Ⅱ 估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
Ⅲ 估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、税金及附加费以及经营者利润等。
Ⅳ 计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
Ⅴ 确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
Ⅵ 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
Ⅶ 选择报酬资本化公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。 本报告中假设估价对象在未来使用年限 ( 有限年 ) 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
A ——年净收益； Y ——报酬率；
n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。 A 酒店部分净收益测算：
预计××大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和××市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。 酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分 ( 车库、商务中心、健身及出租柜台等 ) 的净收益构成。 分别测算如下：
A.1 客房部分净收益测算 a 客房年经营收入
××大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套；15 ～ 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的××市目前五星级酒店标准间收费标准， 并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定××大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元 / 日 ( 人民币 ) ， 利用率为 70% ； 套间为 1800 元 / 日， 利用率为 65% ； 豪华套间为 2800元 / 日， 利用率为 50% ； 总统套房为 24500 元 / 日， 利用率为 35% 。每年按 360 个营业日计算。 客房年经营收入为：
(900 元 / 日•套× 528 套× 70%+1800 元 / 日•套× 54 套× 65% +2800 元 / 日•套× 8 套× 50%+24500 元 / 日•套× 1 套× 35%) × 360 日＝ 14961 万元 b 客房年运营费用 ○ 营业成本：
客房营业成本包括客房的各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，客房年营业成本约 3120 万元。
○ 营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算， 客房年营业费用为 625 万元。
○ 管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算客房部分年管理费用为 343 万元。 ○ 财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本、汇兑损益等， 估算为 257 万元。 ○ 营业税及附加：
按客房营业收入的 5.55% 计 算 ，为 830 万元。 ○ 经营者利润：
根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算年经营者利润为 1496 万元。
● 年经营费用合计： 6671 万元。 c 客房部分净收益
客房部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 14961 万元－ 6671 万元 ＝ 8190 万元
A.2 餐饮娱乐部分净收益 a 餐饮部分年营业收入
××大厦餐饮娱乐部分主要集中在地下一层，地上二层至六层和地上四十六至四十八层， 包括程式餐厅、包间等。 根据××广场、××广场、××路一带同类餐饮娱乐设施的经营情况，经营规模按建筑面积比例套算，估算餐饮娱乐部分年经营收入为 3650 万元。 b 餐饮部分年运营费用 ○ 营业成本
包括原材料和各项服务成本、能源费、维修费用及每年的固定固定资产 ( 除房屋和与房屋不可分离的设备设施 ) 折旧等，根据可行性研究和初步设计中确定的酒店规模、技术经济指标、建设标准估算，餐饮部分年营业成本为 1095 万元。
○ 营业费用：
包括服务人员工资及福利、开办费摊销和广告、宣传、交际费，根据××市同类酒店 2000 ～ 2003 年此项费用平均水平估算， 餐饮娱乐部分年营业费用为 200 万元。 ○ 管理费用：
包括房产税、保险费、管理人员工资及福利、差旅费等各种费用，估算年管理费用为 70 万元。 ○ 财务费用：
包括流动资金的利息、筹资成本等，估算为 53 万元。 ○ 营业税及附加： 按营业收入的 5.55% 计 算 ，为 203 万元。 ○ 经营者利润：
根据调查和 2003 年××市社会经济统计资料中宾馆酒店业财务状况报表，估算餐饮部分年经营者利润为 365 万元。 ● 年经营费用合计： 1986 万元。 c 餐饮娱乐部分净收益
餐饮娱乐部分净收益＝年经营收入－年经营费用 ＝ 3650 万元－ 1986 万元 ＝ 1664 万元
A.3 其他部分净收益
酒店的其他部分净收益包括通过地下停车场、商务中心、健身、娱乐等服务项目的收费获得的收入，减去相关费用获得的净收益。因××大厦尚在建设中，难以将各部分的经营收入、经营费用划分清楚，故本报告中考虑按同档次酒店经营中的一般比例进行估算，即以客房部分和餐饮部 分的年净收益之和的 10% 确定为其他部分的年净收益。
其他部分净收益＝ (81 9 0 ＋ 1664) × 10% ＝ 995 万元 A.4 酒店部分的净收益 (a) 以上三部分的净收益之和，即：
净收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 万元 B 报酬率的确定
本次评估采用市场提取法确定估价对象的报酬率，即投资回报与所投入的资本的比率。市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。根据本估价机构掌握的有关资料，测算出类似房地产的报酬率为 7.55% 。 最终确定报酬率： Y ＝ 7.55% C 经济收益年限确定
估价对象的土地出让使用年限为 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 条文说明中的参考值， 对于钢结构的非生产用房一般为 80 年；钢筋混凝土结构的非生产用房一般为 60 年。《房地产估价规范》第 4.3.8 条规定：“对于土地和建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”。由于估价对象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出让使用年限 32 年，故确定经济收益年限为 32 年.D 测算酒店部分价格
通过上述分析，将净收益、报酬率和收益年限代入公式
其中 A ＝ 10949 万元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
测算××大厦酒店部分价格为： V ＝ 130898 万元 ② 测算××大厦商场部分的价格 A 商场净收益测算
××大厦的商场主要位于大厦 B、C 区，临××街一侧裙房的二层至五层， 建筑面积约为 7763.46 ㎡， 估价人员根据估价对象所处区域内几家大型商场的商品销售利润及柜台出租水平，并对估价对象的规模、位置等个别及区位状况进行修正， 结合估价师的经验，预计 2006 年建成后，此类繁华地区高档次商场的年总收入扣除其经营成本、费用、税金、利润等， 确定该商场的年净收益约为 1500万元。 B 确定报酬率
根据估价对象的实际情况，确定商场部分年净收益的报酬率采 用与酒店部分相同的报酬率即 7.55% 的报酬率。 C 经济收益年限确定
商场部分的经济收益年限按酒店部分经济收益年限同样思路确定，本估价报告选定商场部分的经济收益年限为 32 年。
D 商场部分价格 将净收益、报酬率和经济收益年限代入计算公式(公式略) Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年
测算商场部分价格为： V ＝ 17933 万元 ③ ××大厦写字楼部分的价格评估
根据委托人提供的规划设计图纸，××大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。近几年，××市的××广场、××广场、××路两侧开发了大量高档写字楼，如××大厦、××大厦、××大厦、××大厦、××大厦等，类似标准档次写字楼的实际交易案例较多，故选用市场比较法评估其市场价格。
市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照， 从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。 运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： Ⅰ 广泛收集交易实例； Ⅱ 从中选取可比实例； Ⅲ 建立价格比较基础； Ⅳ 进行交易情况修正； Ⅴ 进行交易日期修正； Ⅵ 时行区位状况修正； Ⅶ 进行实物状况修正； Ⅷ 综合评估决定估价额。 A 选择类似交易案例 实例一：
位于××区××街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦， 1998 年 10 月投入使用。 比较实例位于该大厦的二十一层， 南向， 成交面积 227 ㎡， 室内为初装修， 铝合金窗， 采用进口高速电梯两部， 设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统， 水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。 实例二：
位于××区××路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦， 2002 年投入使用， 共计 29 层。 比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99.73 ㎡， 室内为初装修， 铝合金窗， 采用 4 部进口高速电梯， 设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。 成交价格为建筑面积 9000 元 / ㎡， 交易日期为 2004 年 9 月 6 日。 实例三：
位于××区××路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口高速电梯， 配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、IDD 电话系统， 2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348.26 ㎡，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元 / ㎡，交易日期为 2004 年 10 月 12 日。
B 比较实例与估价对象的比较因素见表 1 ： 比较实例 一 二 三 （此处未列表） 区 位 状 况
自然条件 相似 相似 相似 社会条件 相似 相似 相似 离市中心距离 相似 相似 相似 交通条件 相似 相似 相似 商业繁华程度 稍差 相似 稍差 公共设施配套情况 相似 相似 相似 规划条件 稍差 相似 相似 实 物 状 况
临街状态 相似 相似 相似 结构形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑规模 相似 相似 相似 装修情况 稍差 相似 稍差 所处楼层 相似 相似 相似 成新度 十 十 十
外观 稍差 稍差 稍差 交易情况 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 确定修正系数 ○ 交易情况修正
实例
一、
二、三均为正常买卖不需进行交易情况修正。○ 交易日期修正
可比实例
一、
二、三的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳， 因此可看作 100 。 由 于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有5% 的下降幅度。 为简化分析， 本估价报告中假设在销售前提下， 全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95 。 ○ 区位状况修正
比较实例三处于估价对象同一区域，比较实例
一、二处于类似区域， 根据表 1 比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析， 确定比较修正系数为： 设估价对象的区域价格为 100 ， 则实例一为 95 ，实例二为 100 ，实例三为 98 。 ○ 实物状况修正 根据表 1 比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析， 主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为： 设估价对象的价格为 100 ， 则实例一为 95 ， 实例二为 95 ，实例三为 95 。 D 根据以上各项修正系数，列表比准价格详见表 2 ： 项 目 一 二 三
成交单价 ( 元/㎡ ) 8400 9000 8800 区位状况修正 100/95 100/100 100/98 房地产状况因 素修正 实物状况修正 100/95 100/95 100/95 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比准价格 8840 9000 8980 对调整后的比准价格进行综合平均，估价对象的市场单价为： (8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940( 元 / ㎡) E 写字楼部分的价格
估价对象写字楼部分的价格为：
(9910.64 ＋ 29016.44) × 8940 ＝ 34801( 万元 ) ④ ××大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632( 万元 ) 本报告采用动态方式进行计算测算。从估价时点至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1.58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17% 。 则××大厦于估价时点的现值为143290万元 ⒉ 应扣除开发费用测算
① 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费 根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程 ( 含设备 )、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：30978万元
② 管理费
管理费取建安费用的 4% ，则该项费用 B ＝ 1239 万元 ③ 销售税费
销售税费取总楼价的 2.5% ，营业税及附加费率取总楼价的 5.55% ，此项费用为 C ＝ 11535 万元 ④ 买方应负担的税费
确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5% ， 即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 总计
A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752( 万元 ) ＋ 0.05P ⒊ 估价对象目前状态下价格： P ＝ P’ — (A ＋ B ＋ C ＋ D) ＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798( 万元 )
⑵ 成本法估价过程 具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式，重新建设与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。
成本法使用公式：
P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：评估价格； L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费； D ：资源性费用； E ：管理费；
F ：利息及融资费用； G ：投资利润； H ：税费。
具体分项测算如下： ⒈ 取得土地的费用
根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。 ① 土地出让金
估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金：
900 × 140274.34 ≈ 12600)( 万元 ) ② 拆迁安置补偿费
根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为： 7500 × 7593.66 ≈ 5695( 万元 ) ③ 综合配套费
根据××市政府相关文件规定，××综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：
300 × 140274.34 ≈ 4200( 万元 ) ④ 土地费用合计： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 万元 ⒉ 前期费用
前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。 ① “三通一平”工程费约为 30 万元 ② 专业费用
包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为 1120 万元。 ③ 前期费用合计： 1150 万元 ⒊ 建安工程费
根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为： 2550 × 140274.34 ＝ 35770( 万元 ) ⒋ 基础设施配套费
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。 ⒌ 资源性费用
估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。 ⒍ 管理费
根据估价对象类型及规模， 管理费按总投资的 4% 计算： 2377万元。 ⒎ 投资利息
此项费用支出按××市近期平均水平计算，年利率按 7.02% ，建设期按 3 年进行计算，则计算利息总额约为 6500 万元。 ⒏ 投资利润
根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算约为13658 万元。 ⒐ 销售费用及税金
按销售价格的 2.5% 计算销售费用，按销售价格的 5.55% 计算 营业税及附加，则此项费用约为 0.0805P 。 ⒑ 估价对象价格
估价对象重置成本总价为：
P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125( 万元 ) ⑶ 估价结果确定
假设开发法估价结果为 94798 万元， 成本法估价结果为 89125万元， 两估价结果相差比例为 6.37% 比较接近， 利用简单算术平均数法， 求得计算结果为 91962 万元。 评估人员经过综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9.2 亿元。
七 估价结果
根据上述分析、测算，确定估价对象——××大厦于估价时点2004 年 10 月 29 日的市场总值约为大写 ( 人民币 ) 玖亿贰仟万圆整。
×× 房地产估价公司 二 ○ ○四年十一月六日
第14篇：房地产估价求职信
求 职 信
尊敬的领导:
您好!
感谢您抽出宝贵时间来阅读我的求职信。通过我的了解，公司的人文环境与发展前景，我很认同，也是我所追求的。假如有幸能为公司工作，我一定会用我的责任心和创造力融入公司的发展壮大中。对我而言，您揭开的将是我人生新的一页，因为您的厚爱和关照，我的人生将在此刻出现一个值得纪念的转折点。我学的专业是房地产经营与估价，房地产经营与估价是培养掌握房地产开发与经营、房地产价格评估及房地产经济等基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级技术性应用型专门人才。在校期间多次担任班委，有较强的组织能力。我性格开朗，乐于接受新事物，爱好广泛，敢于迎接挑战，曾多次参加学校和系里组织的文体活动，并获奖。择业的标准，不在于待遇的高低，而在于是否有适合自己的岗位；是否能发挥自己的专长。我择业的唯一标准就是能否有开明的领导给我一个证明自己能力的机会。
今天，我和所有毕业在即的青年一样，满怀激动和豪情立于人生的十字路口，准备迎接未来的挑战和选择。古人云：“十年磨一剑”，十多年的求学生涯正如一个磨剑的过程。今天终于将它呈现在您的面前，请您鉴别它的锋利，我相信它将不会使您失望。大学三年，“做人，做事，做学问”是我的生活写照。修身立志，一日三省，自信品格日益完善；勇于任事，务实革新，自信工作有所成就；三更灯火，寒窗苦读，自信学业有所收获。因此，我今天冒昧的向您毛遂自荐，希望能得到一个检验自己的机会，也希望能为贵单位的发展贡献微薄之力。同时，我也深知，毕业仅仅是求学的开始，社会才是一所真正的大学。我正处于人生中精力充沛的时期,一直热爱和衷针于房地产工作,梦想能成为房产的精英;我渴望在更广阔的天地里展露自己的才能,我不满足于现有的知识水平,期望在实践中得到锻炼和提高。因此，我希望能够加入贵公司,我会踏踏实实的做好属于自己的一份工作,竭尽全力的在工作中取得好的成绩。我相信经过自己的勤奋和努力,一定会做出应有的贡献。
最好，谨祝您身体健康，工作顺利，并祝贵单位事通人和，兴旺发达！ 此致
敬礼！
自荐人：
2011年12月1日
第15篇：房地产基础知识估价
房地产基础知识-估价概述
一、房地产基础知识-房地产估价的概念
余源鹏房地产大讲堂这样解释道，房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。
主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。 房地产基础知识-房地产估价要素一 ：主体
房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。
房地产基础知识-房地产估价要素二：客体
房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。
房地产基础知识-房地产估价要素三：目的
房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国家政策的公正的价格尺度。由于交易的性质、方式各异，房地产估价的具体目的就不同。估价的目的就必须为特定的房地产经营管理及交易业务服务。
房地产基础知识-房地产估价要素四：标准
房地产估价标准，是法定或公允的估价衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。由于房地产地域的限定性，标准可分为国际标准、国家标准和地方标准。质量和计量标准应以国家法定标准为依据，逐步实现与国际标准的接轨：价格标准，主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。
房地产基础知识-房地产估价要素五：程序
房地产基础知识-房地产估价要素六：方法
房地产基础知识-房地产估价要素七：信息
二、房地产基础知识-房地产估价的分类
房地产基础知识-房地产估价的分类一：房产评估与地产评估
在余源鹏房地产大讲堂的看来，房产评估是以房产为估价对象，以时价来反映其价值的技术经济活动。房产在评估中居于标识地位，可分为两种情况：
一是房产所有权转移的估价，其评估范围包括房产本身的价格及与房产相关联的地产价格的估算。估价的结论是房产的全部价值和关联土地使用权转让价的总和。二是保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限测定房产的出租价格。价格构成项目为：折旧费、修缮费、管理费、地租、保险费、税金和利润七个因素。
房地产基础知识-房地产估价的分类二：单项评估与整体评估
单项评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等，这些都可作为单项评估对象。或者说房地产单项评估是对可确指的具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的评估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，不能作为单项资产进行评估，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能。再如，房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来。
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第16篇：房地产估价第一章
专业名称：房地产经营与估价
专业培养目标：房地产经营与估价专业旨在培养与社会主义市场经济体系相适应的，在房地产产业发展中急需的，具备 房地产经营与估价专业知识和专业技术、技能的高等技术应用型专门人才。 培养掌握房地产市场开发与经营、价格评估基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级管理专门人才。
专业核心能力：房地产经营与价格评估。
专业核心课程与主要实践环节：房地产法规、合同管理、房地产企业经营管理、房地产市场营销、城市土地管理、房地产会计、房地产统计、房地产估价、房地产中介；房地产市场调查、房地产会计实训、房地产估价实训、毕业论文、毕业实习等，以及各校的主要特色课程和实践环节。就业面向：房地产开发经营公司、房地产中介公司、物业管理公司等有关房地产开发经营项目或部门的经理、助理、主管、管理员、技术员等。编辑本段市场需求：
房地产业作为服务性行业，长期以来在我国发展迅速。通过多年的探索实践，中国房地产行业逐渐向社会化、专业化、多元化、市场化发展，服务内涵趋向丰富，管理水平得到了较大提高，各项工作取得了明显的成效。但是目前国内房地产经营过程中还存在很多问题，如管理尚不规范、服务质量不到位，部分房地产企业从业人员素质不高、职业道德不强、服务不规范，从而导致了工作开展困难、企业效益较差。这也进一步说明社会需要正规培训，具备房地产经营与估价专业资格的从业人员。编辑本段专业特色：
高职教育历来注重学生实际能力的培养，在校期间的实习实训环节非常丰富。主要有会计基本技能实习、行业调查、毕业实习。通过实习实训熟悉并掌握会计基本技能；了解评估业市场状况，包括评估的需要及评估供给方面的竞争状况；熟悉资产评估及地产估价的工作程序。熟悉并强化评估资料的收集、整理工作能力；通过在资产评估事务所、房地产评估事务所、房地产开发公司等相关单位实习，培养并强化实际岗位工作能力。[
第17篇：房地产估价试题A
华南农业大学继续教育学院
2007年第一学期期末考试
《房地产估价教程》试卷（A卷）
教学点：班级：学号：姓名：成绩：
（本试卷共五大题，总分100分，考试时间2小时）
一、判断题（对的打√，错的打×。每小题2分，共20分）
1、桥梁、道路、水库大坝均属于房地产。
2、电梯、给排水、电气照明等均属于建筑附着物。
3、在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产。
4、在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。
5、任何一个估价项目都有估价目的。
6、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。
7、招标费是建筑物价格的构成部分之一。
8、征用价格属于公平市场价格。
9、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。
10、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整 。
二、单项选择题（每小题2分，共20分）
1、土地的经济地理位置具有（）。
A、不可位移性B、垄断性C、可变性D、多样性
2、下列不属于房地产估价工作原则的是（）
A、独立性B、客观性C、替代性D、科学性
3、房地产具有供给有限特性，本质上由于（）。
A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大
4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性、
A、独一无二和供给有限B、独一无二和价值最大
C、流动性差和价值最大D、不可移动和用途多样
5、反应宗地地价水平（）指标更具有说服力、
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积
D、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积
6、商业用地基准地价对应的使用年限为（）年。
A、50B、70C、60D、40
7、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。
A、最低价格B、最高价格C、平均价格D、成交价格
8、列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
A、交通拥挤B、建筑技术减少C、城市规划改变D、自然环境恶化
9、影响房地产价格的环境因素不包括（）。
A、大气环境B、声觉环境C、卫生环境D、治安环境
10、价系数修正法所要修正的因素是（）。
A、地理位置和交通条件B、个别因素和市场转让条件
B、容积率和覆盖率D、特别利害关系和特殊动机
三、多项选择题（每小题3分，共21分）
1、影响地价的一般因素有（）
A、行政因素B、区域因素C、社会因素D、经济因素E、人口因素
2、评估建筑物需考虑的因素包括（）
A、产权B、用途C、建筑结构D、建成时间E、装修质量和水平
3、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）
A、标准厂房B、房地产开发用地C、行政办公楼D、写字楼E、在建工程
4、计算建筑期利息需考虑的参数是（）。
A、实际工期B、平均投入资金额C、贷款利率D、额定工期
5、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。
A、开发期+经营期B、开发期+运营期C、开发期+经营期—前期—建造起
D、开发期+运营期—前期—建造期E、前期+建造期+经营期
6、成本法特别适用那些既有收益又很少发生交易的房地产估计，这类房地产主要包括（）
A、图书馆B、钢铁厂C、空置的写字楼D、单纯的建筑物E、加油站
7、长期趋势法运用预测科学的有关理论和方法，特别是（）
A、特尔非法B、时间序列分析法C、回归分析法D、经验分析法
四、简答（共25分）
1、简述土地的资产的特性。(10分)
2、简述市场法评估的操作步骤.(10分)
3、请解释成新率的定义(5分)
五、计算与分析题 14分
1、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底。假定1990年的价格指数为100%，1991---1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。
答案：
一、判断题（对的打√，错的打×。每小题2分，共20分）
1、错
2、对
3、对
4、错
5、错
6、对
7、对
8、错
9、错
10、错
四、单项选择题（每小题2分，共20分）
1、C
２、A
３、C
４、B
5、D
6、D
7、D
8、B
9、D
10、B
多项选择题（每小题3分，共21分）
1ACDE
2、ABCDE
3、ABD
4、BCD
5、ABE
6ABD
7、BC
四、简答
1、
（1）非劳动产品与劳动产品的二重性
（2）土地价格的二重性
（3）不可移动性
（4）保值增值性
2、
（1）收集交易实例
（2）选取可比交易实例
（3）建立价格可比基础
（4）进行交易情况修正
（5）进行交易日期修正
（6）进行区域因素修正
（7）进行个别因数修正
（8）综合修正
（9）确定比准价格
3、已使用的建筑物折算获得新的概率﹑比例，表示新旧的程度
成新率=[(设备总使用年限—设备已使用年限)/设备总使用年限]*100%
五、计算与分析题 24分
1、答案：
15*（160/120）=20万元
或者 15*110%*105%*120%*96%=20万元
第18篇：房地产估价师资格
房地产估价师报考条件
（一）房地产估价师报考条件
凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：
1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年；
2、取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年；
3、取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年；
4、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业、从事房地产估价实务满二年；
5、取得房地产估价相关学科博士学位的；
6、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。
以上工作年限截止日期为最后一个科目考试日期
房地产经纪人报考条件
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一的，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。
4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。
5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台专业人员，符合上述条件的，也可报名参加房地产经纪人执业资格考试。
按照《房地产经纪人执业资格考试实施办法》第七条的规定，已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》一科。
以上工作年限截止日期为最后一个科目考试日期
第19篇：房地产估价求职信
求 职 信
尊敬的先生/小姐：
非常感谢您抽出宝贵的时间予以审核我的求职信。本人欲申请贵公司招聘的房地产评估员一职。我自信符合贵公司的要求。
我是从天津国土资源和房屋职业学院的一名即将毕业的学生，我的所学习的专业是房地产经营与估价。这个专业不仅使我对于房地产评估程序和建筑工程预算有一个明确的了解，而且对于房地产的政策敏感度有一个很好的提高。 在校期间，我努力学习专业知识，养成了独立思考的能力。同时也具备了一定的专业知识，我参加过学校组织的房地产评估实训，对于房地产评估报告以及评估程序能较好的掌握。并且我积极的参加学校组织的各项活动，在社团活动中也积极踊跃。并且在暑假期间，我参加过另一所评估公司的实习，对这项工作有更深的了解，且能独立操作单份报告的制作。大学三年，我深深地感受到，在优秀单位共事，使我在竞争中获益；向实际困难挑战，让我在挫折中成长。前辈们教我勤奋、尽责、善良、正直；大学的三年培养了我实事求是、开拓进取的作风。 我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能为这一光荣的事业添砖加瓦；我会在实践中不断学习、进步。 虽然在众多的应聘者中我不一定是最优秀的,可是我仍很自信,请关注我的未来!
我性格开朗，乐于结交朋友。喜欢唱歌，听音乐，业余时间也喜欢和朋友去唱歌打羽毛球，每周进行一次锻炼让我拥有健康的身体。闲暇时间我会逛逛网页，了解今天发生的一些实事。我个人肯吃苦，有上进心和责任感，旺盛的精力让我勇于接受任何挑战。我真诚的希望自己能有幸为贵公司的发展尽一份绵薄之力。 随信附有我的简历，若能有幸与您见面，我将万分感激。 此致
敬礼！
自荐人：张宗瑾
2011年12月1日
第20篇：房地产估价题目
房地产开发公司于2000年5月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权, 并且于2002年5月在此建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年，残值率为0。目前,该类写字楼重置价格为3000元/平方米，该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，现在用于出租，每月平均实际收到的租金为3万元.。另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米60元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为建筑重置价格的2%，土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为5%，建筑物的资本化率为6%。试根据上述资料评估该宗地2006年5月的土地使用权的价值。
某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 (1)选定方法收益法
(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000
(3)计算总费用
①年管理费=486,000*3.5%=17,010
②年维修费=2500*900*1.5%=33,750
③年税金 =20*900=18,000
④年保险费=2500*900*0.2%=4500
年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260
(4)计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486,000-73,260=412,740
(5)计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额
=2500*900-(2500*900/48)*4
=2,062,500
房屋的纯收益=房屋现值*房屋资本化率
=2,062,500*8%
=165,000
(6) 计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益
=412,740-165,000=247,470
(7)计算土地使用权价值
首先剩余的使用年期为50-2-4=44年
P=247,470/7%[1-(1+7%)-44]
=7,214,868.8(元)
单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米)
