业主委员会

2020-03-02 15:33:29 来源：范文大全收藏下载本文

业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，是业主大会的执行机构。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

成立业主委员会应当符合下列条件之一：

1．专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

2．首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

业主委员会委员必须符合下列条件：

1．是本物业管理区域内业主；

2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；

3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；

4．品行端正无劣迹；

5．热心公益事业。

业主委员会履行以下职责：

1．执行业主大会的决定和决议；

2．召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

3．与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

4．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同；

5．监督管理规约的实施；

6．督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

7．组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

8．调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

9．业主大会赋予的其他职责。

业主与物业的纠纷以及解决方法

纠纷是怎样形成的

1．开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题。

根据一项调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得

物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，就应该承担所有的问题。如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房

子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司。

2．相关的法律规定了解不够。

解决物业纠纷需要法律支持，目前国家关于物业方面的法例法规有《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国物业管理条例》等等，但是事实上，知道这些法规的人并不多。

3．一些业主对物业付费的概念不强。

这些少部分的业主对物业费采取能拖就拖，能不交就不交的心理。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，而是买房时就被规定了。有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。

4．业主的期望值过高。

客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品，比如说房子，都是有缺陷的，不会说百分之百一点儿缺陷没有，心理落差产生是很正常的，但是千万不要放大。

5．物业管理服务的质量有待于进一步的提高。

一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理，从而使矛盾激化。另外物业管理公司本身经营不规范，如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，等等。

6．一些业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有

关单位和有关ZF部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

7．有的业主诚信意识差。

现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由。又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖就拖，能赖就赖。

怎样解决纠纷

1．签一份详尽的购房合同。

物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

2．签一份完整明确的物业管理合同。

现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后

服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何？怎么个收费标准？可以得到多少服务？都应在物业管理合同里记载清楚。

如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。

合同是服务者和被服务者的约定，只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。

所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。