旅游地产“弄假成真”
2020-03-01 21:17:45 来源：范文大全收藏下载本文
旅游地产“弄假成真”
“弄假成真”的一层含义就是“真正一本正经去做一件事儿”。已经有人预言，未来中国旅游也得巨头，或都会从房地产企业中产生 本刊记者 张丽
话说，洪武大帝朱元璋登基之日非常兴奋，忍不住对刘基说道,“本是沿路打劫，不料弄假成真。”世上的事，未必其实都有确定的目标，但往往到最后会走到“正经做事”的路上，——这样的描述对于旅游地产的发展，似乎也适用。
旅游地产的近两年房地产业内的“显学”，但开始之时，未必有多少开发企业真心想要做“旅游”。不过，随着时势之易，最终恐怕也要“弄假成真”。
眼下，旅游地产正在经历一场从“真地产”到“真旅游”的艰难转型，而调整后的旅游地产，或将有望获得真正的均衡增长和良性循环。 弄假成真
旅游地产项目多、土地成本较低，在城市面临限购调控的情况下，成为地产开发的另一条“出路”并不令人意外。
城市居民逃出钢筋水泥丛林的心理需求，房企大规模控制土地的需要，各地急于发展经济的冲动和房地产限购的挤压，共同造就了这几年旅游地产的繁荣。
但是，一个企业内众所周知的事实是：持有型旅游物业利润不高，旅游地产项目主要靠出售住宅获利。早期大部分冠以旅游地产名号的
1 项目，只是地产单方面向旅游“借光”。开发企业醉翁之意不在酒，在乎卖房。
如果细细看去，“旅游地产”找块地就建房，而“旅游”如羚羊挂角无迹可寻的几乎占了大半。为此，甚至有人强烈主张，仅是依托旅游景点建造住宅，自己不经营旅游项目，只能称为景观地产。由于概念模糊，很多人也更愿意用“休闲地产”或“度假地产”称之。
旅游地产最初更多是被买房投资的热情推动，从大白菜一样大量甩卖的“银滩海景房”到千万级以上的5A景点的独栋，都一度是市场上热销货。旅游地产由海南而起，进而席卷全国，各地优质资源在短短几年间几乎被龙头房企和地方豪强瓜分殆尽，多少清风霁月山水美景，一夜变成了工地。
于是，酒店、商业、秀场、演出、高尔夫等越来越多“旅游”的元素的加入成为必须。旅游地产也变成了现在的高度复合型的地产。从某种意义上讲，国内的旅游地产就是一个不断在做加法的过程。最终成为比拼资源整合的竞争。
从开发商来看，上半场开发商都在占有资源，更多考虑的是在更好的资源地盖房子，没有想到自己创造资源平台。
在旅游市场的上半场，客户置业主要是为了增值和投资，用于自己度假生活的考虑相对反而较低。当进入了下半场，没有实质性的、功能性的物业，仅仅进行住宅销售，必然会遇到很大问题。
“旅游”在上半场中更多被看作“成本”。既然投资回收期很长，只要占总投资比重不太高，挣不挣钱都无所谓，反正用项目养着，开发企
2 业并不当真。但此后，“旅游”的重要性逐渐凸显，它越来越成为利润的来源，也成为能否吸引人气、成就项目的关键。
开发企业逐渐意识到，旅游部分才是这些项目的核心竞争力。形势比人强，市场也比人强。于是，项目们打“旅游”的旗号，更多变成“真旅游”项目，无论是开发商、投资商，各个地方政府的要求，都在朝这个方向转身。
旅游地产遭受了市场压力，但也给旅游地产带来了发展的新转机。 崭新天地
旅游从观光式的“到此一游”，正在变成体验和度假，旅游地产最初就有这样的“理论依据”。随着从地产而旅游，视角一变，开发企业也在不断发现其中的新机会。
旅游地产企业可以自己打造一个旅游目的地，比如海口观澜湖国际高尔夫度假村，观澜湖通过整合高尔夫球场、高尔夫赛事、兰桂坊、温泉水疗、商业地产、酒店、电影主题公园等内外部资源，将其打造成一个海南的旅游目的地。
长白山本来就是旅游目的地，但是万达要操作一个旅游地产巨无霸项目，单靠长白山的资源远远不足以支撑这么庞大的体量，于是长白山有了亚洲最大滑雪场、天池、温泉、原声剧场、购物小镇、当地萨满文化等。
观澜湖专注于高尔夫驱动的旅游地产，万达则手握众多与旅游地产相关资源，综合能力数一数二。但从两者装进去的业态看，仍是依
3 靠项目原有资源所衍生出的整体的核心竞争力。
在此基础上，“旅游地产复合的行业范畴很大，切出来的每一块都可以独立经营，比如酒店、高尔夫等。”中国旅游地产服务集团副总经理网路表示。也就是说，旅游地产可以实现模块化，切分成几个大的板块去独立运作。
而从商业上考虑，旅游地产项目不只是了解客户的需求，更重要的是如何把旅游部分吸引过来的客户有效的转化为购房者。这就需要在旅游地产企业对自己所能掌控的旅游资源、旅游部分的定位、住宅的定位三者之间进行不断地匹配、协调和修正，然后达成一个最佳的解决方案。
这是每个企业都要解决的谜题。“项目整体的设计非常关键。虽然中国人口基数大，但是要长期地、反复地去同一个地方旅行居住还是比较少见。而旅游地产本身又面临着大规模做盘的压力。”和讯网总监编辑王炜说。
“真旅游”可能仍然隐含着“真地产”的目的，毕竟“旅游”眼下想要完全舍弃住宅这根拐杖去独自行走，难度仍然是非常大。如果“旅游”花费的代价最终并没让住宅产品溢价，总觉得是白忙活了一场。
眼下，在业内人士眼中，已经能看出旅游地产和城市住宅明显的差异，而和商业零售地产等更类似。
从“真旅游”到“真地产”，关键不在于旅游或地产孰优孰劣，它最大的意义是，对于开发企业来讲，无论对于老本行的“地产”，还是跨界的旅游，认识都在深化。而这才是发展一个产业的必须。
4 “不管融资模式如何，是现金流滚资产还是资产滚资产，产品模式首先要清晰。”以为业内人士这样总结道。这样的发展，无疑也给旅游地产的发展画出了一片崭新的天地。 事有可为
眼下，旅游地产的发展仍有困境。
比如，“某种程度上讲，旅游地产的问题是个金融问题。旅游地产需要巨量的资金支持，而国内又缺乏金融创新，尤其是缺乏对金融产品本身设置二级衍生品。另外，还有老生常谈的适合持有型物业的REITS一直没有推出。”王炜表示。
不过，虽然“地产”依然处境尴尬，但“旅游”一直受到推崇。这对于正在转向“真旅游”的企业来讲是个令人宽慰的好消息。
据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。以旅游和休闲为特征的大面积开发热潮，无疑仍将继续。
今年2月，国家旅游局连同证监会等部门下发了《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，明确提出了支持旅游企业再融资或并购重组。
王路表示，这表明，从今年开始，民营资本在国内有机会进入到旅游产业。政策开了一个好口子，通过IPO可以退出，这为未来中国旅游产业看到了一个新的退出机制。
此外，今年6月底，国家旅游局出台的《关于鼓励和引导民间资本投资旅游产业的实施意见》中指出，坚持旅游业向民间资本全方位
5 开放。
从“真地产”到“真旅游”，房地产企业成为了跨界者。“弄假成真”的一层含义就是“真正一本正经去做一件事儿”。这么做的，往往都能成功——已经有人预言，未来中国旅游也得巨头，或都会从房地产企业中产生。
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