物业管理工作汇报
推荐第1篇：物业管理工作汇报
上安区物业管理工作汇报
区住房委员会办公室
自2006年7月以来，按照市政府的统一要求，区住房办正式接管了辖区物业管理工作。经过近十年来的工作，逐步理顺了关系，建立了区、街道、居委会三级物业管理体系，辖区物业管理工作运行良好。
一、工作职责
区物业办负责物业管理法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督指导和行政执法工作；负责本辖区新建住宅交付使用的组织和实施；负责本辖区业主大会活动监督和指导；负责本辖区物业管理区域划分；负责本辖区维修资金使用、前期物业管理招投标、物业公司三级资质核检的初审工作；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
二、基本现状
目前，辖区物业管理公司开展的物业管理项目涵盖住宅小区、商业写字楼、学校、工业区、医院、商场等，其中主要是住宅生活小区。截止2013年底，我区共有住宅区228个，其中3万平方米以下住宅小区有158个，总建筑面积161.23万平方米；3-5万平方米住宅小区19个，总建筑面积112.73万平方米；５万平方米以上住宅小区51个，总建筑面积616.86万平方米。
我区住宅小区物业管理的形式分三类：一是物业公司管理的小区43个，约占20％；二是产权单位自主管理的小区133个，约占60％；三是没有物业公司管理的小区有52个，约占20％，其中居(村)委会代管的17个，业主自管24个，房管部门代管的11个。
三、存在问题及原因分析
在近几年的工作运行中，我们感到区物业管理基础比较薄弱，老旧小区物业管理水平不平衡，主要存在以下六个方面的问题。
（一）开发商遗留问题。房屋质量和承诺未兑现两方面的问题。如小区建设规划变更、房屋建筑和附属设备质量差、配套项目缺项甩项，建筑权属不清等引发的矛盾和冲突，在物业纠纷中占到80％以上。原因分析：业主搬入新宅后，发现自身利益受到损失，又找不到开发商说理，把情绪和怨气发泄到物业管理企业上，表现在拖欠或不交物业费，甚至水、电、暖费，致使物业管理企业无法正常经营。如：依水苑小区物业公司因受上述问题困扰，几经更换，最终都难以维持，撤出小区。
（二）老旧小区物业管理难。我区是我市的一个老工业区，目前辖区约有73个1985年以前的小区，是物业管理中的一个难题，也是一个新问题，其产权归属、配套设施、住户结构、服务需求等都与新建小区差异较大。原因分析：老旧社区布局分散，难以实现规模化管理，物业管理引入工作困难。业主意识停留在福利意识里，配套设备设施不健全，建设资金不到位；业主的义务履行比较被动；公共设施产权不清晰，多方管理；导致物业企业选聘难、进驻难，最终物业管理难。如：上安药厂共有８个生活区，小区众多，分布广泛；其中第一生活区情况最为复杂：共有32栋住宅楼，其中9栋为新建高层住宅楼，其余23栋均为50年代到现在陆续建成的多层住宅楼，９８年后随着住房二级市场的开放，公产住房多次出售，产权人多次更换，住户构成已不完全是单位职工，给物业管理带来许多不便，企业呼吁从单位管理向社会化管理转化。
（三）物业服务不规范，业主对物业企业收支不透明，对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务质量难以量化；个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。原因分析：据了解，成熟国家物业管理历史超过了100年，中国最早开始物业管理的城市**20多年，北京开始物业管理工作不足10年，因此，经验不足使得我们在处理此类矛盾中，协调中难度大、方法不多。
（四）物业企业收费难。我市《物业管理条例》对物业管理收费与服务做出了原则性的规定，市物价局、市房管局也对物业收费进行规范公开，但物业的收费标准与服务标准仍不够细化。原因分析：开发商遗留问题，承诺没有兑现；部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识尚未形成；物业代收代缴的水、电、暖费亏损严重，难以承担。
（五）业主大会、业主委员会组建难。调查中发现，一些小区特别是一些老旧小区居民对成立业主大会、业主委员会积极性不高，愿意维持现状；部分小区业主数量多，产权复杂，也给组建工作带来困难。原因分析：业主参与意识不高，缺乏有能力、有权威的组织者。街道和居委会指导帮助小区成立业主大会、业主委员会工作经验不足；业主委员会委员的管理约束不到位，有的不能代表多数业主的利益，只满足少数人的私利。
（六）法律法规不完善。小区物业管理是一项新兴产业，目前全市还没有形成完整、系统的物业管理法律法规体系，缺乏规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，一些问题解决困难。原因分析：物业管理是一种综合的管理，涉及面非常广，需要相关部门共同努力，社会共同关注，在实践中不断规范和完善物业管理工作的相关法规和制度。
四、工作措施
物业工作是被市委、市政府列为重点为民办好的20件实事之一。按既定目标， 2008年，区物业管理标准化达标率达到60%，2009年达到80%，2010年实现百分之百全达标，辖区内所有住宅小区三年内实现物业管理全覆盖。针对这一目标，结合区情实际，我办在三年内对辖区物业管理工作认真谋划并具体实施，使得我区物业管理工作取得长足进步。
（一）加强学习和宣传。区住房局领导班子认真领会市、区物业管理工作会议精神，一是加强自身的学习，在认真调研的基础上先后学习了国务院颁布的《物业管理条例》和《市物业管理条例》、《市住宅区业主大会规则》、《中华人民共和国物权法》等政策法规；二是组织各街镇办事处和各物业公司相关人员参加市房管局举办的物业管理知识学习、培训，加强了对以后工作的理论指导和政策依据；三是各街、镇通过醒目标语、发放明白纸、入户宣传等方式宣传讲解物业管理条例，正确引导住宅小区业主的消费观念，让大家知道物业企业和业主自身的权利、义务，从而改善我区住宅小区环境优化，促进我区物业管理行业健康有序发展。
（二）搞好物业培训和监管。首先，每年年初组织各街镇召开区物业工作会议，对年内整体工作进行部署，并以会代训，统一思想，强化职责，加大了对本区域住宅区物业管理的行政监管，充分发挥物业管理工作在构建和谐社区中的作用。其次，有针对性地加强对各小区物业管理企业的工作指导，全面推进全区物业管理规范化水平。对已成立业主委员会的小区加强业主代表的培训，组织他们参加了市业主委员会主任培训班，提高了综合素质，让业主代表知权力、懂义务、会开展工作。第三，加强物业企业的监管。结合市住宅物业基本服务标准化检查工作，对43个实行专业物业管理的住宅小区进行检查，对不达标的物业服务企业下达了整改通知书，并提出了整改要求，整改仍不达标的将处以降低或注销资质。督促物业企业以良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持；加大对物业侵权行为的监管力度，切实维护业主权益。
（三）积极解决物业遗留问题。开发商遗留问题是我区、也是全市小区管理中的最大难题。为此，作为物业主管部门，区、街道、居委会一方面将加强监管力度，在今后新建小区过程中及早介入，待工程竣工后验收时，主动参与并督促相关部门严格把好房屋质量验收、配套设施等承诺关；另一方面指导物业企业在承接物业时依法接收，避免为日后经营管理带来麻烦。同时，我办将积极协调，配合有关部门加强对物业遗留问题的指导，有计划的协调解决遗留问题。
（四）进一步规范物业服务与收费。
推荐第2篇：物业管理工作汇报
物业管理工作汇报
物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。
物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，2005年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[2003]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至2008年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[2008]43号），文件界定，自2009年元月1日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：
一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存办证通知单办事程序 按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。
维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存办证联系通知》方可发证。
二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法
（一）交存流程
我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存办证联系通知》→交易所办证。
正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《办证联系通知》→交易所办证。
（二）交存范围和对象
建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我县维修资金的征收现状是：
1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[2008]43号文规定由个人全额交存；
2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；
3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。
（三）交存标准
县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[2008]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[2008]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。
三、物业管理其他工作的个人想法和建议
（一）物业管理的职责和履行职责的建议
通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：
1、业主大会、业主委员会成立备案；
2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；
3、物业项目招投标备案；
4、物业服务企业资质审核批准；
5、物业管理专业人员的培训准入管理；
6、专项维修资金的征收和使用管理。
我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。
（二）物业办与开发办的工作协调
在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。
（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展
1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。
2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。
随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。
阳新县物业管理办公室 二0一0年三月八日
推荐第3篇：物业管理工作汇报
工作汇报
通过近几日对公司各部门的观察和了解，目前日常工作中存在如下几点问题：
1、客服中心作为企业的形象窗口，工作人员不能按照规定着装，办公室卫生环境有待提高。
2、楼宇的保洁工作不到位，部分楼宇内部公共卫生差，楼前垃圾桶区域垃圾不能及时清理。
3、保安人员工作执勤形象差，服务意识淡薄，纪律散乱。
4、电动自行车管理不严格，乱停乱放显现比较严重。对于目前广厦物业存在的问题来说，要在物业管理上更进一步的提升，突破现有模式，树立广厦物业自己的品牌形象，必需从以下几方面加以完善。
首先：从公司内部着手，加强自身服务意识的培养。 要把服务工作做好，首先要从公司内部着手，通过培养员工思想道德素质教育，增强公司内部全体人员的服务意识和自身素质。通过转变公司的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变公司的经营机制，理顺工作关系。公司内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显著的提高。
1、加快公司人才的培养，形成具有专业化服务水平
的专业技术力量。任何企业要想参与市场竞争，
必须能为市场提供优质的产品。物业管理企业为
市场提供的产品是服务，人才是物业管理企业能
够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训
是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一
方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次
管理人才，另一方面应通过培训、定期检查、绩
效考核等方式，提高物业管理企业自身员工的素
质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管
理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。
2、改变公司内部机制，增强员工市场竞争意识。现
代企业发展的特点是要建立一个现代企业制度，
建立健全相关的内部运作机制，使企业适应市场
发展的需要，不断提高企业的管理水平。企业改
革的主要目的就是完善企业的运行机制，要在提
高服务水平方面下工夫，就首先要加强员工的业
务素质的考核，做到奖罚分明；积极实施竞争上
岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务
要求的人严格实施解聘或调任其它职务；加强人
才专业、专长的对口，将专业岗位工作实施专业
人员选用，保证拥有专业技术的人员在公司能够
得到重用。通过公司内部机制的建立与健全，增
强员工的市场竞争意识，有利于调动员工的工作
积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使
服务上一个台阶。
其次：规范服务或专业服务行为。
1、物业管理服务内容很多，涉及的客服、保安、保
洁等与业主打交道。在这些打交道的过程中，相
关人员的服务行为规范与否，成了广大业主衡量
本公司物业管理服务水平高低的一个重要标准之
一，也成为公司自身企业管理工作中的一项重点
内容。员工服装统
一、举止文明、态度和蔼、语
言亲切这些行为都有公司物业服务的统一标准，
只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平
高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才
能满足第一国际广大业主的服务需求，也才能满
足公司发展壮大的需要。
2、在日常客户服务管理工作中加强内部队伍服务管
理水平。物业管理自身的工作项目较多、程序复
杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职
责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了
物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。
在日常管理工作中不断提升管理服务工作，能够
有力的实现上述工作环节的切实履行，同时，还
能够为企业管理的其他方面，提高管理水平。
3、
做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。物
业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高
服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们
意见。了解他们需要的服务项目，对物业公司有
哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回
复，让住户知道物业公司在时时刻刻的关心着他
们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的
关系，做到相互支持、相互理解。同时，物业公
司在加强服务工作的同时，也要加紧对小区居民
的实施企业服务宗旨的宣传工作，例如“以人为
本、亲情服务”、“想住户之所想、帮住户之所忙、
急住户之所急”，做到既让客户了解我们的工作内
容，又使业主对我们进行监督，促进我们不断的
提高服务水平，完善服务工作内容。
总之：物业管理作为服务行业，为消费者提供服务是物业管理企业的经营之本，创立企业品牌就必须提高服务质量，有针对性地将提供优质服务作为系统工程去建设。物业管理企业除要高质量地完成设备保养、治安消防、环境绿化、保洁等常规物业服务项目外，还应致力于探索物业管理服务的内涵，注重服务创新，形成人性化、前瞻性的服务体系，为业主提供深层次、个性化、多样化服务。
推荐第4篇：物业管理工作汇报
物业管理工作汇报
物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。
物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，2005年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[2003]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至2008年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[2008]43号），文件界定，自2009年元月1日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：
一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存办证通知单办事程序
按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。
维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存办证联系通知》方可发证。
二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法
（一）交存流程
我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存办证联系通知》→交易所办证。
正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《办证联系通知》→交易所办证。
（二）交存范围和对象
建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我
县维修资金的征收现状是：
1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[2008]43号文规定由个人全额交存；
2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；
3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。
针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。
（三）交存标准
县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[2008]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[2008]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。
三、物业管理其他工作的个人想法和建议
（一）物业管理的职责和履行职责的建议
通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：
1、业主大会、业主委员会成立备案；
2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；
3、物业项目招投标备案；
4、物业服务企业资质审核批准；
5、物业管理专业人员的培训准入管理；
6、专项维修资金的征收和使用管理。
我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。
（二）物业办与开发办的工作协调
在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头
和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。
（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展
1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。
2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。
随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。
阳新县物业管理办公室
二0一0年三月八日
推荐第5篇：物业管理工作汇报
工 作 汇 报
通过近一段时间对公司各部门的观察和了解，目前日常工作中存在如下几点问题：
1、物业服务中心作为企业的形象窗口，工作人员不能按照规定着装，办公室卫生环境有待提高。
2、楼宇的保洁工作不到位，部分楼宇内部公共卫生较差，楼前垃圾桶区域垃圾不能及时清理。
3、保安人员工作执勤形象有待提高，服务意识淡薄，纪律略显散乱。
4、电动自行车管理不严格，乱停乱放显现比较严重。
对于目前物业存在的问题来说，要在物业管理上更进一步的提升，突破现有模式，树立保利物业自己的品牌形象，必需从以下几方面加以完善。
首先：从公司内部着手，加强自身服务意识的培养。
要把服务工作做好，首先要从公司内部着手，通过培养员工思想道德素质教育，增强公司内部全体人员的服务意识和自身素质。通过转变公司的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变公司的经营机制，理顺工作关系。公司内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显著的提高。
1、加快公司人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提供优质的产品。物业管理企业为市场提供的产品是服务，而人才是物业管理企业能够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务
的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期检查、等方式，提高物业管理企业员工自身的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。
2、改变公司内部机制，增强员工市场竞争意识。现代企业发展的特点是要建立一个现代企业制度，建立健全相关的内部运作机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。要在提高服务水平方面下工夫，就首先要加强员工的业务素质的考核，做到奖罚分明；积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务要求的人严格实施解聘或调任其它职务；加强人才专业、专长的对口，将专业岗位工作实施专业人员选用，保证拥有专业技术的人员在公司能够得到重用。通过公司内部机制的建立与健全，增强员工的市场竞争意识，有利于调动员工的工作积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使服务上一个台阶。 其次：规范服务或专业服务行为。
1、物业管理服务内容很多，涉及的客服、安防、保洁等与业主打交道。在这些打交道的过程中，相关人员的服务行为规范与否，成了广大业主衡量本公司物业管理服务水平高低的一个重要标准之一，也成为公司自身企业管理工作中的一项重点内容。员工服装统
一、举止文明、态度和蔼、语言亲切这些行为都有公司物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足广大业主的服务需求，也才能满足公
司发展壮大的需要。
2、在日常客户服务管理工作中加强内部队伍服务管理水平。物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。在日常管理工作中不断提升管理服务工作，能够有力的实现上述工作环节的切实履行，同时，还能够为企业管理的其他方面，提高管理水平。
3、做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业公司有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。同时，物业公司在加强服务工作的同时，也要加紧对小区居民的实施企业服务宗旨的宣传工作，例如“以人为本、亲情服务”、“想住户之所想、帮住户之所忙、急住户之所急”，做到既让客户了解我们的工作内容，又使业主对我们进行监督，促进我们不断的提高服务水平，完善服务工作内容。
总之：物业管理作为服务行业，为消费者提供服务是物业管理企业的经营之本，创立企业品牌就必须提高服务质量，有针对性地将提供优质服务作为系统工程去建设。物业管理企业除要高质量地完成设备保养、安防消防、环境绿化、保洁等常规物业服务项目外，还应致力于探索物业管理服务的内涵，注重服务创新，形成具有人性化、前
瞻性的服务体系，为业主提供深层次、个性化、多样化服务。
保利物业管理有限公司石家庄分公司 二零一六年十月十七日
汇报人： 韩 文 宏
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物业管理工作汇报
物业管理在我国是新兴产业，物业服务质量的好坏，直接关系民生、民权大事。在11年开展的质量兴县活动中，我县将物业管理由房管部门独家管理的单轨制，改为物业属地管理，条块结合，以块为主的管理模式。我们众兴镇以高度的责任感，积极参与，着力规范物业管理，提高物业服务质量，维护业主利益，创建满意社区、和谐家园。收到了显著成效，物管办现管理74家居民小区，总建筑面积平方米，入住人口近10万人。11年，被县政府授予“先进集体”荣誉称号，先进经验多次受到市、县新闻媒体的关注。
一、建立健全组织网络。
积极推行“局主管、镇负责”体制，镇政府设立物业管理办公室，各社区成立“两站一中心”，即：应急维修站、业主诉求调解站和社区物业服务中心，为加强物业管理，提供了强有力的组织保证。
二、建章立制、提升服务质量。
制定出台了《物业星级考核办法》、《物业服务收费等级标准》、《物业管理实施细则》、《老旧小区提升改造方案》、《业委会成立程序》、《物业企业进退暂行办法》等一系列文件，为提升物业服务质量奠定了铁的制度保障。
三、强化考核、促进服务上水平。
物管办实行“棋盘式”、表格化的督查考核制度，使考核工作形成制度化、常态化、网络化，为物业服务不断上水平，提供了较为科学、完善的考核体系。
四、普及物业文化、提升全民素质。
为使广大市民理解物业、支持物业、关心物业、共同参与物业，我们定
期编印《物业简报》，刊载物业动态，学习园地，还编排《物业快板书》在电视台播放，为全面提高物业服务质量夯实了理论基础。
推荐第7篇：物业管理工作汇报材料
物业管理工作汇报材料
一、物业基本情况**国际一期设计住户508户，交付使用478户，装修完成316户，现已入住126户。二期设计住户502户，交付使用223户，装修完成151户，现已入住55户。
二、人员配置情况管理处现有人员55人，其中部门主管以上管理人员6人，客服人员2人，仓库管理人员1名，维修人员4人，保洁人员14人，保安人员28人。
三、前段时间主要工作自2010年10月份进驻**国际以来，除日常物业管理工作外，我们还承担了开发项目部、施工单位用水、用电管理，水电费数据的抄录、统计工作，房屋交付、房屋遗留问题持续处理。先后完成了一期二期供暖设施、燃气设施调试工作。暖气运行期间的值班及日常管理工作。
四、下一步工作计划总结前段时间工作，虽然取得了部分成绩，积累了部分经验。但也存在着许多的不足。新年新气象，新的一年要打开新的工作局面，取得新的成绩。在接下来的工作中，我们将按照甲方领导要求，收集业主意见建议，找准工作中的不足之处，结合管理处实际情况、拿出好的整改措施，端正工作态度，调整工作方式方法，用最短的时间达到工作要求。努力做到让甲方领导放心，让业主满意，实现甲方、业主、物业公司三方共赢的战略目标。具体工作思路：
1、对客服接待人员进行服务礼仪、应知应会知识培训，做到接待过程中礼貌服务、解答业主问题时耐心细致、有问有答。
推荐第8篇：物业公司物业管理工作汇报
×××公司物业管理的工作汇报
×××公司自×××年月份成立并开始为
×××居民提供物业管理服务，在×××的坚强领导和各社居委的支持下，有各位居民对我们工作的支持、配合与厚爱，×××才得以有如此的环境与和谐。作为为广大居民提供服务的物业公司，这里面凝聚了我们无数的心血和汗水，种种滋味真的是无以言表，同时也与广大居民之间产生了深厚的感情，小区的一草一木及各种设施设备无不渗透着我们的心血，同时更得益于广大业主对它们的爱护，我们深知工作中还不同程度地存在着一些不足之处，但我们正在积极地改进工作，努力寻找切实可行的办法。我们一直努力在朝这方面发展。下面我们将×××的工作汇报如下：
一、小区综合环境治理方面
×××年 月，物业成立之初，由于×××回迁小区，居民由村民转变成为市民，很多生活习惯不能适应社区管理的要求，垃圾乱丢，楼道内、外乱堆乱放现象十分严重，商业街更是各类乱搭乱建的×××随处可见，垃圾遍地。为了能给广大业主提供一个干净整洁的商业街和生活环境，我们在×××坚强领导、支持下，采取了限期拆除、各个突破的办法，仅仅用了一个月的时间，完成×××工作，坚决取缔各类违章经营等行为，使原本杂乱无章、垃圾遍地的×××街变
得秩序井然、清洁有序的商业街，得到了上级领导肯定、表扬，同时得到了小区居民的认可。
二、卫生环境方面
×××小区在×××公司进入管理之前，小区卫生有回迁居民承担保洁工作，由于没有专业管理的经验，小区卫生环境十分恶劣到处是卫生死角，毁绿种菜现象也十分严重；面对种种困难，我们物业公司一班人心往一处想，劲往一处使，重新配备了卫生保洁人员，采取划片包干、责任到人的卫生区域保洁管理办法，铲除了小区毁绿种菜×××多地块，彻底改变了小区卫生环境，赢得了各方面的赞誉。
三、公共设施、设备及其房屋养护维修方面
由于×××是×××年 月回迁的，到物业公司进入管理×××时间，各类公建设施管理严重脱节。我们及时与建设、施工单位联系，对雨污水、小区路灯等公建设施进行交接，维护管理，先后利用×××个月时间对小区的楼道灯、路灯和雨污水井进行了及时维修、疏通。从根本上解决了小区白天污水横流、夜晚漆黑一片的现象。
小区房屋质量维修一直投诉不断，居民怨声载道；由于质量是由建筑施工单位负责维修的，我们结合实际情况，指派专人负责居民和建筑单位之间的协调工作，要求施工单位做到“有报必修”， 由专人监督维修质量，做到维修一家、完善一家。使居民对我们的工作由不理解到理解，有阻止到
支持的可喜局面
四、安全防范方面
由于×××区的设计特殊性，真的是没有一刻安宁过，为了减少被盗事件的发生，我们在管理之初采取了一系列治安措施：首先对治安队员进行了精简，充实了一批责任心强的队员；加强了治安人员安全防范意识的培训；增加了必要的治安设施；不断提高治安员工的待遇, 加上公司严格的监管奖惩制度, 门岗队员严格盘查出入小区的陌生人员，巡逻员晚上提醒住户关好门窗，请广大业主加强自防意识，以及物管部主任每周不定期深夜检查等等，大大降低了四防案件的发生，维护了小区居民的利益。
五、机动车辆停放管理
×××年 月 ，物业公司进入小区管理之时也是各类大型货车进出小区的猖狂之际，各类大型货车、渣土车、搅拌车在小区横冲直撞，小区的环境卫生、公共设施无法保障，严重影响居民的人身安全；我们结合回迁小区的实际情况，积极与相关部门联系，组织资金×××元，扩修了小区配套的大型车辆停车场，制定了切实有效的大车进小区的管理制度；在×××强有力的支持下，至×××年 月底，小区的近1×××大型车辆全部停放在小区外的大型停车场，彻底杜绝了大车进居民小区的现象。得到了广大居民的一致好评
虽然我们在×××区的物业管理取得了一定的成绩，
但我们在管理上也还存在很多困难，但我们相信：我们有一支精诚团结、充满爱心和高度责任心的团队，在×××坚强领导下，我们会在现有的基础上从物业管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不断提高居民对我们物业管理的满意度，流转以物业管理为物业服务观念，牢记：优质管理、优质服务的宗旨；通过提高物业服务水平，宣传物业管理工作及公司的服务理念，想居民所想，为居民所为，来赢得广大居民一如继往地支持我们的工作，共同营造文明、和谐、美好×××
×××公司
推荐第9篇：市物业管理协会工作汇报
市物业管理协会工作汇报
某市物业管理协会成立于二○○○年十月，是经某市民政局批准并注册登记，具有社团法人资格的某市行业性社会团体。协会成立三年多来，在某市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下，恪守协会宗旨，全面履行协会的基本职能，在实际运作过程中，不断探索和创新协会运作机制、运作方式，全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务，为规范和发展某市物业
管理行业做了大量积极的工作，并取得了一定成绩。在二○○二年某市民政局组织的全市行业考评中名列前茅，被市民政局领导评价为：“协会运作比较规范，服务内容比较丰富”，并被评为
2001-2002年度“某市优秀社团”。在2003年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中，认为某市物业管理协会“思路新颖，运作规范，比较符合国际惯例，对行业协会建设有启示作用”。
去年,协会还被某市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。
第一部分协会三年来的工作情况
一、基本概况
（一）协会成立的背景
二○○○年十月十五日是某物业管理行业值得纪念的日子，经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下，某市物业管理协会正式挂牌成立，这标志着某市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段，物业管理企业从此有了自己的“家”。 早在一九九八年底，某市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班（深圳）的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议，并得到了许多物业管理企业的积极响应，成立
协会的原因是基于如下行业发展的现状：
?某市物业管理起步早，于一九八五年诞生了第一家物业管理企业（华发物业管理公司），但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够，使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早，赶了个晚集”。某市物业管理行业要得到快速发展，需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理，推动行业的健康发展。 ?物业管理市场的全面开放，呼唤行业组织的诞生。一般来说，企业个体对社会组织的需要及依赖程度，取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕，可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化，把分散的企业组建成一个行业“共同体”，以增强抵御市场风险的能力。 ?政策环境和人文环境较差，亟需行业组织的出现。在二○○○年之前，某市仅
仅出台了《某市住宅小区物业管理条例》（九七年一月一日实施），配套的政策、法规几乎是空白的，现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方；另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄，导致物业管理的发展缺乏群众基础，加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境，仅靠单体企业各自的努力是无济于事的，需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。
?物业管理企业素质参差不齐，良莠并存。某市当时有物业管理企业151家，其中临时资质约占企业总数的35％。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范，物业管理纠纷层出不穷，市民投诉、求助等每月高达上百起，物业管理成为当时某市社会各界广泛关注的热点。 面对上述问题，成立物业管理协会的呼声越来越高，在上级主管部门的支持下，某市物业管理协会顺应历史的发展和市
场经济的需要应用而生，它是市场经济的产物，也是行业发展的必然结果。
（二）协会的性质与宗旨
1、协会性质：以某市从事物业管理的企业、个人为主体，依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织，是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。
2、协会宗旨：遵守国家法律、法规和政策，遵守社会道德风尚，坚持为政府决策服务、为社会进步服务、为行业改革发展服务的方针，团结、组织本会会员，发挥政府与企业之间的桥梁、纽带作用。进行行业自律管理，规范行业执业行为，维护会员的合法权益，保障行业公平、公正的市场秩序，推动某市物业管理行业的稳定、健康发展。
（三）协会基本情况 协会现有会员57家，其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近
80家，管理物业面积1600万平方米，占某市物业管理总面积的62％。
二、与国际惯例接轨，建立行业协会运行新模式
（一）运作模式
本协会的运作模式可概括为：自办自愿、经费自筹；多向服务、利益共享；多边协作、规范自律。
1、自办自愿、经费自筹：某市物业管理协会是一个经济型协会，其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约，为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为，以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间，政府对微观职能的收缩，恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业12全文查看
推荐第10篇：珠海市物业管理协会工作汇报
珠海市物业管理协会成立于二○○○年十月，是经珠海市民政局批准并注册登记，具有社团法人资格的珠海市行业性社会团体。
协会成立三年多来，在珠海市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下，恪守协会宗旨，全面履行协会的基本职能，在实际运作过程中，不断探索和创新协会运作机制、运作方式，全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务，为规范和发展珠海市物业管理行业做了大量积极的工作，并取得了一定成绩。在二○○二年珠海市民政局组织的全市行业考评中名列前茅，被市民政局领导评价为：“协会运作比较规范，服务内容比较丰富”，并被评为2001-2002年度“珠海市优秀社团”。在2003年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中，认为珠海市物业管理协会 “思路新颖，运作规范，比较符合国际惯例，对行业协会建设有启示作用”。
去年,协会还被珠海市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。
第一部分 协会三年来的工作情况
一、基本概况
（一）协会成立的背景
二○○○年十月十五日是珠海物业管理行业值得纪念的日子，经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下，珠海市物业管理协会正式挂牌成立，这标志着珠海市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段，物业管理企业从此有了自己的“家”。
早在一九九八年底，珠海市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班（深圳）的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议，并得到了许多物业管理企业的积极响应，成立协会的原因是基于如下行业发展的现状：
·珠海市物业管理起步早，于一九八五年诞生了第一家物业管理企业（华发物业管理公司），但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够，使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早，赶了个晚集”。珠海市物业管理行业要得到快速发展，需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理，推动行业的健康发展。
·物业管理市场的全面开放，呼唤行业组织的诞生。一般来说，企业个体对社会组织的需要及依赖程度，取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕，可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化，把分散的企业组建成一个行业“共同体”，以增强抵御市场风险的能力。
·政策环境和人文环境较差，亟需行业组织的出现。在二○○○年之前，珠海市仅仅出台了《珠海市住宅小区物业管理条例》（九七年一月一日实施），配套的政策、法规几乎是空白的，现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方；另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄，导致物业管理的发展缺乏群众基础，加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境，仅靠单体企业各自的努力是无济于事的，需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。
·物业管理企业素质参差不齐，良莠并存。珠海市当时有物业管理企业151家，其中临时资质约占企业总数的35％。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范，物业管理纠纷层出不穷，市民投诉、求助等每月高达上百起，物业管理成为当时珠海市社会各界广泛关注的热点。
面对上述问题，成立物业管理协会的呼声越来越高，在上级主管部门的支持下，珠海市物业管理协会顺应历史的发展和市场经济的需要应用而生，它是市场经济的产物，也是行业发展的必然结果。
（二）协会的性质与宗旨
1、协会性质：以珠海市从事物业管理的企业、个人为主体，依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织，是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。
2、协会宗旨：遵守国家法律、法规和政策，遵守社会道德风尚，坚持为政府决策服务、为社会进步服务、为行业改革发展服务的方针，团结、组织本会会员，发挥政府与企业之间的桥梁、纽带作用。进行行业自律管理，规范行业执业行为，维护会员的合法权益，保障行业公平、公正的市场秩序，推动珠海市物业管理行业的稳定、健康发展。
（三）协会基本情况
协会现有会员57家，其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近80家，管理物业面积1600万平方米，占珠海市物业管理总面积的62％。
二、与国际惯例接轨，建立行业协会运行新模式
（一）运作模式
本协会的运作模式可概括为：自办自愿、经费自筹；多向服务、利益共享；多边协作、规范自律。
1、自办自愿、经费自筹：珠海市物业管理协会是一个经济型协会，其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约，为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为，以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间，政府对微观职能的收缩，恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业自身发展需要的结果，完全是出于企业自发行为，会员入会采取自愿原则，协会的成立、运作，没向政府伸手要一分钱，由协会通过合法途径筹措经费。
2、多向服务、利益共享：协会的最基本职能是“服务”，其服务的对象与方向主要有三方面：一是向政府提供服务，内容包括行业信息的收集与统计分析、提供政府决策咨询、宣传政府的政策、法规、架设政府与企业之间的桥梁，提供上传下达服务，服务的性质是有偿服务与无偿服务相结合，我们明确提出“政府花钱买服务”的观点，并得到相关政府主管部门领导的认同；二是向社会提供服务，内容包括为市民提供物业管理信息、政策、法规咨询、处理市民求助、投诉、加强舆论导向，引导市民建立正确的消费观和创造市场需求；三是为会员提供服务，内容包括行业信息交流、开展理论与业务研究并提供研究成果，开展从业人员业务培训和从业资格考试，开展行业之间、企业之间的广泛交流与合作等。
3、多边协作、规范自律：多边协作主要是体现在政府与协会建立协作关系，跨地区、跨行业的协会之间建立协作关系，协会内部企业之间建立协作关系，协作的内容函括资源共享、优势互补、经验交流、“多向服务”（指政府与协会之间、协会与协会之间、企业与企业之间）；规范自律主要体现在制定行规行约，规范执业行为，维护市场公平、公正竞争秩序，维护行业和会员的合法权益。
（二）机构创新
协会的组织机构设置目前国内外均无统一模式，一般根据协会的性质、任务、职能而设。本协会的机构设置的总原则是精干、高效、一专多能，。实行会长领导下的分工负责制，会员大会是协会的最高权力机构，理事会是大会的执行机构，常务理事是理事会的常设机构。
本协会在机构设置上的创新，主要体现在：为加强与政府的沟通与协作，增设了名誉会长、名誉副会长、协会高级顾问；为提高协会办事效率采取直线职能制；为精简机构，减少协会运作经费开支，采取业余职务与专职人员相结合，除常设机构--协会秘书处4个工作人员外，其余协会领导都是无薪岗位；为充分履行协会的专业职能，设立了专业委员会；为强化协会的自律职能和维权职能，设立了监督委员会和法律咨询处。
（三）制度创新
协会的制度创新是本协会的重要特色之一，制度创新的核心是转变协会的内部运作机制。本协会的运作机制是：“垂直领导、民主决策；独立自主、自负盈亏；自我约束、自我完善；自我提高、自我发展”。
1、垂直领导、民主决策：是协会的决策机制，日常事务由协会常设机构人员在会长、秘书长的直接领导下处理；重大问题实行民主决策，按问题的性质、种类、涉及面大小等因素，决定分别提交常务理事会、理事会、会员大会讨论决定。
2、独立自主、自负盈亏：是协会的经营管理机制，协会是纯民办社团组织，不依附于任何一个政府部门或企业，完全按自己的章程与意愿运作，不受任何干扰；协会的经费取之于民，用之于民，政府无任何经济上的扶持，实行自负盈亏、自我积累。
3、自我约束、自我完善：是协会的自律机制，其功能是通过制订行规行约并进行公开监督，对违规违约的人和事进行处理，监督并敦促会员诚信经营，营造行业内良好的市场经济秩序。
4、自我提高，自我发展：是协会的发展机制，通过协会的良好运作，建立协会良好的公信力与社会形象，不断壮大协会的会员队伍和提高会员的整体素质，使协会步入健康持续发展的轨道。
（四）职能创新
随着物业管理市场的开放、中国加入WTO，置身于市场经济的物业管理企业需要有自己的行业组织，这是毫无疑问的，关键是这个协会是干什么的，能干什么？本协会成立三年来，不断摸索协会职能转变的新途径。
通过实践，我们认识到在协会工作中如何突显“服务”这一核心职能才是做好协会各项工作的基础。
本协会的基本职能如下：
1、协助政府宣传、贯彻执行有关法律、法规、政策；
2、向政府提供行业咨询、决策咨询服务；
3、协助政府开展行业调研与统计工作，提供信息服务；
4、协助政府组织、指导、推广物业管理科技成果，推动行业科技进步；
5、向政府反映企业呼声、传达政府意见、发挥政府与企业的桥梁与纽带作用；
6、制定行规行约、行业标准与业务规范并监督实施，建立行业诚信记录与评价制度，提高行业整体良好形象；
7、依法维护会员合法权益；
8、协调、沟通会员之间的关系，为会员之间沟通创造便捷条件；
9、维护市场秩序，促进行业内公平、公正竞争；
10、向会员提供服务：
·信息服务；
·国际、国内交流服务；
·咨询服务；
·培训服务；
·推广服务；
·理论与先进技术、经验服务；
·法律支援服务；
·行业评估论证、业务技能资质考核；
·其他服务。
11、向社会提供与行业相关的服务。
三、全面履行协会职能，推动行业健康发展
协会成立三年多来，紧紧围绕协会宗旨和牢牢把握“服务”方向，在全体理事、会员的共同努力下，开展了大量的、卓有成效的工作，充分发挥了“桥梁”、“纽带”作用和“会员之家”的作用。
（一）当好政府参谋，提供高效服务
1、参与物业管理地方法规的建设。先后参与了《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、《珠海市城区住宅小区物业分级参考标准》、《香洲区城区小区业主委员会成立程序暂行规定》、《珠海市物业管理维修基金管理暂行办法》、《珠海市物业管理项目招投标暂行规定》的论证、讨论和修改工作，广泛收集会员单位的意见，并积极向政府有关部门反映，为构建我市物业管理法律框架发挥了应有的作用。
2、参加物业管理示范小区（大厦）复评。协会派出专家小组协助市物业管理部门对全市物业管理示范小区（大厦）进行复检、考评，对受检小区提出整改意见。
3、参与政府对城中村的整合改造。为街道办招投标提供专业咨询，帮助制订、修改招标书，有力地推动了小区整合的市场化进程，受到有关部门的赞赏。
4、参与住宅小区用电移交工作。派出行业专家参加住宅小区居民用电移交调研，落实城区居民用电抄表到户，解决居民用电电费过高问题，协助政府完成了一项实事工程。
5、协会分别于二○○一年、二○○二年广泛开展行业内各企业情况的调研与统计工作，为政府提供了大量的有价值的统计资料，为政府制定地方性政策、政府职能转型、制定城市管理改革方案等提供专业咨询和决策依据。
6、协助政府宣传、贯彻法规和政策。协会利用行业组织的优势，主动与《珠海特区报》、《珠海晚报》、珠海电视台等新闻媒体合作，开办《物业管理之窗》等宣传栏目，宣传国家和地方物业管理法规、政策，宣传先进的物业管理理念，介绍先进企业的经验、引导市民建立正确的消费观，为宣传、贯彻政府的法规、政策发挥了重要的作用。
7、积极向政府反映会员与百姓的呼声。协会成立三年多来。利用各种渠道，反映会员与百姓的呼声。如向政府积极反映用电、用水移交问题，促成了城区大部分住宅小区居民用电逐步移交给供电部门管理；向政府反映小区公共用电管理问题，促成了政府颁布公共用电分摊办法，向政府反映业主委员会成立与运作中存在问题，促成了香洲区政府出台《业主委员会成立程序暂行办法》；向政府反映《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》存在的问题，促成了市法制局颁发该办法的《解释》文件和部分小区的行政批复；多次向政府呼吁建立物业维修基金、规范物业管理招投标，促成了制定配套法规的进程，等等。
（二）以会员为中心，提供全方位服务。
为会员服务是协会的基本职能和中心工作。为了做好这一工作，我们制定了常务理事联系会员制度，明确提出“以会员为中心”的协会工作新理念，并在协会经费开支上，向服务会员倾斜，在工作措施上，把为会员服务列入最重要的议事日程。
1、大力开展行业培训，提高从业人员素质。先后举办《物业管理企业经理培训班》、《物业管理档案资料员实操培训班》，有一千二百多人参加培训并取得各类岗位合格证书。此外，我们适应企业需要，量身定做，由协会专家上门为企业培训员工，也收到了良好的效果。
2、组织行业交流，推动行业发展。两年来，共接待中国物协组织的全国考察团及厦门、合肥、南京、青岛、昆明、广州、深圳、衡阳、武汉、新疆、长沙、无锡、烟台等省市考察人员800余人次。也组织本市5批65人次赴青岛、大连、杭州、乌鲁木齐登第考察学习。通过与国内同行交流，吸取了同行的先进管理手段和服务理念，提升了珠海物业管理服务水平。
3、积极维护行业和会员的合法权益。特别是对涉及全行业利益的一些棘手问题，由行业协会出面与政府有关部门协调，依据政策法规，争取公平、公正解决。如2001年城区管理收费定级中，对个别领导提出的“珠海市物业管理收费标准要比周围城市低10％”的观点，协会采集了不同物管项目的成本核算样本数据提供物价部门参考，为最后保本微利的收费标准作了最大的努力。又如，对政府计生部门把计划生育工作强行摊派给物业公司的做法也向政府反映了协会的意见。在国家六部委联合整顿保安队伍时，与市治安大队商量，妥善解决了物业管理小区治安防范人员的出路问题，在保障行业合法权益方面尽了协会最大努力。此外，协会还为个别会员单位的合法权益受到损害时，协会积极从中斡旋、协调，如在小区收费定级过程中，个别业主委员会不按政策规定，有意压低物业管理收费标准，协会领导多次参与宣传政策和解释工作，维护了会员的合法权益。
4、努力为企业排忧解难。帮助会员单位排解困难是协会应尽的职责，协会领导不厌其烦走访企业，多次参加会员单位的调研和调解工作帮助企业内部整改，找政府及有关部门协调，化解业主与物业公司的矛盾等。
5、牵线搭桥，提供中介服务。我们根据行业特点和企业需要，为引导社会优势资源进入行业服务领域做了一些探索和尝试。如协助台湾普洛尔纯净水公司在凤凰花园和迎宾广场两个小区推广管道纯净水试点；介绍中国电信在小区设立电信代办点；组织企业到海岛部队招聘人才；介绍中大物业管理大专班和昆明市物业管理学校毕业生到企业实习工作等。
这些尝试，探索了协会开展中介服务、争取各方多赢局面的新路子。
（三）致力行业基础建设，推动行业整体水平提高。
1、开展行业理论的研讨
2001年10月，在协会周年庆典之际，成功举办了“珠海市物业管理现状及发展对策研讨会”建设部、兄弟省市领导及专家学者200人出席了会议；二○○三年七月与澳门物业管理业商会共同举办了：“珠澳社区物业管理专业研讨会”两地同行进行了广泛的交流，并发表了二十多篇论文。
2、创办《珠海物业管理》刊物
以刊物周年庆典为契机创办的《珠海物业管理》杂志，是协会对外宣传的窗口，会员交流的园地，联结政府和社会的纽带。已出六期，约二十余万字，二百多幅图片。去年还增出一期“珠海物业管理通讯”。杂志在反映行业动态，宣传政策法规，探讨行业理论，指导物业管理实践方面发挥了积极作用。
3、大力宣传推广物业管理理念和先进技术。
协会主动与报社、电台等新闻媒体沟通，根据不同时期物业管理热点问题，多次在珠海电视台做节目，在报纸上开辟专栏，广泛宣传正确的物管理念，逐步改变了新闻媒体在报道物业管理行业时“市民投诉”一边倒的现象，提高了业主的物业消费意识和会员单位的执业水平，对宣传协会、宣传行业起到了积极作用。二年多来，为推进行业科技进步，协会积极推广先进技术和科技成果。如与软件公司合作、开发、推广物业管理服务软件，协助一些有条件的会员推广小区智能化管理系统，建立物业管理互连网络、推介物业管理服务先进装备，推广小区生态环境技术，这些活动，对提高行业服务科技含量，提高物业管理水平发挥了主要作用。
4、主动承担这会责任，塑造行业形象。物业管理与社会公众联系密切，实践中我们坚持用“三个代表”的思想，倡导会员企业把经济效益与社会效益、环境效益结合起来，积极参与社区精神文明建设，参与社会公共事务，参加社会公益事业。协会还积极为市民提供无偿咨询服务，赠送相关资料，调解有关矛盾，提供维权援助。
（四）开展行业自律，规范行业行为
首先是教育、监督会员依法经营、规范服务，利用协会宣传阵地和各种场合，反复教育、督促会员单位依法经营，主动调查市民反映的投诉问题，纠正个别会员单位的违规行为。如二○○二年，有一家会员单位的不正当的承诺和低于成本的价格等手法，私下与某些业主委员会成员谈判，意图“挖墙角”、“抢地盘”。协会领导意识到这是扰乱市场秩序的严重错误行为，对该会员提出了严重警告和批评，制止了违反行业道德、违规行为。第二是建立会员单位诚信记录和诚信评价制度。协会组织资质管理，从业人年持证上岗检查，对检查工作中发现的问题及时督促整改；对行业内信誉好的企业给予记录归档，出具优良诚信证明。在二○○二年六月，配合全国整顿房地产市场，与主管部门一道研究制订整顿方案，提出“物业管理行业整治若干意见”，并向全市同行发出诚信经营《倡议书》，协同主管部门，调查全市各小区资质管理情况，查处了无资质经营、管理混乱等违规现象。第三是制定《会员公约（征求意见稿）》，规范行业的执业行为，推动行业职业道德的建设。
四、协会目前面临的主要问题
珠海市物业管理协会经过三年多的运作，虽然做了大量的工作，但也无可避免地存在着一些亟需解决的问题。归纳起来，主要有如下两方面的问题：
（一）协会生存与发展的环境与机制有待改善
1、管理体制的问题。进入上世纪九十年代，政府把大多数专业经济部门转为经济实体、行业协会、中介服务组织，并日益成为政府改革的明确目标。党的十四届五中全会就决定“把专业经济管理部门逐步改组为不具有政府职能的经济实体，或改为国家授权经营国有资产的单位和自律性行业管理组织”。但是，时至今日，行业协会的作用及其生存、发展未能引起政府的高度重视。管理机制上还没取得实质性的制度创新，“大政府小社会”的传统格局依然得以维持。
2、政府对协会功能的认识仍存在误区。目前一些地方政府对行业协会功能的认识较为狭窄，认为行业协会的作用仅仅是行业自律的组织，有的甚至把成立行业协会当作政府相关部门的“点缀”；另一方面，有些地方性行业协会又被政府作为政府职能的一种延伸，协会的功能被扭曲，阻碍了行业组织的健康发展。
3、行业协会的功能与政府经济部门的互补、互动关系不明确。行业协会从经济治理角度分析，其是行业内部的一种“治理”组织，其“治理”机制不仅在欧洲和日本，甚至在美国的经济部门治理中发挥着愈来愈重要的作用。行业组织长期发展起来的信息能力和协调能力所形成的组织网络的规模经济和外部经济是一把“双刃剑”：它既有节约会员交易成本、降低市场不确定性和增强行业整体竞争能力的优势，当管理不当时，又有阻碍竞争，增加社会成本的劣势。因此，如何使协会扬长避短，在充分发挥行业协会功能的同时，又使其“治理”作用与社会、政府互动、互补，这是当前急需研究解决的问题。
4、政府对行业的管理仍然缺乏市场经济机制。主要存在二方面的问题：一是对市场的过分干预；二是按照中央和国家的指示精神，政府经济部门的许多职能应逐步转移到行业协会，如行业评估、资质审查、人员培训等等，虽然近年来，在这方面已取得了一些进步，但总的来说，是在政府患得患失的推动下和行业组织小规模艰难探索与实践中取得的。
5、政府无偿使用协会服务。首先是政府对协会服务的有偿性缺乏认识，甚至把协会作为政府部门的一种辅助“工具”，可以呼之则来，挥之则去。按照国际惯例，一般政府经济部门应向行业协会购买服务，政府与协会的关系完全按市场经济的规律确定。
（二）协会自身建设有待加强
1、协会自身制度建设滞后。协会的规范化运作离不开规章制度的约束，目前协会在制度建设上存在的主要缺陷有：协会章程内容不完善、运作制度不完整、行业自律制度未健全、协会工作人员的业绩缺少应有的考核与奖罚等。
2、协会与会员的联系沟通不够。协会的领导与常设机构在与会员沟通上，未能形成一种制度，尤其是缺少经常性的深入会员单位调查研究。
3、行业组织发展缓慢。珠海市从事物业管理的企业目前有170多家，加入协会的仅有55家，占总数的32％。虽然没入会的企业大多数为临时资质企业或小型企业，但如此之多的企业游离于协会之外，不利于行业的自律管理与规范发展。
4、行业自律力度不够。随着物业管理市场化进程的推进，招投标中的过度竞争已初露端倪，盲目压价，低价接盘的现象屡有发生。但行业自律还停留在口头上，还没有形成一种自律机制。
5、服务工作要进一步深化和提高。特别是要加强对普通会员的服务，改变开展活动不多的现象。工作人员要牢固树立为会员服务的思想，提高专业素质，改进服务手段，真正为行业、为企业办好事、办实事。
6、地方行业协会与国家和省协会的联系不够。国家、省协会要通过有效的渠道指导地方协会的工作开展。同时，地方协会的主要负责人要加入省协会的常务理事会，通过这样的渠道，共同对地区性行业工作进行探讨和研究。
7、协会的信息管理缺乏高效、先进的手段。目前本协会由于资金与人才的缺乏，行业信息的管理仍然停留在较原始的水平上，尚未建立计算机服务平台等先进的信息管理手段，制约了协会信息服务作用的发挥。
8、协会对协调会员之间的关系协调力度不够。如何把会员凝聚成行业利益的共同体，还须做大量的协调工作。目前会员之间各自为政、分头行事的现象十分普遍，不利于提高行业的整体形象与市场竞争力。
第二部分 珠海市物业管理协会的发展思考
珠海市物业管理协会经过三年的运作，已呈现出良好的发展趋势及强劲的生命力。但这些成绩的取得，仅仅是协会发展的一个“序曲”。协会在今后的发展中应秉承以下总体思路,即:坚持党的四项基本原则，全面贯彻“三个代表”的重要思想，按照党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中关于“按市场化原则规范和发展各类行业协会”的要求、在行业主管部门的指导下，以规范发展为目标，以贯彻《物业管理条例》为重点，以创新为动力，以服务为手段，紧紧围绕提高物业管理服务水平这个中心，齐心协力，扎实工作，坚定不移地推进珠海市物业管理业的健康发展。为此,在巩固现有工作的基础上,进一步加强下列工作:
一是坚定不移地贯彻落实《物业管理条例》。《条例》是物业管理的基本依据，是规范参与各方权利、义务、行为的准则，是促进物业管理可持续发展的根本保证。落实《条例》是一项长期任务。我会已把2○○4年定位为宣传调研年，就是要大力做好《条例》的宣传工作，做到家喻户晓，人人皆知，从根本上提高市民的物业消费意识和正确维权意识，改善行业的外部发展环境。。要把落实条例和落实相关配套法规、示范文本结合起来，扎扎实实、一步一个脚印地把条例落到实处。要把学习条例知识作为从业人员继续教育的必修课，有计划有针对性地组织从业人员资格认证和实操培训，改善从业人员素质结构，提高服务管理水准。要把学习贯彻条例与规范相关主体行为结合起来，促进业主委的建设，帮助他们提高政策水平和业务水平，共同维护行业的健康发展。
二是坚持独立自主的办会方向。行业协会是市场经济的产物，是国家经济管理体制改革、政府职能转移的产物，因此，行业协会必须遵循市场化、规范化发展原则。在自觉接受政府主管部门的指导,争取政府主管部门的支持的同时,坚持协会的民办特色。不能希冀政府在经济上扶持，要学会在市场中生存；不能利用政府职能转移的机会来强化协会权力，要靠自立自强来争取协会的地位；不套用行政管理的手法来处理协会内部事务，要以诚立会，以信立会，民主决策，取信会员，真正把协会办成会员之“家”。
三是完善服务型自律型管理机制。行业协会是大家自愿结成的社团组织，“自律、发展、协调、互助、服务、交流、调解和制衡”是协会的基本职能。我们对行业的管理不能靠行政命令，不能拿“官脸”、沾“官气”、打“官腔”，要以专业见长，以服务取胜。要以自律管理，信誉管理，道德防线，市场成本，利益机制来求得内部的协调和统一，在充满人性化的管理中实现会员的互动多赢。
四是进一步强化深化服务职能。代表会员、服务会员始终是协会工作的重中之重。服务工作不能停留在为会员排解具体困难的层面上，更要注重维护行业的整体利益，维护会员的长远利益，解决好事关全局的带普遍性问题，为整个行业服务，起到解决一个，受益一片的效果，真正发挥行业协会规划引领行业健康发展的领头羊作用。
五是走开拓创新、固本强会的发展之路。发展是硬道理，创新是原动力。协会的工作也要敢于大胆创新，走前人未走过的路,一切妨碍发展的思想观念都要坚决突破，一切束缚发展的做法和规定都要坚决改变，一切影响发展的体制弊端都要坚决革除，以新求变，以变强会。
在服务方式上，要由无偿服务向有偿为主、无偿为辅过渡。协会不是纯公益的慈善机构，是靠会员的会费作支撑,一概无偿服务，既不符市场经济法则，又侵犯了会员的利益，也不利于协会的长期发展。一定要内外有别，区别对待。
珠海市物业管理协会在实际的工作运作中得到了广大会员单位及有关单位的大力支持。相信在未来的日子里，在政府主管部门和行业主管部门及同行的指导下，协会将充分发挥民间行业组织的功能，为促进本行业的发展而做出更大贡献。 <?xml:namespace prefix = o ns = \"urn:schemas-microsoft-com:office:office\" />
第11篇：珠海市物业管理协会工作汇报
珠海市物业管理协会成立于二○○○年十月，是经珠海市民政局批准并注册登记，具有社团法人资格的珠海市行业性社会团体。
协会成立三年多来，在珠海市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下，恪守协会宗旨，全面履行协会的基本职能，在实际运作过程中，不断探索和创新协会运作机制、运作方式，全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务，为规范和发展珠海市物业管理行业做了大量积极的工作，并取得了一定成绩。在二○○二年珠海市民政局组织的全市行业考评中名列前茅，被市民政局领导评价为：“协会运作比较规范，服务内容比较丰富”，并被评为2001-2002年度“珠海市优秀社团”。在2003年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中，认为珠海市物业管理协会 “思路新颖，运作规范，比较符合国际惯例，对行业协会建设有启示作用”。
去年,协会还被珠海市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。
第一部分 协会三年来的工作情况
一、基本概况
（一）协会成立的背景
二○○○年十月十五日是珠海物业管理行业值得纪念的日子，经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下，珠海市物业管理协会正式挂牌成立，这标志着珠海市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段，物业管理企业从此有了自己的“家”。
早在一九九八年底，珠海市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班（深圳）的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议，并得到了许多物业管理企业的积极响应，成立协会的原因是基于如下行业发展的现状：
·珠海市物业管理起步早，于一九八五年诞生了第一家物业管理企业（华发物业管理公司），但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够，使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早，赶了个晚集”。珠海市物业管理行业要得到快速发展，需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理，推动行业的健康发展。
·物业管理市场的全面开放，呼唤行业组织的诞生。一般来说，企业个体对社会组织的需要及依赖程度，取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕，可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化，把分散的企业组建成一个行业“共同体”，以增强抵御市场风险的能力。
·政策环境和人文环境较差，亟需行业组织的出现。在二○○○年之前，珠海市仅仅出台了《珠海市住宅小区物业管理条例》（九七年一月一日实施），配套的政策、法规几乎是空白的，现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方；另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄，导致物业管理的发展缺乏群众基础，加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境，仅靠单体企业各自的努力是无济于事的，需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。
·物业管理企业素质参差不齐，良莠并存。珠海市当时有物业管理企业151家，其中临时资质约占企业总数的35％。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范，物业管理纠纷层出不穷，市民投诉、求助等每月高达上百起，物业管理成为当时珠海市社会各界广泛关注的热点。
面对上述问题，成立物业管理协会的呼声越来越高，在上级主管部门的支持下，珠海市物业管理协会顺应历史的发展和市场经济的需要应用而生，它是市场经济的产物，也是行业发展的必然结果。
（二）协会的性质与宗旨
1、协会性质：以珠海市从事物业管理的企业、个人为主体，依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织，是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。
2、协会宗旨：遵守国家法律、法规和政策，遵守社会道德风尚，坚持为政府决策服务、为社会进步服务、为行业改革发展服务的方针，团结、组织本会会员，发挥政府与企业之间的桥梁、纽带作用。进行行业自律管理，规范行业执业行为，维护会员的合法权益，保障行业公平、公正的市场秩序，推动珠海市物业管理行业的稳定、健康发展。
（三）协会基本情况
协会现有会员57家，其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近80家，管理物业面积1600万平方米，占珠海市物业管理总面积的62％。
二、与国际惯例接轨，建立行业协会运行新模式
（一）运作模式
本协会的运作模式可概括为：自办自愿、经费自筹；多向服务、利益共享；多边协作、规范自律。
1、自办自愿、经费自筹：珠海市物业管理协会是一个经济型协会，其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约，为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为，以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间，政府对微观职能的收缩，恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业自身发展需要的结果，完全是出于企业自发行为，会员入会采取自愿原则，协会的成立、运作，没向政府伸手要一分钱，由协会通过合法途径筹措经费。
2、多向服务、利益共享：协会的最基本职能是“服务”，其服务的对象与方向主要有三方面：一是向政府提供服务，内容包括行业信息的收集与统计分析、提供政府决策咨询、宣传政府的政策、法规、架设政府与企业之间的桥梁，提供上传下达服务，服务的性质是有偿服务与无偿服务相结合，我们明确提出“政府花钱买服务”的观点，并得到相关政府主管部门领导的认同；二是向社会提供服务，内容包括为市民提供物业管理信息、政策、法规咨询、处理市民求助、投诉、加强舆论导向，引导市民建立正确的消费观和
创造市场需求；三是为会员提供服务，内容包括行业信息交流、开展理论与业务研究并提供研究成果，开展从业人员业务培训和从业资格考试，开展行业之间、企业之间的广泛交流与合作等。
3、多边协作、规范自律：多边协作主要是体现在政府与协会建立协作关系，跨地区、跨行业的协会之间建立协作关系，协会内部企业之间建立协作关系，协作的内容函括资源共享、优势互补、经验交流、“多向服务”（指政府与协会之间、协会与协会之间、企业与企业之间）；规范自律主要体现在制定行规行约，规范执业行为，维护市场公平、公正竞争秩序，维护行业和会员的合法权益。
（二）机构创新
协会的组织机构设置目前国内外均无统一模式，一般根据协会的性质、任务、职能而设。本协会的机构设置的总原则是精干、高效、一专多能，。实行会长领导下的分工负责制，会员大会是协会的最高权力机构，理事会是大会的执行机构，常务理事是理事会的常设机构。
本协会在机构设置上的创新，主要体现在：为加强与政府的沟通与协作，增设了名誉会长、名誉副会长、协会高级顾问；为提高协会办事效率采取直线职能制；为精简机构，减少协会运作经费开支，采取业余职务与专职人员相结合，除常设机构--协会秘书处4个工作人员外，其余协会领导都是无薪岗位；为充分履行协会的专业职能，设立了专业委员会；为强化协会的自律职能和维权职能，设立了监督委员会和法律咨询处。
（三）制度创新
协会的制度创新是本协会的重要特色之一，制度创新的核心是转变协会的内部运作机制。本协会的运作机制是：“垂直领导、民主决策；独立自主、自负盈亏；自我约束、自我完善；自我提高、自我发展”。
1、垂直领导、民主决策：是协会的决策机制，日常事务由协会常设机构人员在会长、秘书长的直接领导下处理；重大问题实行民主决策，按问题的性质、种类、涉及面大小等因素，决定分别提交常务理事会、理事会、会员大会讨论决定。
2、独立自主、自负盈亏：是协会的经营管理机制，协会是纯民办社团组织，不依附于任何一个政府部门或企业，完全按自己的章程与意愿运作，不受任何干扰；协会的经费取之于民，用之于民，政府无任何经济上的扶持，实行自负盈亏、自我积累。
3、自我约束、自我完善：是协会的自律机制，其功能是通过制订行规行约并进行公开监督，对违规违约的人和事进行处理，监督并敦促会员诚信经营，营造行业内良好的市场经济秩序。
4、自我提高，自我发展：是协会的发展机制，通过协会的良好运作，建立协会良好的公信力与社会形象，不断壮大协会的会员队伍和提高会员的整体素质，使协会步入健康持续发展的轨道。
（四）职能创新
随着物业管理市场的开放、中国加入WTO，置身于市场经济的物业管理企业需要有自己的行业组织，这是毫无疑问的，关键是这个协会是干什么的，能干什么？本协会成立三年来，不断摸索协会职能转变的新途径。
通过实践，我们认识到在协会工作中如何突显“服务”这一核心职能才是做好协会各项工作的基础。
本协会的基本职能如下：
1、协助政府宣传、贯彻执行有关法律、法规、政策；
2、向政府提供行业咨询、决策咨询服务；
3、协助政府开展行业调研与统计工作，提供信息服务；
4、协助政府组织、指导、推广物业管理科技成果，推动行业科技进步；
5、向政府反映企业呼声、传达政府意见、发挥政府与企业的桥梁与纽带作用；
6、制定行规行约、行业标准与业务规范并监督实施，建立行业诚信记录与评价制度，提高行业整体良好形象；
7、依法维护会员合法权益；
8、协调、沟通会员之间的关系，为会员之间沟通创造便捷条件；
9、维护市场秩序，促进行业内公平、公正竞争；
10、向会员提供服务：
·信息服务；
·国际、国内交流服务；
·咨询服务；
·培训服务；
·推广服务；
·理论与先进技术、经验服务；
·法律支援服务；
·行业评估论证、业务技能资质考核；
·其他服务。
11、向社会提供与行业相关的服务。
三、全面履行协会职能，推动行业健康发展
协会成立三年多来，紧紧围绕协会宗旨和牢牢把握“服务”方向，在全体理事、会员的共同努力下，开展了大量的、卓有成效的工作，充分发挥了“桥梁”、“纽带”作用和“会员之家”的作用。
（一）当好政府参谋，提供高效服务
1、参与物业管理地方法规的建设。先后参与了《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、《珠海市城区住宅小区物业分级参考标准》、《香洲区城区小区业主委员会成立程序暂行规定》、《珠海市物业管理维修基金管理暂行办法》、《珠海市物业管理项目招投标暂行规定》的论证、讨论和修改工作，广泛收集会员单位的意见，并积极向政府有关部门反映，为构建我市物业管理法律框架发挥了应有的作用。
2、参加物业管理示范小区（大厦）复评。协会派出专家小组协助市物业管理部门对全市物业管理示范小区（大厦）进行复检、考评，对受检小区提出整改意见。
3、参与政府对城中村的整合改造。为街道办招投标提供专业咨询，帮助制订、修改招标书，有力地推动了小区整合的市场化进程，受到有关部门的赞赏。
4、参与住宅小区用电移交工作。派出行业专家参加住宅小区居民用电移交调研，落实城区居民用电抄表到户，解决居民用电电费过高问题，协助政府完成了一项实事工程。
5、协会分别于二○○一年、二○○二年广泛开展行业内各企业情况的调研与统计工作，为政府提供了大量的有价值的统计资料，为政府制定地方性政策、政府职能转型、制定城市管理改革方案等提供专业咨询和决策依据。
6、协助政府宣传、贯彻法规和政策。协会利用行业组织的优势，主动与《珠海特区报
映的投诉问题，纠正个别会员单位的违规行为。如二○○二年，有一家会员单位的不正当的承诺和低于成本的价格等手法，私下与某些业主委员会成员谈判，意图“挖墙角”、“抢地盘”。协会领导意识到这是扰乱市场秩序的严重错误行为，对该会员提出了严重警告和批评，制止了违反行业道德、违规行为。第二是建立会员单位诚信记录和诚信评价制度。协会组织资质管理，从业人年持证上岗检查，对检查工作中发现的问题及时督促整改；对行业内信誉好的企业给予记录归档，出具优良诚信证明。在二○○二年六月，配合全国整顿房地产市场，与主管部门一道研究制订整顿方案，提出“物业管理行业整治若干意见”，并向全市同行发出诚信经营《倡议书》，协同主管部门，调查全市各小区资质管理情况，查处了无资质经营、管理混乱等违规现象。第三是制定《会员公约（征求意见稿）》，规范行业的执业行为，推动行业职业道德的建设。
四、协会目前面临的主要问题
珠海市物业管理协会经过三年多的运作，虽然做了大量的工作，但也无可避免地存在着一些亟需解决的问题。归纳起来，主要有如下两方面的问题：
（一）协会生存与发展的环境与机制有待改善
1、管理体制的问题。进入上世纪九十年代，政府把大多数专业经济部门转为经济实体、行业协会、中介服务组织，并日益成为政府改革的明确目标。党的十四届五中全会就决定“把专业经济管理部门逐步改组为不具有政府职能的经济实体，或改为国家授权经营国有资产的单位和自律性行业管理组织”。但是，时至今日，行业协会的作用及其生存、发展未能引起政府的高度重视。管理机制上还没取得实质性的制度创新，“大政府小社会”的传统格局依然得以维持。
2、政府对协会功能的认识仍存在误区。目前一些地方政府对行业协会功能的认识较为狭窄，认为行业协会的作用仅仅是行业自律的组织，有的甚至把成立行业协会当作政府相关部门的“点缀”；另一方面，有些地方性行业协会又被政府作为政府职能的一种延伸，协会的功能被扭曲，阻碍了行业组织的健康发展。
3、行业协会的功能与政府经济部门的互补、互动关系不明确。行业协会从经济治理角度分析，其是行业内部的一种“治理”组织，其“治理”机制不仅在欧洲和日本，甚至在美国的经济部门治理中发挥着愈来愈重要的作用。行业组织长期发展起来的信息能力和协调能力所形成的组织网络的规模经济和外部经济是一把“双刃剑”：它既有节约会员交易成本、降低市场不确定性和增强行业整体竞争能力的优势，当管理不当时，又有阻碍竞争，增加社会成本的劣势。因此，如何使协会扬长避短，在充分发挥行业协会功能的同时，又使其“治理”作用与社会、政府互动、互补，这是当前急需研究解决的问题。
4、政府对行业的管理仍然缺乏市场经济机制。主要存在二方面的问题：一是对市场的过分干预；二是按照中央和国家的指示精神，政府经济部门的许多职能应逐步转移到行业协会，如行业评估、资质审查、人员培训等等，虽然近年来，在这方面已取得了一些进步，但总的来说，是在政府患得患失的推动下和行业组织小规模艰难探索与实践中取得的。
5、政府无偿使用协会服务。首先是政府对协会服务的有偿性缺乏认识，甚至把协会作为政府部门的一种辅助“工具”，可以呼之则来，挥之则去。按照国际惯例，一般政府经济部门应向行业协会购买服务，政府与协会的关系完全按市场经济的规律确定。
（二）协会自身建设有待加强
1、协会自身制度建设滞后。协会的规范化运作离不开规章制度的约束，目前协会在制度建设上存在的主要缺陷有：协会章程内容不完善、运作制度不完整、行业自律制度未健全、协会工作人员的业绩缺少应有的考核与奖罚等。
2、协会与会员的联系沟通不够。协会的领导与常设机构在与会员沟通上，未能形成一种制度，尤其是缺少经常性的深入会员单位调查研究。
3、行业组织发展缓慢。珠海市从事物业管理的企业目前有170多家，加入协会的仅有55家，占总数的32％。虽然没入会的企业大多数为临时资质企业或小型企业，但如此之多的企业游离于协会之外，不利于行业的自律管理与规范发展。
4、行业自律力度不够。随着物业管理市场化进程的推进，招投标中的过度竞争已初露端倪，盲目压价，低价接盘的现象屡有发生。但行业自律还停留在口头上，还没有形成一种自律机制。
5、服务工作要进一步深化和提高。特别是要加强对普通会员的服务，改变开展活动不多的现象。工作人员要牢固树立为会员服务的思想，提高专业素质，改进服务手段，真正为行业、为企业办好事、办实事。
6、地方行业协会与国家和省协会的联系不够。国家、省协会要通过有效的渠道指导地方协会的工作开展。同时，地方协会的主要负责人要加入省协会的常务理事会，通过这样的渠道，共同对地区性行业工作进行探讨和研究。
7、协会的信息管理缺乏高效、先进的手段。目前本协会由于资金与人才的缺乏，行业信息的管理仍然停留在较原始的水平上，尚未建立计算机服务平台等先进的信息管理手段，制约了协会信息服务作用的发挥。
8、协会对协调会员之间的关系协调力度不够。如何把会员凝聚成行业利益的共同体，还须做大量的协调工作。目前会员之间各自为政、分头行事的现象十分普遍，不利于提高行业的整体形象与市场竞争力。
第二部分 珠海市物业管理协会的发展思考
珠海市物业管理协会经过三年的运作，已呈现出良好的发展趋势及强劲的生命力。但这些成绩的取得，仅仅是协会发展的一个“序曲”。协会在今后的发展中应秉承以下总体思路,即:坚持党的四项基本原则，全面贯彻“三个代表”的重要思想，按照党的十六届三中全会通过的《中国共产党中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中关于“按市场化原则规范和发展各类行业协会”的
要求、在行业主管部门的指导下，以规范发展为目标，以贯彻《物业管理条例》为重点，以创新为动力，以服务为手段，紧紧围绕提高物业管理服务水平这个中心，齐心协力，扎实工作，坚定不移地推进珠海市物业管理业的健康发展。为此,在巩固现有工作的基础上,进一步加强下列工作:
一是坚定不移地贯彻落实《物业管理条例》。《条例》是物业管理的基本依据，是规范参与各方权利、义务、行为的准则，是促进物业管理可持续发展的根本保证。落实《条例》是一项长期任务。我会已把2○○4年定位为宣传调研年，就是要大力做好《条例》的宣传工作，做到家喻户晓，人人皆知，从根本上提高市民的物业消费意识和正确维权意识，改善行业的外部发展环境。。要把落实条例和落实相关配套法规、示范文本结合起来，扎扎实实、一步一个脚印地把条例落到实处。要把学习条例知识作为从业人员继续教育的必修课，有计划有针对性地组织从业人员资格认证和实操培训，改善从业人员素质结构，提高服务管理水准。要把学习贯彻条例与规范相关主体行为结合起来，促进业主委的建设，帮助他们提高政策水平和业务水平，共同维护行业的健康发展。
二是坚持独立自主的办会方向。行业协会是市场经济的产物，是国家经济管理体制改革、政府职能转移的产物，因此，行业协会必须遵循市场化、规范化发展原则。在自觉接受政府主管部门的指导,争取政府主管部门的支持的同时,坚持协会的民办特色。不能希冀政府在经济上扶持，要学会在市场中生存；不能利用政府职能转移的机会来强化协会权力，要靠自立自强来争取协会的地位；不套用行政管理的手法来处理协会内部事务，要以诚立会，以信立会，民主决策，取信会员，真正把协会办成会员之“家”。
三是完善服务型自律型管理机制。行业协会是大家自愿结成的社团组织，“自律、发展、协调、互助、服务、交流、调解和制衡”是协会的基本职能。我们对行业的管理不能靠行政命令，不能拿“官脸”、沾“官气”、打“官腔”，要以专业见长，以服务取胜。要以自律管理，信誉管理，道德防线，市场成本，利益机制来求得内部的协调和统一，在充满人性化的管理中实现会员的互动多赢。
四是进一步强化深化服务职能。代表会员、服务会员始终是协会工作的重中之重。服务工作不能停留在为会员排解具体困难的层面上，更要注重维护行业的整体利益，维护会员的长远利益，解决好事关全局的带普遍性问题，为整个行业服务，起到解决一个，受益一片的效果，真正发挥行业协会规划引领行业健康发展的领头羊作用。
五是走开拓创新、固本强会的发展之路。发展是硬道理，创新是原动力。协会的工作也要敢于大胆创新，走前人未走过的路,一切妨碍发展的思想观念都要坚决突破，一切束缚发展的做法和规定都要坚决改变，一切影响发展的体制弊端都要坚决革除，以新求变，以变强会。
在服务方式上，要由无偿服务向有偿为主、无偿为辅过渡。协会不是纯公益的慈善机构，是靠会员的会费作支撑,一概无偿服务，既不符市场经济法则，又侵犯了会员的利益，也不利于协会的长期发展。一定要内外有别，区别对待。
珠海市物业管理协会在实际的工作运作中得到了广大会员单位及有关单位的大力支持。相信在未来的日子里，在政府主管部门和行业主管部门及同行的指导下，协会将充分发挥民间行业组织的功能，为促进本行业的发展而做出更大贡献。
第12篇：推进小区物业管理工作汇报
推进小区物业管理工作汇报
今年，我街党工委、办事处根据区城建工作会议的精神和工作部署，认真贯彻落实市、区关于城市建设和管理的总体规划及推进小区物业管理的具体要求，坚持社区建设与管理水平同步发展的原则，结合我街物业管理工作推进情况，在去年工作思路的基础上，对我街物业管理的任务和思路及时进行了调整：在对辖内各社区进行实地调查、科学研究的基础上，以条件是否成熟为标准，采用全封闭、半封闭、强制型三种模式，按照“示范带动，街群互动，全面推动”的思路，力争达到全街物业管理覆盖率100%，接受验收85%的目标。
一、物业管理工作的推进情况
1、领导重视，思路明确。今年区实事求是地对小区物业管理工作的思路进行了调整，为我街的小区物业管理工作进一步明确了方向。街党工委、办事处高度重视物业管理工作，在党工委会议、全街工作会议、中心组学习等各级各次会议上反复强调，并专题讨论，统一思想，形成共识，对物业管理和物业管理公司的概念有了更清醒的认识。并及时转变观念，物业管理工作从小范围开展转向在15个社区全面推进。以此为基础，年初即确定了今年的工作思路是实现三项重点工作的突破，即社会治安综合治理必须有所突破，小区物业管理必须有所突破，社区民主自治、议行分设工作必须有所突破。这三项工作是互相关联、互相促进的，社会治安综合治理是龙头，小区物业管理是突破口，社区民主自治是基础，小区物业管理工作作为改善社会治安的基础措施、推动社区三个文明建设的实现手段，一定要抓紧抓好。
2、成立推进物业管理工作组。
3月底，成立以办事处主任为组长、各线副主任担任副组长的街推进物业管理工作组，每位副主任负责2个小区整治建设及推进工作的组织、管理、协调。工作组下设办公室，办公室设在城管科，负责日常推进工作。同时，以各社区居委会为单位分别成立以社区居委会主任为组长的社区推进物业管理工作组，负责具体的推进工作，由城管科统一管理和跟进。
3、调动社区居委会的主动性和积极性，发动辖内机团单位和居民群众共同参与。由居委会结合本社区的实际情况，制定了工作推进计划和措施，并付诸实施，如西南片居委会为推进物业管理，以搞好辖内治安为切入点，专门举办社区论坛，发动群众参与，打好群众参与物业管理、群防群治这张牌。街综治办召开辖内机团单位会议，倡议机团单位每人每年为社区治安奉献2小时。这些措施均收到了较好的效果，使大家逐步认识到，小区的物业管理、社区治安及社区建设各项工作，和自身利益息息相关，只靠办事处、社区居委会的力量是不够的，还要依靠广大机团单位、社区居民共同努力，形成合力。各机团单位、广大社区居民纷纷献计献策，提出了许多有建设性的意见和建议，
4、做好基础性工作，一是分别摸清小区内已引入和未引入物业管理的大楼数，未引入物业管理的每栋大楼选出楼长，在此基础上，成立物业管理推进委员会；二是摸查辖区内的特困户，以及需安装和维修的防盗门数目，由综治办牵头，争取6月份上门安装和维修防盗门；三是充分发挥3支队伍的作用，即救济户巡逻队、义工巡逻队、保安员队伍。根据救济户每周为社区义务服务2小时的规定，安排救济户义务维护社区治安，并已统一和义工巡逻队统一安排好值班表；四是实行基本型物业管理的小区，增加保安进行巡逻。
5、发挥好示范带动的作用，既要全面推进，又要有所侧重，突出重点和特色。我街以今年创建的住宅小区为示范点，结合对小区的整体规划，积极引导居民群众，争取采取综合物业管理模式。初步决定在物业公司的配合下，小区的物管推进工作分几步走：（1）环境改观。包括围墙的粉刷，几个横马路的整治，人行道路面按高标准铺设；（2）规范停车。在几条横马路划出停车区，用于停放本辖区内的车辆，外来车辆一般不给进入，主干道不能停车；（3）整治占道经营。建议小区内机团单位召开档口承租人会议，要求各档主按章经营，违者处罚，从根本上改善占道经营现象；（4）改善治安。在主干道路口设拉闸，在部分通道口设路卡，主要路口设治安亭，限制外来人员和车辆的进入，各车辆保管站的保安同时负责本路口或路段的治安，小区内增加保安巡逻，各保安联动，基本上形成一个封闭的小区。（5）加大宣传力度。在主干道两侧建宣传长廊，物业宣传要进入每家每户、每个机团单位；召开社区论坛，请机团和居民对小区物业管理、社区建设提建议，提高大家对物业管理的认识和支持力度。
二、结合物业管理推进工作，加强社区防范和群防群治队伍建设，促进社会综治管理的改善
改善治安，要从人防技防入手，在加固技防的基础上，尤其要推进群防群治工作，进一步完善社区的防范网络，注重发挥3支队伍的作用。（1）建立一支战斗力强的社区保安防范队伍。现社区保安队伍共有58人，负责十五个社区的内街巷的巡逻防控、定点大楼大院的看护，在日常社区区域性防控和防范社区入屋盗窃案中起到十分重要的作用。（2）组织社区义务巡逻队。由街综治办牵头，将辖区内的部分下岗工人、治安积极分子组织起来，每天每班安排2小时街巷义务巡逻，根据有关规定安排救济户每户每周2小时义务维护社区治安，并在时间上做好统一安排。（3）加强辖区大楼大院值班看护的建立，现已建立值班人员看护的大楼大院共32栋，值班人员70人。
实行基本物业管理的小区，最重要的工作就是小区治安。维护良好的治安状况，除现有的治安力量外，还一定要增加保安员在小区内进行巡逻，经费可以由物业推进委员会、楼长进行宣传发动并上门收取，每户每月2元。作为增加保安员的经费，取之于民，用之于民，改善社区的治安环境。我街此项工作现在正在推进过程中。
三、在物业管理过程中遇到的困难和问题
1、硬件基础差。我街是老城老街，城市基础设施陈旧落后，残旧房屋连片，危房多，成形的独立小区非常少，据摸查统计，以目前条件来讲，我街没有适合实行全封闭、综合型物业管理的小区，适合半封闭的小区也很少，大部分只能实行强制性、基本型物业管理，而且这种状况不是在一年、两年内靠街道等某几个部门的力量所能改变的。
2、困难群众多。我街的居民，散居状况多，机团集中居住的少，无论从文化层次、综合素质，还是居民就业层面、经济收入，都处于偏低水平，直接导致居民对社区建设、物业管理的理解和支持程度有限，在推进过程中出现了不协调、不同步的现象。推进的速度越快，问题和矛盾越突出。比如，通过我们反复宣传，许多居民对小区物业管理已比较认可，但一旦涉及到收费问题，许多居民就反映，目前吃饭、子女读书这些最基本的需求还未解决，没有闲钱来交物业管理费，要街道办自己来解决。我们在安装维修防盗门、收取治安费过程中屡屡遇到这种情况，物业管理是为广大居民服务的，但同时也需要广大居民全方位的参与和支持才能顺利开展。
3、宣传还要进一步加强。除了街道、社区居委会进行宣传外，一些大众化媒体也要进行正面的宣传和引导。特别是现在的群众法律意识比较强，对政府机关是否依法办事的监督意识很强，我们不可能强制性地要求他们去参与社区建设工作，宣传的作用就显得尢为重要。我街最近搞的社区论坛，召集热心社区公益事业的居民群众为社区建设、治安、物业管理提高意见和建议，在群众中引起了强烈反响，收到积极作用。
虽然在推进小区物业管理过程中，困难和问题很多，很棘手，但我街全街上下能够统一思想，认识到小区物业管理是城市基层管理的缩影，是从根本上改善治安状况的必由之路，是加强社区三个文明建设的有力措施，事关群众切身利益，只能进，不能退。相信有区委、区政府的正确引导和大力支持，有党工委、办事处的坚强领导，有一支精干的干部、社区队伍的共同努力，有机团单位、居民群众支持和参与，我街有决心、有信心、有能力打赢这场攻坚战。
第13篇：小区5月份物业管理工作汇报
小区5月份物业管理工作汇报
尊敬的海上国际花园业主您们好！
杨房物业公司海上国际花园物业服务中心就2016年5月份工作情况特向小区做以下汇报：
一、综合管理及日常管理
1）办理装修申请手续共4户；
2）清理小区建筑垃圾和绿化垃圾共计10车；
3）接待各类报修单共计125张，其中公用部位68张，专用部位60张，电话回访率98%;
二、设备设施管理
1）每天一次检查生活水泵、污水泵、确保正常运转，每天做好配电房、排水管道的巡查；
2）5月5号保安巡逻时发现24号、54号处高杆灯不亮，工程部师傅开挖路面、排线接通；
3）雨季来临，维修师傅和保洁员将小区外围明沟全部清理；
4）36号402室业主报修家中渗水，胡总和管理员多次上门查看协调，查出原因，亲自带维修师傅敲去瓷砖，查看漏水点修复；
5）5月21日21号1701室业主家中卫生间下水道堵，业主自请外来疏通人员，疏通不慎将下水管打坏，漏水直接漏到1601室，管理员小范一直在做协调工作，后请来工程部费师傅帮忙抢修；
6）5月26日、27日对小区水箱和蓄水池进行清理；
7）22号1101室漏水漏到1001室，胡总上门查看发现是净水设备漏水。
三、秩序维护管理
1）阻拦在小区发黑广告4起，没收小广告43张，拦截推销人员3人。
四、保洁卫生管理
1）将小区死角处、绿化地的垃圾进行清理；
2）清理楼道内、大厅里的生活垃圾及杂物；
3）每天两次对小区水景湖漂浮物进行打捞。
五。绿化管理
1.对小区绿化进行打药水、松土、修剪；
2.对8号楼后门死角处绿地进行修剪、清扫。
六、2016年6月份工作计划
1）设备工程部：小区高杆灯、草坪灯的修复，防台防汛工作的跟进；
2）保洁：对楼道卫生及外围加强检查；
3）保安：加强外来车辆管理和装修管理，特别是违章搭建的跟进；
4）绿化：日常绿化维护和修剪。
以上是2016年5月份的工作汇报，感谢业主们对我们海上国际花园服务中心工作的支持，请多提宝贵意见和建议，请广大业主监督指导。
上海杨房物业管理有限公司
海上国际花园服务中心
2016年05月31日
第14篇：推进物业管理工作汇报（材料）
推进物业管理工作汇报
构件物业管理公司根据集团总公司物业管理工作会议的精神和工作部署，认真贯彻落实集团总公司对小区建设和管理的总体规划及推进小区物业管理的具体要求，坚持小区建设与管理水平同步发展的原则，结合我公司所辖小区物业管理工作推进情况，对小区物业管理的任务和思路及时进行了调整。在所辖物业内进行实际调查、科学规划的基础上，以我公司实际情况对所辖物业小区进行了整改，力争达到总公司对物业管理工作的要求，接受验收的目标。
一、物业管理工作的推进情况
1、领导重视、思路明确
根据总公司对物业管理工作的部署，我司实事求是的对小区物业管理工作的思路进行了调整，为我司小区物业管理工作的开展进一步明确了方向。公司领导及物业公司高度重视，为此专门开展了“贯彻总公司会议精神”的专题会议，并反复强调和专题讨论物业管理工作的重要性，统一思想、形成共识，对物业管理和物业管理公司的概念有了更深层次的认识，及时转变观念、转变思想、解放思想使得物业管理工作在所辖小区内加速推进。以此为基础，物业管理公司确立了近期的工作思路是实现几项重点工作的突破、即对所辖小区内乱搭乱建的违章建筑进行有序的拆除、清理、对所辖小区内的车辆进行统一规范的管理、对所辖小区内的卫生清洁工作进行狠抓，落实。这几项工作是互相关联，互相促进的。一定要以这几项工作为突破口，为进一步推进物业规范化管理打下一个良好的基础。
2、成立物业管理工作领导小组
6月初，根据集团总公司会议精神，我司开会讨论并成立了以公司总经理为组长，物业管理公司主管领导为副组长的物业管理工作领导小组。小组成员包括了构件公司宣传、保卫、资产、硅酸盐厂负责人、销售公司负责人、金固公司负责人。每一位小组成员都负责所辖物业内整治建设及推进工作的组织、管理、协调工作。由物业管理公司根据所辖物业内实际情况作出整治规划的具体方案和负责具体实施。
3、做好基础性工作
一是分别摸清所辖物业内乱搭乱建等违章建筑的具体位置和建筑持有人，在此基础上作出具体整改方案，要做到宣传与整治相结合。二是查清所辖物业内车辆的具体持有人、规划好将要同意停放车辆的场地，制定具体的停放制度。三是做好治安工作，实行基本型物业管理的小区，增加治安保卫人员及安排好值班表进行巡逻任务。
4、强化宣传工作
加大对所辖小区内住户的物业法规及业主自治的宣传力度，让小区住户了解、理解、认可并支持物业管理工作，明确物业管理的含义，主动参与物业管理的氛围。在所辖物业内醒目位置设立宣传标语，张贴物业管理的相关法规和制度，使小区内住户提升物业管理服务的意识。
5、具体整改措施
物业管理公司要发挥好示范带动的作用，既要全面推进，又要有所侧重。我司结合所辖物业的实际情况初步决定在小区住户的配合下，小区的近期物业管理工作分三步走：（1）环境改观。对所辖物业的小区内大门进行粉刷，院内、楼道内杂物堆的清理，重点对院内乱搭乱建的违章建筑进行有序的拆除和清理，先对住户进行书面的通知，实际调查其违章建筑的程度，在而后的计划中进行有序的清理。（2）车辆管理。对院内车辆进行统一登记，制作院内通行证，禁止外来车辆进入小区，在小区内划出统一停车区域，主干道不允许停车。（3）改善治安。划出统一停车区域后在小区门口设立治安岗位，增加保卫值班人员，负责小区内车辆的统一管理和小区内安全，定时巡逻等任务。
二、物业管理工作的新部署和新要求
1、逐步建立完备的物业管理体系。
根据《物权法》的基本精神，以《物业管理条例》和地区出台的两个办法为主要依据，借鉴其他物业管理公司的经验，结合小区的实际，根据物业管理活动环节要求，制定相应的各项管理办法、服务规范和标准，完善配套的规章，明确责任部门，理顺工作程序，形成完整的制度体系和规范的工作链条，便于操作，为我区物业管理行业的规范发展创造必要的前提条件。
2、合理改造小区，全力做好小区整治工作。
本着“因地制宜、分类指导、先易后难、分步实施”的原则，借鉴其他物业管理公司经验，本着有利于居民生活，有利于物业管理，有利于小区建设，对南北两院住宅小区先期进行合理改造，使小区达到实行物业管理所具备的必要的基本条件。使我司所辖的物业小区试点确保取得成效。
物业管理公司要转变观念、转变思想、解放思想。提高服务水平，提高执行力，作出长远规划。提高物业管理人员的业务知识水平，提高保卫人员的身体素质，加强居民消防安全知识的培养，对小区住户要做到心中有数。整顿小区内脏、乱、差的局面，保持小区的整洁干净。做好每年的供暖工作，为小区进行标准化，规范化管理打下一个良好的基础。
第15篇：安置房物业管理工作汇报
安置小区物业管理工作汇报
时不待我，转眼一年就要过去了，我代表物业管理有限公司就一年的工作情况向在座的各位做一简单汇报。
一、舍得投入、提升内部管理。
几年来，我们做物业工作认识到靠一二个有能力、经验丰富的管理人才并不能完全做好物业管理。必须是一个由上而下的团队共同完成。所以我公司今年组织全体员工走出去先后到XX等地参观学习，同时组织公司人员请主管部门以及专业相关人员进行系统培训，公司各部门人员的业务水平得到了一定的提升。在物业管理服务上也上了一个台阶。
二、宣传引导、提升业主素质。
我公司主要服务于农民安置小区，宣传不到位、业主对物业管理知识匮乏、认识模糊、理解偏差是开展物业管理工作的一大源头性难题。首先我们通过宣传栏张贴，宣传车广播，逐户登门拜访等活动，宣传《物权法》、《物业管理条例》等相关内容，增强居民接受管理和服务的意识，改变他们的生活习惯，逐步适应从独立居住的无拘无束到集中居住的统一管理，逐步实现从农民向市民的根本性转变。
三、强化环境整治、提升小区整体形象。
今年我公司联合街道、城管、公安等部门对小区进行多次环境整治，共清理出废材料、坏家具、旧缸等废弃物几十车，拆除违建处，没收油筒灶多个，清除乱种植面积达6000平方，补种苗木近7000平方，不断完善配套设施，小区的形象已有了一个质的飞跃，这些变化，业主们看在眼里，喜在心上，因此他们从拒不配合、充满抵触到默认、再到积极支持。业主与物业之间得到了融洽和谐，为小区的持续管理打下了基础。在今年的X市优秀物业管理小区的检查评比中获得了肯定，对于农民拆迁安置小区管理象今天这样出乎他们的意料，感到惊喜！对我们全体员工的精神面貌也给予了充分的肯定。当然这一切与我们城管主管部门的领导及工作人员对我公司的支持关心是分不开的，在这里我借此机会向他们表示衷心感谢！
四、努力探索农民安置小区物业管理的新途径。
新的一年即将来临，我们将会继续努力打造农民安置小区物业管理新的模式，具有一定特色的物业管理。“感人心者、莫先于情”，我们不断努力服务，从细节入手、从细微处抓起、用我们的真情诚心，服务于业主，我们坚信，随着时间的推移“精诚所至、金石为开”，我们的付出一定会得到业主和社会的认可。谢谢大家！
第16篇：街道办事处准物业管理工作汇报材料
王陵街道办事处准物业管理工作汇报材料
王陵街道办事处居民小区实施准物业管理是从2008年开始的，至今已两年有余，有12个居民小区（建筑面积397380㎡），6250户居民纳入到准物业管理中。在准物业管理运行过程中，王陵街道办事处始终坚持政府主导、市场化运作的方式，积极探索准物业管理的长效机制。从监管和服务两个方面入手，强化领导、完善措施、创新机制，逐步形成有王陵特色的准物业管理模式，小区居民对准物业管理的认同程度逐年提高。徐州日报、徐州电视台、都市晨报等新闻媒体多次对我处准物业管理小区在管理机制上的创新和管理效果进行了正面报道。下面，我将王陵街道办事处开展准物业管理工作的情况作一汇报。
一、加强领导，健全组织，推动居民小区准物业化管理的有序发展。
准物业管理是一把破解老居民小区管理难问题的钥匙，是政府推出的一项利民、惠民的重要举措。王陵街道办事处从实际出发，充分发挥准物业管理模式的优势，解决老居民小区管理基础设施差、管理不到位的难题。办事处成立了以主任为组长的老居民小区推行准物业管理工作领导小组，统筹全处老居民小区改造成准物业管理小区的工作，集中力量推动准物业管理模式的发展。为了加强准物业管理的政府主导作用，办事处成立了物业管理科作为王陵辖区准物业管理
工作的行政主管部门，负责辖区准物业管理工作的组织、协调、监管和考核。物业管理科配备了六名精于小区管理的干部，实施分片管理、责任到人的方式，将王陵辖区12个准物业管理的居民小区全部纳入到办事处的监管范围内。为方便小区管理，满足小区居民对物业服务的要求，物业管理科成立了物业服务中心和九个小区物业管理管理处，设立了矛盾调解部、维修部、保洁绿化部、秩序维护部等贴近据民生生活、为居民提供实际服务的部门。以往在老居民小区出现的化粪池外溢、下水道堵塞等长期得不到解决的问题，在物业服务服中心和物业管理处组织协调下能够在最短的时间内得到解决。老居民小区因基础设施陈旧影响居民日常生活的问题，得到了根本的改善，物业服务服中心和物业管理处对小区的基础设施进行及时的保养、维修和更换，使之能够发挥正常的功能，满足小区居民的日常生活需要。现在物业服务服中心和物业管理处已经成为小区居民舒适生活的重要保障。
在完善准物业管理机构组织建设的同时，我处还深入探索小区日常管理的长效机制，逐步建立起“三位一体”的管理机制，制定了每月2次三方联席会议制度和即时性的议事制度，认真听取业主意见及时为住户排忧解难。“三位一体”的管理机制，就是将社区居委会、小区业主委员会和准物业管理处联系起来，共同发挥在小区管理工作中的作用。通过
开展“三位一体”的管理机制，一方面将小区居民引入到小区管理中，实现了居民由被管理者向管理者的身份转变，带动了小区居民参与小区管理工作的积极性，提高了居民小区居民在小区内文明生活的主动性。另一方面以社区为依托，将城管执法和治安管理等关系到小区居民切身利益的职能部门整合到小区管理中来，在小区内设立警务室、城管办公室等共同为小区的管理服务，形成了齐抓共管的局面。还有“三位一体”的管理机制是连接社区居委会、小区业主委员会和准物业管理处的纽带，使这三方在小区管理中互相帮助、互相监督、互相支持、形成合力，共同促进小区管理的良性发展。
二、创新机制，狠抓监管，逐步引导小区居民形成文明的生活习惯。
王陵街道办事处12个准物业管理小区是由老居民小区通过整治、改造后建成的。在前期整治过程中办事处投入了大量的人力、物力和财力对拆除违法建设、清理乱贴乱画、清理堆放杂物、整治卫生死角和野广告等，老小区的环境卫生的管理水平有了很大的提高。在实施准物业管理后，办事处在监管上下功夫，结合城管片区管理的模式，创新监管机制，严防违法建设、乱贴乱画、堆放杂物、野广告等不文明现象回潮，逐步引导小区居民形成文明的生活习惯。
一是发动居民参与，构建严密的违法建设监管网络。我
们以社区主任、社区城管执法人员、小区物业处主任为违建监控的第一责任人，将小区党员、积极分子、热心群众组织起来成立违建巡查小组，在小区内设立违法建设监控点，及时举报意图实施违法建设行为，制止正在实施的违法建设行为。一旦在小区内出现有堆放、运输建筑材料准备实施违法建设的行为，巡查小组和监控点就立即向社区居委会、物业管理处汇报。社区主任、社区城管执法人员、小区物业处主任先行介入，通过宣传教育、做思想工作等方式，制止正在实施的违法建设行为，并将违法建设当事人的详细情况向办事处城管执法科汇报，由城管科组织执法人员依法予以处理。采取发动居民参与的方式，一举克服了违法建设隐蔽性强、第一时间控制难的问题，有效地遏制了新增违法建设的蔓延的趋势。
二是以居民的满意度为标准，提高物业保洁的服务质量。我们在每一个准物业居民小区的醒目位置设置一个小区卫生监督牌，公示负责该小区卫生保洁的保洁员姓名和照片，聘请小区的居民或楼组长为小区卫生监督员，考核保洁员对居民小区的保洁工作。小区居民每天将小区卫生的保洁情况以百分制的形式反映在卫生监督牌上，物业科或物业公司每周到居民小区抄录一次本周该小区的卫生保洁情况，作为该保洁员工作绩效考核的依据。这种由小区居民负责监管考核卫生保洁工作的方式，一方面满足了小区居民对环境卫
生保洁水平提出更高要求的愿望，促进了居民小区卫生保洁质量的提高；另一方面小区居民对环境卫生问题的投诉明显减少，满意度较以往显著提高。
三是实施网格化管理，彻底整治野广告。为了加强野广告的长效化管理，打破以往野广告整治靠集中突击的旧模式，物业服务中心与两家物业保洁公司签订野广告清理协议，采取定人、定量、定期的方式，使12个准物业管理小区的每一栋居民楼都有一个固定的野广告清理员，每周清理员要对负责的居民楼及周边墙体上的野广告进行两次全面清理。物业中心还针对野广告清理工作存在的实际问题，制定了野广告清理工作考核办法，明确了对手写、张贴、喷涂等式样的野广告清理的规范方式，明确了对野广告清理效果的奖惩措施，并要求小区监管员每天要对责任区内的野广告清理情况进行检查。通过实施网格化运作，居民小区野广告清理工作走出了“整治、回潮，再整治、再回潮”怪圈，清理的工作逐步实现了长效化。
四是深入开展城管进小区活动，加强小区的管理力度。我们在落实片长、街长制的基础上，大力开展城管进小区活动，配备专职社区城管执法人员进驻小区进行管理。结合“三位一体”的管理机制，在小区内形成一个发现问题、解决问题、监督整改、公开反馈的脉络清晰的管理网络，着重解决居民小区内的垃圾清运、卫生保洁、违章建筑物、乱堆乱放、
乱扯乱挂、乱设摊点、毁绿种菜等影响小区居民日常生活的问题，促进居民小区管理的长效化。
三、增强服务职能，强化为民意识，着力打造居民满意的小区。
王陵物业服务中心在准物业管理小区全面推行“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”的服务理念，中心下设各个职能部门在为民服务中都发挥着积极的作用。
矛盾调解部在每个小区都设立了一个调解室，邻里之间的摩擦经过物业人员的调解，用一个微笑或一次握手就能化解之间的敌意，消除邻里矛盾，促进小区居民的团结和友谊。
维修部在保障居民小区整体安全用水、用电的基础上，随时接受小区居民的求助，帮助居民维修家庭用水、用电方面的简单故障。
保洁绿化部在做好小区日常保洁的同时，加大对小区绿化设施的管护力度，补植、新植适合小区环境的绿色植物，定期清理花坛内的杂草、杂物等，保持花坛的整洁，为小区居民提供一个舒心、整洁的生活环境。
秩序维护部在每个小区建立起完善的安全保卫措施，制定了小区门卫24小时值班制度，门卫对外来车辆和人员盘查、登记制度。在小区内组织安全巡逻队，加强辖区晚间的安保措施。在晚间巡查中，巡逻人员还用喇叭自制了防火、防盗、关好门窗等警示语向小区居民宣传，提示居民做好自
我防范意识。
四、丰富居民的业余文化生活，增强准物业管理的凝聚力。
以物业服务中心前头，社区居委会、业主委员会组织，在准物业管理小区中开展了丰富多彩的人文文化活动，增进了业主与物业服务中心之间的沟通与交流，使小区居民真正感受到准物业管理所带来的实惠。
2010年4月1日，在12个准物业管理小区中举办了以“美丽的小区我的家”为主题的摄影比赛，参赛者用照相机将现在居住小区的环境拍摄下来，送到物业服务中心参加评选。截止5月10日，有近100幅小区居民的摄影作品参加投稿，这些作品被制作成展板在小区内公示，接受小区居民的评比。通过这次活动，使小区居民看到了小区现在的环境，回想了以往的环境，感受到了实施准物业管理后的变化。
敬老爱老是中华民族的美德，今年“九九重阳节”这天，物业服务中心和海郑社区居委会买了150斤面粉在海郑小区举行了一次包饺子比赛。现场邀请了20余位海郑小区的老年人来品尝饺子。他们边吃边说边笑着，称赞饺子馅好味美，品味着发生在自己身边的事情，小区呈现出安定和谐的景象。徐州新闻对这次活动进行了跟踪报道
第17篇：.10.10物业管理部周工作汇报
金强（福建）建材科技股份有限公司
物业管理部
2016 年 09 月第 5周
工作报告
报告人：
杨
辉
日期：2016.10.10
一、本周工作概述
1、物业维修：本周主要台风天气过后对全园区物业水电日常维护检查，国庆假期值班，临时及紧急的突发事件处理等；
2、网络维护：本周对公司的一些电脑进行检查维修、软件安装，领导临时交办的问题处理，各区域LED广告灯的检查维修等；日常网络维护保证网络通畅等；
3、绿化维护：主要对园区花木的修剪清理，其他的日常花草树木的绿化、养护例行事宜、卫生清理等；
4、宿舍管理：日常员工的入住、离宿安排事宜；9月份水电表查抄；其他需要配合完成的事项等；
5、保安消防：日常的巡查、安保工作，持续整顿车场停车秩序，规范门禁管理出入秩序等。
二、下周工作计划
1、物业维修的日常正常工作；
2、网络维护的日常正常工作及临时性工作；
3、宿舍日常入住、离宿安排，4#楼玻璃门滑轮更换；
4、绿化队日常正常维护工作；
5、保安队日常正常工作；
6、各支公司物业费用计算核对；
7、继续跟催外请的玻璃安装人员对车间及宿舍楼的破损玻璃更换安装；
8、继续跟踪车间厂房及办公楼、宿舍楼各区域漏水维修情况。
三、对公司管理改善的提案和建议
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第18篇：争创山东省物业管理优秀大厦工作汇报发言
争创山东省物业管理优秀大厦工作汇报
尊敬的省优验收团、各位领导：
你们好！
东营区行政办公中心是东营区政府领导的主要办公场所。为了能够为各位领导提供良好的办公环境，带着申能“以人为本、管理科学、服务真诚、业户满意”的企业精神，带着申能“精、细、诚、实”的管理制度，带着申能“热情服务，温馨万家”的服务宗旨，我们来到了东营这片新生的土地。
东营区行政办公中心位于东营市东西城之间，是对接区规划的重点地段和黄金地块，东到中山路，西到庐山路，北到北一路，南到黄河一路，总建筑面积39256.55平方米。大厦主体结构十五层、地下室一层及东、西辅楼各四层。作为现代化的政府办公用大厦，其内部配备了现代化的设备设施。空调系统采用德国约克机组（600冷吨机组两台，250冷吨机组一台）。高低配采用两路双电源，可自动切换。消防、喷淋系统各配置泵两台。会务中心可进行电视电话会议，配有同声翻译系统。作为整个大厦中心的智能系统，采用了BA系统，实现了设备的自动化控制。生活水泵使用变频供水，保证了供水质量。作为政府办公场所，对安全提出了更高的要求，大厦内所有的电梯、楼道以及车场都安装有视频监控，并与119联网。电梯、消防系统都实现了远程监控，大大提高了大厦的安全系数。
物业公司在创建省物业管理优秀大厦的过程中，主要做了以下工作：
1、工程部工作。设备设施作为整个大厦正常运行的心脏部位，其维
1 修保养是工作的重中之重。工程部在管理中做到了责任到人，责任人定时定人进行巡视检查保养，管理人员不定时进行抽查监督，确保大厦设备设施的正常运行。工程部还针对大厦的设备设施特点组织人员进行培训，使每一位员工能够熟悉的掌握各种设备设施的运行流程，能够处理各种紧急情况。
2、保安部工作。保安部工作主要是从三方面进行。1）、消防设备设施管理。保安部负责整个大厦的消防系统的运行及检修，保安人员每日对消防设备进行检查。为了能够实行专业化管理，物业公司聘请了专业的消防维保单位进行维护管理。2）、车辆管理。行政办公中心共有南北车场各一个，地下停车场一个，物业公司都配备了车辆管理员进行定岗管理，确保车辆停放的安全有序。并且实行了一卡一车管理。政府对物业公司提出了严格的要求：地上车场丢失车辆赔偿2万元/辆，地下车场丢失车辆赔偿5万元/辆。3）、治安安全管理。所有外来人员都需经过登记才能进入大厦，对于身份不明的人员，保安部都会通过与相关办公室联系得到认可后方才登记放行。对于上访人员的控制方面，保安部都会首先进行了解，然后根据具体情况再与信访局、保卫科或派出所联系解决。对于大厦物品的管理方面，物业公司通过出门证审核制度严格控制，必须经过物品所在部门领导的签字盖章方才放行。保安人员实行24小时巡逻维护制度，并且通过中控室加强技防能力。在电梯、楼道以及车场都安装有视频监控，所有的监控资料必须保存半个月。监控室作为重要的场所，严禁所有外来人员进入，任何进入都需经过严格的审核登记方能进入。
3、保洁服务。保洁部作为整个大厦的美容师，每日都进行反复的保洁工作。物业公司对所有的保洁人员都进行了专业的保洁知识培训，定岗定时进行清洁。做到卫生间无异味、楼道无水滴、无纸屑、无灰尘。物业公司每月对大厦玻璃顶棚进行清洗，每年两次聘请专业清洁队伍对大厦外墙进行清洗，维护了大厦的良好环境。
4、会务工作。按照政府方要求，物业公司成立了自己的会议服务部门。做到了会前准备到位、会中服务细微、会后清理及时。会议接待中提供了绿化摆放、茶水服务、湿巾服务、颁奖礼仪等服务。会议中心配备了先进的同声翻译系统，并可进行电视电话会议。会务人员全程服务，确保各项会议的顺利进行。
5、办公室工作。办公室主要负责与政府各部门的沟通，实行24小时接待服务，做到了有求必应、有应必答。行管局领导每日对物业公司的工作进行检查，并对检查结果进行限期整改；每月进行月考核，将考核结果公示三日，将考核分数与物业管理费的收取直接挂钩。物业公司每季度发放一次满意度调查表，在上半年度两次满意度调查中，各部门满意度达到了100%。
6、建立健全了各项规章制度，不断的完善各项操作规程，并积极开展精神文明建设，丰富员工、业户的文化生活。我们制作的月刊《申河报》，得到了广大业户的积极响应与好评。
随着行管局监管力度的不断增加，有力的促进了我们物业管理服务工作的提高，推进了我们争创山东省物业管理优秀大厦的步伐。我们在
3 工作中不断的将服务做精做细，在不断的提高服务质量的同时，也不断的提升了我们物业公司的服务品牌。
今天，省物业管理优秀大厦的验收，必将对我们的物业管理服务又是一个极大的鞭策和促进，在此，我感谢在这一年多里政府各部门领导对我们工作的关心与支持，我们将以此次验收为契机，把精细化服务在日常服务中进一步落实。我们有信心，有能力把我们的物业管理向着更高、更好的目标开展，努力实现一个更高的愿望。
上海申能物业管理有限公司东营分公司
2006年10月11日
第19篇：物业管理工作汇报（省质量兴县检查汇报）
物业管理在我国是新兴产业，物业服务质量的好坏，直接关系民生、民权大事，物业管理工作汇报（省质量兴县检查汇报）。在08年开展的质量兴县活动中，我县将物业管理由房管部门独家管理的单轨制，改为物业属地管理，条块结合，以块为主的管理模式。我们众兴镇以高度的责任感，积极参与，着力规范物业管理，提高物业服务质量，维护业主利益，创建满意社区、和谐家园。收到了显著成效，物管办现管理74家居民小区，总建筑面积503万平方米，入住人口近10万人。09年，被县政府授予“先进集体”荣誉称号，先进经验多次受到市、县新闻媒体的关注。
一、建立健全组织网络。积极推行“局主管、镇负责”体制，镇政府设立物业管理办公室，各社区成立“两站一中心”，即：应急维修站、业主诉求调解站和社区物业服务中心，为加强物业管理，提供了强有力的组织保证，工作汇报《物业管理工作汇报（省质量兴县检查汇报）》。
二、建章立制、提升服务质量。制定出台了《物业星级考核办法》、《物业服务收费等级标准》、《物业管理实施细则》、《老旧小区提升改造方案》、《业委会成立程序》、《物业企业进退暂行办法》等一系列文件，为提升物业服务质量奠定了铁的制度保障。
三、强化考核、促进服务上水平。物管办实行“棋盘式”、表格化的督查考核制度，使考核工作形成制度化、常态化、网络化，为物业服务不断上水平，提供了较为科学、完善的考核体系。
四、普及物业文化、提升全民素质。为使广大市民理解物业、支持物业、关心物业、共同参与物业，我们定期编印《物业简报》，刊载物业动态，学习园地，还编排《物业快板书》在电视台播放，为全面提高物业服务质量夯实了理论基础。
第20篇：物业管理
一、加强教育学习，促进自身队伍建设
我所自成立以来，就加强队伍建设，对员工进行思想教育，组织员工军训、业务知识培训、岗位技能训练等，提高员工的综合素质，全面打造学习型、务实型、服务型的队伍。
（一）、为了增强“爱国、爱岗、敬业、奉献”意识，提高全所员工的政治素养，一方面是以“三个代表”重要思想和“十六大”精神为指导，定期组织全所人员学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论和三个代表重要思想，积极引导广大员工进一步解放思想、更新观念，不断提高自身思想素质；另一方面，通过开展各种活动，对员工进行爱国主义、社会主义教育和革命精神、道德风范教育，立足本职，求真务实，发扬积极探索、勇于创新、艰苦奋斗、无私奉献的敬业精神，争创一流业绩的队伍。2004年4月，所团支部组织团员青年职工参加悼念革命先烈，缅怀英雄活动，参观英雄纪念馆，聆听英雄光辉事迹，通过这些活动，大家受到了很大鼓舞，催人奋进增强了战斗力，大大提高了职工的敬业精神。
（二）、提高员工的业务水平，培养一批业务技术过硬的收费队伍。每月定期和不定期的组织所有收费人员进行业务知识和岗位技能培训，并组织开展业务考试、相互交流、竞赛活动等，不断提高自身业务水平。2002在未开通前组织新招人员到其他收费所进行实地操作学习，在即将开通时，所又组织全所人员进行业务理论知识学习和实际操作演练，为开通顺利进行收费做好充分的准备；2003年，所每月组织收费人员进行业务学习，并开展了如车型判别比赛、识别假行驶证、综合业务知识竞赛等活动，通过开展活动，促进了全所车型判别的统
一、减少了车型误判率；打击了使用假行驶证偷逃通行费行为，挽回了一部分通行费损失；增加了全所收费员工的业务保有量，提高了收费业务知识水平。2004年，在2003年度的各项基础上，还有的是对个别业务水平教差的收费人员进行强化培训、所与所之间收费员进行异地交流、岗位轮换学习、管理人员下车道学习等。2004年4月份，在管理处收费科的组织下，与**所收费员进行了对调交流、学习。在交流过程中，收费员们都能够严格按照“十六”字方针认真开展优质文明的收费工作，在工作之余讨论收费操作、辨别假行驶证和判别车型工作中各自的经验，在不断的讨论、学习和总结中提高了工作能力，通过交流学习，对所存在的不足之处进行了认真的整改。通过采取灵活新颖的方式营造浓厚的学习氛围，每月召开全所员工进行思想交流、探讨工作体会、疑难问题等来不断提高收费人员思想、政治、业务素质，使收费工作逐步走向成熟；同时，鼓励和支持员工利用业余培训和个人自学有机结合起来，拓宽学习渠道，改善知识结构，通过各种进修方式参加成人学历教育，不断加强自身素质的提高。
二、完善组织，加强领导
成立以来，**所高度重视精神文明建设，把文明创建活动放在了重要的地位，将文明创建活动作为文明优质服务的重要目标和重要保证。组织领导上，成立了以党政领导为组长，各科室负责人为成员的创建工作领导小组，按照职能负责创建工作的开展，把创建工作层层落实下去，从组织制度上保证对创建工作的领导，做到主要领导亲自抓，分管领导具体抓，形成了齐抓共管，全员参与的工作机制，并以目标管理责任制的形式把文明创建工作列入考核内容。具体措施上，制定文明创建的规划纲要和实施办法，明确创建目标，将创建工作的近期任务和长远目标有机地结合在一起，纳入到整个工作当中。
（一）、定期召开创建工作领导小组会议，研究部署创建工作，检查监督创建工作的落实情况，分析创建过程中存在的问题，及时采取措施并落实到实处，极大地提升了我所文明创建活动的水平。
（二）、全所动员，积极参与，强化创建意识，广泛深入地开展创建工作。召开动员大会，大力宣传创建意义，提高全体员工的思想认识，使文明创建活动真正成为每个员工的事，成为广大员工的自觉行动，使广大员工在参与中受到教育，在实践中得到提高。
（三）、建立健全创建机制。我所根据实际建立健全了各项规章制度，进一步提高管理能力和管理水平。把加强班组建设和班组管理作为创建活动的重点，制定了相应的创建考核标准和考核办法，定期检查考核，实行了动态管理，做到奖罚分明，有效的激励了班组、员工的创建积极性。
三、建立健全各项规章制度，改善创建环境
没有规矩，不成方圆，内业管理离不开规范的管理制度，我所始终坚持按照“抓管理、打基础、抓服务、创文明”的指导思想，坚持以人为本的管理方式，重视制度建设，结合有计划、有考核、有总结的工作机制，规范内部管理。全所上下统一制定了所长、办公室、收费科、收费班长、收费员等各个岗位的工作职责，根据工作要求制定完善了《收费纪律考核细则》、《卫生管理制度》、《台帐管理制度》、《监控管理制度》、《实行四班二运转制度》、《竞聘上岗、末位淘汰实施方案》、《安全生产责任制》、《食堂就餐制度》、《文明班组、文明示范员评选办法》、《开展三文明评选活动补充规定》等一系列规章制度，狠抓落实，严格制度管理，作到有章可循、有据可依。同时为了保证各项规 章制度的落实，我所建立了相应的组织检查监督体系，成立了“文明创建工作领导小组”、“环境卫生考核监督小组”、“安全生产工作领导小组”、“三文明评选考核小组”、“竞聘上岗考核小组”等多个领导小组，实行所长亲自抓，分管人员具体抓。通过考核激励机制的建立，促进了各项工作的顺利开展。
改善环境，提供良好的服务设施，我所在开展创建过程中，认真抓好收费所的环境卫生，保护好花草树木、做好绿化、美化环境工作。搞好环境卫生，创造一个优美的、舒适的服务环境，对大楼、车道、食堂、宿舍等进行卫生包干区，做到每天“三部曲”即擦、冲、扫，每月定期彻底打扫，值班的管理人员到车道协助当班人员冲洗车道，当班人员随时做好收费区域卫生保洁工作，卫生考核监督小组实行检查监督，打造一个“畅、洁、绿、美”的工作服务环境，2003年我所在全所员工的共同努力下，被**县评为了县级“卫生先进单位”，同时在2004年，我所也已顺利通过创建“市级卫生先进单位”的初次考评。
四、加强收费管理，开展三文明评选
我所严格按照高速公路有关法律法规、管理办法、收费标准等，全面贯彻“安全畅通、依法征费、文明服务、应征不漏”的工作原则来开展收费工作。提高收费员的业务技能、服务质量、确保收费工作顺利开展，通过对全体收费员、监控员进行全面的系统、业务培训，促使收费员、监控员能熟练掌握各项岗位技能；加大稽查力度，对每位收费人员的文明服务进行跟踪稽查，并对收费业务、收费纪律、唱收唱付等方面通过监控、监听、现场稽查、突击检查等方式来开展稽查工作；积极与其他兄弟收费所开展车型判别、辨别假行驶证等业务交流，针对收费工作中遇到的车型判别问题及时通知对方所，并进行讨论和统一，对个别水平不高的收费员进行强化培训提高辨别能力。我所积极配合高速交警，开展对假行驶证的协查工作。在处收费科的带领和指导下，本所全体职工继续虚心学习有关真假行驶证的有关判别知识。经过两年来的实践、交流、总结和积累，各收费人员均具有较强的辨别能力和处理能力。发现司机使用假行驶，就将车辆型号和车牌进行登记汇总上报，力求全线统一，从而减少费源的流失和车型改判率。 每月开展“文明班组”、“文明班长”、“文明收费员”评比，提高收费员文明服务业务水平和竞争意识，同时为了明评选的公平性、真实性、合理性，所考核小组针对2003年评比办法，进行了修改和补充，从实际出发，细化考核评选条列和内容，让员工能及时找出与别人的差距，及时解决提高。通过开展三文明评选活动，涌现出了一批优秀的收费员工，起到了带头模范的作用，带领着我们收费人员全面的提高，使整个收费所形成你追我赶、不甘落后的新气象。
五、积极开展文明服务活动，拓展服务内容
**所自开通以来，就以开展文明创建活动为载体，狠抓文明服务，规范文明用语，要求收费员应时应景讲好每一句文明用语。2003年，收费员仅仅局限于“你好！请走好！”、“你好！请付XX元，收你XX元，找你XX元，请走好！”等文明用语，2004年，为了减轻司乘人员旅途的劳累，能让司乘人员真正感到宾至如归的温暖，同时也提醒司机朋友注意行驶安全，要求收费员灵活运用文明用语，加强微笑服务，如“你好！欢迎走**！”、“辛苦了！”、“一路平安！”“请不要超速！”、“XX处施工，请注意交通安全！”等等，为让司机了解高速公路的特点，所要求收费员在保证准确、快速的售票、发卡的同时，必须为过往司乘人员提供便民服务，如发放小地图、高速公路新交通规则、文明服务承诺等，并要求收费员必须掌握**的风土人情、熟悉**公路周边县市环境、大致要了解其他高速公路各出口周边环境；根据收费职业特点，积极开展以收费为主题的活动，如开展演讲比赛、文明服务业务知识竞赛、判别车型、盲打比赛等业务技能竞赛等活动，使全所员工充分掌握文明服务内容，让收费在文明服务这方面成为一种习惯；在岗亭开展“送温暖”服务，免费为司乘人员提供开水、修理工具等为司乘人员排忧解难。我所在文明服务方面等到了上级领导与兄弟所的表扬和肯定。
六、积极探索，不断改革创新
随着改革开放的不断推进，市场经济的深入发展，高速公路如何贯彻落实科学发展观，打造浙江高速公路新品牌，充分发挥高速公路在创建文明行业工作中的示范作用，开创文明创建新局面，就必须与时俱进、大胆探索，不断完善工作思路、体制和措施。
**所积极探索，学习其他收费所的先进经验，并结合实际，于2003年5月1日开始实行四班二运转工作制度。通过4月份的试运行，全所员工一致认为四班二运转的上班模式有效可行。
1、休息时间的增多，使收费员更能以饱满的精神状态为过往的车辆服务，更出色的开展收费工作，
2、在实行四班二运转的上班模式后，我所文明服务质量相对提高，
3、收费差错率大大减少。
为了全面提高收费所的业务水平和服务水平，提高综合素质，全面掌握各岗位技能，力处高效率、高运转、高质量服务和高水平管理，打造学习型、务实型、服务型的队伍，同时也为充分发挥员工的工作能力，挖掘优秀人才，任人唯贤，建立一套科学的用人机制，按照管委会、管理处有关实行轮岗、竞聘上岗、末位淘汰制的要求，结合管理处效能建设有关通知精神，处领导把**所作为竞骋上 岗和末位淘汰制实施的一个试点，作为效能建设的一部分。我所在8月份试行了竞聘上岗、末位待岗工作，通过竞聘上岗，使参加竞聘人员都得到了很好的锻炼与提高，也使优秀人才脱颖而出，同时也使其他员工受到了很大的鼓舞。遵循“公开、公平、公正”的原则，并以“能者上、平者让、庸者下”为宗旨的岗位竞聘，激励员工发挥自己的创造性，充分调动了大家的积极性和竞争意识。
七、发挥工、青组织作用，加强宣传力度
本着从实、从细、从严的原则，坚持不懈的抓好工会组织、团支部建设，开展系统的思想教育和政治理论学习，发扬敬业爱岗、艰苦奋斗的工作热情和主人翁意识。团支部适时适宜地开展了乒乓球比赛、唱歌比赛、组织参加旅游节等一系列的文体活动，通过这些活动的开展，不仅丰富了职工的业余生活，还增强了单位的凝聚力、号召力及亲和力。
重视宣传工作，组织所里在写作方面有特长的员工成立宣传小组，搜集信息资料，利用黑板报、期刊、简报等多种形式，宣传收费所和外界的新风新貌、传递工作动态，依托宣传阵地来加强职工的综合素质，加强我所对外的透明度，提高文明服务质量。2003年先后创办《收费期刊》、《简报》、黑板报等，让社会了解我们高速公路特点和了解我们收费所的政策法规，与同行、各单位之间增进了交流，对提高我所形象起到重要作用。我们还制定了文明服务标准、监督机构和投诉电话，提高了社会对我所的监督力度,从而推动我所服务水平再上一个新台阶。所在宣传和争创工作上开辟了新的阵地，同时与**县旅游局取得联系，由**县旅游局出资制作了5000多张印有小地图、服务承诺、咨询电话的小卡片发放给司乘人员，不但提供给司乘人员方便，也提高了工作效率，扩大了宣传范围，树立**收费所窗口形象。
八、加强安全生产工作，杜绝安全事故发生
安全生产工作一直是一项长抓不懈的重点工作，不能有任何侥幸心理，不能有丝毫麻痹思想，要充分认识到安全的重要性、长期性、和艰巨性，增强安全生产工作的紧迫感和责任感，我所在一开始就把安全生产工作放在首位。在2003年年初就对安全生产工作做了部署，结合实际情况制定了安全生产责任书，特别是对人员、票款的安全和系统、机电设备的安全做了进一步的细化，并与各科室班组签定了安全生产责任书，同时要求科室班组与个人签定安全生产责任书。人人签定安全生产责任书，杜绝了侥幸心理、麻痹思想的滋生，有效的消除了安全事故的发生。
在今后的工作中，我们将根据收费行业的特点，以文明收费为宗旨，优质服务为目标，提高素质为根本，先进典型为榜样，本着“文明服务、安全畅通、依法征费、应征不漏”的工作原则，强化窗口意识，树立良好形象，为高速公路的飞跃发展作出应有的贡献。
