惠州房地产
2020-03-02 05:28:10 来源：范文大全收藏下载本文
惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端。惠州市南临南海大亚湾，与东莞、深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著名侨乡。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，户籍人口400多万，常住人口700多万.设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积
1.12万平方千米，占珠三角经济区面积的1/4。海域面积4520平方千米，海岸线长223.6千米，是广东省的海洋大市之一
房地产发展的刚性指标——需求问题
要研究一个地方的房地产发展前景我们必须要了解这个城市的房地产需求量问题，其中人口状况以及这个城市的经济发展态势和城市化进程等都是影响这个城市住房需求的根本原因。
我们看一下经历20世纪90年代全国房地产泡沫后，惠州房地产市场开始从1998年复苏。经过近11年的发展，惠州房地产步入良性发展轨道。随着珠三角一小时经济圈、生活圈进程的加快，惠州正在打造面向珠三角、面向未来的现代人居住环境和创业环境，并以现代人居为依托发展文化、旅游、休闲、娱乐、运动等消费形态经济，在外来品牌开发商和本地中小开发商优势互补的共同努力下，组团式生态城市的价值和居住品质已悄然发生深刻变化。2007年惠州户籍人口380万，至2010年惠州户籍总人口达到460万，常住人口达到700多万，2020年预计户籍人口将会达到600万左右，人口自然增长必然会造成首次置业，换房等刚性居住需求旺盛。另外我们还可以从2010年惠州的人口普查的有关数字可以知道15～44岁人口占总人口的45.92%。而这部分人正是未来十年的购房目标人口。也就是说在未来的十年时间惠州的住房需求还是比较火热的。
并且惠州GDP增长率多年始终保持在10%以上，2007年惠州的GDP更是突破了亿元大关，达到了1085亿元，2008年惠州全市GDP增长11.5%，达到1290亿元，标志着惠州进入全国一类重点城市行列（城市GDP排名68位），并且在未来的五年，惠州有望承接深圳产业转移2000亿元，这样的话，惠州的经济总量将会再造一个惠州。在经济的快速增长状态下，人们的生活水平必然会跟着提高，人们对居住的环境和居住面积也会有新的要求，也就是说人们会对新房的需求会有所增加。
另外我们分析一个城市的房地产业是否会发展，我们还要看着个城市的城市化进程，因为城市化越快，意味着有更多的人将会转移到城镇上居住，这必然会造成这个城市的市区住房需求急剧上升。现在我们从一些数据上分析一下惠州的城市化进程，根据《惠州城市总体规划（2006-2020）》我们可以知道，惠州城市市区面积由419平方公里扩大到2672平方公里，惠州将从沿江城市发展为沿海城市。在2000年至2007年，仅仅7年的时间，惠州城市化率由35.4%迅速跃升至55.8%，城市化进程不断加快将会给惠州带来大量新增的住房需要。
房地产投资的目的指标——利益问题
房地产的投资的最终目的就是为了获利，作为一个开发商，获利才是他投资开发地产行业的根本原因，而销售价格正是衡量着个指标的重要因素。良好的价格才是吸引开发商的重要原因。现在让我们根据近几年惠州的一些销售情况来分析一下惠州房地产的发展趋势。
2009年，惠州楼市经历短暂的调整后，成交量迅速反弹，全年成交以去存量为主，全年成交量达到466万平米，同比上涨111%。在这种成交量大涨的同时，销售均价平稳上升，全年成交均价达到4301元每平米，同比上涨4.37%。
2010年，惠州市市商品房成交价格为4942元/㎡,同比增长14.04%。其中，商品住房4751元/㎡，增长13.15%，办公楼7775元/㎡，增长22.74%，商业营业用房7723元/㎡，增长2.52%，从月度变化来看、我市除4月出现较大波动外、商品房和住房价格其池各月价格表现均较为温和，稳中有升。今年，全市各月商品房均价均超过4000元/㎡，8月后突破5000元/㎡，年底达到全年的高峰，接近惠城区房价水平。
2011年，调控持续从紧，交投双方胶着观望，成交受到一定的影响，但成交量还是持续增加，全年住宅成交量达到677万平米，同比上升8%。价格虽然在政策颁布初始有所抑制，但最后还是有所上涨，最后全年的成交均价为5480元每平米，同比上升16.3%。
2012年4月惠州成交情况
从表中我们可以看到，受到国家政策性的影响，惠州的商业住房市场正处于一个艰难的时期。但我们还是可以发现在惠州像惠城区和惠湾区这样的高级城区，成交量和房价还是有所上涨的。
从上面的往年数据我们可以看出，近几年惠州的房价都在稳步上升，只是在2011年国家的调控政策颁布了之后，价格的上升速度有所缓解，但总体来说还是在上涨。也就是说在未来的三到五年惠州的房地产还是会有所发展的，只是现在对房地产业最大的不利因素是在未来的几年国家对房地产调控的政策的延期。国家的调控政策让很多人都处于观望态度，所以造成总体的成交量增长速度有所减慢。
其他影响因素——政策问题
我们从上面可以知道，政策是影响房价的一个重要因素，现在让我们看看近几年惠州
的一些政策，我们可以从中分析一下它对房产商的利弊。首先我们先关注一下目前对房产业影响最大的“新国八条”。
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
《通知》从各个层面对房地产业（事实上直接针对销售）做出了限制。如明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”
同时，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”可谓多管齐下。
一时，“新国八条”被称为我国近几年来、有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，这一政策为2011年的中国房地产市场定下了基调，也让惠州房地产全年进入了“风声笼罩”。
在“新国八条”政策中，我们可以知道，国家出示这一系列政策是为了抑制房地产业发展的泡沫成分，进一步调节房地产业供需平衡问题。在此政策中，我们也可以知道，国家颁布的政策并不是封杀房地产这个行业，所以作为开发商的也不必要有过分的恐慌，只要适当地减缓一下开发的步伐，顺应国家的政策还是会有所收益的。
另外，惠州市是一个拥有得天独厚的地理环境的城市，它环境优美，所以发展惠州的旅游业一直都是惠州市政府的一个重要工作。根据惠州2006年5月颁布的《关于加快旅游业发展的实施意见》以及近几年惠州政府对改造惠州环境下的心血。我们可以看出政府对旅游业的重视，这也是我们能看到今天美丽的惠州的根本原因。也正是因为政府创造了这样一个具有优美环境的旅游城市，必然会吸引不少人到惠州这里来置业，同时，旅游业的发展也会给房地产业带来一些旅游房地产的发展。
总结
综合上面的三个因素进行总结，我们可以知道，未来三年惠州的房地产将会是一个机遇与风险并存的的局面。因为我们知道国家在2011年对房地产业进行了宏观调控，使房地产业受到了严重的打击。但是我们也可以在惠州这个特殊的城市中看到一些有利的因素，例如旅游业的发展，旅游业的发展带动了一部分房产业的发展，最重要的是，我们刚刚还分析了惠州房地产的刚性指标需求问题，惠州市一个房产需求量比较大的一个城市，而且在未来的一段时间都会有所增长，并且根据政策调控，未来的供给将不会有太大过剩，房价也必然会有所回温。
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