房地产基础知识培训

2020-03-03 05:00:11 来源：范文大全收藏下载本文

房地产销售的基础知识

一、名词解释

◇ 房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性；

◇ 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利；

◇ 土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地；

◇ 三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整；

◇ 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、电通、电讯通、气通、场地平整； ◇ 土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合该土地使用权，由政府无偿收回；

◇ 土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。

◇ 国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

◇ 公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

◇ 国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

◇ 发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。

◇ 代理商：经政府批准成立，从事房地产咨询，经纪，评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。 ◇ 佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《南京市房地产行业管理条例》规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。

◇ 房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

◇ 商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到房产局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需证）。 ◇ 外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。

◇ 房地产买卖合同：是由房产局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有的商品房销售都须签订此合同。

◇ 房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定。

◇ 银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。

◇ 房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等合法行为的

合法性作法律公证。

◇ 楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。 ◇ 建筑面积：房屋套建面积与公摊共用面积之和。 ◇ 实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。 ◇ 得房率：房屋套建面积与建筑面积之比。

◇ 容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。 ◇ 预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为售楼花。

◇ 样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

◇ 示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考而经过精心设计装修的。

◇ 房地产转让：是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。

◇ 银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

◇ 银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期一个月。

◇ 银行支票：是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。有效期为10天。

◇ 什么是房地产一级市场? 什么是房产一级、二级、三级市场?

答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的场。什么是房地产二级市场? 答：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。 ◇ 什么是公有住宅？

公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它是指由国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。 ◇ 什么是私有住宅？

私有住宅又称为私产住宅、私房，是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，公有住宅也就转为私有住宅。随着

住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。 ◇ 什么是新建公有住宅？什么是公有旧住宅？

新建公有住宅指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住宅。公有旧住宅，指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。 ◇ 什么是单元式住宅？

单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。 ◇ 什么是公寓式住宅？

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 ◇ 什么是花园式住宅？

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或

二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 ◇ 什么是砖混住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5—6层以下。 ◇ 什么是框架结构住宅？

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 ◇ 什么是住宅小区？

住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 ◇ 什么是跃层式住宅？

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较

多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 ◇ 什么是复式住宅？

复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：（1）平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%——70%。（2）户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。（3）上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。

复式住宅在设计施工和使用上有一些不足：（1）复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1。2米，很难充分利用。（3）由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。 ◇ 什么是住宅的套型和户型？

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。 ◇ 什么是住宅的进深？

住宅的进深，在建筑学上是指一间独立的房室或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。

◇ 什么是住宅的开间？

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到加一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3。0——3。9米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 ◇ 什么是住宅的层高和净高？

住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2。8米左右。

◇ 什么叫“户室比”？

“户室比”，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室或四室户）占28%。 ◇ 什么是商品房？

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 ◇ 什么是经济适用房？

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

◇ 基础：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的负荷，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。

◇ 外墙：与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。 ◇ 山墙：东西两面的外墙称山墙。

◇ 隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间，湖粉平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。

◇ 配套：使功能达到完善的措施；建筑中有社会设施配套，小区生活环境配套；主内部生活设施配套等，其程序由于标准不同而不同。

◇ 红线：由政府有关部门划定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。

◇ 断水：房子的主体工程已经完成，开始进入内、外装修阶段。 ◇ 封顶：建筑主体达到最高度。

◇ ±0：建筑物首层地坪的相对高度。

◇ 日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬至至少有1小时的日照。

◇ 三大一小：户型设计中流行的一种做法：大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。 ◇ 三表出户：是小康住宅标准之一，即水、电、煤气表置于室外。

房产名词

住宅小区：也称“居住小区”，是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。

建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。保证日照时间

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

关于五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记那么多。您购房时只需看一下《国有土地规划许可证》和《开工证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》

就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。

什么是现房：所谓现房，是指开发商已办妥房地产权证大产权证的商品房，消费者在这一阶段买商品房时应签订《商品房买卖合同》。

什么是期房：所谓期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证大产证为止，在这一期间内的商品房即为期房。消费者在这一阶段购买商品房时，应签订《商品房预售合同》。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

住宅的公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开始商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。

住宅的辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

房屋的建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分。

单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。

单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2-4户，大进深的每层可服务于5-8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，产推广到世界大多数国家和地区。

公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 SOHO（家庭办公）：

SOHO（家庭办公）一词起源于八十年代的纽约，因艺术家云集而名，那里风情独特，有纽约最另类和最有品味的商店、画廊和餐厅。后来有日本人在建筑中引用了SOHO这个词，即是“Small Office Home Office”的缩写，意为小型的、家庭的办公室。

在中国，在现代城没有讲SOHO（家庭办公）这个故事之前，这个概念还从未作为一个建筑形式出现过，因此，SOHO现代城是北京第一家得到正式认可的SOHO（家庭办公）型建筑。在北京，被称为SOHO一族的自由职业者和居家办公者也越来越多，比如记者、作家、经纪人、摄影师、计算机编程员等，还有一些正在起步和发展阶段的公司和一些规模不大的公司，如广告公司、设计工作室、律师、会计师事务所、外国住京办事处等，在网络信息时代，他们的行为方式确定了他们需要自由的工作时间，自在的做事方法，而随着电子网络对人们生活的进一步侵占，是应他们的需要而问世的：花买一套房子的钱既可得到工作和生活这两种需求的满足。

住宅的套型和户型：“套型”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。

对于住宅套型的大小，一般都是用使用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城填住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其他住房的住宅套型标准正趋于市场化。

需要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，

“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6-12平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分为一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。

跃层复式如何区别，面积怎么算：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好是一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通住宅（普通住宅通常为2。7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种住宅在香港较多，主要是由于空间极其缺乏而产生。计算这两类住宅的面积方法是：

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照北京市计算住宅使用面积的规定进行计算，其中明确指出了屋顶使用面积的计算标准：

利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，才能计入使用面积：

1、使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）；

2、使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米（含）部分不足总面积的2倍计入使用面积。

建筑质量缺陷管理体系：20世纪70年代提出了零缺陷理论。在质量定义方面，零缺陷理论认为质量就是符合要求；在系统方面，零缺陷理论以预防为主；在标准上，零缺陷理论推行的是零不良；在衡量品质状况时候用的是缺陷导致的成本增加值。

在我国，因为建筑质量低劣，每年造成经济损失1000亿元。建筑质量是品牌楼盘的灵魂，创造一个品牌楼盘，不能没有质量的支撑；楼盘的品质对促进楼宇营销有着极大的作用。因此，必须像保护眼睛一样来对待楼盘的质量。质量不好的楼盘会直接影响销售，进而导致项目开发的整体失败。

土地使用权期满的法律后果：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。框架结构住宅：框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、

膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

砖混结构：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、水按一定的比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5-6层以下。

开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。住宅开间一般为3.0~3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采用和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面之间的距离。

跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。复式住宅：复式住宅是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。变频供水：就是取消了屋顶水箱，居民生活用直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而进一步大大提高了水质量。其另一附带的好处是，由于不设屋顶水箱，也使得开发商在设计楼

盘外形上更为简洁，在视觉上更为谐调美观。从而出使整个小区在总体景观布置上形成新的特色。随着住宅开发的不断深化，随着城市供水管网设备的不断增加增压和技术上的不断进步，可以说，变频供水将成为住宅开发在完善供水配套质量上的发展趋势，也是提高居住区配套档次和提高居民生活质量的重要方面。同时，先进的供水方式也将成为提升住宅品位的重要因素之一。

有关橱柜的专用名词：现代家庭越来越注重空间的舒适，定做成套橱柜的家庭也越来越多了。您知道有关橱柜的一些专用名词的含义吗？记下它们，在您和橱柜厂商谈的时候会用得上。橱柜：又称“家庭厨房家具”、“厨具”等，是家庭厨房内集烧、洗、储物、吸油烟等综合功能于一身的家庭民用设施。

橱柜：所谓“欧化”，即“欧洲风格的橱柜”，目前市场上的各种品牌橱柜，都具有一个共同点，即趋向于学习欧洲流派和风格。

功能配件：指煤气灶、抽油烟机、烤箱、水槽、龙头等各具使用价值的、必备的配件。铝背墙：又称“挡水墙”，广泛用于防火板台面与墙体的结合部，既有装饰作用，又能阻挡水迹渗透。德国乃至欧洲各橱柜专业公司，普遍采用铝背墙的装饰方法。

实心板台面：是以高分子实心板为原料，经裁、铣、钻、磨、抛等工艺后，制成的橱柜台面，称实心板台面（亦称人造大理石）。

五金件：泛指橱柜专用的铰链、滑轨、连接件等。

配饰件：泛指橱柜专用的踢脚板、压顶线、门饰、上柜吊桂件等。

调整脚：是橱柜底部的支撑脚，每个箱体装有四套调整脚，既能支撑整套橱柜与地面架空防潮，又能调节橱柜水平。

上柜吊桂件：是吊柜吊挂在墙上的专用挂件，吊柜上部二端均配有吊桂件。毛房设计：橱柜基础工程尚未完成前所做的基本设计方案。净房设计：已经完成厨房装修基础工程所做出的最终方案设计。

中期服务：在橱柜质量保修期限内，主动上门服务、以解决可能发生的局部质量问题。售后服务：一般指橱柜安装完毕后，橱柜公司启动的质量保护维修程序。商品房销售中公用建筑面积如何计算：公用建筑面积分摊的基本原则：

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

这个原则简单地讲，就是：按面积比例分摊，谁受益谁分摊，分钱不分地。

凡是参加分摊的公用建筑面积，售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。根据该《规定》六条可以参加分摊的公共建筑面积具体包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防过道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，以及部分公用墙体的面积，具体指的是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。另外，其他的购房人受益的非经营性用房，根据情况也可以参加分摊，但必须在销（预）售合同中特别写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。根据规定：不应计入的公用建筑空产间包括：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空产以及售房单位自营、自用的房屋。

当您购买的楼房中，有一整层、整门被一家买走时，这家的销售面积中就包括本层或本楼门公用建筑面积的，因此这家不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，当然，别人也不用分摊它的公用建筑面积。而除此之外的公用建筑面积，大家还都要参加分摊。此条应结合南京市具体规定。

错层：是继前几年的复式、跃层之后，目前比较流行的房屋户型结构。

普通住宅是一层一层建筑的，而这种错层是楼上楼下两户或两户以上的房间互相咬合，彼此交错，使各自的房屋结构出现变化。

新颖、变化是错层带给人们的喜悦，而一部分走廊空间移进屋里，又使这种房子的使用率偏低。人们为求新付出的代价就是多花几个平方米面积的钱。

蝶式住宅有什么特点：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让你们拿宝星园举例说明。

一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可

以享受到爽快的通风效果。

二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。

三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角昼设计在电梯间从而保证了户型的方正。

房间为什么做吊顶：房间或室内走廊做吊顶，最初是为了隐藏各种管线和控制房间净高，随着吊顶材料的多样化，吊顶的作用也有所增加，比如隔声、保温、隔热等。从装饰角度讲，吊顶作为房间其中的一个面，可以通过改变高度和造型为房间为区，还可以改变常规的悬挂式照明方式，做出反光槽嵌入光源，再配以各种线脚，加强房间顶棚的装饰效果。什么是房间的阴角线：房中的阴角线，有功能上的需要。墙面和天花材质或颜色不同时，会有一条明显的交界线，阴角线时为了掩盖这个边界用的，并且根据室内不同风格选择木质或石膏线等，同时也起到装饰作用。

随着简约之风日盛，没有功能作用的线脚由简化到取消。有些室内设计抛弃了阴角线，即使墙与顶之间色彩差别很大，出宁可保留一条交界线，但要保证线是笔直的。

什么是灰空间：“灰空间”一词最早是由日本建筑师黑川纪章提出的。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空间”也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

中空玻璃：目前越来越多的商品房采用塑钢窗内镶中空玻璃，中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能大大提高。

外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

什么是基础设施配套建设费：基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等。

房地产术语

产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空臵房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空臵，无法回收前期投资，更

无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债

务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设臵的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。实用面积

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。套内面积

俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。共有建筑面积

房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。销售面积

销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。实用率

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积标准层

标准层是指平面布臵相同的住宅楼层。阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者居住区用地

居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。公共服务设施用地

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地

道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地

公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。道路红线

道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线

建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位臵的控制线。公用建筑面积

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）

套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

房地产户型设计要点

满足好户型的五个特征

实用性－大小适宜功能合理安全性－防火防盗私密性灵活性－功能的可变性

经济性－面积紧凑造价低艺术性－富文化品味及个性

健康性因素

朝向合理日照充分－满足冬至日》1h满窗日照通风良好空气新鲜－设穿堂风、转角通风

温度适宜安静舒适－室外空调机的安装和冷凝水的有组织排放；阳台晒衣设施

空间的有效分离

生理分居－8岁以上两代分居 15岁异性分居功能分区－公共活动区：客厅餐厅门厅私密活动区：卧室书房保姆房辅助空间：厨房卫生间储藏间动静分区－娱乐活动区：动休息区：静公私分区－家庭生活私密性的尊重与保护主次分区－主人房与父母房、工人房的分离干湿分区－干——卧室与湿——厨卫分开

面积恰当尺度适宜