旅游地产策划书
推荐第1篇：旅游地产调查报告
旅游地产调查报告
旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。
旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。
旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类
旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。
从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。
旅游景点地产
主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；
旅游商业地产
主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；
旅游度假地产
主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；
旅游住宅地产
主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
旅游地产的产品
随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。
分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。
我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。
2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。
分时度假这种产品目前市场度还不是很高。
旅游主题社区
在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。
有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。
据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。
另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。
度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。
近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。
2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。
产权式酒店
产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。
旅游地产的开发
旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。
其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。
旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：
景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专
业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。
主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。
游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。
国内的发展空间
旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业， 同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。
旅游地产成为市场新宠
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！
旅游地产升值潜力巨大
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
旅游地产的核心
旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，
因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。
随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。
推荐第2篇：武汉旅游地产
10月31日，亿房网的“投资军团”活动在武汉举行。本次投资看铺活动的主题为旅游地产投资。来自武汉市的20多位亿房会员在工作人员和投资专家的陪同下，一起来到了武汉“海昌极地海洋世界”和“世茂龙湾”两个项目所在地进行考察。
10月31日，亿房网会员在亿房工作人员和亿房投资专家的陪同下，来到了位于金银湖的“海昌极地海洋世界”和位于蔡甸区的“世贸龙湾”旅游度假区进行项目实地考察。旅游地产投资是这次考察的主题。在中国房地产政策走入迷雾区的时候，商铺投资，特别是旅游地产投资，似乎成为了房地产投资客的一条新出路，而在这次考察中，各位投资者表现出的态度，也普片代表了现在的投资者心态。
旅游地产，是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,故有极高的投资价值。在近几年的房地产项目开发中，旅游地产作为一个新的商业地产开发方向而变得热门。从国内的经验来看，海南省以及山东的威海市是做得比较成功的。举海南岛为例，2010年国务院批准海南省建设“海南国际旅游岛”项目，在项目刚批准之后，海南省的房屋价格立马暴涨，据有关报道，2010年1-11月，海南完成房地产开发投资407.68亿元，同比增长64.0%。这样的一个投资增长结果，背后无疑是对于“旅游地产”概念的成功把握。
转向武汉，与先起步的海南、威海等地不同，武汉的旅游地产项目启动时间较晚，但是步伐不慢，也紧随其后。例如即将完工的华侨城，和已经修建好的鲁子海生态农庄等，都是典型的旅游地产类项目。而这些项目中，最引人瞩目的就是万达中央文化区了。武汉万达中央文化区，又称“楚河汉街”， 号称中国最具建筑特色的城市商业步行街。而其大打特色古典建筑的旅游文化牌，为其攒足了人气。据悉在2011年国庆开业期间就吸引了超过200万的人流量。如此火爆的地产项目，当然对投资有着巨大的吸引力。
在这样的背景下，各开发商加紧了对旅游地产的投资。而武汉的“海昌极地旅游世界”和“世茂龙湾”就是其中的两项。据悉，海昌极地旅游世界项目，位于金银湖地段，紧邻极地海洋博物馆，是典型的旅游景点地产。而世茂龙湾项目位于近郊蔡甸，坐落于一望无际的官渡湖畔，风景优美秀丽，是典型的旅游度假地产。
在这次的考察之中投资者最关注的两个方面，一个是旅游设施的本身，第二个是投资铲平的价格趋势。在海昌极地世界，投资者十分关注极地海洋博物馆的假设情况；而在世茂龙湾，投资者更关注的则是交通的便利性和相关设施（如游艇、别墅）的建造情况。显然，旅游设施的本身建设好坏，将直接影响到项目的人气，进而影响到投资回报。在本次考察活动中，武汉的投资客们则更多的采取谨慎态度。虽然旅游地产热门，但是不明朗的政策大环境，还是让投资者不敢轻举妄动。在海昌极地海洋世界的销售中心，笔者观察到一位投资者与销售人员的讨论——投资者：“国家现在正在打压楼市，现在买房不是正赶上了下坡么？”售楼人员解释到：“国家是控制，不是打压！”一个控制，一个打压，可以看出投资者们对于政策的谨慎性。
亿房网投资专家易伟文则在考察活动后对投资者提供了相关的建议。易表示，现在中国房地产有两种模型：一种是住宅类地产，呈“M”形走势；另一种是商业地产，呈“W”形走势。在国家宏观政策的影响下，商业地产可能会处于低谷，但是终将向高位回升。各位投资者如果谨慎投资商业类地产，还是会有值得期待的回报的。而对于旅游类地产，易伟文则表示：“旅游类地产应该看它相关主题的独特性，如果该主题是独一无二的，具有核心竞争力，那么就值得投资”。另外，易还提示大家，投资要谨慎，不能投机。
推荐第3篇：桂林旅游地产
旅游地产
在我国大多数旅游城市中以门票收入为经营模式的占多数，由于中国社会环境的特殊性现阶段我国还不能摆脱所谓的门票经济。但是，多面的旅游产业必须得到的发展，值得一提的是在我国多面的旅游产业已经开始呈现在世人的面前，比如成都的芙蓉古城充分将住宅、娱乐、休闲很好的结合到了一起。旅游、旅游品、旅游房产和生活多样性的结合将会是未来旅游业的新局面。
在开发旅游房产的时候我们都希望建设的理念能与消费需求能达到一个优良的组合。在投资之后不仅仅可以获得保值增值收益，更可以通过长期投资带给消费者时间上的享受和空间上的享受。那么在这里我们就必须把开发旅游房产逐步实现丰富化，在不断的创新中，达到令消费者满意的产业。
桂林是中国的旅游名城，但是桂林和许多旅游城市一样，大部分的旅游收入都来自各个公园的门票收入，所以在旅游开发上还有着许多的空间和资源可以利用。首先桂林并没有将房产的建设和天然的旅游环境相结合，因而并没有挖掘旅游以外更深层的潜在资源。比如桂林的银杏之乡海洋乡，那是我第一次去，去的时候大概用了2个多钟头，山路也不好走，但是去到的时候才晓得，简直吓了一跳，人山人海，非常非常拥挤，而且有很多快结婚的新人来此拍婚纱照。所以能不能就以此作为出发点，然后借助银杏健康长寿、幸福吉祥的寓意，在此开一个婚纱公司未尝不可。 当然这还是不够的，我们完全可以以一个主题公园的形式把这个婚纱公司和当地的银杏旅游相结合，可以围绕两者建设一些主题景区，一个主题乐园可以有不同的主题区域，每一个区域可以有不同的项目内容，有的主题可以符合中年人，有的主题可以符合小孩子，有的则可以符合全家人需求。这样一来就可以把空间区域划分开，使得不同需求的人可以得到自己所希望相应的空间需求，这也是考虑了游客的心里需求，也可以实现景区的多元化，真正营造出优美的自然环境，做到合理布局。比如可以有银杏见证爱的幸福主题区域、银杏健康饮食管主题区域、一起种下银杏见证成长的主题区域等等…
我想在开发旅游资源和房产资源的时候能够将主题公园融入其中，那将会是一个比较吸引人的地方，就像迪士尼一样，主题公园就是很具特色的一部分。把房产开发也做为一个主题放在旅游开发之中会怎样呢?在我看来，这也挺有意思的。
推荐第4篇：旅游地产“弄假成真”
旅游地产“弄假成真”
“弄假成真”的一层含义就是“真正一本正经去做一件事儿”。已经有人预言，未来中国旅游也得巨头，或都会从房地产企业中产生 本刊记者 张丽
话说，洪武大帝朱元璋登基之日非常兴奋，忍不住对刘基说道,“本是沿路打劫，不料弄假成真。”世上的事，未必其实都有确定的目标，但往往到最后会走到“正经做事”的路上，——这样的描述对于旅游地产的发展，似乎也适用。
旅游地产的近两年房地产业内的“显学”，但开始之时，未必有多少开发企业真心想要做“旅游”。不过，随着时势之易，最终恐怕也要“弄假成真”。
眼下，旅游地产正在经历一场从“真地产”到“真旅游”的艰难转型，而调整后的旅游地产，或将有望获得真正的均衡增长和良性循环。 弄假成真
旅游地产项目多、土地成本较低，在城市面临限购调控的情况下，成为地产开发的另一条“出路”并不令人意外。
城市居民逃出钢筋水泥丛林的心理需求，房企大规模控制土地的需要，各地急于发展经济的冲动和房地产限购的挤压，共同造就了这几年旅游地产的繁荣。
但是，一个企业内众所周知的事实是：持有型旅游物业利润不高，旅游地产项目主要靠出售住宅获利。早期大部分冠以旅游地产名号的
1 项目，只是地产单方面向旅游“借光”。开发企业醉翁之意不在酒，在乎卖房。
如果细细看去，“旅游地产”找块地就建房，而“旅游”如羚羊挂角无迹可寻的几乎占了大半。为此，甚至有人强烈主张，仅是依托旅游景点建造住宅，自己不经营旅游项目，只能称为景观地产。由于概念模糊，很多人也更愿意用“休闲地产”或“度假地产”称之。
旅游地产最初更多是被买房投资的热情推动，从大白菜一样大量甩卖的“银滩海景房”到千万级以上的5A景点的独栋，都一度是市场上热销货。旅游地产由海南而起，进而席卷全国，各地优质资源在短短几年间几乎被龙头房企和地方豪强瓜分殆尽，多少清风霁月山水美景，一夜变成了工地。
于是，酒店、商业、秀场、演出、高尔夫等越来越多“旅游”的元素的加入成为必须。旅游地产也变成了现在的高度复合型的地产。从某种意义上讲，国内的旅游地产就是一个不断在做加法的过程。最终成为比拼资源整合的竞争。
从开发商来看，上半场开发商都在占有资源，更多考虑的是在更好的资源地盖房子，没有想到自己创造资源平台。
在旅游市场的上半场，客户置业主要是为了增值和投资，用于自己度假生活的考虑相对反而较低。当进入了下半场，没有实质性的、功能性的物业，仅仅进行住宅销售，必然会遇到很大问题。
“旅游”在上半场中更多被看作“成本”。既然投资回收期很长，只要占总投资比重不太高，挣不挣钱都无所谓，反正用项目养着，开发企
2 业并不当真。但此后，“旅游”的重要性逐渐凸显，它越来越成为利润的来源，也成为能否吸引人气、成就项目的关键。
开发企业逐渐意识到，旅游部分才是这些项目的核心竞争力。形势比人强，市场也比人强。于是，项目们打“旅游”的旗号，更多变成“真旅游”项目，无论是开发商、投资商，各个地方政府的要求，都在朝这个方向转身。
旅游地产遭受了市场压力，但也给旅游地产带来了发展的新转机。 崭新天地
旅游从观光式的“到此一游”，正在变成体验和度假，旅游地产最初就有这样的“理论依据”。随着从地产而旅游，视角一变，开发企业也在不断发现其中的新机会。
旅游地产企业可以自己打造一个旅游目的地，比如海口观澜湖国际高尔夫度假村，观澜湖通过整合高尔夫球场、高尔夫赛事、兰桂坊、温泉水疗、商业地产、酒店、电影主题公园等内外部资源，将其打造成一个海南的旅游目的地。
长白山本来就是旅游目的地，但是万达要操作一个旅游地产巨无霸项目，单靠长白山的资源远远不足以支撑这么庞大的体量，于是长白山有了亚洲最大滑雪场、天池、温泉、原声剧场、购物小镇、当地萨满文化等。
观澜湖专注于高尔夫驱动的旅游地产，万达则手握众多与旅游地产相关资源，综合能力数一数二。但从两者装进去的业态看，仍是依
3 靠项目原有资源所衍生出的整体的核心竞争力。
在此基础上，“旅游地产复合的行业范畴很大，切出来的每一块都可以独立经营，比如酒店、高尔夫等。”中国旅游地产服务集团副总经理网路表示。也就是说，旅游地产可以实现模块化，切分成几个大的板块去独立运作。
而从商业上考虑，旅游地产项目不只是了解客户的需求，更重要的是如何把旅游部分吸引过来的客户有效的转化为购房者。这就需要在旅游地产企业对自己所能掌控的旅游资源、旅游部分的定位、住宅的定位三者之间进行不断地匹配、协调和修正，然后达成一个最佳的解决方案。
这是每个企业都要解决的谜题。“项目整体的设计非常关键。虽然中国人口基数大，但是要长期地、反复地去同一个地方旅行居住还是比较少见。而旅游地产本身又面临着大规模做盘的压力。”和讯网总监编辑王炜说。
“真旅游”可能仍然隐含着“真地产”的目的，毕竟“旅游”眼下想要完全舍弃住宅这根拐杖去独自行走，难度仍然是非常大。如果“旅游”花费的代价最终并没让住宅产品溢价，总觉得是白忙活了一场。
眼下，在业内人士眼中，已经能看出旅游地产和城市住宅明显的差异，而和商业零售地产等更类似。
从“真旅游”到“真地产”，关键不在于旅游或地产孰优孰劣，它最大的意义是，对于开发企业来讲，无论对于老本行的“地产”，还是跨界的旅游，认识都在深化。而这才是发展一个产业的必须。
4 “不管融资模式如何，是现金流滚资产还是资产滚资产，产品模式首先要清晰。”以为业内人士这样总结道。这样的发展，无疑也给旅游地产的发展画出了一片崭新的天地。 事有可为
眼下，旅游地产的发展仍有困境。
比如，“某种程度上讲，旅游地产的问题是个金融问题。旅游地产需要巨量的资金支持，而国内又缺乏金融创新，尤其是缺乏对金融产品本身设置二级衍生品。另外，还有老生常谈的适合持有型物业的REITS一直没有推出。”王炜表示。
不过，虽然“地产”依然处境尴尬，但“旅游”一直受到推崇。这对于正在转向“真旅游”的企业来讲是个令人宽慰的好消息。
据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。以旅游和休闲为特征的大面积开发热潮，无疑仍将继续。
今年2月，国家旅游局连同证监会等部门下发了《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，明确提出了支持旅游企业再融资或并购重组。
王路表示，这表明，从今年开始，民营资本在国内有机会进入到旅游产业。政策开了一个好口子，通过IPO可以退出，这为未来中国旅游产业看到了一个新的退出机制。
此外，今年6月底，国家旅游局出台的《关于鼓励和引导民间资本投资旅游产业的实施意见》中指出，坚持旅游业向民间资本全方位
5 开放。
从“真地产”到“真旅游”，房地产企业成为了跨界者。“弄假成真”的一层含义就是“真正一本正经去做一件事儿”。这么做的，往往都能成功——已经有人预言，未来中国旅游也得巨头，或都会从房地产企业中产生。
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2009景观度假住宅与旅游地产(上海)博览会
中国风景别墅展览会
景区与旅游地产规划设计展览会
时间：2009年12月18-20日地点：上海万体馆-东亚展览馆
GDP人均3000美金就进入了休闲时代。上海、北京等中心城市的人均GDP大大超过了这个指标。再加上中国已经进入了老龄化时代，养老养生需求发展成为了不可逆转的需要。经过过去六七年来的漫长热身，在旅游经济和地产资本的双重驱动下，中国休闲度假住宅旅游地产迎来了发展的黄金时代。目前国内每年参加旅游的人数已经达到12亿人次以上，旅游收入高达5000多亿元人民币。随着国内各地众多游艇会、海景/湖景/山景住宅、温泉城、高尔夫球场、旅游景区开发、娱乐城及主题公园等项目陆续上马，还有传统旅游景区的升级改造，全国各地的休闲度假住宅旅游地产将在今年更多的推向市场。此次由多个几个机构联合组织的中国景观度假住宅与旅游地产博览会将于12月18-20日在上海万体馆-东亚展览馆举办。展览会不仅汇聚来自海南、山东、安徽、江西、云南、江苏、浙江等全国各地的海景住宅、湖景住宅、山景住宅、风景别墅和旅游地产项目，同时来自国内地方政府的旅游资源开发项目招商合作，景区和旅游地产规划设计服务等机构和企业也将集体亮相本届博览会。通过主办方精心组织和策划，中国度假住宅旅游地产展将不仅仅成为上海和华东地区度假住宅选购与投资最为火热的平台。同时也是旅游项目开发合作融资、规划设计服务等产业链连接交流洽谈的场所。
作为一直处于高节奏状态下的都市人，拥有一个风景优美的旅游休闲度假住宅，已经不是一个梦想，国内度假住宅仍然处于较低的价位。在本次全国度假住宅展上展现的来自全国各地的大量度假住宅项目将给每一个怀着梦想的都市人带来更多的惊喜。
为了便于展览会三天超过5万的人员的集中和疏散,现将展览会举办地点安排至上海万体馆-东亚展览馆举办.
万体馆-东亚展览馆（上海天钥桥路666号），位于上海市中心区，近徐家汇,交通便利。展馆室内展区建筑总面积3.1万平方米，由东向西分三个部分。户外总面积约3.8万平方米，由大小不等四个广场组成，大型活动、停车等极为方便。东亚展览馆、万体馆周边有五个交通主干道,17个出入口围绕四周，更便于人员的集中和疏散。
联系方式：
赵 清
上海立傲展览有限公司
电话: ＋86-21-38821031
传真: ＋86-21-38821016 ivy@global-exhibition.com
黄小姐
上海市工商联房地产商会
电话：021-56959253
传真：021-56956320
Shanghui803@yahoo.com.cn
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目形象与VI系统的建立
1、项目形象特征及概念确定；项目形象远景：让生活有了全方位、新层次的自然、尊贵体验；项目品牌特性：领先的、创新的、能实现自我价值的成就感；金海岸．华庭——罗平首座大型山水生态型高尚别墅区 广告语：金花银瀑陶醉乡青山绿水栖居地 仁智之士乐山乐水 地杰人灵择水而居 山水间尊贵显 诗意海岸精彩生活
2、项目案名LOGO的设计
3、标准色及标准字及标准组合。
4、扩展运用 媒介组合目标群体简析：年龄在35-45岁之间，多为私营企业主和个体工商户（还有部分政府官员），年收入在15万以上。购买行为多为二次置业。 目标群体媒介接触习惯：报纸、电台接触较少，电视接触率相对较高；由于工作关系，户外活动较多。 消费行为特点和媒体选择：对于消费者来说，别墅的特点就是昂贵，是需要投入大的资金的，因此现场考察外，通常还需多方收集信息资料、反复权衡；所以是一种理性消费，他必须有足够的信息支撑其购买行为。对发展商来说，房地产销售最大的好处是客户的本地性强、“作业面”窄、最大的压力是时间紧迫，几千万元资金的投入必须在一年甚至短短几个月内实现回笼，因此不仅需要压迫性的高强度广告攻势，更需要广告媒体能将别墅优势、卖点如孔雀开屏一般充分展示，迅速激发消费者的购买热情。所以说印刷媒体是地产广告的最佳媒体。广告大师奥格威说：“你介绍得越详细，销售得也就越多。”因此售楼书不宜过于简陋，更重要的是，一定要让消费者得到尽可能多的信息。 具体媒体选择：户外是重点——%26gt;展示、告知活动为关键——%26gt;互动、加深内涵 从地产广告的特性和金海岸华庭针对的目标群体的媒介接触习惯来看，户外广告作为首选媒体，电视、报纸广告媒介作为辅助媒介，具体媒介选择：
一、户外路牌：在罗平县繁华商业区和交通要道上挑选3-5块大中型路牌，充分展示楼盘形象；
二、《曲靖日报》：通过硬性广告传播信息，通过软性新闻在其上树立权威性和可信度，并且针对一部分政府官员的消费群体；罗平县电视台：创作一条30秒的电视广告，并和其合作进行《金海岸华庭-佳片有约》栏目，每天黄金时段播放精彩电视剧并插播广告；出租车：在其上张贴广告，通过其每天在罗平县城运营进行流动传播；整合广告宣传服务总体构想：针对罗平县的县城情况和金海岸华庭的楼盘性质，我方建议整个广告推广活动中围绕“山水好景观，楼盘高品质”的核心，做足“山水”的文章，体现出楼盘性质又传递文化气息，略举几例：在售楼现场接待客人用的茶水采用“青山绿水”，符合案名又体现档次，加上印有楼盘名称的茶叶桶就成为精美的小礼品；在售楼部播放的背景音乐是《高山流水》、《春江花月夜》、《蓝色多瑙河》、《水边的阿狄丽娜》……等与山水有关的中外经典音乐，对楼盘引起美好的联想；……第一部分：现场包装
1、围板：遮挡工地施工杂乱现场，同时大面积展示楼盘形象；在文笔路沿街一线全线设置；
2、工地及主要城市干道路牌：在繁华路段和交通要道上树立3-5块；
3、楼体招示布、楼层进度牌：表明建设施工的进展情况，可在小区成型建筑物上悬挂；
4、导示牌：引导购房者、参观者路线，分小区外和内部导示牌；
5、立柱挂旗：建议在文笔路和九龙大道两侧的电杆设置广告牌，起到扩大气势和指引人流双重作用；
6、欢迎标牌
7、看楼专车
8、气球、挂旗：设置在售楼部和一些内部设施中，渲染气氛； 第二部分：
卖场包装：
1、形象墙：设置于售楼部主体背景上，内容为楼盘LOGO和主体广告语；
2、实体展板：将要发售的各种户型、单位作一个全面的介绍展示；
3、售楼书：发布内容：楼盘概况：占地面积、建筑面积、公共建筑面积、商业建筑面积、建筑覆盖率、容积率、绿化率、物业座数、车位数、物业结
构、发展商、投资商、建筑商、物业管理人……位置交通：楼盘所处具体位置图、交通路线图及位置、交通情况文字详细介绍。周边环境：自然环境介绍、人文环境介绍、景观介绍。生活配套设施：介绍周边学校、幼儿园、医院、菜市场、商场、超市、餐饮服务业、娱乐业、邮政电信……规划设计：包括楼盘规划人、规划理念、规划特点、楼盘建筑设计者、设计理念、建筑特色、环艺绿化风格特色等介绍。户型介绍、会所介绍、物业管理介绍、此外还有建筑装饰材料、保安管理系统、新材料新科技成果运用等等根据楼盘自身优势卖点而侧重不同的介绍。
4、折页：楼书的一个简化和补充；
5、价格单页落格、付款方式清单落格
6、手袋设计
7、销售人员工作牌
8、信封信纸、名片、纸杯 第三部分：样板间形象包装
1、楼梯氛围布置
2、楼梯间欢迎牌
3、展示中心导示牌
4、户型标牌
5、展示空间功能标牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、电脑房、健身房、画室等）
6、免费赠送标牌（洁具、橱具等） 二.广告推广阶段策略
导入期
成长期
成熟期
以悬念导入，广泛全面的宣传积累消费者关注度，最短时间内打出高知名度。
整合推广活动全面带动，有目的的针对目标消费群宣传自己的生活方式，形成品牌知名度和积累品牌美誉度并促成销售。
重点在于金海岸华庭社区文化的营造，强调金海岸生活的文化内涵，自然、个性、自在、回归自我的生活。
悬念导入
强势推广
营建品牌
媒体推广方案（暂略）
1、第一阶段推广的策略计划
2、第一阶段推广的媒体计划
3、第一阶段推广费用预算
4、软广告/新闻及新闻事件炒作：按实际需要进行操作。
五、PR（公共关系）%26amp;SP（促销）活动粗拟了以下几个构想：
1、组织罗平县和附近加油站（高速公路收费处），对（过路）进站加油的车辆进行餐巾纸赠送（包装盒上印上金海岸华庭广告）；
2、和县城各个洗车点合作，制作印有金海岸华庭广告的免费洗车卡在县城发放；
3、组织“吃住云商饭店、游玩帝景华庭”的准业主联谊活动；
4、工程进行到一定程度，可组织省内著名书画家“金海岸华庭”的采风活动；（按实际销售进程实施）， 结束语：非常荣幸将此建议书提交给云南浩宇房地产开发有限公司，并期望能和贵公司共同按时按质完成本次市场推广任务，我们将会尽心尽责，期待和贵公司同心同力，共同发展！如对本建议书有何异议和建议，请联系并共同商讨，谢谢！顺颂商祺！ ２００x年７月
推荐第7篇：地产产品销售策划书
策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书写作。策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。下面是地产产品销售策划书，请参考！
地产产品销售策划书
第一部分项目分析
一、项目优势分析
1、位置优越、交通便利
项目位于沙湾东华大道，地处沙湾镇商住新区，旺中带静，距市桥仅10分钟车程，公共汽车直达小区，交通极其便利。
2、周边配套、设施完善
项目毗邻各式商铺、食肆、戏院、银行……相关配套设施俱全，休闲、购物无所不便。
3、环境优美、绿化率高
项目区内住宅与绿化环境设计比例协调，适合当今住宅市场的新潮流，区内绿意盎然，住宅小区均采用港式设计，独有首层私家花园，附设大型地下车库，带给住客优美的居住环境及清新的空气。
二、目劣势分析
1、市场竞争激烈
镇内聚合了荷景花园、雅荷居等众多大型楼盘，上述楼盘无论在规模、位置、价格上都各有优势，而目标顾客有趋向性，从而分薄了部分客源，令各个项目之间的竞争日趋激烈。
2、由于社会趋势，分工更加明细，各专业知识得以更充分的发挥。
经我公司人员现场调查，了解到贵公司现在根本没有专业的售楼人员，更无销售工作的统筹，在楼盘销上已打上8成折扣。
第二部分项目推广
一、项目市场定位
本项目地处沙湾商住中心，周边生活设施齐全，商场、食肆、银行、市场等应有尽有，根据沙湾一带市场情况以及项目自身规模，建议项目档次定位于中档，但包装策划成较高档次，利用周边完善的生活设施加上自身优美的绿化及小区环境，附加新颖先进的智能化社区管理系统，营造一个独具品位，充满时代气息的二十一世纪都市新住宅小区。
二、项目形象定位
1、附加先进的智能化社区管理系统
项目倡导的二十一世纪家居生活注重个性的发挥，“以人为本”的思想贯空其中，围绕人为中心可以大方面进行发挥，一是将现代智能化信息引入家居生活，让人在说笑间完成各种生活工作事务，又可“秀才不出门，精通天下事”，同时将现代建筑和大自然的绿化环境融为一体，令人舒适惬意，悠然自得。
为此需具备以下几方面素质：
a。高度社会化
二十一世纪是一个社会分工更深入、更广泛、更细微的世纪。假如说二十世纪的社会分工主要体现在人类的劳动方面的话，二十一世纪的社会分工则更多的渗透至人类生活的各个方面。人们逐渐感觉到以往必须躬亲的“家务活”变得越来越不必要，“购买服务”越来越成为新的时尚；与此同时，人们有可能，也必须将更多的精力投入到自专注的领域，否则其就可能遭到被淘汰的危险。这个趋势对家居生活的影响主要体现在两方面：一是小区物业管理将会越来越普遍，服务也更加全面与完善；二是家政服务的日趋盛行，家庭内的清洁、护理及厨艺等“家务”由各种专业公司的服务来替代
b。高度信息化
二十一世纪是信息世纪。信息不仅成为社会生产重要资源，决定人们事业的成功与否，而且信息特长的应用也成为人们日常生活的一部分。信息化对家居模式的影响一方面体现在楼宇的硬件设施上，大量的电子设备被装配进家居，楼盘“智能化”将是大势所趋；另一方面，信息消费成为时尚，信息服务极大地丰富着人们的生活内容。
2、追求和谐与自然
也许是对现代都市喧嚣、繁忙、紧张化的一种逆动，追求和谐与自然已经成为一种时尚，未来的二十一世纪这种趋势将会更加明显。体现在小区环境方面，人们将越来越追求建筑风格与绿化、小区环境的配合，越来越追求与绿色自然的贴近和回归。典雅风格的七层复式，草地、热带树木、庭台，和谐的社区文化，融洽的人与人之间的关系，将使翠怡轩成为都市中的绿洲，红尘中的乐土。
3、旺中带静，舒适惬意
翠怡轩位处番禺市桥旁边，周边生活配套齐全，饮食、娱乐、商场、市场、银行配套齐全。小区稍离主干道，无车马喧嚣，真正居家宝地。
4、卖点分析：
a。主卖点
·位处商业中心，旺中带静
·绿化环境，独立私家花园
b。辅卖点
·智能化家居管理系统
·和谐、人性化的社区文化
三、项目目标客户定位
根据项目周边楼盘目标消费的调查分析，结合项目地段、环境、规划、建筑风格及目前对象消费心理的分析，建议本项目的目标客户群定位于中档收入人士，具体分为
1、工薪阶层中的白领一族
此类买家多为工薪阶层中收入较丰白领一族，且以青年买家居多，其较喜欢新潮时尚的居住生活环境，购房主要用作自住。
2、外来高收入人士
此类买家多在番禺工作或从商多年，有稳定的收入，渴望购房安家落户番禺，本项目对这类外来市民而言存在最大魅力。
3、部分港澳人士
四、项目价格建议
针对目前楼市竞争激烈、周边楼盘竞相降价的情况，初步建议本项目在淡市中以吸引人的价格和付款方式作为促销的最直接手段。建议项目销售价格以“低开高走”形式陆续出现，即首次公开发售以“超低价”吸引买家，促成发展商的资金迅速回拢，帮助完善项目配套及资金滚动，然后视市场反映，在不同阶段适当加价，并在后期高价位阶段予以优惠，从面营造楼盘的抢购热潮。
第三部分品牌形象及广告传播初步策略
一、品牌策略概述
翠怡轩要取得良好的销售业绩，就必须建立独特的品牌形象，从项目现有状况，建筑设计项目推广策划出发，品牌策略的思路是形象同中求异，独特鲜明的卖点，个性化的小区文化。
二、广告诉求策略
公关方
面可举办翠怡轩儿童书画大赛，番禺环城长跑等类似吸引公众注意力的活动。
在楼盘公开发售及销售高峰期，配以系列的软性宣传文章，营造立体式的销售宣传效果。
推荐第8篇：葡萄园与旅游地产
大葡萄文化长廊“狂想曲”
唐姗姗制图
□中国房地产报记者于春美
这是一场涉及旗下6个县的上千亿元的旅游产业发展规划。成则功成名就，败则背负骂名。
有这样一个规划——10年后，宁夏贺兰山东麓葡萄文化长廊（以下称“贺兰山东麓”）将实现1000亿元的产值，拉动10万人就业。届时，那里会有上百万亩的葡萄种植园，充满异域风情的酒庄、酒堡，以及新的住区和商业配套。
这是宁夏在“十二五”时期重点推进的项目，期望围绕贺兰山东麓及其沿线旅游资源优势，大力发展葡萄产业以及相关的体验经济、会展经济和文化旅游经济，打造一个国内最大、全球知名的葡萄文化长廊。
“成熟后，这里将是一个飘满葡萄酒香的地方。”全程参与这一规划的大地风景国际咨询集团设计总监盛永利描绘着理想中会呈现的美好场景。
不过，一切都还刚刚起步，项目的实施规划今年5月初刚刚出炉，还需进一步讨论；农民的回迁、地产的开发也在协调中，招商也在缓慢推进„„
宁夏贺兰山东麓正在推进的被冠以中国最大葡萄文化长廊的项目到底能否如愿呈现，缔造出一个耗资巨大的庄园式盛景？还是会演绎成一场类似昔日福布斯富豪杨斌在沈阳荷兰村的乌托邦式冒险，留下一个满目疮痍的烂摊子？
只有时间才能给出答案。
不能再依靠地产
5月底，宁夏发改委赶往香港，参加2011宁夏（香港）经贸文化旅游活动周，为贺兰山东麓招商。接下来，还要召开地产开发的招商会。
在这一涉及产业经济、旅游业、房地产业等多业态融合下的以“创意农业为导向的旅游地产开发模式”中，宁夏政府正在寻找平衡，以期打破以往产业型旅游发展的窠臼。
贺兰山东麓处于世界葡萄种植的黄金地带。这一次，将有100万亩土地发展以葡萄为主的产业经济和旅游业。
大地风景是3月份接触这个项目的。“一拿到就很兴奋，因为从某种层面来看，这几乎是旅游地产的变革。”盛永利说。
以往，政府或开发商都是以单一景区为卖点进行旅游地产开发，炒概念，炒景点，但成功的少；有些在加进一些新元素后，起色并不大。在某种层面上，中国旅游地产发展陷入了瓶颈中。
“有些地方一直想打造葡萄产业园，最后都没成形，葡萄也被农民挖掉了。”盛永利说，包括此前，在这片土地上，已经有了一些葡萄产业基地，张裕、长城已进入，但多徘徊在种植方面，较为低端。
这一次，贺兰山东麓要突破这一瓶颈，以一个更大的视角和产业规划进入旅游产业中来。
其想法是，建设与葡萄相关的物流贸易产业、文化创意产业、金融业、服务业等。同时发展包括葡萄主题公园、葡萄主题小镇、葡萄展览会等配套产业。
而按照规划，在2011年至2015年，要新建葡萄基地36万亩，葡萄总产量达到35万吨，葡萄酒加工能力达到20万吨以上；2016年至2020年，要新建葡萄基地30万亩，葡萄总产量达到50万吨，葡萄酒加工能力达到35万吨以上。
贺兰山东麓招商手册也对外宣称：建成后，这里将成为中国最大的酒庄集群，亚洲最大的葡萄庄园酒产地。规划期内重点建设100座大中型葡萄酒庄，30个品牌酒庄，5大酒庄集群及2大国际知名酒庄连锁品牌。
另外，将打造10个以葡萄产业为基地，融合文化旅游功能的特色小镇。在旅游方面，将结合西夏王陵、沙湖、贺兰山岩画、沙坡头等国家重点景区发展。
盛永利说，在整个规划中，葡萄是主业。“现在，旅游地产的发展不能再依靠地产了，需要以产业为基础，旅游链条为导向，寻找多端口发展。”多引入农民在这一产业规划的指导下，100万亩的土地进行了侧重性的划分，大部分为葡萄种植产业，其余为城镇开发。
在葡萄种植产业中，将会大量地引进当地农民，占比达到50%。对于他们，政府在前3年内，会给予1000元~2000元/亩的补助，让他们在这里落地生根。
“政府的想法很明确，不希望这里是一座空城。有了这些农民，就有了生活，有了文化，并且都是活生生的。”盛永利说，同时也解决了产业工人缺失的问题。
其余部分，将会以租用和招拍挂的形式转给大型红酒企业、综合业态的开发企业，发展红酒产业和商业配套。
据记者了解，宁夏德龙酒业有限公司、法国酩悦轩尼诗公司、张裕、长城等品牌已进入这片土地。
还有一部分土地则转租给了一些自有品牌，比如红酒业新兴品牌加贝兰就在这里落地，也拿到了几百亩土地。
为了引资，政府也制定了优惠措施，比如土地优惠，基础设施搭建等。一位接近宁夏发改委的人士指出，那里的土地多是荒地和沙石地，土地租用费用较低。并且在产业用地方面，入驻企业能够获得5%~8%的建设用地，进行开发。
“在这些土地上，除了可以建酒厂酿酒，甚至可以开发葡萄酒庄园等商业设施，进行运营。”上述业内人士说，张裕也希望拿到建设用地进行项目开发，比如别墅、会所等，多方面发展。
在特色城镇开发方面，宁夏农垦集团已先行一步。下一步，宁夏政府也希望引进一些开发商。但是有条件的：不能仅开发住宅，而且能够带动相关产业的发展，比如葡萄业、商业等。
据透露，“这是政府在推进旅游地产发展中，希望达到的效果和实现的产业效应。为1000亿元铺好路。”
市场杠杆要发挥作用
旅游产业是一个“高投入，慢产出”的行业，培育时间较长。“不过，以创意农业为导向的旅游地产开发模式的这个时间会缩短，葡萄会为这个项目带来可观的收入。”盛永利说。
但盛永利也有一些担心，这一模式也面临着一些风险和问题，比如在整个葡萄产业中，农民处于利润最低端，一旦政府补助满足不了其发展需求，有可能改种草莓等其他农作物。所在，在这个过程中，市场杠杆要发挥作用，调动农民的积极性。
此外，相关的优惠政策能否持续推进，多产业融合的管理体制问题如何破解，以及如何平衡产业链各端口的利益也需要宁夏政府层面细细思量。
推荐第9篇：秦皇岛旅游地产白皮书
2013年旅游地产暨秦皇岛楼市白皮书
2013-08-08 11:48搜房网
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[摘要]据中国指数研究院的最新数据显示，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；由2013年上半年数据可见，秦皇岛住宅市场房价同比去年同期处于明显上涨趋势，环比数据波动较大，体现了旅游地产季节性的特质。
前言：
2013年，注定是房地产行业不平凡的一年
“国五条”及细则横空出世后，楼市调控重拳一击接着一击，房地产开发受到巨大阻力，形势更加复杂，整个市场充满着不确定性，然而，地王却频出。
业内主流舆论认为，未来旅游业的发展将逐渐占据整个产业的主导地位。旅游地产必将成为旅游业发展大规划下的一个从属性的环节。这意味着房地产业曾经的诸多光环或将褪去，但也将迎接一个全新的时代。“谋变”中的房企多元化发展成为必然趋势，城市综合体及旅游地产必将成为开发商大量资本的投放处。
同时，随着北京城市的扩张和人口的不断增长，“溢出效应”使环北京区域受到购房者越来越多的关注，随着房地产行业新时代的到来，“大北京时代”也呼之欲出。作为京津冀“后花园”的秦皇岛地区，凭借其环渤海区域的独特地理位置及优越的养生、度假资源倍受关注。
近几年，秦皇岛市正处在加速发展期。今年5月，在秦皇岛北戴河新区投资环境说明会暨项目签约仪式上，共有16个合作项目达成了合作协议和投资意向，预计总投资额达425亿元。同时，《秦皇岛市中长期人才发展规划纲要(2010—2020年)》出台，将重点实施十项人才工程，引进数万名中高端人才。
政策的倾斜必将带来楼市的活跃，据中国指数研究院的最新数据显示，2013年1-2季度秦皇岛土地成交总面积为1590676平方米，土地出让金达286393.9万元，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；
一、中国旅游地产发展概述
（一）、发展阶段
中国旅游地产从1990年开始，经过1999年的调整期及2003年的资源整合阶段，到现在的快速发展期，共经历了4个发展阶段，目前旅游地产市场已经逐渐理性，开发模式也渐趋成熟。随着整个房地产行业新黄金十年的到来，旅游地产的开发也进入了黄金时期。
中国旅游地产发展阶段
4500元/平米起置业大北京 33-54平米开间 会员最高优惠23万 谁是租房时代的终结者？ 置业大北京盘日供20元起
（二）、发展规模
据统计截至2012年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259个,遍布全国85个城市和地区。同时，相比2011年区域集中性特征更加突出，海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目总数已占到全国的83%。涉及旅游地产开发领域的企业共有1629家，其中房地产企业约占80%，超过1/3的百强房企涉足旅游地产开发领域。
旅游地产开发企业结构
旅游地产密集区域及其项目数量
（三）、环渤海板块概述
依托于良好的滨海资源，环渤海板块已成为我国继海南、云南之后的第三大旅游地产重点区域，截至2012年底环渤海板块共有275个旅游地产项目，其中秦皇岛地区的旅游地产项目增长势头迅猛。
环渤海重点城市旅游地产项目占地面积（㎡）
二、秦皇岛市场走势解析
（一）、2013年上半年商品房成交情况概述
据中国指数研究院的最新数据显示，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；由2013年上半年数据可见，秦皇岛住宅市场房价同比去年同期处于明显上涨趋势，环比数据波动较大，体现了旅游地产季节性的特质。
备注：
1、数据来源：中国指数研究院 数据整理：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；
3、样本平均价格由当地在售楼盘的价格计算得出。
（二）、2013年1-6月秦皇岛土地情况
国土资源部中国土地勘测规划院发布数据显示， 2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。2013年1-2季度秦皇岛土地成交总面积1590676平方米，土地出让金达286393.9万元，其中住宅土地总面积近1341641平方米，商业土地总面积约为454805.7平方米，工业成交总面积约为178719.4平方米。
（三）、秦皇岛搜房电话来电情况
1.秦皇岛2013年1-6月搜房电话来电量整体情况
2013年1-6月秦皇岛总共有164个项目产生来电，总计来电29051通；同比去年1-6月（10216通）增长184.4%、增加18835通。来电量最高区县的前三位分别为海港区、南戴河区、山海关区。
2013年1-6月秦皇岛区域楼盘来电量TOP10
2、四个重点区域来电量排名TOP5楼盘：
海港区：
山海关区：
东戴河新区：南北戴河：
（四）秦皇岛市六月楼盘涨跌篇
据搜房网数据监控中心统计显示，截至6月28日，2013年6月秦皇岛市内四区加上周边县市在售待售楼盘共122个，6月共有29个楼盘价格发生了变化。其中20个项目价格出现上涨，占在售楼盘总量的17%； 93个在售项目价格无变动，占比76%；9个项目出现降价现象，市场整体呈现平稳状态。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年6月1日至2013年6月28日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。值得一提的是，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，有69个楼盘相继推出各种优惠，占比56.55%。其中，海港区的在售待售优惠楼盘为35个；东戴河新区优惠楼盘数量10个，位列第二；山海关区9个，位居第三；南戴河区优惠楼盘有7个，昌黎县5个，北戴河区3个。可见随着暑期的来临，各大开发企业在加快了推盘速度的同时，也加大了推盘力度。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年6月1日至2013年6月28日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。(五) 上半年开盘分析篇
据搜房网数据监控中心统计，从2013年1月到2013年6月共有21个项目有开盘动作，包括纯新盘面市和老盘加推，同比2012年上半年8个开盘项目增加了275%。由具体数据可见：一月由于临近春节市场较为平淡，有4个盘开盘；二月受春节影响仅有1个项目开盘；经过前两个月的存量积累，并受整个楼市影响，三月的开盘数量激增，共有10个开盘项目；四月也延续了3月的势头，新开盘项目达到6个；但五月仅有2个楼盘开盘；随着暑期的临近，旅游地产到达推盘高峰期，六月有8个项目开盘。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。
在2013年开盘的21个项目中，海港区有16个，占比76%；东戴河区域2个，占开盘总量的9%；山海关区域1个，占5%；卢龙县开盘2个，北戴河、南戴河、抚宁县、卢龙县均没有开盘项目。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。(六)上半年看房团相关数据
2013年上半年搜房网共举行15场秦皇岛区域看房团，线上报名网友达12523人次，仅北京地区
6、7两月就有近3000名网友参加了秦皇岛区域看房团，6月大型看房团秦皇岛线报名人数环比5月增长65.05%。
（七）2013下半年购房者置业调查报告
反观购房者，2013年下半年秦皇岛置业心态问卷调查显示：对于房价预期，45.24%的居民预期房价将“小幅上涨”，26.19%的居民预期“基本不变”，28.57%的居民预期“下降”。未来6个月内准备出手购房的居民占比26.19%，14.29%购房者表示一年内购房， 30.95%的购房者表示会在一年以上购房，其余19.05%的购房者，未明确具体购房时间，表示有合适房源就准备出手。
三、中国旅游地产购房者行为分析
1、旅游地产消费者购买心态的转变
据德勤数据分析，预计到2020年，全球将有7亿人超过65岁，人口的老龄化势必会促进旅游地产的发展，而旅游地产的休闲养老特性，也越来越受到关注。据统计，有64%的人购置旅游地产的目的是为了休闲度假、养老。
您选择购置旅游地产，目的是？
2、旅游地产消费者购买途径的转变
旅游地产的特殊性促使消费者逐渐使用互联网来实现购买前的信息需求，而近期这种通过互联网途径获取购房信息的比例由2010年的36%上升至现在的64%。 远远超过报纸、单页等传统方式。
您通过什么途径了解心仪的旅游地产项目？
大量旅游地产购房者在搜房网寻找相关信息
3、国内居民旅游地产置业意愿强烈，但受政策影响严重
据调查统计，有65%的购房者对置业旅游地产意向强烈，但是否转化为购买力，则需要视政策指向而定，价格因素影响其次。
您会考虑购买旅游地产吗？
推荐第10篇：旅游地产销售实施方案
旅游地产销售实施方案
一、指导思想
统一销售模式，并因地制宜，特事特办，推陈出新，力求效果多快好省。
二、具体内容
1、统一培训。包括电商平台的运用、卖点的挖掘、项目的讲解等与销售有关的知识和方法。
2、统一宣传。包括报纸、电视、广播、网络。
3、统一提成制度。包括各经纪公司给经纪人的提成均应有一个统一的标准，避免造成互相攀比，恶性竞争。
三、几点设想
1、常设卖场与主题推介会共同开展，相互配合，相辅相成，相得益彰。
2、适时成立旅游地产俱乐部，以会员制方式，不断开拓市场发展空间。
四、几点建议
1、培训和宣传这些具体工作，应当成为中旅服的工作常态，要持续不断的开展，在思想中要清除急功近利的想法，在行为上要避免搞突击、大跃进等一揪挖个井的做法。
2、中旅服应当坚持只做销售渠道，并服务销售渠道的做法。
五、题外的话
本题中内容本想在几点建议中陈述，但因问题敏感，所以单列一题。中旅服能给经纪公司提供平台、提供项目、提供服务，经纪公司能提供场地和销售渠道，这绝对是互利共赢的合作模式。并且，这些分散的资源通过中旅服的整合，得到了放大和优化。所以，作为龙头主导地位的中旅服一定要很好的把握诸如给经纪公司的提成标准，做渠道不做销售等这些敏感问题，否则，很多经纪公司在做中旅服项目的同时，还在做其他项目，客易出现为他人做嫁衣的问题。
我认为只有把销售渠道培养和打造出来，即做强渠道，双方的优势才能真正释放出来。如此，驻全国22个城市中的中旅服分支机构要减员缩编，把节余下来的经费，投放在有销售渠道的城市，或派驻销售专员，或为吃住方便而在有销售渠道的城市就地招聘销售专员，以便能够及时反馈信息、及时监控效果、及时发现问题、及时解决问题，确保上情及时下达，下情及时上达。
我是一个委婉的人，但我同时是一个认真的人，海南和大连之行给了我们太多的感动与回味，因此，这些想法尽管可能很不成熟，但我仍然希望能为中旅服的工作有参考作用。
牡丹江雪诚房地产经纪有限公司
2011年9月13日
第11篇：旅游地产营销模式
说明：此旅游地产营销模式以海南旅游地产项目为研究样本，区别于城市中心刚性需求的各类产品。此外该营销模式可供其他城市、区域的旅游地产项目参考。
任何业态房产的营销，都会有其规律的营销模式。基于对海南旅游地产近一年的研究以及实际操盘，同时结合并学习圈内好友操盘的实战经验，尝试编制出此旅游地产营销模式，供给做旅游地产行业营销工作的朋友参考。
在深入分析旅游地产在营销过程中的各种因素，寻找到旅游地产的成功运营的关键因素，主要有产品、渠道、服务此三大因素。将这三大因素的有机整合，互相促进，互相弥补，促成一个项目成功运营。我们将这种模式简称为PCS旅游地产营销模式，即产品（Product）、渠道（Channel）、服务（Service）。
【产品（Product）】
产品是销售的关键，客户买的就是产品。开发出适合客户所需求的产品，并且让产品得以保值增值，这就是一个优秀的产品。
从海南的旅游地产产品来看，传统的“三菜一汤”（即：地产、酒店、高尔夫加温泉），海南旅游地产的发展存在着其畸形，整个市场面从政府到开发商，甚至到客户都存在着投机性，这是跟政策面有关的，例如1988年建省及2010年国际旅游岛成立，此两次都使得大部分资金及开发商涌入这个市场，政府大量卖地、开发商圈地、客户大量炒房，促使地产市场大量泡沫的出现，一旦政策回归，资本撤离，就会造成市场萎缩，甚至烂尾楼工程的出现。 目前预估海南省库存量在6000多万平方米，年消化量在800万平方米，也得近8年的出化率。如此之大的库存量压迫着开发商，开发商就会降价，在市场面不好的情况下，反之会增强客户的观望，可能造成开发商项目转让，甚至破产的局面出现。海南房产的不仅是产品的库存量大而且同质化相当严重，在各个湾区的大量高档酒店、公寓、高尔夫、游艇等等项目，就拿公寓来说，大部分的面积集中在60-90平方米，本地很难去化，主要依赖于全国的客群，目前经济层面并非很理想，投资客户在减少，加上限购限贷等政策，都不断的压制海南的旅游地产，众多不利的因素的出现，迟早会出现压死骆驼的最后一根稻草。 两年的调控政策，从某种意义上促进了楼市价格的回归，从库存量来看，价格还是面临进一步下调的压力，因为目前的销售量还没有得到明显的改善。另外目前国内的经济发展平稳，股市低迷，还是吸引了部分资金充裕的开发商试探性拿地，另外政府也加大了土地的供给量，可以说开发商的继续拿地，必将进一步促进库存量的提高。
除了库存量大， 海南旅游地产还有一个特点，那就是空置率高。很多异地客户买了房产，但工作在外地，一般都是过来度假，或者春节前后来此地，因此造成大量空置房。因为客户入住的时间少，也连锁造成物业费难以收集，迫使物业公司减少服务项目，造成小区品质在下降，后来客户也不愿意居住，客户就等在政策层面下小区的物业得到增值，就转手。如此恶性循环，在政策面没有利好的情况下，库存量的消化更成问题。
所谓的旅游地产，就是适合旅游度假的产品，其对产品的设计上更高于城市的房产。旅游地产其首要的价值是旅游资源，不像很多城市住宅地产依据于城市配套成熟的地产价值，旅游地产其地段的价值来自于其项目自身的自然资源和人文资源的价值。一个旅游地产项目，其需要建设自身项目的配套，一般小型的项目就得依附于周边其他旅游地产的配套。在海南你会发现，其一个版块或者区域内，就存在很严重的产品同质化，往往造成酒店、公寓扎堆的现象。这种情况的出现，要求我们政府的规划部门以及开发商的设计部门、营销部门，要深入研究地段的价值，合理分配各种业态，使得区域内的产品有一个互补的作用。 还有一些项目处于偏僻之处，因为项目大，分多期开发，目前所拥有的业态满足不了客户的居住生活配套，使得客户生活就不是很方便。同时也可能造成配套过多，加上客户不常住，使得一些生活配套设施过剩。另外海南的旅游有明显的季节性，就像一些酒店，在旺季没有房源，在淡季没人住，就做半年生意。这就需要这些酒店如何调剂淡旺季，同时也需要政府加大海南的旅游宣传工作，促进旅游健康合理的发展。
项目过度开发，或者过快开发，都会影响产品的品质，同时会造成对自然资源的破坏，而失去了实质意义上的产品附加价值。目前一些媒体也报道了一些项目的开发已经破坏了当地的生态环境，在某个阶段内，一些自然资源是很难恢复的，可以说还有很多不重生的自然资源，合理的利用自然资源，让自然资源服务于人们的生活，一定需要在保护中开发项目。 另外讲一下海南旅游地产的建筑风格，产品的风格是一个城市品质，针对旅游地产来说，其风格要符合当地本身的文化，其实在海南的很多项目中，例如我们会发现的一些西班牙、美式等建筑风格。其实针对海南来说，其气候的原因，这边的建筑应该是侧重于东南亚风格。建筑风格与自然环境，经济以及文化是分不开的，海南地处热带，气候多雨、炎热、闷热潮湿，居住的环境也决定了建筑的风格，例如大坡屋顶，大屋檐，大开间。另外，园林园林必然成为建筑里面不可缺少的部分，东南亚园林最大的特点是还原最自然的风情，充分运用当地材料，就如植物、桌椅、石材等都取材当地，强调简谱、舒适的度假风情。 因为海南有着独特的自然资源，一些项目可以根据客户的需求，在保护自然资源的前提下，定制出客户所需要的产品。
【渠道（Channel）】
这里所说的渠道，是广义的渠道，主要包括两类渠道，一是销售渠道；二是传播渠道。 在岛外的地产项目，其销售渠道就是指销售地点，其建设就是设置好售楼处，建好样板房及景观示范区，然后自己组建一个销售团队，或者委托代理公司进行销售，渠道的建设很简单，因为这些项目的大部分客户主要来自当地城市的客群。
而销售渠道对海南地产项目来说就不是如此了，特别是旅游地产项目其客户80%以上来自于岛外的客户，其销售渠道有以下几种。
1、分销商渠道
一般在销售渠道方面会采用分销商，分销商又分为岛内分销商（包含二手门店，目的就是扩大面向客户的面）、岛外分销商。岛内分销商拥有较多的楼盘资源信息，同时有一定的岛外客户资源，其掌握了众多的楼盘信息，如果顺利的对接，就会有很大的成交量；岛外分销商主要拥有众多的客户资源，如果找到适合客户群的项目，可以给该项目带来大量的客群。
2、老客户渠道
老带新能促进一个项目的销售，口碑相传，也大大降低项目的传播费用。对旅游地产而言，其老客户资源就更为珍贵，因为一般客户很难了解一个项目的情况，而老客户其自身的购买就是一个广告，老客户和新客户之间关系，其说服力就会较强，推出合理奖励老客户的政策十分必要，可以说老客户也是“分销商”。
3、人脉渠道 也称为关系营销，主要包括全员营销和转介营销两种。全员营销主要是通过公司内部的员工以及家属，都参与到销售中，人人都是置业顾问，人人都可以拿奖金，通过员工及家属扩大项目的销售渠道，通过人脉来带动项目销售；外部的转介客户，主要是指一些项目的置业顾问，或者圈内的关系人员，当客户在其项目没有找到合适的房源，进行推荐转介，以达成销售，一些不同类型的项目可以互相转介，使得客户资源不浪费。
4、联动渠道
这里主要指的是一部分大开发商，其在全国其他城市都有开发的项目，在那些城市就拥有了客户的资源，这样可借助异地售楼处进行海南旅游地产项目的销售。联动销售，并给予老客户一些优惠政策，能带来旅游地产的销售。
5、展览渠道
展览渠道包括展会和展示两种。展会渠道，就是借助各地的房地产展会以及高端展会（例如，游艇展、车展、珠宝展、高尔夫活动等等），展示项目，吸引这些参加展会的人群，以促项目销售；展示渠道，就是在本身项目主要的客源城市，以及一线经济发展城市，设置长久的销售展位，展示项目，方便购房者了解产品，并开展项目日常销售工作。
一般的项目都是坐销，但旅游地产必须行销，就拿上面所讲的五大销售渠道，都需要旅游地产项目设置一支对接业务的队伍，在岛内进行对客户接待和服务，带领客户参观项目，讲解项目，为客户买房提供一切服务；在岛外进行项目的巡展，以及分销商关于项目宣传推广和推介会的组织工作。一切围绕客户这个中心，提供最满意的服务，让客户感受到购房的便利性。
在建设了销售渠道之后，我们应该根据旅游地产的属性，建设畅通的项目信息传播渠道，使客户了解我们的产品，产生购买的兴趣。
如何向我们的客户传递信息，前面讲到的展会渠道也是一种传播方式。
旅游地产的项目传播很难做，因为其涉及的客户面太广，面向全国的客户，甚至港澳台、国外（这个可以忽略不计），在面很广的传播面上，首先就要求项目的操盘手，要熟知自己的产品的价格、特性，主要吸引那些主要省份的客户购买，要分出主次，要聚焦，分出不同重要城市的等级，选择重点城市进行攻击。以当地分销商为驻点，开展广告配合活动开展各类传播推广工作。
传播渠道主要有以下几条。
1、交通媒体
从目前海南的交通来看，目前大部分的客户都是进入都是靠航空，那么航空是需要控制的区域，其实这也是守株待兔的方式。从航线来说，从客户的登机到海南的两个机场，控制好此两个机场的传播面，可以让客户登岛后第一印象于项目，利于记忆。当然在飞机上的杂志刊物、电视屏幕、以及机场内的各类广告也是重要的传播渠道。
2、终端媒体
当客户进入海南后，开展去旅游度假活动，那么在高端的酒店内、高尔夫球场、游艇俱乐部、旅游景点等各类影像、杂志等方面的广告，能及时精准的传播给客户。
3、传统媒体
在重点旅游城市，例如三亚、博鳌、海口等城市，设置擎天柱广告、LED广告宣传项目的形象，同时也可以在报纸、广播上进行广告宣传，制造出项目的影响力。像覆盖类的短信广告也可以精准的传播。
4、网络媒体
网络媒体传播的面比较广泛，例如硬性、软性广告传播，以及电子商务（除了广告的作用外，还直接起到销售的作用）。现在比较广泛传播的微博也是各地产项目对外出传播的利器，值得研究和挖掘，其互动性交流及病毒式传播，都会对旅游地产项目开辟出一条新的传播方式。
5、公共活动
这个涉及面比较广，可以在异地做，也可以在项目地做，主要是根据项目的需求，进行情景式的交流沟通。涵盖了渠道和服务的价值，较为软性的项目信息传播。
【服务（Service）】
我们首先要清楚的认识到，在旅游地产范畴内，服务也是营销。其实从产品设计，再到传播和销售的渠道，假设某类客户已经完成了营销。针对旅游地产客户存在太多的问题，例如客户闲置的房源需要解决，客户日常房子的维护等等问题。
我们要把服务当作重要的工作来做，给这些客户做好了服务，将带来很大的而且可持续的价值，所以要将服务放在首位工作来做。
从营销的策略来看，从4P到4C年代，就是以企业为中心到以客户为中心，这两种营销组合都难以解决旅游地产的营销困局。要真正促进旅游地产的营销，除了做好产品和渠道，还得深入从服务工作入手，将社会、企业、客户三者融合在一起，让各自的资源都有增值的空间，实现真正的三赢，实现可持续性的增值，这样才是解决旅游地产营销之道。 要做好旅游地产的营销服务工作，主要从跟服务工作相关的两个因素，关联（Relevamcy）、回报（Return）（注：简称2R理论）来入手开展工作。
1、关联
在市场竞争的状态下，客户的需求会变，客户的意向会变，要掌握客户的忠诚度，赢取长远的市场，我们就必须建立俱乐部的形式，用企业的各类资源，满足这些客户在旅游地产中享受到其所需要的。
客户通过购房成为俱乐部会员，然后可以向其优惠提供给酒店、高尔夫、游艇等资源，客户通过购房可以一站式的享受到高品质的生活。而且目前在海南旅游地产项目中，项目规模都较大，能实现多业态的服务。从旅游地产衍生出的养老地产，我们可以配合养老地产设置保健、体检、医疗等配套设施，实现客户真正的需求。
旅游地产项目，通过营销建立起这种关联的关系，使得企业跟客户建立起一种互助、互求、互需的关系，另外与客户建立长期而稳固的关系，从交易变成责任，从客户变成用户，从管理营销组合变成管理客户的互动关系，当然沟通是建立关系的重要手段，这种沟通归根到底就是我们的服务体系的建设。
服务体系的建设，除了原先每个项目应有的物业人员配置之外，还需要长期的配置营销人员。以往的地产项目，销售结束之后，就是物业来接管工作，无需营销人员，如此做是销售项目而已。针对旅游地产就需要反过来思考，我们不是销售产品出去，而是拥有一个客户，可以从客户身上长久的得到我们的服务价值。在物业板块中配置或者单独配置营销人员，目的就是满足这些客户日益出现的各种需求，从中实现企业项目的运营价值，实现客户满意，企业满意的状态。
2、回报 前面所讲述到的空置房的问题，假如在合理的产品设置情况下，在客户没有入住房间的时候，可以回收过来，给予酒店的外延产品，服务于更多的旅客，这样客户可以得到一定的收益，而且房屋有人打理。随着中国经济的发展，旅游人数在增加，一些闲置的房屋得到利用，这是客户跟企业实现了互惠互利的目的。
一些大型的房地产开发商，还可以帮助一些客户实现一处置业，多处居住的梦想。一处产权，可以实现异地居住权，虽然是一个老命题，但是目前国内操作成功的案例几乎没有，但这存在此类的需求，这对开发商提供了新的要求。开发商要满足此类客户，必须专门设置专业运营公司，通过合理的房源居住调配，满足客户旅游和享受生活的需求。
通过建立这种运营体系，客户空置房可以创造出新的价值，而且一个项目的成功运营，会对该物业的增值有助推器的作用。一个项目的增值，对其后续的产品开发销售工作都是有很强的促进作用，而且也非常利于营销渠道的开发和建设。
旅游地产的营销服务目前做得还是不够的，存在很大的挖掘空间，建立起标准的体系化服务，将是对旅游地产发展很有保障，这给开发商、客户都是利好的事情。旅游地产顺利的运营，会带动强大的消费力，利于当地企业的财政收入，可以实现皆大欢喜的三赢局面。
市场如战场，没有固定的营销模式，我只是阐述的是一种规律而已，掌握其规律，结合市场之动态，真正做到以正合以奇胜，并达成客户、开发商、社会的三赢态势，这就是大营销。
第12篇：旅游地产开发模式
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旅游地产开发模式大全
黄山市旅游房地产开发与管理
旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产
1 旅游房地产的概念、历史和发展
休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
1.1 旅游房地产概念
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。
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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
1.2 发展历史
国外旅游房地产的历史
旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，
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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。
今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
我国旅游房地产的发展
目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、
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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。
1.3 旅游房地产发展模式
广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。
模式一：卖地滚动发展模式
该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。
这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：
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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；
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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；
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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；
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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。
模式二：旅游先行带动房地产发展模式
这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知
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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。
模式三：房地产先行带动度假地模式
以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。
模式四：大开发商整体操盘模式
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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。
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第13篇：旅游地产异地营销
异地营销，是近几年旅游房地产常用的营销手法，旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。到现在为止，异地营销没有一个完善 管理方案和路线，房产新政调整对购房人条件限制，楼市低迷，有价无市，旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使旅游地产项目在异地加大了营销成 本和力度。对旅游房地产异地营销渠道和策略，我个人概括几点供于参考：
旅游作为国家战略，作为国家主要发展计划，旅游房地产业欣欣向荣。旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近山景、海景与湖景，开发以旅游、度 假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。旅游房地产开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产 品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天 的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导 到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。
总之。异地营销困难比想的更难。
旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国著名房地产开发公司占据着所有旅游山景、海景与湖景，雅居乐集团、富力集 团、恒大集团、新世界集团、中粮集团、中信集团、中铁集团、鲁能集团在海南、山东、云南各个山景、海景与湖景建起了大量自己风格的旅游房地产项目。每个项 目占地面积从几百亩至几万亩，，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异 地直销和分销为主。下面重点介绍旅游房地产销售的几点营销渠道：
一、异地营销，直销与分销
异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。
直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销中心管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。
分销是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法，通常分三级分销（代理）。
1、一级为总分销（也称总代理），与开发商签订代理合同与分销合同，负责项目现场销售，以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任，他们在 异地都设有销售部或合作代理机构，总分销与开发商是发生直接代理事项，执行传达与传播项目营销策略，实施异地营销计划，接送异地输送来项目看房旅游客户。
2、二级分销，分当地与异地二级分销：
（1）当地分销，在项目所在地区的设立的分销销售部（比如在海口、三亚、青岛、威海、昆明），由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略是根据当地情况实施，与总分销一起执行。
（2）异地二级分销，在不同的省份成立，二级分销都设立在省府所在地，由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略，直接按总分销整体营销策略计划执行，但也要根据异地的实际情况分阶段实施。
（3）三级分销，是在二级分销下面二三线城市，由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务，也是最基层的销售机构，二级分销一 般在二三线城市选择一到几个分销公司或个人为自己下线，根据项目营销要求传播与销售，由二级分销制定区域营销推广活动计划，以及安排集中看房旅游出发时 间。
二、异地营销，客群的选送
在远离项目城市搞营销，没有客户群体，在异地怎样来拓展客户。很多内地房地产精英都认为，客户没有见到项目，项目周边情况又不了解，当地价格又不清楚，凭 我们几句话，人家就买你的房子啦？所以，异地营销最大困难就是怎样说服客户，要想让客户相信，那就是核选有望客户输送到项目所在地，一切才能变为真的。这 并没有奇怪。下面是几种异地累积客户方法：
1、通过当地房地产展销会来累积客户，并通过在房地产展销会展出与传播项目品牌，在现场登记来访客户，然后以独自回访，确定到项目看房旅游客户，统一安排时间到项目所在地看房旅游，以达到异地销售策略。
2、用当地媒体开展旅游看房专题活动，用推广活动累积客户，策略性、计划性的宣传，用事件营销、品牌营销、视觉营销在当地掀起一股项目品牌热潮，回访登记客户。累积成有望客户，及时输送到项目所在地。
3、利用当地的著名旅游机构，投放项目DM介绍或设计成小型经典旅游指南楼书，突出项目周边旅游优势和项目主要卖点，吸引有望客户联想与欲望。登记、回访累积客户。
4、以当地房地产协会或商会强强联手，开展一系列推广活动。组织协会人员先前到项目参观，了解项目与周边旅游环境，用情景销售法引导当地有望客户购房。
异地营销客户群体的累积在于营销策略与推广，以及当地资源的利用。在营销节点上，关键是我们怎样异地平台的搭建，也即是说异地合作伙伴的资源与实力是项目推广的最主要部分。
三、异地营销，网络传媒作用
异地网络传媒是旅游房地产项目主要宣传工具,可以通过当地著名网络传媒机构，大力宣传项目。分三个步骤进行。一是海南旅游风光及项目品牌宣传；二是项目投资升值与长期远景；三是从项目配套及自然环境来点缀购房理由；四是更具体地介绍项目概况，建设、销售、市场情况。
四、异地营销，保障系统
旅游房地产异地营销模式涉及到很多法律和政策问题,特别是如何保护客户权益至关重要。异地营销是新模式产业，客户权益保护的重点是看房旅游与购房权益的保 护，旅游房地产异地购房权益的保护中涉及到很多法律问题,比如客户旅游看房制度，购房后双方合同约定，房子的质量，支付房款、退款的保障，以及信息诚信制 度,货不对板的惩罚,物业管理及服务质量制度承诺等。
总之，异地营销，是一个综合工程，也是今后旅游房地产必须走的路，要想做好就必须了解他存在的必要性，项目构建异地营销就是在异地资源的发挥、营销渠道及推广策略。
第14篇：旅游养生养老地产
首届国际旅游地产.养生养老地产开发经验
研讨会邀请函
在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。文化产业和旅游产业与房地产的结合成为趋势。同时，随着中国老龄化社会快速来临，养老地产迎来发展机遇。由于国内养生养老产业处于发展初期，专业化程度不高，尤其对于产业布局、发展、制度性规划以及实际项目的经营，都还在实践与探索中。云南作为文化产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点；昆明作为亚洲“春城” 气候优势，也当仁不让的成为中国乃整个东南亚养生养老的最佳选择。
为促进云南省房地产行业的可持续发展，改善云南人居，加强云南房地产与一线城市更好地交流合作，2011年9月3号、4号两天，首届“国际旅游地产.养生养老地产开发经验研讨会”将在昆明召开。本次研讨会由云南云南省旅游局旅游协会、全国房地产经理人联合会（全经联）与中国锦誉集团联合主办，将邀请多位国内旅游和养老地产项目实践的开创性人物分享经典案例和操盘经验，介绍旅游和养老养生地产开发运营。和全国在这方面最知名清华北大专家讲课。拟邀全国各地房地产开发企业、顾问机构、投资机构的近百名开发企业的老总出席本次研讨会。研讨会上，通过案例分享，结合项目考察和互动研讨，与会代表将对国内养生养老和旅游地产的发展现状、开发运营过程中面临的问题及相关对策进行研讨，提高参会人员养生养老和旅游地产项目实际操盘能力。
主办单位：云南省旅游局旅游协会全国房产经理人联合会锦誉集团 承办单位：全经联商学院（昆明分院）昆明锦誉房地产经纪公司
会议时间：2011年9月3-4日
会议地点：昆明市 云安会都
参会费用：3600元/人（会议+考察，不包括住宿费，提供午餐）
会议形式：主题报告+研讨互动+项目考察
参加对象：以旅游地产、养生养老地产开发企业、房地产投资基金、房地产顾问机构、设计机构等相关人员为主
联 系 人：（有意者联系我）杨老师 15887840039
机遇！机遇！首届旅游、养生养老地产学习交流研讨会召开。
第15篇：邂逅绝美旅游地产
文章参考：房道网新闻资讯频道－www.daodoc.com/
第16篇：旅游地产失败案例
1、内蒙根河“天工部落”。
（1）基本情况
根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。项目占地2000亩，预计投资2亿元，其中一期投资为4000万元。是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区。倡导生态养生，主张“像候鸟一样生活”，天工部落位于内蒙古自治区根河境内，作为神州之旅进入旅游地产的第二站，天工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地312亩，产品定位为度假式公寓和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。
但产品出来之后并没有像预期的火爆，项目经营异常艰难，第一期建成之后，迟迟不见第二期出来。
（2）失败原因
第一、交通太偏远是重要原因。
笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历，根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。
首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。
其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。
第二、旅游大环境远没有形成。
整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。
第三、旅游季节性太强。
根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。
第四、定位不是很准确。
根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。
第五、进入之前缺乏必要的调研。
根河地广人稀，但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。
2、千岛湖凤凰度假村
（1）基本情况
千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。”
按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售价是每套19万元，价格远高于当地普通房产，加上人们对产权式酒店不了解，一开始销售并不好。后来，一位在杭州从事五金生意的温州人勇吃螃蟹才打破了销售僵局。2001年5月，一期160套酒店终于销售完毕，2001年底，二期推出时，杭州等地的投资者开始纷纷跟进，而到2003年初第三期推出时，可以说是抢购了。
2005年第3季度，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，大理凤凰酒店的投资者自2006年第3季度以来也没有收到过租金，投资商和开发商双方闹上了法庭。
（2）失败原因
第一、不切实际的回报承诺。
按一套房子30万元计算，每年需要缴1.8万元。酒店的成本按40%计算，那么一间房的营业收入要4.5万元。平均每天价格按200计算，一年需要225天才能实现盈亏平衡。年入
住率需要达到62%。作为休闲度假酒店，一般是周末才有客人，因此要达到这个客房入住率难度很大。
第二、没有计算酒店的贬值。
酒店的销售价格与客房的新旧程度息息相关，一般三年后部分设施开始陈旧，因此要保证长久获得理想的收入比较困难，而且随着旅游的发展，新的酒店不断出现，竞争会越来越加大，导致销售价格的下跌。
第三、经营管理的不到位
如何让来千岛湖的客源住宿是销售需要解决的现实问题，但是整个经营过程中凤凰度假酒店的经营基本上是等客上门，导致入住率不高。
第四、产品设计的缺陷。
在目前，休闲度假旅游虽然开始起步，但是观光客源依然是主流，如何获得观光客的眼球从而吸引他们来居住是一个重要的问题，由于按照商务酒店的方式建设，导致没有让消费者获得休闲度假的观光效益，难以使观光客源休闲化，没能留住观光客源。
3、湖南江永
（1）项目简介
湖南江永县位于湖南和广西桂林的交接之处，与阳朔比邻。山清水秀，风景优美。主要的旅游资源有瑶族古都千家峒、千年古村上甘棠和女书，旅游资源品味很高。
2003年深圳一投资公司计划3亿投资开发，政府承诺拿出500亩地以2.5万元/亩的价格给与该公司作为旅游资投的补偿。
该公司到目前为止投资已达800万元，但结果是政府不满意，企业不敢冒，旅游没发展，房地产也没法做。
（2）原因
第一、旅游经营的不成功。
政府虽然给企业提供了数百亩的廉价土地，但是前提条件是旅游得到开发，如果旅游得不到
开发，地价很难套现。
该公司获得资源后一直不开发，后来在旅游上也是象征性地投入一百万进行建设，没有形成精品景点，加之市场开拓没有新思维，日常运行难以为继，造成整个旅游的失败。
第二、企业的短视。
政府给与企业廉价的土地是希望投资旅游，但是政府很失望。因此企业想开发房地产，政府不同意，导致企业拿着土地难以变现，形成拉锯战。
4、内蒙通辽莫力庙水库
（1）基本情况
通辽的莫力庙水库是亚洲最大的沙漠人工水库，在2000年左右旅游风行一时，一些企业相继在旁边建设了商店、酒店和部分度假设施。但是2003年后，水库在干旱的影响下逐渐没水，旅游一落千丈，投资商的投资全打水漂。
（2）原因
该旅游地产失败的原因很简单，就是没有估计到可能的干旱，旅游地产失去了旅游的依托，自然是没有价值。
第17篇：旅游地产未来蓝图
旅游地产未来蓝图
原始的疯狂发展带给了人们更多的反思，阵痛之后，旅游地产将呈现出一幅新蓝图。
从 2009年国务院把旅游业作为国家战略性支柱产业以来，越来越多的企业瞄准旅游地产，开始寻找更多的钱景。万达集团董事长王健林曾说“房地产市场迟早趋向饱和，而没有‘天花板’的文化旅游将是万达的核心支柱产业。”，这不仅是万达的想法。目前，我国百强房企中已经有超过三分之一涉足旅游地产。
2012年，《国民旅游休闲纲要》及《旅游法》陆续出台，政策环境不断向好，旅游产业也逐渐从观光旅游向高端休闲度假转型， 2013年，我国旅游业预期总收入将达到2 .85万亿元。
旅游业的发展给旅游地产带来了机遇，然而，我国目前的旅游地产更多的只是披着“美丽的外衣”，以旅游之名圈地的短视行为在各地疯狂发酵。旅游地产不能缺失文化的支撑，但速生的文化很容易走向速朽。事实证明，这样的模式并不能持续，野蛮生长、反思转型，不少地区走了一条曲折的道路。
从只关注地产转向关注旅游本身，通过旅游产品带动地产，再通过地产开发反哺旅游，这才是一个良性的循环，也是未来我国旅游地产在产品战略上将做出的重大转型。
先行者与后来者
1989年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑步式发展的大门，华侨城成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其“旅游 +地产”的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城成为中国旅游地产的成功开创者。但是，尽管经过了 20多年的发展，华侨城仍然没有摆脱对地产的依赖，2012年地产收入占比仍超过旅游收入。
迪士尼作为主题公园的典型代表，是我国旅游地产的另一个成功范本。依托其强大的文化生命力和衍生产品，迪士尼成为仅凭借主题公园收入就能盈利的唯一赢家，这让后来者望尘莫及。
然而，成功往往不能复制。受困于旅游项目投资规模大、回报周期长的资金压力，也受制于开发企业规划设计和文化元素的缺失，后来者大多成为借旅游之名“跑马圈地”的新兵。
目前，分食旅游地产的有房地产开发企业，影视文化公司，规划设计院，以及嗅觉敏锐的社会资本等，大多数仍在探索的路上。处于房地产企业第二梯队的华润地产，近年来在全国多地复制华侨城模式，布局旅游地产，但业内对其多有质疑，而其旅游项目对财务的贡献也确实杯水车薪。
而在主题公园方面，一直尝试打造“中国版迪士尼”的华强方特系列发展也面临困境，其文化产品与迪士尼不可同日而语，文化的缺失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展，通过周
边配套的商业项目回笼资金就成为必然的选择。
但即便是影视文化发展较成熟的华谊兄弟，在进军旅游地产过程中也是苦难重重。财务压力大，缺乏开发经验等方面的限制使得从上市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍没有一个成功案例。近年来，不少旅游资源城市也曾寄希望于通过旅游产业拉动当地经济发展，不过大多并没有达到初衷。地方政府通过低价出让土地吸引投资商，但大多数地方政府并没有一个科学的规划，导致一大批房地产项目大干快上，非但没有起到对经济、就业、税收的带动，还破坏了旅游资源，甚至使得区域发展陷入困境。山东乳山的阵痛就是一个很好的教训，我国目前唯一的国际旅游岛海南也在这样的发展模式下逐渐成为“牺牲品”，然而，这样的发展模式目前仍在我国不少地区继续上演。
当然不可否认，旅游地产这些年的探索在为后来者铺路的同时也给我们留下了不少经典作品，迪士尼乐园、欢乐谷、印象刘三姐等都是旅游地产发展中的成功案例。
每一个行业的发展都是在反思中前进，我国旅游地产的路究竟在何方？
机遇与未来
《国民休闲旅游纲要》和《旅游法》的颁布为旅游产业创造了良好的政策环境，而国民生活水平的提高也保证了旅游经济的平稳发
展，通过研究上市公司 2013年一季度报也可以发现，旅游企业的盈利状况普遍好于其他企业。
在这样的旅游产业背景下，旅游地产已经迎来了发展的黄金时期，同时，因旅游地产开发投资规模大、回报周期长而承压的地产企业也有了更多的融资选择。
随着房地产企业再融资开闸的逐渐明朗，借助资本市场融资将成为可能，这将解决多数上市旅游地产企业的资金问题。而对于未上市旅游地产企业来说，资产证券化不失为最佳的选择，而以未来门票收益进行资产证券化尝试的华侨城已经开了一个先河，未来经营状况较好的旅游地产项目完全可以通过旅游项目的相关收益进行表外融资。嗅觉敏锐的社会资本自然也不会放过旅游地产这块蛋糕。 2009年至 2012年，我国已经有 8只旅游产业投资基金成立，总募资规模达到 212.96亿元，平均单笔基金规模达 26.62亿元。进入 2013年，越来越多的产业基金浮出了水面。近期，瀚亚资本就瞄准了旅游地产，瀚亚资本执行总裁杨君表示，今后将致力于开拓新型地产金融业态，深挖旅游地产、商业地产、文化地产等方面的增值机会。而对于资金运作越来越成熟的房地产企业来说，信托、债券等融资工具也将更多地运用。
新型城镇化的发展也给旅游地产创造了更加广阔的市场条件。国家信息中心旅游研究规划中心主任石培华分析认为，风情小镇、特色乡村地产，新型社区、第二家园、综合体或者旅游地产，旅游度假区开发，各类旅游产业集聚园区，以及养老、养生社区这五个
方面是未来旅游地产企业应该重点尝试的方向。
随着我国优质旅游资源的逐渐稀缺，企业纷纷抢占先机拿地，但是，拥有土地资源并不是未来旅游地产成败的关键，而传统跑马圈地的发展也必将随着竞争的加剧被市场淘汰。
大浪淘沙，旅游地产的开发理念决定成败。未来旅游地产的发展应该从关注地产转向更多的关注旅游本身，只有耐住性子，通过旅游项目拉动地产，再通过地产反哺旅游，才能成功打造一个文化旅游地产项目。
对于很多地方政府来说，也需要变得更加理性，不再盲目招商，只让具有先进的开发理念的企业进驻，甚至可以让越来越多的优秀企业承担区域运营商的角色，实现地方经济与旅游地产企业双赢。这才是我们共同期待的旅游地产的未来蓝图。
第18篇：海南旅游地产景观设计
海南旅游地产与国际接轨，正在经历着从观光游到度假游的过渡。旅游的目前不仅要领略自然风光，更要在其中感受到舒适和放松。目前海南大型地产项目结合了五星级酒店、购物商街、别墅、产权式酒店等等高端项目，开发商已经不再局限于房子的档次与质量，对户外环境质量的要求也逐渐提高。而景观、绿化逐渐成为建立度假地产众多因素中不可缺少的组成部分。利用植物、石材、木料的独有特色形成活动空间,提升综合项目的档次，已成为衡量旅游地产的重要标志。
海南旅游地产规模庞大，同时又被赋予国际化的定义，自然在景观设计和选材上有更高的要求。设计不再只是植被和山石、亭台的结合，更要突出本土特色和人性化的高水平设计。在休闲广场中，设计散步的林荫道、人造的小园林、休憩的池塘，健身运动设施等等。其实，在自然风的利用上，园林和过渡空间起着“降温”的重要作用。海南夏天的风是炎热的，有的酒店大堂不开空调而用自然风，客人不觉炎热而感凉爽，就是充分利用了户外空间和过渡空间给风“降温”的结果。
相对来说旅游地产建筑密度较低，有很大部分的景观建设,对景观材料的需求量也比传统地产大。结合海南地产旅游度假的性质，泳池设施、户外健身器材等也成为开发商户外设施采购的重点。据统计，目前景观材料一般分为铺装、水景观、园林小品、园林设施、景观照明以及雕塑六大类，主要在材料集中在石材和木材两个方面。
第19篇：温泉旅游地产市场分析
旅游地产专家易长柏纵观贵阳旅游房地产近十几年的发展史其实也就是一部别墅孕育史。从近10年来别墅的发展历程来看，贵阳别墅市场经历了三次热潮。第一次热潮是上世纪90年代初的开发热，第二次是进入21世纪头两年多即2000-2002年少量别墅成功开发形成的热潮，第三次别墅开发的热潮是2003发起的山水别墅大盘化。而且，这第三次别墅热潮从开发规模、持续时间等方面来说都要比前两次大得多。 本旅游地产案例项目根据其主体定位与自身的地形情况，将整个区域划分为七个功能分区，分别为风情走廊区，温泉产业示范，景观房产区，商务度假区 ，开放街区，商务办公区，预留土地区。作为整个景区的一个入口，作为二期建设的主要内容。除了做为景区的出口之外，在日后还将成为景区管理旅游商品的主要销售处，打造具有贵州风情的购物，餐饮一条街的一个场所。
将温泉旅游做成产业链的形势，集中在一个区进行示范。同时结合，场地内现有的农田与果林，开展温泉农业试验，使该景区成为贵阳乃至全国的温泉产业示范点。主要作为第一住所来打造，做到温泉入户，温泉社区景观，虽然市场面向第一住所的人群来打造，但也要做到贵阳工薪层的高端市场。本景区设计了一些业态项目的开发建设，主要集中在这个区域内。商务度假、疗养、峰会、演出，均将在这个区域内进行。 开放街区景区管理案例不仅仅是作为一个景区的入口来考虑,还要使之成为贵阳的一个高端的休闲场所。纵观贵阳的休闲消费市场，没有什么场所可供周末或晚上消费。所以，在该景区建设一个开放街区.既满足了区域内人群的休闲消费，又满足了贵阳的城市生活。良好的自然环境，精致的人文景观，将成为一些企业的办公首选地。建设商务办公区用来满足乌当区一些居民工作的场所。在建设的前期，可以将预留区栽植大量的乔木，用于育林，后期待到土地区域升值时，在做适当的开发建设。
第20篇：地产新政沙龙策划书a
标题：专家沙龙大讲堂（暂定）
一、活动背景：
北京、上海、深圳等房地产交易数据、土地出让数据显示，进入2011年后，包括上述地区在内的一线城市和部分二三线城市楼市再次出现价量齐升现象，土地成交也日益火热。
在此背景下，今年国务院常务会议公布了房地产调控措施，即被业内称为“国八条”的新一轮措施。相比去年的多项房地产调控政策，“国八条”以其要从严制定和执行住房限购措施、二套房贷首付最少提至六成、5年内房产转让按全额征收营业税等内容而被称为最严厉的新一轮调控。“国八条”还因其明确要求各地在2月中旬前出台限购等细则而备受关注。“国八条”的出台到底影响了绿地集团什么？又会带来那些好的方向？我们带着这种种的疑问，走进了绿地集团的专家沙龙大讲堂。
二、活动宗旨：
我们绿地集团本着服务客户，让客户更深入的了解国家新出台的相关房产政策，其间缓解广大客户及受众人群对新出台政策的紧张心情，指导受众人群走出对新政的误区，特此邀请业内人士向客户及受众人群解读分析京版国八条，其间也扩大绿地集团的影响力。
三、具体内容：
主办单位： 绿地集团 协办单位：今久传播
时
间：2011年2月19日 14:00~16:00
地
点：新里西斯莱公馆
邀请媒体： 主讲嘉宾：
1、顾云昌
专家简介
1944年出生，教授级高级城市规划师。现任中国房地产及住宅研究会副会长，重庆房地产职业学院 客座教授。 20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主任。1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。
他是中国最权威的专家之一，是房地产理论研究届的泰斗级人物，同时，还享受“国家精神病研究项目”特殊津贴。===========================================
2、胡景晖
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总裁
专家简介
出生时间：1971年4月3日
学 历：北京大学经济学院国际经济专业毕业；辅修北京大学法律系法律学专业
主要文学作品：《英雄莫问出处——从北大师资改革评中国的人才、教育观》等
主要工作经历：
1、1995年8月至1998年12月，在中国化工进出口总公司工作,任部门经理。
2、1999年1月至1999年5月，美国IDG公司任项目经理
3、1999年6月至2000年6月，ABB中国公司任市场主管
4、2000年6月至2001年2月，北京恒一视线影视策划公司任副总经理
5、2001年4月至10月，北京博雅阁广告公司副总经理，负责公司整体业务的开展。
6、2001年12月至今，我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理，负责北京和全国的市场与战略研究，企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。
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3、陈志
北京市房地产业协会副秘书长、开发专业委员会秘书长 专家简介
多次参加全国各大媒体举办的房地产专业论坛，发表对房地产的见解，解读房地产新政，剖析新政细则；
出席中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心共同设立的我国房地产开发项目的综合性大奖《广厦奖》，并担当评委与颁奖嘉宾。
参会对象：新里西斯莱公馆业主、绿地客户及受众人群
沙龙主题：“国八条”
沙龙形式：
1、邀请XX作为嘉宾，就当前京版国八条存在的问题和发展趋势等热门话题进行广泛的交流和探讨。
2、沙龙采用嘉宾演讲和听众互动交流的方式，既可共鸣，又可以现场解决一些参入者的疑问，同时可以帮助受众人群解决一些实际问题。
沙龙议题(房山项目会议节选)
1、绿地建议，城市中心之正式的副中心，方便都市新白领，产品需要。
2、产品内容，需要从产品的方面直接切入，产品的核心问题“出售”
3、关注“出售”的核心需求。
问题：直接思考销售，不应再次提出新的概念
销售的问题，应直面销售
4、优劣势问题：
劣势/ 50年产权
使用成本较高（高水高电）
如何克服燃气问题
（解决办法）食堂---生活形态
政策环境问题（二套房首付的问题，贷款问题的解决，新政策出台）
生活成本的问题
思索方式---从优劣势倒推出策略方案
客群：楼盘当地人群
5、思考核心问题的整理及梳理
四、具体流程安排：
13:00 参加活动的嘉宾入场 13:05 茶歇区开放
13:55 现场语音提示活动马上开始 14:00 沙龙活动开始 16:00 沙龙活动结束
