建材商业项目规划方案、推广思路建议报告

2011年04月23日建材商业项目规划方案、推广思路建议报告默认分类2011-04-23 18：18：39阅读2评论0字号：大中小订阅规划建议：l规划方案要点：?方案1：1-3层为独立小单元，备有室内连通楼梯；4-6为大开间，备有独立抵达楼梯空间的框架结构的层，建材商业项目规划方案、推广思路建议报告。?方案2：

1、

2、

3、4层均为框架结构，有大量的楼梯在1-2层之间进行连通，

3、

4、

5、6层有共同的楼梯到达。5-6层建设成为小复式结构的住宅。?方案3：只建设1-4层，其中1-3层为独立小单元，备有室内连通楼梯；4层为备有独立抵达楼梯空间的框架结构层。?方案4：1-2层为独立单元，具有室内连通楼梯结构的空间；5-6(或者4-5)层也为独立单元，具有室内连通楼梯结构的空间；大小和1-2层面积一致。

3、4(或者只有3层)层有其他对立楼梯到达。?方案5：1-6层均为框架结构，6层建设成为车库，5层建设成为展示厅，4层建设成为办公区域；1-3层建设成为市场。?方案6：1-6层均为框架结构，引进可以辐射到东营以外其他地区的、仓储式、专业化的批发市场，以及批发市场的配套市场(如餐饮、金融、交通运输、法律、设计等)。备注：(1)无论采用何种方案，沿黄河路的小路都建议保留。理由：无论是对于我们单个市场，还是对于整个园区市场而言，这条小路均可以作为市场的主要的机动车通道。最终，对早期的人流、车流的走向起到引导作用，而且，一般而言，前期的走向习惯将可以延续下来，市场最终成型而不变。(2)1-2层为独立小空间，3层为办公、超市等，4-5层为赠送独立小空间，则3层部分设置3-5层的挑空区域，作为3层办公、超市等空中活动走廊。l建议采用方案：(按先后顺序排列)A、方案4；B、方案3；C、方案1；l建议理由：(1)交通、人流量可达性逐层对半衰减，3层为极限的极限性原则；(2)虽同样或者稍低的销售总收入，但降低建设成本，保持资金可回收性；(3)抗市场认知风险最小和随市场认知建筑可变形最大性。l保守型商业形态建议：(1)40000平方米左右的普通建材个体户市场；(2)5000平方米左右的超市；(如苏果超市)(3)5000平方米左右的配套空间；(餐饮、银行、法律、设计、施工等)营销推广建议

一、企划推广前置思考在对本案进行企划推广前，我们势必要考虑到如下主要问题：1.作为一项政府改造工程，如何树立起客户对本案的信心?或者说如何成功塑造出本案的大市场形象，从而达到辐射范围的最大化?2.如何有效地避开周边同类型个案的竞争?3.在1-3楼成功推广基础上，如何去化其余房源?

二、产品规划方案进一步选定1.方案4优势：通过同面积赠送对于提高1-2层销售价格、加快销售速度上都有非常好的促进作用，而作为餐饮、娱乐、办公等配套设施引进的3层，商家接受程度更高。劣势：前期投入成本相应增加2.方案3优势：前期投入少劣势：1-3层销售难以形成较大优势，而4层在餐饮、娱乐等服务设施在人流量、客户接受度上存在较大抗性。综合考虑，销售建议选用方案

4三、产品规划策略本案的成功与否很大程度上取决于能否树立起其大市场形象，能否利用各种渠道吸引足够的人气，基于这一点，我们认为本案产品规划应从如下方面入手：1.按照\"成行成市\"原则进行规划即按照建材装饰材料品种进行商铺区域划分，实现各种建材材料的专营，只有如此才能形成本案最大的影响力并达到最大限度的扩大。2.突出本案娱乐休闲功能本案作为一个专业性市场，需要持久、足够的人流量来支撑，只有在规划中充分考虑到这一点才能通过各种措施加强休闲功能塑造。如在黄河路沿线通过绿化、标志性景点建设、内部娱乐休闲设施引进等。3.实行租售结合的销售策略考虑到本案及周边竞争个案形成的量体较大，同时商家投资较为看重的楼层限制，建议在实际推广中对部分销售难度大的房源以租赁形式去化。4.引进规模较大的购物超市对于商铺而言，最为重要的就是人气，如能引进规模较大、具有价格优势的超市购物中心，将极大改善本案人气上的不足，从而进一步促进销售价格、销售周期等方面的最优化。5.成立专门的招商工作*河蟹*除引进超市外，可以考虑成立专门工作*河蟹*，招商目标集中在娱乐、办公、餐饮等方面，直接以租赁方式进行，或以中介形式帮助业主进行出租，吸引客户投资信心。6.如有可能，增加手扶电梯及专门货梯考虑到将来业主货物运送，消费者上下楼梯的需要及客户懒惰心理，建议设立专门客梯及货梯，规划方案《建材商业项目规划方案、推广思路建议报告》。

四、企划推广策略1.案名建议：\"财富广场\"强调黄河路地段优势及政府整体规划背景带来的商业价值，最大限度地描绘出本案商业投资前景。2.广告总精神\"一铺富三代\"个案的推广必须有一句朗朗上口的话来概括主要卖点，作为商铺，商家投资重点考量的因素主要包括人流量、地段、发展前景等，本案商铺毗邻黄河路交通干道，有政府整体规划为背景，将来具有很大的发展潜力，\"一铺富三代\"就以此为核心直接突出商铺投资价值所在。3.推广策略1)本案整体推广立足在较高层次，着重本案在东营市内外有影响力的建材装饰材料综合市场形象的塑造。2)保证企划推广的有序性、连贯性进行，3)在正式公开前，侧重于客户引导性宣传，即将商铺投资价值所在、本案发展前景以软文、DM单片形式有效地传达给客户，增强他们购买意向及投资信心。4)考虑到当地实际情况，在媒体选择上采用多种方式并用，不同阶段相应侧重的原则。前期报纸媒体、电视广告为主，中后期则利用横幅、引导旗、户外灯箱、车身广告等方式进行密集性、持久性宣传。5)在有效控制媒体投放预算的基础上，成功拓展多种媒体途径。在传统媒体之外通过房地产交易会、各类公关活动等增加本案暴光频率

五、营销策略根据以上分析，我们将在本项目的营销过程中，通过产品差异化策略，切实可行的价格策略，有针对性的行销手段，具冲击力的广告策略去展现本项目优势，挖掘产品设计及本项目的内涵，化解劣势及竞争楼盘的压力，达到预期的销售目标。相关营销策略如下：1.制造市场脉冲(建材-施工-设计-银行的连接关注，能否达到风险共担，需要开发商推动)在开盘时制定脉冲式销售方案，以求得开盘热销反应。以产品优势为主题，创造新盘的强势冲击力。2.为行销全程设计一个市场热度\"保温桶\"发掘本案卖点，设置以公关活动为主的单体营销方案，使本案热点连续发挥，滚动串联，层层冲击市场，以弥补广告效应的大起大落，达到对市场节奏稳步调控的目的。根据当前市场情况，树立市场形象最为有效的方法是创造差异化行为，包括：?创造差异化产品；差异化产品就是在个案的配套功能及其它硬件条件的差异化?创造差异化服务；服务差异化包括：售楼服务的差异化，交房服务的差异化，物业管理服务的差异化?创造差异化人员；人员的差异化包括：谦恭有礼、信赖、可靠性、敏锐性等，需要有人员经常进行专业培训，才能做到?创造差异化形象；形象的差异化包括：在多种场合下，反复向购房者表达企业的符号以激发消费者对物业特点的认知。需要综合运用各种媒体手段来达到

六、阶段营销划分--我们会在不同的阶段，侧重于作什么?1.分阶段营销方案1)引导期(树立话题)特点把握：传播个案知名度基本策略：利用位置、价格等等方面的综合优势造成广泛影响媒体选择：报纸、道路横幅、引导旗等销售目标：利用引导期宣传声势为强销期到来做好准备积聚市场人气2)强销期(兑现承诺，并且让客户感觉到有利可图)特点把握：注重现场气氛的炒作，市场形象和品牌树立。基本策略：运用媒体密集度造成的强势冲击力，消化前期积累的客户媒体选择：公关活动、户外灯箱等销售目标：实现市场知名度有效塑造3)调整期(可能会封盘，造成人为的市场稀缺)特点把握：利用商铺前景描绘带来的人气对商铺进行集中推广基本策略：利用广告密集投放后的间隙媒体选择：房产中介、沿线公交车身广告销售目标：商铺首批房源基本售罄，造成房源紧俏感觉4)促销期(价格上扬，给客户跟风的理由)特点把握：利用热销气势，采用部分优惠措施去化剩余房源基本策略：充分利用规划背景，结合实际销售状况，并制订部分优惠措施，推动剩余商铺的最终去化。媒体选择：车身广告、DM派发等销售目标：完成商业用房的基本去化2.案场资源配置1)现场人力资源安排现场销售专案经理1名，副经理1名，销售助理1名；销售代表8名。另根据实际需要安排销售支持人员等。2)需准备的文件及销售道具A.道具楼书、DM、交通分布图、规划图(灯箱)、房型及面积分布图、文具、胸卡、名片、模型、销售讲义B.证件预售许可证、建设用地许可证或土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、面积预测成果表、《使用说明书》和《质量保证书》(交房时提供)C.合同及业务表格内部销控表、来电来访登记簿、营业日报表、营业周报表、小订单、标准合同、管理公约、补充条款、价目表、过失单等；3)案中控制1)定时召开业务会议和动脑会议，修正企划和销售路线；2)分析提供下步卖点及诉求点；3)做好大定、签约、付款等工作，压缩付款时间；4)市场动态追踪；5)人员专题训练；6)协调各方关系；以上方案仅为初步设想，注意使用过程中的随不同效果测定进行随时调整。转载请注明文章转载自：18加盟网[

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