物业管理笔记缩印版
2020-03-02 05:25:54 来源：范文大全收藏下载本文
法的本质：（1）体现执政阶级意志（2）最终决定法的适用性：（1）平等原则（2）以事实为依据，以法律为准绳（3）司法机关独立行使的原则法的特征：（1）意志性（2）普遍性（3）强制性（4）公开性（5）权利和义务法律责任：（1）民事责任（2）刑事责任（3）行政责任（4）违宪责任（5）国家赔偿责任立法的必要性：（1）促进物业管理的健康发展（2）规范行业行为（3）完善法律，适应市场需要物权的种类：（1）自物权和他物权（2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权抵押权与质押权的区别：（1）抵押通常为不动产，质押通常是动产（2）抵押物登记才有效，质押不需要登记（3）抵押无使用权，质押有使用权（4）抵押需向法院申请才可使用，质押不需占有：主体对物进行事实上的管领和控制的状态。占有的主体：自然人或法人 占有的客体：包括不动产和动产 主观要件：占有的心素 客观要件：占有的体素占有的法律特征：（1）占有是一种法律保护的实事状态（2）占有的对象仅限于物（3）占有是对物具有事实上的管领权 占有取得：（1）占有的原始取得（2）占有的继受取得 占有的分类：
（一）依本权分：①有权占有：即指有本权的占有,主要指基于同等债的关系而产生的占有。②无权占有：无权的占有主要发生在占有人对动产或不动产的占有物正当法律关系，或者原法律关系被撤销或无效时，占有人对占有物的占有。 物权的善意取得：善意取得也称及时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人在不法将其占有的财产转让给第三人之后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产，只能请求转让人赔偿损失的制度。善意取得的条件：（1）支付了合理的价格，且买受人不知情（2）出让人必须是动产的占有人或不动产的名义登记人。（3）受让人最终占有该物或取得不动产登记。 孳息的作用：（1）用于确定孳息物的归属，除法律规定或有约定外，物的所有人将原物权转让时，孳息物的收取权一并转让。（2）确定赔偿范围，当原物的所有权受到侵害，使孳息不能收取的应当赔偿原物的损失并赔偿孳息物的损失。 物业产权的取得：（1）原始取得：建造取得、没收取得、无主取得（2）继受取得：买卖取得、赠送取得、交换取得、继承取得。 物业权属的分类：①房改房②商品房③经济适用房④集资房⑤廉租房房屋登记的程序：①申请②受理③审核④记载于登记薄⑤发证注意：（1）对于共有的房屋应当由共有人申请登记（2）未成年人的房屋由监护人代为申请登记（3）受理时，国有土地所有权的登记30个工作日（一星期5天）、集体房屋60个工作日、抵押权和地役权10个工作日、预告登记和更正登记10个工作日、异议登记1个工作日。 房屋登记的内容：①登记和发证②测绘③档案管理 房屋登记的种类：①总登记②初始登记③预告登记④更正登记⑤异议登记⑥转移登记⑦变更登记⑧他项权利登记⑨注销登记处理相邻关系的原则：（1）有利生产、方便生活、团结活动（2）依法处理，兼顾习惯的原则相邻权的法律特征：（1）是以限制供役地所有权权能为基础的一种民事权利。（2）相邻权是以需役地和供役地相邻为必要条件（3）相邻权是一种从权利共有的法律特征：（1）共有的主体是两个以上的民事主体（2）共有的客体是同一物（3）共有人对其共有物按份额或者平等的享有权利、承担义务，并不受其他共有人的侵犯，共有分为按份共有和共同共有。按份共有：又称分别共有，指两个或两个以上的共有人按照各自的份额对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。共有的法律特征：（1）主要基于共有人的共同意志而发生，共有人之间不必存在某种共有关系，如夫妻关系。（2）按份共有人对共有物按份额享有所有权，其份额一般由共有人事先约定或者按出资比例决定（3）各共有人对共有财产享有权利和承担义务的多少是按照他们的份额决定的。共同共有：指数人基于法律规定或者依合同约定而成立的共同关系，共有人之间不按份额地对某物共同享有所有权。共同共有的法律特征：（1）根据共同共有关系而产生，必须以共同关系、继承关系而产生。（2）共有财产不分份额，共有关系主要因共同关系（如婚姻关系）的终止而解除。（3）共同共有人平等地享受权利和承担义务。拒交物业费的原因：（1）物业设计不合理或严重质量问题（2）物业公司服务管理不规范（3）服务水平与收费标准不一致（4）业主或使用人自身的原因 物业服务费的有效催缴：（1）充分发挥业主委员会的作用（2）提高业主缴费意识（3）催缴方式灵活多样（4）保存各种催缴证据（5）通过法律途径解决欠费问题
对非恶意欠费者的催缴方式：（1）善待一贯良好的业主（2）灵活处理外地业主（3）解释说明消除误会（4）顾全大局着眼整体。物业管理早期介入四个阶段：立项决策、规划设计、建设施工、竣工验收。前期物业管理的主要业务有：物业管理招标和投标、接管验收、业主入住和装修管理。时间：招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清和修改的应当在招标文件要求提交招标文件截止时间至少15日前书面形式通知招标文件收受人。；通过招标方式选择物业服务企业，招标人应按以下规定时间限完成投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业应当在交付使用前90日完成。评标：专家成员5人以上，招标人代表以上的专家不得少于总数的2/3。 新建房屋接管验收的条件：（1）
竣工验收合格（2）设备和设施能正常使用（3）房屋
幢、号、编号经有关部门确认 原有房屋接管验收的条件：（1）房屋所有权、使用权清楚（2）土地使用范围明确 新建房屋接管验收应提交的资料：（1）产权资料：项目批准文件、用地批注文件、建筑执照、拆迁安置资料（2）竣工验收资料（3）技术资料 原有房屋接管验收应提交的资料：（1）产权证书（2）技术资料 接管验收的程序：15日内签收验收通知并约定验收时间，经检验符合要求时，接管单位应在7日内签发验收合格凭证并及时签发接收文件。 危险和损坏问题的处理：（1）属有危险的房屋，应由交接人负责排险解危后才能接管。（2）属有损害的房屋，由交接人和接管单位协商解决，即可约定期限由交接人负责维修，也可采用其他补偿形式（3）属法院判决没收并通知和承接的房屋按法律判决处理。 装修管理的内容与程序：①申报登记②审批登记③装修施工管理④装修工程的验收装修施工时间一般不超过3个月装修施工人员留宿需经业主和使用人、装饰装修企业、物业服务企业三方同意，并办理暂住手续后方可留宿。使用人对住宅室内进行装饰装修应当取得业主的书面同意。罚款：业主和使用人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，处以500-1000元罚款（关于业主都是）。关于企业都是1000-10000元，特殊情况：改变原有节能设施或降低节能效果的1000-5000，使用明火或进行焊接作业1000-10000，情节严重10000-30000物业服务企业知情不报罚装修管理服务费2—3倍罚款。
一、早期介入与前期物业管理的联系与区别
（一）联系：早期介入是前期物业管理的重要铺垫。
（二）区别：1早期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，主要是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持；而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权，物业服务企业对各物业项目实施物业管理服务。2早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，服务对象主要是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入的费用；而前期物业管理有明确的管理对象，服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。3在早期介入工作中，物业服用企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业服务企业起主导作用。
二、接管验收与竣工验收的区别1主体：接管验收是企业行为，是对物业委托方委托的物业进行的质量验收；竣工验收的主体是开发商和建设单位2性质：接管验收是为了再次检验物业主体结构安全与满足使用功能的状况；竣工验收是为了检验工程是否达到要求。3目的：接管验收是物业公司为分清管理责任，对即将进行管理的物业进行质量验收；竣工验收是工程项目建成后，对工程质量合格与否的验收。4移交对象：接管验收后，物业由建设单位转交给房管部门或物业公司；竣工验收后，物业有施工单位移交给建设单位。
住宅专项维修基金
一、住宅专项维修基金的原则：专户存款、专款专用、所有权人决策、政府监督
二、住宅专项维修基金的交存额度1商品住宅非住宅的业主5%-8%2出售公有住房的：①售房单位多层20%，高层30%②业主每平米为当地房改成本价的2%公有住宅售房单位在30日内存钱业主分账户账面住宅专项维修基金余额不足30%及时续交
三、住宅专项维修基金的保管1业主大会成立前：由所在地政府主管部门代管、委托银行、开立住宅专项维修基金专户2业主大会成立后：①业主大会应当委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修基金专户②业主委员会应当通知所在地政府主管部门③所在地政府主管部门或负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在手段通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修基金余额划至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会④住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度
四、住宅专项维修资金的使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则
五、住宅专项维修资金的程序1业主大会成立前①物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议，没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人口三分之二的业主讨论通过使用建议③物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案④物业服务企业或者相关业主持有关材料向所在地政府主管部门申请列支，其中动用公有住宅住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支⑤所在地政府主管部门或负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位2业主大会管理后①物业服务企业提出使用方案②业主大会依法通过使用方案③物业服务企业组织实施使用方案④物业服务企业持有关材料想业主委员会提出列支住宅专项维修资金，其中动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报所在地政府主管部门备案，动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意，所在地
政府主管部门或负责管理公有住房住宅专项维修资
金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应责令改正⑥业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门想专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知⑦专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位
六、住宅专项维修资金使用的禁止行为1禁止利用住宅专项维修资金从事国债，委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为2下列费用不得从住宅专项维修资金中列支①合同期内②市政部门负担③人为损坏由当事人承担④其他
七、房屋转让、灭失时，住宅专项维修资金的处理1转让时，A直接过户给B，同时到专户管理银行办理更名手续2灭失时，提出剩余的住宅专项维修资金
物业管理市场管理体制概述
一、政府的作用1审批物业服务企业的经营资质2对物业管理招投标活动实施监督管理3对日常物业管理活动实施监督管理4组织物业服务企业
二、自我管理协会1强化职业道德规范，保护业主利益2会员资格审查和登记3监督已登记注册会员的经营、管理、服务情况4调节、仲裁纠纷5物业管理知识普及、经验介绍、相关法律宣传
一级资质：500万，30、20，多层200万平方米，高层100万平方米，独立15万平方米，办公楼50万平方米；二级资质：300万，20、10，多层100万平方米，高层50万平方米，独立8万平方米，办公楼20万平方米；三级资质：50万，
10、5
三、物业服务公司设立程序1向上级主管部门提出设立物业服务公司的申请2全体股东共同设立公司章程3验资申请4公司名称预先核准申请5物业服务公司的申报资料6确定物业服务公司的组织机构7物业服务公司的设立登记
物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，罚5万-20万
新设立的物业服务企业30日内到注册所在地的政府房地产主管部门申请验资，资质审批20日，企业发生分立合并时变更手续30日后办理注销手续，企业名称、法定代表人变更30日，企业破产、歇业或终止15日，余额及承接罚1-3万，出租、出借、转让资质证书的罚1-3万，未及时办理资质变更手续2万以下
四、业主委员会资格取消1因物业转让、灭失等原因不再是业主的2无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3因疾病等原因丧失履行职责能力的4有犯罪行的5以书面形式向业主大会提出辞呈的6拒不履行业主义务的7其他原因
召开业主大会会议15日前以书面形式通知全体业主；第一次业主大会召开筹备组30日；业委会应自产生之日30日内去备案；业主委员会应当自选择之日起3日内召开会议；业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意；业主委员会任期届满2个月前应召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；原业主委员会委员应当自任期届满之日起10日内，将资料等移交给下一届委员。
房屋查勘鉴定分为定期（每隔1-3年逐幢普查）、季节性、工程查看鉴定。房屋完损登记：完好房、基本完好房、一般损害房、严重损害房、危险房。危险房的处理：1观察使用2处理使用3停止使用4整体拆除。房屋修缮工程的分类：按完损状况，翻修、大修、中修、小修和综合维修；大修、中修保修期半年，翻修1年。三级保养制：日常维护养护、一级养护、二级养护。供给供暖温度不低于16度，电梯维修12个月；停止供水，提前24小时通知。
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