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中 关 村:房地产估价报告
日期:2011-09-09附件下载
北京经济技术开发区 65 号街区永昌南路 2 号房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制
药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
委 托 方:北京华素制药股份有限公司
估 价 机 构:杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
估 价 人 员:刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖
估价作业日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估价报告编号:京杜鸣估 G 字[2011]
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
目 录
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
价
师
声
明........................................................................................3 估价
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假
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条件 ...........................................................................4 估
价
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报
告 .................................................................................6 一
、
委
托方..........................................................................................6 二
、
估
价
机构......................................................................................6 三
、
估
价
对象......................................................................................6 四
、
估
价
目的....................................................................................10 五
、
估
价
时点....................................................................................11 六
、
价
值
定义....................................................................................11 七
、
估
价
原则....................................................................................11 八
、
估
价
依据....................................................................................11 九
、
估
价
方法....................................................................................12 十
、
估
价
结果....................................................................................13 十一
、
估
价
人员 ...............................................................................13 十二
、
估
价
作
业期 ...........................................................................14 十
三、估价报告应用的有效期 .......................................................14 十
四、变现能力分析 .......................................................................14 十
五、有关说明与建议 ...................................................................15 估
价
技
术
报
告 ...............................................................................16
一、
个
别
因
素
分析 ...........................................................................16
二、
区
域
因
素
分析 ...........................................................................16
三、
市
场
背
景
分析 ...........................................................................19
四、最高最佳使用分析 ...................................................................24
五、
估
价
方
法
选用 ...........................................................................25
六、
估
价
测
算
过程 ...........................................................................25 七
、
估
价
结果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34 第0页共 34 页
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
致 委 托 方 函
北京华素制药股份有限公司: 受贵公司委托,我公司对位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北
京华素制药股份有限公司工业房地产 (以下简称估价对象)的抵押价
值进行了估价。
估价对象:北京华素制药股份有限公司(以下简称委托方)拥有
的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司
工业房地产,即建筑面积 18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩
余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70平方米工业用途出让国有土地 使用权。
估价目的:为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估
价对象房地产抵押价值。
估价时点:2011 年 7 月 28 日。
估价依据:全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及
北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件;中华人
民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》;建设部、
人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》;委托方提供的有
关资料;我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实
地查勘、调查所获取的资料。
估价结果:估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则, 按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值
因素进行综合分析的基础上,确定:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产,即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的
37213.70 平方米工业用途出让国有土地使用权在 2011 年 7 月 28 日的
估价结果:
1、市场价值估价结果
市场价值估价结果总价为 7324 万元人民币。
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北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
2、估价人员所知悉的法定优先受偿款
根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关
人员介绍,估价对象设定有抵押权,权利人为中国建设银行股份有限
公司北京石景山支行,权利价值为人民币 7120 万元整,设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点,上述抵押登记尚未注销。本次估
价未考虑抵押权对估价结果的影响,估价对象再次抵押时以上述抵押
登记已注销为假设前提。
截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能 存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
3、抵押价值估价结果
抵押价值总价为人民币7324万元(大写:人民币柒仟叁佰贰拾肆
万元整)。具体见表: 估价结果一览表
土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值
总建筑 土地使
平均地平均楼面平均楼
抵押物名称 面积 用权面 总价 总价
面单价 单价(元/ 面单价 (㎡) 积(㎡) (万元) (万元) (万元) (元/㎡) ㎡) (元/㎡) 北京市房山区良
总价 乡金光北街 1 号
北京华素制药股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工业
房地产
估价报告应用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估价报告的份数:共 4 份
杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司
法定代表人签字: 2011 年 8 月 8 日
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北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
估 价 师 声 明
我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记录、
误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正
的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限
制条件的限制和影响。
3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系;对与该估
价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有任何个人利害关系。
4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 (GB/T50291—1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估
价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。
6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业
帮助。
报告编制人员 资格及证号 签名盖章
刘晓娣 中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120040062 于 红 中国注册房地产估价师
估价师注册证号:1120050057 武秒珍
杨丽颖
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北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告
估价的假设和限制条件
1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用
途持续有效使用为假设前提。
2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应
的出让国有土地使用权不存在共有权人,且无权属纠纷为假设前提。
3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料,并经估价师了 解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存
在抵押权,本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前
提。截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能
存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。
4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育
费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动
保险为假设前提。
5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内
的国有土地使用权同时抵押。
6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式
的租售情况为假设前提。
7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内
部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值,不包含
可移动的家具等生活物品的价值。
8、设定估价对象为符合法律、法规规定,在市场上可转让和可
进行抵押登记的房地产为限制条件。
9、估价结果为估价对象在 2011 年 7 月 28 日的公开市场价值减
去估价师已知悉的法定优先受偿款,其公开市场价值为在估价时点时
的下列交易条件下最可能实现的价格: (1)交易双方是自愿地进行交易的; (2)交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化; (3)交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象; (4)交易双方掌握必要的市场信息; 第4页共 34 页
北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 (5)交易双方有较充裕的时间进行交易; (6)不存在特殊买者的附加出价。
10、一旦发生抵押人不能履行债务,抵押权人须将抵押物拍卖清
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