法律意见书
2020-03-03 10:40:09 来源：范文大全收藏下载本文
法律意见书
北京正大律师事务所接受本案委托，就中国政法大学合作建校协议，依据我国有关法律规定进行审查，出具如下法律意见：
一、本协议土地使用权存在瑕疵无法转让。
本协议第二条第三款交代土地现状为正在办理征用手续，还没有取得使用权。 《城市房地产管理法》39条规定：“在我国转让国有土地使用权必须符合《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规的规定，不得违反原出让合同之约定和法律禁止性规定，甲方拟转让该块土地的国有土地使用权，必须符合下列条件：(1) 经出让人国土资源局认定已按照国有土地使用权出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。(2) 属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。(3) 抵押期间转让时必须通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。由于甲方拟所转让的土地属于出让地，因此在签订国有土地转让合同前须向国土资源局申请，并须经其审核同意。转让合同须送国土资源局办理变更登记。甲方必须确保转让的合法性和手续资料的真实、合法、有效、完整。以免承担相应的法律责任。以上事实证明甲方没有完成先合同义务。
二、关于800亩体育项目使用权
本协议中说甲方与海淀区政府有关800亩体育项目，按绿化带隔离带政策，乙方享有70年使用权。此项政策已废除,本协议签订时间为2004年10月11日，按当时政策使用权应通过公开竞卖的方式取得，而不应该直接取得。
三、关于土地性质的改变
本协议第五条第一款提出甲方负责完成将元项目（eod，月2200亩）变为教育性质（土地变性）立项（其中纯800亩为教育建设用地），并落实到乙方名下，而在协议第二条有提出甲方依约向乙方交清800亩体育用地及2200亩教育性质的土地（其中纯800亩为教育建设用地），显然这两点是矛盾的，并且关于改变土地性质必须经过办理审批手续才能实现。甲方不能私自将800亩用地改变性质。
四、关于土地补偿
本协议提出自签订之日起，乙方向甲乙双方共同监管的账户支付定金5000万元。这显然是不合理的会对乙方造成严重损失。甲方在没有办完审批手续之前没有向乙方要求支付定金的权利。而且报送立项报告、规控调整及规划方案等费用也应该由甲方承担。
五、关于双方的权利与义务
本协议第八条提出乙方应及时提供应由乙方出据的土地变性等所必须的文件和资料，并承担其费用。根据法律规定，转让国有土地使用权作为转让方须交纳营业税(5%)、契税(4%)，如有增值则须交土地增值税;转让过程所支出的费用主要包括转让手续费、评估费、测量费、登记发证费等。土地变性以及提供相关的手续应该由甲方来承担。不应该由乙方承担。
六、关于土地面积
土地的使用面积只是土地使用人所使用土地的净面积，不可能含代征城市道路用地和绿化带的面积，所以协议中的3000亩地划分不明确.
七、关于违约责任
本协议提出若甲方未按本协议第五条第一款的约定完成项目立项，在该约定期限届满次日，甲乙双方共管账户中的定金自动解封。共管账户本身就是不合理的，甲方没有权利提出。
本协议第十四条第
3、4款分别规定了甲乙双方未按本协议约定支付补偿费，规定乙方没每逾期一天将逾期付款额的万分之三的标准向甲方支付违约金。而甲方未按约定，则没逾期一天按乙方已付款总额的万分之三的标准向乙方支付违约金。这违反了公平合理原则。
根据法律规定，甲方的违约责任应包括：1.在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。2.因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3.甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。4.因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。
此外、合同中还应该对资料的交付及土地使用权证的办理、税费之负担、土地使用权转让的法律状况等做出约定。
综上所述，以上意见仅对此份协议提出意见，仅供参考。
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