物业事故案例分析
2020-03-03 18:34:31 来源：范文大全收藏下载本文
2楼
2、物业管理公众责任险案例
2004年2月23日19：20分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔（注：该物业小区办理了物业管理公众责任险）。
分析：
1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。
2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道 ，物业公司从此可以高枕无忧，从而在日常管理工作中出现松懈。其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业公司仍然必须承担自己的管理责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被市场抛弃。更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作，物业公司此种行为属于违约行为（物业公司与保险公司之间的合同），不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险，若达到一定数额，符合一定条件，公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。
3、从维系客户关系角度来看，良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的，本案中的做法其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系，反而可能会给日后处理类似问题带来困难。同时，为维护业主不当利益，却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。
3楼
3、特殊侵权问题
某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿………
经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。
分析：
1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。
2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。
3、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。
4楼
4、小区交通安全
2004年4月8日，西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称其私人律师已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。
1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。反之则物管公司不应当承担责任；
2、另外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债）；业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债）。所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任（如果物业公司有违约或违法行为）。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不能超出实际损失。如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。
启示与思考：
1、《物业服务合同》是物业企业生存的基础。在现实操作中，为了保护物业管理企业的合法利益和不必要的经营风险，物业管理企业应该在《物业服务合同》中详细约定违约责任的相关条款，明确违约的条件和责任》。
2、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。
3、物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要作好现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另外，通过购买相关责任保险的方式可以有效地转移风险。
5楼
5、小孩小区爆炸死亡 物业公司判赔近7万
案情简介：
4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。
一审结果 物业公司被判赔偿
近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。
罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。
案情回放
据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。
事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。
6楼
6、看房推窗掉下伤人应谁负责
案件介绍：
香港曾发生一案例，两名外籍女士到一幢商业大厦看房，推开一扇铝窗时，铝窗竟整个脱落下坠到人行道旁，玻璃碎片溅伤一名路过的途人，另一辆路经的出租车亦受损。
据现场消息指出，警察到场后曾有人表示："谁最后碰到这窗，谁便要负责"，哪么，这两名外籍女士究竟是否应该负责任呢？
法理分析：
1、若事主(指该两名外籍女士)是用正确的开窗方法，则不应该负任何民事或刑事责任，除非控方能证明被告故意将窗户损坏坠下或鲁莽地打开窗；
2、一般香港的大厦公共契约必然有以下两条条文：
2.1 各业主应对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主负责。因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。
2.2 负责其单元内部及其所有之装置装修及器材和门窗的保持。维修、保养及保持良好及可租用之维修状况之费用应由个别单位业主承担及支付。再者，单元内部设备设施属独自享用部分。在业主公约(示范文本)第九条亦阐明物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益，或有碍外观、市容观瞻， 按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护。 因此，产权人（业主）有责任对其单元内的设备设施作出定期维修养护及承担有关费用。而该两名事主是通过中介公司引进看房，属于受许可人，其行为导致损害的最终责任人仍在产权人。除非，该房屋属新建而仍在发展商的保修期内，则责任人有机会是发展商。
3、若整幢大楼业权为单一的大业主，而将全幢大楼分单位出租使用，责任属大业主。 但如有证据证明窗户早已发现有松脱现象而已报物业管理公司，物业管理公司未能 在合理时间内做出维修，则物业管理公司需承担责任。
7楼
7、游泳池安全管理
案例简述：
2003年8月26日下午3时左右，吴女士8岁的儿子小强和10岁的女儿到游泳池游泳，他们还约了邻居林女士7岁的儿子一同前往。吴女士和林女士都知道游泳池3点半才开放，而且儿童需要成人陪同才可进入，所以让孩子们先去，她们随后到。
然而，待两位母亲于3点半左右赶到游泳池时，却发现孩子们已进入游泳池，而她们隔着栏杆只看到了两个孩子，小强不见了！5分钟后，小强被救生员从水中捞出，已是不省人事。小强被送往医院抢救后脱险，住院20天，花了2万多元医药费。
小强的父母认为：由于游泳池的经营者深圳某物业管理有限公司的过失，在没有大人陪同的情况下，让3个小孩购票入场，且放任他们到深水区游泳，导致溺水事故发生。在多次索赔不成后，他们将该物业公司告上法庭，索要医疗费、误工费、精神损害赔偿等共计2.8万余元。
案例分析：
1、此案例为深圳2004年3月的真实判例。法院判定：此案中，在没有大人陪同的情况下物业公司同意小孩购票进入游泳池，并且放任他们到深水区游泳，物业公司未尽到谨慎管理的义务，应承担40%的责任。虽然在事故发生后其积极抢救，尽了救护的义务，但不能因此免去其应承担的民事责任。
2、小强的监护人吴女士明知未成年人进入游泳池应有成人陪同，却未尽到监护职责，应承担一定的责任。小强已上小学4年级，其年龄、智力足以识别泳池四周的警示标语，并能判断在深水区玩耍的危险性，却不理会警示标识擅自到深水区玩耍，其自身也应承担一定责任。因此，原告方也应承担60%的责任。
启示与思考：
1、随着夏天日益临近，各地物业公司将陆续开放小区游泳池，在此特别提醒各地公司，应根据国家和当地相关法律法规要求，做好以下各方面管理工作，确保泳池安全：
A、安全标识：如：在显眼部位张贴“禁止跳水”、“小心地滑”等安全标识；
B、设施设备安全：如：水景灯的电力安全；游泳池壁有无破损等；
C、安全管理措施：如：救生员的配备是否符合要求；安全管理措施是否严格执行等；
D、水质安全是否符合《游泳场所卫生标准》；
E、政府相关规范的符合性：如：证照齐全等。
2、此案例以血的教训告诫我们：物业管理公司作为小区公共场所的管理者，”责任重于泰山“！物业公司应该建立和健全安全防范、检查、整改制度，强化员工以及领导的安全防范意识，在日常物业管理服务中真正抓好安全防范工作，将一切可能导致意外发生的不安全因素消除在萌芽状态。
8楼
8、井盖变“炸弹” 物业有无错
设在小区人行通道上的化粪池，因为孩子扔进的一枚鞭炮引燃沼气爆炸，飞起的井盖将孩子砸死。法庭上，孩子的父母与物业小区各执一词——
除夕的悲剧
２００３年１月３０日，除夕。在家家户户沉浸在欢乐团圆的幸福时刻，高爱民一家的美好生活却被突如其来的噩耗击得粉碎。“原本活蹦乱跳的儿子，转眼间就躺在了血泊里，再没醒过来。”虽然已事隔近一年，儿子惨死的一幕依然清晰地印在出租车司机高爱民的脑海里。
２００３年１月２９日下午３点左右，家住北京大兴区亦庄镇天宝家园小区的高爱民早早收车回家。当时，１０岁的儿子高尚正和同伴在楼下玩耍。据其同伴回忆：高尚将划炮（８×０．８ｃｍ的爆竹）最初扔进井盖孔里时，觉得爆破声比在地面上大，就又划着一个爆竹往另一个井盖孔里扔，“砰”的一声，牵着铁链的井盖一下就弹了起来，正砸在了高尚头上。井里冒出的一股白烟，把井盖冲出有四层楼高，之后落在了两层楼高的配电柜上。由于冲力非常大，旁边的两个井盖也跟着弹了起来，因为有链子锁着，很快又落了下去。
得到消息的高爱民，抱起已倒在血泊中的儿子就往医院跑，然而因抢救无效，高尚于当天死亡。事后，大兴公安局出示证明：高尚因燃放鞭炮，引起化粪池内沼气爆炸，井盖飞出，致其死亡。
化粪池成焦点
事发后，悲痛欲绝的高爱民夫妇曾多次与物业公司交涉。他们认为，小区并不在禁放范围，孩子放炮没有过错，如果不是井下沼气浓度过高，井盖也不会弹起来砸人，所以沼气爆炸是导致儿子死亡的直接原因。作为物业管理者，在明知化粪池存在安全隐患的情况下，将其规划在人行通道上，而且没有设置警戒标识。高爱民夫妇认为，这种危险是他们无法预知的，物业公司应该承担事故全部责任。
物业公司出具了一份化粪池清抽合同书和清抽工作记录，合同期限为２００２年１２月２５日至２００３年１２月２５日，合同约定清抽周期为两个月；距事故发生最近的一次清抽日期是２００３年１月９日。物业公司说：“２００２年６月２８日，天宝家园市政经北京市大兴区亦庄镇人民政府验收合格，按工程设计，化粪池清抽周期为１８０天，现在是６０天一清理，已经远远缩短了清抽周期。”
“虽然小区并非禁放区域，考虑到居民的人身财产安全，亦庄镇贵园东里居民委员会于２００３年１月５日，在天宝家园小区内悬挂了禁止燃放烟花爆竹的横幅。”天宝家园物业公司认为，自己已履行清掏职责，而且已尽告知义务，对事故无任何过错。因为化粪池并非法定危险品，所以并无义务设立危险警戒标识。
双方协商无果后，为给儿子的死讨说法，高爱民夫妇将物业公司告上法庭，索赔丧葬费、死亡赔偿金等共计２１万余元。
一审：物业无过
２００３年９月１７日，北京市大兴区人民法院一审驳回高爱民夫妇的诉讼请求。法院认为，高尚已满１０周岁，应知道燃放划炮的危险性，对其两次将划炮塞入污水井盖的行为造成的损害后果，本人应负主要责任。而其父母未尽相关监护责任，是导致事故发生的直接原因。法院认为，物业公司作为小区市政设施的管理者，对事故并无主观过错，不构成直接故意，对小区内的化粪池已尽到了善意管理人的义务，故对事故的发生不应承担民事责任。
“即使如物业公司所说，按时进行了清掏，但是在寒冷的冬季，刚清完不到一个月的化粪池，能产生那么大爆炸力的沼气吗？”高爱民夫妇无法接受对物业公司不承担民事责任的判决。２００３年９月２９日，他们以一审法院诉讼程序严重违法、认定事实不清、证据不足，判决没有任何法律依据为由，向北京市第一中级人民法院提起上诉。
二审：不同意调解
２００３年１２月８日，北京一中院适用普通程序审理此案。高爱民的代理律师认为，事故中，放爆竹与孩子死亡不具有因果关系。按照民法通则，物业公司的行为属特殊侵权，应适用推定过错原则，即由物业公司对其无过错承担举证责任，若不能证明其无过错就应当承担责任。其代理人同时指出，物业公司所称的清抽公司，并不是与其签订清抽合同的主体。而且物业公司营业执照上的登记日期，恰巧与其缴纳清抽费用开具发票的日期相同，对此，代理人认为物业公司有作伪证的嫌疑。
物业公司则坚持认为，自己已尽告知义务，孩子放爆竹的过错才是引爆井盖的直接原因。
最终，庭审以物业公司不同意调解而结束。
庭审后，面对记者的采访，高爱民并不多言。“我相信法律是公正的，我一定要把官司打到底，给儿子讨个说法。”他指着照片上的儿子说，“高尚年年都是三好学生，是中队长、军体委员，而且非常懂事，从没让我们操过心。”“出事儿后，我没敢再开车。”高爱民说，他怕在街上看到跟儿子长得相似的孩子时会走神儿，万一出了事儿对不起别人。自打儿子死后，他们夫妇俩就再没出去工作过。
中国人民大学法学院教授杨立新就此案接受本网记者采访时认为，此案的关键不是合同问题。化粪池是小区必备的设施，和污水井一样，都会产生沼气，如果孩子不往井里扔爆竹，也不会引爆沼气。不管是什么井盖，家长都有义务告诉孩子，不该往里面扔东西，更何况高尚往里投的是一枚点燃的爆竹，对于事故的后果，家长也负有一定的责任。
不管此案结果如何，高尚的死已经是无法挽回的事实。又近岁末，记者希望此案能给家长和孩子们带来一些警示：为了幸福的生活，还是远离烟花爆竹。
10楼
9、文屏山庄化粪池炸伤人案
今年 4 月 14 日下午 5 时许 , 厨师林呆国接听手机走到餐厅隔壁 59 号店面过道上的一个化粪池井盖边时 , 点起打火机想熏走坟虫 , 化粪池突然爆炸 , 将他全身烧伤 70%, 伤残6级。为此 , 林某将文屏山庄化粪池的管理人一一福美菜物业管理有限公司告上法庭。
10 月 19 日 , 思明区法院作出的一审判决 , 物业承担全部责任 ,“福美菜”应支付给原告林采总计达 13 万余元的赔偿金 , 其中包括精神损失费 1 万元。
法院认为 : 建筑物或者其他设施发生倒塌、脱落造成他人损害 , 依法它的所有人或管理人应当承担氏事责任 , 但能够证明自己没有过错的除外。本案中 , 原、被告双方均确认 ,发生爆炸的厦门市文屏路 59 一 123 号多层住宅 ( 即文屏山庄二期 ) 小区内的 59 号店面过道上的化粪池属被告管理的范围。原告因被告管理的化粪池爆炸而受伤。
原、被告双方也均未主张化粪池存在设计、施工缺陷。被告作为管理人未能举证证明其尽到管理义务 , 对事故的发生没有过错。另一方面 , 原告在店面过道上的化粪池井盖边点燃打火机 , 虽是本案的一个诱因 , 但发生爆炸的前提条件是空气中的沼气达到一定的浓度。发生爆炸的化粪池位于小区内的 59 号店面过道上 , 原告作为一个自然人 , 在店面过道上这一非禁止烟火的公共场所点燃才了火机 , 共行为是一个正常的行为 , 被告主张爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法无据 , 法院不予采信。原告对爆炸的发生并无过错。据此，原告要求被告承担建筑物的管理人的侵权责任是合法的，应予支持。
8 龄童掉人工湖溺死案
2003 年 12 月 6 日下午 3 时许 ,8 岁的叶学彬 ( 父母在康乐新村租房居住 ) 沿花台下到康乐小区里的人工湖一一“红征水库”台阶边玩耍时 , 不慎跌落湖里 , 打捞上来是已经死亡。其父母将康乐物业发展有限公司等告上法庭 , 提出 46.8 万元的赔偿要求。
10 月 29 日 , 湖里区法院做出一审判决 , 要求第一被告厦门康乐物业发展有限公司承担20% 的赔偿责任 , 支付给叶学却父母各项赔偿金 32656 元。
法院认为：
1、关于被告康乐物业对原告儿子落水湖泊是否负有管理义务的问题。原告在其儿子溺水死亡时居住在被告康乐物业所管理的小区 , 原告与被告康乐物业之间物业管理服务关系成立。原告儿子落水的湖泊原虽为泄洪水库 , 属于水工程设施 , 但康乐新村在规划建设中 , 将该水库作为小区的景观纳入设计 , 虽然该湖泊目前仍是防洪设施 , 但已成为小区的景观 , 系小区组成部分和公共设施。根据被告康乐物业与厦门康乐新村业主委员会签订的《康乐新村物业管理服务合同》的约定 , 被告康乐物业对小区的公共设施负有管理义务。故被告康乐物业关于其不是该水库的管理义务单位 , 不应成为本案被告的主张 , 法院不予采纳。
2、关于被告康乐物业是否尽到管理义务及是否承担民事责任的问题。根据《公园设计规范》的规定 , 建筑物内部和外缘 , 凡游人正常活动范围内边缘临空高差大于 1.OM 处 , 均设护栏设施 , 其高度应大于 1.05M o 公园内示意性护栏高度不宜超过 0.4M 。被告康乐物业虽在湖泊的围栏上设置了警示标志 , 且湖泊西南方向建有高度 0.39M 至 0.46M, 宽度 1.8M 的花坛 , 将小区居民正常活动的范围内边缘与湖泊进行隔离 , 没有临空高差 , 在一 定程度上起到安全防护作用。但平时小区的居民仍会跨越花坛到湖边玩耍 , 且曾发生过小孩溺水死亡事件。因此 , 被告康乐物业所采用的安全防护措施 , 对缺乏自我判断及自我保护能力的未成年人 , 仍不足以消除安全隐志 , 且在发生过小孩溺水事件后 , 小区居民提出湖泊的安全管理存在不足时 , 被告康乐物业仍未引起足够重视 , 直至本案事故发生后被告康乐物业才在花坛上修建围栏。此外 , 原告之子进入湖边玩耍 , 被告保安在巡查时也未发现问题。因此 , 被告康乐物业对小区公共设施的管理没有尽到必要的注意义务 , 对小区公共设施存在疏于安全管理的过错 , 对事故的发生负有一定的管理责任 , 应承担相应的民事责任。
类似案例：
5 岁独生子女命丧小区窨井案
今年 7 月门日 19 时左右 , 董某携带 5 岁独生女菲菲进入樱花山庄小区的健身设施内玩耍时 , 菲菲一脚踏上一个生锈的污水井盖 , 井盖掀翻 , 菲菲掉入井内 , 被救起后送往医院 , 治疗无效死亡。为此 , 菲菲父母向樱花山庄物业管理公司一一源益物业等索赔近37 万元。
10 月 22 日 , 湖里区法院做出一审判决 , 认为源益物业对小区害井存在疏于安全管理的过错 , 应承担全部赔偿责任 , 赔偿遇难者家属死亡赔偿金、丧葬费和精神损害赔偿金等 318968 元。
法院认为 ：
1、被告源益物业赔偿责任问题。被告源益物业有向业主收取物业管理费 , 是樱花山庄的实际物业管理人 , 对小区的公共设施负有管理义务。小区健身休闲区内窨井盖松动后 , 被告源益物业未采取有效防护措施 , 存在疏于安全管理的过错 , 该过错造成二原告的女儿林紫菲死亡的后果 , 被告源益物业的行为构成侵权 , 应承担全部赔偿责任。被告源益物业主张其采取加盖木板的防范措施 , 但木板被他人挪走 , 其己尽安全防范义务 , 法院认为 , 首先 , 被告没有提供证据 , 故不予采信；其次 , 加盖木板被他人挪走 , 说明被告源豆豆物业所作出防范措施不得当 , 故被告源益物业主张其已采取安全防范措施的主张不予采纳。被告源益物业虽在健身休闲区内设有警示牌 , 但均不是对寄井盖松动问题做出的警示 , 故被告源益物业提出其已尽管理义务的主张不予采纳。原告董小敏作为林紫菲的法定监护人 , 陪同女儿一起在健身休闲区玩耍 , 寄井盖松动导致其女儿落井 , 原告董小敏难以防范 , 故认定原告董小敏已尽其监护职责 , 被告源益物业提出的二原告未尽监护义务 , 应负事故责任的主张 , 不予采纳。原告董小敏及其女儿虽非樱花山庄业主或物业使用人 , 但被告源益物业没有阻止其进入 , 原告董小敏及其女儿进入樱花山庄后 , 被告源益物业应提供安全合格的公共设施 , 被告源益物业提出其不应对非业主或非物业使用人承担管理不善的民事责任的主张 , 不予采纳。
2、被告樱花山庄业委会赔偿责任问题。被告樱花山庄业委会仅是无独立意思的自治组织 , 并非樱花山庄的所有人 , 对本案事故的发生不应承担责任。原告要求被告樱花山庄业委会对事故的发生承担连带赔偿责任的诉讼请求 , 法院不予支持。
11楼
关于对“文屏山庄化粪池炸伤人”等三个案件一审判决的意见
2004 年 10 月 19日，思明区法院对文屏山庄化粪炸伤案作出一审判决 , 福美莱物业公司承担全部责任 , 赔偿 131643 元 [ 见 (2004) 思民初第 3940号 ]；10 月 22 日湖里区法院对 5 岁女孩掉入樱花山庄污水井死亡一案作出一审判决，源益物业公司承担全部责任 , 赔偿 318968 元 [ 见 (2004) 湖民初字第 2512 号 ]；10 月 29 日湖里区法院对 8 岁叶某不慎跌落“红征水库”溺死一案作出一审判决 , 要求康乐物业公司承担 20% 的责任 , 赔偿 32656 元 [ 见 (2004) 湖民初字第 1779 号 ] 。
针对以上三个案件的一审判决 , 市物业管理协会于 2004 年 11 月 2 日召开副会长以上的领导会议 , 并邀请有关律师参加 , 进行分析和研讨 , 认为 一审判决对三个案件被告方物业公司的过错责任的认定均存在不当的地方 , 恳请市政法委能够予以关注 , 并恳请法院在二审时 , 能够充分考虑我们以下的意见 , 依怯对物业管理公司的责任给予事实求是的认定 , 以维护物业管理企业的正当权益。 现对上述几个案件陈述我们的意见如 下 :
一、关于文屏山庄化粪池爆炸案。 2004 年 4 且 14 日下午 5 时 , 文屏山庄跌跌风味餐厅厨师林某因接听手机蹲在店面过道的一个化粪池井盖边 , 点起打火机熏蚊子 , 引起化粪池突然爆炸而烧伤。 思明区法院一审认为“原告因被告管理的化粪池爆炸而受伤。原、被告双方也均未主张化粪池存在设计， 施工缺陷。被告作为管理人未能举证证明其 尽到管理义务 , 对事故的发生没有过错。另一方面 , 原告在店面过道上的化粪池井盖边点燃打火机 , 且是本案的一个诱因 , 但发生爆炸的前提条件是空气中的沼气达到一定的浓度。原告作为一个自然人 , 在店面的过道上这一非禁止烟火的公共场所点燃打火机 , 其行为是一个正常的行为 , 被告主张爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法无据 , 本院不予采信。原告对爆炸的发生并无过错 , 据此 , 原告要求被告承担建筑物的管理人的侵权责任是合法的，应予支持”。
我们认为 , 一审在对化粪池爆炸伤人的过错责任的推定和适用法律法规上存在偏差。首先 , 一 审法院以《民法通则》第 126 条关于“建筑物或者其设施以及建筑物上的搁置物 , 悬挂物发生倒塌 , 脱落 , 坠落造成他人损害的 , 它的所有人或者管理人应当承担民事责任 , 但能够证明自己没有过错的除外”的规定来对本案进行判定是不恰当的。因为化粪池意外爆炸，并不是本法律所规定的内容。 全厦门市至少有几万个化粪池 , 多少年来从未有过这样的事故 , 这起爆炸案纯属罕见 , 应是突发的意外事件；其次，作为被告对公共设施的管理责任 , 按照《物业管理条例》的规定主要依据物业管理服务合同的约定。在物业管理公司与业主签定的服务合同中对公共设施的管理内容主要是维修和养护，并无约定要对化粪池的沼气浓度进行检测。到目前为止，也找不出国家在哪一个法规或技术标准中有规定对化粪池必须进行定期的检测。因此 , 一审把“发生爆炸的前提条件是空气中的沼气达到一定的浓度”的责任推定为物业公司的管理责任是极不恰当的 , 没有法律依据；第三 , 一审认为“原告对爆炸案的发生并无过错”的认定不符合事实。因为原告蹲在化粪池井盖边上用打火机熏蚊子 , 是诱发意外爆炸的直接原因。这种行为明显不是正常的行为。原告说是“不知情且没有得到任何警示的情况下 , 顺手点起随身携带的打火机熏蚊子，不料竟在瞬间发生爆炸”。在全国都找不出有一个小区在化粪池上设立“禁止烟火”标志这样的做法 , 这种说法显然有悖于常理和法规的约定。因此，我们认为化粪池的意外爆炸是由于原告违反常规使用明火而导致。
二、关于 5 岁女孩掉落樱花山庄窨井致死一案。一审把全部责任都归咎于源益物业公司“未采取有效的防护措施 , 存在疏于安全管理的过错”, “应承担全部赔偿责任”。我们认为不妥。从此案发生事实来看 , 物业公司、原告小女孩的母亲、业主委员会应当都存在一定的过错责任。本案主要的过错责任应当是原告死者的母亲董某私自进入小区并对女孩监护不力造成的。她并不是樱花山庄的业主或住户 , 而是私自从他人的店面进入小区 , 且女孩跌落窨井时董某并不在女孩身边。但是一 审却对物业管理公司提供的证据不予采信 , 这是不恰当的。从物业公司来讲 , 主要的过错是对存在安全隐患的窨井盖所采取的防范措施不力 , 因在本案事故发生前 , 物业管理处的人员用一块术板盖在窨井上 , 后来不知道什么时候被人挪走；从业主委员会来说 , 未能批准物业公司事前申报维修害井等公共设施的报告 , 拨付维修金及时维修 , 导致窨井存在严重安全隐患 , 因此，也应当承担一定的过错责任 , 否则会造成今后业委会紧捂钱袋子而由物业企业承担一切后果的怪象。
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三、关于 8 岁叶某跌落“红征水库”溺水死亡一案。一审把“红征水库”列入康乐小区的组成部分 , 认为康乐物业负有管理义务 , 是极不恰当的。因为有足够的证据表明“红征水库”早在康乐小区建成以前就己存在的作为泄洪水库的市政工程 , 且目前仍担负着康乐小区周边地区蓄洪、泄洪的功能 , 怎么能说该水库作为小区的景观 , 就是小区的组成部分和公共设施?如果照此推理是否要把员当湖纳入湖边所有的物业的组成部分 , 湖边的所有物业是否都要承担对员当湖的管理义务?再说物业管理区域内的一些设施也不完全属于物业管理企业的管理责任 , 例如一些政府开发的较大规模的小区 , 宽 35 米以上的道路属市政管理 , 并不属于物业企业管理。康乐新村属政府开发小区 , 小区内的有些设施并不属于公司管理。因 此 , 我们认为 , 把康乐物业公司作为本案的被告是不能成立的 , 至于康乐物业公司在“红征水库”周边采取的一切安全防范措施 , 是对社会公共事务的一种义务承担 , 已经超出了他们的管理义务。
以上是我们协会对物业企业在三个案件分别所应承担的过错责任的看法。我们恳请市法院根据上述案件的不同情况 , 依据事实和法律 , 实事求是地从物业管理的特性 , 从发生案件的客观事实对物业管理企业在案件中是否存在过错 , 应承担多大的过错责任 , 进行重新审理认定。不能因为物业管理公司是企业 , 就认为企业是强者 , 个人是弱者 , 就要求物业公司全部承担或者多承担责任。从目前我市物业管理企业的现状来看 , 因为物业管理的收费低 , 有 70% 以上的企业都处于亏损或保平的边沿 , 物业管理企业抵御风险的能力极其脆弱。例如 : 樱花山庄总收费面积只有 2 万平方米 , 每平方米每月收 0.5 元 /平方米 , 按百分之百的收费率计算 , 每月才能收到一万元 , 更何况还有许多业主不交费的 , 如果按一审判决 , 要源益物业公司赔偿 31 万多元 , 相当于樱花山庄 3 年多的管理费。源益物业公司总共管理的面积也只有 7 万多平方 米 , 把该公司的全部资产拿去赔偿都不够 , 势必造成物业公司的破产。物业公司一但破产了 , 又会涉及到广大业主的利益受损失。
因此 , 我们恳请司诠部门能依法重新审理 , 以慎重的态度对待这三个案件 , 并能够重新作出公平的判决 , 否则我市物业管理企业经营服务将会受到影响 , 也将给我市物业管理健康发展带来负面影响。
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10、都是“李子”惹的祸
一颗李子从高空飞下，砸到了高女士。高女士在索赔不满意的情况下，一纸状书将深圳市某物业管理处告到了法院。而该物业公司连呼冤枉，并请来律师与高女士对簿公堂。日前，该案的审判决有了结果。
据了解，今年5月28日下午4时左右，高女士带女儿从一幢大厦下的一家超市买东西出来后坐在超市外面的休闲椅上休息。突然从大厦上面掉下一个东西，刚好砸在她的右脑和右耳朵上面。她当场被砸得晕晕乎乎的，两眼直冒金星。当她醒过神来时，右耳朵已经红肿，这时路人拿着一颗烂李子告诉她，正是这颗从楼上掉下来的李子砸到了她，路人提醒她去找大厦管理处。于是，她便拿着这颗李子到了大厦管理处。当即，管理处值班人员彭小姐一边安排护管员到事发现场去查找原因(没有任何线索和迹象表明是楼上抛物)边安排人员到药店购买药油(活络油)给高女士擦拭。高女士与随同她前来的一名男土(后了解该男士姓熊)均表示此药对其这种情况无效，熊先生进一步要求与管理处进行协商。
值班人员随后请高女士先到医院进行检查，并等待公安机关作进一步处理。随后值班员彭小姐拨打110求助，约20分钟后，110巡警到达现场，高女士也从赶往医院的途中返回，巡警也建议事主到医院检查，如有任何纠纷可通过正常途径解决。5月29日，高女士将诊断书拿到管理处，管理处工作人员将其诊断书进行了复印。得知领导不在，高女士离开了管理处。5月31日，高女士与熊先生再次来到管理处找领导处理此事。管理处的经理考虑到服务行业需注重行业影响，为息事宁人，他个人给予补偿费用200元，但高女士坚持所有医疗费用分文不少。后在派出所民警的调解下，管理处表示出于人道主义，愿意承担300元的安抚费用，但高女士仍不退让，要管理处承担全部责任。最终派出所调解无效，高女士选择通过司法程序解决此事。
6月2日，高女士一纸诉状把这家管理处告到了深圳市罗湖区人民法院，请求法院判令被告赔偿她医药费620元、误工费150元、交通费17元、精神损失费1500元、工商登记费60元，并承担该案受理费以及资料和证件复印费。因管理处没有法人资格，罗湖区人民法院受理此案后，依法追加管理处所隶属的深圳市某物业公司为该案被告。
一颗不知从何处飞来的李子，就把深圳市某物业管理处以及该公司送上了被告席，该管理处的经理连呼冤枉这件案子的基本事实不清，虽然高女士称自己被李子砸伤，但是到目前为止，她都找不出目睹这一事实的证人。而最重要的一点就是，物业公司和业主签订的协议合同里，物业公司管理的是物，业主们的行为不在其管理范围内，也无权管理。所以从合同义务来讲，物业公司不应成为这个案子的责任承担人和赔偿义务人，也就是说被告的主体不适合。
真是公说公有理，婆说婆有理。双方在法庭上唇枪舌剑，展开了一番激烈的辩论。8月4日，罗湖区人民法院下达了该案的民事判决书。法院判决认为，高女士在大厦附近被坠下的水果伤及头部及耳朵，实施侵权行为的侵权人是抛物者，而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处。管理处作为物业管理者，无法预知侵权行为发生的时间，也无法对该侵权行为进行预防和制止。因此，管理处在物业管理过程中，不存在过错，对原%
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11、车场大树砸坏小轿车
[ 案例 ]
某日 , 北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起 , 砸坏了停在树旁的一有现代牌小轿车 ,平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3 万元。五个月后 ,平安保险公司诉至宣武区人民法院 , 认为大树被风刮倒前已有歪斜 , 该小园物业公司应预见到后果并事先采 取措施 , 要求物业公司承担原告理赔给客户的 3.3 万元经济损失。被告物业公司则认为 , 大树倾倒属不可抗力 , 他们不应承担责任。
[ 法院判决 ]
法院审理后判决物业公司应当承担赔偿责任。
[ 分析 ]
大风将树刮倒到底属不属于不可抗力呢 ? 物业管理公司是否应该承担赔偿责任呢 ?
依据我国《民法通则》第 153 条 , 不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”, 包括台风，洪水，地震等自然原因和战争等社会原因。如属正常的刮风下雨 , 即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电 , 气象台未能预先预报 , 或者虽已预报但当事人已经采取必要 措施却仍不能避免损害后果发生的 , 则当属不可抗力。不可抗力独立于人的行为之外 , 不受人的主观意志所支配。 《民法通则》第 107 条规定；因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
在本案中 , 正常的刮风现象并不是不可预见的 , 另外 , 如确证大树被大风刮倒之前已出现倾斜 , 物业公司则应预见到损害后果的发生 , 旦采取相应的防护措施。如果没有作为 , 则不适用不可抗力免责条款。《物业管理条例》第 36 条 规定 : 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定 , 提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。
[ 启示 ]
物业管理公司在停车位的选址上应当尽量避开广告牌、危墙等容易倾倒的危险物 , 以保障业主的财产安全。从大树被连根拔起的事实可以看出 , 大树在此以前的根基已经动摇 , 具有一定的不稳定性。作为专业民物业管理公司 , 应该预见到这样的隐患并采取防护措施 , 或不要在这样的危险物下设置停车位。
物业管理人员应当在日常的工作巡查中，本着对公司、对业主负责的心态 , 及时发现类似问题并采取解决手段 , 把危害降到最低。
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12、楼梯积水湿滑住户摔成骨折 物管赔偿2万多
下水道堵塞致使楼梯积水，法院判定物管负责
广州市青年麦某从家里出门时，由于楼梯积水湿滑，摔成骨折，他认为是负责打扫卫生的小区物业管理公司的责任，于是一纸诉状把物业管理公司告上法庭，天河区法院近日审结了此案，判决物管赔偿麦某医疗费等各费用合计24130.2元。
据了解，25岁的麦某住在天河区新陶北街，他幼年得过脑膜炎，落下了高弓足、脑发育不全的后遗症，因此平时都在家中，较少外出。去年2月11日上午10时许，麦某出门下楼时由于二楼到一楼的楼梯间积水湿滑，他一脚没有踩稳，摔倒在地。经医院检查确诊为闭合性左股骨颈骨折，他在住院进行手术治疗期间共花医疗费19642.54元。由于行动不便，麦某还雇请了一名护工。直到同年的3月10日，麦某才出院回家，但还要继续进行门诊康复治疗。
出院之后的麦某认为广州经×物业管理有限公司新陶苑管理部作为新陶苑小区的物业管理企业，应当及时消除小区内设施隐藏的各种不安全因素。自己受伤与物管的失职有直接关系，遂将物管告上法庭，向其索赔人身损害赔偿48358元，精神损失费8000元。
在法庭上，被告物管公司认为他们与广州市兴×清洁服务有限公司(即本案第三人)签订了《保洁合同》，因此第三人才是本案的直接责任人。而麦某是自身患有脑膜炎后遗症等疾病的残疾人，腿没有恢复正常，故麦某自身存在过错，应当由麦某自行承担责任。
天河区法院审理此案时委托了中山大学附属第三医院对麦某的行为能力作鉴定。经鉴定，麦某是具有限制民事行为能力人。法院还咨询了有关医生，医生认为麦某原患脑膜炎后遗症不会影响其正常行走。因此，麦某摔倒，其自身没有责任。
那楼梯的积水是物管的责任还是清洁公司的呢？法院认为，事发当天广州市兴×清洁服务有限公司员工只在三楼拖地未用水冲楼梯，而当时楼梯间及地面已形成较大积水。在此前两天该楼梯下水道堵塞维修过，且当时也无其他住户因其他原因造成漏水，故根据常识可认定当时的积水是由下水道堵塞形成的，而下水道堵塞的责任依合同约定为物业管理方，故造成麦某滑倒致伤的责任在被告。故法院在近日判决被告物管赔偿麦某医疗费、护理费、住院伙食补助费、复查费等各费用合计24130.2元。
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