下半年市场预测

2020-03-01 20:01:09 来源：范文大全收藏下载本文

房地产施工面积首次破亿北京楼市过渡为完全买方市场房地产门户-搜房网 2011-09-15 07:21:00 来源：每日经济新闻尚希

[提要]昨日（9月14日），北京市统计局发布了今年1~8月北京经济主要指标数据。从数据中可以看出，目前房地产开发投资以及施工面积均不断上升，北京房地产施工面积首次突破1亿平方米，由此而来的库存压力也愈加明显。

昨日（9月14日），北京市统计局发布了今年1~8月北京经济主要指标数据。从数据中可以看出，目前房地产开发投资以及施工面积均不断上升，北京的房地产施工面积首次突破1亿平方米，由此而来的库存压力也愈加明显。

统计显示，2011年1~8月，全市完成全社会固定资产投资3480.6亿元，同比增长19.1%，增幅高于1~7月0.2个百分点。其中，完成房地产开发投资1881.7亿元，增长14.5%，占全社会投资的比重为54.1%，同比回落2.2个百分点；完成基础设施投资716.6亿元，增长

8.2%。

此外，政策性住房完成投资452亿元，增长2.4倍。政策性住房施工面积3558.9万平方米，增长1.5倍；其中新开工面积1244.9万平方米，增长5倍。政策性住房销售面积为146.7万平方米，增长63.1%。

对此，北京中原地产研究总监张大伟分析，1~8月，北京房地产开发投资的上涨幅度达到了14.5%，涨幅超过了1~7月的同比13.2%，其中首要原因是保障房投资占比上涨，在1~7月投资中，保障房占比为23.4%，1~8月上涨到了24%。保障房同比投资增长了2.4倍。其次，新开工面积上涨迅猛也促使了投资加大。1~8月，新开工面积高达2788.7万平方米，同比上涨了90.8%。新开工面积消耗了大量的投资。

“在施工的住宅面积（6299万平方米）能够提供住宅套数高达50万套左右，而目前首次库存积压已经达到了11.2万套，为近两年新高。”张大伟告诉《每日经济新闻》记者，虽然相比历史最高库存14万套还有差距，但目前来看限购政策并没有放松的迹象，市场上有购房资格还愿意入市的人越来越少，这将明显影响开发商对后市行情的判断。

北京房地产交易管理网数据显示，截至9月14日，北京年内供应的商品房期房住宅项目合计122个，提供商品房住宅40562套，面积达512.7万平方米。签约商品房期房住宅套数为18790套，累计签约率仅46.3%，签约面积更是只有210万平米，商品房住宅库存积压面积达到300万平方米。

“根据目前的施工面积计算，其中接近半数将在最近1年内形成供应入市，这将给市场带来2000万平方米的住宅入市，可能接近15万套。在市场限购不放松的情况下，北京楼市已经明显过渡到完全的买方市场中。开发商为了争取购房者手中的‘房票’，促销将成为最直接也最有效的手段。”张大伟表示。

全国土地市场迈进底价时代多城地块底价成交

房地产门户-搜房网2011年09月15日09:57来源：广州日报随着“金九银十”到来，全国土地市场却迈进底价时代：8月31日，上海20亿元出让四宗地，均以底价成交；9月1日，在广州最大规模的卖地会上，9分钟卖9块地，8块以底价成交。除了个别激进型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地来分散风险，使得8月全国住宅类用地平均溢价率仅为10%，同比下滑13个百分点。

中国土地挂牌网讯：随着“金九银十”到来，全国土地市场却迈进底价时代：8月31日，上海20亿元出让四宗地，均以底价成交；9月1日，在广州最大规模的卖地会上，9分钟卖9块地，8块以底价成交。除了个别激进型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地来分散风险，使得8月全国住宅类用地平均溢价率仅为10%，同比下滑13个百分点。全国不少重点城市前8个月的土地出让金收入均出现了明显下滑。

8月全国住宅类用地平均溢价率10%

再北京、杭州乃至全国的土地市场都可以用愁云惨淡来形容，底价成交成为主流。根据权威机构数据显示，全国133个城市单位住宅类用地成交量在8月达到最低，成交面积2018万平方米，同比减少14%。

自8月份，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降9%，同比上涨6%。全国133个城市土地平均溢价率持续维持在低水平(8%)，较上月减少5个百分点，同比减少13个百分点。

各大城市前8月土地收入明显下降

土地市场的冷清已经直接影响了各地的土地财政。

据广州财政部门透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元。数据显示，从今年前8月京沪广深以及其他7个重点城市大半数土地出让金收入同比出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，广州市要完成全年646.5亿元土地出让金计划存在很大难度。

有大企业趁机低价拿地

万科近期在土地市场上频频现身。9月2日，万科金地联合体以17.05亿元拿下北京大兴旧宫地块。近半个月内，万科分别在北京房山、丰台、大兴连拿三块土地。规划面积总计366264平方米，土地出让金27.64亿元。“链家地产”首席分析师张月认为，万科在京的连续拿地行为可能会预示着部分资金充裕的大型房企对于未来一线城市房地产市场的信心。

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二三线城市追涨\"卖地热\" 土地出让金不断上涨

房地产门户-搜房网2011年09月13日11:11来源：搜房网综合整理

据中国指数研究院的统计数据显示，上半年土地出让收入排名第三的昆明，出让金收入为336.85亿元，同比涨幅416.03%；排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元，同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的

二、三线城市土地出让金同比涨幅，预计亦不低。（来源：环球财经）如果以“面包肯定比面粉卖得贵”的逻辑衡量，对于

二、三线城市的开发商而言，房价未来也许仍不用担忧。

二、三线城市土地出让金同比涨幅，预计亦不低。

再从《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》的数据来印证，1~6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，成交面积同比增加24%，显然实际的土地成交数量有增无减，成交金额减少是由于

二、三线城市的地价没有一线城市地价高，但土地交易的绝对数量并不低，而且在大幅增长。

与上述城市相比，一线城市土地出让金骤降。这其中除了政策限购等因素外，主要还是由于开发商担心一线城市的高房价风险，于是转战

二、三线城市继续“圈地”，从而推高了

二、三线城市的地价和房价。如山东泰安市今年上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%等。

同时，上半年重点在

二、三线城市布局的房地产开发商也大获全胜，万科（000002.SZ）、恒大地产、保利地产(600048,股吧)（600048.SH）、碧桂园（2007.HK）等企业，上半年的销售金额同比增幅都在60%以上。

在进一步强化和规范房地产需求调控的同时，还应强化供给管理；除了加大保障性住房的总供给，还应规范房屋租赁市场，让租房者有相对稳定感，避免“非刚性需求”立即转化为“刚性需求”；另外，还可以通过税收手段来提高房屋持有环节的成本，让持有多套房的人将存量房释放出来，让一部分房屋恢复居住属性，从而缓解目前的畸形供需格局。

其次，地方政府应该开源节流，自主减少财政压力，并将土地出让金优先用于保障房建设，避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。

从公开的统计数据来看，土地出让金收入逐年大幅递增。去年全国土地出让成交总价款为

2.7万亿元，较2009年增长70.4%；前年土地出让总价款是1.59万亿元，较2008年增长65.7%。若拿现在的年土地出让金数据与10年前比较，仅2010年一年就超过了2001年的20倍。

笔者建议，应对过去十年的土地出让金收支进行重点审计，做一本公正、公开、明明白白的账，对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人，应该给予必要的责任追溯。因为土地出让金换走了未来50~70年的土地使用权，相当于“爷卖仔田”，

如果这笔账是个糊涂账，如何对得起子孙后代？

另外，是否能将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督；然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管；再根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民，用之于民”，也可以起到对土地出让金收支的监督作用，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条。核心数据 8幅地块

9月1日，广州市国土房管局出让9块国有建设用地使用权。在短短8分钟内，其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕，平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此，推出的9块地中，有8块以底价成交。

多地土地拍卖遇冷

现场“零举牌”，9分钟卖9块地，其中8幅底价成交，今年广州最大规模卖地会就是这样冷清收场。

9月1日，广州市国土房管局1日一口气出让荔湾区、白云区、花都区、番禺区共9块国有建设用地使用权。然而，以往“抢地”大战的场面不再。短短8分钟内，其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕，平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此，推出的9块地中，有8块以底价成交。如此旋风般地结束拍卖，在全国市场上也并不多见。但来自搜房网的统计显示，上半年广州成交的13宗商业用地和8宗住宅用地几乎都是底价拍出。

土地拍卖遇冷不仅仅发生在广州。也是9月1日，南京国土局再次迎来土地拍卖。拍卖会上，来到现场拿地的代表总共不超过10人；被拍卖的6幅地块中，有5幅地块均以底价成交；位于横溪甘泉湖的G32地块最终流拍。土地市场再次陷入低迷。

9月2日，扬州举行扬州市区国有建设用地使用权“净地”出让竞价拍卖会。 3个小时，分布在扬州东南西北中方位的6块“净地”成功拍卖，但从成交价格上来看，开发商显得愈加理性、谨慎。

土地市场的动向常常被称为楼市的“风向标”。在号称“金九银十”的传统房地产的火爆时期，不但房价节节松动，就连土地拍卖市场都做不到“开门红”。这让房地产市场更加“雪上加霜”。

开发商态度趋谨慎

对今年广州最大规模卖地会，开发商们不给“面子”，有业内人士表示“非常惊讶”。

北大公共经济研究中心研究员韩世同就对媒体表示 “结果太令人意外了，原本以为至少有几块土地会存在竞拍的情况”。有业内人士认为，是“国家宏观调控令土地市场日渐冷清”。

其实，广州、南京等地土地市场的困境只是全国的一个缩影。接二连三的土地拍卖会传递了

这样一个信号，当前土地交易市场显露趋冷态势。更有媒体分析，在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍和底价成交依旧将贯穿整个土地市场。

更多业界人士认为，近期开发商资金开始吃紧，使得他们拿地比较谨慎。最近开发商销售资金回笼并不是太多，此外不少大型开发商还有在建项目需要投入资金，因此拿地开始趋于谨慎。

不过好消息是，地价的“低迷”在某种程度上也意味着未来房价的高价空间不会很大，国家对房地产市场持续的宏观调控政策已经开始显现巨大的威力。

土地财政面临考验

土地市场遇冷的情况还在继续，最直接的反应就是全国范围内的土地出让金大幅减少。

数据显示，尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但前8月土地成交金额大滑坡，不足去年全年一半。

在上海，今年前8月土地出让金为743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。而虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。在北京，根据北京市土地整理储备中心的数据，前8月，北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元，比去年同期下调了6.74%，仅相当于去年全年土地收入的40.9%。在广州，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。

对此，北京中原市场研究部总监张大伟认为，在数次提高存款准备金率及信托渠道收紧的情况下，销售速度同时放缓导致回款难，这些都使得开发商资金压力加大，影响了他们的拿地能力。但张大伟预计，虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温，但预计很难再达到2010年的水平。“楼市调控在下半年的力度只会加强，这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。 ”

显然，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而不管是土地流拍还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。有分析人士建议，在国家对房地产市场持续调控不放松的情况下，解决此前过度依赖土地财政的问题势在必行。晚行动不如早行动，各地要积极寻找财政增长的新的突破口，才不会陷入被动。