黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院1

2020-03-01 20:17:33 来源：范文大全收藏下载本文

黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院

民事判决书

(2011)爱民初字第1号

原告：周磊（曾用名周尚防）。

委托代理人:宋君铭。

被告：刘艳霞。

委托代理人：张德筠。

被告：马金香。

原告周磊与被告刘艳霞、马金香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月16日立案受理。依法由审判员栾丽适用简易程序，于2010年12月21日、2011年1月4日公开开庭进行了审理。原告周磊及其委托代理人宋君铭，被告刘艳霞及其委托代理人张德筠到庭参加诉讼，被告马金香经本院依法送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周磊诉称：原告与被告马金香系夫妻关系。因夫妻感情不和，原告于2009年上半年离家与马金香分居，马金香名下夫妻共同财产即三处平房（产权证号3045820、建筑面积40.92平方米，产权证号324463号、建筑面积29平方米，产权证号324462号、建筑面积43.42平方米）由其继续居住。2009年9月30日，原告起诉离婚。2009年12月28日，法院判决不准予离婚。此后，马金香在原告不知情的情况下，擅自将产权证号3045820、建筑面积40.92平方米的一处平房出售给了被告刘艳霞。原告得知后与刘艳霞多次协商未果。故原告诉至法院，请求判令被告马金香与被告刘艳霞签订的房屋买卖协议无效，并责令被告刘艳霞返还房屋；诉讼费由二被告负担。

被告刘艳霞辩称：被告购买马金香的房屋手续齐全合法，价格公平合理，被告是善意取得，并经牡丹江市房产管理局房地产产权市场管理处依法审查确认，取得了牡房权证爱民区字第3045820号房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的登记、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，被告是本案诉争房屋的合法所有权人。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告马金香未答辩。

审理中，原告周磊为支持其主张，向法庭举证、被告刘艳霞质证，本院认证如下：证据

1、牡丹江市爱民区人民法院（2009）爱民初字第523号民事判决书复印件（与原件核对无异）一份。证明原告与被告马金香婚后夫妻共同财产有平房三处，本案涉及的是原房产证号为3045820房屋、建筑面积40.92平方米；原告因与被告马金香夫妻感情不和曾诉至法院，2010年初法院判决不准离婚。

被告刘艳霞对此份证据没有异议，但需要向法庭说明，此份证据审理查明部分表明本案诉争房屋的所有权人为马金香，被告并不知该房屋是原告与马金香的夫妻共有财产。

证据

2、二被告签订的房屋买卖协议书复印件一份。证明二被告买卖房屋未经原告同意，属二被告恶意处分夫妻共同财产，该房屋以21,000元的价格签订协议，价格明显过低，该房屋建筑面积为40.92平方米，每平方米仅为500元。

被告刘艳霞对此份证据有异议，认为二被告就本案诉争房屋交易真实价格为61,380元，不存在交易价格过低的问题；二被告的交易行为已经过房产管理部门确认并核发了相关证照，不存在恶意串通的问题。

证据

3、原告分别与房屋买卖的联系人伊宝玉、被告刘艳霞谈话录音光盘两张（当庭播放）。证明被告刘艳霞在与马金香签订房屋买卖协议前就与原告认识，通过刘艳霞兄弟媳妇

伊宝玉联系购买的该房。被告刘艳霞明知原告与马金香处于离婚期间，在未征得原告同意的情况下，恶意与马金香交易房屋。事后，经原告与刘艳霞及伊宝玉协商，刘艳霞未能按承诺返还诉争房屋。被告刘艳霞没有理由相信出售房屋系原告与马金香夫妻双方的意思表示，被告刘艳霞并非善意取得，双方签订的合同应为无效合同。

被告刘艳霞对此份证据有异议，认为原告没有将录音全面、客观地整理成文字材料，播放的录音音质不清，无法证实二被告买卖房屋存在恶意串通的问题；对伊宝玉的录音应属证人证言，按照法律规定证人应出庭接受质询，证人没有出庭，其证言不能采信；刘艳霞在购房前并不知道原告与马金香是夫妻，该房屋与原告有关，在刘艳霞的录音中刘称她们曾去房产部门问过，房产部门答复买卖房屋是合法的，所以不能证明二被告存在恶意串通，二人系在符合法律要求的情况下进行的房屋交易。

本院认为，原告提供的证据1能够证明2009年12月18日，本院作出（2009）爱民初字第523号民事判决书，判决不准原告与被告马金香离婚，并查明双方婚后共同财产有平房三处，登记在马金香名下，其中包括本案诉争房屋的事实，本院予以采信；证据2只能证明2010年2月1日二被告签订房屋买卖协议，协议约定房屋交易价格21,000元，本院对这一事实予以确认，但无法证实二被告恶意串通买卖诉争房屋，本院对此不予确认；证据3是原告未经伊宝玉、刘艳霞同意隐蔽录制的录音资料，无法证实被告刘艳霞在购买诉争房屋时明知原告与马金香是夫妻，该房屋系夫妻共有财产，其主观存在恶意的事实，本院不予采信。被告刘艳霞为支持其诉讼主张，向法庭举证、原告质证、本院认证如下：

证据

1、刘艳霞房屋所有权证（牡房权证爱民区字第3045820号）复印件一份。证明被告刘艳霞已依法领取了诉争房屋的权属证书，其是本案诉争房屋的合法权人。

原告对此份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，认为不能证明二被告进行房屋交易处分夫妻共同财产征得了原告的同意，也不能证明被告刘艳霞有何种理由相信马金香处分财产的行为是夫妻的共同意思表示，更不能证明刘艳霞在明知马金香有丈夫且在闹离婚期间与被告马金香签订买卖协议不存在过失。

证据

2、被告马金香的收条和中国工商银行建设分行有限公司牡丹江信通支行理财金帐户历史明细清单各一份。证明2010年2月2日，被告马金香收到被告刘艳霞购房款61,380元，其中60,000元是刘艳霞从中国工商银行建设分行有限公司牡丹江信通支行取出的，另1,380元是刘艳霞兜里的钱，被告购买房屋的价款合理，买卖合同合法有效。

原告对被告马金香出具的收条有异议，认为收条上的签字不象是马金香所签，且马金香未到庭，无法证实其真实性，关键是不能证明被告有何种理由相信马金香单方出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示；理财账户的清单不能证明被告刘艳霞取出钱款后支付给马金香，也不能对抗马金香与刘艳霞在房屋档案中的房屋买卖协议书，根据该协议记载，房屋交易价格为21,000元。

本院认为，被告刘艳霞提供的证据1能够证明2010年3月4日，被告刘艳霞依法取得了诉争房屋的房屋所有权证这一事实，本院予以采信；证据2能够证明2010年2月2日，被告刘艳霞从中国工商银行建设分行有限公司牡丹江信通支行支取60,000元,当日被告马金香收到被告刘艳霞房款61,380元的事实，本院予以采信。

被告马金香未举证。

根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：

原告周磊与被告马金香系夫妻，婚姻关系存续期间夫妻共同财产有位于牡丹江市爱民区平房三处（产权证号3045820、建筑面积40.92平方米；产权证号324463号、建筑面积29平方米，产权证号324462号、建筑面积43.42平方米），此三处房屋登记在被告马金香名下，房屋所有权证未注明共有人情况。2009年9月30日，原告到本院起诉离婚，2009年12月

28日，本院判决不准离婚。2010年2月1日，被告马金香与被告刘艳霞在牡丹江市房地产产权市场管理处签订《房屋买卖协议书》，约定马金香将坐落于牡丹江市爱民区房照号3045820、建筑面积40.92平方米的诉争房屋出售给刘艳霞，价格21,000元。同年2月2日，被告刘艳霞从中国工商银行建设分行有限公司牡丹江信通支行支取60,000元，交给被告马金香房款61,380元。庭审中，被告刘艳霞称曾与被告马金香签订了一份房款为61,380元的房屋买卖协议，因已经办理完过户手续，所以没有保存，现无法提供给法院。当日，被告马金香给被告刘艳霞出具了“收到刘艳霞房款61,380元”的收条一份，并将房屋钥匙交付给被告刘艳霞，刘艳霞占有使用该房屋至今。2010年3月4日，被告刘艳霞取得了牡房权证爱民区字第3045820号、房屋所有权人为刘艳霞单独所有的房屋所有权证。此后，原告得知被告马金香擅自处分诉争房屋后，找到被告刘艳霞多次协商未果。

本院认为：本案诉争房屋虽系原告周磊与被告马金香的夫妻共有财产，但该房屋却登记在被告马金香一人名下，其房屋所有权证也未注明共有人，被告刘艳霞有理由相信马金香系诉争房屋的所有权人，对诉争房屋有处分的权利，被告刘艳霞已经尽到了一般审查义务。原告提供的证据不足以证实被告刘艳霞在与被告马金香交易房屋时存在主观恶意，故二被告签订的房屋买卖协议并非恶意串通。二被告虽在房屋买卖协议中约定交易价格为21,000元，但实际交易价款却为61,380元，有被告刘艳霞提供的收条及取款证明予以佐证，故被告刘艳霞是以合理的价格购得诉争房屋，不存在房屋交易价格明显过低的问题。且被告刘艳霞于2010年3月4日已经依法取得了牡房权证爱民区字第3045820号房屋所有权证，房屋已实际交付，由被告刘艳霞占有使用至今。

综上所述，被告马金香与被告刘艳霞签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并不存在恶意串通情形，被告刘艳霞对诉争房屋系善意取得。因此，被告马金香与被告刘艳霞之间房屋买卖关系合法有效。原告的诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。对于被告马金香擅自处分夫妻共有财产后所得款项，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百零六条，《中华人民共和国人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告周磊的诉讼请求。

案件受理费823元，减半收取411.5元，由原告周磊负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员栾丽

二〇一一年一月十三日

书记员刘双喜