房地产企业资金管理岗位职责
推荐第1篇：资金管理专员(出资企业资金管理)岗位职责
1.根据领导安排，负责与相关银行沟通协调总部及出资企业有关资金管理的问题。2.报据已批准的资金筹集及使用计划，办理相关资金业务的具体操作。3.负责有关担保、拆借等资金业务的可行性分析报告的起草。4.负责领导交办的其他工作。(此职位非出纳相关岗位)
推荐第2篇：企业资金管理
4.1.3资金内部控制制度
4.1.3.1货币资金是指公司所拥有的现金、银行存款和其他货币资金。
4.1.3.2公司总经理对本公司货币资金内部控制的建立健全和有效实施以及货币资金的安全完整负责。
4.1.3.3财务部建立货币资金业务的岗位责任制，明确相关部门和岗位的职责权限，确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督。4.1.3.4出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。
4.1.3.5不得由一人办理货币资金业务的全过程。
4.1.3.6办理货币资金业务，配备合格的人员，并根据公司具体情况进行岗位轮换。
办理货币资金业务的人员必须具备良好的职业道德，忠于职守，廉洁奉公，遵纪守法，客观公正，不断提高会计业务素质和职业道德水平。
4.1.3.7财务部对货币资金业务建立严格的授权批准制度，明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定经办人办理货币资金业务的职责范围和工作要求。
4.1.3.8审批人根据货币资金授权批准制度的规定，在授权范围内进行审批，不得超越审批权限。
经办人在职责范围内，按照审批人的批准意见办理货币资金业务。对于审批人超越授权范围审批的货币资金业务，经办人员有权拒绝办理，并及时向审批人的上级授权部门报告。 4.1.3.9财务部按照规定的程序办理货币资金支付业务。
1)支付申请。公司有关部门或个人用款时，提前向审批人提交货币资金支付申请，注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关证明。
2)支付审批。审批人根据其职责、权限和相应程序对支付申请进行审批。对不符合规定的货币资金支付申请，审批人拒绝批准。
3)支付复核。复核人对批准后的货币资金支付申请进行复核，复核货币资金支付申请的批准范围、权限、程序是否正确，手续及相关单证是否齐备，金额计算是否准确，支付方式是否恰当等。复核无误后，交由出纳人员办理支付手续。
4)办理支付。出纳人员根据复核无误的支付申请，按规定办理货币资金支付手续，及时登记现金和银行存款日记账。
4.1.3.10公司对于重要货币资金支付业务，实行集体讨论和总经理审批，并建立责任追究制度，防范贪污、侵占、挪用货币资金等行为。
4.1.3.11严禁未经授权的机构或人员办理货币资金业务或直接接触货币资金。
4.1.3.12财务部加强现金库存限额的管理，超过库存限额的现金及时存入银行。
4.1.3.13财务部必须根据《现金管理暂行条例》的规定，结合本公司的实际情况，确定本公司现金的开支范围。不属于现金开支范围的业务通过银行办理转账结算。
4.1.3.14现金收入及时存入银行，不得用于直接支付公司自身的支出。因特殊情况需坐支现金的，事先报经公司总经理审查批准。
借出款项必须执行严格的授权批准程序，严禁擅自挪用、借出货币资金。
4.1.3.15取得的货币资金收入必须及时入账，不得私设“小金库”，不得账外设账，严禁收款不入账。
4.1.3.16严格按照有关规定，加强银行账户的管理，严格按照规定开立账户，办理存款、取款和结算。
定期检查、清理银行账户的开立及使用情况，发现问题，及时处理。财务部加强对银行结算凭证的填制、传递及保管等环节的管理与控制。 4.1.3.17严格遵守银行结算纪律，不准签发没有资金保证的票据或远期支票，套取银行信用；不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，套取银行和他人资金；不准无理拒绝付款，任意占用他人资金；不准违反规定开立和使用银行账户。
4.1.3.18财务部指定专人定期核对银行账户，每月至少核对一次，编制银行存款余额调节表，使银行存款账面余额与银行对账单调节相符。如调节不符，查明原因，及时处理。
4.1.3.19财务部定期和不定期地进行现金盘点，确保现金账面余额与实际库存相符。发现不符，及时查明原因，做出处理。
4.1.3.20财务部加强与货币资金相关的票据的管理，明确各种票据的购买、保管、领用、背书转让、注销等环节的职责权限和程序，并专设登记簿进行记录，防止空白票据的遗失和被盗用。
4.1.3.21财务部加强银行预留印鉴的管理。财务专用章由专人保管，个人名章必须由本人或其授权人员保管。严禁一人保管支付款项所需的全部印章。 按规定需要有关负责人签字或盖章的经济业务，必须严格履行签字或盖章手续。
4.1.3.22财务部建立对货币资金业务的监督检查制度，明确监督检查机构或人员的职责权限，定期和不定期地进行检查。
4.1.3.23货币资金监督检查的内容主要包括：
1)货币资金业务相关岗位及人员的设置情况。重点检查是否存在货币资金业务不相容职务混岗的现象。
2)货币资金授权批准制度的执行情况。重点检查货币资金支出的授权批准手续是否健全，是否存在越权审批行为。
3)支付款项印章的保管情况。重点检查是否存在办理付款业务所需的全部印章交由一人保管的现象。
4)票据的保管情况。重点检查票据的购买、领用、保管手续是否健全，票据保管是否存在漏洞。
4.1.3.24对监督检查过程中发现的货币资金内部控制中的薄弱环节，及时采取措施，加以纠正和完善。
4.1.4资金管理办法
4.1.4.1 管理机构
财务部负责公司的资金结算、借贷、往来调剂等管理工作，并指导、监督公司各部门的资金运行。 4.1.4.2账户管理
开立、变更账户，须经总经理同意，由财务部具体执行。原则上公司只能在便于开展业务的银行开设一个存款账户，办理各种结算业务。
4.1.4.3支票管理
1）支票由出纳人员专人保管。支票与财务印鉴由不同人员分开保管。 2）支票领用时按要求逐项认真填写“支票领用单”，由所在部门负责人审核，经财务负责人批准签字后，到财务部领取支票。
3）原则上不允许各业务部门领取空白支票。特殊情况，需经公司总经理审批。各部门累计领取支票不得超过三帐，超过三张未报账的，财务部暂时停办该部门借款业务。财务部及时催促各业务部门及时办理结算报销手续。
4）支票付款后及时办理报销手续，购置物品时需要物品保管人员或使用人员验收签字后方可报销。
5）收到支票后，及时送存银行，不拖不压。
6）收付业务款发生时出纳人员及时登记日记账。做到先登帐后付款，先收款后登帐。出纳人员按月对帐，并编制“银行存款余额调节表”，书面呈报财务部经理。
7）每周五下班前公司出纳人员将银行存款金额书面或电话报告财务部经理，为资金筹措、安排、调度提供及时、准确的决策依据。
4.1.4.4现金管理
1）下列范围内可以使用现金：职员工资、津贴、奖金；个人劳务报酬；出差人员必须携带的差旅费；结算起点以下的零星开支；公司总经理批准的其他开支。结算起点暂定为1000元，如需调整由总经理确定。
2）公司购置固定资采取转账结算方式，不得使用现金。购置办公用品、劳保福利及其他物品价款一次超过1000元的，采取转账结算方式，不得使用现金；采购价款一次低于1000元的，可以使用现金结算，也可以使用支票结算。
3）库存限额经总经理审批核准，现金超额部分送存银行。
4）收入现金及时入账，送存银行。财务人员支付现金，可以从公司库存限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付，即不得坐支。
5）财务人员从银行中提取现金，当填写“现金支票领用单”，并写明用途和金额，由财务负责人签字批准后提取。
6）公司职员因工作需要借用现金，需填写“借款单”，由部门领导签字确认，经主办会计审核、财务负责人审批，报公司领导批准后，到出纳人员处领取。
7）报销时凭发票、差旅费单据及公司认可的有效报销或借款凭单，经办人签字，会计审核，财务负责人审批，报公司领导批准后，到出纳人员处冲抵以前借款、领取现金。付款后加盖付款标志及经办人戳记。
8）工资由财务人员依据人力资源部编制的工资表和提供的核发工资资料，交财务负责人审核，总经理签字，财务人员按时提款，每月15号发放工资（遇节假日提前），填制记账凭证，进行账务处理。
9）办理款项汇兑时，财务人员经审核“汇兑通知单”及有关凭证，分别由经办人、部门负责人、财务负责人、公司总经理签字，出纳人员到银行办理。
10）出纳人员当建立健全现金账目，逐笔按顺序记载现金收付，账目当日清月结，帐实相符。
11）不准超范围、超限额使用现金。 12） 不准白条抵库。 13） 不准挪用现金。 14） 不准利用账户替他人或其他单位套取现金。
15） 财务负责人不定期对库存现金进行抽查。主办会计经常与出纳核对库存现金情况。
16） 每个季度财务负责人至少会同主办会计抽查一次库存现金对差异情况进行分析，形成库存现金盘点报告，提出改进意见，以书面形式呈报财务总监。
4.1.4.5备用金管理
1）各部门由于业务工作性质，需要备用金的，书面提出申请，报公司总经理批准。
2）根据公司总经理通知，部门领取备用金时，填写借款单，财务负责人审核，报公司领导批准后，由出纳人员依凭证付款。各部门指定专人负责备用金管理，并将人员名单报公司财务部备案。
3）部门领取备用金累计一般不超过2000元，公司领导领取备用金一般不超过5000元，特殊情况需通过公司高层集体讨论后，由总经理批准。
4）备用金管理人员每周与财务部结算一次，及时补充备用金。财务部按时催促备用金管理人员办理财务报销手续。
5）因业务发展或部门调整或人员变动，不再需要使用备用金的部门及时办理相关手续，归还备用金。
推荐第3篇：企业资金管理计划书
企业资金管理规划计划书
资金是企业从事各项经济活动的基本要素，是企业发展的必备要素。企业的资金状况既表明了企业的资源配置、数量和质量，同时也反映了企业的资本构成和产权关系。企业的生产经营、筹资投资和利润分配都是以资金为纽带，从起点到终点，贯穿于企业经营活动的全过程。 资金流量指标已经成为企业信誉评价、发展潜力、价值评估的重要指标，在有些地方，银行已开始把企业现金流量情况作为是否给企业提供信用的重要依据，有的甚至把企业未来的现金流量作为还款的担保。因此，加强资金 管理， 提高资金运营效益 是 企业在竞争中立于不败之地和保持可持续发展的重要保证。
如何加强现金管理呢？应从以下三个方面入手：
一、推行全面预算管理
预算是一种控制机制和制度化的程序，是实施资金集中管理的有效保证，是企业生产经营活动有序进行的重要保证，是企业进行监督、控制、审计、考核的基本依据。企业的全面预算管理是对生产经营各个环节实施预算的编制、分析、考核，把企业生产经营活动中所有的资金收支均纳入严格的预算管理之中。企业的预算应以资产为纽带，实行分级预算，母公司应侧重搞好投资、融资预算，以资本经营预算为主，实行资金的统一筹划，集中管理；子公司则以生产经营预算为主，加强成本费用和资金流量预算。公司预算一经确定，就应成为企业组织生产经营活动的法定依据，不得随意更改。而企业资金预算则是企业全面预算的核心，包括年度、月度预算。年度资金预算是测算年度内公司资金的流入、流出规模。根据规模可以确定公司的融资、投资的政策。而月度预算则比较接近实际，能较准确的反映每月的资金流量情况，据此也可以具体的调整融资、投资计划。另外按照资金的用途，还可将自尽预算分为 以下三个方面的预算：
1、经营活动现金流量预算：主要包括经营收入与经营支出预算。经营收入是指公司销售产品、提供劳务以及出租资产等取得的现金流入，年度的经营收入反映的是年度公司能收到的资金规模。是公司的各项支出预算的保证。月度收入预算则能较为清晰的反映资金流入的大致时间，为公司的资金运作提供较为准确的依据；经营支出预算则包括公司经营活动所有资金支出的预算，与收入的差额则是反映公司在投资时所能提供的自有资金规模，也是公司投资、融资政策选定的重要依据，而月度经营支出预算与收入的差额则能准确的提供公司的融资、投资计划依据，增加公司的资金运营效益，减少财务费用支出。
2、投资活动现金流量预算：企业为了获取更多的盈利，扩大企业的规模必须进行有效的投资。它分为两类：一是长期投资，必须用净现值等来判断投资项目的可行性，属于投资回报期长的资金支出，但也是增加企业发展潜力的有力保证，
长期投资的资金使用期都较长，资金使用额也较大，因此要求根据年度自有资金量及较低的融资成本来确定年度投资资金支出预算。二是短期投资，它强调的是短期现金的流动性，是一种在长期规模既定状况下的短期资产存量的收益问题，它是指在没有选定有效的长期投资计划时，选择风险低，受益高的投资方案，将企业的存量资金盘活起来，取得较好的收益。
3、筹资活动现金流量预算：融资预算是指在选定好优化的投资方案后，去除自有资金额后，选择较低的融资方案融通资金的预算。而且有效的融资政策还要求从负债资本的内部期限结构上来强化企业资金的管理水平。它强调形成长期资产与长期负债、流动资产与流动负债间的结构对应性及相关性的融资策略。
二、加强资金的集中管理
资金集中核算是以财务公司为载体的集中式资金管理模式 , 是集团母公司资金集中管理与下属公司自主管理的结合、集团所属单位资金结算与财务公司金融功能的结合、资金有效平衡与资本结构优化的结合、资金占用目标与过程管理的结合、外资高效利用与风险管理的结合、资金信息化管理与业务流程再造的结合。这种资金管理模式可以 “ 四个统一 ” 来描述，即：
1、统一银行开户管理，确保货币资金安全。货币资金是流动性最强的资产，是内部控制的最关键环节。为强化货币资金的事前控制，在健全货币资金基本内部牵制制度的基础上，撤销集团内部各单位在社会金融机构的多余账户，保留使用唯一基本付款账户及多个上划资金专户，实现资金的收支两条线。即所有子公司需用的资金均由母公司每日进行划拨，所有的收入资金则按规定的途径每日上划至母公司的账户内，从而保证了集团公司对资金的收付的统一集中管理。另外子公司还在集团的财务公司内开设收付账户，为与集团公司内部单位间的产品劳务结算提供支持，并发挥财务公司的金融功能，以内部往来结算代替货币资金结算，实现了集团内无货币资金的流转。
2、统一资金调度，强化资金运作监管。为满足生产经营与建设的需要，统一重大资金调度权，尤其是统筹规划，控制投资规模，将资金投资引向高回报低风险的地区，同时也给予子公司日常的资金管理权限，实现集团对下属单位资金运营的有效监控和防范资金结算风险。集团公司根据子公司的年度资金预算排定子公司的资金使用规模，要求子公司按照年度资金预算编制月度资金预算，并将资金使用额度分解至每天，集团公司据此划拨资金。子公司的所有资金流入则通过收款专户按照规定的路径上划至集团公司的帐户内，由集团公司统一调配使用，从而保证了集团公司对所有资金的有效控制，降低了资金的外流及沉淀风险。据此集团公司还可规划使用资金，将富余资金采取有效的运作模式，取得较好的收益。
3、统一资金信贷管理 , 确保筹资效益和安全。一是统一内部信贷管理，通过集团财务公司集中对成员单位实行内部贷款制度，合理调节集团内部资金流向，优化资金信贷结构，为集团内部提供高质量的贷款支持。二是统一对外筹资职能，
根据集团资金结构优化以及各单位发展的需要，统一向商业银行办理贷款筹措资金，同时作为信贷管理的延伸，强调由母公司统一对外担保，未经集团批准 , 各成员单位不得自行对外担保，以降低筹资成本和减少或有负债的发生，防范担保风险，确保筹资效益和安全。
4、统一资金过程控制，提高资金使用效益。在资金目标控制上，每年编制年度资金占用预算指标，与经济责任制考核指标挂钩。通过预算的跟踪考核，对资金从物资采购、存货的盘点和处置、产成品销售等全过程实行过程控制和管理。加强外资利用的过程管理，在引进外资时强化对国内外有关贷款政策和利率水平及走势的研究，把握好利用外资项目的决策关，合理确定贷款有效使用方案。注重外资风险防范和管理，利用货币调期、利率调期、提前还款、远期外汇买卖等多种形式化解外债风险。
三、推行内部审计制度
现金流量控制是指企业所有现金流入、流出的控制手段，它需要一个强有力的部门依据有效的制度来控制。公司财务部门只是实施的一个方面，还需要有审核部门进行把关。 主要包括：
1、组织保证。应围绕财务控制建立有效的组织保证；组织和实施日常财务控制应建立相应的监督、协调、仲裁、考评机构，将这些机构的职能合并到企业的常设机构中。应建立各种执行预算的责任中心，使各责任中心对分解的预算指标既能控制，又能承担完成责任。
2、制度保证。内部控制制度包括组织机构的设计和企业内部采取的所有相互协调的方法和措施。这些方法和措施用于保护企业的财产，检查企业会计信息的准确性，提高经营效率，促使有关人员遵循既定的管理方针。
3、信息反馈保证。财务控制是一个动态的控制过程，要确保财务预算的实施，必须对各责任中心执行预算的情况进行跟踪，不断调整偏差，使预算更加合理，执行更加有效。
具体做法有：
1、统管资金，统一调配使用资金，加强对企业现金的管理。为防止资金的体外循环，加强对资金的管理，许多企业都采取了一系列加强现金管理的措施。可以借鉴的现金管理制度包括：对自己的企业实行严格的预算管理；对各部门实行备用金制；严格分公司开立银行帐户的管理： “ 收支两条线 ” ，所有收入都统一上缴企业总部统一划拨，分公司所需资金，则由企业总部统一审核和安排等。
2、加强对往来款项和存货的管理，加速资金的周转。企业应下列措施，减少现金的流出，增加现金的流入，减少资金占压时间：加强应收帐款、应付帐款的管
理；加强其他应收款和其他应付款的管理；加强预收帐款、预付帐款的管理；加强存货的管理；严格企业收款责任制，加快现金的回流，减少和控制坏帐的比例；同时尽可能利用商业信用，合理利用客户的资金。
现金流量与江河流水一样，不能干，也不能溢，要保持一定的平衡，要量力而行，有多大的实力，就去做多大的事情，否则就会把现金流拉断，导致企业难以维持。而在企业内部，必须建立严格遵守各项规章制度的氛围，制度是纲，所有的行为必须按照制度操作，才能保证资金的安全、高效。在企业外，企业也必须与银行等金融机构紧密联系，采取高收益、低成本、低风险的融资、投资政策，确保企现金流量的畅通。
推荐第4篇：企业资金管理自查报告
企业资金管理自查报告
自查报告要明确报告出自何种角度，必须站在乡政府的高度来写，行文语气、叙述方式要适合当地政府的角色。下面就是小编整理的企业资金管理自查报告，一起来看一下吧。
企业资金管理自查报告篇1
为进一步加强对家电下乡、摩托车下乡资金的监督与管理，xxx财政所积极响应县局号召，对xxx镇XX年1—4月间的家电下乡、汽车下乡、摩托车下乡所有资金进行了全方位自查。现将自查情况报告如下：
在国家惠农政策的强劲东风推动下，我镇家电下乡活动掀起了热销高潮，农民购买家电下乡产品的积极性越来越高。XX年1至4月，累计发放家电下乡、汽车下乡、摩托车下乡补贴1122671。88元。其中家电下乡补贴累计742200。68元，汽车下乡补贴累计196724元，摩托车下乡补贴累计183747。2元。1至4月，家电下乡补贴共农户2517户，汽车下乡补贴48台，摩托车下乡补贴288辆。
家电下乡推广之初，我县实行的是“乡审县兑”方式。自XX年开始，为了加大补贴兑付的力度，我县开始实行“乡审乡兑”的补贴兑付方式，更有效的降低了骗补的风险。我镇财政所抽调了一名工作人员专职负责家电下乡工作资料的收集和录入，并加强对家电下乡宣传工作和监督检查工作的落实，从而提高了工作效率，保障了家电下乡补贴及时到户。
在扩大宣传方面采用了以下几种措施：
一、镇政府召开专题会议，动员全体机关干部做好家电下乡政策的宣传工作并组织培训，要求相关负责部门熟悉报批手续办理流程。
二、利用村干部开会时机，多次强调，积极宣传，使广大村干部树立了解和宣传家电下乡政策的意识，并要求各村加大宣传力度，将家电下乡信息宣传到户，提高了农民的知晓率。
三、充分利用百姓赶集的机会，解答老百姓的家电下乡政策咨询，并发放相关宣传材料，扩大了宣传范围。
四、为了使每个农户都能及时掌握家电下乡政策，各经销商积极和他们的上级商家联系，利用赶集日进行形式多样的大型促销活动，通过广泛宣传，使广大农户充分了解了家电下乡产品的购买和补贴申领程序，提高了农户购买家电产品的积极性。
通过这次自查，xxxx并没有发现有商家骗补的行为，但是疑似骗补的风险依然存在。不少的农户保护意识不强，购买了家电下乡产品之后就将自己的身份证、户口薄、粮补存折都寄放在商家处，这种情况很容易产生骗补的风险。所以，我所召集商家就该问题统一作出强调，从今以后不许商家代送补贴资料，审核时候农户一定带原件，再去复印。从而进一步减少骗补风险。
希望通过这次自查进一步加强对家电下乡补贴资金的落实以及对补贴操作流程的规范，在今后的工作中更努力的让农户得到实惠。
企业资金管理自查报告篇2
会议时，已较为充分认识到现金管理的重要性，及时传达了市联社《***市农村信用社关于做好大额现金管理工作的通知》、《关于转发人民银行***市中支办公室〈关于进一步加强人民币银行账户管理的通知〉的通知》的文件精神，多次组织职工深入学习《现金管理暂行条例》及《金融违法行为处罚办法》，努力增强职工对加强现金管理特别是加强大额现金管理的工作意识，自觉遵守相关内控制度，履行现金管理职责，在现金管理方面严格把关；***月份组织召开社务会学习《中国人民银行关于实施〈人民币银行结算帐户管理办法〉有关事项的通知》，对账户现金支付做了规范，现金管理得到了进一步加强；***月***日及时传达市联社关于加强现金管理工作的会议精神，对现金管理提出了更为严格的要求，逐步将现金管理引向深化。
各项内控制度得到较好落实。
根据现金管理的有关规定，我社制定了一系列有关现金管理内控制度，现已下发的相关文件有：《关于印发反洗钱规定和操作规程的通知》、《***市***农村信用社反洗钱工作岗位职责》、《关于印发〈关于落实人民币银行结算帐户管理办法的几点要求〉的通知》。***月中旬，我社组织开展的财务、信贷、安全保卫及文明优质服务四项检查刚刚结束，已就相关内控制度的执行情况作了一次较为全面的自查，各网点职工现金管理工作意识有了较大提高，基本上能按现金管理条例贯彻执行。
大额现金支取登记备案制度得到较好落实。
1、落实储蓄实名制度，严格客户信息登记制度，对在储蓄业务发生大额现金支付的储户提供的有效证件的合法性进行严格审核，确定储户身份，相关的个人数据信息档案较为健全。
2、台帐制度得到较好的落实，由现金管理人员负责汇总并填制《开户单位大额现金支付统计表》，对大额现金支付建立台帐，逐笔登记备查。今年1至8月份，我社发生的对公大额现金支出1123笔，金额25818万元，其中20万元以上的大额现金支出497笔，金额XX7万元，支现用途以建材企业业务往来为主，占现金支付总量的45%左右，符合当地的产业格局。截止目前，暂未发现存在提取现金明显超过企业应用额度或超过现金使用范围等可疑现象。
大额现金支付分级审批授权制度得到较好落实。
1、基本存款帐户开户单位的现金支付，单笔或单日累计金额超过5万元不足30万元的现金支取，均有主任或主任授权的分管副主任、主办会计审批；超过30万元但不足50万元的现金支取，均有上报联社业务科审批；超过50万元但不足100万元的现金支取，均有上报联社分管主任审批；超过100万元的现金支取，均能上报***市
信合办审批。
2、临时存款帐户和专用存款帐户开户单位的现金支付，单笔或单日累计金额超过5万元不足10万元的现金支取，均有主任或主任授权的分管副主任、主办会计审批；超过10万元不足50万元的现金支取，均有联社分管主任审批；50万元以上的现金支取，均能按规定上报审批。
3、个人银行存款帐户的现金管理均能严格按照《现金管理暂行条例》中规定的现金使用范围进行管理，暂未发现超现金使用范围支付现金等违规现象。
一是严格落实《人民币银行结算帐户管理办法》，确保帐户开立的合规性，严禁帐户化整为零提取大额现金。今年我社新开立对公帐户34户，日常现金收付交易正常，暂未发现有明显可疑的提现活动；二是鼓励个体工商户开立银行结算帐户，9月26日，我社已就个体工商户开立银行结算帐户进行了布置，凡在我社办理10万元以上个体贷款的一律开立个人银行结算帐户后转存支付，现已组织信贷人员下乡，做好相关宣传和解释工作；三是做好注资、验资帐户的管理工作，对前来办理注资、验资的客户，验资成功后一律在人行开立基本帐户方给予办理支现业务，现金支付有按现金管理的有关规定执行；
一是组织信贷员到各企事业单位中去，解释上级行社关于现金管理工作的有关规定，争取企业的谅解和支持，积极配合我社的现金管理工作；二是开展信贷员下乡活动，动员个体工商户自觉开立个人银行，鼓励企业、个体工商户贷款资金通过转帐结算，避免大额现金支付；三是充分利用转帐、大同城、汇兑等结算工具，积极动员企业将大额资金通过转、汇结算，便于开展大额现金交易监控，保证现金管理工作的顺利开展。
重点检查各网点大额现金支付情况，对支付用途、提取金额、交易情况进行了较为全面的审查、分析。今年1至8月份，我社5万元以上的对公大额现金支付主要集中在建材、陶瓷、粮食加工、石油化工等支柱产业，提现用途主要用于购置荒料、原油、粮食或其它正常经营往来，提取现金的用途、额度、频率与企业的经营范围、经营规模基本相符。
通过此次自查，我社的现金管理工作得到了较大程度的加强，管理工作进展顺得，但还是存在某些方面不足，主要有：现金管理内控制度还不够完善，相关监督制约机制未得到全面落实，部份违规违章行为时有抬头；因现金管理工作难度较大，对企业现金支付的审查管理力度不够，现金监测机制有待进一步加强； 对《人民币银行结算帐户管理办法》的学习还不够深入、透彻，帐户管理有待进一步规范。今后，我社将紧紧围绕《现金管理暂行条例》的有关规定，继续加大现金管理力度，主要做好以下几项工作：继续深入学习相关法律法规，进一步提高职工现金管理的工作意识，增强现金管理的工作能力；不断加强现金管理方面的检查力度，督促各网点自觉落实相关的内控制度、台帐制度、大额现金支取登记备案制度，完善监督制约制度；加强对大额现金支付的交易监测，对现金支付用途严格审查，严格管理，尽量避免违规支付，有效防范和打击不法分子利用套现从事经济的犯罪等活动；加强帐户管理，严格执行《人民币银行结算帐户管理办法》，确保开立帐户的合规使用；做好企业现金管理的宣传、解释工作，确保现金管理工作的顺利开展。
推荐第5篇：房地产企业管理中心各岗位职责
xx房地产开放有限公司 企业管理中心各岗位职责
一、企业管理中心总监岗位职责
1.参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策。
2.负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划。3.主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理。 4.主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续。
5.参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策工作。6.指导开展对政府部门的公关工作。
7.对所辖部门人员的工作进行指导、监督、培训、考核与协调。
二、项目开发部经理岗位职责
1.根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作。2.具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，经总经理审批后执行。
3.负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作。4.负责项目的引进、前期谈判和土地投标工作。 5.负责组织房地产开发项目的规划工作。
6.负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作。7.主持与企业联系单位的公关工作。
8.根据授权，处理特殊事项或重大突发事件。9.积极主动完成领导临时交办的其他工作。
三、项目立项主管岗位职责
1.全面负责房地产开发项目的立项管理工作 2.负责办理相关政府部门的房地产立项手续
3.负责向相关部门及人员传达政府部门对新项目立项的特殊要求 4.负责新开发项目与政府规划部门的协调工作 5.积极争取政府部门对新项目的优惠政策
6.协助相关部门和人员做好房地产项目的前期策划工作 7.积极主动完成领导临时交办的其他工作。
四、项目规划主管岗位职责
1.负责完成房地产项目总体方案的规划报批、审批工作。
2.完成房地产项目规划的各项报批手续，并取得相关批件及《工程建设规划许可证》。
3.负责向设计单位下达设计条件或要求，组织规划设计方案。4.负责协助投标主管参与工程投标工作。
5.协助相关部门和人员做好房地产项目的前期策划工作。6.负责做好施工现场的技术支持服务工作。 7.积极主动完成领导临时交办的其他工作。
五、拆迁办主任岗位职责
1.负责办理拆迁公告、公示、拆迁许可证、结案手续，报政府主管部门
审批。
2.负责组织实施拆迁的入户调查，房屋评估、经济分析、与拆迁单位谈判等工作。
3.负责对拆迁单位的协调与拆迁工作的全过程进行组织控制。4.负责制订搬迁计划并组织计划实施。 5.协助政府拆迁现场出现的各种问题。
6.协助政府拆迁主管部门开展落实各项拆迁工作。7.积极主动完成领导临时交办的其他工作。
六、报批报建员岗位职责
1.负责办理开发项目的有关前期手续（如立项、规划审批、建设用地规划许可证、委托地质勘探、三通一平、拆迁安置等），并具体落实。2.根据立项批复，拟建方案及说明，地形图等材料，准备好建筑方案设计所需的材料。
3.按要求报送总图给人防、消防、环保、交通、园林、市政、通信等部门审批，盖章认可或取得有关协议。4.报批初步设计，并协调、参加初步设计审查。
5.报批施工图设计，办理土地规划使用证，建设工程规划许可证和工程施工许可证。
6.办理开发项目施工阶段的有关行政批件，申办开发项目所需的水、电、气、通信、闭路、道路灯开通、安装等手续。
7.负责与政府有关职能部门、相关单位联系，向政府职能部门提交有关报表、开发项目的有关证照、工程报建，工程竣工后的相关手续资料，
并完备归档。
七、行政部经理岗位职责
1.负责企业各项规章制度的拟订、执行与监控。
2.全面负责企业行政、后勤的管理工作，按时拟订各项工作计划。3.负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制。 4.负责企业文化的建设与宣导。
5.组织本部门人员做好企业的后勤保障工作，持续加强各岗位人员的服务意识。
6.负责企业重要会议、重大活动的筹备组织工作，接待重要来访客人。7.负责与外界有关部门和机构保持良好的公共关系。 8.完成领导临时交办的其他工作。
八、行政专员岗位职责
1.协助行政经理维护企业办公区形象。
2.根据企业行政经费预算及成本控制的要求，采购办公用品和办公设备。3.协助制定、监督、执行企业行政规章制定。 4.负责抽查企业各种制定的执行情况。
5.负责企业重大活动，会议的现场协调、安排和筹划。
6.负责各部门搬家搬运事宜的协调管理，以及企业车辆、外租车辆的日常调派及备案管理。
7.完成领导临时交办的其他工作。
九、档案专员岗位职责
1.负责房地产企业工程技术资料、商务往来文书管理制度的实施和维护。
2.负责企业所有文书档案及工程技术资料的收集、整理、立卷、归档、保存和借阅工作。
3.负责企业档案室所有档案资料的保管、查阅与借阅工作。4.负责工程文件与过程文件的归整工作。
5.根据企业相关制度的规定，做好档案的销毁工作。6.完成领导临时交办的其他工作。
十、人力资源部经理岗位职责
1.负责制定和完善企业人力资源管理制度体系并监督执行
2.根据企业发展战略组织制定人力资源整体战略规划和组织规划，为领导做出重大人事决策提供建议和信息支持
3.组织企业的招聘工作并协调重要岗位的人员安排，确保各重要岗位的最佳人选
4.制订年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估
5.组织制定企业的考核指标体系及相应的激励机制，建立有效的绩效考评体系并组织实施
6.管理本部门日常工作，负责本部门员工工作考核、激励及部门资金的预算和控制等
7.拟订人力资源成本预算，监督控制预算的执行情况 8.协调员工与企业的关系，组织和推动企业文化建设 十
一、薪资专员岗位职责
1.协助人力资源部经理完成各种薪资、福利，参与薪酬与福利调查。2.管理员工薪酬信息资料及各类人事资料。
3.履行各项企业规章制度，处理员工奖惩事宜。
4.根据企业的相关规定或领导指示，进行具体的薪资调整工作。5.办理人事招聘、内部调动、解聘、退休、接纳等相关手续。 6.办理企业员工的社会保险工作。
7.协助实施招聘、培训和发展、考核、薪酬、员工福利等工作。十
二、绩效专员岗位职责
1.协助人力资源部经理实施具体的绩效考核工作。2.参与指导企业各部门开展绩效考核工作，收集考核资料。 3.负责整理绩效考核资料，进行绩效考核数据的统计、处理工作。 4.协助人力资源部经理开展绩效面谈工作。
5.受理绩效考核工作中的异常或投诉处理，并及时上报领导。6.录入绩效考核数据，完善绩效考核信息率。 7.完成领导临时交办的其他工作。 十
三、物业管理部经理岗位职责
1.根据企业总体战略规划，拟订年度物业管理工作计划，并报主管领导审批。
2.全面负责所属项目的物业管理工作，确保物业服务达到企业的标准。3.负责拟订各项物业管理规章制度，并确保顺利实施。 4.组织制订具体的物业管理计划，并协调实施。
5.负责企业所属物业设施及物业系统的综合管理，确保物业管理秩序井然。
6.定期或不定期地开展物业管理内部自检工作，发现问题及时纠正。
7.热情接待业主，及时处理业主对服务的投诉，并定期做好对业主的回访工作。
8.负责做好与企业内部各部门的协调工作，合理调配人力和物力资源。9.负责定期对本部门员工进行培训和考核工作，提高员工的业务水平和服务质量。
十四、服务中心主管岗位职责
1.制定客户服务中心各项规章制度，编制《各级管理员工值班表》。2.全面负责客户服务中心的日常工作，并进行服务质量控制。 3.接受及处理业主投诉，并记录。
4.准时安排接待专员向业主派发各种费用的《交费通知单》。5.定期或不定期对业主的投诉进行回访，收集各类建设性意见。 6.负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案。 7.负责对客户服务中心突发事件的管理工作。 十
五、保洁专员岗位职责
1.组织做好辖区内公共区域及办公区域的卫生保洁工作，做到无死角、无遗漏。
2.组织行政管理部等相关部门、人员进行卫生检查。
3.负责专用清洁设备的保管和使用，定期检查、保养、清洁保洁机械设备。
4.及时联系环卫车辆，做好垃圾清运工作。5.完成领导临时交办的其他工作。
十六、安全专员岗位职责
1.拟定保安人员轮班计划，安排保安人员的轮班、轮休。
2.负责企业安全监控系统的日常维护与检查、确保安保系统随时处于完好状态。
3.定期做好防火、防盗的安全检查工作，及时消除各类安全隐患。4.负责消防器材的合理配置和维护管理，确保消防设施随时处于可用状态。
5.定期对各部门员工、工程项目部现场管理人员、施工人员开展安全教育和培训。
6.完成领导临时交办的其他工作。十
七、绿化专员岗位职责
1.负责根据景观设计方案，组织做好盆景、绿植的摆放工作。2.组织做好房地产项目辖区的草坪、树木、盆景等美化绿化项目的日常养护工作。
3.定期开展绿植的擦拭、浇水、松土、施肥等工作。
4.根据季节及气候变化，定期或不定期地组织对草坪、树木开展病虫防治工作。
5.负责绿化设施的保管和防护，以及劳动工具、化肥、农药的保管。十
八、维修工岗位职责
1.巡视辖区，掌握公共设施的运行状况。2.负责辖区内公共设施的日常维护与保养工作。
3.接收业主或服务中心的保修请求，及时进行维修服务。4.定期或不定期将辖区内工程设备的运转状况向服务中心汇报。 5.做好维修工具、设备的保管工作，防止其丢失或损坏。 6.完成领导临时交办的其他工作。 十
九、财务部经理岗位职责
1.负责编制融资、审计及财务管理等相关规章制度，报主管领导审批后执行。
2.组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督。
3.组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务数据。
4.根据领导指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作。5.组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告。
6.统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督。7.监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理。 8.参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。 9.定期或不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查。 10.做好对部门所属人员的培训、考核等工作收集和汇总各个项目部的材料设备使用和需求信息，编制需求计划。 二
十、财务会计岗位职责
1.根据国家有关财务法规和企业财务制度规定，按月、季编制各类会计报表。
2.设置总账和明细分类账户，按适用的会计核算方式及时记账。3.定期核算各部门、各项目部的收支账目，及时向部门领导汇报相关情况。
4.依据相关制度规定，审计会计单据，保证日常核算准确无误。5.定期检查、审核银行、库存现金和资产账目，做到账账相符、账实相符。
6.根据国家税法规定和企业相关规定，按月进行纳税申报，办理相关税务手续，定期进行统计，编制相关报表。
7.依据国家有关政策和房地产企业财务管理制度，对企业各项业务进行成本核算，按期编制成本报表。
8.根据财务报表，协助财务经理做好本企业的财务分析工作。9.根据部门领导的安排，协助行政管理部做好固定资产的卡片管理、核算和盘点工作。及时编制各类固定资产账目 二十
一、出纳岗位职责
1.根据银行结算制度和房地产企业财务制度的规定，审核各类原始凭证。2.准确、及时的地完成现金收付及报销工作，并开具或索取相关的票据。 3.按规定及时登记现金日记账和银行日记账，每日进行现金账账盘存，做好日清月结工作，并填写《出纳日报表》。
4.根据企业日常经营需要，按规定提取、送存和保管现金，及时完成现金和银行存款的清查工作，保证账账相符、账实相符。
5.根据人资部制作的员工工资发放明细表，按期发放员工工资，及时汇总、编制记账凭证。
6.按规定使用空白支票等重要财务票据和印鉴，并设登记薄进行登记，办理登记手续。
7.保存、管理每月会计原始凭证资料、做好会计凭证的档案管理工作。8.完成领导临时交办的其他工作。
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一、出纳岗位责任制
1、负责货币资金收入与支出结算。
2、审查原始凭证，保证其合法性和准确性。
3、月末编制银行存款余额调节表。
4、每日对现金和银行存款收入与支出进行盘存，当日结清日记账。
5、每日将收入的现金存入银行，定期与银行存款对账单核对，出现问题及时处理。
6、妥善保管财务印鉴、库存现金、支票、销售发票、临时借据，确保其安全。
7、收集整理工程项目的招标文件、合同、预决算、材料、工期、签证等相关信息。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
二、主管会计职责
1、按照国家《会计法》《企业会计准则》《房地产企业会计》等规定，认真审核原始凭证，记账凭证，规范记账、算账、报账会计日常处理工作，做到手续完备，数字准确，账目清楚。
2、按时编制会计报表，会计决算报告，做到账证相符、账账相符、账表相符。
3、负责公司所涉的各项税费的申报缴纳，及时了解和领会各项财税法规，提出合理的避税建议。
4、建立健全会计档案资料，对各种会计帐册、凭证和报表及时进行立卷、归档。
5、负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记工作。
6、负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
7、正确进行会计核算电脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
8、完成公司领导及部门负责人交办的其他临时性工作。
三、财务部负责人岗位责任制
1、在公司总经理的领导下，根据国家有关财税法规，制定财务会计各项具体工作的规章制度和公司的一切经济活动的核算流程。
2、带领本部员工履行财务部职责，对公司的一切经济活动进行核算，完成各项会计核算工作。
3、根据资金收支计划和总经理的签字或授权，合理调配资金。
4、根据财税法规，审核税务申报表和会计报表，确保报出的会计报表和其他会计资料数据真实、准确、可靠。
5、对各项资产进行督查，定期对公司的经营结果和财务状况进行分析。
6、参与公司重要的管理制度的制定，参与公司重大的经济项目的认证和决策。
7、负责公司的投资、筹资、贷款、资产评估、年报审计、税务稽查所需资料的整理工作。
8、组织公司所有会计核算人员学习财会专业知识及现代管理方法，提高会计核算人员的业务工作能力。
9、完成公司领导交办的其他临时性工作。
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地产开发公司员工岗位职责
总经理岗位职责
1、执行董事会决议，主持公司全面工作，依法经营，健全完善公司各项规章制度，确保实现董事会下达的经济效益指标。
2、决定公司投资计划、经营计划、年度财务预算和决算方案、年度利润分配以及年度工作计划，经董事会批准，履行职责赋予实施。
3、组织指挥公司的日常经营管理工作，在董事会委托权限内，以法人代表的身份代表公司签署有关协议、合同、合约和处理事务。
4、决定管理组织机构和人事编制，主管、副总、各职能部门经理以及其他高级职员的任免、报酬、奖惩。
5、决定对成绩显著的员工予以奖励、调资和晋级，对违纪员工的处分，直至辞退。
6、健全财务管理，严格财经纪律，杜绝铺张浪费。
7、抓好员工的政治思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良、纪律严明、训练有素的员工队伍；积极发现人才，培养人才，加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会形象。
副总经理岗位职责
1、执行董事会决议，协助总经理主持全面工作。
2、在总经理的领导下，负责总经理交办各项工作的布置、实施、督促、及时报告执行情况。
3、根据公司工程项目推进计划，提出周、月工作计划。
4、协助总经理调查研究，了解情况，提出处理意见和建议，便于总经理决策。
5、协助总经理协调各部门之间出现的问题。
6、做好经理办公会和其例会的组织、召集；负责决议、决定等相关文件的起草、发布。
7、协助总经理做好对部门经理及各种专业技术人才、管理人员的考查，聘用、调整、调资、解聘的工作。负责公司劳动合同签订、工资福利待遇、奖罚、职务业绩考评的管理工作，做好人员任职、离职的交接工作。
8、随时完成总经理交待的各项任务，接受总经理授权，代理总经理处理公司的各项工作。代表公司签署有关协议、合同、合约和相关事务。
总工程师岗位职责
1、在总经理及主管的直接领导下分管工程部工作；对总经理负责。
2、遵照国家工程建设的相关政策、法规、规范，强制性条文，在工程项目建设过程中加以贯彻实施；按基本建设程序办事。
3、组织编制建设工程资金投资，使用计划，工程预（决）算，工程进度计划，成本控制措施，质量管理控制，相关工程管理制度，报常主管审核后，呈送总经理批准实施。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究，联络设计单位对总体规划设计，单体工程各专业施工图纸设计，并审核其合理性可行性；负责工程施工管理贯穿工程全过程。
5、结合项目建设的实际情况，督促落实各项施工计划，随时处理变更，调整工作计划及时呈报总经理批准。
6、负责参与工程施工招、投标工作，编写施工合同的相关内容，报主管审核，呈送总经理批准。
7、负责建立分管部门的各类统计档案，及时报主管审核，呈送总经理。
8、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
9、做好公司的技术保密工作。
工程部负责人岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本部门工作负全责。
2、严格执行房地产开发工程建设相关的政策法规、文件通知；按基本建设程序办事；负责项目的运作和管理。
3、编制工程建设投资，资金使用计划，工程预（决）算；工程进度、成本控制、质量控制的管理制度和部门工作计划；报总工、主管经理，呈送总经理批准后执行。
4、参与工程项目投资策划，项目可行性研究等前期工作。
5、开工前准备阶段必须核实开工必须具备的文件和资料，组织参与工程部工作人员对监理单位、施工单位提供的“监理规划”、“项目施工组织设计”进行审核，对采用新技术、新材料、新工艺的应用可能产生的工期、造价变动，提出自己的具体方案措施，力求达到节能环保、降低成本，确保工程质量。
6、组织参与施工图会审、交底，并结合实际情况在不违反国家规范、强制性条文情况下，提出合理化建议；施工过程中负责对“监理规划”、“项目施工组织设计”实施情况的检查、监督，发现问题及时纠正。
7、参加监理例会，对工程中出现的重大问题，在调查研究的基础上，本着实事求是的原则，协调施工单位、监理单位、设计单位及工程项目的相关单位组织召开工程协调会，以“事实为依据，规范为准则”的原则，解决问题，使工程项目又好又快推进。
8、因设计建设单位原因造成工程量和设计变更应及时记录，做好工程量预算调整，工程联系单及现场经济签证单的会签、存档，作为以后结算依据，重大变更必须报总工、主管，呈送总经理审批后执行。
9、严格执行停工程序，由于各种原因造成必须停工，应报总工、主管审核，呈送总经理批准后执行，复工必须解决好造成停工的原因，将其结果报总工、主管批准后方可复工。
10、审核监理单位的工程量清单和工程拨款申请单；按合同进度拨付工程款，报总工、主管审核，呈送总经理批准后拨付。
11、负责工程分部和单项工程的中间验收，做好各种施工技术资料收集；监督监理单位、施工单位做好“竣工质量报告”，“工程竣工报告”，做好竣工验收的各项准备工作，顺利完成竣工验收及各种资料的收集，为工程备案做准备。
12、负责参与预（决）算的编制，审核工程概、预算，审核工程竣工结算。
13、建立健全项目整个过程中的所有施工技术资料，数据统计报表按月（或即时）上报总工、主管审核，呈送总经理。
14、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
办公室主任岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对部门工作负责。
2、负责公司行政接待及相关事务的管理工作。
3、负责办理与开发项目有关的立项、申报，各类证件以及公司所需的各种政府批文。
4、参与工程项目的投资策划，项目可行性研究，总体规划审核等工作。
5、负责与开发项目有关的一切对外协调工作。
6、负责好公司食堂后勤保障等工作。
7、负责公司的车辆管理。
8、负责办公室工作的日常管理。
9、负责公司的接待工作。
10、完成总经理及主管交办的其他工作任务。
办公室文秘岗位职责
1、在主管领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、起草公司综合性文件，通知、报告及领导的主要讲话文稿；公司来往文件、通知、信件、传真、电子文件、图档的分类编号登记、收发、传阅、立卷、归档、技术资料的整理归档。
3、负责公司固定资产、低值易耗品、办公用品的采购发放、储备、保管，做好发放记录。
4、负责公司全员考勤管理工作。负责通讯费、车油费、办公费报帐初审工作、车辆里程费用（油料、过桥过路、停车、保洁）工作日记的核定，做好办公场所、食堂、宿舍的管理工作；
5、、负责公司相关印鉴使用保管；介绍信、证明等的开具；函、电收发工作，并做好存根和保存；负责各部门印章的刻制、启用、更换归档。
6、完成总经理及主管交办的其他各项工作任务。
预（决）算员岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、编制工程预（决）算，参与工程施工合同的签订工作。
3、审核工程概、预算，审核工程竣工结算，参与现场变更联系单的会签；控制工程投资、工程造价，在调查研究的基础上提出合理化建议，参与无价材料的价格及补充定额测定确认，委托结算审计，参与做好备案材料的准备。
4、协助财务部审核工程项目付款情况。
5、参与工程项目投资策划，项目可研、工程验收，适时进行预（决）算的工作。
6、建立本职范围内各类数据统计报表档案，按月报送工程部备用。
7、完成项目部负责人交办的其他工作。
土建工程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作、对本职工作负责。
2、协助做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
水电工暖程师岗位职责
1、在总经理及主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、协助工程部负责人做好工程项目的前期工程开工的准备工作。
3、参与水电暖工程招标资料、文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录的整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”中的重大技术措施，新技术、新材料、新工艺的采用进行审查，并提出审查意见，与预算技术人员一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“水电暖工程施工组织设计”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查水电工程相关单位提出的水电暖工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位的工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见，并做好记录。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中水电施工存在和出现的问题，展开研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息和资料的传递和各单位的协调。
9、对水电暖施工中材料、质量、进度、机械配置、人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
土建工程技术人员岗位职责
1、在项目部负责人的领导下，对本职工作负责。
2、协助项目部负责人做好工程项目的前期、工程开工的准备工作。
3、参与土建工程招标资料，文件的审查和评标工作，配合预（决）算技术人员做好标底和招标邀请书的编制。
4、参与图纸会审、设计交底工作，负责参与交底记录、整理、签认和发放，随时处理图纸会审中提出的问题。
5、审查“土建工程施工组织设计”和“施工监理规划”中重大技术措施、新技术、新材料、新工艺应用进行审查，并提审查意见，与预算技术人中一起做出经济比较和技术可行性比较，供总工和工程部负责人决策。
6、监督检查“土建工程施工组织”和“施工监理规划”的实施情况，负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求，以事实为依据，规范为准则，对施工单位、监理单位工作质量和计划完成情况进行监督检查考核并提出调整、改正意见。
7、参加工程监理例会，及时了解工程项目中土建上存在和出现的问题，开展研讨，提出解决办法。
8、负责与设计、监理、施工单位的信息与资料的传递和各单位的协调。
9、对土建施工中材料、质量、进度、机械配置，人力、现场标识进行全程监控，发现问题应及时上报工程部。
10、完成工程部负责人交办的其他工作。
销售人员岗位职责
1、在总经理及副总经理和销售负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、参与编制项目销售方案和部门工作计划，积极参加置业顾问的培训。
3、了解开发项目的目标，参与户型设计，景观布局营销方案的讨论，提出自己的看法和建议。
4、参与购房协议、合同签约，楼盘定价；做好个人仪表仪容，热忱微笑接待客户，努力做好由卖房 推销 置业顾问的个人角色转换。
5、注意市场动态，做好客户资料分类、整理，为开拓市场，挖掘潜在客房献计献策。
6、完成策划销售部负责人交办的其他工作任务。
材料员岗位职责
1、在项目工程开工之前，要按照材料计划建立材料名称、规格材料进场时间、计划成本台帐。
2、负责采购工程需用的材料、成品、半成品等，并组织到场。
3、负责办理同承包方入库材料的验收交接手续。
4、定期为成本会计提供现场周转材料增减情况，加快周转次数，减少资金占用率。
5、月底根据领料单、登记材料的收、发、存台账，与各施工企业做好核对工作，并做好材料月报工作，报项目部负责人。
6、按本期耗用数登记实际成本台账，并与计划成本相对比，超计划用料及时找出原因，采取措施。
7、采购材料时，应坚持“货比三家”的原则。凡是经项目部招投标的材料.要求中标的施工企业材料或设备必须封存样品。
资料员岗位职责
1、贯彻和执行上级主管部门关于土建工程资料管理的各项规定。
2、负责所有工程合同、资料图纸、洽商记录、来往函件的及时接收、整理、发放、借出、保存以及工程图纸变更等各项工作。
3、随工程的开展进行同步收集和整理有关工程项目资料。
4、对需要变更的文件和设计方案，应对其进行编号登记，及时、有效地传达到工程技术文件使用者手中。
5、收集和整理工程准备阶段、竣工验收阶段形成的文件，并尽快着手进行立卷归档。
6、归档文件必须齐全、完整、系统、准确。
7、归档文件材料必须层次分明，符合其形成规律。
8、归档文件必须准确地反映生产、科研、基建和经营管理等各项活动的真实内容和历。
9、严格执行资料工作的要求，加强资料的日常管理和保护工作，定期检查，发现问题及时向分管经理汇报，采取有效措施，保证资料安全。
10、维护项目工程资料的完善与安全，对违反本制度或不正确使用的行为，拒绝提供使用。
11、参与本公司工程竣工图的整理和移交。
驾驶员岗位职责
1、在主管的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格遵守公司外事纪律，言谈举止、自身形象代表公司，自觉遵守交通法规，安全行车，端正工作作风，严禁酒后驾车，礼让三先，文明驾驶。
3、做好车辆年度维护，保养计划和费用预算，并申报备案。
4、做好车辆出入库、里程、费用（油料、过桥、过路、停车、保洁）工作日记，报办公室核定后，报总经理批准。
5、严格执行车辆管理制度，服从领导调度指挥，不得擅自使用车辆。
6、按计划或临时维修、保养车辆时应填写申请单，经批准后执行，特殊情况可电话请示批准，事后补办手续。
7、爱护车辆，即时做好车辆维护、保养、年检工作。
8、完成总经理、办公室主任交办的其他工作。
炊事员、保洁员岗位职责
1、在办公室的直接领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按照公司规定的餐饮标准、做好公司就餐人员的采购，烹调和食堂、厨房的安全卫生，不断学习，提高烹调技术。
3、负责食堂、厨房餐具、洁具添置，报损申请。
4、确保饮食安全，搞好食堂公共卫生，做好每日就餐人员的记录，月未上报办公室主任。
5、完成交办的其他工作。
出纳员岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、严格按会计制度建立现金日记帐和银行存款日记帐。
3、根据领导批准的现金或银行支票，收、付业务填制会计凭证及时准确的登记现金日记帐或银行存款日记帐，做到日清日结，每月末做银行余额调节表，做到帐、帐相符，帐实相符。
4、严格执行发票管理制度，做好发票的保管，使用以及回收工作，管理好现金支票和转帐支票，管理好财务专用章和现金收讫和转帐收讫章。
5、严格执行现金管理制度和支票使用制度。
6、每周末填报货币资金收付明细表并在制表人处签字，报财务主管和总经理以利于领导合理安排资金使用。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理和部门负责人交办的其它工作。
会计岗位职责
1、在财务部负责人的领导下开展工作，对本职工作负全责。
2、按会计法的规定和领导批准的审批单填制往来结算会计凭证，记帐做到数字准确、真实、帐目清楚，及时。
3、定期和施工单位，应收、应付客户，备用金借款人核对帐目做到帐实相符。审核并签字出纳提供的货币资金收付明细表报账务负责人。
4、负责每月的报税和缴税工作，做好发票的购买工作。
5、负责财务档案的整理，收集，装订和保管工作。
6、做好公司的财务保密工作。
7、完成总经理和财务负责人交办的其它工作。
财务总监岗位职责
1、在总经理的直接领导下分管财务工作，对总经理和财务部门的工作负全责。
2、负责对财税政策、财务管理制度的贯彻和实施，协调好公司与工商、财政、税务、银行各部门的关系，及时了解掌握财政，税费政策、法规的动态和执行力度，协助总经理处理与其相关部门的关系。
3、组织编制融资，投资计划，编制财务预（决）算和资金使用计划编制财务管理制度和部门工作计划，配合领导做好成本控制和管理，掌握工程进度与工程款拨付工作，组织编报月、季、年财务报表工作，参与和审查外部单位与公司有关的经济合同。
4、做好办理银行贷款及还款手续，督促本部人员做好自己的本职工作，做好资金管理和使用。
5、做好分管部门的计划，预算分析报告，审计报告等资料的保管工作。
6、审查资金支付的原始凭证是否真实，合理。审核会计报出的税务有关部门要求企业提交的各种数据，审核出纳每周报出的货币资金收付明细表，并报总经理，管理好企业法人名章。
7、做好公司的财务保密工作。
8、完成总经理交办的其它工作。
推荐第8篇：论企业资金筹集管理
现代经济信息
论企业资金筹集管理
李丽 山西国际电力集团有限公司
摘要：随着社会主义市场经济的逐步完善，企业之间的竞争将日趋激烈，而优胜劣汰的关键在很大程度上取决于企业的财务资金管
理。企业在经营过程中，要搞好资金筹集，建立合理的筹资结构，加强资金的管理，才能取得更大的经济效益。
关键词：企业；资金筹集；建议
文章编号：1001-828X（2011）10-0098-01 中图分类号：F275.1文献标识码：A
一、概述 用商业信用方式筹集，推迟付款时间，以缓解资金短缺状况，搞活资
金流通，当然采用商业信用要求购销双方讲究经商道德，恪守信用，
做到有借有还。5.内部集资。通过企业内部职工筹集资金是近年来兴
起的一种筹资方法。内部集资有两种原因，一种是企业本身经营状况
不佳亏损严重，银行不予贷款，就采用集资款补充流动资金，进行垂
死挣扎，但也只有极少数可以起死回生，大多数是无底洞，资金投入
有去无回，严重损害职工利益。目前国内房地产公司的内部集资款非
常普遍，内部筹集资金往往支付比银行借款利息率更高的利息，增加
了企业筹资成本，降低了利润，集资还会扰乱金融秩序，存在内部集
资风险，不能盲目采用。
使资金的筹集与投放有遵循的依据。因此，企业不仅要掌握全年资金的1.提高风险价值观念。企业在日常财务活动中必须居安思危，树立投入量，而且要测定不同的资金投入量，以便合理安排资金的投放和回风险观念，强化风险意识，抓好以下几项工作：如认真分析财务管理的收，减少资金占用，加速资金周转。 宏观环境变化情况，使企业在生产经营和理财活动中能保持灵活的适应
能力；提高风险价值观念；设置高效的财务管理机构，配置高素质的财
二、资金筹集的方式
务管理人员，健全财务管理规章制度，强化财务管理的各项工作；理顺企业筹集资金的渠道多种多样，方式也有多种，不论何种渠道、
企业内部财务关系，不断提高财务管理人员的风险意识。 2.强化财务杠何种方式，筹资都要付出一定的代价，包括资金占用费用和筹资费
杆的约束机制。最优资本结构是指在企业可接受的最大筹资风险以内，用，即资金成本。不同资金来源的资金成本各不相同，而且取得资金
总资本成本最低的资本结构。一个企业如果只有权益资本而没有负债资的难易程度也不一样，为此就要选择最经济方便的资金来源。在实际
本，虽然没有筹资风险，但总资本成本较高，收益不能最大化；如果负工作中，并不是只有某一种筹资方式有利，往往是各有优点，所以要
债资本过多，企业的总资本成本虽然可以降低、收益可以提高，但筹资综合考察各种筹资渠道和筹资方式，研究各种资金来源的构成，求得
风险却加大了。因此，企业要强化财务杠杆的约束机制，自觉地调节资筹资方式的最优组合，以便降低综合的资金成本。
本结构中权益资本与负债资本的比例关系：在资产利润率上升时，调高1.向银行借款。这是企业筹资的一种普遍方式。但受银行信贷计
负债比率，提高财务杠杆系数，充分发挥财务杠杆效益；当资产利润率划约束，贷款数额有限，同时银行贷款要提供担保，目前企业担保大
下降时，适当调低负债比率，以防范财务风险。3.提高资产的流动性。多实行互保，这样容易受担保单位牵制，造成担保风险。因此，企业
企业的偿债能力直接取决于其债务总额及资产的流动性。企业应该根据向银行借款最好采用资产抵押担保，资产抵押要付出一定的手续费，
自身的经营需要和生产特点来决定流动资产的规模，采取措施提高资产这虽然增加了企业资金成本，但降低了筹资风险。 2.发行股票、债券
的流动性来保障偿债能力。企业在合理安排流动资产结构的过程中，不筹资。公开发行股票、公司债券必须依照公司法规定的条件经国务院
仅要确定理想的现金余额，还要提高资产质量和流动性。一般可以通过证券监督管理机构或国务院授权的部门核准、审批，目前能发行股
现金到期债务比、现金债务总额比及现金流动负债比等比率来分析、研票、债券的企业还是极少数，而且筹资成本难以把握。特别是发行股
究筹资方案，这些比率越高，企业承担债务的能力越强，还款风险也会票，因关系到较多方面，目前受全球经经济危机的影响，股市极不稳
相对的降低。4.合理安排筹资期限。一般来说，资金使用期限较短的，定，同时发行股票还需对未来发放股利有所筹划，发放太多会减少企
利息低，企业还款的风险大；使用期限长的，还款的风险可以延后，但业的税后留利，减弱企业发展的后劲，发放太少则会影响企业的声誉
利息高，总的筹资风险不一定就低。如果借入资金的还款期限都比较以及股票的市场行情和股东的情绪；发行债券企业在制订债券票面利
短，或还款期相对集中，则会使还款高峰期过早或过高，而由于企业投息率时，要使债券票面利率低于企业的资金利润率，以降低债券的
资效益尚未发挥尽致，造成还款困难，风险加大。如果还款期限都比较筹资风险。长期资金可以做好筹资策划，考虑发行股票、公司债券。
长，利息负担必然加重。同时，还款期限不能太过于集中，否则还款金额3.融资租赁。中国的中小企业融资租赁业开始于20世纪80年代的改革
过大，有可能超过企业的还款能力。企业在安排两种筹资方式的比例时，开放，为了解决资金不足和从国外引进先进技术、设备和管理的需
必须在风险与收益之间进行权衡。按资金使用期限的长短来安排和筹集相求，在荣毅仁先生的倡导下，作为增加引进外资的渠道，从日本引进
应期限的负债资金，是规避风险的对策之一。 5.建立风险预测体系。企业了中小企业融资租赁的概念，以中国国际信托投资公司为主要股东，
应建立风险自动预测体系，对事态的发展形式、状态进行监测，定期测算成立了中外合资的东方租赁有限公司和以国内金融机构为主体的中国
财务风险临界点，及时对可能发生或已发生的与预期不相符的变化进行反租赁有限公司，开展中小企业融资租赁业务。中小企业融资租赁的首
映。利用财务杠杆控制资产负债率，采用总资本成本比较法选择总资本成付租金一般比银行按揭的首付款更少。这对于资金紧张而业务发展迅
本最小的融资组合，进行现金流量的分析和预测，及时有效地对筹资风险猛的企业无疑是雪中送炭，但是，融资租赁的固定资产一般是大型的
进行监控，使企业能够把风险控制在合理的范围内。 机器设备，支付的租赁费一般都比较高，采用此种筹资方式一定要做
好论证工作和可行性研究。 4.利用商业信用筹资。商业信用是指在商参考文献：
品交易中，由于延期付款或预收货款所形成的企业之间的一种借贷关[1] 张倬 .企业集团资金管理中存在问题的剖析 [J].国有资产管系，其筹资的具体形式一般有应付账款、应付票据等。在我国利用商理,2006(10).
业信用等短期资金，一般不需支付任何代价，筹集的资金成本极低，[2]王世定.徐玉德:货币资金控制实务与案例分析[M].经济科学出版因此，在不影响企业信誉的情况下，企业所需的短期资金，尽可能采社,2007,2.
收稿日期：2011-09-18
三、对企业资金筹集的建议
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推荐第9篇：企业如何做好资金管理
企业如何做好资金管理
新浪财经讯 2010年12月19日，由中国总会计师协会、《中国总会计师》杂志社联合主办的“2010中国总会计师年度人物、中国财务价值领军人物等奖项颁奖典礼暨第七届中国企业经营与财务战略管理高峰论坛”在北京人民大会堂召开。图为深圳市拜特科技股份有限公司董事长胡德芳。
胡德芳(深圳市拜特科技股份有限公司董事长)：大家下午好，受主办方的邀请，很荣幸跟大家就资金管理方面做一个演讲。
自我介绍一下，我1985年就从事银行软件研发和企业财务软件研发，我做软件出身，从85年开始就一直做软件。从94年开始什么都不做，专职研究企业的资金管理。这几年又出了一些书，大约有
3、4本书。2000年的时候创办深圳市拜特科技股份有限公司，专门从事财务管理。我同时是深圳市科技专业委员会、创新委员会的专家。
谈到资金管理，杨教授讲到一个是理财，一个是管控。怎么理财，怎么管控，我花点时间，就杨教授的课题我稍微展开一下，也结合我的主题。
企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为中心，我们怎样建立自己管理体系，各有各的做法。做资金管理，不是只买套软件就好了，如果买套软件早就解决了。今天我成一个体系介绍如何做好资金管理。
首先是目标。然后是体制，体制是最麻烦的一件事，很多企业做资金管理做不下去就是体制问题，体制涉及到权利和再分配的问题。第三是模式。第四，保障体系。第五，运营环境。第六，评估。建立整个动态的监控体系。
很多企业告诉我他们做完资金管理以后，有一个窍门，说我的企业集团资金集中管理就是一个很有效的资金风险防范手段。
第一，目标。
一般做资金管理有几个方面的目标，在座的财务总监比较多，如果公司的董事长或总经理看到第一个目标，是资金控制风险，资金控制风险是资金管理体系
的第一个首要目标，财务总监要说服老板解决这个问题。第二个目标是降低财务费用，财务费用大幅度下降，财务投资得到很大的回报。第三个目标，增强融资能力。很多企业在快速发展中需要增强融资能力，如何集中资金增加银行的谈判筹码，资金集中管理可能是一个办法。第四个目标，保护干部。为什么要保护干部呢？如果一个企业有阳光、透明的资金管理体系，就是想犯错误的人机会少了，没有犯错误的机会就是保护他了。另外，很多企业都出了问题，为什么阳光能挣钱呢？为什么要做一些小动作呢？就是因为没有机制、体制。如果建立好机制和体制，就保护了一大批干部，我们国家有110多万裸官。
我是集团的财务总监、集团老总，下面的企业不管是控股的还是全资的还是参股的，我有知情权，如果你是投资主体，下面董事长说有知情权是天经地义，做任何事都考虑双赢的问题，不能说有知情权就全部控制不行，或者资金统一管理，下面有二级法人、三级法人，只是改变管理办法而已，所有权不能改变，这是第二个原则。
第三，资金有偿使用。资金是企业核心的资源，核心的资源不计成本怎么能产生效益？所以我建议儿子和老子要清帐，该怎么算怎么算，该怎么考核怎么考核，要算成本。
第四，集团的资金管理权。这一点维持不变或调整？可能是有很大争议的问题。这件事是最为敏感的问题，在座的可能是我的客户或者不是我的客户，你们在做的过程中有一个最难解决的问题。
第五，共赢。要把钱收出来，一年节省财务开支几个亿，比较资金富余的企业觉得亏了，资金比较紧张的企业觉得赢了，原来找不到贷款，现在找到贷款了。现在我基本上跟所有的银行都有合作伙伴，你去动员他们做资金管理，虽然利润少了很多，中华工程集团2008年的时候，我给他们做了一次报告，他们的金总在场，我印象中他是有100个亿的贷款，80个亿的存款，它有很多二级企业。我说你有100个亿的贷款，要支付银行的利息，至少有5个亿利息支出。80个亿的存款，利息才零点几，很少。你把80个亿的存款，最简单一个办法，财务人员向银行要30个亿的贷款，大概就节约1.5个亿的成本。怎么实现呢？这些钱分散到各个企业，要建立一个品牌，使资金能够流动起来，这是一个技术手段
的问题。企业的管理水平降低去做的，如果银行是基于这种情况来做，银行可能就死掉了，银行是基于企业管理水平的提升，你的效率提升的时候，能够良性发展，使企业做得更大，这样不就创新了吗？这几年我跟银行关系挺好，跟兴业银行(29.32,-0.07,-0.24%)、交通银行(5.74,0.02,0.35%)，我的产品向高端客户推广，已经为我带来几十个客户，这就是机制的问题。
第三，资金管理的运作模式。
一般来讲资金管理运作模式最简单来说有三种，一个资金管理机构，一个是跟财务合在一起的，各个企业不同，跟财务合在一起是的资金科、资金处，专门负责资金的投入和应用。一些大的企业可能会分开，分成两个机构，一个叫资金管理中心，还有的是叫财务公司。央企的企业很多都是有财务公司，我们国家的财务公司大概有90来家。从机构来说，也可能成立一个机构。市场经济最典型的是分工，专业的人做专业的事，把金融人才集中起来做资金管理，管钱是我来管的，这是市场经济的一个基本原则。
资金管理中心怎么做呢？一般来说会有三个特点，一个叫知情权。特别是儿子和老子的公司，先做第一步，先建立一个体系，把所有上面企业的东西都了如指掌，有知情权，我不能动但是能看，这是很多企业的第一步，这种阻力很小。让我看到你的东西，看财务报表？不是，财务报表的数据财务总监会及时的反映。做资金规划，一般信用跟银行联系起来，银行会实时反映，比如有财务软件，及时就能反映情况。很多企业搞不定的时候先有知情权，就有办法做方案了，比如企业有5个多亿资金，骗我有2个多亿，穷得要死，我有知情权以后就知道每个企业资金的情况，什么时候进来，什么时候出去，根据这种情况就能制定方案。我有富余的资金，就能投资理财，最笨就是把银行的贷款还了，银行有授信，这是可以做到的。你还可以理财、炒股票、投资其它东西。最高级别就是完全监管，把整个资金做统一的调配，这是很多企业最后的一步。很多企业跟我讲，到底监管应该做到多少，我说做到80%就好了，因为用很少的资源能够管住大部分东西，总要留住小部分东西，会有些特殊情况不能完全一刀切。我们国家政策不能完全一刀切，可能会有些区别。
我总结十多年的经验，做资金管理最简单就是把银行的风险控制机制、结算机制引入到企业集团，并结合企业集团的资金预算，就是企业集团资金管理的基本思路。
怎么解释这个问题呢？风险控制不用讲，大家都明白。结算是什么概念呢？我们在座的每个人，包括个人或者公司把钱存到银行。为什么存到银行？银行把我们的分散资金通过结算的手段形成存款，通过结算手段把整个公司的资金吸收到你的口袋里，只是放在口袋里仍然要放在银行，这就提供了结算服务。做结算服务他们就说是不是吃力不讨好的问题，为什么交给银行做？通过结算服务，向企业提供这种服务，完成管理，很多人愿意提供服务，而不愿意变成管，每个人都愿意服务我，而不愿意管我。当我们以服务心态的时候做得很舒服，很自然就能达到管理的目的。这是个结算机制。
信贷机制是什么呢？你的钱放在口袋里得用，我得放贷，作为投资，我得理财，要有专门的机构做这个事，把银行的信贷机制引出到这个企业。信贷是赚钱的工具，据统计银行的盈利能力95%是靠存贷差，既然靠存贷差，为什么不把这种机制引到企业呢？全国有多少银行是亏损的？没有，我们的企业都是给银行打工，现在引入企业，解决了资金运用问题。
为什么要预算呢？你到银行去办理业务，存款也好，取款也好，你是不用告诉银行的，银行也不知道，所以存贷比控制在一个数上，不能超过80%。比如吸收 100亿存款，只能放80%的贷款，把80亿用出去。下面的企业让每个星期做资金预算，知道资金情况，就把投资用得很好，比如以100亿来说，可以用90 亿、95亿，资金运用的效率比银行还有，比银行还盈利。
这么多年我总结做资金管理就是这么简单，就把银行的结算机制、风险机制、预算机制引入到企业。我的公司服务更多，有200家，绝对不会跑出这个框框。软件是实现管理的工具，软件有适用性，当面对我服务的客户的时候，你就是金融机构，当你面对真正银行的时候，你就是企业。这是一个特点。
怎么去做呢？所以要组织与团队。做得好的有专门的团队做，还要有网络设备及技术手段。我们做资金管理还用手工操作，是不可能的事。但是在十年前，
在我最早做的时候有很多人是用手工做。还要有完善的资金管理业务及风险控制制度。整个机制的完善，说实在还需要专门的人来做这个事，一般的财务人员或者是IT人员很难搞定，很复杂。今天有人跟我沟通，说做资金管理核心的是什么？我说核心不是软件，我说是专业顾问。做资金管理自然要有四方面的能力，第一，有金融知识。第二，财务知识。第三，有企业集团管理的知识。第四，有IT技术知识。你要把几方面的知识很好融合起来，融合起来才能发挥作用。在座的很多人经常发现，我给软件人员讲东西，做出来的不是那么回事，这就是没有沟通好。资金管理系统的运转，发现问题没有，我们的CFO跟工程师讲了很多东西，设计出来的和你讲的差十万八千里，他还觉得就是按照这个做的，他可能不懂这个行业，跟你讲的不一样。做资金管理，如果你的数据不好，原来银行结算一分钟搞定，如果一个小时搞不定肯定死定，老板肯定搞你，你的服务跟不上。你做这一块，技术手段、服务手段应该很好。比如我的客户实现资金管理以后，原来在银行结算可能半个小时，现在两分钟就做完。好多客户有一个比较，之前怎么做的，之后怎么做的，结算是蛮重要的一个手段。成功的蛮多，失败的也不少，失败有各种因素。还有比如中石化用得很好，但石油企业可能做不好。并不是说软件做得不好，这个软件在石油行业做得很好，但是在石化行业就不行。也有可能软件做得不好，不懂这个行业。所以，一套很好的管理软件系统，是能把很多的管理经验用软件的工具实现，这样才是好的系统。
系统运作一段时间还要评估，评估有很多很多指标，最简单的一个指标，你跟老板讲，100个亿的公司，去年财务成本是1个亿，如果改变资金管理方式，100 个亿的资金成本降低到8000万，就相当于盈利了2000万。我服务的央企的客户，每年节省财务成本都是亿为单位，就两个人干这个事，也不错。央企要缴一个亿的利润还是很难的，就是一个管理方式的改变，就产生好的盈利。
风险控制业务。风险控制原则：全面性、审慎性、独立性、有效性、适时性、制衡性。“三零”目标：不良贷款为零、资金损失为零、经济事故为零。1，建立层层递进、严密有效的多级风险防范体系。建立以股东大会为最高决策机构、董事会为执行机构。
2，风险控制与监督机制。
我上午听了红十字会一个领导的发言，我也想用几分钟讲讲这个事。
贵州省春晖行动发展基金会成立一个春晖行动，这是一个扶贫的手段。为什么我讲这个事迹呢？我很担心，在座的是财务总监，你们控制的资金都是几百亿、几千亿，我们公司很小，我们公司的销售收入不到一个亿。前几天我给甘肃省国资委做培训的时候，有一个担心，我们的贫富系数是0.5%，贫富差距最危险的边界，如果达到0.6%可能发生*，可能就要改朝换代，非常危险。也就是0.5是什么概念呢？80%的财富集中在10%的人手里，可能90%的人享受很少的财富，非常危险。我们国家的党也好，我们的国家也好，号召大家要去扶贫。我们有钱的人、富裕起来的人、有资源的人更要帮助欠发达地区，让他们发达起来，跟我们享有共同的社会。如果不这样做，一旦国家发生*，你所有的财富都没有了。当我们去帮助别人的时候，实际上我们是在帮助自己。我也成为贵州省春晖行动的参与者，我也做了一些事，为我们的家乡，为我们贫困的孩子做了一些事。我借助中国总会计师这个品牌，请关注那些欠发达地区，关注那些需要帮助的人，帮助他们也是帮助我们。
推荐第10篇：烟台房地产企业采购员岗位职责制
烟台山海花园投资开发有限公司工程部
采购员岗位责任制
一、材料采购员要遵守公司各项规章制度，遵循公司规章制度办事，工作上积极主动，行动上不做有损公司形象和利益的事情。
二、做好市场调查，加强自身业务、技术、市场信息、政策法规的学习，不断提高自身业务素质，熟悉本职工作。
三、对工作高度负责，有严谨的工作作风。坚决克服工作中的随意性，高质、高效地搞好服务。
四、采购员要公私分明，坚持原则，本着质优价廉、节约成本的原则，经多方询价、议价、比价后进行采购，坚决制止在业务活动中索取“回扣”如采购员违反原则或有失职行为，根据情节轻重，给予工资降级或辞退。
五、严格按已审批的计划单采购，不得随意更改采购计划，对临时变化的情况要及时向上级部门汇报，取得同意后方可更改。
六、采购员未经上级批准禁止在外赊欠商品，否则不予报销。
七、对已采购入库完毕的物资要及时办理报销手续，切实做到“一借一清”，杜绝公款私用现象的发生，因特殊情况不能及时结清，要向部长及有关部门说明情况。
八、对特殊商品的采购要会同有关部门专业人员一同采购，共同协商保质、保量搞好采购。
第11篇：浅论房地产企业所得税管理
近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。
一、房地产企业所得税管理存在的问题
（一）企业方面存在问题:
当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：
1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。
2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。
3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。
4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第
4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。
5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。
6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年
第12篇：浅论房地产企业所得税管理
近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。一
、房地产企业所得税管理存在的问题
（一）企业方面存在问题:当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：
1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。
2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。
3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。
4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第
4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。
5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。
6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年以
前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。
7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。
8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于
自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。
9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。
（二）税务部门管理存在的问题一是政策不明朗。主要表现在：
1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。
2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。
3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。
4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“年度内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。
（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则
三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。
二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议
（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。
（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。
（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。
（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。
（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。
（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。
（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理工作量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。
第13篇：浅谈房地产企业安全管理
浅谈房地产开发企业安全管理
山东宏程建设有限公司耿波
房地产开发企业作为建设项目的主体，在安全生产中扮演着领导和管理的角色，一方面要对现场的施工、监理等企业的安全生产进行管理、领导、组织、协调、控制；另一方面要为安全生产和管理提供必要的资金和协助。房地产开发具有规模大、产品的一次性、复杂性、专业性等特点，房地产开发不同于工厂加工生产，它不能批量生产也不能简单复制，从报建到竣工交房整个过程中涉及到方方面面诸多环节，每个环节都牵涉到不同的部门协调处理，而保证房地产开发的有序性、可持续性及良性发展的唯一法宝就是加强安全管理，保证安全生产。从房地产开发管理控制的的七大要素中：安全、质量、进度、成本、合同、信息、组织协调；安全管理是首位的，也是其他要素管理得以顺利进行的基础。目前在安全生产和管理方面，在开发过程中往往存在以下几个问题：
1、施工队伍的素质参差不齐，不服从现场管理的现象也是存在的，安全生产很难绝对性落实。
2、非法分包和转包以及肢解发包的现象始终存在，这些承包方往往不具备基本的安全生产管理能力，存在违章指挥和盲目施工行为。要保证安全生产势必需要现场管理人员加强跟踪性安全管理，这样就加大了管理人员工作强度。
3、各项安全生产规章制度不健全，制定的制度内容不能切合实际，并且不能认真执行。安全教育制度不健全，制度内容得不到落实和完善，不能按有关法律法规规定认真组织开展安全教育；对管理人员的年度安全教育，对员工的日常安全教育和对新工人的“三级安全教育”等流于形式，不能真正起到提高管理人员及员工的安全知识水平的作用。
4、安全培训不到位，安全投入不足。安全培训是公司的一种企业安全文化，
1是提高施工人员安全知识和安全意识的必要途径。目前从实际情况看安全培训基本缺失。
5、公司目前的管理组织模式以职能形式为主，各个部门相互交叉，存在多头领导，因此安全责任制在实践中不是非常完善。同时在房产开发过程中存在对未来趋势把握不准，规划不足；这样在后期容易出现很多意想不到的状况和问题，因此安全预防措施无法跟上事情的发展变化节奏。
针对以上问题，本人认为需要从行为、心理、管理方式等以下几个方面加以纠正，可以尽可能消除安全隐患，确保在开发过程中安全生产。
首先，积极引导施工企业加强安全管理，提高其安全自我控制和管理能力。尽可能将工程发包给具有相应资质能力的施工单位，消除安全隐患。避免将工程发包给多个单位，这样一方面各单位间沟通协调难度大，同时加大我们的安全现场管理强度。
其次，加强安全教育和培训，从安全意识和个人修养上加强员工的心理诱导。坚持不懈的开展技能教育、素质教育、理想教育、岗位安全知识教育等，消除其侥幸、惰性、逞能、从众等不安全心理。
再次，加强安全激励的建设和考核，建立以各部门经理为首的安全责任制，定岗定责。定期对施工过程中的问题进行总结、考核；充分发挥激励机制的作用。对正确的安全行为要给予大力支持，及时进行表彰和奖励。从正面激活员工的安全意识，让员工在愉快的情绪中强化安全意识，自觉遵章守纪，做好安全。最后，完善公司的组织职能结构，以人为本刚柔并济抓管理，充分发挥各级管理者的作用，让全体员工都以主人翁的责任感服务于企业，同心同力搞好安全生产，将隐患消除在源头。
总之，安全工作是一项长期的、复杂的系统工程，需要不断探索、巩固和
创新。它贯穿于项目的全过程，从项目开始到项目结束都需要责任受控。因此我们要把住源头，加强管理；同时积极用科学的方法，有效的手段，循序渐进，让企业运作向规范化、标准化靠拢，确保安全生产！为我们的企业的成长壮大构建起一座坚实的安全堡垒。
第14篇：浅谈房地产企业投资管理
浅谈房地产企业投资管理
企业的本质是一种资源配置的机制，企业的目标是追求利润最大化，而企业投资正是企业追求利润最大化的主要手段。企业投资管理是指为了提高竞争力或获得最大投资收益，而对投资的各项要素或环节进行策划、决策、组织和控制的过程。在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。
一、房地产企业投资影响因素分析
1、外部因素
（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。
（2）政治因素。房地产企业投资是与政治及政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政治因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政治环境。
（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。
2、内部因素
（1）企业战略。企业战略包括三种，拓展型战略、稳健型战略、收缩型战略。拓展型战略的企业对对外投资的需求更大，主要采取积极进攻的战略形态；稳健型战略是采用稳定发展态度的战略形态，主要适用于中等及以下规模的企业或经济不景气的大型企业选择；收缩型战略采取保守经营态度的战略形态，主要适合处于市场疲软、通货膨胀、产品进入衰退期、管理失控、经营亏损、资金不足、资源匮乏、发展方向模糊的危机企业选择。
（2）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不
同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。
（3）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。
二、房地产企业投资管理过程中容易出现的问题
1、投资过程中的主观判断太强
房地产企业在进行投资前应当严格进行可行性研究和论证,充分了解所要投资的项目,认真分析、充分认识投资风险和收益,然后作出投资决策。但是在实际操作中，不少企业都没有认真分析、充分了解这些资料，而仅仅凭借自己的主观判断，盲目地进行投资，这就严重影响了企业的资金运转，制约了企业经济效益的提高,增加了企业投资的风险，甚至会危及企业的生存。
2、投资管理过程的管控不力
房地产企业投资管理过程的管控好坏是决定投资是否成功的关键因素，但在实际中，许多企业都没有相应的制度和组织，或制度和组织流于形式不能有效执行，导致项目投资缺乏有效的管理和控制。这就使得被投资项目由于疏于管理，缺乏监督，不能向正常的方向发展，甚至会形成恶性循环，导致亏损，从而给企业带来损失。
3、缺乏相应的审计和评审
企业对投资项目投资后,应当定期对投资项目进行审计、评审，检验投资项目的成果。但在现在的许多企业中，根本就不存在对投资项目的审计和评审,这使得企业的管理者对投资项目的运行情况缺乏认识，不能做出科学的决策。对投资项目而言，由于没有审计、评审等检验工作的压力，难免会造成投资失败。
三、房地产企业投资管理的策略分析
1、加强标准化的流程管理，完善企业投资管理制度
首先，在企业投资前期阶段，制定科学的区域选择及项目匹配标准，这需要综合考虑房地产投资的各项影响因素，并以此确定区域及项目选择的硬性指标；
其次，在投资项目推进过程中，制定项目投资流程图，细化工作流程，确定关键性节点；最后，在后期项目投资决策阶段，建立专门的投资管理机构和项目评估制度，经过可行性研究、项目评价和盈亏平衡分析等科学论证，确定开发项目的最佳投资方案。在流程标准化的基础上，建立并完善企业投资管理制度，加强对企业投资的制度化管理。
2、加强组织构建及人员管理
建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。
3、加强投资项目运行过程的审计与评审
企业对项目投资后，除了管理和监督外，还要对投资项目进行定期的审计和验收。投资项目的运行好坏直接关系到企业能否获利。因此在投资项目运行一定时期后，必须对其结果进行审计评审，以便及时发现问题、解决问题，促使投资项目正常运行，并为企业管理者提供可靠的资料,了解投资项目的运行情况，以便企业的管理者做出判断和决策。
第15篇：房地产企业成本费用票据管理
房地产企业成本费用票据管理
一、合法凭据的理解
《进一步加强税收征管若干措施》（国税发[2009]114号）规定，未按规定取得合法有效凭据不得在税前扣除。许多税务人员认为，企业列入成本费用的项目都必须取得发票，这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”，是指合法的原始凭证，包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明、缴款书、财政收据、捐赠票据等等。通常，可以将合法凭据分为外来凭据与内部凭据，外来凭据又可按照是否为增值税应税项目分为应税项目凭证和非应税项目凭证，其中，对于应税项目凭证除购买金融商品等特殊情形外，应当取得发票。
“发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。”《发票管理办法》第二十四条规定：“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”2016年5月1日，营改增全面施行后，营业税普通发票停止使用，相关业务均应开具增值税普通发票或增值税专用发票。
实务中，属于企业经营范围，并经税务机关核准的，企业可以领取发票自行开具。个人取得的应征增值税收入以及企业取得的非工商登记经营范围的应征增值税收入，应向税务机关申请代开发票。发票应按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行填写，详细填有购买货物、接受劳务或服务的具体名称(品名、规格、型号、劳务或服务项目等)、数量及金额等。对因各种原因确实无法详细填写的，应附销售单位购销合同和填写的明细货物（或劳务、服务）清单。另外，发票的形式多种多样，例如火车票，虽然没有税务机关的监制章，但属于经国家税务总局核准的特种发票。
依据上述原则，下列业务无须取得发票：工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、政策性拆迁补偿费、税款、捐赠支出、不构成增值税价外费用的违约金、赔偿款、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。
二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除：
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
三、开发成本各项支出有关票据的具体说明
（一）土地出让金
国税发[1993]149号文件规定，政府出让土地，不征营业税，故不得开具发票，应取得土地管理部门开具的财政票据为入凭据。财税[2016]36号文附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项规定：“土地所有者出让土地使用权，免征增值税。”严格说来，土地出让金收入全部归财政所有，出让金收入应界定为不征增值税，继续开具财政票据，但由于税法将其界定为免税项目，理论上应开具增值税普通发票。实务中，土地出让金财政票据应界定为合法凭据。
（二）拆迁补偿费 房地产企业向被拆迁户支付补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业，而是政府收回土地使用权，再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地使用权的，房地产企业仍需按照财税[2004]134号文件规定补交契税。国税发[1993]149号文件还规定，因政府收回土地使用权而取得的补偿金，不征营业税。因此，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，可以由房地产企业采取自制凭证入账，同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。 委托拆迁公司支付的拆迁补偿费，也采用上述方式入账。
财税[2016]36号规定，营改增后，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者取得的收入免征增值税。土地补偿款由“不征营业税”改成了“免征增值税”，因此应取得增值税普通发票。此外，根据国税函[2007]969号文件关于“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税”的精神，营改增后，地上附着物补偿也应免征增值税，应与土地补偿合并，一并开具增值税普通发票。 财税[2016]36号文件规定，拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业，按“建筑服务—其他建筑服务”税目征收增值税，因此，向拆迁公司支付的拆迁费用，应取得建筑公司开具的增值税发票。 房地产企业将拆迁工程（含拆迁补偿费、拆迁劳务费）整个承包给拆迁公司的，应取得全额的建筑服务增值税专用或普通发票，直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理，其凭据的取得同上。
（三）土地整理费
根据财税[2016]36号文件，平整土地按“建筑服务”缴纳增值税。因此，支付给其他公司的土地整理费应取得增值税发票。
（四）挖土费
支付给农民工（非雇员）的挖土费等，不得采用工资表发放，应由个人向税务机关申请代开增值税普通发票。开具发票时，由税务机关征收个人所得税。税务机关已征收个人所得税的，房地产企业不再扣缴个人所得税。
（五）设计费、项目咨询服务费、工程监理费
1.境内服务单位。根据财税[2016]36号文件规定，房地产企业向境内公司支付的设计费、项目咨询费、监理费，应当取得提供服务的单位机构所在地税务机关提供的增值税发票，开票明细依次为“文化创意服务—设计服务”、“现代咨询服务—咨询服务”、“现代咨询服务—鉴证服务”。 2.境外服务公司。根据财税[2016]36号文件规定，境内企业接受境外企业或个人应税服务的，境外企业或个人负有增值税纳税义务，当境外单位在境内未设经营机构时，税款由境内服务购买方负责代扣代缴。支付给境外单位或者个人的款项， 需取得解缴税款完税凭证、书面合同、付款证明、和境外单位的对账单或者发票作为入账凭据。如果税务机关对企业从境外取得的有关发票或者凭证有疑义的，企业需提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为税前扣除凭证。
（六）建筑工程
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
1.包工包料。应取得建筑服务增值税专用或普通发票，发票金额与承包额相等。
2.包工不包料（甲供工程或清包工）。
根据财税[2016]36号文件，建筑公司提供清包工或甲供工程时，可以适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额计征增值税。建筑公司虽然按差额计算缴纳增值税，但应向房地产企业按全额开具增值税专用或普通发票。税总纳便函[2016]71号文件中对此问题举例如下：
问：总包收到100万，分包款50万，购货方要求开具100万发票，纳税人实际缴纳50万的税款，如何开票？
答：可以全额开票，总包开具100万发票，发票上注明的金额为100/(1+3%)，税额为100/（1+3%）*3%，下游企业全额抵扣。纳税人申报时，填写附表3，进行差额扣除，实际缴纳的税额为（100-50）/(1+3%)*3%。 当建筑公司提供清包工或甲供工程服务，适用一般计税方法时，不存在差额计税，需全额计征增值税并开具发票。
上述两种情况下，房地产企业均以全额的增值税专用或普通发票作为入账凭据。
（七）装饰工程
装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
1.包工包料。与建筑工程相同。
2.包工不包料（清包工或称甲供材）。与建筑工程相同。
（八）设备安装
1.房地产企业从商家或生产厂家采购设备，再由房地产企业与安装公司签订安装合同的，应当取得商家或厂家的增值税发票，并仅就安装费的部分，由安装公司开具建筑服务增值税专用或普通发票。
2.商业企业发生的外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务的混合销售行为，应按货物销售计算缴纳增值税。因此，商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装，还是商家再聘请其他安装公司安装，与房地产企业无关，属于商家成本。
房地产企业自行采购设备，设备生产厂家开具的增值税发票抬头应为房地产企业，这种情况下，安装公司仅就安装费金额计算增值税。安装公司应向房地产企业开具增值税发票（金额不含设备价款）。
3.工业企业自产货物并负责安装。根据财税[2016]36号文件第四十条，“一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”因此，工业企业对于取得的货物销售与安装服务需全部按货物销售缴纳增值税，并开具增值税发票。
（九）房屋修缮
房屋修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据财税[2016]36号文件规定，房屋修缮按照“建筑服务”计算缴纳增值税。因此，房地产企业支付的房屋维修费用，应以建筑服务增值税发票作为入账凭据。
允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产品完工前的维修费用。
（十）绿化工程
绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如：绿化与平整土地无法分开，而平整土地本身就属于建筑服务中的“其他建筑服务”。财税[2016]36号文件规定，园林绿化属于“建筑服务—其他建筑服务”。实务中，园林绿化较容易涉及混合销售，对于企业将自己种植的苗木用于承接园林绿化工程，一般按下列情形处理：
如同提供“工程服务”需要建筑材料一样，包工包料的建筑工程无论材料占收入比重多少，都应界定为从事建筑服务的单位的混合销售，按建筑服务征收增值税。因此，园林绿化作为“其他建筑服务”，无论是清包工，还是包工包料的绿化工程，也无论苗木收入占收入的比重多少，都应界定为从事“其他建筑服务”的单位的混合销售行为，应全额开具增值税专用或普通发票，按11%计算增值税。
如果房地产企业自行采购花草、树木，聘请园林绿化公司负责施工的，按甲供工程业务处理。 对于上述情况，房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司，均应取得园林绿化公司开具的增值税专用或普通发票作为入账凭据。
（十一）利息支出
房地产企业利息支出一般分三种情况：向银行等金融机构借款、向企业等非金融机构借款、向信托计划借款。全面施行营改增后，贷款服务需缴纳增值税，房地产企业的利息支出一般以贷款方开具的增值税专用发票或普通发票作为入账凭据。向非金融机构支付利息时，企业还需于按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。当向信托计划借款时，因信托计划非纳税义务主体，无法开具增值税发票，故实务中，房地产企业以信托公司开具的息单作为入账凭据。
房地产企业使用企业集团内统借统还资金支付的利息，在营改增前不征营业税，使用收据入账即可。在营改增后属于免征增值税项目，也应取得增值税普通发票。房地产企业支付的符合统借统还的利息支出不受关联债资比例的限制。
（十二）办公费
1.各部门发生的各种办公用品及耗材费、IT软件硬件维护费、维修费、印刷费等，凭增值税专用发票或普通发票入账。
2.各种搬运费和文件资料的邮寄费，凭运输单位开具的增值税专用发票或普通发票入账，如果是个人提供搬运劳务，应由个人至税务机关申请代开增值税普通发票。3.购买购物卡。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，售卡方取得的价款属于“未发生销售行为的不征税项目”，不得开具增值税专用发票，只能向购卡方开具增值税普通发票，项目名称为“预付卡销售和充值”，发票税率栏填写“不征税”。文件同时规定，持卡人持卡消费时，商户不得向持卡人开具增值税发票。对外赠送的预付卡，与生产经营有关的，可列入业务招待费，若用于回扣、贿赂等非法支出则不得在税前扣除。预付卡用于职工福利的，列入职工福利费总额按规定标准扣除。预付卡用于本单位消费，凡没有提供具体消费项目，无法证明与生产经营有关的，不得在税前扣除。
（十三）通讯费
各部门发生的通讯设施开通费用、办公固定电话、手机的月租费、网络使用费等，凭发票抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。
（十四）差旅费
1.因公出差实际发生的车、船、飞机交通费、住宿费。交通费可直接凭火车票、机票作为入账凭据。住宿费凭抬头为公司的增值税专用发票或普通发票入账。全面施行营改增后，员工出差住宿酒店，凭下列资料可要求酒店开具增值税专用发票：房地产企业名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。
2.因公出差发生的补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。各种补贴、津贴在应付职工薪酬科目列支，无需取得发票。国税发[1994]89号文件规定，误餐补助和差旅费津贴不征个人所得税，具体标准由主管税务机关确定。对于差旅费津贴支出，企业需准备内部财务管理制度、津贴标准、出差人员姓名、出差地点、时间和任务等证明材料备存。
（十五）市内交通费
各部门人员办理公司业务而在本市发生的交通费用，直接列入管理费用、销售费用或开发间接费用中的“交通费”，并以车票作为入账凭据。 （十六）车辆使用费
各部门使用内部、外部运输车辆及职工上下班使用的车辆所发生的汽油费、维修费、过桥过路费、保险费、停车费等费用。如汽车为公司固定资产，上述所有费用据实列支。如为私车公用，必须签订租赁合同，租赁费（申请税务机关代开增值税发票）、停车费、路桥费、汽油及维修费均可由公司列支，但保险费、车辆购置税属于车主费用不能由公司列支，公司承租的车辆亦不能扣除折旧。 （十七）租赁费
承租房屋或设备发生的租赁费支出，凭出租方开具的增值税发票入账。如果出租方为个人的，该个人可向税务机关申请代开增值税发票。同时，公司向个人承租资产约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。 （十八）交际应酬费
1.企业为开发经营活动发生的合理需要支付的招待费用，凭餐饮企业开具的增值税普通发票入账。
2.邀请政府相关部门考察、调研企业有关项目，凭发票直接列入管理费用-调研费，同时将邀请函、会议纪要等复印件，作为附件记账。（十九）会议费 企业召开的专业工作会议费用，包括会议期间租用场地的费用、车辆使用费、资料印刷费等，凭发票计入会议费，同时保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料备存。 （二十）物业管理费
各部门支付给外部公司的费用，包括物业费、保安服务费、保洁费，凭增值税专用或普通发票入账。 （二十一）水电费
各部门使用水、电所发生的费用，取得水电部门开具的增值税专用发票或普通发票入账。如果共用户头为其他企业水表和电表的，则凭其他企业开具的增值税专用或普通发票入账。 （二十二）咨询费
企业向有关咨询机构进行科学、技术、经营管理等方面咨询所支付的费用，以及聘请技术、会计、税务和法律顾问等支付的费用。
凭服务提供方开具的增值税专用或普通发票入账。如服务方为个人，该个人各税务机关申请代开增值税普通发票，如果约定税款由公司承担的，应换算为含税金额开票。
（二十三）广告费
公司为达到推销产品、树立公司形象等目的，而在电视台、电台、报纸、杂志等传媒机构做广告，包括：户外媒体、电视媒体、平面媒体等，凭增值税专用或普通发票入账。 （二十四）业务宣传费 1.企业开展对外业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，以及举行各类信息发布会、新闻发布会、展示会发生的各项费用，包括：活动服务费、活动展览展台费、活动发布会招待媒体记者的各项费用、活动宣传资料费、为宣传活动发放给客户的小礼品、活动邀请嘉宾的交通及住宿费、活动现场演出费等，应计入销售费用-宣传费，并凭增值税专用发票或普通发票入账。
2.抽奖活动奖励给客户的金额较大礼品。
凭购买礼品取得的增值税专用发票或普通发票以及活动方案入账。 借：库存商品
借：应交税费—应交增值税—进项税额 贷：银行存款
根据财税[2011]50号文件规定，客户通过抽奖获得的礼品应按“其他所得”扣缴个人所得税。实际操作中往往是无法代收代缴个人所得税，故只能由公司承担，且不能在所得税前扣除。
借：销售费用—业务宣传费 贷：库存商品
贷：应交税费—应交增值税—销项税额 贷：应交税费—应交个人所得税
3.接待客户的景区门票、旅行社开出的旅游费、机票、会务费，计入“管理费用—业务招待费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。（二十五）市场调研费
企业对市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析等活动所发生的各项费用计入“管理费用—市场调研费”，并凭增值税专用发票或普通发票入账。 （二十六）劳动保护费
各部门发生的劳动保护用品的购置费等，如购置员工工装、工牌、工程用安全帽等，凭增值税专用发票或普通发票入账。 （二十七）人员招聘费
企业为招聘到合格人才，通过人才交流中心、报纸、网络等途径进行招聘活动所发生各项费用凭增值税专用发票或普通发票入账。需要注意的是，当企业通过人力资源公司以人力资源外包的形式招聘时，根据财税[2016]47号文件规定：“纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。” （二十八）临时用工劳务费
管理部门临时雇佣的劳务工所支付的费用，由个人向税务机关申请代开增值税普通发票列入相关成本、费用。 （二十九）工资社保、住房公积金等
以员工的工资签收单、代扣代缴税款明细、《社保费专用凭证》或《社保费专用缴款书》为入账凭据，住房公积金以收缴单位开具的专用票据为入账凭据。同时将工资分配方案、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及经社保机构盖章的企业职工缴纳社会保险名单清册，作为备查资料。 向受雇的员工支付的解除劳动合同（辞退）补偿金，以企业与职工解除劳动合同（辞退）协议、当事人签字的付款单据作为入账凭证。 （三十）职工旅游费 企业组织员工旅游发生的相关费用计入职工福利费，企业工会组织的职工旅游计入工会费。根据财税[2004]11号文件规定，单位组织员工旅游发生的费用应当并入工资薪金所得总额一并计算个税。 （三十一）销售佣金
对员工完成业务目标进行的奖励，依据一定的指标完成情况进行考核发放或聘请销售代理公司销售产品而发生的代理手续费等。
聘请销售代理公司支付的代理手续费，应取得销售代理公司开具的增值税专用发票或普通发票。财税[2009]29号文件规定：“企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除…其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。”国税发[2009]31号文件规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”
房地产企业向本单位员工支付的销售奖励，属于奖金性质，通过“应付职工薪酬”科目核算，无需发票。
（三十二）营销体系奖励内部员工奖励品
如：金额在2000元以上的电视机、电动车等。
建议将电视机、电动车等发票直接由商家开给个人，公司账面体现借记应付工资，贷记现金。
（三十三）营销体系销售房屋附赠品 房地产企业销售商品房向业主附赠品如：空调（价值2000元）、奥运银条（价值600元）、咖啡机（价值300元）等，通常由商家将空调等增值税发票直接开给业主，房地产企业以折扣销售方式确定房价，例如，房价100万元，赠送空调2000元，则销售不动产开具：房价100万元，减折扣2000元，实收998000元。
如果采取先购入再赠送，必须全额开具100万元的销售不动产发票。财税[2011]50号文件规定，企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等。 （三十四）售楼处费用
销售活动结束后要拆除的售楼处、样板间的设计、建造、装修、装饰等费用，在发生时记入销售费用，实际拆除时不作账。不拆除的，区别处理，其中属于开发产品作为样板房的，发生的装修等费用视同精装修房，计入该套房屋的开发成本，不分摊至其他开发产品成本。如果利用物业用房、会所作为临时售楼处使用，应作为公共配套设施处理，计入开发总成本，分摊至所有可售建筑面积的开发成本之中。以开发产品作为样板房，按待售精装修房处理。 （三十五）赔款与违约金支出
房地产企业与客户或供应商发生的各类违约金支出，以双方签订的质量赔款协议、质量检验报告（或质量事故鉴定）、相关合同、法院文书以及付款单据为入账凭证。
第16篇：房地产企业的计划管理
转帖：房地产企业的计划管理
古人云：凡事预则立，不预则废，可见计划的重要性。有效的计划管理能帮助企业管理者合理分配资源、顺利达成目标，在崇尚科学管理的现代企业里莫不重视对计划的管理，而在房地产企业里，由于投资规模大、周期长、对各专业协同作业要求高等行业特点，应更强调计划的重要性。然而不少房地产开发企业，尤其是众多中小型企业在计划管理方面存在不少误区，表现在以下两方面：
1、.对计划管理的重要性认识不足，观念上需转变。房地产行业在我国尚属一个年轻的行业，行业发展时间短，经验不足，无论国家政策、法规的制定、监管，还是房地产企业经营运作等方面均存在不同程度的不完善和不规范的地方，“三边工程”较为普遍。由于房地产开发环节受外部产业政策、金融政策、土地政策甚至自然的、气候的因素影响较大，使很多企业普遍产生“计划无用”、“计划赶不上变化”的思想观念。然而，房地产开发环境的多变性和不确定性恰恰反映出计划的重要性，没有计划何谈变化？没有计划前提下的变化将无一例外的陷入自由主义的陷阱，结果可想而知：项目进度延期、成本严重超支、质量问题层出不穷，最终导致客户投诉率居高不下，经营业绩和品牌形象严重受损。
2、计划管理体系性缺失。首先，对计划是什么认识不清，经营计划、工作计划、开发计划、进度计划、工程计划等等不同名称、不同类别的计划重叠、混淆在一起，计划管理部门疲于奔命，效果却很差；其次，计划管理缺少组织保障，没有专业的计划管理部门统筹公司的计划，有些企业将计划管理的职责放在行政管理部、总裁办、总经办等行政部门，由于缺少了对开发环节具体业务的了解，这些部门实际不能承担有关计划的编制、统筹和协调等职责，只能沦为计划的收集、汇总和考核期末按计划考核评分的部门，计划管理的效果不佳；
最后，缺乏计划管理相应的制度、流程、操作指引和工作标准支撑，表现为：计划制定合理性不强、计划变更随意性大、变更频繁、计划的严肃性和权威性收到很大挑战等等。
当然，在这里，我们不想讨论对于房地产企业计划的重要性，以及计划管理体系的职责分工、组织保障和制度流程，因为随着国家对房地产行业持续的宏观调控、竞争的日益激烈、以及客户的力量逐步加强，房地产企业对计划的观念和管理的规范性都在快速提升。然而，有一个问题是需要首先得到解决的，那就是对于房地产开发企业而言，计划是什么？我们认为，无论如何界定如何划分，房地产企业的计划无外乎两类：
1、公司经营(工作)计划。公司经营计划是整个公司在一个财务年度内全部工作的集合，年度经营计划以财年初为起点，以财年末为终点，管理范围包括一个财政年度。对于多个项目并行开发的企业，公司年度经营计划是该年度内多个项目开发计划落实在该年度内全部开发工作的汇总和集合。年度经营计划只包括本年度内公司各部门的全部工作，不包括下一年度的工作内容。公司经营计划通常包括经营目标和实现目标的具体行动和措施。为管理上的方便，年度经营计划可按时间划分为半年的、季度的甚至月度经营计划，也可以按照专业化的原则，将经营计划分解为各部门的半年的、季度的和月度的工作计划。经营计划的编制依据是该年度内的项目开发计划，同时，经营(工作)计划也是用于指导、约束公司和各部门日常工作的文件，对于以计划考核为重点考核内容的企业中，阶段内经营(工作)计划的完成情况是进行绩效考核的主要指标。
2、项目开发计划。项目开发计划面向一个完整的项目，管理范畴从项目开发立项到项目后评估结束，涉及项目的全生命周期(不仅
仅包括项目工程建设阶段的计划)。项目开发计划以项目开发的关键时间节点(开工、开盘、竣工、交房、结算)为骨干，综合项目开发的各专项计划(设计研发计划、工程建设计划、营销推广计划、招投标计划等)，经平衡、协调形成。项目开发计划通常跨多个财政年度，需要通过多个财政年度的持续开发才能完成全部开发内容，项目开发计划落实在某一财年内的工作构成了该年度经营(工作)计划的一部分。项目开发计划包括某一项目全部的开发工作，但不包括其他项目的任何内容。
通过对房地产企业两类计划的概念界定，我们可以得到如下观点：
1、项目开发计划是公司经营计划编制的基础和依据。
2、公司经营计划是多个项目开发计划映射在某特定时间段内的具体落实和体现。
3、对于以房地产开发为唯一业务的房地产企业，两类计划所描述的最本质的工作是一致的、谈的都是一回事；但需要补充的是，经营计划的内容应大于项目开发计划，因为经营计划中通常包含组织发展、人才梯队建设、品牌管理、行政计划等与项目开发计划没有直接关系的工作内容。
4、尽管如此，两类计划对于房地产企业而言都有必要编制，两类计划管理的角度是不同的：项目开发计划从项目开发的全局着眼，对跨多个年度开发的项目确保项目后期计划目标的一致性和连续性。而公司经营计划则缩短了管理范畴，聚焦在某一财政年度，确保了多个项目开发计划的阶段性目标的实现。
在弄清了房地产企业的计划是什么这个问题后，计划体系的建设，包括组织保障、制度流程、工作标准等一系列问题的解决也就水
到渠成了，房地产企业通过计划的编制、计划的执行、反馈和考核实施等一系列管理“组合拳”，一定能开创出更大的发展空间，愿所有的房地产企业都能建立起科学、合理、适用的计划管理系统，走上发展的快车道。
第17篇：房地产企业融资管理论文
摘要：目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。
关键词：房地产企业 融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述
1、
2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而
4、
5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。
2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1] 高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融, 2006, 06
[2] 潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07
[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07
第18篇：房地产企业精细化管理全案
房地产企业精细化管理全案》是我见过的比较全的一个DOC格式的范本，应该比较适合你了。 内容太多了，附个目录给你，最后再把下载地址贴出来，你觉得行的话，可以去下载参考一下。 第1章组织结构设计与责权范本 10 1．1房地产企业组织结构设计 10 1．1．1大型房地产企业组织结构范例 10 1．1．2中型房地产企业组织结构范例 11 1．1．3小型房地产企业组织结构范例 12 1．2房地产企业部门组织结构与责权 13 1．2．1总经理办公室组织结构与责权 13 1．2．2投资发展部组织结构与责权 14 1．2．3项目开发部组织结构与责权 15 1．2．4项目经理部组织结构与责权 16 1．2．5设计管理部组织结构与责权 17 1．2．6造价管理部组织结构与责权 18 1．2．7工程技术部组织结构与责权 19 1．2．8材料设备部组织结构与责权 20 第2章房地产企业职位说明书 21 2．1高层管理类职位说明书模板 21 2．1．1总经理职位说明书 21 2．1．2运营总监职位说明书 22 2．1．3营销总监职位说明书 23 2 .1 .4工程总监职位说明书 24 2 .2投资拓展类职位说明书模板 25 2 .2 .1投资发展部经理职位说明书 25 2.2.2发展规划主管职位说明书 26 2．2．3投资拓展主管职位说明书 27 2．3项目开发类职位说明书模板 27 2．3．1项目开发部经理职位说明书 27 2．3．2项目投标主管职位说明书 28 2．3．3项目立项主管职位说明书 29 2．4项目管理类职位说明书模板 30 2．4．1项目经理职位说明书 30 2．4．2施工员职位说明书 31 2．4．3技术员职位说明书 32 2．5设计管理类职位说明书模板 33 2．5．1总设计师职位说明书 33 2．5．2结构设计师职位说明书 34 2．6造价管理类职位说明书模板 35 2．6．1造价管理部经理职位说明书 35 2．6．2合同预算主管职位说明书 36 2．6．3造价工程师职位说明书 37 2．7工程技术类职位说明书模板 37 2．7．1工程技术部经理职位说明书 37 2．7．2土建工程师职位说明书 38 2．8材料设备类职位说明书模板 39 2．8．1材料设备部经理职位说明书 39 2．8．2采购主管职位说明书 40 2．8．3仓库主管职位说明书 41 2．9质量管理类职位说明书模板 42 2．9．1质量管理部经理职位说明书 42 2．9．2质量体系主管职位说明书 43 2．9．3质量检验主管职位说明书 43 2．10装饰管理类职位说明书模板 44 2．10．1装饰管理部经理职位说明书 44 2．10．2装饰设计主管职位说明书 45 2．11营销管理类职位说明书模板 46 2．11．1营销策划部经理职位说明书 46 2．11．2销售管理部经理职位说明书 47 2．11．3售楼处经理职位说明书 48 2．11．4调研主管职位说明书 48 2．11．5策划主管职位说明书 49 2．11．6公关主管职位说明书 50 2．11．7客服主管职位说明书 51 2．12物业管理类职位说明书模板 52 2．12．1物业管理部经理职位说明书 52 2．12．2服务中心主管职位说明书 52 2．12．3绿化主管职位说明书 53 2．12．4保洁主管职位说明书 54 2．12．5安全主管职位说明书 55 2．13财务管理类职位说明书模板 55 2．13．1财务经理职位说明书 55 2．13．2财务主管职位说明书 56 2．13．3融资主管职位说明书 57 2．13．4审计主管职位说明书 58 2．14行政人事类职位说明书模板 59 2．14．1总经理办公室主任职位说明书 59 2．14．2行政管理部经理职位说明书 59 2．14．3人力资源部经理职位说明书 60 2．14．4档案室主管职位说明书 61 2．14．5法务主管职位说明书 62 2．14．6行政主管职位说明书 62 2．14．7后勤主管职位说明书 63 2．14．8车队队长职位说明书 64 2．14．9招聘主管职位说明书 64 2．14．10 培训主管职位说明书 65 第3章项目投资与开发管理 66 3．1项目投资与开发管理制度设计 66 3．1．1企业项目投资管理制度 66 3．1．2企业经营计划管理制度 71 3．2项目投资与开发管理操作工具 73 3．2．1项目阶段投资回收分析表 73 3．2．2企业年度总体经营计划书 74 3．2．3投资项目竞争分析调研表 75 3．2．4项目开发成本费用估算表 75 3．3项目投资与开发管理工作流程 77 3．3．1企业经营决策管理流程 77 3．3．2年度经营计划编制流程 78 3．4项目投资与开发管理方案设计 79 3．4．1年度经营计划方案 79 3．4．2项目投资分析方案 80 3．4．3项目拆迁安置方案 82 第4章设计管理 86 4．1设计管理制度设计 86 4．1．1工程设计管理制度 86 4．1．2设计图纸自审制度 91 4．2设计管理操作工具 92 4．2．1工程项目设计任务单 92 4．2．2设计任务修改审批表 92 4．2．3设计投标企业审查表 92 4．2．4设计跟踪检查记录单 93 4．2．5设计输出文件审查表 94 4．3设计管理工作流程 95 4．3．1图纸设计管理工作流程 95 4．3．2设计变更管理工作流程 96 4．4设计管理方案设计 96 4．4．1工程设计合同书编制方案 96 4．4．2工程设计任务书编制方案 101 第5章造价管理 104 5．1造价管理制度设计 104 5．1．1工程预结算管理细则 104 5．1．2工程计量计价管理办法 108 5．2造价管理操作工具 111 5．2．1工程预算作业进度表 111 5．2．2单项工程计量一览表 112 5．2．3分项工程计价内控表 112 5．2．4单项工程概、预算表 113 5．3造价管理工作流程 114 5．3．1工程预算编制流程 114 5．3．2工程竣工结算流程 115 5．4造价管理方案设计 116 5．4．1工程水电预结算办法 116 5．4．2竣工结算社会审价方案 117 5．4．3项目付款审核审批办法 118 第6章工程施工管理 121 6．1工程施工管理制度设计 121 6．1．1项目经理部管理制度 121 6．1．2项目招投标管理制度 125 6．1．3工程承包商管理制度 129 6．1．4工程监理管理制度 137 6．1．5技术交底管理制度 140 6．1．6临时水电使用规定 143 6．1．7工程签证管理制度 144 6．2工程施工管理操作工具 147 6．2．1项目工程施工进度表 147 6．2．2建设工程招标申请书 147 6．2．3建设投标报价清单表 148 6．2．4施工招标合同评审表 149 6．2．5施工招标合同会签表 149 6．2．6施工组织设计报审表 150 6．2．7工程施工方案审批表 151 6．2．8工程施工进度计划表 151 6．2．9进度调整计划审批表 151 6．2．10 建设工程开工申请单 152 6．2．11 技术交底三签记录表 153 6．2．12施工工程量签证单 153 6．2．13周工程量统计表 154 6．2．14工程管理日记表 154 6．3工程施工管理工作流程 154 6．3．1工程施工过程管理流程 154 6．3．2工程进度控制管理流程 155 6．4工程施工管理方案设计 157 6．4．1施工组织总设计方案 157 6．4．2安全生产协议书模板 159 6．4．3给排水技术指导方案 162 6．4．4施工技术管理方案 168 6．4．5土方回填施工方案 172 6．4．6工程成品保护方案 174 第7章材料设备管理 178 7．1材料设备管理制度设计 178 7．1．1材料设备采购管理制度 178 7．1．2重要设备招标采购办法 182 7．2材料设备管理操作工具 185 7．2．1年度设备采购计划表 185 7．2．2月度材料采购计划表 186 7．2．3材料设备考察信息表 186 7．2．4材料设备采购询价表 186 7．2．5供应商评价记录 187 7．2．6合同谈判记录表 188 7．3材料设备管理工作流程 189 7．3．1采购计划编制工作流程 189 7．3．2材料设备采购工作流程 190 7．4材料设备管理方案设计 191 7．4．1采购谈判方案 191 7．4．2材料采购合同 195 7．4．3供应商管理方案 197 第8章营销管理 200 8．1营销管理制度设计 200 8．1．1营销策划人员工作守则 200 8．1．2营销活动策划与实施细则 201 8．1．3房地产企业销售管理制度 202 8．1．4房地产销售会议管理规定 206 8．2营销管理操作工具 208 8．2．1营销策划计划书 208 8．2．2策划内容执行表 209 8．2．3销售推广计划表 209 8．2．4媒体推广计划表 209 8．2．5营销费用预算表 210 8．2．6项目市场调研表 211 8．2．7宣传事项报告书 212 8．2．8销售工作计划表 212 8．2．9客户促销计划表 214 8．2．10 客户到访征询单 215 8．3营销管理工作流程 216 8．3．1企业营销战略制定流程 216 8．3．2项目市场调研管理流程 217 8．4营销管理方案设计 218 8．4．1全程营销策划方案大纲 218 8．4．2住宅小区营销策划方案 221 8．4．3商业地产营销策划方案 226 8．4．4企业公关活动企划方案 229 8．4．5楼盘销售广告计划方案 231 8．4．6销售现场包装策划方案 236 第9章房地产企业绩效管理 239 9．1房地产企业绩效管理制度设计 239 9．1．1绩效考核管理制度 239 9．1．2员工奖惩管理制度 241 9．2房地产企业绩效考核表 244 9．2．1总工程师绩效考核表 244 9．2．2投资发展部经理考核表 245 9．2．3项目开发部经理考核表 246 9．2．4项目经理绩效考核量表 247 9．2．5 营销策划部经理考核表 248 9．2．6 水暖工程师绩效考核表 249 9．2．7 工程项目预算员考核表 250 9．3房地产企业绩效管理流程 251 9．3．1目标设定工作流程 251 9．3．2绩效管理工作流程 252 9．4房地产企业绩效管理方案设计 253 9．4．1项目经理绩效考核办法 253 9．4．2工程技术人员考核办法 256 第10章物业管理 258 10．1物业管理制度设计 258 10．1．1保洁工作管理制度 258 10．1．2绿化工作管理制度 261 10．2物业管理操作工具 265 10．2．1业主信息登记表 265 10．2．2服务质量调查表 266 10．2．3满意度调查问卷 266 10．2．4服务意见征询表 269 10．2．5设备报修记录表 269 10．2．6业主报修记录表 270 10．2．7消杀服务检查表 270 10．2．8清洁质量总结表 271 10．2．9绿化养护周检表 271 10．2．10 消防巡查记录表 272 10．3物业管理工作流程 273 10．3．1物业报修管理流程 273 10．3．2机电设备检修流程 274 10．4物业管理方案设计 275 10．4．1设备维修养护方案 275 10．4．2物业服务管理方案 277 10．4．3保洁工作应急方案 282 第11章装饰管理 284 11．1装饰管理制度设计 284 11．1．1装饰工程质量管理制度 284 11．1．2装饰工程安全管理制度 286 11．2装饰管理操作工具 288 11．2．1装饰工程项目计价表 288 11．2．2装饰施工进度计划表 288 11．2．3现场质量检查记录表 288 11．3装饰管理工作流程 290 11．3．1装饰工程设计管理流程 290 11．3．2装饰工程预算管理流程 291 11．4装饰管理方案设计 292 11．4．1装饰工程造价控制方案 292 11．4．2装饰工程施工管理方案 294 第12章财务管理 298 12．1财务管理制度设计 298 12．1．1企业存货管理制度 298 12．1．2货币资金管理办法 301 12．1．3项目融资管理制度 303 12．1．4内部财务管理制度 307 12．2财务管理操作工具 312 12．2．1营业利润测算表 312 12．2．2年度财务费用台账 313 12．2．3票据及存款日报表 314 12．2．4财务审计报告表 314 12．2．5审计查账记录表 315 12．2．6现金流量分析表 315 12．2．7融资项目登记表 315 12．2．8项目融资申报表 316 12．3财务管理工作流程 318 12．3．1资金管理工作流程 318 12．3．2财务审计管理流程 319 12．4财务管理方案设计 320 12．4．1财务会计报告管理方案 320 12．4．2财务成本核算控制方案 321 第13章行政人事管理 324 13．1行政人事管理制度设计 324 13．1．1办公用品管理制度 324 13．1．2会议管理制度 325 13．1．3文书管理制度 327 13．1．4印章管理制度 329 13．1．5出差管理制度 331 13．1．6档案管理制度 333 13．1．7车辆管理制度 336 13．2行政人事管理操作工具 339 13．2．1办公费用明细表 339 13．2．2办公用品请购单 339 13．2．3办公用品领用表 340 13．2．4办公设备登记表 340 13．2．5固定资产登记表 341 13．2．6图书借阅登记表 341 13．2．7印章使用申请单 341 13．2．8车辆使用申请表 341 13．2．9安全状况检查表 342 13．2．10 会议申请表 342 13．3行政人事管理工作流程 344 13．3．1行政经费控制流程 344 13．3．2企业会议管理流程 345 13．4行政人事管理方案设计 346 13．4．1办公费用控制办法 346 13．4．2车辆使用管理办法 347
第19篇：房地产营销管理部岗位职责2.24
房地产营销管理部岗位职责
一、营销总监岗位职责
1、负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以及部门员工的考评工作。
2、负责推广营销的具体业务管理工作,审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。
3、负责健全部门组织架构,对下属分工授权、检查、颁布制度,对其业绩进行评估。
4、负责实施销售费用(包括广告推广费用)的审核。
5、负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。
6、负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。
7、主持营销部门的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
8、组织实施营销部年度工作和销售计划。
9、拟订营销部内部管理结构设置方案及各职位的职责范围和标准。
10、与人事部门共同拟定营销部的基本管理制度。
11、拟定营销部佣金提成及奖励方案。
12、制定营销部置业顾问具体管理规章。
13、提请聘任或者解聘除应由上级聘任或者解聘以外的负责管理人员。
14、制定置业顾问的招聘教育与培训计划。
15、行使公司和上级授予的其他职权。
二、销售经理岗位职责
1、主持售楼中心的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。
2、制定阶段性销售计划,组织实施售楼部年度工作和销售计划,并完成销售计划。
3、协助和参与项目销售策划。
4、拟订售楼部内部管理机构设置方案及各职位的职责范围和标准。
5、与人事部门共同拟订售楼部的基本管理制度。
6、培训销售人员,指挥协调现场人员,营造销售气氛,辅助成交。
7、拟订售楼中心佣金提成及奖励方案。
8、对销售现场的整体监督、管理与控制。
9、制定售楼中心员工的具体管理规章。
10、提请聘任或者解聘本部门员工。
11、及时提交销售报表,汇报所收集的信息意见及出现的问题。
12、制定员工的招聘、教育与培训计划。
13、定期对本部员工进行考核、考查,对多次考核、考查不合格的员工进行处罚或解聘
14、负责本部门各项业务(如销售、合同、按揭、催款)的完成。
15、及时协调和处理解决客户与业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前和售后的各项服务工作。
16、负责售出单位认购书的签收与审核。
17、参与项目策划工作,负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织作实施工作。
18、行使公司和上级授予的其他权利。
三、销售主管职责
1、负责监督、协调置业顾问之间的关系,掌控现场，并指导置业顾问的销售工作。
2、根据楼盘具体情况,定期向上级汇报客户接待情况及存在问题,并提出有利建
议。
3、负责及监督置业顾问的每日排班及轮值工作，负责现场考勤。
4、收集、整理有关售楼资料,并每周或每月做统计。
5、统计客户资料，每月5日将客户统计资料交部门经理。
6、根据公司项目情况和客户的有关正常合理化问题和建议,及时整理上报经理并尽快研究处理。
7、负责处理置业顾问和客户的纠纷。
8、执行销售经理安排的其他工作。
四、销售文秘职责
1、负责档案管理(所有置业顾问客户资料的归档，整理),包括传真、通知及政府颁布的房地产法律法规,以及会议纪要、广告设计软盘MO电子资料、售楼广告等。负责将资料分派到有关部门。
2、负责营销部办公现场的管理及保洁协调。
3、行政及其他费用开支的具体经办,已发生的费用均分门别类录入电脑,按费用类别做计划表,进行费用控制与统计,制定月报表。
4、负责会议纪要的编写及督促落实。
5、负责办公设备、文具的保管及发放。
6、负责销售部考核表的发放与回收,送交部门经理。
7、展销期或活动期协助策划部的宣传推广活动。
8、负责与财务部的协调和配合。
9、每月或定期向总监提交个人工作总结和工作计划。
10、协调客户投诉事宜。
11、接待项目定向购房客户。
五、策划师岗位职责
1、具体负责项目策划工作,根据公司确定的销售费用制定项目阶段性销售进度计划、广告计划、并保证项目方案的推广执行。
2、参与广告商的选择,负责落实跟进广告媒体投放情况及售楼资料的设计印刷。
3、负责销售策划方案的组织制定,提出合理意见。
4、负责广告监测、展销会(广告投放时间、投放密度)的总结,研究客户反馈信息,调查销售策略执行情况。就项目VI及基础运用系统设计提出专业意见。
5、户外平面宣传折页DM单张设计建议。
6、广告推广平面设计内容及时间安排。
7、项目围墙售楼处现场的设计建议。
8．相关布展及促销资料设计安排。
9、每月定期向总监提交个人工作总结及工作计划。
10、执行总监安排的其他工作。
六、置业顾问职责
1、负责在现场对客户的接待工作，全面收集客户的真实资料，并负责初步的研判，交给销售经理助理。
2、掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程造价,能给客户提供合理化建议,并熟练回答客户提出的问题。
3、上班期间佩戴好公司的工牌。
4、善于辞令而不夸夸其谈,待人以诚,与客户保持良好关系,为公司和产品树立良好形象。
5、服从工作安排,工作积极主动,有开拓精神,能不失时机的推销企业楼盘。
6、代理法人与客户签订业务合同,并及时将合同上交售楼主管审核后执行。
7、努力做好售后服务工作,树立良好的企业和楼盘形象,提高企业和楼盘的知名
度。
8、建立业主档案,经常走访业主,反馈业主对楼盘的意见。
9、每天向业务主管汇报工作情况,定期进行工作总结,并根据市场信息对下阶段工作进行策划,以提高工作的计划性和有效性。
10、负责签约并及时回收楼款。
11、努力学习知识,扩大知识面,提高自己的社交能力公关能力,促进业务水平的提高。使自己成为高档楼盘的形象代言人。
第20篇：资金会计岗位职责
1.负责总部自有资金银行账户管理。2.负责总部自有资金使用与划拨。3.负责总部与营业部、交易所之间的自有资金调拨管理。4.负责公司自营业务银行资金管理。
