房屋过户
2020-03-03 13:34:50 来源：范文大全收藏下载本文
拒绝履行房屋过户 南城法院一纸通知快速执结 发布时间：2013-02-20 08:39:00
中国法院网讯 (宁可行 曾艾雪) “没想到一纸通知书就把房屋过户手续办好了，执行局办事效率高。”申请执行人小罗在电话中对法官说道。2013年2月19日，江西省南城县人民法院执行局接到申请执行人罗雪打来的电话，称房屋已过户。
2006年，经中介服务所余小明介绍，原告罗雪向被告刘小辉购买座落于该县建昌镇天一山某处房屋一套，并于农历7月双方订立了《买卖商品房契约》，约定交清房款后，刘小辉协助罗雪办理房屋过户手续，费用由罗雪负担。但罗雪付清房屋款项后，刘小辉拒绝协助办理过户手续。经起诉至南城法院后，该院判决被告刘小辉于2012年12月底前协助罗雪办理产权过户登记手续。
判决生效后，刘小辉拒不执行，罗雪向该院申请强制执行。执行法官接到此案后，立即通知被执行人刘小辉协助执行，未果。为提高法律威慑力及强化执行效果，南城法院执行局决定对刘小辉罚款20000元。同时，为避免案件久拖不决，法官决定以协助执行的方式要求该县房管局帮助罗雪办理房屋过户手续。2013年2月18日上午，法官将协助执行通知书送达到县房管局，罗雪成功办理了房屋过户手续。
房价上涨拒不过户 买主诉反悔卖家获胜诉 发布时间：2013-01-06 14:58:48
中国法院网讯 (张慧斌) 房价上涨,见有利可图,卖主遂拒绝配合办理过户手续，企图反悔。2013年1月5日，江西省永新县人民法院对一起房屋买卖合同纠纷进行了一审判决，确认原告刘江华与被告肖劲松签订的房屋转让协议合法有效，被告肖劲松、龙宜宜、肖龙应全面履行合同义务，在判决生效后15日内协助原告到相关部门办理房屋过户手续。
被告肖劲松、龙宜宜为多年夫妻，育有一子肖龙，自建私房一栋，登记在肖劲松、肖龙名下。2000年，被告肖劲松被银行辞退后无任何收入来源，做生意又亏本，欠下他人外债后无余钱偿还，于是产生了出卖自建私房的想法。2005年4月，原告刘江华之父刘文仔（已去世）得知肖劲松打算出卖房屋，便找到肖劲松告知其长子刘江华即本案原告愿意购买，经过多次协商后于2005年6月双方签订一份转让协议，出卖方肖劲松、肖龙，出卖方证明人龙小何即被告龙宜宜父亲，买方刘江华（原告父亲），均予以了签名确认。协议签订后不久被告方即从房屋内搬出并将房屋及相关权利证书交付于原告，原告分三次将购房款14万8千元付清后向被告出具了收款证明，肖劲松、龙宜宜进行了签字确认。2005年8月起，原告开始对房屋进行重新装修。后来，随着房价的上涨，被告方认为当时出卖的价格偏低，开始反悔，当原告要求被告协助履行办理房屋过户手续时，被告方拒不配合，致使原告至今未办理房屋所有权过户手续。
被告龙宜宜辩称，首先，房屋为夫妻双方共有财产，肖劲松在未征得她同意的前提下擅自出卖房屋，损害了她的合法权益，且在房屋出卖过程中，她一直是持拒绝出卖的态度，至于在收款证明上签字，只是为证明原告已经将房款交付给了肖劲松个人，不能证明她已同意卖房。其次，房屋登记在肖劲松和儿子肖龙名下，肖劲松未征得肖龙共同监护人龙宜宜的前提下擅自出卖房屋，且非为了肖龙利益，行为违法无效。最后，原告父亲在交易时利用肖劲松急需钱还赌债，相互勾结故意压低房屋价格，主观恶意明显，严重损害龙宜宜和儿子肖龙的合法权益。
法院审理后认为，原告在付清购房款后，被告方即从房屋内搬出，并交付了房屋权利证书，被告龙宜宜虽未在房屋转让协议上签字，但在原告付清款项后出具的收款证明书上签字予以了确认，且在被告方搬出诉争房屋直到2011年原告第一次起诉（后原告撤诉，于2012年再次起诉），在长达5年多的时间里，被告龙宜宜从未主张过权利。上述事实足以证明龙宜宜对被告肖劲松出卖共有房屋行为属明知。龙宜宜在明知的前提下未作出不同意购买的意思表示，反而以其行为配合完成诉争房屋的交付和房款收取，应当认定被告龙宜宜以实际行为对肖劲松单方出卖房屋行进行了追认，双方房屋转让协议合法有效。至于是否损害肖龙利益，法院认为肖劲松和龙宜宜作为肖龙的法定监护人，依法可以代理其进行民事活动。房屋转让协议上有肖劲松签名，亦有肖龙签名，同时有肖龙外祖父龙小何作为证明人，事后龙宜宜也以其搬出房屋，在收款证明上签字等系列行为认可了该房屋转让协议，即使肖劲松出卖房屋非为肖龙利益，也应由代理其行为的肖劲松、龙宜宜予以赔偿，与善意买受人原告无关。再则被告方也未向法院提供充分证据证明原被告在签订房屋买卖合同时存在恶意串通、压低价格的行为，况且原告支付的相应价款并不明显低于当时的市场价。综上，法院对被告龙宜宜和肖龙以买房未经得其同意为由，损害其合法权益的辩解不予支持，遂作出上述一审判决。
房价上涨欲毁卖房合约 判决履约还处罚金
作者：王婷 胡光 发布时间：2012-10-11 14:13:37
购房人耿某经链家公司中介与房主马某签订了房屋买卖合同，并已付款且入住两年多，未料马某取得房产证后要求再支付20万元才同意过户。耿某诉至海淀法院，要求马某继续履行合同，将房屋过户至其名下，并支付延期违约金。近日，北京市海淀区人民法院审结了此案。
原告耿某诉称，2010年2月6日，其与马某经链家公司居间签订了房屋买卖合同和补充协议，约定其购买马某所有的北三环中路房屋，价款160万元，马某保证房本下发日期起10日内办理权属过户手续，过户延期以每日300元的罚款赔偿。合同签订后，其依约向马某支付了全部房款，并于2010年3月12日装修入住至今。2011年11月24日，马某取得涉案房房产证。期间马某多次带贷款公司的人到涉案房屋，要求其配合用该房屋做抵押贷款，并且表示如果想要配合过户的话，必须再支付二十万元。耿某与链家公司多次要求马某配合办理过户手续，均被马某以各种理由推脱或要求提高房屋价格，至今不履行过户义务，故耿某提起诉讼，请求法院判令马某继续履行合同，将房屋过户至其名下，并支付自2011年12月5日至实际办理房屋权属过户手续之日的违约金（按每延期一日支付300元标准计算）。
被告马某辩称，涉案房屋原系其父亲的，其通过继承取得房屋所有权，并已取得房产证。其不同意耿某的诉讼请求，房价款当时订低了，如果耿某加钱他就同意过户。
第三人链家公司辩称耿某所述事实经过属实，同意过户。
法院经审理后认为，耿某与马某、链家公司签订的房屋租赁合同和补充协议系各方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。耿某与马某通过链家公司居间确定了房屋买卖合同关系，耿某已依约交付了合同约定的购房款且入住涉案房屋至今，马某在涉案房屋所有权下发十日后拒不配合耿某办理房屋过户手续，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。
耿某主张马某继续履行合同，将涉案房屋所有权过户到其名下，于法有据，且并不违背相关法律法规和政策的规定，故法院判决马某于判决生效后三十日内协助耿某办理涉案房屋的产权过户手续；耿某按补充协议约定的违约金计算标准主张马某支付自2011年12月5日至实际办理房屋权属过户手续之日的违约金，于法有据，法院判决马某于判决生效后七日内向耿某支付自2011年12月5日起至上述房屋产权过户之日止的违约金（按每日三百元计算）。
宣判后，双方均未上诉。 对小产权房“过户”应变通执行
作者：申友祥 发布时间：2012-08-27 14:40:23
【案情】
张某与田某与2010年11月相识，并于2011年4月7日正式结婚，结婚后无子女，未共同生活。张某称，由于双方接触时间较短，相互了解甚少，田某未有尽到妻子应尽的责任，对其漠不关心，双方婚后仍然各自生活，因与田某没有夫妻感情，无法共同生活。于是诉至法院，请求法院依法判令田某与其离婚，并由被告承担本案的诉讼费用。
在审理过程中，双方当事人自愿达成协议：
一、张利青与田书艳离婚；
二、北京市通州区马驹桥镇金桥小区十二号楼111号房屋的相关权益归张某享有，田某配合张某办理上述房屋的过户手续，过户费用由张某负担；
三、张某支付田某补偿款人民币十万元，于二0一二年一月三十日前执行清。我院做出（2011）通民初字第13284号调解书对上述协议予以确认。
调解书生效后，田某并未配合张某办理“过户”手续，张某于是向我院申请强制执行此项内容。在我院依法向田某发出执行通知书后，田某仍拒不配合办理“过户”手续。
【执行情况】
法院执行部门经过审查认为，小产权房不能办理过户手续。但是，本案应变通执行，即向房地产开发公司（也即该小产权房的登记部门）发送协助执行通知书，令该公司变更房屋权益人姓名为张某。
【评析】
本案争议焦点为，法院能否对该小产权房强制过户。对此问题，存在不同看法。
第一种观点的理由是，执行庭的执行依据就是判决书主文和调解书主文，只要判决书和调解书生效并立案，为了法律的尊严，执行员就应无条件依照其执行，因此应该做出执行裁定书，裁定强制将该小产权房强制过户至张某名下。
第二种观点出发点在于小产权房不受法律保护，而法院一旦作强制过户执行裁定书，意味着对小产权房的“身份”进行合法确认，所以不能制作过户裁定，相反应该裁定不予执行，并结案。
第三种观点认为，要维护各方利益和社会稳定角度出发，不应该置申请人权益于不顾，但也应避开对小产权房的“身份”进行司法确认，所以变通做法就是既不制作强制过户执行裁定书，也不制作不予执行裁定书，而只出协助执行通知书，让协助义务人配合法院办理房屋权益人更名手续。
在很多继承、离婚、分家析产等案件审理过程中，审判庭无法回避对小产权房权益的确认或变更。判决或者调解书进入执行程序后，执行庭就不得面对小产权房“过户”问题。小产权房上所具有的权益的准确理解，直接影响到当事人合法权益的实现以及国家的政策的遵守，本文对此问题作以下几点探析：
一、对小产权房“身份”的正确理解
小产权房，是指未经法定征地和审批等程序、由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设而对集体成员以外的人销售的房屋。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。因房屋交易双方无法取得国家房管部门颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府或开发商给购房者颁发的房屋所有权证明。
大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能，而小产权房因以下三个方面导致其不具备大产权房所具有的完整权能：
（一）小产权房的开发建设程序违法
依据我国现行法律法规，商品房的建设和销售，必须具有房屋合法“出生”的“五证”，即土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、预售许可证。因开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，所以开发建设程序为法。
（二）小产权房的土地使用违法
根据现行法律法规，在农村集体土地上建设商品房，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金。小产权房系由建设单位未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，直接在集体土地上开发建设并出售给购房人，因此小产权房用地性质属于非法用地。
（三）小产权房没有合法产权证书
《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋属于不动产，即必须要经过法定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。《土地管理法实施条例》规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。即只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。小产权房产权证书一般由村集体、乡镇政府甚至是开发公司颁发，显然不符合《物权法》及《土地管理法实施条例》的规定。所以，小产权房的“产权证”不具法律效力。
一旦国家制定政策，对小产权房进行清理、甚至是强制拆除时，小产权房的占有权、使用权、受益权、处分权因得不到法律的保护，所以随时可能化为乌有。
二、裁判文书应避免对小产权房的所有权进行司法认可
既然小产权房的占有权、使用权、受益权、处分权不受法律保护，那么法院还能否对其做出判决书、裁定书、调解书呢？
《物权法》关于特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定里面，明确了生效的人民法院的法律文书是导致物权设立、变更、转让或者消灭的一个特殊原因。如果法院以生效的判决书、裁定书、调解书对其所有权进行确认、变更，进而导致物权的变动，那么意味着非法的小产权房得到了司法认可，即非法的小产权房因此而获得了合法性。在小产权房获得了司法认可的情况下，如果国家某日准备对其进行清理拆除，那么当事人将会拿出法院的生效法律文书来支持其房屋的合法性，并阻却清理拆除工作。
但是，在很多离婚、分家析产、法定继承纠纷案件中，法院需要对小产权房的权益归属进行确认、变更或者分割，否则必然影响社会的和谐稳定、激化当事人之间的矛盾。
在维护国家利益和权益人利益的两难之间，笔者认为有第三条路可走，即在法院法律文书里面用“权益”替换“所有权”，这样既避免了对所有权的确认和变更，也保护了当事人利益。这种做法在国家尚未认可小产权房合法地位的前提下巧妙地规避了司法认可，也不影响将来国家对小产权房政策的调整。
三、对于小产权房“过户”、“权益变更”的判决书、裁定书、调解书可以强制执行
对于对小产权房的权益归属进行确认、变更或者分割等的生效法律文书，执行部门是否应该强制执行？答案是肯定的，理由如下：
（一）生效的裁判文书具有强制执行力。如果生效的法律文书不具备强制执行力，势必给当事人留下“裁判文书是一张废纸”的口实，从而损害法院的权威、法律的尊严和司法公信力。
（二）拒不执行裁判文书影响社会稳定。如果执行员拒不强制办理权益变更手续，势必损害到申请人利益，引发上访信访，影响社会大局稳定。
（三）拒不执行裁判文书主文涉嫌渎职侵权犯罪。执行员拒不强制办理权益变更手续，那么一旦被执行人将该房屋进行买卖、租赁等有损申请人利益的情况出现，执行员将面临侵权渎职的风险。
综上，对于小产权房“过户”、“权益变更”的判决书、裁定书、调解书应该强制执行。
四、小产权房“过户”、“权益变更”的判决书、裁定书、调解书应变通执行
既然可以强制执行，那么应该怎样执行呢？
笔者建议变通执行，即向本案提到的那样，既不制作强制过户执行裁定书，也不制作不予执行裁定书，而只出协助执行通知书，让协助义务人配合法院办理房屋权益人更名手续。
这种做法，既避免了裁判文书对小产权房所有权的司法认可，也照顾了申请人权益，维护了社会稳定，也不给将来国家政策的调整设置司法障碍。
但这种做法也只是在目前小产权房治理困境下的权宜之计，解决问题的根本之道还是国家制定政策，有条件地保护小产权房权益。正如，国家不应该抛弃非婚生的孩子一样，应给予小产权房适当的保护。
综上，本案的做法是正确的。
（作者单位：北京市通州区人民法院）
二、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析
请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一种独特的方法,这种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、涵摄法,是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规范基础,从而将小前提归人大前提,最终确定请求权是否能够得到支持的裁判结论。任在实例分析中,请求权基础方法只需把握与请求权相关的法律事实和法律规范即可,不必考察无重大关联的法律事实,因而适用较为便捷。而且在大多数案件中, 当事人的主张都是以请求的方式表现出来,只要依据当事人的请求,可直接探寻当事人主张的请求权规范,从而发现法律,迅速把握案件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思维过程。因此,请求权检索的方法也更能适合实务的需要,在民事案例裁判中运用请求权基础分析法具有很强的必要性。已经开始实施的物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则;第十五条明确不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则;第一百零六条确立了善意取得制度;第三十四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及占有制度。物权法与已有物权法律规范形成较为完整的物权法体系,为司法实务处理物权纠纷提供了较为完备的请求权基础,请求权基础方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好客观条件。故笔者拟尝试以请求权基础分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷进行研究,为民事司法实践提供可资遵循的思维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合理性。
房屋出卖人的请求权基础分析―物权变动与合同效力。
最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
------------------一起房屋连环买卖合同效力争议案纪实
【近日，最高人民法院在一起房屋连环买卖合同纠纷上诉案件中，终审判决认定该房屋连环买卖合同（即房屋直过户行为）有效。最高人民法院的该判决，对地方各级人民法院今后审理同类案件，具有重要的指导意义。】
一、经营失败，提起合同无效之诉。
2002年10月30日，荆州市某房产公司以人民币2150万元的价款从中国长城资产管理公司武汉办事处竞买了荆州大世界商厦（现为新世界名店城）全部资产。同年11月6日，荆州市某房产公司取得荆州大世界商厦的土地使用权。2003年6月16日，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人与荆州市某房产公司签订了《股权权利分割转让协议书》，分别以23％、44％、（蔡某某、梁某）33％的份额受让新世界名店城全部资产。2003年7月30日，荆州市某房产公司取得荆州大世界商厦裙楼房产权证，并将房产权证交给卓某等四人。卓某等四人以蔡某某、梁某两人名义，注册了新世界名店城有限公司，着手对新世界名店城进行招商。2003年6月29日，卓某等四人将荆州大世界商厦高楼部分以500万元的价款，退还给荆州市某房产公司。卓某等四人在招商期间，已经以荆州市某房产公司名义销售了部分房产，已经收入售房款73.719万元。
2003年9月，由荆州市某房产公司法定代表人徐某起草，卓某等四人又分别与郑某签订三份《协议书》，将新世界名店城100％资产份额转让给郑某。同时，卓某等四人将登记在荆州市某房产公司名下的新世界名店城房产裙楼四份房产权证、土地使用权证原件提交给郑某。郑某除支付蔡某1600万元；支付卓某400万元；支付蔡某某、梁某760万元外，还要承担拖欠的1060万元拍卖款及荆州市某房产公司开发该项目的管理费用（以审计为准）。蔡某某、梁某依约将新世界名店城有限公司的100％股份转让给郑某，由郑某经营新世界名店城。郑某于2003年9月受让新世界名店城后，着手对新世界名店城进行装修。同时，郑某在蔡某某、梁某等人招商基础上，继续进行招商，继续以荆州市某房产公司名义销售新世界名店城房产。郑某装修款项共用去1560余万元。装修完毕后，郑某于2004年4月开业经营新世界名店城。第一次开业失败后，郑某于2004年10月，第二次开业经营。
第二次营业初期，新世界名店城门庭若市，一派生意兴隆。但好景不长，因管理原因，新世界名店城生意一落千丈，经营户纷纷搬离新世界名店城，第二次开业经营宣告失败。
郑某共需支付给蔡某某、梁某房产转让款760万元，陆续支付了440万元（其中210万元系房产公司借款，房产公司代付），加上蔡某某、梁某招商时，销售新世界名店城部分房产的售房款73.719万元归郑某结算，郑某尚欠蔡某某、梁某246.281万元。2005年1月14日，郑某及其兄嫂郑某某出具《还款计划书》，承诺于2005年2月6日前付100万元，2005年6月底之前付清余额146.28万元。
2005年4月14日，郑某在使用新世界名店城房产近三年余时间后，竟以卓某等四人没有取得新世界名店城房屋合法产权为由，向湖北省高级人民法院提起诉讼，请求法院确认该房产转让行为是无效民事行为，并要求法院判决卓某等四人、荆州市某房产公司承担返还购房款、赔偿经济损失，共计6008余万元。
二、一审开庭审理，三方各执一词。
郑某诉称：2003年6月，荆州市某房产公司将荆州市大世界商厦（即新世界名店城）转让给卓某等四人。2003年9月，卓某等四人将该荆州市大世界商厦转让给郑某，郑某实际使用了该荆州市大世界商厦房产。但该房产的土地产权至今仍办理在荆州市某房产公司名下。卓某等四人未取得该房产的合法权利证书，其将该房产转让给郑某的行为无效。郑某要求要求卓某等四人、荆州市某房产公司返还购房款、支付购房款利息并赔偿装修损失等共计人民币达6008余万元。
卓某等四人在接到诉状之后，一筹莫展，经过仔细考虑和慎重选择，最后委托经办过此类案件的现为浙江泽商律师事务所主任詹福进律师作为四人的诉讼代理人。詹福进律师接到案件后，仔细审查了所有的案卷，认真研究了相关法律、行政法规，认为卓某等四人与郑某签订的《协议书》是有效的，并提出答辩意见：
1、卓某等四人转让案涉房产的行为，属有权处分行为；
2、郑某在明知案涉房产产权登记在荆州市某房产公司名下，仍自愿受让卓某等四人享有处分权的房产，并不违反法律规定；
3、房屋转让后未办理产权过户，属于合同履行问题，并不影响合同的效力，合同依法有效。 荆州市某房产公司答辩称，卓某等四人对案涉房产享有处分权，卓某等四人与郑某签订的房产转让合同合法有效，请求驳回郑某的诉讼请求。
三、一审法院判决，连环买卖合同无效。
湖北省高级人民法院经审理后认为：荆州市某房产公司将新世界名店城房地产转让给卓某等四人，但是卓某等四人未取得转让房产的权属证书。卓某等四人将未过户到其四人名下的新世界名店城房产再转让给郑某的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：“下列房地产不得转让：„„
（六）未依法登记领取权属证书的„„。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：„„
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原审法院对于荆州市某房产公司法定代表人徐某为卓某等四人与郑某起草《协议书》，并在《协议书》上签字的行为，认定为荆州市某房产公司仅仅对卓某等四人转让房产行为的知晓，并不能认定为追认。卓某等四人在本案诉讼期间仍未取得新世界名店城房产的产权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。”据此，湖北省高级人民法院作出（2005）鄂民一初字第3号民事判决：
一、郑某分别与卓某等四人签订的三份《协议书》无效；
二、卓某等四人返还郑某购房款计1433余万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；
三、荆州市某房产公司返还郑某垫付的拍卖款1000万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；
四、荆州市某房产公司返还郑某装修款1527.562312万元；上述款项，于本判决生效后二十日内给付完毕。
五、荆州市新世界购物广场有限公司于本判决生效后二十日内将新世界名店城裙楼部分的房产腾空退给荆州市某房产公司；
六、驳回郑某的其他诉讼请求。案件受理费共计31.0416万元，财产保全费17.802万元，共计48.8436万元，由郑某承担12.2109万元，卓某等四人、荆州市某房产公司承担36.6327万元。
四、最高人民法院终审判决，房屋连环买卖合同有效。 湖北省高级人民法院作出判决后，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人不服湖北省高级人民法院一审判决，认为湖北省高级人民法院偏袒郑某，帮助郑某将市场风险转移给卓某等四人，依法提起上诉。荆州市某房产公司也不服一审判决，也提起上诉。卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人继续委托詹福进律师作为其二审诉讼代理人。
卓某等四人上诉称：
1、原审认定荆州市某房产公司至今未对卓某等四人处分新世界名店城房屋行为予以追认，没有事实与法律依据。荆州市某房产公司法定代表人徐某在卓某等四人与郑某签订的房产转让协议书上签名，同意转让该房产。在一审期间，均承认其一直同意卓某等四人向郑某转让案涉房产，原审认定荆州市某房产公司没有追认卓某等四人的房产转让行为，是没有事实与法律依据的。
2、原审认定卓某等四人未取得房地产权属证书时与郑某签订的房地产转让协议无效，与法相悖。案涉房产已经办理初始产权登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的“下列房产不得转让„„
（六）未依法登记领取权属证书的„„。”该法条规定的权属是指没有经过初始登记的房产权属，主要为了明晰产权。案涉房产已有初始登记，不属于该法条约束的范围。
3、原审无视郑某实际占有、使用、收益和处分案涉房产的事实，与法相悖。案涉房产被郑某实际使用了三年余时间，部分房产已经被郑某销售，售房款用于新世界名店城的装修。原审判决无视郑某实际占有、使用、收益和处分案涉房产，与法相悖。
4、原审判决将案涉房产返还给荆州市某房产公司没有法律依据。郑某依据与卓某等四人签订的三份《协议书》取得案涉房产，假如三份《协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；„„”。合同无效后，应依法恢复合同签订前的状态，即恢复原状，郑某应当将案涉房产返还给卓某等四人。一审却判决郑某将案涉房产返还给荆州市某房产公司，卓某等四人变成既要返还郑某的购房款，又拿不到郑某返还的案涉房产，一审判决显然违背合同法第五十八条之规定。
荆州市某房产公司上诉称：本案《股权权利分割转让协议书》合法有效，卓某等四人受让新世界名店城裙楼房产后，虽未取得合法所有权，但享有期待权，并实际行使了物权的职能。郑某明知新世界名店城裙楼房产登记在荆州市某房产公司名下，仍自愿与卓某等四人签订《协议书》，该协议书并不违反法律规定。荆州市某房产公司多次表示卓某等四人有权处分案涉房屋。一审无视郑某实际占有、使用、受益和处分案涉房产的客观事实，判决卓某等四人与郑某签订的《协议书》无效，并进而判决荆州市某房产公司承担责任不当。请求撤销一审判决，重新公正审理本案。
最高人民法院经审理认为，本案焦点主要是：
1、郑某与卓某等四人签订三份《协议书》的性质问题；
2、卓某等四人将新世界名店城转让给郑某的行为是否属于无权处分问题；„„ 关于第一个问题，又涉及到卓某等四人与荆州市某房产公司之间的关系。本案事实表明，荆州市某房产公司通过竞买的方式从长城公司武汉办事处受让新世界名店城并支付了对价，即荆州市某房产公司系合法取得。荆州市某房产公司与卓某等四人签订《股权权利分割转让协议书》，约定将新世界名店城的股权转让给卓某等四人，并由受让方支付对价。由于该协议约定转让的标的物实际为新世界名店城，故该协议亦符合房地产转让的基本特征，一审认定其性质为房地产转让合同并无不当。
本案事实还表明，郑某与卓某等四人签订的三份《协议书》系荆州市某房产公司的法定代表人徐某起草；荆州市某房产公司于二审期间称其一直同意卓某等四人转让案涉房地产新世界名店城，以及2005年6月2日，荆州市某房产公司还分别向卓某等四人发出通知，要求其共同将新世界名店城的房屋所有权和土地使用权转移至该三人名下。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故应当认定卓某等四人在与郑某分别签订三份《协议书》转让新世界名店城时，是享有对标的物的处分权的。一审判决认定卓某等四人在与郑某签订三份《协议书》时，是不享有对新世界名店城的处分权明显与事实不符，本院予以纠正。„„因此，本案郑某与卓某等四人签订的三份《协议书》并不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效。最高人民法院判决：
一、撤销湖北省高级人民法院（2005）鄂民一初字第3号民事判决；
二、驳回郑某以本案所持理由提出的诉讼请求。一审案件受理费31.0416万元，财产保全费17.802万元，由郑某负担。二审案件受理费31.416万元，由郑某负担。
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2009年11月07日 投稿人：袁玉柱律师 点击：2685次
摘要：1999年8月31日，李某与刘某签订房屋买卖合同，合同约定：刘某将坐落于丰台区南苑栖霞胡同三号房屋（以下简称“三号房屋”）以37000元售与李某，刘某协助李某办理产权证。李某支付房款后，刘某即将该房屋交付其居住。后因刘某未及时将房屋过户给李某，李某起诉至法院，要求刘某协助将房屋过户到自己名下。一审法院经审理于
（一）案情
1999年8月31日，李某与刘某签订房屋买卖合同，合同约定：刘某将坐落于丰台区南苑栖霞胡同三号房屋（以下简称“三号房屋”）以37000元售与李某，刘某协助李某办理产权证。李某支付房款后，刘某即将该房屋交付其居住。后因刘某未及时将房屋过户给李某，李某起诉至法院，要求刘某协助将房屋过户到自己名下。一审法院经审理于 2003年5月15日作出判决：被告刘某将坐落于北京市丰台区南苑栖霞胡同三号房屋过户与原告李某。刘某不服，提起上诉。二审法院于 2003年12月17日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
判决生效后，因刘某未履行义务，李某向法院申请执行。
（二）执行
执行过程中，执行人员于 2004年3月10日到北京市丰台区国土资源和房屋管理局查封了被执行人刘某所有的三号房屋。执行中发现，该院另案申请人于会敏在与刘某债务纠纷的案件中，双方曾于 2003年5月27日达成执行和解协议，约定刘某将该房屋抵偿给于会敏，折抵欠款48578元。于会敏依约向刘某支付了部分差价，并于 2003年7月29日到丰台房管局申请办理转移过户手续。房管局已受理于会敏的过户申请，正在核准审查当中。当时，该房产权仍登记在刘某名下。
现该案已执行完毕，刘某已将三号房屋过户给了申请执行人李某。
（三）解析
本案在执行中，对于是否可以将刘某所有的三号房屋过户给李某，存在两种意见：
第一种意见认为，刘某所有的三号房屋应按生效判决内容过户给李某。因为，刘某已经将该房卖给李某，李某已交付全部价款并已实际占有该房屋，只是尚未办理产权过户。刘某将已售出的房屋又抵偿给于会敏，违背了诚实信用的原则。在与李某的执行请求冲突的情况下，应当支持李某的请求，按照判决书确认的内容将房屋过户给李某。
另一种意见认为，房屋应按和解协议过户给于会敏。刘某将房屋出售给李某后，又在执行中与于会敏达成和解，将该房抵偿给于会敏。虽然刘某违反了诚实信用原则，但于会敏是善意的，且已向刘某支付了差价。此外，于会敏向房管局申请转移过户，房管局受理了转移过户申请，至今没有办理产权变更，过错不在于会敏。因此，房管局应当依照法律规定及时给于会敏办理过户登记手续。
笔者赞同第一种意见。
判决一经生效即具有了既判力和执行力，而和解协议在履行完毕之前，其效力仅在于当事人之间。和解协议具有履行后不可撤销的法律效果，但不具有强制执行的效力。当一方当事人不履行和解协议时，对方当事人只能申请恢复执行原法律文书，不能因为自己履行了和解协议中的义务而申请法院强制对方履行和解协议的义务。当事人不履行和解协议，包括不愿履行和不能履行两种情形，而不能履行包括由于存在其他法律或事实上的障碍而使和解协议客观履行不能。在和解协议和判决所指向的标的物发生重合的情况下，生效判决在法律上形成了履行和解协议的障碍，和解协议不能得到实际履行，另一方当事人应当申请恢复执行原生效法律文书。因此笔者认为，当执行和解协议和他案判决所指向的标的物为同一物时，应当执行生效判决。
本案中，在和解协议履行完毕前，其标的物已经判决确认须过户给第三人，执行法院应当执行生效判决确定的内容。
房屋连环买卖中的物权变动探析
作者:张宏毅 时间:2011-06-25 查看(147) 评论(0)
房屋连环买卖中的物权变动探析
内容提要：房屋连环买卖作为典型的不动产连环交易,在司法实践中呈现出各交易主体基于不同诉因起诉的案件类型,由于物权立法缺失,理论界学说纷呈,实务界裁判各异。如何在司法实务中正确处理此类纠纷,一直是困扰民事审判的一大难题。本文以物权法的颁布为契机,通过物权法重点法条的立法解读,梳理物权基本理论,运用请求权基础分析方法,在房屋连环买卖实例分析中探讨了物权变动与合同效力、无权处分、善意取得、占有保护的相关法律疑难问题,并就未来物权法司法解释的制订提供若干建议,力图为在物权法制度框架下解决实务纠纷提供具体的裁判规则和有效的思维方法。房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为,也是典型的不动产物权变动。房屋连环买卖在目前房地产交易中普遍存在,是目前房地产买卖纠纷的症结之一。司法实践中呈现出各交易主体基于不同诉因起诉的案件类型,由于我国长期缺乏完善的物权法规范和社会层面普遍的物权法意识,理论界学说纷呈、莫衷一是,实务界做法不
一、裁判各异。其间涉及的民法理论纵横交错,包括物权变动与合同效力、无权处分与善意取得、占有保护与抗辩等诸多法律问题。如何在司法实务中正确处理房屋连环买卖纠纷,一直是困扰民事审判的一大难题。《中华人民共和国物权法》的颁布,为解决上述纠纷提供了强有力的法律支撑。因此,在物权法框架内及时梳理物权基本理论,遵循物权法立法旨意,统一法律适用,公平解决房屋连环买卖纠纷,是当前一项具有重要理论与现实意义的工作。
一、案例呈现:房屋连环买卖的司法诉讼表现形式 案例基础事实。
甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。 司法实务中的诉讼表现形式。
在上述基本案情的基础上,依据作为原告的不同交易主体,司法实践中主要呈现为以下三类诉讼。
1 .房屋出卖人为诉讼原告。
【案例一】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同 因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。
【案例二】甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有人丙,要求内返还其房屋。 2 .房屋第一买受人为诉讼原告。
【案例三】乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。甲提起反诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。
【案例四】乙起诉丙,以其未取得房屋所有权,与丙签订的合同系无权处分合同,且甲未予追认为由,请求确认合同无效并判令丙返还房屋。 3 .房屋终局买受人为诉讼原告。 【案例五】丙起诉乙,要求办理过户登记手续。乙抗辩并非其不愿履行过户登记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。在诉讼中发现甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理了过户登记手续。丙遂申请追加甲、丁为共同被告,请求确认甲、丁之间的买卖合同无效,要求三被告协助办理房屋过户登记手续。丁提出其为善意第三人的抗辩理由,并反诉要求丙退出房屋。 问题聚焦。
上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的房屋连环买卖案件类型,案情看似简单,但其中蕴含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体问题。
1 .【案例一】、【案例三】体现的问题是:不动产物权转让合同(房屋买卖合同)的效力是否受不动产物权变动 (房屋过户登记)的影响? 2 .【案例二】体现的问题是:房屋的事实占有人能否基于连环买卖合同行使对房屋登记所有权人的占有抗辩? 3 .【案例四】体现的问题是:物权变动的合意(如不动产或其权属证书的交付)是否具有拘束力? 4 .【案例五]体现的问题是:在房屋双重买卖中,房屋的事实占有人能否对抗房屋善意取得人? 上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题,即在房屋连环买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上的所有权人和事实上的占有人之间确定保护基准,以及如何在实务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理保护路径。
二、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析
请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一种独特的方法,这种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、涵摄法,是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规范基础,从而将小前提归人大前提,最终确定请求权是否能够得到支持的裁判结论。任在实例分析中,请求权基础方法只需把握与请求权相关的法律事实和法律规范即可,不必考察无重大关联的法律事实,因而适用较为便捷。而且在大多数案件中, 当事人的主张都是以请求的方式表现出来,只要依据当事人的请求,可直接探寻当事人主张的请求权规范,从而发现法律,迅速把握案件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思维过程。因此,请求权检索的方法也更能适合实务的需要,在民事案例裁判中运用请求权基础分析法具有很强的必要性。已经开始实施的物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则;第十五条明确不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则;第一百零六条确立了善意取得制度;第三十四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及占有制度。物权法与已有物权法律规范形成较为完整的物权法体系,为司法实务处理物权纠纷提供了较为完备的请求权基础,请求权基础方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好客观条件。故笔者拟尝试以请求权基础分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷进行研究,为民事司法实践提供可资遵循的思维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合理性。 房屋出卖人的请求权基础分析―物权变动与合同效力。 1 .关于【案例一】的分析。
房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产生的返还财产请求,其请求权应锁定在不当得利请求权。该请求权成立的前提是甲与乙之间的买卖合同被确认为无效。通过请求权基础分析,依据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权移转,并不影响买卖合同本身的效力。甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为有效合同,甲的诉讼请求不具有成立的前提条件,应予驳回。 2.关于【案例二】的分析。
首先进行请求权检索:甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权登记人的名义,行使的是物权请求权中的返还原物请求权。
其次进行请求权基础分析:甲的请求权基础系物权法第三十四条的规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”对该条的构成要件进行分解可知,返还原物请求权的构成要件有二:一是请求权的主体须为权利人,包括所有权人、用益物权人和担保物权人。二是相对人须为无权占有人。需要进一步明确无权占有的概念和意义。按照占有是否有本权的依据,将占有分类为有权占有与无权占有。所谓本权,是指基于法律上的原因,可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占有,无权占有是指无本权的占有。本案中,因未进行过户登记,所有权没有发生移转,甲仍是房屋所有权人,已满足权利主体的第一个要件。因此乙的暂时占有及丙的最终占有是否为无权占有,成为甲能否行使返还原物请求权的关键。接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索,即检索是否有能否定乙、丙为无权占有的法律规范。
依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定, 占有物返还抗辩能否成立,关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以对抗权利人的返还请求。在买卖合同中,„出卖人应当将标的物交付给买受人占有,并且还应当将标的物所有权移转给买受人。甲乙签订房屋买卖合同后,交付但未过户,根据买卖合同,甲应当将房屋交给乙占有,甲作为合同当事人应当遵守合同约定.不能要求乙返还房屋。乙基于买卖合同的占有属于有权占可以对抗作为出卖人的所有权人甲的返还请求。丙是否构成无权占有.此涉及学说上之占有连锁理学者将占有连锁理论归纳为三个要件:( 1 )中间人对
于一定的法律关系(尤其是债之关系),取得占有的权利;( 3 )须中间人得将其直接占有移转与第三人。迈沐案中乙作为中间人对所有人甲有合法的占有权源,丙作为第三人基于与乙的买卖合同(该合同的有效性留待【案例四】中予以详细论证)亦取得占有的权利,乙将房屋交付给丙,视为将其对房屋的直接占有移转给丙,三个要件均符合,因此丙的占有不构成无权占有,丙可以行使对甲的占有抗辩。甲要求丙返还其占有房屋的法律规范构成要件之一被消极规范构成要件所阻却,其诉请缺乏请求权基础的完整构成要件,应予驳回。 房屋第一买受人的请求权基础分析―物权变动与无权处分。 1 .关于【案例三】的分析。
依据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析,以及【案例二】中乙属有权占有的分析,乙要求甲依约履行办理过户登记的义务,具有合同请求权基础,应予支持。甲主张合同无效及返还房屋的反诉请求不成立,应予驳回。
2 .关于[案例四」的分析。
本案中乙主张其与丙之间的房屋买卖合同无效的理由之一是无权处分订立的合同,据此可知其请求权基础在于合同法第五十一条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”按照反对解释,如果订立无权处分合同后,权利人不予追认,处分人也未取得处分权的,该合同无效。故无权处分合同属效力待定合同。依据该条规定,从表面上看,乙在尚未取得所有权前将房屋转卖给丙构成无权处分,在嗣后未取得所有权或甲未予追认的情况下,应认定乙丙之间的买卖合同无效。但从利益衡量角度看,这样的处理结果显然对终局买受人丙极不公平。因为合同效力完全依赖于乙是否积极取得所有权及甲的追认,交易风险全部由丙承担,乙和甲可待时投机,易诱发道德风险。如本案中房价高涨,乙、甲见有利可图.乙不积极向甲主张办理过户登记以取得所有权,甲也拒绝追认,导致合同无效。丙在支付对价并接受乙的交付占有房屋后,因未及时办理登记,不能适用善意取得制度,其权利又无法得到合同保护,丙须向乙方返还房屋,其只能依靠缔约过失责任寻求救济。究其源流,我国合同法第五十一条是不恰当地借鉴了物权形式主义的德国民法第 1 85 条、我国台湾地区“民法”第 118 条的产物。在德国模式下该条款是指处分行为效力未定,由于我国不承认物权行为概念,在我国债权形式主义模式下却变为债权合同效力未定。② 有学者认为,不动产登记之外,具备物权意思表示形式要件的其他行为,如不动产交付、交付不动产权属证书等可以在当事人之间作为确权的依据。从理论指导实践的角度看,当事人合意产生物权效力的观点确实有助于解决实践中出现的房屋买卖交付未登记的利益保护问题。如本案中,甲将房屋及房产证均交付给乙,可视为双方达成物权变动合意,乙取得所有权。这样乙丙之间的合同就不存在无权处分的问题。但上述观点的理论基础在于承认物权行为理论。而我国物权法已明确规定实行债权形式主义的物权变动模式,不承认物权行为理论。尽管司法实践中有倾向于物权行为理论的一些说法和做法,但在物权法生效后,其继续存在的合理性就值得质疑了。
笔者认为,为公平合理地处理本案纠纷,应对照作为请求权基础的合同法第五十一条法律规范的构成要件,对案件事实进行分解,看能否归人(或涵摄)到该条规范的构成要件中去。有学者认为,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系, 未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。如果把此类合同也作无权处分,就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆。骨显然本案情形属于后一类型。根据上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的结论, 乙对房屋的占有属有权占有,乙享有要求甲履行办理过户登记手续的债权请求权,乙仍有取得所有权之可能。在甲将房屋交付给乙占有后,在未办理过户登记之前,甲仅是名义上的登记所有权人,其享有的是受限制的所有权,其处分权已受限制。如甲将房屋再转卖他人,须对乙方承担相应的民事责任(下文【案例五 1 所示)。房屋事实上已不属于甲的财产,乙对房屋享有一定的处分权。因此,乙将房屋转卖丙的事实不属于无处分权的人处分他人财产,不应归人合同法第五十一条规范的构成要件,自然就失去了适用该条的请求权基础,不应据此认定乙丙之间的买卖合同无效。而且,即使认定甲对房屋享有完全所有权,乙丙双方订立合同时均明知房屋尚登记在甲名下,当事人自愿接受合同拘束并承担风险,不存在隐瞒欺诈等情形,其交易性质属于未来物的买卖,①在无其他无效事由的情形下,也应认定为有效。据此分析,乙的诉讼请求应予驳回。 房屋终局买受人的请求权基础分析―物权变动与善意取得。
【案例五】 体现的是房屋双重买卖(或称一物数卖) 产生的纠纷。随着物权法的颁布,物权变动模式的立法确定及不动产善意取得制度的确立,司法实践中原先处理不一的双重买卖纠纷将逐渐走向明晰与统一。 仍以请求权基础分析,丙要求乙办理房屋过户登记手续,行使的是合同请求权,其请求权基础在于合同法规定。【案例四】中已经分析认为乙丙之间的房屋买卖合同有效,故在不存在丁的情况下,丙有权要求乙依约办理过户登记手续,甚至在乙怠于行使对甲的过户登记请求权的情况下,可以行使代位权,要求甲履行过户登记义务。但当甲将房屋又卖给丁,并且办理了过户登记,在符合物权法第一百零六条构成要件的情况下,丁作为善意取得人成为房屋所有权人,而甲乙、乙丙之间的买卖合同对丁没有约束力,丁有权要求占有房屋。丙基于买卖合同的占有不能对抗非合同当事人的所有权人丁。丁作为不动产善意取得人的请求权基础成立,丙只能行使债权请求权,基于买卖合同向乙主张违约责任。
双重买卖的案例还有一个变化,就是:如果【案例五】中丁尚未办理过户登记手续,不能适用善意取得,此 时应如何处理?笔者认为,于此情形,在查明丁系善意缔约的情况下,应认定甲丁买卖合同有效,但丁只享有债权,不能取得房屋的所有权。丙能否以其已善意占有房屋为由主张所有权呢?物权法中找不到明确的请求权基础,但【案例二】的分析已表明,丙属有权占有,可以对甲提出占有抗辩。既然丙可以有权占有对抗房屋的登记所有权人甲,根据“举重以明轻”的民法解释学原理(当然解释),②当然可以对抗仅为债权人的丁。因此,笔者倾向善意的有权占有人丙取得房屋所有权,丁只能要求甲承担不能交房的违约责任。 小结:连环交易中的不动产物权变动保护基准―静态秩序与动态安全的平衡。
我国物权法以“定分止争、物尽其用”作为立法宗旨,就是要以法律规范明确各种财产的归属和责任,解决法律主体对于财产的纷争,并由此确定稳定、高效、安全的市场交易。房屋连环买卖中的物权变动常涉及多方主体,如上文分析的五个案例中,涉及连环交易的四个主体、三份房屋买卖合同,集中体现了不动产物权变动中的利益冲突。而规范物权的变动和保护第三人是物权法的基本范畴。③因此,如何遵循物权法立法意图,在司法实践中确立物权变动各交易主体利益保护的基准,就显得尤为重要。笔者认为,以请求权主张对象区分,可以根据交易是否涉及第三人利益分为内部请求权体系和外部请求权体系,不同请求权体系分别适用不同的法律原则和操作规则。④
1 .内部请求权体系保护基准:在交易不涉及第三人利益的场合,真实权利人与登记权利人的分离所产生的权属矛盾,只是两种权利主体的内部冲突,必须根据意思自治的原则,建立保护真实权利人请求权的规则。如【案例一】、【案例二】、【案例三】、【案例四】中甲与乙、乙与丙、甲与丙之间的纠纷就属于买卖合同双方或登记所有权人与事实占有人之间的内部纠纷,不涉及交易之外的第三人,应确认作为物权变动原因的债权合同的效力,确保交易静态秩序。同时通过债权合同中公示义务的约定,支持权利人办理过户登记请求权,促使交易主体履行不动产登记的公示义务,使事实物权尽快转化为有法定公示方式表征的法律物权,以稳定交易秩序。
2 .外部请求权体系保护基准:在交易涉及第三人利益的场合,必须遵循物权公示原则,采取能保护第三人利益的标准。第三人只要信赖不动产登记,通过法律行为取得不动产物权,应确认物权变动的效力,其作为连环交易外部当事人的请求权就应当得到保护,以维护动态的交易安全。如【案例五】中的丁基于不动产善意取得房屋所有权,可以绝对地排斥事实物权人丙的占有,处于优先保护的地位。
三、建议:未来物权法司法解释中涉及不动产物权变动内容的制订空间 通过运用请求权基础方法对上述案例进行分析,可以发现在请求权基础检索过程中,仍然存有立法的疏漏与冲突。物权法尽管规定了许多新的物权制度和规范, 但很多规定过于原则,缺乏可操作性,为最高人民法院将来作出相应的司法解释留下了极大的制订空间。以下仅在本文研究范围内提出几点司法解释的制订建议。 修正和改造与物权法相冲突的司法解释。
物权法对不动产物权的变动采用了登记生效主义, 但对一些特殊情况,最高人民法院的有关司法解释规定采用的是登记对抗主义。如 2002 年 7 月,最高人民法院 (关于审理企业破产案件若干问题的规定》第 71 条规定:“下列财产不属于破产财产……(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”这一规定表明,已向买方交付的财产尽管未办理产权过户手续,所有权也转移归买方,而不属于破产企业所有的财产。
笔者认为,物权法作为全国人大通过的民事基本法律,其所确立的基本规则和基本制度,具有仅次于宪法的效力位阶。在物权法与已有物权规范发生冲突时,按照上位法优与下位法、新法优于旧法的原则,应适用物权法规范,而不能适用已有物权规范。未来制订的物权法司法解释应就物权法与已有物权规范(包括相关司法解释)的适用关系作出规定,应在物权法框架内修正与物权法基本规则相冲突的司法解释。对已有司法解释中不符物权法规定但却有利于案件解决的过渡性规定,可将其改造成其他符合物权法规定的合理规则。如不动产物权变动必须采用物权法确定的登记生效规则,未经登记,不发生物权变动效力。善意的事实物权人因未登记不能当然取得物权,但可采用区分保护的原则及完善其他的规则如占有保护抗辩等方式来加强保护。 增强不动产占有保护制度的可操作性。
物权法专用一编来规定占有制度,使占有制度在我国民事立法上首获肯定。但仅有的五个条文都是属于保护占有制度的范畴,没有占有推定和占有取得制度的规定。物权法第二百四十一条关于有权占有的规定也是基本原则性的规定。在【案例二】中,作为连环交易终局买受人丙的占有是否属于有权占有的认定,就缺乏明确的请求权基础可资检索,只得求助占有连锁理论的法理支撑。而随着占有制度的确立,实务中针对财产所有人提出占有保护抗辩必将越来越多,建议司法解释应针对占有保护抗辩的类型、行使条件作出类型化的规定。同时鉴于不动产物权变动是以登记为生效要件,因此在不动产买卖中非常容易造成所有与占有的分离,从而使占有人与所有权人就标的物的占有问题发生争议,由此引发的相关案例必将层出不穷,如房屋买卖交付未过户、过户未交付、双重买卖、连锁买卖等。因此,建议司法解释尤其要针对实践中普遍存在的基于不动产买卖合同的占有抗辩及其对物权变动效力的影响作出详细规定,为解决不动产物权纠纷提供可操作的裁判规则。
填补房屋连环买卖的法律适用漏洞。
1 .明确房屋连环买卖保护基准:台湾学者苏永钦认为,民事立法者要处理的问题必须兼顾私人自治与国家管制,同时建立放任自治的财产权或交易秩序,以及长期的国家监督、引导机制。笔者认为,司法解释的制订者有必要在物权法司法解释中把自治与管制这两种规范作政策理念上和规范技术上的缝合。具体到房屋连环买卖,对于不涉及第三人的内部交易,应构筑最大可能的自治空间,充分尊重意思自治原则,保护事实物权人的利益。而对于涉及第三人的外部交易,应遵循物权公示公信原则,确立国家对不动产交易市场的监管,保护取得法律物权的第三人利益,以弥补自治条件的不足。 2 .确立房屋连环买卖内部适用规则:一是规定未办理过户登记的连环交易中的第一买受人与终局买受人 (或后手)之间订立的买卖合同,不应以第一买受人无权处分认定为无效。二是规定房屋终局买受人对房屋的占有属有权占有,可以此对抗房屋登记所有权人的返还原物请求权,除非占有的基础法律关系无效或被撤销。 3 .确立房屋双重买卖规则:在两次买卖均未办理过户登记的情形下,两次买卖的买受人均未取得所有权。建议司法解释对权利保护优先次序作出规定:一是有条件承认物权变动合意的优先效力,即已接受不动产或其权属证书移转占有的买受人,可优先行使房屋过户登记请求权。二是在不存在物权变动合意的情形下,以请求办理过户登记的先后，确认买卖中先行使请求权的一方享有行使登记请求权的优先权。
随着物法权的颁布实施，法院必须会面临越来越多的物权纠纷。通过上文对房屋连环买卖变动的实证分析，笔者切身感受到一部物权法对民事审判的重要意义和它所可能带来的法官审判思维的重大改变。也许学者们还将为物权法的立法得失津津乐道，论说着纠缠不清的理论问题，而法官则要在一个个鲜活的物权案例中寻求法律与现实的平衡。遵循物权法请求权基础，在物权法制度框架下解决实务问题，或许是一个较好的选择。在仍存在立法空白时，可在物权法立法意图的指引下，运用民法解释学的方法填补法律漏洞，维护静态物权秩序与动态交易安全。对学者学说及先前案例，应保持有足够的鉴别力。法官可以借鉴学者的合理学说，但不能盲从权威理论，实务做法必须遵循物权立法的制度文体表达。这也许就是法官不同于学者的角色定位。我们完全可以采取不同于学者的思路，以法官的视角，运用法官的智慧，在现有的法律框架下处理实务案例。
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2012年04月10日 投稿人：张付杰律师 点击：1468次
摘要：各位好，今天与大家讲解二手房买卖过程中的连环买卖的相关事宜。本律师结合办过的案件，总结出法院处理此类案件的做法，大致可以分为两类：
1、城市房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续，最后一手买受人应以合同向对方为被告提起诉讼，需要办理房屋产权过户登记手续的，应当追加房屋登记产权人为第三人，并可判决当事人依法办理过户登记手续。 张付杰律师：房产买卖遭遇连环买卖怎么办？
各位好，今天与大家讲解二手房买卖过程中的连环买卖的相关事宜。本律师结合办过的案件，总结出法院处理此类案件的做法，大致可以分为两类：
1、城市房屋经多次连环买卖，均未办理产权过户登记手续，最后一手买受人应以合同向对方为被告提起诉讼，需要办理房屋产权过户登记手续的，应当追加房屋登记产权人为第三人，并可判决当事人依法办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，将视案情需要追加为第三人。
2、城市房屋经多次连环买卖，均已办理产权过户手续，第一手的出卖人要求确认房屋买卖合同无效或解除合同，并返还房屋所有权的，应以合同相对方为被告提起诉讼，经审查合同确属无效或解除合同的，应当视案情需要追加之后的买受人为第三人，如果之后的买受人中有构成善意取得的，在确认合同无效或解除合同的同时，应判决驳回第一手出卖人要求返还房屋所有权的诉讼请求，告知其可依据房屋买卖合同向合同相对方主张缔约过失责任或违约赔偿责任。
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