太申祥和考察报告
2020-03-03 10:56:43 来源：范文大全收藏下载本文
北京太申祥和山庄（国际敬老院）市场调查报告 编号：06102
3该项目为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，距市 区约40 ㏎，有公交线路抵达，路况较好，该项目占地约100000 ㎡， 绿化面积60%，环境优美，空气清新，该项目拟设床位600-700 张， 房屋结构基本为庭院和多层结构楼设计，其经营模式采用会员制，入 住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住， 该项目现有员工200 多人，已入住老人100-200 人，入住老人主要以 健康老人为主。
该项目自建有医院，为医保定点医院，另外，该项目设有对外营 业的餐厅、娱乐场所，并承揽会议。
三种会员制模式：
1、押金15000 美金（公费医疗者10000 美金），需要交纳住宿费 （12 美金/间/天）；该会员入院协议为1 年1 签；
2、押金300000 元人民币，提供标准间，免住宿费，会员申请无 年龄限制，会员直系亲属可入住，但会员年龄满 50 周岁之前不能入 住；该会员入院协议为3 年1 签；
3、押金650000 元人民币，提供一居室(套间)，免住宿费，会员 申请无年龄限制，会员直系亲属可入住，但会员年龄满 50 周岁之前 不能入住；该会员入院协议为3 年（或年限更长）1 签；标准规定中 途退会，会员费满3 年才退；
4、会员的直系亲属第二人只需80000 元即可成为会员； 其他免费内容略，
2、3 类会员正常收费类项目为餐费（12 元/天）、实际水电用费（包括1），医疗费用等； 该项目会籍可转让，协议规定居住期限满而不续约可退押金。太申祥和补充调查数据
第一部分 押金：15000 美金（收取住宿费，按床位收取）； 提供一居室、标间和单间（一居室50 ㎡，标间小于25 ㎡，设置 两张床位；单间小于15 ㎡，所有面积均为套内建筑面积）； 标间约4800 元/㎡；单间约8000 元/㎡（汇率暂按1：8 计算）； 住宿费分为会员价及非会员价； 会员价：标间12 美圆/间（床位）/天；单间6 美圆/间/天； 非会员价：单间160 元/间/天（按宾馆标准执行）；
第二部分 会员卡押金收费划分：20 万-70 万不等，全部免住宿费； 一居室面积即标间面积； 25 万单间：约16667 元/㎡； 40 万单间: 约16000 元/㎡; 30 万标间：约12000 元/㎡。 65 万一居室：约13000 元/㎡；
中高档养老院市场前景广阔 我国于1999年步入老年社会，养老压力的巨大，“银发产业”市场潜力的无限，引起了整个社会的关注。政府鼓励社会资金兴建养老机构，给与各种优惠政策。个人则看到养老机构市场的巨大商机，欲投资建设。 我国社会的老龄化更加深了社会对养老机构的需求。第一代独生子女的父母步入老年，人口流动性的巨大，全国平均家庭户规模仅为3.18(第五次人口普查数据)„„种种因素导致养老机构需求旺盛，兴办养老机构已成为趋势。老龄
问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件的变化，再到寄养式的敬老院，这是未来老年人社会养老的趋势。 然而，目前养老机构不管是从数量，还是质量上都无法满足老年人口的需要，尤其是中高档养老院。老年人的养老方式已逐渐改变，希望入住机构的比例逐年上升，但却无处可去，大多数机构设施更不上，环境更无法满足老人需要。很多中高端老人有钱无处消费。他们对品质生活的追求大大受限，所以构建中高档养老院不仅弥补了养老市场的空缺，也极大地增进了社会的福利水平。 此外，中高档养老机构的出现还反映了市场经济的成熟。前面我们做过保守的估算，目前城市中对中高档养老机构的需求人数约为18.27万。在强大的市场需求推动下，已有部分中高档养老院投入市场。政府虽有很多鼓励政策，但真正引导投资者的仍是市场“看不见的手”。在盈利的驱动下，养老机构的开发运行融入更多现代化先进管理模式，走市场竞争路线，不仅部分解决了我国的养老压力，也使我国的养老市场规范化、国际化，使社会正真做到“老有所养”。
9 投资风险应对措施
调研报告在第六章详细分析了目前养老机构市场的投资环境，对政策风险、融资风向和养老机构购自身的硬件软件问题作了分析。前两者很难在短时间内解决，需要在市场的不断成熟中政府、金融机构的大力扶持。但养老机构自身的硬件软件问题确实能不断克服改进的。如解决选址问题 养老院的地点选择十分重要，山清水秀才是养老的地方，加上老人怕吵，所以如果养老院周围环境嘈杂、污染严重，老人是不愿来的。因此，开养老院不要怕地方远，只要在一个环境好的地方半小时车程内就不错;但也要注意，养老院不能离市区远得“过分”，这样家人探看老人就很不方便。 敬老院处于交通便利、离县城中心不远、环境静谧、距公用供(排)水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。
确定服务理念
对老年人来说，最重要的是保持一种安乐、宁静的生活状态。要带给老人家一样的舒适、温暖的感觉，弥补老年人因为子女无暇照顾所带来的寂寞。前面提过，养游结合的模式将给老人提供更多地休闲方式，满足了很多行动方便的老年人的需求。还需从老人特殊的安全需要角度考虑，特配备庞大的敬老院闭路系统，在社敬老院内主要活动场所设置了多个摄像探头以保证老人的安全。此外，还要尊重老年人的隐私权，让他们有自己的活动空间，有选择的休闲。养老机构不但不能离市区太远，还要能随时接待前来探望老人的子女们。如建成度假式养老院或有高级宾馆接待等。
根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住养老机构的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。社区的配套设施应包括社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。所以养老机构的建设应该紧紧围绕老年人的需求，从多方面满足老年人的生理心理要求，这才是成功创办养老机构的基础、核心竞争力。
了解掌握相关法律法规 充分了解相关法律法规，熟悉养老机构在其与老人的合同中的义务、权利，以避免不必要的纠纷，更好的为老人提供服务。例如，法律总的原则是从保护老年人的合法权益出发。维护老年群体的权益;养老机构与老年人的关系是对立统一的。养老机构与社会上其他自然人、法人产生纠纷时，养老机构与老人的利益相一致的，代表着老年人的利益;在养老机构与被送养人或送养人发生纠纷时，二者的关系是对立的。总体看来，养老机构在法律中处于弱势。只有了解法律，才能更好的通过法律来维护养老机构自身的权益。但从事老年事业的人们一定要本着爱心和强烈的责任感努力提高自身素质，提高服务质量。而不是利用法律的漏洞逃避责任。
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