开题报告(修改)
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对房屋拆迁引发问题的分析探讨（开题报告）
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对房屋拆迁引发问题的分析探讨
行政管理0509（05736150）从新
1 研究背景
在我国，为城市建设而进行的房屋拆迁是一项浩大的工程，伴随着经济制度的改革和我国经济的快速发展,在二十几年的时间内，对许多大中城市进行大规模的拆迁和建设，极大地改善了城市景观和提高了城市居民的居住水平，所取得的成绩是有目共睹的。
然而，城市的建设中，类似的项目天天都在进行，每天都有成千上万户家庭拆旧房，搬新居。因此，城市房屋拆迁问题受到前所未有的关注，被拆迁人关心的是拆除房屋能够得到多少补偿，拆迁人关心的是通过拆迁所得到的土地和需支付的费用，作为管理部门关心的则是通过拆迁，能解决多少危房户、能够使城市建设得到多大的改观、能够对房地产市场形成多大的支持。由于我在ZJ集团实习和在YY集团的课题调研过程中，对由于房屋拆迁问题所引发的纠纷和上访事件及由此造成的严重后果有一定的认识，所以我从不同的角度，研究和思考在房屋拆迁中遇到的种种的问题。以便与大家能更好的学习和探讨。
通过上学期YY集团的课题研究和ZJ集团的实习锻炼，以及通过其他方式了解到因房屋拆迁而引起的纠纷比较普遍，经过这阶段的特意实地调查，报刊等资料的查阅研分析，得知大中城市进行大规模的拆迁和建设，极大地改善了城市景观和提高了城市居民的居住水平，而且通过和住房制度改革的内容相衔接，构筑起具有中国特色的城市房屋管理体制。如果我们能分析房屋拆迁中纠纷产生的原因，就能找到解决办法，就能够通过房屋拆迁更好的造福人民。也就不会出现由此产生的上访，甚至造成流血事件。从这个意义上说，做好房屋拆迁工作，解决好有关纠纷问题也是建设和谐社会的重要环节与内容，意义十分重大，也正是在这种背景下我研究了该课题。
2 文献综述
武锋在2003年发表的文章上，对直管公房在拆迁中存在的问题进行了分析，如拆迁人名不符实，拆迁补偿中“产权调换”的差价等，并提出了相应的建议。而对承租户合法权益的保护在直管公房范畴内并没有完全实现。
白丽华在《城市房屋拆迁答疑解惑》一书中对公有住房、私有住房、城郊结合部等地方的拆迁过程中遇到的疑难问题进行了全面的分析和阐述，并针对不同
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房屋属性的拆迁中产生的问题提出了自己的见解。而农村农业耕种土地的补偿没有具体的提出相应的解决办法。
骆刚对房屋拆迁装横部分补偿价格评估的一点看法。他从重置和拆迁的两个角度出发，指出确定补偿标既要考虑拆迁人的拆迁成本．又要合理考虑被拆迁户的利益，使拆迁双方的利益在合理的标准中找到一个结合点。但是由于建筑附属物及建筑材料的价格在不同的时段上有不同的浮动差，没有制定出一个以每年为标准作为参考值。
张宝林通过对“住改商”产生的原因及估价难点的分析，阐述对这类房屋估价的一些见解。但他始终没有把是“住”还是“商”完全区分开，而是在评估的价格上进行衡量，这样没有一个具体的衡量标准，则会引发大量的民事纠纷，甚至刑事纠纷。
赵燕军对房地产市场将面临进一步的规范和调整提出了自己的观点和建议，并展望美好的未来。不过他的这种想法并没有充分的事实依据。
建言阐述了建设部将加大力度解决拆迁纠纷，对其将采取的措施进行了详细的论述，但最后下级机关在实施中，作为建设部将采取怎样的监督方式没有提出相应的说明。
李道民，李东对由于城市房屋拆迁中不同的区位，所产生的不同拆迁补偿价格进行了分析并提出了解决方法。不过并没有提出因房屋的结构或装潢条件没有提出自己的看法和意见。
张大平、魏德军在认真搞好城市房屋拆迁加快旧城改造中谈了自己的一些亲生体会，可是没有对在拆迁中遇到的各种疑难问题进行进一步的深入分析。
宋振远、周国洪、崔励金提出了城市房屋拆迁的最终目的就是造福于民，可是他们并没有对拆迁户特别是拆迁中的丁子户进行分析。
邓娟在拆迁新政中，对房屋拆迁中政府机关应采取的措施提出了自己的一些建议方法。不过对它的可实施性，并没有相应的依据和措施。
施晓兰对新时期城市房屋拆迁管理的几点建议，可是并没有提出新时期被拆迁户在拆迁过程中的一些无理要求进行阐述，使拆迁户能更好的配合政府的拆迁工作。
张忆在如何加强住宅装饰中物业管理的作用提出的业主满意度调查用模糊数学的方法进行了分析，但最终没有提出结论。
成都大学法学院王怡在《论城市房屋拆迁中的强制权》一文中提出，只有法院通过诉讼才能产生出强制执行合同的权力。城市房屋拆迁近十年来，演化成最易产生矛盾的一个领域。拆迁的强制性正是诱发矛盾的根源。同时近年来，人们也渐渐懂得了“法治”的要义并不在于简单的知法守法，而在于让法律成为个人
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权利的保护神。王怡认为扩大“强制拆迁”范围，是近年来拆迁纠纷走向尖锐化的根源。所谓“拆迁”，可引用有关条例的管辖定义，“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”。这一定义仅排除了自行拆迁的情形，而将一切因土地使用权转让带来的拆迁都囊括在“强制拆迁”之内。不像以前只有被纳入城市改造或政府工程的项目才搞强制拆迁。这一规定强调拆迁发生在“国有土地”上，似乎为政府强制力量介入提供了一个理由。但它忽略了另一个更重要的事实，即这些“国有土地”是政府已经向私人有偿出让了土地使用权的土地。政府的身份有两种解释，一是土地所有权人的名义，一是社会管理者的名义。但政府既然拿地换了钱，就不能再以土地所有权人的身份强制性介入。政府拥有土地所有权并不构成强制的理由，相反，政府不拥有土地使用权构成了不能强制的理由。因为强制拆迁的本质就是政府单方面收回土地使用权。“土地使用权”是一种物权，土地使用权及其附着的房屋所有权是老百姓用一生积蓄换来的、安身立命的最重要的财产权。拆迁问题首先不关乎补偿，而关乎对私人产权的剥夺。无论《城市房地产管理法》还是《土地管理法》，都未提及“房屋拆迁”这一概念。因为房屋拆迁的基础是房地产交易，无交易即无拆迁。只要国家不收回私有房屋的土地使用权，拆迁的实质就是一种私法意义上的履约行为，而非行政法上的概念。即便拆迁行为因为影响到城市配套建设而需要进行规范和管理，这种作为社会管理者角色的管理权限，也不可能包括违背产权人意志的强制拆迁在内。政府的强制拆迁只能发生在一种前提下，即政府强制性地收回了某幅土地的土地使用权。只有土地使用权被政府合法的强制性收回，才会产生出强制拆迁的行政权力。而征用有着严格的程序和要求，只发生于政府自身因公益而用地的情形。
王怡还认为房屋拆迁的本质，是卖方处分自己土地使用权和房屋所有权的私人行为，或买方基于契约而产生的合同权利。两方面都和政府无关。但“国有土地上的拆迁”这一模糊的概念，通过强制而?夺了拆迁户的土地使用权。为什么说公民个人的财产权是宪政制度的基石，就因为公权力对它的侵犯是无所不在的：强制性退耕，强制性拆迁，强制性安装或不安装防护栏，强制性使用统一的店铺招牌，禁止在阳台上晾内衣，禁止在家门口放泡菜坛子，以及乱罚款乱收费等。只有当这些政府行为的背后，存在一个财产权先于国家权力的宪政原则，法律才可能在个人财产权和政府权力之间划出具体的边界。除财产权外，强制拆迁所侵犯的还有两种同等重要的对象。一是私法领域内的“契约自由”，一是公法领域内的司法权力。有关拆迁管理条例以“房屋拆迁”这一行政指令性概念，代替了房地产转让，事实上侵犯和取消了拆迁户的契约自由。无论各地政府对于补偿问题和估价问题进行怎样的立法，有的城市合理些，有些城市不尽合理，但都无法改变一个事实，即拆迁户与开发商签订的合同是在推土机之下缔结的“城下
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之盟”。只有法院通过诉讼才能产生出强制执行合同的权力。这就是司法权独立的一个基本内容，即只有法院才有权对具有司法性质的纠纷进行裁决，并有权对什么是属于司法性质的纠纷作出判断。而以行政法上的“拆迁期限”替代合同中的履约期限，这就一方面剥夺契约自由，自我授权拥有了强制执行合同的行政权力，另一方面也僭取了法院的司法裁判权和强制执行权。这使房产开发商与房产权利人之间的合同成为一种准行政合同，成为一切合同中的一个例外，即政府直接拥有强制执行一份私人契约的特权。这一特权的存在，使开发商如同带着“刀子”走进每一笔合同的谈判现场。而当强制力直接掌握在政府部门（政府的另一个身份是土地使用权一级市场上的垄断者）手中时，开发商利用和勾结这种强制力的机会更高，成本极小。有人以为政府拥有强制拆迁权力会更好地提高效率，而诉诸司法的成本可能太高，万一拆迁户漫天要价怎么办呢。此起彼伏的拆迁纷争已使这一观点难于维持。王怡认为人们通常对法律的强制力存在一种误解。套用斯密的一句名言，“用得最少的强制才是最好的强制”，强制力的最大效用是构成一种“法律阴影”，一种法律所预设的潜在的惩罚结果，会对当事人双方构成一种必须达成妥协的成本衡量的压力。潜在的而非现实的强制，才会最有效率地迫使双方找到双赢的解决之道。
谢泱在《解决城市房屋拆迁矛盾和冲突的机制问题》一文中指出，随着城市化进程的不断加快，围绕着拆迁的纠纷和矛盾也越来越多，特别是被拆迁人和政府之间的矛盾有更加激化的势头。政府作为公共权力的代表，如何正确运用手中的权力，妥善处理各种利益关系，及时化解拆迁中的矛盾和冲突，值得我们深思。谢泱认为：
一、拆迁是围绕房屋所有权交易的利益博弈。拆迁是指经法定机关许可而拆除权利人房屋并给予补偿、安置的行为。除了违章建筑以外，被拆迁房屋都是有合法权属手续的房屋。房屋所有权，是指权利人对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。拆迁的实质是拆迁人和被拆迁人之间的一场利益博弈。经济学关于“经济人”的基本假设表明，人的一切行为都是为了追求自身利益的最大化。拆迁人和被拆迁人各自的利益不同，产生分歧和矛盾就成为必然。拆迁同样应当遵守市场交易的基本原则，通过拆迁人与被拆迁人之间的充分沟通和妥协，达成既有利于拆迁人又有利于被拆迁人的公平交易。在利益发生冲突而又无法通过讨价还价的市场手段解决时，必然付诸行政、司法程序，要求政府和司法部门充当利益博弈中的公平裁判者，做出裁决并动用强制手段保护合法权益。
二、严格区分公益性拆迁和营利性拆迁从拆迁的性质看，所有的拆迁可以分成公益性拆迁和营利性拆迁两大类。公益性拆迁，是指为了维护和实现公共利益而进行的拆迁。公共利益是一个与私人利益相对应的范畴，它是指牵涉到社会中全体或绝大部分成员在生产、生活中的共同的利益，这些利益客观地影响着社会整体的生存和发展。一般而言，为了行政管理、国防、生态环境保护、文化教育、卫生保
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健以及国家重点扶持的能源、交通、水利、城市基础设施等领域内的公共项目建设而进行的拆迁属于公益性拆迁。这种行为本质上是基于社会公共利益的需要，拆迁的最终结果是有利于整个社会，被拆迁人也同样可以从中获益。另一方面，随着经济发展，各种市场主体为了牟取自身更大的利益，在与房屋所有者达成交易并经法定机关批准后进行拆迁，法律同样是允许的，也是符合优化资源配置要求的。与前述公共利益相对，这种拆迁的目的只是为了市场主体自身的个别和局部利益，不属于社会公共利益，其性质只能是营利性拆迁。应当特别注意，掌握公共权力的人所认为的公共利益未必就是公共利益，政府所认定的公共利益有时会脱离公共利益的目标，现实生活中政府与民争利、权力寻租等问题比比皆是。因此，拆迁项目的属性不能由政府决定，而应由该项目涉及到的利益主体通过合法程序民主决策。
三、政府在不同性质拆迁中的不同职能。在现代社会生活中，政府既是最大范围内的公共利益的唯一代表者，还是包括公共利益在内的各种社会不同群体或阶层的意志和利益主体之间的协调者和仲裁者，同时还拥有处于绝对优势地位的公共权力。这种先天的“运动员”与“裁判员”双重身份，既为公共利益的实现提供了保证，但又使公共权力的滥用成为可能。市场经济体制下，政府的首要责任是促进市场的发育，保护自发的市场秩序，确保民间契约的履行，维护自发市场平稳运转的环境。市场与政府之间的均衡与和谐，在于两者都在自己最能有效发挥作用的领域各司其职。我们区分两种不同性质拆迁的意义就在于，明确政府在不同性质拆迁中的不同角色，保证政府在公益性拆迁中不“缺位”，在营利性拆迁中不“越位”。在公益性拆迁中，拆迁行为的一方是政府，另一方是被拆迁人，双方同处一种平等的市场主体和利益主体地位。“裁判员”是司法系统。政府通过与房屋所有者的讨价还价，达到获得房屋所有权的目的，为公共利益项目的实施奠定基础。在通过讨价还价仍达不成协议时，交由法律途径解决，发挥司法在维护社会公平正义方面的作用。这里，政府首先应注意通过公开、民主的程序确认拆迁的公益性质，其次要注意予以被拆迁人充分、及时的补偿。在国际上，各国政府为公共利益需要而对居民进行动迁也同样存在，普遍的原则同样是居民必须为大局做出让步，但政府必须提出征地的充分理由及不低于市场价格的足够补偿。在营利性拆迁中，拆迁行为的双方是商业利益主体，包括公民、法人和其它社会组织。政府的职责与在公益性拆迁的职责截然不同，在这里，政府不是交易的一方，不能“越位”。政府应当尊重交易双方对各自当前及预期利益的独立判断，尊重其自愿交易的自由，对可以通过市场和社会自行调节与自我管理的民事行为不必越俎代庖。假如被拆迁人不同意交易，唯一的解决途径是双方进行新一轮的讨价还价，重新分配利益。政府应当充分认识到“追求个人利益最大化的同时会无意识地增进社会公共利益”，绝不能以加快城市建设、招商引
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资、维护对外开放形象等借口，强行介入平等主体之间的交易。否则，政府手中的公共权力就会失去了其作为个人权利保护神的本来意义，而将成为个人权利最 危险的侵害者。
谢泱在文中提出解决我国当前拆迁中各种矛盾的几点建议。现阶段我国拆迁工作中存在的各种问题，究其原因，无非有两条：一是从国家到各级政府对房屋所有者合法权益的保护没有落到实处；二是没有区分公益性拆迁和营利性拆迁，导致政府角色定位混乱和公共权力的滥用。因此，有必要采取以下措施予以改进：（1）清理现行法规和规章，对不符合《宪法》保护公民财产所有权精神的法律、规章及时予以废止或修订。（2）建立包括司法措施、行政措施在内的一系列权利维护保障制度，在公民认为其自身合法权益受到侵害时，其主张能得到有效支持，及时化解由于拆迁过程中的不公平而引发的各种社会矛盾。（3）制定专门的法律法规准确界定公益性拆迁的内涵，既为公共权力介入拆迁领域提供法律依据，又为防止公共权力的滥用提供制度保证。（4）建立完善的土地和房屋交易市场，建立健全各类中介机构，充分发挥市场机制在交易中的作用。
3 论文（设计）框架
1 房屋拆迁
1.1 城市房屋拆迁概述
城市房屋拆迁，是指城市的发展和建设项目的实施，由拆迁人以进行项目建设为目的而对城市规划区内的国有土地上现有的房屋进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等一系列法律行为。
然而，在房屋改造过程中，被拆迁人关心的是拆除房屋能够得到多少补偿，拆迁人关心的是通过拆迁所得到的土地和需支付的费用，作为管理部门关心的则是通过拆迁，能解决多少危房户、能够使城市建设得到多大的改观、能够对房地产市场形成多大的支持，而作为开发商，关心的是能够得到多少的利润。由此所引发的纠纷非常普遍。据信访部门介绍，目前城市拆迁问题已成为群众信访反映的焦点之一。特别是非典疫情解除后，国家信访局接待的群众集体上访中，反映企业劳保、城市拆迁、征地三类问题的批次和人次占到60％以上。 1.2 城市房屋拆迁的意义和作用
拆迁是由于城市建设和发展的需要，房屋拆迁的重要意义在于：
(1) 通过拆迁改造，重新安置了大批旧区住户，道路变宽了，住房变新了。
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使居住质量得到了较大的提高，造福人民，造福社会。
(2) 通过拆迁改造了大批土地，使土地资源得到了更合理的配置。 (3) 通过房屋拆迁，使土地、房屋的产权得到明晰，解决了大量的历史遗留问题。
2 城市房屋拆存在的问题及原因分析
近几年来．随着我国各地城镇建设的快速发展，城镇房屋拆迁工作量不断扩大。房屋拆迁中遇到的矛盾不断增加。在这几年的城市房屋拆迁中，由于房屋所有性质、区位等因素的不同，以及一些单位拆迁补偿不到位、拆迁安置不落实、工作方法不当，甚至一些地方政府滥用职务，徇私舞弊等，造成房屋拆迁引起的纠纷和集体上访有增加趋势．甚至引发恶性事件。影响正常的生产生活秩序和社会稳定。经过归纳，主要有以下几个方面： 2.1 直管公产住房
直管公产住房是指由房地产光里部门经营管理的房屋。这一类房屋主要是由国家或地方政府通过预算拨款建造的，另外还有一部分是司法部门、行政管理部门经过批准和规定程序确定归公的房屋，主要用于出租给有资格、符合惩租公房的承租人。
在实际的拆迁工作中，直管公产住房最困难的就是对拆迁户的安置问题。主要表现在：
(1) 房屋承租人的补偿要求十分强烈，有时超出可产权人的补偿能力 (2) 拆迁人名不符实，房管部门身份复杂
(3) 在新旧拆迁条例过渡衔接阶段，直管公房承租人的权益往往难以得到有效完整的保护 2.2 私有住房拆迁
凡是持有地方房地产管理部门颁发的产权证件，确定属于个人所有的房屋称为私有产权房屋。按照我国的产权制度的规定，私产房的所有者，必须同时拥有房屋所有权证和土地使用权证。
在拆迁工作中，私有住房的拆迁难点主要表现在以下几个方面：(1) 产权纠纷；(2)大量的违章建筑 2.3 “住改商”房屋拆迁
“住改商”是指合法用途(产权证标明的)为住宅，而实际用于商业或其他经营的房屋的俗称，如商店、饭店、美发厅等。由于其租金收益或市场交易价格高于同区域住宅房屋，因此，在拆迁补偿、安置时是按住宅用途对待还是按商业用
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途对待，成了县(市)、镇房屋拆迁的难点。
在拆迁工作中，“住改商”在拆迁过程中的难点主要表现在对“住”与“商”的不同看法使估价产生了难题.2.3.1 按住宅用途估价的理由 2.3.2 按“商业”用途估价的理由 2.4 房屋拆迁中装潢部分的疑难问题
随着生活水平的提高，有相当一部分拆迁房屋装模高档、用料讲究、工艺复杂、投资较大、有的甚至超过了购房价格，特别是一些酒店、别墅等，装潢部分投资巨大。如何确定房屋拆迁中这些装横部分的补偿价格，已是一个无法回避的难题。
2.5 开发商在拆迁过程中存在的问题
开发商为了能尽早拿到土地，进行开发建造，在未经行政裁决情况下，擅自对尚未达成拆迁补偿协议的被拆迁居民强制拆迁。由此拆迁户被剥夺根本权益而引发的拆迁矛盾屡见不鲜。
2.6 政府机关在拆迁过程中存在的问题
投诉、上访暴露的问题集中反映在长官意志强，法律意识薄，形象工程多，财政能力弱等方面，主要表现在以下几个方面： 2.6.1 城市规划调整随意，造成大量不必要的拆迁 2.6.2 拆迁评估随意性大、政府干预多
2.6.3 房屋拆除缺乏监管，存在严重的安全隐患 2.6.4 主管部门越俎代庖，政府职能错位、越位 2.6.5 突击发放拆迁许可证，人为造成拆迁矛盾 2.6.6 假借“公共利益”进行“商业拆迁”
3 对策及解决方案
如何认真搞好城市房屋拆迁，加快旧城改造，改善人民的居住环境，打造城市品牌，使城市建设实现了跨越式发展。针对目前存在的问题，本文提出以下几个解决方案。
3.1 加大宣传力度，营造旧城拆迁改造的良好舆论氛围
房屋拆迁是一项造福社会、造福人民的工作。工作中既要维护国家、集体的合法权益，又要解决被拆迁人的实际问题。房屋拆迁重要的是做好人的思想工作。为此，可以通过电视台、报纸等宣传形式，大力宣传拆迁政策，使城市房屋拆迁成为领导关注的焦点，居民谈论的热点。
3.2 严格执行拆迁政策，确保各项重点工程顺利进行
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每个项目在拆迁开始前都严格审查手续，做到了“四个合法”：一是拆迁项目合法；二是拆迁主体合法；三是拆迁程序合法；四是拆迁标准合法。这样有力地维护了拆迁当事人的合法权益，才能保证建设项目的顺利进行。 3.2.1 拆迁项目合法
要严把审批关,对没有拆迁计划与拆迁安置方案,或违反城市规划的拆迁项目,不得发放拆迁许可证;拆迁资金以及被拆迁人安置不落实的坚决不准实施拆迁,确保被拆迁人的合法权益。 3.2.2 拆迁主体合法
对不符合拆迁主体资格的单位搞拆迁的，要坚决制止。 3.2.3 拆迁程序合法
为了规范城市房屋拆迁行为．维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。 3.2.4 拆迁标准合法
绝不能以“尺”谋私，任意开口子。“坚持一把尺子量到底，一个标准评到底，一个办法补到底”。
(1) 统一拆迁估价方法、估价时点和技术路线。 (2) 建立了公开、公平选择拆迁估价机构的机制。
(3) 建立了拆迁估价结果公示制度.估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示。
(4) 建立了拆迁评估纠纷调处机制。
(5) 明确了被拆迁房屋性质和面积争议的处理方法 (6) 对违法违规行为提出了处理意见。 (7) 对拆迁户进行满意度调查 3.3 建设部实行统一集中监督管理 3.3.1 加大督查力度
3.3.2 加大配套政策的实施力度
3.3.3 结合房地产市场专项整治，依法查处拆迁中违法违规行为 3.3.4 加强拆迁规范化管理
3.3.5 改善住房供应，满足被拆迁居民的住房需求
4 对新时期房屋拆迁中政府管理的几点建议
4.1 合理调整房屋拆迁补偿形式有利于矛盾的转化 4.2 市政工程中的房屋拆迁也应按市场经济规则运作 4.3 旧城改造与经济适用房建设并软施行
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5 城市房屋拆迁发展趋势
展望中国经济的发展，伴随着城市基础设施建设的日益完善、城市中危陋房屋数量的不断减少和可供开发的土地资源的匮乏，我国城市房屋拆迁会存在以下几方面的发展趋势：
第一，今后几年内，城市中成片的、大规模的房屋拆迁会减少。 第二，第二，房屋产权管理日渐规范。
第三，随着我国法制制度体系的健全，官（政府、机构）对居（居民、个体业主）的不平等关系将被打破。
第四，在整个拆迁过程中，会更多地引入市场手段。
第五，随着城市建设程度的加深和拆迁数量的不断减少，拆迁活动不再是一个专门的机构管理下的专门行业，而只是在建设过程中的一个环节，成为项目建设的一个阶段，拆迁问题更多地由建设着自己来解决。
第六，除重大工程和市政设施建设必须由政府组织外，政府相应的管理部门将逐渐从具体的拆迁事务中脱身，不再直接参与拆迁活动。
第七，在城市房屋拆迁补偿方式中，货币补偿将成为主要的拆迁补偿方式，而产权调换将只是作为无法实行货币补偿时的补充手段而使用。
4 进度安排
1、准备阶段（2006年11.1 － 2006.11.30）
参加毕业论文动员大会，收看论文辅导课件。
2、申请、选题、报题（2006.12.1 － 2006.12.15）
通过平台，申请进入毕业论文环节，选论文方向。将自选的论文题目报教育中心。
3、与导师见面、定题（2006.12.16 － 2006.12.30）
与指导教师联系，请教讨论、确定论文题目。
4、获知论文选题申请结果（2007.1.5）
通过平台知晓论文方向、指导教师、评阅教师等有关情况。
5、上传任务书（2007.1.10 － 2007.1.20）
指导教师向所指导的学生下达任务书，学生明确任务、要求。
6、开题报告（2007.1.30 － 2007.2.14）
根据课题任务，主动与指导教师联系，在指导教师指导、帮助下，查阅文献资料，进行资料分析，撰写开题报告；与指导教师反复讨论，修改、完成；交指导教师审阅，并通过平台提交。
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7、论文初稿和中期检查（2007.2.28 － 2007.3.10）
在开题报告的基础上，进行论文写作，并主动与指导教师联系；完成论文初稿，上传平台并交指导教师通过平台审阅。
8、论文修改和定稿提交（2007.3.17 － 2007.3.30）
根据指导教师的评阅意见，对论文初稿进行修改，并主动联系指导教师，对论文修改稿进行分析、修改；将修改后的论文定稿，上传平台，交导师通过平台审阅。
9、论文定稿的再修改和终稿提交（2007.4.10 － 2007.4.24）
根据导师的评阅意见，对论文定稿进行再修改，并主动联系指导教师，对论文定稿作进一步的分析、修改；将论文终稿上传平台。
10、论文评审答辩（2007.5 － 2007.6）
交论文文本给教育中心；按规定时间、指定地点参加论文答辩。 5 参考文献
[1] 城市房屋拆迁管理条例[S]．2001． [2] 城市房屋拆迁管理条例[S]．2003.[3] 武锋.直管公房拆迁中存在的问题与建议[J].中国房地产，2003,000(9):55-55.[4] 骆刚.房屋拆迁中装修补偿价格评估[J].中国房地产估价师.2002,000(6):20-21.[5] 白丽华.城市房屋拆迁答疑解惑[M].中国建材工业出版社.2003.[6] 张宝林.“住改商”房屋的拆迁补偿估价之我见[J].房地产评估
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[13] 施晓兰.对新时期城市房屋拆迁管理的几点建议[J].中国房地产，2003,000(10):50—51.[14] 张忆.如何加强住宅装饰中物业管理的作用.上海:华东理工大学城市管理学院,2003.
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