房地产开发
2020-03-03 09:23:04 来源：范文大全收藏下载本文
房地产开发流程
第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段
一、获取土地使用权
二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、规划设计
四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建设阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，保证施工需要
2、施工场地平整，达到施工条件
3、施工通道疏通，满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
二、申办建设工程规划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段
地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门办理？
招牌挂拿地---规委建设用地许可证----规委的规划意见书（之前的控规看在哪了）---规委规划方案复函---消防--人防---园林---环境---交通---规委建设工程规划许可证----施工图外审----出图---招投标招总包、监理---标办---（建委）安全---（质检站）质检---七通一平--建委开工正 房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
天下房地产法律服务网/张东伟律师编写/2004/05/10 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分 行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
公司注册登记所需资料：
1、全体股东身份证原件（非广州市户口提交计生证）；
2、法定代表人相片（1寸相片2张）；如注册地为海珠区，需提供全体股东相片（1寸相片2张）；
3、各股东间股权分配情况；
4、自拟公司名称或名称核准通知书原件；
5、自拟公司的经营范围（国家专营专控的行业需要提供批文）；再由工商局审核通过；
6、公司住所的租赁合同（租期一年以上并经房管局备案）一式二份及相关产权证明（非住宅）；
如公司为生产型企业，必须要公安局消防科的消防验收许可证。
注:
1、如果法人做股东需提供执照副本复印件查名,执照、代码、地国税、基本户正本、法人身份证原件开户。
2、如果只有一人股东成立公司，需另个提供多一个监事人的身份证复印件； 二.办理程序：
名称核准—银行验资—工商受理—领取执照—办理代码—办理国地税—银行账户
时间：出执照（15个工作日）代码证（3个工作日）地税证（3个工作日）国税证（3个工作日）出银行帐户（10-15工作日）。
三.注册完后全部文件：
1、营业执照正、副本；
2、代码证正副本、代码IC卡一张
3、地税登记证正、副本；
4、国税登记证正、副本；
5、公司章程；
6、验资报告；
7、公章、财务章、法人章一套；
8、开户许可证。
内资企业注册办理流程及材料
顺序 办理事项 提交材料 办理机关 办理时限
1 企业名称查询 提交名称预先登记申请书、申请人身份证明或委托书、股东身份证明等材料 市、区工商局 5个工作日
2 如有特殊经营范围的，需进行前置审批 根据需要 卫防、消防、公安、环保、科委等相关部门
3 验资 股东出资相关证明 会计师事务所 3个工作日
4 设立登记审批 提供登记申请书、公司章程、法定代表人任职文件和身份证明、名称预先核准通知书、公司住所证明等材料 市、区工商局 10个工作日 5 打印营业执照
市、区工商局 1个工作日
6 刻制印章 提供营业执照、法定代表人身份证明等材料到公安局特行科审批后，刻制印章 公安局特行科 5个工作日
7 办理组织机构代码证书 提供营业执照、法定代表人身份证明、公章等材料 市质量技术监督局 3个工作日
8 统计登记 领取工商营业执照起15日内，持营业执照、公章、建设项目批准文件等材料办理 市、区统计局 即时办理 9 办理开户许可证
开立银行帐户
当地人民银行 开户银行 即时
10 税务国税、地税登记 营业执照核发30日内，填写税务登记表、提供营业执照、有关合同、章程、协议书、银行帐号证明、居民身份证明、居民身份证明等材料 国税局、地税局 6个工作
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
房地产开发流程如下：
1、选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议合同书，运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”（RMB500）进行项目的初步可研评估。
2、向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书。
3、向计委申报立项报告。
4、计委函至规划局。
5、规划局会签返计委。
6、计委下文同意立项，并要求可行研究，此文件经建委开发办会签。
7、运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告。
8、计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告。
9、对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资动作。
10、此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计通知
11、规划局发征地意见函。
12、土地管理部门及土地使用部门征求意见。
13、征地到土地局、规划局、乡政府、村公所，报市房地局。
14、市政府下文批地。
15、画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人。
16、规划局办理建设用地基规划许可证。
17、据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价。
18、申请确定规划设计条件。
19、冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证。 20、按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见。
21、地政部门审查安置方案、安置房。
22、规划局审查后下规划条件通知单。
23、发拆迁许可证。
24、委托进行规划方案设计。
25、动迁会及拆迁安置。
26、到规划局领设计方案送审书。
27、现场在三通一平，领取房地产开发手册。
28、规划局审方案提出意见。
29、到园木局申请伐树许可证。了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案。煤气、道路、上下水改路由。到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
30、修改后送首规委审图。
31、首规委召开市政协调会出市政会议纪要。
32、进行个人设计（大公共建筑首规委审查）
33、领建筑工程规划许可证。
34、出施工图。
35、开节能证明。
36、运用“营销策划展示设计系统”制作资料。
37、到计委申请，列入计划（建委会签）。
38、到到税务局取税单。
39、报价小组审查，领取内外销许可证。 40、到建委工程处领正式审批表。
41、持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证。
42、建委、物价局下文批价。
43、运用“营销策划展示设计系统”“房地产销售管理系统”销售。
44、到市政部门盖章，证明市政条件落实。
45、四源费缴纳。
46、到开发办市政处核实任务。
47、开发办工程处同意招标。
48、填招标申请书并到市招标办登记。
49、招标办看现场。
50、运用“投资项目概预算系统”编制标底。
51、招标办审查标底。
52、开标会。
53、定合同，写评标报告，发中标通知书。
54、招标办盖章同意。
55、施工单位同意施工。
56、质量总站受理质量监督。
57、市统计局落实任务。
58、市审查局审核资金来源，任务来源及一切手续。
59、市开发办秘书处登记。
60、建委工程处同意开工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工。
61、小区内线路委托设计；委托施工；配电室土建工程验收；设备安装及验收；送电。 6
2、通知区园林局绿化办；交绿化费；绿化施工。 6
3、按道路方案进行施工；市政办事处养路队验收。
64、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收；到市政监理所下水报装；规划设计；竣工及验收。
65、到热力公司报装；委托线路设计；施工及验收。 6
6、（自建锅炉房）环保局同意锅炉规划位置；委托设计；到劳动局报装；环保局审查消音除尘设备；竣工验收。
67、到煤气公司报装；到规划科定线路方案；设计；看现场；施工；业务科检验同意接气；凭通气单到管网所办理定资转移手续及通气手续；凭接气单液化气公司办各户通气手续；通气。
68、全部工程竣工。
69、四方验收、检验单签字盖章。 70、凭验收通知书入库房屋。 7
1、确定房屋管理形式房屋验收。 7
2、出库分配及销售、办理产权证。
73、运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理体制阶段。
以我老家为例 20万/亩 20亩是400万 按多层1.4容积率计算 建筑面积：18679平方米 土地款首付30% 也就是120万 其他政府费用可以找关系运作 缓缴
再找个垫资施工方
你只要再预备60—100万现金就可以了
在开挖之时
先开2000平米搞低价内部认购 均价：1800元/平米
一次性或60%付房款 回笼资金216——360万 以后钱就可以滚起来了
实际上县城有好多楼盘有几十万资金就敢开发
只要地方政府公关到位就OK
本人从一篇审计论文中进行总结与分析得出结论:房地产开发企业在实际运菅时，并不一定是财大气粗，他们主要是处理各种关系、协调各方问题，充分利用各种资料，就能以空手达到套狼的目的。以下是根据《房地产开发审计的问题与建议》一文追溯的经营技巧。
由于房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件。同时也为开发商空手套白狼、玩空手套提供了一套可执行方案。在下十一个步骤主要是开发过程中资金使用的一系列的技巧。
1、注册公司、办理税费、项目选址等都很简单，不一一简述。
2、取得土地使用权是第一步，也是最难的一步。策略：与政府或房产部门协调（关系是润滑剂），能交纳一定的费用以取得土地使用权。
3、其他税费通过采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。策略：
4、通过请有关事务所（银行承认或有关系的单位）评估，加大无形资产价值。
5、按照评估价值以土地使用权向银行申请贷款。
6、与建筑承包商进行垫资承包，垫资可达30%-100%。
7、与重要供应商（钢材、水泥等）进行季结或月结或30%-80%。
8、施工几个月后，围高一点，就可以内部认购、预约之类，可以收回一部份资金使用。
9、提供虚假购销合同,套取银行承兑汇票。策略：由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。
10、提前申请准售证，开始卖楼，并与银行进行合作，押抵后归银行贷款（土地贷款）。
11、实在卖不动，就叫内部人认购，企业代付首付或提高销售价格，订假销售合同，套取银行贷款。以达全部销售完毕的假象。
从上述情况分析，开发商在开发过程中，实际并没有投入很多的资金，只在运用并处理好各种关系，整合各种资源。实际上也没用多大本钱就可以赚钱了。
曾经有业内人士说，“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”，货币紧缩政策一出，可以说是扼住了开发商的咽喉。那么，在一个常规的楼盘开发过程中，资金运作到底是怎样一个流程？银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢？在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。
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杜先生介绍说，一个楼盘开发之初，开发商首先会了解地皮的地段、环境、限高等基本情况和指标，计算预期开发费用与收益，评估地皮价值和开发利润，然后通过招标拿地和土地局签订用地协议，之后开发商联合策划公司、设计院对项目进行规划，最后将规划资料提交政府监管部门审批。“在这些流程中，银行是不会提供贷款的，因为开发商没有东西可以质押给银行，银行会考虑风险。根据规定，开发商是需要自筹资金35%的”，杜先生告诉记者。 杜先生介绍，在开发商购买了土地，等待职能部门审批拿到“五证”之前这段时间，是“钱最紧”的时候。
这个时候，许多中小开发商已经花掉了大半自有资金，而银行贷款只有在建筑用地规划许可证、建筑工程许可证、土地证、开工证这“四证”都拿到的时候才能放。眼看进度受阻，实力小的开发商会求助于投资公司、典当行等民间融资机构用以救急，“一般时间不会太长，最长三四个月，利率非常高，年化利率达到30%-40%的都有，这就是俗称的„过桥贷款‟”。杜先生告诉记者，说是开发商要具备自有资金35%以上，其实好多中小开发商根本达不到，“开发商70%的开发款项都来自银行和民间融资渠道。”
杜先生表示，一般开发商在拿到土地、建筑工程许可两个证的时候，就可以到银行跑贷款的事项了，等到证件全了，银行就会以土地作为抵押物，经评估公司评估后，向开发商发放贷款。“银行放贷的总额最高是抵押物评估价值的70%，利率是在央行规定的基准利率基础上上涨10%-50%，根据开发商信誉和实力而定。而这些钱一般不会也一次给开发商，要分两到三次给，首次给五到六成。”至于开发商的还款期限，杜先生说，一般两三年，就是从开发到销售完毕期间，“到期还不了，除了利息还要缴纳罚息，不过开发商如果钱紧的话，一般可以申请延长时限，一般是延长贷款时间的一半，比如两年延长一年，三年延长一年半。”
此后，当楼盘项目建筑进度达到1/3之后，开发商可申请预售许可证，之后开始公开发售，竣工后分步验收。而这个楼盘项目的住房按揭贷款，作为回馈开发商大都会交给自己做项目贷款的银行来做，因为“这基本是没有风险的优质业务”。
到了销售环节，如果项目迟迟销售不出去，没有回款用来还银行的项目贷款，开发商的机会成本、财务成本和公司运营成本会随着时间延长而大大增加，这个时候，开发商会迎来第二次“钱紧”。
“可以说，90%以上的开发商需要银行贷款来进行项目开发，离开了银行贷款，许多中小开发商可能会倒下，即使是有实力的大开发商，其开发进程也会大打折扣，”杜先生说。
表情：货币紧缩下开发商、银行两头着急
眼下，在市场观望气氛浓重、交易寡淡的情况下，无论处在那个环节的开发商，都感到了钱紧的难受。
有媒体报道，近期广州开发商竞相推出“分期首付”、“零首付”的营销口号。监管部门经过调查发现，这是开发商用自有资金为客户垫付的首付款，并没有出现挪用银行贷款为客户垫支的情况。记者以购房者的身份，致电省内一些正在销售的楼盘时，暂未发现有类似情况出现。
但是这种销售模式，已在我省房产界、金融界引起了不小的震动。业内专家认为，在楼市低迷的情况下，分期首付就是银行代替开发商“饮鸩”。因为这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起相关部门警惕。
开发商难受，实际上银行也急，因为目前存贷差还是银行的主要利润来源。数据显示，利息差收入占国内银行机构主营业收入的绝大部分，四大商业银行平均在90%左右，股份制商业银行平均在80%左右。 银行一方面要遵守央行的货币紧缩政策，一方面又要为自己的利润担忧。记者采访中了解到，目前我省银行虽在严格执行第二套房房贷政策上，有松动，但也有银行通过，“现金回馈+循环贷款”等多种手段，使第二套房的房贷成本降下来，力求增加贷款业务。
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