物业实物

2020-03-03 10:59:14 来源：范文大全收藏下载本文

共用设施设备管理：

1、制订合理的运行计划

2、配备合格的运行管理人员

3、提供良好的工作环境

4、建立分健全管理制度

5、设施设备的状态管理

6、节能管理。订立外包管理合同应注意的事项：

1.签订合同时要注意保证签约主体和实施主体一致。 2.合同时应明确因设施设备故障、事故造称珍员、财产损失，明确出现情况时的责任方，以免出现题问题时产生纠分。

3.应在合同中明确服务技术指标标问候语，尽量采用量化形式，便于检验。

4.委托方保留质量记录文件，既便于监督服务过程，也便掌握设施设备善，保留历史资料的完整性。外包管理合同实施应注意的事项：

1.建立针对承包方的检查监控制度由专人负责实施。 2.建立与承包方定期沟通会议制度，解决合同履行中出现的问题。

3.建立定期评估制度。发现问题，以书面的形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。 4.定期对承包方基本情况更新。供电系统管理工作内容：

1.配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

2.制订供配电运行及维修保养制度。 3.建立技术档案

4.配备各种工具、仪器仪表及安全防护用品，常用零配件及易损易耗品。并建立供应商渠道的名录。 5.定其对用电计量仪表进行检查和校验。做好用电统计，做好用电调度和用电计划工作。

6.建立临时停电管理制度，任何情况下不允许超负荷。 7.要建立如火警、台风、水灾等供用应急预案。 8.做了节约用电工作，降低能耗。

9.建立24小时值班制度，发生故障立急抢修，恢复供电。

10.对蓄电池进行充电，发电机试运行测检。 11.重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。

12.进行公共用电的测算和计量工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。给排水系统管理工作内容：

1.建立给排水管理队伍，负责小区范围室内外排水设备、设施的运行和维修保养工作。 2.建立给排水系统运行、维修保养制度。

3.建立给排水系统工䅂工程技术档案。尤其对隐蔽工程、地下管理等图纸资烊。

4.配备必要工具和安全防护用品，准备相应日常维修零供备及易损易耗品。

5.发生台风、跑水等紧急事件的应急预案。 6.做好节我用水工作，防止跑冒滴漏。

7.公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费：的收取提供依据。

8.定期对水箱和水池清洗，防止二次污染。注意事项：

1.保证消防用水的基本储备。

2.北方地区冬季防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。 3.餐厅和食堂厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管，定期除。理化粪池和隔油池。 4.采用分流排水系统将雨水和污水分别排放。消防系统管理工作内容：

1.配备消防设施主管技术人员，要求有一定的知识，有较强的责任心。

2.建立严格的消防管理制度。消防中控24小时值班。 3.建立消防设备设施技术档案。

4.建立消防设备巡视、检查、测试制度。做到每周、月、每半年检查，每年结合消防演习，对整个消防系统运行检查一次。

5.对日常巡检测试，发现问题和安全隐患及时限期整改。并进行调查分析，避免错误再次发生电梯系统管理工作内容：

1.配备专业的电梯管理人员，持国家有关部门认可的上岗资格证书。

2.根据厂商提供的说明书、图纸资料、维修保养说明书，制订电梯运行、维修保养制度和工作程序。

3.建立电梯技术档案。

4.备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及配备维修用的零配件及消耗品。 5.委托专业公司进行维修保养。

6.根据物业的性质和人流的特点确定电梯的清洁保养时间。

7.对电梯用电计量和运行成本核算。

8.电梯维护保养或停梯及时告之业主、物业使用人。 9.电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。获得年检合格证，才能继续使用。消防案安全预案制订：

1.重点防火单位和防火部位的确定。 2.灭火方案的要求

3.应急预案的制订要结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况。 4.灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性。

5.根据小区情况、火灾隐患较大的地点重点标识。 6.有具体的组织实施时间和相应的演练经费预算 1.确定灭火预案的责任人。

2.确定各人员、部门的职责及分工要求。

3.灭火方案报经当地公安消防大队审核通过和备案。 4.灭火预案的制订。

5.在制订灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。

1.根据火灾特点和灭火战术特点，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火装备和消防器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。

2.写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署草图。灭火预案的主要内容。

1.物业项目单位的基本情况。包括：周围情况、水源情况、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备。 2.火灾危险性及火灾发展特点。 3.灭火力量部署 4.灭火措施及战术方法。 5.注意事项 6.灭火预案图。应急预案：

1.处理紧急事件的要求

2.发生紧急事件时，尽可能的努力控制事态恶化和蔓延，把因事造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。

3.管理人员不能消极、推脱，应积极主动出击，直面矛盾，及时处理。

4.随着事件的不断发展和变化，对原订的预防措施应对方能灵活运行，要能随各种环境与条件的变化而有针对性的提出有效的处理措施和方法。

5.事件发生后，应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现多头领导，造称混乱。 6.处理紧急事件不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大的损失。火警：

1.了解和确认起火位置、范围和程度。 2.向公安消防部门报案。

3.清理通道，准备迎接消防车入场。

4.立即组织现场人员疏散，在不危机人身安全的情况下抢救物资。

5.组织义务消防队。在保证安全的情况下接近火场，用适当的消防器材控制火势。

6.及时封锁现场，直到有关方面到达为止。燃气泄漏：

7.当发生燃气泄漏时，应立即通知燃气公司。 8.到达现场后，要谨慎行事，不可用任何电器或敲击金属，避免产生火花。 9.开窗通风，关闭燃气闸门。 10.情况严重时，及时疏散人员。

11.发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。 12.燃气公司人员到达现场后，应协助彻底检查，消除隐患。电梯故障：

1.当被困电梯时，消防监控时应仔细观察电梯内情况，

通过对讲系统询问被困者并予以安慰；2.立即通知电梯专业公司到达现场。

3.被困者如有老人、小孩、孕妇或人多供养不足特别留意，必要时请消防人员协助。

4.督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。 5.将此次电梯事故详记录备案。浸水、漏水：

1.检查漏水的准确位置及所属水质(自来水、污水、中水)，设法制止漏水。

2.若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施。

3.利用工具，排除积水，清理现场。

4.对现场拍照、作为存档及申报保险理赔证明。资质管理办法

1.物业管理企业资质条条件：

物业管理企业资质分

一、

二、三级。国务院建设主管部门负责物业管理企业一级资质的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责物业管理企业二级资质的颁发和管理。直辖区人民政府房地产主管部门负责物业管理企业

二、三级资质的颁发和管理。并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 2.各资质等级的条件：一级：500、300、50(30、20)(20、10)(

10、5)

(200、100、

15、其他物业50)30w8以下(100、50、

5、其他物业20)20w 5以下.3.申报资质的条件：5项

(营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人身份证明、物业管理专人技术人员职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员职称证书和劳动合同) 4.资质的管理：

(资质审批、设立的物业企业是否遵守法规、规章，是否履行合同以及经营管理、信用等情况进行监督检查) 资质管理的优点或好处： 1) 规范物业管理行为。 2) 加强对物业管理活动的监督。 3) 维护物业管理市场秩序。 4) 提高物业管理服务水平。

在申请核定资质等级时，如违反了

将不会获得资质审批部门的批准。 5．接管理验收新建物业： 1）

准备工作(人员准备、计划准备、资料准备、设备和工具准备)

2）

物业查验的工作内容与方式(物业查验的主要内

容：权属资料、物业共用部位、物业共用设备、园林绿化工程、其他公共配套设施) 3）

承接查验所发现问题的处理

(收集整理存在的问题；处理方法如工程质量整理出来，交建设单位提出处理办法。如是工程质量的：二类，一类，是施工单位引起的质量问题交施工单位，由建设单位督促其负责。二类如由于规划、设计考虑不周而造成功能不足、使用不做便、运行管理不经济等问题，由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

4．跟踪验证(当质量问题得到及时解决，物业企业要做跟踪验证)

物业企业更迭时承接查验

1.准备阶段(符合承接查验条件：需与新的物业管理企业签订物业合同。建立承接查验小组。准备资料和工具。)

2.承接查验内容一方式(物业资料情况、物业共用部位共用设备设施及管理现状。

3.各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况。 4.其他内容招投标方案：招标文件内容：

1.招标人及招标项目情况简介包招招标人名称、地址、联系方式、项目情况、物业用房及配备情况。

2.物业管理服务内容及要求 3.评标标准和评标办法

4.招标活动方案包括招标组织结构、开标时间及地点 5.物业服务合同的签订说明

6.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。投标文件：

由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提交的其它材料。按性质分：商务文件和技术文件商务文件 1.公司简介

2.法人地位及法定代表人身份证明。 3.投标报价单及招标文要求提供的其他资料。技术文件

物业管理方案和招标文要求提供的其他技术性资料。 1．降低物业费能否增加收入？

物业服务价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化对物业服务本身价格变动的反应程度比值。由于各种原因，特别是对物业管理服务认知度、接受度，以及业主的感知与期望值之间存在着一定的差距，使得物业管理的的需求量对物业服务本身价格变动的反应程度不是很大即物业服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大并非物为管理服务的价格越低，需求量量就会发生更大的增幅。也就是说，物业管理服务的需求缺乏价格弹性，需求的价格弹性是小于1的。

2．社区活动能否接近的业主关系。

物业管理的核心是服务。服务中的心理策略是情感化服务和个性服务。情感化服务中心理服务是软件，通过与业主的沟通过，了解，消除业主的抵触心里，主动服务，用心帖近业主，将紧张的气氛变的平和，顺利和自然。通过参加社区文化活动，可以消除业主工作中的疲劳，得到一个安全、文明、舒适、和谐的居住环境，也加强业主与物业企业的

沟通，加强了业主与业主之间的沟通，提高整个社区文化水平，建立和谐的社区环境。 3．小区白天能否停放外部办公车辆？

根据中建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权、专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利。外部车辆停放

属于侵犯了小区业主的权利。 4．新员工的培训

入职培训和试用培训，新员工上岗前提供基本知识培训。目的使新员工了解公司的基本情况、熟悉公司规章制度、基本服务知识。试用培训是对新员工在试用期内基本操作技能培训、使新员工了解和掌握在岗位工作的具体要求。职前培训的内容：公司发展史、公司概况及公司制度、公司组织架构、企业文化、礼仪礼貌、物业基本知识、安全常识等。试用培训为岗位工作职责及工作要求。

5．租赁合同包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不能超过二十年，超过部分无效，但可以续订，续订期限不能超过二十年。 6．维修的步聚和要点。

1．巡检制，制定相关的巡回巡检制度，检查仪表是否正常工作，设备运转是否异常，并作相应的记录。 2．分工责任制

实行分工责任制，人员分组，责任到人。 3.按季、年度安全检查制 4.维修报告制度

5.维修工程的审批。大中修与改造工程。 1.修前预检 2.资料准备 3.工艺准备 4.其他准备

5.组织实施(质量控制、进度控制、成本控制) 6.验收存档