商管公司物业工作总结
2020-03-02 13:32:59 来源：范文大全收藏下载本文
烟台市德海商业管理有限公司
物业个人2017工作计划
由于2016年12月底步入德海商业管理团队，作为团队的一份子，2016年的工作也无过多总结，只是可能了解公司、尽快融入公司。目前，正大·迎春创意广场已进入空间设计阶段，作为一名商管公司员工，要从专业角度做好创意广场前期介入的各项准备工作，从物业、商业、使用角度提出合理化建议。要克服公司人员编制短缺，一职多用，不局限于物业方面工作，立足公司长远发展，从物业管理、行政办公、招商管理等多方面尽职尽责，尽己所能，把各项工作做好。根据正大迎春创意广场商业倒排计划的时间节点，结合项目实际情况，现将2017年工作计划具体如下：
一、正大迎春创意广场设计阶段
积极参与正大迎春创意广场在规划设计阶段的方案的修改、优化 听取商管公司决策建议，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给空 间设计师，通过设计方案，充分考虑商业物业经营和管理的实际需要， 结合烟台当地商业经营特点，从使用者角度和管理人长期积累的信息， 对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时提前报备商管 公司，提请开发商加以修正，使规划设计更合理。
（一）通过选聘物业公司工程技术团队，结合项目实际情况，组织相 关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水 系统、空调系统的划分及外立面的方式等。 如：1.高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电 中任何一路断电下物业能否正常运营。
2.公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；为降低运行成本，介入新能源管理方案，屋面装配太阳能光板，对沿街商业提供疏散、照明是否可行
3.计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况，为加强后去管理，是否装配智能充值缴费系统、对各经营 店面能源消耗实行智能卡系统管理。
（二）从正大迎春创意广场日常经营需要出发提出合理建议：
1.落实各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留、的设备位置是否符合后期管理使用需要。
2.了解地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用 要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，提示为便于后期管理， 停车收费系统设置是否提前预留。
3.组织分析 外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理。
4.铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求。
5.了解隔油池、化粪池、排油烟井设施是否满足餐饮业态需求。
二、正大迎春创意广场现场情况摸底阶段
1.利用项目交接、物业公司进驻，前期介入阶段、同物业公司专业机电工程团队，对接项目，对项目整体排查、统计、了解项目设施设备运行情况，对商铺乱搭乱建、违规商铺进行有目的统计，参与原有合同修改调整、对违规乱搭乱建项目、了解政策法规，通过消防机构进行限令停业拆迁整改、物业公司介入商铺调解、政策引导，多种手段调整现有违规商铺，做到依法依规、有理有据，引导商户对前期租赁合同进行重新调整、签订新的租赁合同，确保商户正常经营。 2.空置商铺接管、对空置房进行有效管控，清理无合同，违规乱占、乱建将营业户，通过物业公司对项目整体有效管控。
3.组织保洁人员对沿街卫生进行清理保持、为后期物业公司有效管理铺垫。
4.根据商管公司拟定开业倒排计划，同物业托管公司制定项目 物业管理倒排计划，有效把控物业管理时间节点，确保施工进度及物业整体顺利接管。
三、项目施工阶段
（一）物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
作为物业管理人员，从甲方角度出发，做好物业各项监管对接 工作，尽可能施工期间的各项隐患排除，及时做好各向工作的沟通。 鉴于正大迎春创意广场为旧改项目，竣工闲置多年，因控制闲置前期 的疏于管理造成隐蔽工程隐患较多，例如房屋建筑内在的质量问题， 施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺，屋面楼体伸缩接 缝处理不当等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽 遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。
（二）必须利用托管物业公司的专业能力，发挥优势，实现长效管理 在正大迎春创意广场的施工阶段，依托物业公司做好施工进场手续办理，严抓施工安全、杜绝各项违规施工，由于公司无专业机电设备管理团队，应安排托管物业公司管理的早期介入，能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，进驻施工现场从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。 如：
1.在商业部分内装施工阶段关注如下方面： （1）外墙防漏措施；
（2）多种经营供电、通信点位的合理设置；
（3）原有设备设施是否好用、前期设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；
2.在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装 质量，安装情况是否满足使用需求。
四、正大迎春创意广场物业管理准备阶段
（一）收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集 图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
（二）提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员 配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，由于该项目的特殊性， 对选聘的物业公司也提出来更高的要求，通过商管公司监管对物业公司前期介入服务有效把控，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理同步。
（三）发挥托管物业公司服务系统和服务网络
正大迎春创意广场物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部 门发生密切关系，需要在早期介入时委托服务物业公司进行如下方面 的工作。
1.对托管物业公司保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或 选聘，洽谈和订立合同进行有效监管；
2.落实参与同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市 政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通、对项目改造、进驻商家应该证照办理做好准备。
（四）主力店物业服务
1.前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：
（1）组织物业托管公司协助商管公司招商部门与主力店的租赁谈 判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主 力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；
（2）进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理 费标准；
（3）组织物业公司协助商管公司的招商、通过物业公司渠道将有 限资源最大化共享，商管公司与主力店的进场技术对接，保证主力店 顺利进场装修施工；
（4）对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关 技术规范和管理规定。 2.正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：
（1）按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；
（2）对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设 备的维护保养，以消除各类安全隐患；
（3）协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护 其良好的经营秩序和经营环境；
（4）与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；
（5）当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行 各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。
五、开业筹备阶段及寄语
开业前各项开业许可证件办理到位，设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开， 协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。 协助公司商管团队做好各项招商、宣传、推广。依照开业倒排计划，做好开业的各项准备工作，严格倒排计划时间节点。正大迎春创意广场为德海商管公司同烟台正大城市发展合作运营的第一个商业项目，项目好坏直接影响到公司后期在烟台发展运营，是挑战同样是机遇，我相信在商管公司宋总的领导下，商管公司各部门全员发挥团队协作精神，同心同德，共用努力，与正大公司互惠互利共赢，一定能将正大迎春创意广场打造为烟台莱山区商业精品标杆企业，谱写烟台商业历史新的章程。
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