住宅物业岗位职责

推荐第1篇：住宅物业服务二级标准

住宅物业服务二级标准

（电气部分）

*电气急修二十分钟内到达现场；有专项服务企业负责的设施设备应在三十分钟内告知。

1.建立共用设施设备的基础档案。

2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3.共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。

4.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

5.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

6.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

7.设备机房

1） 每月清洁一次，室内无杂物。

2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3） 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

4） 设施设备标志、标牌齐全。

5） 张贴或悬挂相关制度、证书。

8.污水泵

汛期每日巡视一次，平时每两周巡视一次，检查设备运行状态；每月进行一次手动启动测试；每年养护一次。

9.照明和电气设备

1） 楼内照明

每周巡视两次，一般故障当日修复；复杂故障一周内修复。

2） 楼外照明

每周巡视一次，一般故障两日内修复；复杂故障两周内修复。

3） 应急照明

每日巡视一次，发现故障，即时修复。

4） 低压柜

每日巡视一次设备运行状况；每年养护一次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查一次电气安全。

5） 低压配电箱和低压线路

每季度巡视一次设备运行状况；每年养护一次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

6） 控制柜

每月巡视一次设备运行状况；每年养护一次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7） 发电机

每季度试运行一次，保证运行正常。

8） 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；索具完好。

推荐第2篇：住宅物业第二季度工作汇报

XXX物业部

2018年第二季度及上半年度工作总结

2018年上半年，XXX物业部在公司领导正确带领下，在公司各兄弟部门的支持下，按公司整体工作部署顺利开展各项工作，在为业主做好服务的同时，加强管理，不断完善，服务水平和业务能力有近一步提高，较好得完成了公司下达的各项任务，也得到了广大业主的肯定，现总结如下：

一、组织架构建设，完善制度体系

（一） 组织架构建设。根据XXX物业部实际情况明确部门组织架构，共计40人，其中包括项目经理1人；副经理1人；综合客服部18人（含客服、厨师、绿化、保洁）；工程维修部4人；安防管理部16人（含中控值机、安保），现已完成人员定岗定责，明确责任及管理区域。

（二）完善制度体系。按照公司要求，根据项目实际情况重新梳理编写《XXX物业部制度汇编手册》，修改前期项目接管、小区项目概况、人员组织架构、管理模式；各专业岗位职责、工作流程、服务标准、员工行为规范等97篇；视小区特殊情况新增各类紧急预案15篇；完善各类工作记录表格130余个；增加部门“两会一课”制度，每日晨会组织分配当日工作，晚会汇报工作完成情况，坚持今日事、今日毕的工作原则；每周至少一次组织员工进行培训，普及物业知识及各专业常识，形成管理科学化、操作规范化、服务标准化的管理方式。使小区前期物业管理工作逐步走上正轨轨道。

二、做好基础管理工作，提供个性贴心服务

（一）入住装修管理。XXX项目前半年主要工作围绕业主收房、装修为主，截止6月30日，第二季度业主收房共计8户，累计完成业主收房201户，占机关总分住宅的98%；占小区住宅总房产的42%。共计收取物业费57万余元；代收储藏间租赁费3.5万余元；代收车位租赁费25万余元；各项费用收取率为100%。按照XXXXXX局相关装修管理规定审核通过业主装修手续，共计192家（第二季度办理装修收费共计86户），占总分住宅的93.6%。共计收取装修押金51万余元；装修管理费及装修垃圾清运费25万余元。协助业主完成装修验收共计45户。

（二）装修环境管理。小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，涉及到物业的使用寿命、安全及小区房屋外观的整体美观。为小区环境考虑，在1号楼东侧建立施工垃圾池，通知各装修单位每天定时定点清运施工垃圾。其次根据小区实际情况，制定了详细的管理责任制，对现有人员分工对各楼、各户进行管理。空置房间保证每月巡检一次，装修现场每天一次定点巡检，遇到问题及时解决、及时处理，坚持原则。在此期间我们共查到装修公司违规施工20项并及时联系装修负责人发放整改通知书，现整改13项，其余在整改中，保证了房屋主体结构完好。在房屋外观方面，我们坚持原则，保证小区外观整齐划一，完好无损。

装修期间，为保护小区公共区域设备设施，对各单元一层外围雨棚玻璃用木板进行遮挡防护，合计300平米；更换小区公共区域损坏声控开关140个，更换损坏照明灯190盏；配合小型维修部完成地下储藏室外围区域封防护网860平米；改造各楼各户南阳台雨水管280米；根据实际情况建造小区自行车棚，占地115平米，现工程接近尾声。

（三）问题报修统计。通过日常巡视检查和业主验房共查出建设方遗留问题230余项，包括消防弱电、土建问题，经多次与筹建办及建设方沟通协调已完成维修180余项，剩余31项户内漏水及12项消防问题后续做好督促监督工作。今年年初，为及时解决业主问题，提升服务品质，大郊亭物业部增加24小时客服热线，主要接待并记录业主来电咨询、报修、投诉等问题。经统计，上半年共接待业主来电859起，其中业主咨询636起；报修223起；咨询类问题已全部向业主解答，报修问题通过与建设方协调和部门维修人员调动也已全部完成维修工作。在小区设施设备方面，我们制定了巡检制度，要求每日值班人员按规定路线对各机房及公共区域巡检并填写记录，做到如有问题尽早发现、尽快解决。

（四）防汛工作准备。近期，全国各地均不同程度出现汛情，防汛为物业工作中的一项重要工作。根据项目实际情况制定汛期紧急预案，成立防汛小组，明确各自任务分工。在汛期到来之前，及时补充和完善防汛物资，配置防汛沙袋150袋；潜水泵2台；应急电源线50米；应急照明灯3个；铁锹10把、雨衣10套、雨鞋10双，遮雨布200米，在小区东、北门放置防汛物资箱，配有少量沙袋备用，其余物资都已按照要求放置防汛库房统一管理。汛期期间部门多次组织员工对楼顶平台、雨水井、污水井、雨水管道、地下车库、污水泵、配电室等设施设备进行全面检查，及时清理疏通雨水口、排水沟、雨水井，并定期对车库、地下室排污泵进行检查，确保排水设施设备完好。

三、加强业务能力，服务在上新台阶

自管理十八号院以来，业主投诉为零，满意度100%。员工热情的工作态度和及时、高效的维修质量得到了业主们的高度认可，有业主讲：我们的服务比万科还要专业热情，与物业的同事们相处起来更像朋友；更有贴心的业主给办公室送来鲜花、水果表示感谢。被业主信任、依赖是见好事，也是XXX物业部所有员工工作的动力。上半年的工作中虽取得了小小成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第三季度重点工作如下：

1、持续为业主办理收房、装修的各项手续工作及装修后期的巡检、验收及押金退还工作；做好第一业主入住的各类准备工作。

2、加强培训，提高员工精神外貌，业务技能与管理水平，进一步提高员工整体素质。

3、加大园区公共区域及各类设备设施管理、巡视力度，做好基础管理工作。

4、创新、完善小区有偿服务,为公司创造利益。

5、加强小区安全管理工作，做好各类应急预案的演练。

6、督促、跟进施工方对小区的维修项。

以上是XXX物业部第二季度及上半年工作汇报，不足之处还请大家批评指正。

XXX物业部 2018年7月27日

推荐第3篇：辽宁住宅物业管理条例

辽宁省城市住宅区物业管理条例

摘要：

第一章 总则

第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。

第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。

第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。

本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。

本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

本条例所称业主是指物业所有权人。

本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。

街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

第七条 业主、物业使用人的权利、义务：

（一）享有物业管理服务的权利；

（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；

（三）决定有关物业管理的重大事项；

（四）监督物业管理委员会的工作；

（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；

（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

（七）按时缴纳物业管理服务费用。

第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：

（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；

（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；

（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；

（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。

第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。

第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。

第十二条 物业管理委员会的职责：

（一）维护业主、物业使用人的合法权益；

（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（三）审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；

（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业

第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。

第十四条 物业管理企业的权利、义务：

（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

（三）制止违反物业管理规定的行为；

（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；

（五）按委托管理合同实施物业管理；

（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；

（七）协助有关部门开展社区活动。

第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：

（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交

第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。

第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。

第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。

第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

（一）竣工总平面图；

（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）各类房屋和共用设施设备清单；

（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用

第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。

第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。

物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。

第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：

（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；

（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；

（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；

（五）安装影响房屋结构的动力设备；

（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。

第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用

第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。

第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。

房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用，在维修基金中支出。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

第三十二条 业主转让房屋时，其维修基金账户随房屋所有权同时过户。

第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任

第三十六条 违反本条例第十三条规定，未经物业行政主管部门资质审查，由物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十八条 违反本条例第十九条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第三十九条 违反本条例第二十三条规定，有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

第四十条 违反本条例第二十五条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由物业行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3％按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主和物业使用人。

物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

第四十三条 物业管理企业违反本条例规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本条例规定执行。

推荐第4篇：物业岗位职责

事务部工作职能

部门名称：管理处

直接上级：经理

下属部门：工程维修部、安全协管部、保洁部、事务部 部门本职：对所辖物业进行系统管理

主要职能：

（1）完成公司制定的工作指标；

（2）保障正常供水、电、气及通讯畅通；

（3）保证设备、设施完好如新；

（4）提供安全、整洁、舒适的生活、工作环境；

（5）协调好与市政相关单位之间的关系；

（6）参加公司组织的其它活动。

岗位职责

一、管理处主任职责

1、直接上级:公司经理

2、直接下级:管理处主任助理

3、本职工作：

管理处主任在公司经理领导下，按照《物业管理条例》、双方签订的《物业管理服务合同》的规定，对本小区实施综合的系统管理。具体岗位职责如下

（1）坚决执行物业管理有关法规、政策和公司的有关规章制度。

（2）负责对管辖的物业实施一体化管理，编制本处年度财务预算，完成与公司签订的年度管理目标。

（3）负责小区的物业验收、接管，按照《物业管理合同》授权对物业进行管理，服务和经营；

（4）制定实施本处工作目标、计划和物业管理创优达标方案；

（5）制定管理处工作计划并组织实施，定期检查、监督、查处违法乱纪章行为，提出改正措施。

（6）定期开展问卷调查或访问活动，了解情况，听取意见，及时处理业主、客户对本处工作人员或物业维修等方面的投诉，与业主、客户保持良好的合作关系，不断提高管理水平；

（7）负责做好本处员工的思想政治工作，合理调配人员，做好各岗位的分工协作，关心员工生活，公正、公平地评价员工的工作和奖惩工作调动员工的积极性增强集体凝聚力。

（8）根据岗位需要，向公司拟报人员编制，拟定培训计划，并组织实施；

（9）保持与派出所、公安消防大队、居委会等相关部门的良好关系，配合有关部门抓好安全防范和消防管理工作和住宅区内的各项工作；

（10）完成公司领导交办的其它工作。

二、管理处主任助理岗位职责

1、直接上级:管理处主任

2、直接下级:各部门主管

3、本职工作：

管理处主任助理在管理处主任领导下，协助主任按照《物业管理条例》、双方签订的《物业管理服务合同》的规定，对本小区实施综合的系统管理。具体岗位职责如下：

（1）学习党和国家改革开放的方针、政策、工业物业管理的各项法规、政策规定和公司的有关规章，加强政策研究和业务学习，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力；

（2）协助管理处主任分管小区治安、小区文化、保洁或事务部、工程维修等方面工作,管理处主任不在时履行主任职责；

（3）抓好小区宣传教育和小区文化工作,坚持宣传教育与小区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的小区文化活动，提高企业员工的文化修养和道德水平，充分利用各种大众媒体，宣传宝城物业文明向上的精神风貌，树立宝

城物业高尚住宅区的整体公众形象；

（4）负责组织管理处的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门责任人的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效落实，提高管理工作的密度和广度；

（5）经常巡视小区，走访、回访住户，广泛联络各界人士，征求、收集物业管理意见，不断改进管理服务工作；

（6）完成公司总经理和管理处主任交办的其它任务。

三、事务主管岗位职责

1、直接上级:管理处主任助理

2、直接下级:事务部人员

3、本职工作：

（1）负责对责任区内的房屋、公共设施的管理工作，发现问题及时处理，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列和住户管线网络的基本情况，了解管理费的收费标准和计算方法；

（2）负责对责任区内的绿化、卫生、装饰装修、治安防范、供水供电、标识设置、道路维修、沟渠井、化粪池的监督管理，每天坚持对责任区进行检查，发现问题及时处理；

（3）落实辖区内的各项安全防火措施，对火灾隐患、消防设施进行检查，纠正消防违章，监督隐患的整改；

（4）及时处理责任区内业主的投诉，投诉处理率100%，建立与业主的良好关系，积极与业主交流、沟通，及时反映业主意见和建议；

（5）负责各种通知的发放、回收，做好上传下达工作；

（6）负责业主欠费的催缴工作，收缴率达98%；

（7）监督娱乐设施的各项管理工作，切实招待娱乐设施开放的各项规定；

（8）做好工作记录，配合综合文员做好相关工作记录的登记及归档工作；

（9）完成领导交办的其它工作。

四、事务助理岗位职责

1、直接上级:事务主管

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）自觉遵守国家法令，法规的有关规定和公司的各项规章制度。对事务主管负责，完成交办的各种工作任务；

（2）坚守岗位，按时上班，上班时佩戴工作证，热情接待业主、住户和来访客人，对业主、住户的投诉要耐心解释并及时处理。

（3）负责接听值班电话和各项接待服务，包括接听电话，接待业主投诉与咨询，办理业主收楼、装修申请等各种手续，并跟各项工作进度及完成情况，为管理处树立良好的外部形象，向事务主管汇报，重大事项应及时向主任汇报或直接通知责任部门承办；

（4）负责处理各种公共事务，熟悉物业建筑及设备设施情况，负责每日巡视物业的公共区域，了解设备设施的运行情况、绿化植物的生长情况，环境卫生状况，建筑物的完损情况、及小区交通、治安消防状况发现问题及时处理。确保物业的整体形象及使用情况良好；

（4）定期对业户进行回访调查，了解其服务需求，为服务计划的制定提供依据，并且根据业户的需求开发新的经营项目及其它专项特约服务；

（5）熟悉小区的结构、道路、楼座的排列、出租屋位置、管理线路的走向、各种设备开关的位置、人口素质、管理费和水电费的收费标准及计算方法。熟悉物业管理的相关规定，掌握火警、盗窃等事故的应急处理方法。

（6）与业户保持良好的沟通并适时为管理处做好对外宣传工作；

（7）负责月度水电表抄数、结算、收费工作。物业管理费催收及到税局开具税务发票等项工作；

（8）定期对管理处各项工作进行统计，包括回访率、满意率、收费率、维修及时率、每日维修量等管理处的服务质量数据进行统计以及业户的档案管理和更新工作；

（9）负责管理处报纸、信函、文件的收发工作；

（10）负责对社区文化活动进行策划、组织；

（11）做好各种类和各种载体（纸、像片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积累、归类、修改补充和复印（晒）等工作；

（12）保证档案资料质量完好，组合排列具有条理性，规格形式合乎标准要求，并装订结实美观；

（13）熟悉档案归档范围，负责各类档案的分类编目和提供利用工具，对各级资料设置权限密码；

（14）对所管理档案的丢失、损坏、泄密负责；

（15）每月检查各种档案资料一遍，并及时补充和健全，建档率达98%以上；

（11）完成领导交办的其它工作。

五、收费员岗位职责

1、直接上级:管理处主任、财务部

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）严格执行公司财务管理的各项制度，做好各项费用的收取、统计催缴工作，确保资金及票据的安全；

（2）熟悉；辖区业主的基本资料，掌握管理费的收费标准和计算方法；

（3）负责管理处的财产登记工作；

（4）负责办理开销户及收费单据的更改工作；

（5）负责各类押金及专项维修资金的收取及统计工作；

（六）负责停车场收费和票据的领用和保管工作；

（七）负责管理费的收缴工作，并及时做好欠费的统计工作，通知辖区事务人员及时处理；

（八）完成领导交办的其它工作。

六、服务前台工作人员岗位职责

1、直接上级:事务助理

2、直接下级:无

3、本职工作：

（1）在管理处的领导者下，负责客户服务中心前台工作；

（2）坚守岗位，不能擅自离岗，热情接待来访客户和其它人士，对他们的咨询事项给予主动、文明、圆满、详尽的答复、解释并做好来访登记工作；

（3）在上级领导、同行、友人等前来管理处检查、指导或参观时，负责安置、接待，应当热情、文明、周到；

（4）负责接听值班电话，做好值班记录，每周将值班情况简单扼要向事务助理汇报，重大事项应及时向主任汇报或直接通知责任部门承办；

（5）负责上传下达，收集住（客）户、员工的意见，向主任助理汇报；

（6）根据事务助理的指示，通知直接责任部门完成任务；

（7）负责管理处报纸、信函、文件的收发工作；

（8）完成主任交办的其它任务。

七、管理处厨师职责

1、直接上级:管理处主任助理

2、直接下级:厨房小工

3、本职工作：

（1）准时开饭，确保员工按时就餐，文明礼貌服务，努力钻研烹调技术，不断提高伙食质量；

（2）严格执行国家食品卫生法规，切实做好饮食卫生、食品保管、厨房保洁工作；

（3）保证饭菜供应的数量、质量、每周一公布本周菜谱，每月向员工征求意见，逐步提高饭菜的质量，确保营养的科学性；

（4）讲究个人卫生，上班穿好工作服，戴好工作帽，工作时应先洗手再干活，打饭分菜时应戴口罩，定期进行身体健康检查，防止传染病和食物中毒事件的发生；

（5）随时检查各种电器、炉具、煤气设备使用情况，确保安全；

（6）保持食堂内外环境整洁，每天下班后应对厨房消毒；

（7）完成领导交办的临时工作。

推荐第5篇：物业岗位职责

一、物业经理岗位职责

1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3.负责检查、监督各项制度的执行情况。

4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1.协调经理完成本管理处的各项工作。

2.认真完成所分管的各项工作。

3.当经理不在时，代理经理进行工作。

4.有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。

5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。

6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7.有权处理分管工作范围内的突发事件。

8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。

2.检查、监督大厦红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。

3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。

4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。

6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。

7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8.上级领导交办的其他临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。

4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。

5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。

6.从节约出发，审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。

4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。

5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6.完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1.负责本辖区的清洁卫生工作。

2.负责公司及管理处业户的服务工作。

3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4.完成领导交办的其他工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4.贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8.负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。

2.值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。

4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。

5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。

6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。

7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。

8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。

9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。

10.完成上级交办的其他临时任务。

十、强电技工岗位职责 找房地产资料

1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5分钟内将发电机电

源送至用电设备。

3.负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、中、小修计划。

4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。

6.完成上级交办的其他工作。

十一、弱电技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4.完成上级交办的其他工作。

十二、暖通技工岗位职责

1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。

3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。

4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5.完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1.执行管理处制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6.积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1.负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。

2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。

3.负责部门考勤统计工作。

4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

5.负责本部门文件打印、校对及传真工作。

6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。

7.完成上级交办的其他工作。

十五、安全经理岗位职责

1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。

2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。

6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。

7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。

8.做好安全管理员的培训、考核工作。

9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

十六、安全管理员岗位职责

1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。

2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。

3.负责本辖区人员的进出管理。

4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。

6.熟悉消防有关器械的使用。

7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。

8.负责大厦应急处理的抢救工作。

9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。

10.完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。

2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。

3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。

4.做好公司各项资金的收取与支出管理。

5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。

6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。

7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。

8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。

9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10.保守公司管理处机密，维护公司利益。

11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

十八、财务会计岗位职责

1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。

2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。

4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。

5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。

6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。

7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。

十九、财务出纳岗位职责

1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。

2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3.负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4.负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。

5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

二

十、财务收费员岗位职责

1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。

2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。

3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4.完成管理处经理交办的其他任务。

推荐第6篇：物业岗位职责

管理处经理岗位职责

一、负责管理处工作计划、财务预算的制定及管理目标的细分。

二、对管理处日常事务工作和物业费即时到帐的过程负责指导、监督和运作。

三、协调和甲方领导的工作，更好的提升服务品质

四、落实甲方领导安排的各项任务，完善领导的工作部署。

五、负责突发事件后的协调、联系和第一时间的信息反馈及应急处理等工作。

六、推荐及考评管理处主管及全体员工，并实施督导。

明德物业

尊道明德

工程部主管职责

1、贯彻执行各项管理规定、带领本部门员工作业规程，确保设施、设备处于安全、良好的运行状态。

2、执行政府部门制定的有关安全法规，加强安全管理和安全教育的培训，防止发生安全事故。

3、负责组织制订公共设施、设备的保养计划，并组织落实、实施。

4、掌握公寓房屋的分布情况、结构类型，地上、地下管网的走向、分布和起止点，确保管网的畅通。

5、经常巡视公寓维修的落实情况，负责处理公共设施的突发事故。

6、负责落实甲方领导安排的各项任务，完善制度。

7、负责员工的思想教育、专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责对电梯维保单位的工作进行监管，并提出具体的工作要求和管理办法。

9、完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

维修部员工职责

1、按时上下班，不迟到、早退，不无故脱岗、旷工。

2、工作积极主动，不推诿拖延，能认真完成领导交办的工作任务。

3、及时完成当天维修任务和当月检修任务，无漏修工作任务，单项维修完成不超过8小时。若有特殊情况，经主管批准，可适当延长维修时间。

4、高质量维修，减少返修情况，提高维修技术，无破坏性维修。

5、保证学生房间内及公共区域灯具、线路、配电设施、开关插座等保持良好的备用状态，无损坏、不亮、漏电等现象。

6、贯彻“服务育人”思想，对待学生要热情，态度要和善。

7、维修完成后认真履行签字手续，不在维修单上弄虚作假。

8、自绝节约维修材料，爱护维修工具。

9、按要求佩戴胸牌，着工装，未经允许不擅入学生房间；施工时有他人陪同，不独自施工；进女生房间施工时，需提前告知；不酒后施工，不在学生房间内施工。

10、自觉维护公司形象，衣着整洁，穿戴整齐，言语文明，不翻动学生财物。

11、积极主动地完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

保洁兼公寓主管职责

1、贯彻执行各项管理规定、带领本部门员工做好管理区域内的保洁及公寓管理工作。

2、执行政府部门制定的有关安全法规，加强对保洁员及管理员的安全管理和安全教育的培训，防止发生安全事故。

3、负责组织制订公共区域内环境和卫生的保持计划、并组织落实、实施。

4、每日向公寓科上报公寓内的安全检查表并做好记录。

5、经常巡视公寓保洁的落实情况，负责处理公共区域的卫生检查。

6、负责落实甲方领导安排的各项任务，完善制度。

7、负责员工的思想教育、专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、完成领导交办的其他工作。

明德物业

尊道明德

保洁员岗位职责

1、提前十分钟岗签到，接受主管的工作分配，遵守公司的各项规章制度，上班穿着统一的工作服并佩带工作证，并对仪容仪表进行相互自检，合格后方可上岗，按公司规定的时间上班。

早上：7：30-11：30

下午：13：00-16：30 必须严格按时上下班，严禁迟到、早退和旷工。

2、领取工作配具，并检查工作配具是否完好，节约能源，按规定关闭不必要的能源开关。

3、负责所属岗位全部公共走廊，电梯，候梯间，公共洗手间，开水间，安全通道及其他区域的清洁卫生，检查所负责区域的日常卫生状况，巡视清扫安全通道，楼梯扶手抹尘，保持地面无杂物，负责擦抹消防设施指示牌，如有问题及时整改。

4、将所负责区域的遗留问题及时在当班处理，未处理完毕要做好记录。

5、要及时清理电梯口垃圾，卫生间垃圾及时集中清运，保持垃圾桶的清洁。

6、检查本区域内清洁设施运行状况，如发现问题及时向主管报修或拨打办公电话进行报修。

7、保洁员不得在工作时间内做与工作无关的事。

明德物业

尊道明德

公寓管理员职责

1、遵守公司及管理处规章制度，爱岗敬业、忠于职守、任劳任怨、勤快敏捷、敢于负责，并对各项规章制度认真贯彻执行。

2、严格执行考勤制度，提前十分钟到岗签到，按时交接班，不迟到、不早退。早、中班签到后，到各楼层巡视，检查配电室是否正常，关闭各楼层走廊及公共卫生间的照明灯。

3、值班时统一穿工装，佩戴胸卡，上班时间不得干私活及任何与本职工作无关的事情，不得擅自离开岗位，有私事、有病按规定请假，上岗不准打私人电话。

4、交接班时要认真检查交接物品，认真填写交接班记录、值班日记，当班的问题当班清，如当班时未完成的问题汇总交下一班处理。

5、熟悉公寓学生住宿名单，对来访人员要热情接待，文明用语，态度友善，表达清楚，善于沟通，用心交流，做好来访登记记录，电话接听要有礼貌，同事之间和睦相处，不得与师生发生争执。

6、不得私自进入学生房间，如遇维修，值班员不得离开学生房间。不准异性、外来人员进入学生宿舍，严查证件，杜绝小商贩进入学生宿舍出售商品和食物，不准外来人员在学生宿舍住宿。

明德物业

尊道明德

7、值班期间，不准在值班室及大厅内大声喧哗，打闹或闲谈。严格执行学生工作部规定的熄灯和关门时间，检查学生是否执行学校规定的作息制度，对晚归的学生要进行说服教育，并作好登记，报告给有关部门。

8、值班期间不得私自动用学生的物品，负责好本宿舍的安全保卫工作，确保值班时间不出现失窃事件。如发现有盗窃或事故隐患时，要及时通知保安员协助处理，同时上报部门主管领导和学校保卫处，对于寄放在值班室内学生的物品不准私自翻动或装进自己的腰包。

9、工作要细心，每天交班时先查看公寓的值班记录，检查各楼层的水、电、房门的关闭状况及楼梯、走廊、厕所的情况，上午、下午各检查一次，并做好保洁工作，检查督促学生做好宿舍内务。

10、每天要保持值班室门窗、玻璃及宣传栏，大厅玻璃门、标识、公寓门口的清洁，维持公寓门口自行车整齐的摆放秩序。

11、在接待学生的投诉、报修时，要站立回答，态度真诚，需维修的详细登记，通知维修人员及时维修。

12、定时进行安全检查，对学生违章使用的电器给予批评教育外，按规定没收电器，并上报管理处。

13、服从管理处领导对工作的安排，做好管理处交办的其他临时性工作。

明德物业

尊道明德

推荐第7篇：物业岗位职责

物业管理员岗位职责

一、在物业部经理的领导下具体行使管理、监督、协调、服务的职能，主要工作内容包括：小区清洁、绿化、治安、消防、维修、维护、接待回访、交通秩序等几方面。

二、收集有价值的信息，协助物业部经理制定公司规划、制度、管理办法等。

三、服务热情、周到、礼貌，用语规范，耐心、细致的受理客户投诉、服务申请、咨询等事项，并做好相应记录。

四、对收到的信息或客户投诉、申请、建议等要及时联络、调度、安排、协调有关人员进行处理，跟踪并记录处理过程和结果，不管是否能处理或处理结果怎样都需要及时向分管领导反馈。

五、熟悉各部门员工的职责范围特长、工种及小区的基本结构、设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。

六、对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理并进行记录，并按操作程序报请有关领导处理。

七、合理使用和保管器械、设施、备份钥匙、客户档案、文件等物品。

八、做好文件、政策、指令的上传下达及宣传工作。

九、各种手续的办理。

十、完成公司领导交办的其他工作。

保安员岗位职责

一、热爱本职工作，自觉遵守国家法令、法规和公司的各种制度，负责小区的治安保卫、交通安全管理和消防管理工作，参与社会联防，维护小区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨；和“忠于公司、爱岗敬业”的职业道德。

三、上岗必须穿着制服，端正仪容；尽量解决业主或来访人员的询问，用语要规范、态度要礼貌、耐心；纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

四、要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，要熟悉小区的基本结构、设备、器材分布情况和控制范围，认真定期检查设备设施，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告分管领导和相关职能部门，确保小区的安全。

五、值班时要坚守岗位，提高警惕，坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争；如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时报告分管领导和相关职能部门。

六、执勤中不准擅离岗位，要勤巡查，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

七、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

八、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

九、严格执行交接班制度,按时按规定交接班,不得迟到、早退,更不能误班、漏班并做好各项登记及交接班记录。

十、保证值班区及附近地面干净、桌椅摆放整齐、桌面整洁、无杂物。十

一、上级临时交办的工作任务。

保安队长岗位职责

一、自觉遵守公司各项规章制度和《保安员职责》，并能在队员中起到模范带头作用；贯彻和执行公司或上级下达的各项指令和安排。

二、全面负责小区的治安保卫、交通安全管理、消防管理和小区队员的管理工作。

三、定期进行工作总结并制定队员的管理和日常工作规划，检查并督促实施。

四、及时了解队员的心态并做好思想教育工作，要关心爱护队员，做到政治上关心、思想上信任、工作上教导、生活上体贴。

五、要有计划的组织队员学习各种业务知识，不断提高队员的综合素质。要随时激发队员的活力，提高团队士气，使团队保持良好的工作状态。

六、认真、公正的做好考勤工作。

物业水电工岗位职责

一、自觉遵守公司规章制度，服从领导，严格履行职责，认真学习掌握维修专业技术，熟悉维修程序、材料、品种、性能，采取合理的维修方法，达到良好维修效果，提出合理化建议，使小区水电设备运行更加合理。

二、树立为客户提供完善服务意识、态度和蔼有礼貌，自觉维护公司的良好形象。

三、发生停电或停水等其他事故应及时与供电、供水部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施，能维修的及时完成维修任务，力争维修项目不过夜，小修小补即时完成，节约使用维修材料、保养维修工具和器材，降低维修成本、杜绝浪费现象，自觉抵制不正之风行为。

四、定时巡视小区内变配电室、电梯机房、公共照明、供水管道、水泵等运行情况，保证公共照明和公共用水完好，认真做好各种设备运行记录，及时发现和排除各种不正常现象，发现问题及时处理。并对变配电室和电梯机房清扫一次，保持室内的设备的整洁。

五、按时完成小区水电抄表、计费工作。经常巡视小区用电用水情况，坚持原则，坚决纠正一切违规用电、用水行为，并杜绝水电的跑、冒、滴、漏现象和长明灯、常流水现象。对每月的水电数据进行仔细检查，对异常情况要查明原因，及时处理，并做出合理解释。

六、负责小区内公共照明定时开启和关闭。

七、严肃、认真、详细填写工作记录和保管好维修材料、维修工具器材。

八、及时完成领导交办的其它任务。

物业保洁员岗位职责

一、保洁员要遵守公司的规章制度，听从领导，服从工作安排，文明服务，礼貌待人，对工作认真负责。.

二、上岗时着装整齐、统

一、规范，按标准完成各项任务。

三、保持楼道的整洁，主要包括：

1、生活垃圾日产日清；

2、楼道地面的定期打扫，整日保洁；

3、楼梯栏杆、扶手定期擦拭；

4、楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等定期擦拭；

5、楼道天棚、墙壁定期清扫；

6、楼道和单元门乱贴、乱画的清理；

7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。

四、对院庭保洁的具体要求：

1、道路和硬铺地面每天清扫一次；

2、保洁箱每天清理一次；

3、院庭卫生实行全天保洁。

五、雨雪天及时对分管部位道路和硬铺地面积水、积雪进行清扫，小雪由

院庭保洁员在雪后两天内清理完毕，大雪组织集体清扫。

六、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。

七、做好节水节电工作，及时管好水电开关，对公共设施跑、冒、滴、漏

现象及楼梯间灯不亮，一经发现及时向物业管理员报告，否则视为失职。

物业财务人员岗位职责

1认真贯彻执行和维护国家财经制度和财经纪律，遵守公司规章制度。 2小区的各种物业费用、押金、保证金、基金等的收缴以及应收款的催缴工作。

3登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。

4定期对库存现金进行盘点，保证帐实相符。

5加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。

6负责统一管理发票和收据，严格按照财务规定做好本公司领用、核销工作和工资发放工作。

7定期编制各种财务报表，定期向领导提供真实完整的财务信息，并提供合理的可行性建议。

推荐第8篇：物业岗位职责

1、负责办理业主收楼手续，手机业主资料，做好业主档案建立及后续更新工作

2、负责业户接待、各类投诉及报修处理，并对处理结果进行跟进、回访；

3、负责装修申请、物品放行申请、各类卡证申请等业务的办理；

4、负责管理区域的空置房巡查与监察；

5、负责对绿化、保洁、消杀等外委单位的监督管理；

6、负责物业管理费、停车费及物业服务相关费用；

7、负责业户满意度调查的 具体实施配合；

8、负责社区文化活动开展及各类客户关系的维护工作；

9、负责对外公示信息的张贴及撤销；

10、负责销售案场的服务及管理；

1、负责办理业主收楼手续，手机业主资料，监理档案并录入NC系统；

2、负责业主、租户信息普查，及时更新业户档案及NC系统信息；

3、负责接待业户来访来电，调度相关部门负责人处理并录入NC客服木板，及时对业户的投诉报修进行跟进、回访、撤单；

4、负责受理装修备案申请；

5、负责物品放行条手续办理；

6、负责各类卡证的办理、更新、注销；

7、负责业主托管钥匙及空置房钥匙的管理。

8、负责对绿化、清洁、消杀日常服务质量的监管；

9、负责物业服务相关费用的收缴工作；

10、负责与业户定期主动沟通，及时收集汇总业户意见并跟进处理；11，参与社区文化活动及各类业户关系维护。

推荐第9篇：物业岗位职责

物业岗位职责 ［实用］

●保安队长职责

①主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安 全保卫工作。

②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及 特点，加强重点岗位的安全防范。

③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

④做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。

⑤经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

⑥带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。

⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

⑧处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。 ● 班长职责 1.主持本班工作，坚决执行管理处的工作指令，以身作则，带领和督导全组人员履行岗位职责，认真做好安全管理工作。

2上岗前集合好本组安全管理员，检查着装、仪容后按要求进行交接班。

3.如实记载本组执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向班长和主管领导请示报告。

4.爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。

5.熟悉各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作的规律及特点。

6.了解掌握队员的思想状况，有问题及时向队长报告。7.及时巡查各岗位值勤情况，如有违章及时纠正。对因管理不力而造成本组在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现严重违法违纪的情况负责。 ●：保安职责 职 责：

1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；

2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力；3.对发生在护卫区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力； 4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域； 5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；

6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；

7.宣传法制，协助甲方做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向甲方和班长汇报，共同协助整改；

8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；

9.积极配合保洁、绿化、工程维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向班长汇报（制止违章行为要先敬礼）；

10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；

12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；

13.认真完成领导交办的其它任务。●巡逻岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；

4.白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次；夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次；

5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处臵并详细记录后上报；6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；

7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；

8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；

9.与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况；

10.接客户电话报案后，5分钟内到达现场；遇见住户本人报案，3分钟内到达现场；

11.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；12.熟练使用各种消防器械，掌握使用要领； 13.园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统

一、一致，目视且形象感要好；

14.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；15.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

16.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●园区门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；5.对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心； 6.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；

7.短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；8.对住户要用规范用语问好；

9.认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；10.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办； 11.指挥车辆进出时，动作统

一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；

12.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；13.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）；

14.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

15.按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。

●单体楼门岗工作标准

1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；

2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；

3.每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；

4.站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；

5.认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成；6.熟记本楼内各住户情况；

7.住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提供拉门服务，对老幼、病、残、孕要进行搀、扶、送工作；8.当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感；

9.作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户订阅情况，并作好收发记录；

10.作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况；

11.器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然；12.不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹（正常工作需要除外）

13.遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；14.熟练使用各种消防器材，掌握使用要领； 15.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；； 16.下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；

●车辆管理工作标准

1.道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布臵相协调；2.车行道通至每幢住宅楼单元入口处； 3.外来车辆未经许可，不可进入辖区；

4.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；5.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；

6.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）

7.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；8.车辆管理员礼貌待人、热情周到；

9.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；10.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12.停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；14.停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15.辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16.地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离 50米以上； 17.临时停放车辆收费率100%；

18.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；19.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。 ● 保洁主管

在服务中心主管领导下，负责实施住宅区的保洁工作，美化、净化居住环境。其职责如下：

一、保洁工作的现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向服务中心主管汇报。

二、严格按保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、主管检查、抽查、服务中心定期检查等检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩。

三、合理配臵住宅区内保洁和清扫工具的数量，合理配备保洁人员，确保住宅区内不留卫生死角。

四、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。

五、经常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。

六、负责保洁内务管理工作的安排和实施，每月组织召开保洁情况分析会，总结一周保洁工作。

七、负责保洁员的岗位技能培训工作。

八、负责业主家庭钟点服务的安排及落实工作，确保服务质量。

九、带领保洁各班完成服务中心安排的临时任务。●清洁工职责标准如下：

一、清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。

二、劝喻各业主勿将垃圾桶或袋臵于走廊、楼梯等公用地方，请将其放入通往楼梯门旁的垃圾桶内，以免影响卫生和阻塞通道。

三、如发现有杂物臵于走廊、天台或楼梯间，应劝喻业主自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将情况登记在服务中心记事本内，向上级报告。

四、如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。

五、如发现本楼宇的污水渠和沙井等堵塞或破烂，应迅速安排修理。

六、劝喻业主淋花时要特别小心，不要将水淋到阳台外，以免影响下层和下面行人。

七、如发现冷气机或发出大量热气或噪音时，劝业主从速修理，以免影响邻居和市容卫生，并根据城管条例，对影响市容者报行政执法机关处理。

八、如有需要，通告或口头劝业主切勿抛垃圾出窗外，也不得将可引致淤塞的杂物投入厕盆和污水渠内。

九、若上层业主的水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层业主修理；如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

十、如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门 ●绿化主管

在服务中心主管的直接领导下，对住宅区园艺、绿化工作负全面的责任，其职责标准如下：

一、协助做好绿化员工的招聘。绿化工人选坚持以有“丰富的园艺经验”为主，对绿化布局规划有一定的审美水平，知识文化、思想品德好和身体健康等为标准，不徇私情，择优录用。

二、负责员工的上岗培训工作，组织员工学习管理规章制度、岗位责任制和探讨园林艺术知识，并督促员工遵守各项制度。

三、负责日常工作安排，划分责任区，把工作具体落实到个人；负责员工平衡调配；定期组织修枝、除杂草，对大棵树木的造型等。

四、负责员工的出勤考核和协助服务中心主管每月进行一次考核，认真抽查每个员工负责的片区，公平公正地评价每一个员工的工作情况，若故意隐藏事实，将被视为失职。

五、每日巡视住宅区，检查树木花草的养护，浇水、施肥、杀虫、修剪等工作，并做好详细记录，以此作为每月岗位考核的依据之一。

六、检查员工宿舍的清洁卫生，督促员工搞好个人卫生，着装整洁，使绿化队在住宅区保持良好的形象。

七、定期回访业主，帮业主美化居室，提供栽培花草树木的技术、知识等方面的咨询，并征求业主对小区绿化的建议，详细做好记录，有好的建议争取付诸实施。

八、负责政治思想教育，对工作态度不好和工作不认真的员工，要耐心细致地做好思想工作；屡教不改者，书面提出处理意见报主任处理。

九、定期组织员工参加服务中心的消防训练，帮助每个员工能达标。

十、完成服务中心主管交代的其他的工作

●绿化工职责标准如下：

一、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用发展地面积，合理不止花草树木的品种和数量。

二、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等，大棵灌木，要给生动活泼的造型，丰富小区绿化内容。装修垃圾自清自运。

三、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方公告其名称，种植季节，生长特征、管理办法等，供居民欣赏。

四、保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长茂盛。

五、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好详细记录。

六、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大损失。

七、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现按服务中心规章制度的有关规定处罚。

八、维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材等。

九、向业主提供市内绿化服务，应遵守下列要求：

1、在业主预约的时间内，准时到达业主的家中。

2、上门服务时带上工作证，态度热情，服务周到。

3、按服务中心规定的收费标准收费，并上缴服务中心，不得私自侵吞。违者按公司规定处罚。

4、不得向业主索要小费或好处，或是收费不开收据，或多收、少收，不收费，违者按公司有关规定处罚。

5、不得在业主家乱翻东西或有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理。

十、完成班长交代的其他任务。●岗位名称： 强电领班 直接责任：

1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装臵的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；

6、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作；

7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；

8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；

9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；

10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；

11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。

14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

15、负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；

16、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

17、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

18、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

19、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；20、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；

21、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

22、积极配合部门内其他组的工作。●岗位名称： 弱电领班直接责任：

1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

3、负责在电气主管的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

5、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；

6、负责在主管的统一安排下对本项目新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作；

7、负责小区弱电设备设施保修工作的监督管理工作；

8、负责在电气主管的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；

9、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

10、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

11、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

12、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

13、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；

14、负责每月15日前向工程部文员提交弱电设备/设施维修所需工具、入户维修材料采购计划和配合填写材料采购计划表；

15、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；

16、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；

17、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

18、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；

19、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；20、负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

21、积极配合部门内其他组织的各种活动 ●维修电工岗位职责

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。 （2）努力学习技术，熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。

（3）制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格。

（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。

（5）严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。 （6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

（8）每月进行一次分管设备的维修保养工作。 （9）搞好班内外清洁工作。

推荐第10篇：住宅物业股工作总结（版）

今年以来，我股在局领导班子和分管局长的领导下，在局相关部门的配合和支持下，全股同志紧紧围绕全局工作重心和我股的职责范围，努力为全县房地产和住宅物业管理行业发展服务，主要做了以下几个方面的工作：

一、不断自觉加强学习，努力提高业务素质

今年以来，全股同志都能自觉加强业务学习，并依托工作岗位职责不断学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，反复学习有关法规，不断丰富业务知识，掌握工作技巧，认真履行各项职责，为促进我县房地产和物业管理行业健康发展做出了应有贡献。

二、认真履行各项职责

1、根据市房管局文件精神，对全县资质以内的开发企业和物业企业进行了10年度优秀房地产开发企业、物业管理企业及先进会员单位和先进工作者优秀评选推荐工作，并按要求向市局上报了相关材料。

2、根据县政府【2011】6号文件要求，结合我县居民住房状况、发展目标，在主管局长的带领下编制了（XX—2020年）住房建设用地计划及住房建设规划图。

3、准确及时做好全县房地\\产开发情况统计报表的上报工作

根据市局对房地产开发情况的有关要求，我们每月深入到英泰、大民地产、财富天下及我局开发公司等开发公司就计划投资、建筑户数、建筑面积、房屋价格等方面进行了认真细致的调查了解，并对相关数据进行认真核对，每月都能按要求及时准确上报市局。

4、加强商品房预售许可证和住宅建设审批书的发放管理工作，按照有关规定严格把关。截止目前，全年共发放预售许可证 份，总计 套，总建筑面积 m2;另补办香花

5、针对局物业管理公司入住龙城花园后的配套遗留问题，及时和开发公司、物业公司进行了沟通和协调，要求开发公司按照物业管理条例等法律法规进行配套，解决了公测、垃圾桶等配套设施，安装了电子监控设备，达到了居住标准。

6、根据市房管局宛房（2011）138号文件要求，在局办公室等部门的配合下，我们对全县XX年以来房地产业发展情况进行了大调查。在统一协调的基础上，同时寻求在各相关部门工作的亲朋好友帮忙，先后深入到统计局、税务局、土地局、财政局、城建局、规划局等部门，就开发及物业服务企业发展情况、中介及房屋测绘机构情况、总开发规模及面积、经济适用住房建设情况、建设用地及房地产业税费缴纳情况等方面的数据进行了认真细致的调查收集，并对相关数据进行了认真汇总和核对，按要求及时准确完成了共15份报表的上报工作。

7、认真处理各类物业管理投诉事件

按照构建“平安、和谐社区”的要求，我们坚持以维护辖区稳定与和谐作为物业管理工作的出发点和落脚点，坚持服务群众的根本宗旨，采取实地调查走访取证等多种实事求是的工作方式，密切关注物管企业的动向，主动关心物管项目的运作情况，发现问题及时指导、协调，力争缓解和化解矛盾。例如今年7月21号，我县遭遇暴雨袭击，造成大民地产“美景楚都”住宅小区部分地下室进水，一些业主存放的地毯、电器等贵重物品、、、

8、认真做好住宅小区综合验收工作

10月份以来，根据《城市房地产开发经营管理条例》的要求，和局执法大队等单位一起对全县住宅小区进行了综合验收。经排查对不合格小区下发了整改处罚通知书，为营造良好居住环境、构建和谐淅川、树立房管局形象做出了应有贡献。

三、主要存在问题

1、物业管理服务不规范。少数物业管理企业服务不规范，存在无资质服务现象。

2、业主委员会和业主大会运作不规范以及业主的意识有待提高。全县物业管理小区都没有成立业主委员会，民主决策的作用得不到充分发挥。

存在上述问题的主要原因，是市场机制和物业管理企业制度尚未建立健全。经我们调查，住宅小区自建、自管以及根本无人管理的现象较普遍。部分物业管理企业在进行经营活动中未经招投标，或经营过程中随意制定物业管理费，造成市场的混乱和不稳定。同时因市场的不成熟，物管企业资质、服务人员、设备设施管理参差不齐，造成服务意识不高、专业技能不精、管理制度不规范，对物业管理有关法律、法规领会掌握不透彻，这些都容易导致小区管理矛盾激化而引发纠纷，影响着全县住宅小区的和谐与稳定，是制约物业管理工作发展的重要因素。

四、明年工作打算

针对我股情况和今年工作中存在的不足，在新的一年里打算主要做好以下几个方面的工作：

（一）继续加强商品房预售许可证和住宅建设审批书的发放管理工作，按照有关规定严格把关，不符合条件的决不发证。

（二）加强对物业管理法律法规的宣传

加大《物权法》及新修改的《物业管理条例》在辖区内的宣传力度，加强对业主的正面引导，帮助群众树立正确、理性的物业服务观和消费观。

（三）加强指导，努力建立物业管理新机制

对全县管理不规范的住宅小区，我们将帮助推广市场化管理模式，引进服务质量高、管理体制完善的物业企业进入小区管理。以加速建立物业管理的新机制。

（四）做好业主委员会成立指导工作

指导各住宅小区逐步成立业主委员会。在2011年的工作中，我们将继续以维护小区业主的合法权益为宗旨，认真监督指导全县范围内的住宅小区做好成立业主委员会的工作。

总之，我股09年工作虽然取得了一定的成绩，但也存在一些问题。在今后的工作中，我们将在局领导班子和主管局长的指导下，以促进行业又好又快发展为己任，克服困难，履行职能，搞好服务，为构建和谐、平安的住宅物业管理环境做出更大的贡献。

第11篇：渭南住宅物业管理条例草案

渭南市住宅物业管理条例（草案）

（修改二稿）

目 录

第一章 总 则 第二章 业主自治 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 监督管理

第七章 法律责任 第八章 附 则

第一章 总 则

第一条（立法依据和宗旨） 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立文明和谐的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条（适用范围） 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

- 12可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责:

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能成立的；

（三）未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的；

（四）业主委员会不依法履行职责、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会，由街道办事处、镇人民政府征求全体业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意暂停业主委员会职责的。

第十二条（物业管理委员会人员组成） 物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者委托社区居委会组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者社区居民委员会派员组成。

物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主成员不少于三分之二，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会在业主中推荐产生。

物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府或者社区居委会协调解决。

第十三条（物业管理委员会业主成员条件）

物业管理委员会业主成员应当符合下列条件:

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同拖欠物业管理服务费；

（三）本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；

（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（五）具备必要的工作时间。

第十四条（物业管理委员会备案） 物业管理委员会自成立之日起十日内，向县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

第十五条（物业管理委员会决定事项） 物业管理委员会通过召开全体业主会议或者书面征求意见的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以决定下列事项：

（一）制定、修改住宅区管理规约；

（二）选聘、解聘物业服务企业；

（三）决定物业管理委员会的运行经费和人员津贴。第十六条（物业管理委员会职责） 物业管理委员会履行下列职责：

（一）代表业主与物业服务企业签订物业服务合同；

（二）监督和协助物业服务企业履行服务合同；

- 56物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十四条 (物业资料明示) 建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件:

（一）物业管理区域的范围；

（二）共用部位的名称、位置和面积；

（三）共用设施设备的名称、用途；

（四）物业服务用房的位置和面积；

（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；

（六）其他需要明示的材料。

第二十五条（物业服务用房的配置） 新建住宅区内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第二十六条（承接查验） 新建住宅区物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

第二十七条（资料移交） 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使

- 910第三十三条（物业服务费的承担）

物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

第四章 物业服务与管理

第三十四条（物业服务合同备案）

业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

第三十五条（物业服务企业承接物业的规定） 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。

交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并在住宅区内显著位置公示。

第三十六条（物业服务合同的内容）

物业服务合同应当包括下列内容:

（一）物业的基本情况；

（二）物业服务事项和服务标准要求；

（三）双方的权利义务；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）物业服务用房；

（七）住宅专项维修资金的管理使用；

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（九）合同的期限、变更和解除；

（十）违约责任及解决纠纷的途径；

（十一）双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第三十七条（物业服务企业的履约规定）

物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定:

（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并进行巡查、监督；

（三）定期听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）维护管理车辆停放、通行秩序；

（六）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入住宅区开展服务，并提供便利；

（七）对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查，制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案，定期组织演练；

（八）接受社区居民委员会指导和监督，配合做好社区管理相关工作。

第三十八条（物业服务企业的禁止行为） 物业服务企业不

- 1314及建筑物安全；

（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

（四）住宅区内发生重大伤亡事件；

（五）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。第四十四条（专业经营设施设备的维护管理）

新建住宅区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责建设、维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表，共有部分独立计量的方式配置。

专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式，并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。

第四十五条（专业经营单位收取费用规定） 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户服务并收取费用。

专业经营单位可以委托物业服务企业代收相关费用，并支付一定的代收服务费。专业经营单位、受委托物业服务企业不得向业主转嫁代收服务费。

物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价，不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第四十六条（物业服务企业续聘或者选聘） 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出住宅区，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告，并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，也没有要求物业服务企业退出住宅区，原物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前三个月告知对方当事人。

第四十七条（物业服务企业的退出及交接义务） 物业服务企业退出住宅区，应当撤出住宅区内的物业服务人员，并向业主委员会履行下列交接义务:

（一）移交本条例第二十七条第一款规定的相关资料；

（二）物业服务用房；

（三）清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设

- 1718

（二）违法搭建建筑物、构筑物，私自开挖、扩建地下室；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（四）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等违反安全规定的物品；

（五）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（六）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道畅通；

（七）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

（八）侵占绿地，毁坏花草树木；

（九）乱倒垃圾，乱堆杂物，乱设摊点，乱停车辆；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；

（十二）擅自在住宅开设餐饮、娱乐等经营性场馆的；

（十三）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。

第五十三条（住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施权属及使用管理） 住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施，除属于城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的绿地外，属于全体业主共有。

任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业住宅区内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，临时占用、挖掘道路、场地的，物业服务企业应当予以公告，并做好安全防护和秩序维护。

第五十四条（车位、车库使用管理）

住宅区内规划用于停放机动车辆的车位、车库，建设单位应当首先满足本住宅区内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费及收取标准、用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。

物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费，收费标准应当在物业服务合同中约定，未约定的，由业主大会决定。

机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在住宅区内显著位置公示。

住宅区内停放机动车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他机动车辆的正常通行。

第五十五条（共用收益） 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条（维修责任）

建设单位应当按照规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修责任。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修

- 2122

（一）制定本区域物业管理具体办法、措施；

（二）物业服务行业监督检查，定期开展物业服务质量专项检查；

（三）指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管职责；

（四）指导和监督前期物业管理招标投标活动；

（五）前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会、物业管理委员会的备案，建立相关物业管理档案；

（六）按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金；

（七）调解、处理本区域重大物业纠纷与投诉；

（八）定期开展辖区内物业管理项目调查，征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及其法定代表人、项目负责人的信用信息工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

第六十二条（街道办事处、镇人民政府的职责） 街道办事处、镇人民政府应当确定专门机构，落实工作人员，并履行下列职责:

（一）组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；

（二）组织成立物业管理委员会；

（三）调解、处理本辖区内的物业日常纠纷与投诉；

（四）征集物业服务企业及其法定代表人、项目负责人信用信息；

（五）指导和监督辖区内物业管理项目的移交；

（六）确认本辖区内物业专项维修基金的申请；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第六十三条（相关部门各自的职责） 相关部门应当按照各自职责，负责下列工作:

（一）规划行政主管部门负责对违法建筑进行认定，接受相关权利人对规划资料的查询；

（二）建设行政主管部门负责对建筑工程质量安全和保修维修，协调解决住宅区建设遗留问题；

（三）城市管理部门负责对违法搭建、侵占道路、阻塞通道、损坏绿地、噪音扰民、油烟污染等进行依法查处；

（四）价格行政主管部门负责对价格公示、违规收费进行监督检查；

（五）公安机关负责对治安、消防、技防、养犬、房屋租赁等进行监督检查；

（六）环境保护行政主管部门负责对设备噪音、违法排放污水等环境问题进行监督检查。

第六十四条（物业违法行为举报投诉和处理） 任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向街道办事处、镇人民政府或者县（市、区）物业管理行政主管部门及其他有关单位投诉举报。

有关单位在接到投诉、举报后应当登记，并在五个工作日内，将处理情况回复投诉举报人，情况紧急的二十四小时内作出回复。

- 2526第七十四条 违反本条例第五十七条第一款规定，物业服务企业未及时采取防范措施，消除住宅区内共用部位、共用设施设备安全隐患的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。（创设）

第七十五条（告知当事人听证、复议、诉讼的权利） 作出二十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求举行听证的权利。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七十六条（滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的法律责任） 国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十七条（参照管理） 渭南高新技术产业开发区、渭南经济技术开发区、渭南卤阳湖现代产业开发区依照本条例执行。

第七十八条（生效时间） 本条例自2018年 月 日起施行。

第12篇：北京住宅物业服务技术标准

北京住宅物业服务技术标准(征求意见稿) 前言

本标准为推荐性标准。

本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责 组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号 楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。

主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司

参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司

编写人员：

审查专家：

目次

1总则 6

2术语 7

3北京市住宅物业服务一级技术标准 9

3.1综合管理 9

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 10

3.3消防安全防范 15

3.4绿化养护 16

3.5环境卫生 17

3.6公共秩序维护 18

3.7附则一:装饰装修管理 18

3.8附则二:停车管理 18

4北京市住宅物业服务二级技术标准 20

4.1综合管理 20

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 21

4.3消防安全防范 26

4.4绿化养护 27

4.5环境卫生 28

4.6公共秩序维护 29

4.7附则一:装饰装修管理 29

4.8附则二:停车管理 30

5北京市住宅物业服务三级技术标准 31

5.1综合管理 31

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 32

5.3消防安全防范 37

5.4绿化养护 39

5.5环境卫生 40

5.6公共秩序维护 41

5.7附则一:装饰装饰装修管理 42

5.8附则二:停车管理 42

6北京市住宅物业服务四级技术标准 43

6.1综合管理 43

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 44

6.3消防安全防范 49

6.4绿化养护 50

6.5环境卫生 52

6.6公共秩序维护 53

6.7附则一:装饰装修管理 54

6.8附则二:停车管理 54

7北京市住宅物业服务五级技术标准 55

7.1综合管理 55

7.2共用部位及共用设施设备维修养护管理 56

7.3消防安全防范 62

7.4绿化养护 63

7.5环境卫生 64

7.6公共秩序维护 65

7.7附则一:装饰装修管理 66

7.8附则二:停车管理 66

附件：条文解释 67

参考文件名录 97

1总则

1.0.1为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。

1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。

1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；

1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。

1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。

2术语

2.0.1物业管理

是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

2.0.2业主

是指房屋所有权人。

2.0.3使用人

是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

2.0.4物业服务合同

是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。

2.0.5物业共用部分

是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是 指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯 间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.0.6管理规约

是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

3北京市住宅物业服务一级技术标准

3.1综合管理

3.1.1物业服务中心

1物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。

2在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

3.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

3.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

6涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

7配合相关部门进行公益性宣传。

8做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

9对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

3.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

3.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

3.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

3.2.2共用部位

3.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

3.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

3.2.2.3附属构筑物

1每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3.2.3空调系统

1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2定期检验压力容器及仪表。

3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

3.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

3.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

3污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

3.2.6照明和电气设备

1室内照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。

2室外照明

每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。

3应急照明

每周巡检1次，故障即时修复。

4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

5干式变压器

每日巡检1次，做好记录。

6油浸变压器

每日巡检1次，做好记录。

7低压柜

每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。

8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。

10控制柜

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。

11发电机

每季度试运行1次，做好记录。

12电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。

13变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

3.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

3网络控制箱

每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。

4红外对射探测器

每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。

8云台

每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

3.2.8电梯

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

3.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

3.3消防安全防范

3.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

5每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

3.3.2消防设施设备维修养护

3.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

3.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

3.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

3.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

3.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

3.4绿化养护

3.4.1基本要求

1绿地

裸地率不超过20%。

2乔木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

3灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。

4绿篱和色块

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。

6草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。

3.4.2绿化养护

1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。

4整形修剪

一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪

5、

6、

7、

8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。

3.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。

3.4.4检查记录

每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3.5环境卫生

3.5.1生活垃圾的收集、清运

3.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

3.5.1.3每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

3.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

3.5.2物业共用部分清洁

3.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。

2每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

3.5.2.2电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

3.5.2.3庭院

每日清扫1次主要道路。

3.5.2.4水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

3.5.3有害生物防制

3.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

3.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

3.5.4雨雪天气

3.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

3.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

3.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。

3.5.6检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

3.6公共秩序维护

3.6.1对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

3.6.2维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.3专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

3.6.4对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

3.6.5记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

3.7附则一:装饰装修管理

3.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

3.7.2受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

3.7.3装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

3.7.4业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

3.7.5装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

3.7.6装修垃圾及时清运。

3.8附则二:停车管理

3.8.1建立停车管理制度。

3.8.2定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

3.8.3在显著位置公示停车须知。

3.8.4设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

3.8.5机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

3.8.6定时巡查停车场（库）及其设施设备。

3.8.7停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

3.8.8停车场地面每周清扫1次。

3.8.9地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

4北京市住宅物业服务二级技术标准

4.1综合管理

4.1.1物业服务中心

1物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。

2在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。

4.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4应用计算机管理物业资料。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8配合相关部门进行公益性宣传。

9做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

10对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

4.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

4.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2共用部位

4.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

4.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

4.2.2.3附属构筑物

1每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4.2.3空调系统

1进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2定期检验压力容器及仪表。

3每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

3污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

4.2.6照明和电气设备

1室内照明

每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。

2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。

3应急照明

每4日巡检1次，故障即时修复。

4高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

5干式变压器

每班巡检1次，做好记录。

6油浸变压器

每班巡检1次，做好记录。

7低压柜

每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。

10控制柜

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。

11发电机

每季度试运行1次。

12电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；

13变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

4.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

3网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8电梯

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

4.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

4.3消防安全防范

4.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

5每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行1次消防安全宣传教育。

4.3.2消防设施设备维修养护

4.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

4.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

4.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

4.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

4.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

4.4绿化养护

4.4.1基本要求

1绿地

裸地率不超过10%。

2乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

3灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。

4绿篱和色块

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。

6草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。

4.4.2绿化养护

1灌溉

出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。

4整形修剪

乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。

4.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。

4.4.4检查记录

生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。

4.5环境卫生

4.5.1生活垃圾的收集、清运

4.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

4.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

4.5.1.3每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

4.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

4.5.1.5保洁车外观整洁。

4.5.2物业共用部分清洁

4.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。

2每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。

4.5.2.2电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

4.5.2.3天台屋面

雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。

4.5.2.3庭院

1每日清扫1次道路。

2每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

4.5.2.4水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

4.5.3有害生物防制

4.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

4.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

4.5.4雨雪天气

4.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

4.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.5公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。

4.5.6检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

4.6公共秩序维护

4.6.1主要出入口有专人执勤。

4.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

4.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

4.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

4.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

4.6.6记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

4.7附则一:装饰装修管理

4.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

4.7.2建立装饰装修管理档案。

4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

4.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

4.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

4.7.7装修垃圾及时清运

4.8附则二:停车管理

4.8.1建立停车管理制度。

4.8.2建立停车管理档案。

4.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

4.8.4在显著位置公示停车须知。

4.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

4.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

4.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

4.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

4.8.9停车场地面每周清扫1次。

4.8.10地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

5北京市住宅物业服务三级技术标准

5.1综合管理

5.1.1物业服务中心

1物业管理区域内设置物业服务中心。

2办公场所整洁有序。

3配置一般的办公用品、家具、电话等。

4在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

5.1.2从业人员

1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。

5.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

9每年组织1次社区文化活动。

10每年组织业主参观共用设施设备机房。

11每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。

12每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

13做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

14对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

15提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

5.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

5.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

5.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2共用部位

5.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

5.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

5.2.2.3附属构筑物

1每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5.2.3空调系统

1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2每年检查1次管道、阀门并除锈。

3定期检验压力容器及仪表。

4每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。

5.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

5.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

3污水泵

每日巡视1次，每季度养护1次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

5.2.6照明和电气设备

1室内照明

每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复；

2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器；

3应急照明

每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。

4高压柜及高压线路

每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。

5干式变压器

每班巡检2次，做好记录。

6油浸式变压器

每班巡检2次，做好记录。

7低压柜

每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。

10控制柜

每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。

11发电机

每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。

13变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

5.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。

3网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每月检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

5.2.8电梯

1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

5.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

5.3消防安全防范

5.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

5.3.2消防设施设备维修养护

5.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

5.3.2.2消防广播系统

每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

5.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

5.3.2.6灭火器每年进行1次功能性检查。

5.4绿化养护

5.4.1基本要求

1绿地

裸露土地不明显，裸地率在5%以下。

2乔木

生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。

3灌木

生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

4绿篱和色块

生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。

6草坪

草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。

5.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。

2施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。

3病虫害防治

每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。

4整形修剪

乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。

5.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。

5.4.4检查记录

1各项工作记录完整有效，

2建立绿化档案。

3生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。

5.5环境卫生

5.5.1生活垃圾的收集、清运

5.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

5.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

5.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

5.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

5.5.1.5保洁车外观整洁。

5.5.2物业共用部分清洁

5.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。

2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。

5.5.2.2电梯

1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。

2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。

5.5.2.3天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。

5.5.2.4庭院

1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。

2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

5.5.2.5水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

5.5.3有害生物防制

5.5.3.1进行有害生物防制。

5.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

5.5.4雨雪天气

5.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

5.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

5.5.5卫生事件

发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

5.5.6检查记录

1每日检查1次清洁质量，做好记录。

2每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。

3清洁档案齐全。

5.6公共秩序维护

5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。

5.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。

5.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

5.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

5.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

5.6.6每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。

5.6.7备勤人员24小时待岗。

5.6.8记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

5.7附则一:装饰装修管理

5.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

5.7.2建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

5.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

5.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

5.7.7装修垃圾及时清运。

5.8附则二:停车管理

5.8.1建立停车管理制度。

5.8.2建立停车管理档案。

5.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

5.8.4在显著位置公示停车须知。

5.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

5.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

5.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

5.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

5.8.9停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。

5.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

6北京市住宅物业服务四级技术标准

6.1综合管理

6.1.1物业服务中心

1物业管理区域内设置物业服务中心。

2办公场所整洁有序。

3配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

4在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

6.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

6.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。

4使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。

9每年组织2次社区文化活动。

10重要节日进行美化装饰。

11每年组织业主参观共用设施设备机房。

12每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。

13每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

14做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

15对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

16提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

6.1.4经营管理

1按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

6.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

6.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）各类管线有分类标志和流向标志。

7）交接班等记录齐全、完整。

6.2.2共用部位

6.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

6.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

6.2.2.3附属构筑物

1每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

6.2.3空调系统

1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2每年检查1次管道、阀门并除锈。

3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

6.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

3污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

6.2.6照明和电气设备

1室内照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

2室外照明

每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。

3应急照明

每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

4高压柜及高压线路

每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。

5干式变压器

每班巡检3次，做好记录。

6油浸变压器

每班巡检3次，做好记录。

7低压柜

每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

10控制柜

每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录

11发电机

每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12电气检测

每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。

13变配电室

24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。

6.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

3网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

4红外对射探测器

每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。

6.2.8电梯

124小时运行。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

6.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

6.3消防安全防范

6.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行3次消防安全宣传教育。

6.3.2消防设施设备维修养护

6.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

6.3.2.2消防广播系统

每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

6.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

6.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

6.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

6.4绿化养护

6.4.1基本要求

1绿地

基本达到黄土不露天，裸地率在2%以下。

2乔木

生长良好，树冠基本完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，一般植物生长季节叶片保存率90%以上。

3灌木

生长良好，主枝完整，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上。

4绿篱和色块

生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，植株保存率在98%以上，每年成活率在98%以上，出现死亡或缺株能补栽。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在95%以上，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽更换。

6草坪

草坪基本整齐，覆盖率在95%以上。

6.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.5吨。

2施肥

乔木至少每年施肥1次；灌木每年施肥2-3次；地被和草坪植物每年施肥3-4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；如果有条件应使用有机肥料。

3病虫害防治

每月至少4次针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。

4整形修剪

乔木每年至少修剪1-2次，部分植物进行生长季节修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年共修剪2次以上；绿篱和色块生长整齐，每年冬季，五一 前、七八月份和十一前共修剪4次以上；冷季型草坪3月1次、4月2次、5月3次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2次、10月1-2次，全年草坪 修剪在15次以上。

5除草

每年全面除草至少4次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过5%，季节性杂草逐年减少，发现20厘米以上的杂草及时清除。

6.4.3垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理5次。

6.4.4检查记录

1各项工作记录完整有效，

2绿化档案齐全。

3生长季节每月至少检查绿化工作4次并对植物的养护情况进行记录。

6.5环境卫生

6.5.1生活垃圾的收集、清运

6.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

6.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

6.5.1.3每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

6.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

6.5.1.5保洁车外观整洁。

6.5.2物业共用部分清洁

6.5.2.1楼内

1每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭2次信报箱、大堂玻璃；每2周刮1次大堂玻璃；每2周清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁2次。

2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁2次。

3根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

4配有家具的，定期护理。

6.5.2.2电梯

1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。

2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理2次。石材地面的电梯每月养护1次。

6.5.2.3天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次。

6.5.2.4庭院

1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁2次。

2每周清洁2次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

6.5.2.5水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每日安排专业清洁1次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

6.5.3有害生物防制

6.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

6.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

6.5.4雨雪天气

6.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

6.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

6.5.5卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

6.5.6检查记录

1每日检查1次清洁质量，做好记录。

2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。

3清洁档案齐全。

6.6公共秩序维护

6.6.1出入口有专人24小时值守。

6.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00至次日6：00巡视2次；夜间巡查2人同行。

6.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

6.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

6.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

6.6.6每年进行3次专项应急预案演习，相关人员掌握安全服务的基本知识和技能。

6.6.7备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。

6.6.8记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

6.7附则一:装饰装修管理

6.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

6.7.2建立装饰装修管理档案。

6.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

6.7.4装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

6.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

6.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

6.7.7装修垃圾及时清运

6.8附则二:停车管理

6.8.1建立停车管理制度。

6.8.2建立停车管理档案。

6.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

6.8.4在显著位置公示停车须知。

6.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

6.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

6.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

6.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

6.8.9停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每月清拖1次。

6.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

7北京市住宅物业服务五级技术标准

7.1综合管理7.1.1物业服务中心

1物业管理区域内设置物业服务中心。

2办公场所整洁有序，有专门的客户接待区域。

3配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

4在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5周一至周五每日不低于12小时，周

六、日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。

7.1.2从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有5年以上物业服务企业项目负责人工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4适当配备具有外语会话能力的管理人员。

7.1.3服务内容

1建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。

4使用物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录等。

5在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修15分钟内、其它报修30分钟内到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复。

有报修、维修、处理记录，维修完成后24小时内回访。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。

7涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8物业管理区域内显著位置设置公共信息栏，每月更新1次。配合相关部门进行公益性宣传。

9每年组织3次社区文化活动。

10重要节日进行美化装饰。

11每年组织业主参观共用设施设备机房。

12每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。

13每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。

14做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

15对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

16提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

7.1.4经营管理

1按照规范要求，每年向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况及当年物业服务方案和预算，每半年向业主公示物业服务项目收支情况及多种经营收入情况。每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。

2按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

7.1.5专项服务委托管理

1依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。

4对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

7.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

7.2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

3每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7设备机房

1）每日巡视1次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物。

2）按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3）在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）各类管线有分类标志和流向标志。

7）交接班记录齐全、完整。

7.2.2共用部位

7.2.2.1房屋结构

1根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

7.2.2.2建筑部件

1每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每日巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每月检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

7.2.2.3附属构筑物

1每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2每2周检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3每周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

7.2.3空调系统

1温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2每年检查1次管道、阀门并除锈。

3定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

7.2.4二次供水设备

1直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

4有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5排水系统

1按照水务部门的要求取得排水许可证。

2排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。

每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

3污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。

4化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

7.2.6公共照明和电气设备

1室内照明

每班巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1日内修复。

2室外照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。

3应急照明

每日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

4高压柜及高压线路

每2小时巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。

5干式变压器

每班巡检4次，做好记录。

6油浸变压器

每班巡检4次，做好记录。

7低压柜

每2小时巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。

8低压配电箱和低压线路

每周巡检1次；每半年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

9电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

10控制柜

每周巡检1次；每年养护2次。每季度校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查2次各类远控装置和节能装置；做好记录。

11发电机

每月试运行1次；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12电气检测

每年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。

13变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

7.2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，每日清洁1次设备表面，每季度设备内部除尘1次。

2对讲门口机

每周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

3网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；内部除尘1次。

4红外对射探测器

每月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

5图像采集设备

每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

8云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

10读卡器

每周检查键盘、防水，表面清洁1次。

11电磁锁门锁

每2周检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每周检查1次开锁功能、接线。

7.2.8电梯

124小时运行。

2设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。

4每15日进行1次日常维修养护工作。

5设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6定期检查紧急报警装置。

7定期年检并取得合格证。

8轿厢内有年检合格证、乘梯须知。

7.2.9水景

1启用前进行防渗漏检查。

2使用中每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

7.3消防安全防范

7.3.1综合管理

1落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主或客户参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

5每日防火巡查4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6每年对员工进行4次消防安全宣传教育。

7.3.2消防设施设备维修养护

7.3.2.1火灾自动报警系统

1报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

7.3.2.2消防广播系统

每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

7.3.2.3防排烟系统

每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

7.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

7.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

7.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

7.4绿化养护

7.4.1基本要求

1绿地

整体绿化效果好，无明显裸地，累计裸地率在1%以下。

2乔木

生长健壮，树冠完整，绿地内无死树，如出现死亡或缺株后能及时补栽，一般植物生长季节叶片保存率在95%以上。

3灌木

生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好（符合植物品种的造型特点）。

4绿篱和色块

造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株及时补栽。

5地被和花坛植物

地被植物覆盖率在98%以上，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽更换。

6草坪

草坪整齐，覆盖率在98%以上。

7.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.4吨。

2施肥

乔木每年施肥1-2次，灌木每年施肥3-4次，地被和草坪植物每年施肥4-5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。

3病虫害防治

根据病虫害发生规律，及时检查病虫害；预防为主，综合防治，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少化学农药的使用对环境的影响。

4整形修剪

乔木每年冬季夏季各修剪1次；灌木修剪及时，全年共修剪3次以上；绿篱和色块每年至少修剪5次；冷季型草坪3月1次、4月2-3次、5月3-4次、6月2-3次、7月2次、8月2次、9月2-3次、10月1-2次、入冬前1次，全年草坪修剪在20次以上。

5除草

每年全面除草至少5次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过2%且局部杂草覆盖率不超过30%以上，不出现20厘米以上的杂草。

7.4.3垃圾处理

某个区域工作结束后，绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。

7.4.4检查记录

1各项工作记录完整有效，

2绿化档案齐全。

3生长季节每周至少检查1次绿化工作并对植物的养护情况进行记录。

7.5环境卫生

7.5.1生活垃圾的收集、清运

7.5.1.1配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

7.5.1.2生活垃圾实行分类收集。

7.5.1.3每周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

7.5.1.4每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

7.5.1.5配有专用保洁车清运垃圾，外观整洁。

7.5.2物业共用部分清洁

7.5.2.1楼内

1每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每日擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每周刮1次大堂玻璃；每周清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁3次。

2每日清洁1次楼内地面、楼梯，每日清拖1次；每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台；每周擦拭1次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁2次。

3根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

4配有家具的，定期护理。

7.5.2.2电梯

1每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁3次。

2不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每周护理1次。石材地面的电梯每月养护1次。

7.5.2.3天台屋面

每月清扫2次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫2次。有天台、内天井的每日巡查1次。

7.5.2.4庭院

1每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁3次。

2每每日清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

7.5.2.5水景

1定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每日安排专业清洁1次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

7.5.3有害生物防制

7.5.3.1配合相关部门进行有害生物防制。

7.5.3.2投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7.5.4雨雪天气

7.5.4.1雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴一日内恢复道路清洁水平。

7.5.4.2扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日9时前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日10时前清扫干净。

7.5.5卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

7.5.6检查记录

1每日检查1次清洁质量，做好记录。

2每月全面检查1次清洁质量，做好记录。

3清洁档案齐全

7.6公共秩序维护

7.6.1出入口有专人24小时值守。

7.6.2对重点部位进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视4次，其中楼内巡视2次；22：00至次日6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。

7.6.3维护道路使用和场地的正常秩序。

7.6.4专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

7.6.5对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.6.6每年进行4次专项应急预案演习，其中有业主或使用人参与的演习不少于1次，做好记录。

7.6.7备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护人员的25%；配备必要的应急工具。

7.6.8记录与档案

1各项工作记录完整有效。

2档案齐全。

7.7附则一:装饰装修管理

7.7.1按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。

7.7.2建立装饰装修管理档案。

7.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

7.7.4在装饰装修开始后的前半月内，应当每日巡查2次（重点客户根据情况适当增加频次），半月之后每日巡查1次，做好记录。

7.7.5业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

7.7.6装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

7.7.7装修垃圾及时清运。

7.8附则二:停车管理

7.8.1建立停车管理制度。

7.8.2建立停车管理档案。

7.8.3定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

7.8.4在显著位置公示停车须知，。

7.8.5设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

7.8.6机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

7.8.724小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。

7.8.8停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

7.8.9停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。

7.8.10地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

附件条文解释

1综合管理

1.1物业服务中心

1在物业管理区域内，应设置专用的办公场所用于处理日常工作及客户的接待，要有明显标志、有固定的通讯联络方式；为了方便客户、提高工作效率，三级以上标准中对设置办公家具、电脑、打印机等办公用品提出了要求。

2按照《北京市物业管理办法》的要求，物业企业需要公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

3为方便业主到物业服务中心办理咨询、装饰装修、缴费等日常业务，物业服务中心应明确接待时间并对外公示，具体时间可以根据项目特点、客户习惯制定；

4为方便业主进行业主共同决定，本市建立业主共同决定事项公共决策平台，物业服务中心内应设置专用区域，配置相关设备，方便业主进行决策。

1.2从业人员

1按照《北京市物业管理办法》的要求，每个物业管理区域应当配备项目负责人及房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；

本条款不同等级对项目负责人的任职条件提出了不同要求，考虑到物业服务涉及面宽，综合性强，对项目负责人的要求强调的是工作经验；最低要求为2年以上 物业服务企业或相关企业管理工作经验，最高要求有三年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验；一至五级均要求持有物业部门经理上岗证书。

按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》的要求，一个物业管理区域内应当配备房屋建筑结构安全员和设备设施管理员对所辖房屋建筑及设备设施进行安全管理。

2物业管理人员应取得职业资格证书，如：电梯维修工、空调制冷维修工、强电运行/维修、消防监控专业人员均应持证上岗、二次供水管理人员应取得健康体检合格证。

3物业服务人员应佩戴标志，包含服务人员姓名、照片等信息以便于客户辨认；二级以上标准要求统一着装；物业服务企业应制定《行为规范》以规范员工的行为、用语。

4五级标准中提出适当配备具有外语会话能力的管理人员的要求，物业服务企业可以根据项目入住客户的特点来配置，在日常或紧急情况下提供外语服务。

1.3服务内容

1应根据项目情况制定相关的管理制度如：

房屋管理制度

维修管理制度

供水管理制度

电梯管理制度

消防管理制度

保洁管理制度

绿化管理制度

保安管理制度

车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）

值班制度

财务管理制度

收费管理制度

档案管理制度

培训、考核制度

根据项目服务事项建立各种公共突发性事件的处理机制和应急预案，应随着人员、组织机构的调整及时对预案进行调整；应有计划的对预案进行培训，确保可一旦发生突发事件能有效实施。

每个岗位应制定明确的岗位职责并告知员工。

2企业内部的培训应包括：

员工入职培训：针对企业文化、规章制度、服务理念进行培训。

知识能力培训：针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并进行考核。

3建立物业管理档案，档案应包括：物业权属资料、技术资料和验收文件，业主或使用人的权属档案资料、个人资料，物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录和物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料。

物业管理档案应归档及时、完整，便于查询。

五级以上标准要求设有专职人员、档案资料室。

四级以上标准要求使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录及日常管理，应确保各项数据录入及时、准确，查询方便。

4确保服务电话24小时有人接听，能够及时处理报修、咨询等事项并做好记录，四级以上服务标准中队报修提出了回访要求。业主或使用人的来访、电话或书面投诉应尽快予以回复并做好记录；不同等级设定了回复的时限要求，最长不得超过3个工作日。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志；四级、五级增加了与物业管理相关的标志。

注意：消防设备，逃生道路，安全出口等设施和部位应保持鲜明的专用标志。其标志应完整、清晰，任何人不得以任何理由对其遮挡，转向，涂改，移位或转为他用，应有完整的安全标志位置图。

6涉及业主和使用人正常生活的物业服务重要事项，如：停水、停电、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

7可以根据项目条件设立通告栏、信息栏等用于宣传，以便对宣传宣传信息进行管理，应注意宣传材料张贴有序、更新及时、保持美观。

8物业服务企业可以组织社区文化活动、组织业主参观共用设施设备机房等活动加强与客户的沟通好相互理解，及时了解客户的需求；在组织以上活动的过程中应做好准备工作，充分考虑活动中风险的控制，避免意外发生；

9对通过意见征询方式收集业主或使用人意见的，应保留完整的征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施、公示等资料；问卷率指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比。

10应对服务质量检查的过程、发现问题及整改措施的制定、整改完成情况的验证进行记录。

11安全生产管理包括有限空间作业、高空作业、喷洒农药、明火作业等工作的管理，应确保施工单位具备相关资质，应保留安全生产作业的批准，作业安全提示，验收等记录；

重要节假日前的安全检查应包括房屋及设施设备的安全检查（检查内容看参照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》（京建文[2010]79号）的要求）、治安（值班安排、周界报警、门禁等技防设备的状态、生活水箱间、屋顶的封闭状态等）、消防的安全检查。

12要对违规情况的检查、劝阻、告知过程进行记录。

1.4经营管理

按照《北京市物业管理办法》的要求，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；根据项目情况，也还可以选择每月向业主公示当月履行合同的管理报告及下月履行合同的主要工作计划。

按照《北京市物业服务收费管理办法》的要求，物业服务企业可以按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

1.5专项服务委托管理

应建立专项服务委托工作的管理制度，对涉及电梯维保、有限空间作业、高空作业、压力容器维保等委托事项时，应对专项服务企业的资质进行确认；委托工作实施前应对操作人员的职业资格证书进行确认并对现场情况进行交底，实施过程中应进行监督。

2、共用部位及共用设施设备维修养护管理

本标准描述的维修工作是共用部位、共用设施设备日常维修服务，需要使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的项目，按照《住宅专项维修资金管理办法》和《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。

2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备档案

此项以往被称为设备台帐。物业公司工程部门应建立完整的共用设施设备档案。档案中应保持设施设备的运行记录、巡视检查记录、维修养护记录等。

对1~5级的要求是同样的。

2安全检查

按照《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法的要求》及时对房屋使用安全情况进行评估检查。

对1~5级的要求是同样的。

3每年第四季度根据房屋普查及日常检查情况制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4巡视检查和维修养护

应明确巡视检查的内容、路线、频次等要求；应制定养护计划；所有巡视检查和维修养护应做好记录，记录是探索维修规律的参考资料，也是将来组织大中修或者更新换代工作的重要判别依据之一。

1~5级在工作内容相同，只是在巡查频次上有差异。

5特种设备管理

特种设备在物业管理范围内主要包括锅炉，电梯，压力容器等。根据国家相关规定，这些设备应该定期进行检验检测，应认真执行相关法规，并注意保存检验检测检测记录。

本条款1~5级要求相同。

6特定情况巡视

在发生雷暴，强降水，大风，沙尘暴前后，要组织专项检查。应保持专项检查记录，作为抢救，修复的参考。

2.2共用部位

2.2.1房屋结构

1根据房屋实际使用时间和设计年限，组织对共用部位的专项检查，根据检查结果编制维修计划并组织修复。

发现较为重大的缺陷，应请有资质的单位进行鉴定。

2每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知业主或业主委员会。

危及房屋结构安全行为主要指对承重结构造成危害的行为，如剪力墙开洞口、楼板打洞，屋面、晒台、阳台搭建构筑物，楼板、阳台堆放超重物品等行为。

2.2.2建筑部件

定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进行维修养护。

1巡检时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补，修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。

1~5级维修标准相同，但巡视频次和修复是先有差别，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。

防火门在消防专业中体现

照明灯在强电专业中体现

2室内物业共用部分的墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落情况，修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。

室内地面、散水不应出现起砂空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。

外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰，块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。

烟道、垃圾道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。

定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。

屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

1~5级维修标准相同，但检查频次和修复时限有差异，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。

2.2.3附属构筑物

1道路、场地、管井、沟渠等

定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。

1~5级工作内容相同，修复时限有差异，标准中所列巡视、维修等时间频次为计划性主动工作，日常如有发现损坏且造成不安全因素的，应立即维修。

2大门、围墙

定期对大门、围墙进行巡查，如存在开裂，倒塌，基础松动，等现象，应安排修复。

1~5级工作内容基本相同，修复时限有差异。

4~5级增加对铁艺脱漆、锈蚀、折损，照明灯红外周界损坏的检查。

3休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏及时修复，保证其安全使用。不能立即修复的要进行围护并作出相应的警示。

1~5级工作内容相同

4防雷装置

建筑物投入使用后，其防雷装置实行定期检测制度。防雷装置应当每年检测1次。应保证各种防雷装置均符合相关规范的要求。

物业公司应当指定专人负责，做好防雷装置的日常维护。每次雷暴出现以后都要对防雷装置增加专项检查（尤其是电涌保护器），发现损坏应立即更换。

在检测中发现的或日常巡视中发现的隐患，物业管理公司应及时采取措施进行处理。

物业公司应主动申报年度检测，并接受北京市气象部门和市安全生产管理部门的管理和监督检查。

检测中发现的问题，必须要求进行整改，整改后应申报复查。

任何没有防雷装置施工资质的企业不能进行防雷装置的施工和改造。

本款1~5级基本要求相同。5级应加装信号级电涌保护器。

管理依据：

中华人民共和国《气象法》

中央气象局第3号令《防雷减灾管理办法》

北京市人民政府令第102号《北京市防雷电灾害若干规定》

5临时施工

小区内的临时施工现场应明确划定施工范围，施工现场周围必须有明显的警示标志，夜间应有警示灯标。任何施工工具，材料，废弃物等都不得放到已经划定的施工范围之外。

维修养护的依据

1、《北京市城镇房屋修缮范围和标准》京房修字[1994]第521号；

2、《房屋修缮工程施工管理规定》城住字（84）第674号；

3、《房屋修缮技术管理规定》城住字（84）第675号；

4、《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》京房修字[1994]第495号；

5、《危险房屋鉴定标准》；

6、《城市异产毗连房屋管理规定》建设部令1989年第5号及《建设部关于修改的决定》建设部令2001年第94号。

2.3空调系统

1、针对住宅公建部分空调通风系统的运行与维护工作，应依据《空调通风系统运行管理规范》（GB50365-2005）要求，使各项管理制度化；操作规范化；人员专业化；职能责任化。

2、空调通风系统节能工作开展，应按《中华人民共和国节约能源法》、国发[2006]28号[关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知]的要求， 在管理上要制订有效的节能措施、奖惩制度，严格执行室内温度控制标准（夏季不低于26摄氏度，冬季不超过20摄氏度），并且责任落实到人。

3、关于空调通风系统的卫生要求，应依据《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》要求，建立健全卫生管理制度和应急预案，确保公共卫生安全。

2.4二次供水设备

二次供水设备涉及到客户的日常生活及健康安全，通过对设备的运行、维保应达到：

1运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；

2水质符合卫生标准；

3水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁；

应完整保留的日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消消毒记录；

2.5排水系统

1按照《北京市排水和再生水管理办法》的要求，排水单位应取得排水许可证；

2对排水系统的巡视、维保应达到：排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；

3化粪池、污水井的清掏工作应有具备安全生产条件的单位进行，物业服务企业应确认其资质并对清掏过程进行监督。

2.6公共照明和电气设备

2.6.1室内照明

本条款的编制基于国标《民用建筑照明设计标准》和《民用建筑电气设计规范》。

室内照明指的是建筑物内共用部位的照明。

电光源和照明灯具完好，才能够保证建筑物内各种功能区域的照度达到设计规范的要求。当光源，线路或灯具的损坏致使建筑物内某物业共用部分的照度低于设计标准的80%的时候，物业管理公司应予以修复。

本条款中所说的节能型开关是指：声光控开关，远红外开关（也被称为人体感应开关），时间控制器等控制开关。

本条款内的高效光源是指光效高于50lm/W的电光源，如：荧光灯，紧凑型荧光灯（节能灯），金属卤化物灯等

本条款内的节能型镇流器是指：荧光灯的电子镇流器，电磁镇流器，节能型电感镇流器等等。

2.6.2室外照明

室外照明主要包含景观照明，庭院照明，小区道路照明，灯箱等，保证灯具和附属配电箱的防水性能应能够维持设计的防护等级（IP）。

照度低于设计标准80%的时候，应对其进行修复。

景观照明以照明效果是否明显受到影响作维修的标准。

光控开关和时间控制器应保持完好，应定期根据季节变化对开启和关闭的时间进行调整。

1~3级的庭院照明，小区照明的工作时间应不低于4000小时/年；4级的平均工作时间见应不低于4100小时/年；5级的平均工作时间应不低于4200小时/年。

2.6.3应急照明

应急照明分为：应急照明灯，疏散指示灯，安全出口指示灯，楼层指示灯。

应急照明指的是在建筑物因意外灾害（火灾，地震等）发生时，为人员逃生提供照明和提示逃生路线用的灯具。

1~5级：都必须保持应急照明灯具的完好率达到100%。出现问题应及时修复。

高于100米的建筑物内的应急照明断电后依靠蓄电池维持的时间应不短于30分钟，低于100米的应不短于20分钟。

应急疏散指示灯在外部照度低于5勒克斯时，应在5秒钟内启动。

在发生火灾、内部正常照明电源中断时，应在5秒钟内自动切换成应急照明电源。

应急照明提供的照度应不低于5勒克斯。

疏散指示灯和安全出口指示灯表面的任意一发光面的最低亮度应不低于15坎德拉/平方米。

自发光材料制成的标志牌表面的任意一发光面的最低亮度应不低于0.51坎德拉/平方米。

3~5级：疏散指示灯，安全出口指示灯应使用LED光源。

3~5级：灯具专用的蓄电池，每季度应进行一次充放电。

2.6.4高压柜和高压线路

各种高压柜每班至少要巡视1次。

直流屏和中央信号屏每班至少要巡视1次。

随着级别的提高，巡视频次应有所增加。

高压设备若出现带缺陷运行的情况，要根据北京市电力公司的规定做好记录，编制维修计划并限期完成整改。

直流屏内的蓄电池有必要进行周期性活化以延长其使用寿命，周期应在1至3年之间。

2.6.5干式变压器

北京市安装在建筑物内的，在箱式变电站内的变压器基本上都是干式变压器。

在日常工作中应定期对干式变压器的工作温度，运行噪声，负荷情况进行巡视，必须有记录。

2.6.6油浸式变压器

在日常工作中应定期对油浸式变压器的温度，变压器的油位，运行噪声，负荷情况进行巡视，必须有记录。根据油质的变化情况及时更换变压器油。

2.6.7低压配电柜

检查低压柜上各个支路的负荷情况，

检查各类电气元件和连接点温度。

检查各种表计异常误差。

检查柜内积尘情况。

检查损坏的指示灯，因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。

检查柜内的异常噪声和异常气味。

检查各类电气元件的设定值的异常变化。

检查柜体进出线的护口。

检查电容器，功率因数控制器工作状态，确保功率因数达到北京市电力公司的要求。

发现故障应编制维修计划，组织维修或抢修。

应定期EPS切换主备电源，定期活化蓄电池。

各个级别在巡查中发现影响用电安全的问题，都应及时修复。

2.6.8低压配电箱和低压线路

检查箱内上各个支路的负荷情况。

检查各类电气元件和连接点温度。

检查各种表计没有异常误差，出现以下情况者应予以修理或者更换：

1、线路有负荷时电能表反转或不转。

2、负荷不变的情况下，同比或者环比电量发生明显差异。

3、电流表显示值与实测值差值超过20%。

4、电压表显示值与实测值差异超过10%。

检查柜内积尘情况。

检查各类指示灯，因老化引起明显光衰的指示灯也应算作损坏。

检查箱内异常噪声和异常气味。

检查各类电气元件的设定值的异常变化。

检查所有的进、出线的老化现象。

检查进出线护口。

发现各类不正常现象后，应编制维修计划，组织维修。发现影响用电安全的问题够应及时进行抢修。

有双路电源互投开关的应定期切换运行。

2.6.9电动机

检查电动机的接线可靠。

检查电动机运行时的声音。

检查电动机运行平稳性。

检查电动机的运行电流。

检查电动机的启动状况。

检查电动机的接地电阻。

检查电动机的运行温度。

检查与被拖动设备之间的联轴器和皮带。

检查发现不正常现象应编制维修计划，组织维修或抢修。

电动机经过1年的运行以后，应对轴承进行养护或更换。

2.6.10控制柜

检查电气连接点温度。

检查校正各种电器装置或控制设备的设定值。

检查柜体接地电阻

检查指示灯及其各类仪表

检查按钮，转换开关动作的灵活和准确性。

检查柜体内外积尘情况。

检查各类远控装置，如：火灾强制切断。

检查节能装置，如：变频器。

1~5级控制柜的巡视周期不同。

1~5级工作内容逐步增加。

2.6.11发电机

检查燃油位，润滑油位，水位。

检查启动电池的情况，充电机的输出电压和电流。

定期进行试运行，试运行的时间不短于15分钟，有记录

定期进行发电机带载运行，连续运行时间应不短于1小时，有记录。

运行时检查发电机转速的平稳度和振动情况。

运行前和运行时检查发电机馈线柜。

运行时检查各类表计。

检查排烟口，进风口的动作。

定期检查油料质量。

定期检查发电机油料的储存情况；油料储存间通气管；现场储油量不得超过1吨。

检查柴油机排烟的颜色。

按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。

2.6.12检测

本条款内的强电专业检测项目是根据国家技术监督局《中华人民共和国强制检定的工作计量器具明细目录》和北京电力公司的《北京地区电业规程》编制的。

变电室高压个人防护用品的实验周期为6个月。

高压柜，变压器预防性试验的周期为1~3年。

直流屏和中央信号屏的检测周期为2~3年。

10千伏电缆的检测周期一般为3年，重要电缆为1年。

随着级别的提高检测频次也相应提高。

运行中的电能表现场校验周期可参照以下规定：

1、月用电量在100万千瓦时以上的电能表每3个月校验1次。

2、月用电量在10万千瓦时以上的电能表每6个月校验1次。

3、月用电量在10万千瓦时以下的电能表每年校验1次。

如遇到改造，大修，增容等情况，施工结束以后应立即进行检测。

2.6.13变配电室

变配电室应定期进行清扫。不同服务等级的清扫频次有差别。

高压柜和低压柜的小车、操作手柄，钥匙等应放在现场并有固定位置。

变电室内高压个人防护用品应存放在现场，有固定位置。

变电室送排风设备完好。

变电室内必须配备应急照明灯具。

接地环带完整，无锈蚀，接地电阻达标。

变电室顶棚和墙壁应没有渗漏现象。

变电室的温度和湿度应满足室内各类设备使用说明上的技术要求

电缆夹层和电缆沟应保持干燥，整齐。

变电室的门口必须设置防鼠板，防鼠板的高度不低于0.6米。

所有穿过变电室墙，顶棚和地面线槽，线管周围的空隙应严密封堵，以防小动物钻入。

模拟板的显示应该与实际运行状态相符。

管理制度，值班排班表，运行记录，抄表记录都应完整。

各种标志标牌应齐全。

2.7安全防范系统

2.7.1报警控制管理主机

报警控制管理主机是安全防范各子系统的关键设备，其运行正常与否关系到保障社区居民生命财产安全。应每日巡检设备运行情况，发现问题及时维修。设备表 面积尘影响工作环境，有碍观瞻，灰尘太多会堵塞设备散热孔，落入设备内部附着在线路板、电子元器件表面的灰尘会引起电路故障。为了不影响设备的正常工作和 使用寿命，可参照以下方法定期对设备表面清洁和内部除尘。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置等情况的不同。

请用化学中性的抹布等擦拭设备表面，切记不要碰触接线裸露金属部位以防触电，请用手持吹吸风机，吹除或吸取表面灰尘。

一级：无明显污损，接线紧固

二级：无污损，无积尘附着，接线紧固

三级：无污损，无明显灰尘附着，接线紧固

四级：无污损，无灰尘附着，接线紧固

五级：无污损，无尘埃附着，接线紧固

通过目视或干净白手套擦拭检查。

断开电源（有设备临时停用措施）打开机箱盖，请用手持吹吸风机，吹除或吸取设备内部尘土，对顽垢可先用软毛刷进行处理。

一级：无网状积尘附着

二级：无网状、絮状积尘附着

三级：无网状、絮状积尘附着，无明显灰尘附着

四级：无网状、絮状积尘附着，无灰尘附着

五级：无网状、絮状积尘附着，无尘埃附着

通过打开设备机箱观察。

2.7.2门口机

门口机一般露天安装，工作环境比较恶劣，出入门操作频繁，表面会附着灰尘、污渍，影响居民的正常使用。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面 清洁和内部除尘。达到按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水良好。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了 人员设置、设备使用频繁等情况的不同。

2.7.3网络控制箱

网络控制箱一般放置在弱电竖井内，工作环境良好。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。达到外观无变形、接线紧固。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置、设备工作环境等情况的不同。

2.7.4红外对射探测器

红外对射探测器一般露天安装，工作环境比较恶劣，表面附着灰尘会阻碍信号的发射与接收，产生漏报或误报。可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表 面清洁和内部除尘。达到固定牢固、防水良好、探测范围有效、无误报、接线紧固。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设 置、工作环境等情况的不同。

2.7.5图像采集设备

本条款的编制基于GBT21741-2008《住宅小区安全防范系统通用技术条件》。参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要 求系统（监视画面）图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆灵活有效，图像切换正常。根据不同服务等级，对清扫周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人 员设置、工作环境等情况的不同。

2.7.6摄像机

摄像机镜头、防护罩透视玻璃表面附着灰尘会使摄制的图像模糊不清，质量很差。对安全监控、录像历史资料查找不利。

摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，其他可参照2.7.1条款介绍的方法定期对设备表面清洁和内部除尘。要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，可缩短周期增加频次，内部除尘是指防护罩内。

2.7.7解码器

参照2.7.1条款，要防雨罩牢固，接线可靠。

2.7.8云台

云台转动部位锈涩，增加电机工作负荷甚至损坏。根据不同服务等级，对上润滑油周期做出了不同要求，要求的不同主要考虑了人员设置、设备价位等情况的不同。

表面清洁可参照2.7.1条款介绍的方法。要求运转灵活无噪音，接线可靠。

2.7.9巡更点

巡更点已固化，内部不需除尘，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。要求固

定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。

2.7.10读卡器

读卡器内部电路一般用环氧树脂封装，内部不需除尘，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水良好。

2.7.11电磁锁门锁

固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。

2.7.12出门按钮

牢固可靠、开锁正常、无污损，表面除尘可参照2.7.1条款介绍的方法。

2.8电梯

第13篇：法律法规——住宅物业服务技术标准

北京市地方标准

北京市住宅物业服务技术标准

（ 草稿）

编 号：DBXXX-2010

主编单位： 批准部门： 施行日期：

2010

北京

1

前 言

本标准为推荐性标准。

本标准通过细化物业服务事项，对服务深度、频次、结果进行定量描述，将技术标准划分为5个等级，满足了不同层次物业服务的需要，构成了物业服务标准体系，为构建科学合理、专业公平、质价相符的物业管理价格体系奠定了基础，促进了业主和物业企业间和谐互信关系的建立。

本标准由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市物业服务指导中心负责解释工作，由北京市住房和城乡建设委员会负责组织实施。请各单位在执行标准过程中总结经验，积累相关资料，并请将意见和资料寄送至北京市物业服务指导中心（地址：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼，邮编：100039，电话：59958541），以便对本标准进行修订。

主编单位：北京市物业服务指导中心、北京银达物业管理有限责任公司

参编单位：北京闻达敏斯物业管理服务有限公司、北京万科物业服务有限公司、北京网信物业管理有限公司、北京顺天通物业管理有限公司

编写人员： 审查专家：

2

目 次

1 总 则 .................................................6 2 术 语 .................................................7 3 北京市住宅物业服务一级技术标准 ........................9 3.1 综合管理 ............................................9 3.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 .................10 3.3 消防安全防范 .......................................15 3.4 绿化养护 ...........................................16 3.5 环境卫生 ...........................................17 3.6 公共秩序维护 .......................................18 3.7 附则一:装饰装修管理 ................................18 3.8 附则二:停车管理 ....................................18 4 北京市住宅物业服务二级技术标准 .......................20 4.1 综合管理 ...........................................20 4.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 .................21 4.3 消防安全防范 .......................................26 4.4 绿化养护 ...........................................27 3

4.5 环境卫生 ...........................................28 4.6 公共秩序维护 .......................................29 4.7 附则一:装饰装修管理 ................................29 4.8 附则二:停车管理 ....................................30 5 北京市住宅物业服务三级技术标准 .......................31 5.1 综合管理 ...........................................31 5.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 .................32 5.3 消防安全防范 .......................................37 5.4 绿化养护 ...........................................39 5.5 环境卫生 ...........................................40 5.6 公共秩序维护 .......................................41 5.7 附则一:装饰装饰装修管理 ............................42 5.8 附则二:停车管理 ....................................42 6 北京市住宅物业服务四级技术标准 .......................43 6.1 综合管理 ...........................................43 6.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 .................44 6.3 消防安全防范 .......................................49 6.4 绿化养护 ...........................................50 6.5 环境卫生 ...........................................52 4

6.6 公共秩序维护 .......................................53 6.7 附则一:装饰装修管理 ................................54 6.8 附则二:停车管理 ....................................54 7 北京市住宅物业服务五级技术标准 .......................55 7.1 综合管理 ...........................................55 7.2 共用部位及共用设施设备维修养护管理 .................56 7.3 消防安全防范 .......................................62 7.4 绿化养护 ...........................................63 7.5 环境卫生 ...........................................64 7.6 公共秩序维护 .......................................65 7.7 附则一:装饰装修管理 ................................66 7.8 附则二:停车管理 ....................................66 附件：条文解释 .........................................参考文件名录 ...........................................97

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1 总则

1.0.1 为规范物业服务行为，保障物业服务水平，实现物业管理的标准化、专业化、精细化，结合本市行业情况，制定本标准。 1.0.2本市行政区域内住宅项目，业主自行或者通过他人对物业共用部分的维修养护、管理，适用本标准。

1.0.3本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的更新、改造工作；

1.0.4本标准涉及的装饰装修管理、停车管理不属于物业服务内容，但与物业共用部分的日常管理关系密切，因此作为附则列入本标准。1.0.5本标准除一级技术标准外，每一级技术标准高于并包含低一级的技术标准。

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2 术 语

2.0.1 物业管理

是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。 2.0.2 业主

是指房屋所有权人。 2.0.3 使用人

是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 2.0.4 物业服务合同

是指业主与建设单位或全体业主与其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务，明确双方权利与义务关系的约定。 2.0.5 物业共用部分

是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车 7

场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 2.0.6 管理规约

是指对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

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3 北京市住宅物业服务一级技术标准

3.1 综合管理

3.1.1 物业服务中心

1 物业管理区域内，设置专用办公场所，有固定的通讯联络方式。

2 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 周一至周五每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。 3.1.2 从业人员

1 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。 3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 3.1.3 服务内容

1 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2 建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。 4 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。 有报修、维修、处理记录。

5设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

6 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门 9

内张贴通知，履行告知义务。

7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

9 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。 3.1.4 经营管理

1 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 3.1.5 专项服务委托管理

1 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

3.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

3.2.1综合管理

1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7 设备机房

1） 每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。 2） 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3） 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。 4） 设施设备标志、标牌齐全。

5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

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3.2.2 共用部位

3.2.2.1 房屋结构

1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 3.2.2.2 建筑部件

1 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3 每年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 3.2.2.3 附属构筑物

1 每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3 每季度巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4 每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3.2.3 空调系统

1 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2 定期检验压力容器及仪表。

3 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

3.2.4 二次供水设备

1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

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2 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3 每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 3.2.5 排水系统

1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 3 污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。 4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

3.2.6 照明和电气设备

1 室内照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。 2室外照明

每2周巡检1次，一般故障1周内修复，其他复杂故障2周内修复。 3 应急照明

每周巡检1次，故障即时修复。 4 高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。 5 干式变压器

每日巡检1次，做好记录。 6 油浸变压器

每日巡检1次，做好记录。

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7 低压柜

每班巡检1次，有记录；每半年养护1次；每年检查1次电气安全。 8 低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次。 9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机，做好记录。 10 控制柜

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。 11 发电机

每季度试运行1次，做好记录。 12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品。 13 变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

3.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。 2 对讲门口机

每季度检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。 3 网络控制箱

每年检查1次外观、接线，表面清洁1次，内部除尘1次。 4 红外对射探测器

每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁2次，内部除尘1次。 5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。 6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次，每年防护罩内部除尘1次。 7 解码器

每年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，内部除尘1次。

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8 云台

每年检查1次运转、接线，表面清洁1次，转动部位上润滑油1次。 9 巡更点

每半年检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 10 读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。 11 电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。 12出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

3.2.8 电梯

1 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4 每15日进行1次日常维修养护工作。

5 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6 定期检查紧急报警装置。 7 定期年检并取得合格证。

8 轿厢内有年检合格证、乘梯须知。 3.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏检查。

2 使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。

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3.3 消防安全防范

3.3.1 综合管理

1 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。 3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

5 每日防火巡查1次；每季度专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6 每年对员工进行1次消防安全宣传教育。 3.3.2 消防设施设备维修养护

3.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2 模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3 备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

3.3.2.2 消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 3.3.2.3 防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

3.3.2.4 防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

3.3.2.5 水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

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3.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

3.4 绿化养护

3.4.1 基本要求

1绿地

裸地率不超过20%。 2 乔木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。 3 灌木

植株保存率在80%以上，每年成活率80%以上。 4 绿篱和色块

植株保存率在80%以上，每年成活率在80%以上。 5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在70%以上，花坛植物死亡率不超过20%。 6 草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在75%以上。 3.4.2绿化养护

1灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物至少在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水3次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3-4年施肥1次；灌木每1-2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少次检查病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫危害现象。 4整形修剪

一般乔木每3年至少修剪1次；灌木每2年至少修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或入冬后开春萌芽前至少修剪1次；冷季型草坪

5、

6、

7、

8、9月各修剪1次，全年修剪次数在5次以上。

5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过30%。 3.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理1次。 3.4.4 检查记录

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每月至少检查植物生长情况1次并对养护工作内容进行记录。

3.5 环境卫生

3.5.1 生活垃圾的收集、清运

3.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 3.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

3.5.1.3 每2月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 3.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 3.5.2 物业共用部分清洁

3.5.2.1 楼内

1 每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。

2 每周清洁1次楼内地面、楼梯，每季度清拖1次；每2月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。 3.5.2.2 电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。 3.5.2.3 庭院

每日清扫1次主要道路。 3.5.2.4 水景

1 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2 使用期间每1周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

3.5.3 有害生物防制

3.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。

3.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 3.5.4雨雪天气

3.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

3.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

3.5.5公共卫生事件

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发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。 3.5.6 检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

3.6公共秩序维护

3.6.1 对重点部位进行巡视检查并做好记录， 6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

3.6.2 维护道路使用和场地的正常秩序。

3.6.3 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。 3.6.4 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 3.6.5 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

3.7附则一:装饰装修管理

3.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。 3.7.2 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。 装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。 3.7.3 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

3.7.4 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

3.7.5 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

3.7.6 装修垃圾及时清运。

3.8附则二:停车管理

3.8.1 建立停车管理制度。 2 档案齐全。

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3.8.2 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 3.8.3 在显著位置公示停车须知。

3.8.4 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

3.8.5 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 3.8.6 定时巡查停车场（库）及其设施设备。

3.8.7 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 3.8.8 停车场地面每周清扫1次。

3.8.9 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

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4 北京市住宅物业服务二级技术标准

4.1 综合管理

4.1.1 物业服务中心

1 物业管理区域内，设置专用办公场所，配置简单办公设备，有固定的通讯联络方式。

2 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

4 设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主共同决定事项公共决策平台进行决策提供便利。 4.1.2 从业人员

1每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。 3 服务人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 4.1.3 服务内容

1 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2 建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。 4 应用计算机管理物业资料。

5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复。

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有报修、维修、处理记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

7 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8 配合相关部门进行公益性宣传。

9 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

10 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。 4.1.4 经营管理

1 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 4.1.5 专项服务委托管理

1 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

4.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

4.2.1综合管理

1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7 设备机房

1） 每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。

21

2） 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3） 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。 4） 设施设备标志、标牌齐全。

5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

4.2.2 共用部位

4.2.2.1 房屋结构

1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 4.2.2.2 建筑部件

1 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3 每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 4.2.2.3 附属构筑物

1 每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每半年检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3 每2月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4 每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4.2.3 空调系统

1 进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

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2 定期检验压力容器及仪表。

3 每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设备

1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3 每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 4.2.5 排水系统

1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 3 污水泵

每日巡视1次，每年养护2次。 4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备

1 室内照明

每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复。 2室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障2周内修复。 3 应急照明

每4日巡检1次，故障即时修复。 4 高压柜及高压线路

每班巡检1次高压柜，做好记录；定期检测设备和线路。

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5 干式变压器

每班巡检1次，做好记录。 6 油浸变压器

每班巡检1次，做好记录。 7 低压柜

每班巡检1次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。 8低压配电箱和低压线路

每季度巡检1次；每年养护1次；做好记录。 9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次，做好记录。 10 控制柜

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。 11 发电机

每季度试运行1次。 12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品； 13 变配电室

有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备；

4.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1次，每月清洁1次设备表面，每年设备内部除尘1次。 2 对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。 3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次，每年内部除尘1次。 4 红外对射探测器

每半年检查1次防水、探测范围、接线等，每季度表面清洁1次，每年内部除尘1次。 5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每月表面清洁1次，每年内部除尘1次。

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6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。 8 云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 9 巡更点

每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 10 读卡器

每季度检查键盘、防水，表面清洁1次。 11 电磁锁门锁

每季度检查1次吸力、外观、接线。 12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。 4.2.8 电梯

1 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4 每15日进行1次日常维修养护工作。

5 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6 定期检查紧急报警装置。 7 定期年检并取得合格证。

8 轿厢内有年检合格证、乘梯须知。 4.2.9 水景

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1 启用前进行防渗漏检查。

2 使用中每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理

1 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。 3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。

5 每日防火巡查2次；每2月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6 每年对员工进行1次消防安全宣传教育。 4.3.2消防设施设备维修养护

4.3.2.1 火灾自动报警系统

1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月清洁1次机柜表面，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2模块、探测器、手报

每年巡查1次模块、探测器、手报；每2年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

4.3.2.2消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 4.3.2.3防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.3.2.4防火分隔系统

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每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

4.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，养护1次室内消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

4.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求

1绿地

裸地率不超过10%。 2 乔木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。

3 灌木

生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率在90%以上，每年成活率90%以上。

4 绿篱和色块

植株保存率在90%以上，每年成活率在90%以上。 5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在80%以上，花坛植物死亡率不超过15%。 6 草坪

确保基本成活，草坪覆盖率在85%以上。 4.4.2绿化养护

1灌溉

出现干旱情况，能及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物至少在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次。

2施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3病虫害防治

每月至少2次检查，发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。 4整形修剪

乔木每2年至少修剪1次；灌木每年冬季至少修剪1次；绿篱和色块每年冬季和生长季至少修剪2次；冷季型草坪4-10月各修剪1次，全年修剪次数在7次以上。

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5除草

确保目标植物不因杂草危害出现退化现象。每年全面除草至少2次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过20%。 4.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理2次。 4.4.4 检查记录

生长季节每月至少检查植物生长情况2次并对养护工作内容进行记录。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运

4.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 4.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

4.5.1.3 每月清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 4.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 4.5.1.5 保洁车外观整洁。 4.5.2 物业共用部分清洁

4.5.2.1楼内

1 每日清洁1次、每周清拖2次大堂地面、一层候梯厅；每月擦拭2次信报箱、大堂玻璃。

2 每周清洁2次楼内地面、楼梯，每月清拖1次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌等公共设施。 4.5.2.2 电梯

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面。

4.5.2.3 天台屋面

雨季前清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每季度清扫1次。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。 4.5.2.3 庭院

1 每日清扫1次道路。

2 每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。 4.5.2.4 水景

1 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2 使用期间每周安排专业清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。

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4.5.3 有害生物防制

4.5.3.1 配合相关部门进行有害生物防制。

4.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 4.5.4 雨雪天气

4.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 4.5.4.2 扫雪铲冰

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

4.5.5 公共卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防制措施。 4.5.6 检查记录

每日抽查1次清洁质量，做好记录。

4.6公共秩序维护

4.6.1主要出入口有专人执勤。

4.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录， 6：00至22： 00巡视1次、22：00至次日6：00巡视1次。

4.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。

4.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。 4.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 4.6.6 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

4.7附则一: 装饰装修管理

4.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。 4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。2 档案齐全。

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装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。 4.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。

4.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

4.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。 4.7.7装修垃圾及时清运

4.8附则二:停车管理

4.8.1 建立停车管理制度。 4.8.2 建立停车管理档案。

4.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 4.8.4 在显著位置公示停车须知。

4.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

4.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 4.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。 4.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 4.8.9 停车场地面每周清扫1次。

4.8.10 地下停车场（库）服务人员应佩戴明显标志。

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5 北京市住宅物业服务三级技术标准

5.1 综合管理

5.1.1 物业服务中心

1 物业管理区域内设置物业服务中心。 2 办公场所整洁有序。

3 配置一般的办公用品、家具、电话等。

4 在物业服务中心悬挂或张贴物业企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5 周一至周五每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6 设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。 5.1.2 从业人员

1每个物业管理区域配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3 服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，用语文明。 5.1.3 服务内容

1 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2 建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。 3 建立物业管理档案，归档及时、完整，便于查询。

4 应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。 5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。

31

有报修、维修、处理记录，有回访并做好记录。

6设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。

7 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8 物业管理区域内设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 9 每年组织1次社区文化活动。

10 每年组织业主参观共用设施设备机房。

11 每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。 12 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。 13 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

14 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

15 提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 5.1.4 经营管理

1 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.5 专项服务委托管理

1 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

5.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

5.2.1综合管理

1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

32

4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测,并做好记录。

6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7 设备机房

1） 每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。 2） 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3） 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。 4） 设施设备标志、标牌齐全。

5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5.2.2 共用部位

5.2.2.1 房屋结构

1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 5.2.2.2 建筑部件

1 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3 每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 5.2.2.3 附属构筑物

1 每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3 每月巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

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4 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5.2.3 空调系统

1 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2 每年检查1次管道、阀门并除锈。 3 定期检验压力容器及仪表。

4 每年清洗消毒2次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等。 5.2.4 二次供水设备

1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 5.2.5 排水系统

1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 3 污水泵

每日巡视1次，每季度养护1次。 4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

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5.2.6 照明和电气设备

1 室内照明

每周巡检3次，一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复； 2 室外照明

每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器； 3 应急照明

每3日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每半年活化1次蓄电池。

4 高压柜及高压线路

每班巡检2次高压柜；定期检测设备和线路；每2年活化1次直流屏蓄电池，做好记录。 5 干式变压器

每班巡检2次，做好记录。

6 油浸式变压器

每班巡检2次，做好记录。

7 低压柜

每班巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。 8低压配电箱和低压线路

每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。 9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机，每年养护1次；做好记录。 10 控制柜

每2周巡检1次；每年养护1次；做好记录。 11 发电机

每月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。 12 电气检测

每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；每5年检测1次高压电缆；做好记录。

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13 变配电室

24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

5.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1次。每2周清洁1次设备表面，每半年设备内部除尘1次。 2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次，每半年内部除尘1次。 3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线，每季度表面清洁1次，每半年内部除尘1次。 4 红外对射探测器

每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 7 解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 8 云台

每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 9 巡更点

每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 10 读卡器

每月检查键盘、防水，表面清洁1次。 11 电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。 12出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

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5.2.8 电梯

1 无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。

2 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4 每15日进行1次日常维修养护工作。

5 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6 定期检查紧急报警装置。 7 定期年检并取得合格证。

8 轿厢内有年检合格证、乘梯须知。 5.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏检查。

2 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。

5.3 消防安全防范

5.3.1 综合管理

1 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。 3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5 每日防火巡查2次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6 每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

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5.3.2消防设施设备维修养护

5.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每20天机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

5.3.2.2消防广播系统

每2周机柜表面清洁1次；每年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 5.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

5.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓；每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

5.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

5.4 绿化养护

5.4.1 基本要求

1绿地

裸露土地不明显，裸地率在5%以下。 2 乔木

生长正常，主枝基本完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上，一般植物生长季节叶片保存率85%以上。

3 灌木

生长正常，主枝完整，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。

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4 绿篱和色块

生长整齐，植株保存率在95%以上，每年成活率在95%以上。 5 地被和花坛植物

地被植物覆盖率在90%以上，花坛植物死亡率超过10%后能及时补栽更换。 6 草坪

草坪修剪后效果整齐，覆盖率在90%以上。 5.4.2绿化养护

1灌溉

有计划进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水5次，根据生长势和土壤情况合理灌溉；每平方米绿地用水量不超过0.7吨。

2施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1-2次；灌木每年施肥1-2次；地被和草坪植物每年施肥2-3次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。

3病虫害防治

每月至少3次检查和防治病虫危害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。 4 整形修剪

乔木每年冬季至少修剪1次；灌木每年冬季和生长季至少修剪2次；绿篱和色块每年冬季、五一前、国庆前共修剪3次以上；冷季型草坪4月1-2次、5月2次、6月1-2次、7月1次、8月1次、9月1-2次、10月1次，全年草坪修剪在10次以上。

5除草

每年全面除草至少3次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过10%，季节性杂草能有效控制。 5.4.3 垃圾处理

绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物每周至少处理3次。 5.4.4 检查记录

1 各项工作记录完整有效， 2 建立绿化档案。

3 生长季节每月至少检查绿化工作3次并对植物的养护情况进行记录。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运

5.5.1.1 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 5.5.1.2 生活垃圾实行分类收集。

5.5.1.3 每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 5.5.1.4 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5.5.1.5 保洁车外观整洁。

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5.5.2 物业共用部分清洁

5.5.2.1 楼内

1 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面、一层候梯厅；每周擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。

2 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭2次防火门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。 5.5.2.2 电梯

1 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。

2 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每季度养护1次。 5.5.2.3 天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面，雨季每月清扫1次。有天台、内天井的每周巡查2次，有杂物及时清扫。 5.5.2.4 庭院

1 每日清扫1次道路、两侧人行道；巡视保洁1次。

2每周清洁1次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨蓬、门头等。 5.5.2.5 水景

1 定期对水体投放药剂或进行其他处理。

2使用期间每周安排专业清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。 5.5.3 有害生物防制

5.5.3.1 进行有害生物防制。

5.5.3.2 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 5.5.4 雨雪天气

5.5.4.1 雨后清洁

雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 5.5.4.2 扫雪铲冰

40

降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。 5.5.5 卫生事件

发生公共卫生事件时，对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。 5.5.6 检查记录

1 每日检查1次清洁质量，做好记录。 2 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。 3 清洁档案齐全。

5.6公共秩序维护

5.6.1主要出入口有专人24小时执勤。

5.6.2 对重点部位进行巡视检查并做好记录， 6：00至22： 00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。

5.6.3 维护道路使用和场地的正常秩序。

5.6.4 专业人员24小时值守安防控制室；监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。 5.6.5 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 5.6.6 每年进行2次专项应急预案演习，做好记录。 5.6.7 备勤人员24小时待岗。 5.6.8 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

5.7附则一: 装饰装修管理

5.7.1 按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立住宅装饰装修管理服务制度。 5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。 5.7.4 装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录。 2 档案齐全。

41

5.7.5 业主或者使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻；拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主或业主委员会，并在物业管理区域内公示。

5.7.6 装饰装修结束后，应进行检查。对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理。

5.7.7 装修垃圾及时清运。

5.8附则二:停车管理

5.8.1 建立停车管理制度。 5.8.2 建立停车管理档案。

5.8.3 定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 5.8.4 在显著位置公示停车须知。

5.8.5 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

5.8.6 机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 5.8.7 24小时有专人定时巡查停车场（库）及其设施设备。 5.8.8 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 5.8.9 停车场地面每3日清扫1次，地下停车库地面每季度清拖1次。 5.8.10 地下停车场（库）服务人员应着统一工服或牌证并佩戴明显标志。

42

6 北京市住宅物业服务四级技术标准

6.1 综合管理

6.1.1 物业服务中心

1 物业管理区域内设置物业服务中心。 2 办公场所整洁有序。

3 配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

4 在物业服务中心悬挂（或张贴）物业企业资质证书（或复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

5 周一至周日每日不低于8小时提供业务接待。其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

6 设置专用区域，配置相关设备，为业主利用业主决定共同事项公共决策平台进行决策提供便利。 6.1.2 从业人员

1 每个物业管理区域应当配备项目负责人，房屋建筑结构安全员和设备设施管理员；项目负责人有3年以上物业服务企业或相关企业管理工作经验，为本市项目负责人执业信用档案登记在册人员。

2 从业人员按照相关规定取得相应的职业资格证书。

3 服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 6.1.3 服务内容

1 建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

2 建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

3 建立物业管理档案，设有专职人员、档案资料室。档案归档及时、完整，便于查询。

4 使用专业物业服务软件系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

5 在物业共用部分显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场；由专业单位负 43

责的，发现问题应及时告知相关单位；

业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复。 有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访。

6 设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志及与物业管理相关的标志。

7 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

8 物业管理区域内显著位置设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 9 每年组织2次社区文化活动。 10 重要节日进行美化装饰。

11 每年组织业主参观共用设施设备机房。

12 每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。 13 每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。 14 做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

15 对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门及全体业主。

16 提供方便业主生活的室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 6.1.4 经营管理

1 按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

2 按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 6.1.5 专项服务委托管理

1 依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务。 2 专项服务企业应具备相应资质；操作人员持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明。 4 对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

6.2共用部位及共用设施设备维修养护管理

6.2.1 综合管理

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1 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 2 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。 3 每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 5 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6 在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7 设备机房

1） 每日巡视1次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物。 2） 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

3） 在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况。 4） 设施设备标志、标牌齐全。

5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6） 各类管线有分类标志和流向标志。 7） 交接班等记录齐全、完整。

6.2.2 共用部位

6.2.2.1 房屋结构

1 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 2 每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

3 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 6.2.2.2 建筑部件

1 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每周巡查2次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

3 每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

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6.2.2.3 附属构筑物

1 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

2 每季度检查1次雨污水管井，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 3 每2周巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 4 每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

5 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

6.2.3 空调系统

1 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析；进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2 每年检查1次管道、阀门并除锈。 3 定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。 6.2.4 二次供水设备

1 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。 4 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 7 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 6.2.5 排水系统

1 按照水务部门的要求取得排水许可证。 2 排水设施

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每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通。 每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 3 污水泵

每日巡视2次，每季度养护1次。 4 化粪池

定期检查化粪池，及时安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备

1 室内照明

每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。 2 室外照明

每周巡检3次；一般故障即时修复，其他复杂故障5日内修复。 3 应急照明

每2日巡检1次；断电后维持照明时间达标，应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。 4 高压柜及高压线路

每班巡检4次高压柜；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。 5 干式变压器

每班巡检3次，做好记录。

6 油浸变压器

每班巡检3次，做好记录。 7 低压柜

每班巡检4次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。 8低压配电箱和低压线路

每月巡检2次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。 9 电动机

每班巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。 10 控制柜

每周巡检1次；每年养护2次；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置；做好记录

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11 发电机

每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化1次蓄电池；每日巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。 12 电气检测

每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次直流屏和中央信号屏；每2年检测1次高压电缆；每2年检验1次内部核算用的电能表；做好记录。 13 变配电室

24小时双人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施齐备。

6.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查1次， 每周清洁1次设备表面；每年设备内部除尘1次。 2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 3 网络控制箱

每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 4 红外对射探测器

每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能，每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 7 解码器

每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 8 云台

每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。 9 巡更点

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每2周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。 10 读卡器

每2周检查键盘、防水，表面清洁1次。 11 电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。 12出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。 6.2.8 电梯

1 24小时运行。

2 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在20分钟内到现场进行救助。

4 每15日进行1次日常维修养护工作。

5 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6 定期检查紧急报警装置。 7 定期年检并取得合格证。

8 轿厢内有年检合格证、乘梯须知。 6.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏检查。

2 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1综合管理

1 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，相关人员掌握消防基本知识和技能。 3 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

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4 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

5 每日防火巡查4次；每2周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6 每年对员工进行3次消防安全宣传教育。 6.3.2消防设施设备维修养护

6.3.2.1 火灾自动报警系统 1 报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 2模块、探测器、手报

每半年巡查1次模块、探测器、手报，每年表面清洁1次，探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

3备用电源

每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。

6.3.2.2消防广播系统

每周机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 6.3.2.3防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.3.2.4防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每季度防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

6.3.2.5水灭火系统

每年养护1次室外消火栓；每半年养护1次室内消火栓，每年设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。

6.3.2.6灭火器

每年进行1次功能性检查。

6.4 绿化养护

6.4.1 基本要求

1绿地

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第14篇：住宅物业装修服务卡

装修管理服务卡

一、交房验房期间

在管家陪同业主验收期间，①、需告知到业主装修申报需要携带的哪些资料？并提前三天办理。②、关于空调位、飘窗拆改、采光井浇筑、厨卫管道拆改、消防通风采光通道、封闭阳台、装修履约保证金等敏感问题也需要在现场进行告知。③、以便业主在装修设计时重点考虑。同时，可以侧面询问业主什么时候装修，什么方式装修等等，如果业主对这个话题不反感的话，可以引导业主如何规范的装修，比如找有资质的大公司、货比三家、多看在施工的工地、多留些装修尾款、装修保证金让装修施工方承担、避开雨季装修、合同外增加项目一定要先沟通再施工、建议把所有额单据收起来、建议不要过分追求工期等等。同时，将指纹锁管理权限移交给业主，建议业主如果近期不装修的话，把电池取下来，使用钥匙开门。

二、业主办理装修申报时

前台需核实业主身份，并确认资料是否齐全、人员（业主本人、共有人及装修负责人）是否一起来了，然后协助业主填写相关资料表单及复印相关资料；管家需要到前台审核业主提供的图纸（是否存在违规情况），并问清楚一些重要的信息：安装什么类型的空调、空调外机安装在什么位置、承重部位是否拆改卫生间及厨房位置及布局是否更改、飘窗是否拆改、采光井是否浇筑、消防通风采光通道是否封闭等；同时要告知到位如下信息：噪音施工时间、拆墙前做好成品保护、施工现场配置扫帚等打扫卫生工具、现场配备简易蹲便器、装修垃圾（非生活垃圾）袋装运到地下室指定位置、装修施工人员带上身份证和2张照片来办理长期出入证、做防水闭氺试验前需要让管家到现场确认后（再闭水实验）；开工前先验收下水管（是否通顺）及卫生间防水、没有防水的地面不要有积水（以免渗漏到楼下）、卫生间做好防水前也不要有积水、外立面不能破坏（安装铝合金要求）、隐蔽工程封闭前需要通知管家做隐蔽工程验收并留下影像资料、智能化线路及燃气管道改动要找专业人员操作、室内腻子建议铲掉、施工人员请勿留宿现场、只需要把指纹锁密码给施工人员（其他的如门禁卡、钥匙、指纹不要给，一个工种结束后，建议换一次密码）、购买大型（如木板、家具，铝合金框架）和比较长的材料（如石膏线、窗帘杆、木线条）前需要确认是否可以正常进出地下室（限高2.2m）、消防楼梯及电梯轿厢、请勿开门施工、敲墙时主要碎石掉到楼下、每日下班时要记得关闭室内水电总阀。

三、开始敲墙和清运垃圾

确认成品保护是否到位（包括容易掉碎石下来的位置，如入户花园、阳台）；室内对讲机（含挂片）和是否拆走、弱电线路接头是否保护（使用电工胶布包好）好了；送水送电前确认室内电闸和水阀是否关闭；垃圾清运前是否袋装并运到指定位置；下水管是否被堵塞（包括看下天花板上的水管使用有滴水情况）；拆墙位置是否和申报图纸一致；铲腻子时不要喷洒太多的水（积在楼板上会渗水下去）；室内接电的位置要在室内总开关下面或漏电保护器下端；进户门小门扇插销是否调拨到位（而不是横着）；拆墙体时是否保护好了强弱电线（包含接头、线路、原PVC管道）；窗台位置拆改的需要提醒做好防水（改动后渗水不在保修范围内）。

四、水电施工阶段

特别关注卫生间里面布局改动（擅自打孔改管、拆改主立管、排污管接入到排水管）；电线需要套管；电线的截面积（总和）建议小于线管内径40%（就是一根管里面不要穿太多线）；强弱电线的之间的间距建议拉大点（如不能满足条件，用锡箔纸在弱点外面包一层，防止信号间的干扰）；一期入户花园和餐厅不建议水管走天蓬（可能会打到预埋的水管）；如果做地暖（要记录好，已提醒楼下装修时不要打破了水管）的需要考虑好地面抬高的问题（会高过进户或阳台门槛），现场需要关注空调外机安装的位置（通过打孔位置、内机插座安装位置，还要特别关注原空调位的装修情况，比如是否挪作他用）；做好隐蔽工程后及时安排验收及影

像资料保存；水管要试压（建议全部瓷砖铺好后再做一次水压测试，已检测切割瓷砖时有无破坏水管）；可建议业主多预留插座（特别是厨房和客厅背景墙，以备用）；设备平台预留出安装大功率设备的电源线；提醒冷热水管要区分开；修补线槽时注意水泥砂浆配置比（以免墙面开裂）；弱电箱里面预留电源插座（安装路由器和光猫）；打孔时要重点关注外墙孔、打孔孔径和有没有打破楼上水管（未装修的可打开水阀验证下），外墙打孔完后需要用水冲洗墙面（但要确认楼下是否有人或窗户是否关闭，以免影响楼下）；燃气改管及智能化拆改作业需专业人员进行操作；空调排水措施是否到位（不要到了安装空调时再来想办法排水）；建议安装防臭地漏盖子；室内用电要分配好（以免某一个空气开关符合过重）。

五、泥工施工阶段

防水施工一定要到位，厨房和阳台要做防水（地漏周边、水管及烟道出地面位置重点做），卫生间墙面高度做到一米八以上（特别是淋浴房区域）；淋浴房地面建议做排水沟；不要在没有防水要求的地面搅拌砂浆时放太多水（以免渗水到楼下）；封闭水管前需要预留出检修口（活动的）；烟道装饰前建议进行挂网、粉刷处理（不要直接在烟道表面铺贴）；安装铝合金窗框时需提醒不要安装的太出去，同时建议上下多打几个钉子固定（固定在实体墙上），栏杆不建议拆除，有干挂石材的要安装在实体墙上（而不是直接在干挂石材上安装），提醒泥工做好堵漏措施（是否防水砂浆进行塞缝，外面玻璃胶打密实），确保不漏水；瓷砖勾缝建议不要用白水泥；瓷砖上墙操作需要做牢固（不要掉下来）。

六、木工施工阶段

一期入户花园、餐厅及厨房钻孔时主要不要打破了预埋的水管；需要预留出水管检修口；提醒业主木板做好防潮处理（在卫生间门口打柜子的）；安装可视对讲机位置若打柜子的，是否预留出足够的尺寸来；建议少做有层次感吊顶和隔断，容易藏灰尘；会不会在公共区域打鞋柜。

七、油漆施工阶段

提醒要安装护角线，这样线条会更直；提醒业主木板上的钉眼要做防锈处理；提醒现场工作人员胶水需要密封好（不要漏出来造成地面打滑，更不要把用剩的材料特别是胶水不能直接倒到下水道里面或垃圾池）；刷乳胶漆前确保墙面已经干燥。

八、收尾阶段

安装厨房集成吊顶前，把燃气报警器移转出来；墙纸安装位置会不会有不通风的部位（比如柜子后面，容易发霉）；木地板安装前，先确保地面没有灰尘（以免南风天气招蟑螂；卫浴安装前先确认下水是否通畅）；安装抽油烟机时确保密封良好（排气管接入到了烟道做好密封处理）；安装空调外机时确保排水管接入到了下水管（而不是往外面排）；安装灯具打钻时不要打太深（宁可多打几个来加固，以免打穿楼板）；买灯具时需要考虑到灯泡更换与购买；厨房插座建议买带开关的；如有内藏式石膏板吊顶，搞卫生时需要用湿布擦拭或用吸尘器清理灰尘；早点去预约燃气点火；入住前多打开窗户来通风；安装好所有电器之后，全部打开，检查下是否会超负荷运行；安装数字电视时，先开通好网络或有线电视；入伙放鞭炮的位置及注意事项提醒到位。

九、验收阶段

重点是关注邻里纠纷是否解决好、报警器是否移转下来、检修口是否预留、整改通知书有无遗漏、公共部位有无破坏、空调排水措施是否到位、卫生间有无渗漏；同时：提醒业主多开窗通风，装修尾款不要这么早付清。

第15篇：住宅物业服务等级规范

住宅物业服务等级规范

（三级）

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修基金。 (二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。 (三)设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。 (五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 (不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道 (1)公共绿地 1次/天 清理 (2)硬化地面 1次/天 清扫 (3)主次干道 1次/天 清扫 (4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭 (5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫 (2)高层电梯厅 1次/天 拖扫 (3)高层消防通道 1次/月 拖擦 (4)共用活动场所 1次/天 清扫 (5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭 (8)公共卫生间 1次/天 清洁 (9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

2、雨、污水井 定时清掏

3、化粪池 定时清掏

四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。 (六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。 附:编制说明

1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。

5、引用本标准时,应结合住宅小区的建设标准、配套设施档次及居住对象的经济承受能力等情况,选定相应等级的服务标准。

第16篇：6733+ 2020年住宅物业管理办法

6733+

2020年住宅物业管理办法

第一章

总则

第一条

为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本x实际情况，制定本办法。

第二条

本办法适用于本x规划区域内的住宅的业管理。

第三条

本办法所称住宅物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。

本办法所称业主，是指住宅的所有权人。

本办法所称使用人，是旨住宅的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条

物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务的企业

第五条

x房产管理部门（以下简称x房产部门），是本x物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。

有关管理部门按照各自职责，负责组织实施本办法。

街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章

业主自治管理

第一条

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业管理区域的范围，由x房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。

第二条

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。

一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，x房产部门应当会同住宅出售单位组织如开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生为主委员会：

（一）

公有住宅出售建筑面积达30%以上；

（二）

新建商品住宅入住率达到60%以上；

（三）

住宅出售已满两年。

第三条

业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经15%以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

第九条业主大会或者业主代表大会行使下列职权。

（一）

选举、罢免业主委员会委员；

（二）

审议通过业主委员会章程和业主公约；

（三）

听取和审议物业管理服务工作报告；

（四）

决定物业管理的其它重大事项。

第十条

业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向x房产部门备案；

（一）

业主委员会委员名单；

（二）

业主委员会章程。

第十一条

业主委员会根据物业管理区域的规模，由9人至15人的单数组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期3年。

第十二条

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）

召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

（二）

选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）

依照本办法负责对维修基金的使用和管理；

（四）

审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）

听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）

监督公共建筑、公共设施的合理使用；

（七）

业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

第十三条

住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积10万平方米以下（含10万平方米）的，按总建筑面积0.7%的比例提供，建筑面积10万平方米以上的，按总建筑面积0.5%的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的5%比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。

由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用，其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款5%的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。

物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。

第十四条

业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报x房产部门备案。

业主公约示范文本由x房产部门制订。

第十五条

业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章

物业管理服务

第十六条

从事物业管理的企业应当按照规定,向x房产部门申请物业管理资质证书。

x房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。x工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。

第十七条

业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

（一）

业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

（二）

物业管理区域的范围和管理项目；

（三）

物业管理服务的事项；

（四）

物业管理服务的要求和标准；

（五）

物业管理服务的费用；

（六）

物业管理服务的期限；

（七）

违约责任；

（八）

合同终止和解除的约定；

（九）

当事人双方约定的其它事项。

物业管理服务合同的期限为3年。

物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起15日内，将业物管理服务合同报x房产部门备案。

第十八条

物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

（一）

住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（二）

物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）

电梯、水泵等房屋设备的运行服务；

（四）

保洁服务；

（五）

保安服务；

（六）

物业维修、更新费用的财务管理；

（七）

物业档案资料的保管；

（八）

其它物业管理服务事项。

第十九条

物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列规定实施：

（一）

按照表关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）

在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）

经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

（四）

发现住宅的共用部位，共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（五）

接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）

做好物业维修、更新及春费用用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册。

（七）

每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

（八）

定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（九）

发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

（十）

按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主，使用人委托的其它管理服务事项。

除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

第二十条

物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。

第二十一条

物业管理收费包括下列项目：

（一）

维修费，用于共用部位、共用设备、公共设施等的使用管理、维修和更新；

（二）

服务费，用于保安、保洁等项服务；

（三）

房屋设备运行费，用于电梯、水泵、供暖等房屋设备的运行、服务；

（四）

管理费，用于档案材料的保管、物业费用的财务管理。

以上费用，有规定的，从其规定；没有规定的，物价部门会同房产部门另行规定，双方特约服务收费按照合同约定收取。

第二十二条

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其它任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行收取服务费的，业主或者使用人可以不支付。

第二十三条

物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项，并报x房产部门备案：

（一）

对预收的物业管理服务费用核实结算，多收的部分予以退还；

（二）

移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）

移交物业管理服务用的房屋、场地和其它财物。

第四章

物业的使用

第二十四条

业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的有规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确的处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

第二十五条

业主、使用人应当禁止下列行为：

（一）

擅自改变房屋的结构、外立面、内部平面布局、用途、随意凿洞、拆换门窗和私建滥建；

（二）

乱抛、乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意搭挂、张贴、写画；践踏绿地，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场或者其它共用设施；

（三）

损坏、涂划园林雕塑；

（四）

随意停放自行车和其它车辆；

（五）

堆放易燃易爆、剧毒、放射性物质、排放有毒、有害物质；

（六）

聚众喧闹；

（七）

私设摊点或者从事影响居民正常生活的经营活动；

（八）

法律、法规、规章禁止的其它行为。

第二十六条

业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督、发现违反本办法第二十五条规定的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并报有关行政管理部门依法处理。

第二十七条

供水、排水、供电、供气、供热、电信等部门，在已实施物业管理范围内进行专业施工，应当事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应当按照规定予以赔偿。

第二十八条

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主，使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用，所得费用列入物业维修费。

第二十九条

物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照有关规定执行。

第三十条

业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

住宅转让合同或者租赁合同签订之昌起10日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章

物业的维修

第三十一条

商品住房和公有住房出售后，应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下科称维修基金），专项用于住宅共用部位、共有设施设备保修期满后的大个、更新、改造。

商品住房在销售时，购房者应当按购房款2?3%的比便向售房单位缴交维修基金，由售房单位代为收取，属全体为主所有，不计入住宅销售收入。

公有住房出售后，由售房单位按售房款25%提取维修基金；购房者个人按购房款2%的比便向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体为主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金使用按有关规定执行。

第三十二条

维修基金不足时，由物业管理区域内的全体业主按照业主委员会的决定或者按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担。

住宅的共同部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

房屋及附属设施有影响x容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时改造维修。拒不改造维修的，业主委员会授权物业管理企业进行维修，费用由业主承担。

第三十三条

新建住宅在物业移交时，开发建设单位应当向业主委员会移交或由物业管理企业代收后向业主委员会移交下列资料：

（一）

住宅小区规划图、竣工总平面图；

（二）

单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）

地下管网竣工图

（四）

庭院规划设计平面图

（五）

其它有关资料

第六章

前期物业管理

第三十四条

本办法所称前期物业管理，是指住宅入住后至业主委员公成立前的物业管理。

第三十五条

新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报x房产部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅购买人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

住宅使用公约不得与法律、法规、规章相抵触。

第三十六条

新建商品住宅出售单位不得将住宅的共同部位、共同设备或者公共设施的所有权、使用树立单独转让。

第三十七条新建商品住宅出售单位，应当按照国家和本x规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。

第三十八条

自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售中单位和购买人按照住宅转让合同的约定承担。

第三十九条

新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅购买人收取任何费用。

第四十条

住宅使用公约至业主大会或者业主代表大公审议通过的业主公约生效时终止。

前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时终止。

第四十一条

公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。

第四十二条

前期物业管理适用本办法第二章以外的各章规定。

第七章

法规责任

第四十三条

业主，使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约，住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院捍民事诉讼。

业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3%的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

第四十四条

业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，x房产部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第四十五条

违反本办法下列规定，由x房产部门责令改正，按照下列规定予以处罚：

（一）

违反本办法第十六条一款、第十九条、第二十条、第二十六条二款规定的，处以xxx元以下xxxx元以下的罚款。

（二）

违反本办法第二十五条、第二十六条一款，第二十八规定的，处以xxx元以下xxxx元以下的罚款。

（三）

违反本办法第三十三条，第三十五条、第三十六规定的，处以xxxx元以下xxxx元以下的罚款。

第四十六条

物业管理企业违反本办法情节严重的，x房产部门可以作出降低资质等级的处理，直到收缴资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。

第四十七条

x房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的、依法追究刑事责任。

第四十八条

对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十九条

罚没票据的使用和对罚款的处理，按照国家和省的有关规定执行。

第八章

附则

第五十条

本办法中一些专业用语的含义：

（一）

自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业信、使用自人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室

内墙而、屋面、地面等部位；

（二）

自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业信、使用人自用的门窗、卫生洁具以及总管以外的供水、排水、散热器、燃气管道（含户表）、电线（含户表）等设备；

（三）

共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人共同使用的门厅、楼梯门、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；

（四）

共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人共同使用的供水管道，排水管理、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、锅炉及附属设备管网、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；

（五）

公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、锅炉房、照明路灯、给水、排水管理、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施；

（六）

房屋承重结构，是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第五十一条

本x规划区域内非住宅的物业管理和县（x）住宅物业管理，参照本办法执行。

第17篇：苏州工业园区住宅物业管理办法

第一章 总 则

第一条（目的和依据）

为了规范苏州工业园区（以下简称园区）的住宅物业管理活动，明确业主、建设单位、业主委员会、物业管理企业以及政府有关管理部门的权利和义务，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障住宅物业的正常使用和维护，创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据国家、省、市有关规定，结合园区实际，制定本办法。 第二条 （释义）

本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、设备、设施和相关的场地。本办法所称物业管理是指物业管理专业公司和专营公司与业主、使用人或者业主委员会依据物业管理服务合同，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主(产权人)，是指物业的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。

本办法所称物业管理区是拥有独立的出入口和共有设备设施的、不被城市交通穿越的相对完整的、独立的区域。在该区内仅有一个业主委员会和委托一家物业管理企业进行管理。物业管理区由主管部门划定。

第三条 （实施条件）

新建物业和达到一定规模、配套设施比较齐全的已建物业，应当实行物业管理。

配套设施不全的住宅区，应当通过整治，逐步创造条件，实施物业管理。

第四条 （主管部门及职责）

苏州工业园区国土房产局是本行政区域内物业管理的行政主管部门（以下简称主管部门），履行下列职责：

（一）贯彻实施国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定园区有关物业管理的具体政策、措施和管理标准；

（二）管理园区物业管理工作，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；

（三）负责园区内物业管理企业资质的管理工作，监督和规范物业管理企业行为；

（四）对物业管理招投标工作进行监督和管理；

（五）组织指导物业管理创优活动；

（六）协调物业管理有关各方的关系和纠纷；

（七）督促和指导业主、业主委员会按照政府所规定的标准对其物业进行良好的维护和管理；

（八）组织和指导物业管理区成立首届业主委员会，监督和指导业主委员会工作；

（九）依法查处物业管理活动中的违法违规行为；

（十）法律、法规规定的其他职责。

第五条 （相关管理部门职责）

规划、建设、市政、卫生、交通、公安、供电、供水、供气、排水、物价、工商、城管等有关专业管理部门，按照职责分工，对物业管理工作进行专业指导和监督。

各社区工委（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二章 物业管理分工

第六条 （道路、供排水设施管理）

物业管理区域内共用的道路和雨水设施的日常养护和维修管理，由小区全体业主负责；属于城市道路和公共供、排水设施的由市政管理部门负责。

第七条 （绿化养护管理）

物业管理区域内共用绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由小区全体业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 （公共环境清洁管理）

物业管理区域内道路、住宅楼、楼道等公共环境的清扫保洁，由小区全体业主负责。 第九条 （公共治安协助管理）

物业管理区域内的公共治安的协助管理及相关设施的维修管理，由小区全体业主负责，并接受专业部门的指导监督。

第十条 （公共卫生设施及生活垃圾管理）

物业管理区域内共用厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维修管理由小区全体业主负责；生活垃圾由小区全体业主负责收集到垃圾中转站，清运工作由市容环境卫生管理部门负责。

第十一条 （供水、排污、燃气设备管理）

物业管理区域内供水系统户表为界，界线以外（包括计费水表）的供水管线及设备（二次增压泵站除外），由供水企业负责组织维修、管理；界线以内的供水管线及设备，由小区全体业主或业主负责维修管理；

物业管理区域内污水系统以楼外污水检查井为界，界线以外的污水管线及设备由污水处理企业负责组织维修、管理；界线以内的污水支管线及设备，由小区全体业主负责维修管理；

物业管理区域内的所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具），由供气企业负责组织维修、管理。

第十二条 （供电、供汽线路等设施管理）

物业管理区域内供电线路、供热线路、消防器具设施、路灯等，属于共用设施设备的，由小区全体业主负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供热企业和管理消防、路灯的部门负责管理。

第十三条 （专业部门收费管理）

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

公司和专营公司接受业主或者业主委员会的委托对物业进行的维护、修上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不实行委托服务的，上述有关单位应当服务到户。

第三章 业主自治管理

第十四条 （物业管理区域划分）

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或进行房地产初始登记的同时，应当向主管部门提出划分物业管理区域的要求。主管部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，主管部门应当会同各社区工委（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

第十五条 （管理主体）

业主通过业主大会或业主代表大会及其选举产生的业主委员会，行使对物业的自治管理。 第十六条 （业主权利和义务）

业主依法对自有产业和共有产业进行自治管理，享有相应权利，承担相应义务。

业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权推选业主代表，并享有被推选权。

业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

第十七条 （业主会议召开条件和投票权数确定）

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，业主人数超过一百人的，业主大会可以决定成立业主代表大会。业主代表大会由按比例推选的业主代表组成，业主代表一般不超过一百人。业主代表大会根据业主大会的授权履行相关职责。业主大会、业主代表大会以下均称业主会议。

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主会议，选举产生业主委员会。

业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可以与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。未售出的物业，建设单位享有半数的投票权。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

第十八条 （首次业主会议召开条件）

物业管理区域符合本办法第十七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向主管部门提出成立业主大会的书面要求。

主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表和主管部门工作人员、建设单位代表和社区代表组成，其成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

筹备组自成立之日起三个月内，在主管部门和各社区工委（街道办事处、乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主会议。

第十九条 （业主会议职权）

业主会议是物业管理区物业管理的决策机构，行使下列职权：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会的组成人员；

（三）审议业主委员会的工作报告，决定业主委员会的工作经费和业主委员会有关成员的津贴；

（四）监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

（六）决定有关业主共同利益的重大事项；

（七）法律、法规规定的其他职权。

业主会议、业主委员会对全体业主负责，不能损害全体业主的公共利益。

第二十条 （业主委员会的备案）

业主委员会是业主会议的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主会议负责。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向主管部门办登记备案：

（一）业主委员会登记备案申请书；

（二）业主委员会成员名单；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则。

主管部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记备案工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记备案，并书面通知申请人。对依法成立的业主委员会，主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

第二十一条 （业主会议形式）

业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表参加。业主会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。

业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主会议分为定期会议和临时会议。业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主(业主代表)提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。符合以上规定召开的业主会议通过的各项决议有效。凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。 业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。

召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。

第二十二条 （业主委员会组成和任期）

业主委员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。业主委员会成员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主不足5名的物业，业主委员会成员可以少于5名，并由业主大会选举产生。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。业主委员会成员无故3次缺席业主委员会议后，即自动退职。业主委员会成员缺额时的补选，应在业主大会议事规则中予以约定。规则没有约定的，一般应当在半年内召开业主会议予以补选。

业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名并聘用专职或兼职执行秘书1名，执行秘书可以给予适当补贴。

业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年。业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告主管部门。主管部门和各社区工委（乡镇人民政府）应当按照本办法规定指导成立换届改选小组，指导召开业主会议选举产生新一届业主委员会。业主会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主会议所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

业主委员会成员辞职或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。

业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。业主委员会的撤销、合并，须经主管部门的核准。

第二十三条 （业主委员会职责） 业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主会议；

（二）向业主会议报告物业管理实施情况;

（三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过；

（四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（五）经业主会议批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；

（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（七）监督物业管理企业的管理服务活动；

（八）执行业主会议的有关决定；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

（十） 法律、法规规定以及业主会议赋予的其他职责。

业主委员会应当经常听取业主、使用人的意见和建议，接受业主、业主会议、物业管理行政主管部门的监督，不得从事除物业发展、租赁、修理、维护等物业管理服务活动以外的经营活动。

业主委员会的账务必须委托物业管理企业或国家认可的财务管理专业公司代管。

业主委员会应当定期召开会议，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主委员会开展活动所需费用及业主委员会执行秘书等人员的补贴，由业主委员会和物业管理企业通过合同约定，在物业管理费中列支。经业主会议决定，业主委员会成员可以给予适当的津贴。

第二十四条 （业主委员会变更）

业主委员会成立后登记的有关事项发生变更的，业主委员会应当办理变更登记。

物业管理区域范围发生变化、物业管理区域内房屋被拆迁或者灭失及业主委员会因其他原因终止的，业主委员会应当办理注销登记。

第二十五条 （业主公约） 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主大会议事规则自业主大会审议通过之日或业主委员会确认经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过之日起生效。业主委员会应当将业主公约和业主大会议事规则在生效之日起15日内报主管部门备案。

第二十六条 （业主会议决定的约束力）

业主会议、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

第二十七条 （物业管理企业分类）

园区倡导目前的综合型物业管理企业向管理专业公司和专营公司转型。

管理专业公司，是指受业主委员会委托，对物业管理区内机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等进行策划、设计、咨询，监督专营公司服务质量的管理服务机构。管理专业公司应当配备水电工程、结构工程、会计、绿化工程等专业技术人员。

专营公司，是指接受业主委员会或管理专业公司委托，承担物业管理区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第二十八条 （管理专业公司备案）

管理专业公司应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到主管部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）公司章程；

（三）验资证明；

（四）公司法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第二十九条 （物业管理企业资质核定） 主管部门应当按照物业管理企业资质等级管理办法，对备案的管理专业公司核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理性服务活动。

鼓励物业管理企业采用先进的物业管理服务手段，提高物业管理服务水平。

第三十条 （物业管理专业公司职责）

管理专业公司应当履行物业管理服务合同，接受业主委员会监督，保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并履行下列职责：

（一）按照国家、省、市和园区规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主、使用人使用房屋前，将共有产业使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，监督专营公司对共有产业的维修保养服务质量；

（四）发现共有产业损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定组织维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（八）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

（九）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；

（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好为业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务工作。

（十一）法律、法规规定的其他义务。

第五章 物业管理服务

第三十一条 （物业管理企业选聘）

主管部门应当建立和完善物业管理的市场竞争机制。

新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。业主委员会应当通过招标投标方式选聘管理专业公司和专营公司。

建设单位、业主委员会可以委托具有资格证书的物业管理中介服务机构，承担筹备业主会议、招标投标及政策咨询等工作。

第三十二条 （物业管理遵循原则）

物业管理应当遵循统一管理和专业化服务的原则。

一个物业管理区域内，应当委托一家管理专业公司提供管理性服务。物业维修保养工程由业主委员会或由其委托管理专业公司通过招标或议标发包给专营公司。

停电、漏电、水管爆裂、电梯故障等急修项目发生时，管理专业公司可以委托业主委员会事先认定的专营公司先行修理，维修费用业主委员会应予认可并按规定列支。

第三十三条 （物业管理合同）

接受委托的管理专业公司应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当包括下列内容：

（一）双方当事人名称及地址；

（二）管理服务项目和内容；

（三）管理服务标准；

（四）管理服务权限；

（五）管理服务费用及其支付办法；

（六）提供的物业管理用房及其使用、管理办法；

（七）合同期限、合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人认为需要约定的其他事项。

管理专业公司应当在物业管理服务合同签订后15日内将物业管理服务合同报主管部门备案。

物业管理服务合同的期限不超过3年(前期物业管理服务合同的期限不超过2年)。

第三十四条 （物业合同终止）

物业管理服务合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理服务合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，经业主会议批准，由业主委员会办理终止物业管理服务合同，但应当提前1个月通知物业管理企业。由业主委员会解聘的物业管理企业，应当根据业主委员会规定的日期退出该物业管理区域，并在退出该物业管理区域7日内向业主委员会或者新选聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料。

物业管理服务合同依法终止时，业主委员会有权指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，所需费用由管理费支出，审计报告应当向业主公布。

物业管理主管部门对审计和移交工作进行监督，并可以对有关争议事项作出决定。

第三十五条 （物业管理合同约定的服务事项）

物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）物业档案资料的管理。

物业管理服务除另有特殊约定外，不包括业主及使用人的人身及财产保险和保管责任。

第六章 物业管理收费

第三十六条 （物业管理收费遵循原则）

物业管理收费，应当遵循合理、公开以及与服务标准相适应的原则。

鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第三十七条 （物业管理收费方式）

物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。执行政府指导价的范围，按照园区管委会的规定执行。

物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

物业管理企业应当在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。

第三十八条 （电梯、水泵运行费）

高层住宅电梯、水泵运行费，按整幢业主各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。住宅底层和住宅低层本层不开通电梯的业主不承担电梯、水泵运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但必须承担电梯、水泵的更新改造费用。高层住宅电梯、水泵运行费标准，由园区物价主管部门和物业管理主管部门制定政府指导价格。

第三十九条 （物业管理费交纳）

物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。业主暂不使用的房屋，按全额收取。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费应当由业主交纳，也可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。

业主和使用人个人不得以任何理由拒付物业管理费。对于欠费的业主，业主委员会应当协助督促催交。

物业管理收费的项目、标准和收支情况，物业管理企业应当在物业管理区域内每半年向业主公布一次，并接受业主监督和质询，公布的年度报告应当经过审计。

第七章 维修基金

第四十条 （维修基金使用原则）

凡实施物业管理的多产权物业，应当建立物业共用部位共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）。维修基金按照业主所有、民主决策、银行专户存储、专款专用、监督使用的原则进行管理。维修基金专项用于物业共用部位共用设备设施保修期满后的大中修、更新、改造。

第四十一条 （维修基金的交存和续筹）

维修基金主要由购房者在购房时按购房款的规定比例交存；维修基金不足时，由业主根据业主会议决定补足或续筹。

第四十二条 （新建物业维修基金交纳）

新建物业销售时，建设单位应当与购房者签定有关维修基金缴交约定，按有关规定代为收取，并在业主办理房屋权证时将代收的维修基金移交至主管部门指定的账户上。

第四十三条 （维修基金账户管理） 维修基金明细户按户建账。

一个物业管理区域建立的维修基金属该物业管理区域的全体业主所有，在业主委员会未建立前由政府主管部门代管，业主委员会建立后可以交由业主委员会自主管理。

第八章 前期物业管理和建设单位职责

第四十四条 （规划变更原则）

在建设用地规划许可证和建设工程规划许可证批准后，建设单位要求增建其他建筑物、构筑物的，取得销（预）售许可之前，须经园区规划建设管理部门批准；已取得销（预）售许可至业主委员会成立之前，园区规划建设管理部门应当征得购房者同意后方可批准对已批准规划图纸的变更。

第四十五条 （前期物业管理）

前期物业管理，是指商品房开始出售至物业管理区业主委员成立前的物业管理。

建设单位应当从物业管理区取得商品房预售许可证前委托管理专业公司对物业管理区进行前期物业管理，建设单位应当与选聘的管理专业公司签订前期物业管理服务合同，并报主管部门备案。

物业管理区前期物业管理服务合同届满后业主委员会仍未成立的，由建设单位委托管理专业公司继续管理。

第四十六条 （前期物业管理费用的约定）

前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，在建设单位与选聘的管理专业公司在前期物业管理服务合同中约定。

第四十七条 （前期物业管理协议和业主临时公约的订立）

商品房销售时，建设单位应当与购房者在商品房销（预）售合同中订立前期物业管理协议，并向购房者提供业主公约(临时)。经双方签字(盖章)后的前期物业管理协议和业主公约(临时)，是商品房销（预）售合同的组成部分。

第四十八条 （业主临时公约的终止）

业主临时公约至业主会议审议通过的业主公约生效时终止。

建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第四十九条 （新建物业的配套设施）

新建物业的规划设计应当充分考虑物业管理的需要。建设单位应当将物业管理区域内所有的物业管理用房和经营服务设施根据园区管委会文件规定有偿或无偿提供给业主委员会，其产权归物业管理区域内全体业主共有。

居民委员会、物业管理企业等管理机构用房、健康活动用房应当由建设单位无偿提供；便民诊所用房按照建造成本价、便民商业配套设施按住宅基准价出售给业主委员会，业主委员会可以从共用部位共用设备设施维修基金中列支购买。

根据规划设计要求建设的地面架空层的建设费用应计入物业开发建设成本，其产权归物业管理区域内全体业主共有。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。

第九章 物业的使用和维护

第五十条 （共有产业的定义）

共有产业是指由两个及两个以上业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。

共用部位是指各类房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、屋盖等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、围墙、垃圾房等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场、车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十一条 （共有产业分类）

共有产业分为按幢共有产业和按区共有产业两类。

按幢共有产业是指由本幢业主共同享有、共同负责的本幢建筑物和为本幢建筑物专用的土地及共用部位和共用设施设备。按区共有产业是指除按幢共有外的由物业管理区的全体业主共同享有、共同负责的土地及共用部位和共用设施设备。

第五十二条 （自有产业定义）

自有产业是指由各业主独自占有的房地产。自有产业的范围为自有产业产权分界线围合的立体空间。产权分界线是分隔不同业主之间的墙体、楼板、屋顶的构造中心线。

第五十三条 （共有产业管理标准）

共有产业由业主委员会统一管理。共有产业的管理应当达到下列基本标准：

（一）公共场所定期清扫，平时专人巡视，保持全天候清洁；道路每天清扫，垃圾每天清运，楼梯及扶手每天清扫、擦拭，院内道路、庭院绿地弃杂物及时清理；

（二）草坪保持平整无杂草、无病虫害，生长良好；

（三）树木、花卉应当定期修剪、施肥，防病治虫，及时更换枯死树木；

（四）庭院、道路和停车场维护完好，地面交通标志线保持清晰；

（五）下水道地面盖板完好无损，无污水溢出；

（六）游戏场、运动场、凉亭、凳椅、雕塑、建筑小品等设施维护完好，保持清洁；

（七）大门、围栏、围墙维护完好；

（八）建筑物外墙整洁完好，定期粉刷；外立面为玻璃幕墙的一般每年清洁一次，外立面为水刷石、干粘石一般每3年清洁一次，外立面为喷涂材料的，一般每5年粉刷一次，外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因，致使建筑物、构筑物外立面出现明显污损的，应当及时进行清洗、粉刷；有严重破损、脱落现象的外立面应当修补或重新装饰、装修；

（九）门窗以及标牌、格栅、通风装置等维护完好，无锈蚀现象；

（十）照明、煤气、冷热水管、空调、电梯、自动扶梯、水箱、水泵、发电机、鼓风机、电缆、开关、仪表等其他所有设备、装置，都应当保持完好的工作状态，定期维护；

（十一）屋顶、下水道、化粪池、雨水管维护完好；

（十二）所有建筑物的楼梯、通风井、墙体、天花板、消防通道、出入口都维护完好，保持清洁；

（十三）玻璃窗保持清洁；

（十四）走廊灯、路灯夜间保持明亮；

（十五）水箱、蓄水池每年清洗二次；

（十六）小区智能化系统保持完好；

（十七）每天二十四小时保安服务。第五十四条 （业主委员会对物业的接管）

业主委员会接管物业时，应当与建设单位按照有关物业接管验收办法进行接管验收。

业主委员会接管物业时，建设单位应当向业主委员会或其指定的管理专业公司移交下列物业档案资料：

（一）项目规划图、竣工总平面图、分层平面图；

（二）单体建筑、结构、设备安装竣工图；

（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；

（四）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

（五）单项工程竣工验收证明材料；

（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（七）房屋及配套设施的产权资料（住户资料）；

（八）物业管理所必需的其他资料。

物业管理服务合同终止时，管理专业公司应当将管理的物业档案资料移交给物业管理委托方或业主委员会或者其指定的管理专业公司。

第五十五条 （相邻关系）

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全、外貌美观整洁以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十六条 （车辆管理）

车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主会议决定。业主会议决定对车辆停放收费的，参照物价部门的规定确定收费标准。业主会议成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。物业管理企业未经业主会议同意不得把物业管理区域内的道路、空地作为停车场地出租，或擅自对业主停车收取费用。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第五十七条 （物业禁止行为） 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；

（二）开办公司等擅自改变房屋用途；

（三）占用或损坏物业共用部位、共用设备设施，擅自移动共用设备；

（四）侵占绿地，毁坏绿化；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，排放有毒、有害物质；

（七）乱设摊点；

（八）随意停放车辆和鸣喇叭；

（九）未经批准饲养禽畜；

（十）大声喧哗或者发出超过规定标准的噪声；

（十一）在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十二）晚间（21点至清晨7点）进行有噪声的房屋装修行为；

（十三）在过道、室外场地和屋顶上堆放杂物；

（十四）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十五）外墙设置防盗设施、外墙设置晾衣架、未经批准封闭阳台和在规定部位外安装空调外机、太阳能热水器等私搭乱建行为；

（十六）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五十八条 （装修管理）

业主或使用人装饰装修房屋，应当事先告知管理专业公司，管理专业公司应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。双方应当签订装饰装修管理协议。

第五十九条 （物业使用性质改变）

因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，其业主应当征得相邻业主、业主委员会和管理专业公司的书面同意，并报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。

物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当报规划、建设、国土房产、环保等行政主管部门批准。

第六十条 （道路、场地占用）

任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管理专业公司签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应当给予赔偿。

第六十一条 （车辆停放）

进入物业管理区域的车辆，除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，应当遵守有关物业管理制度，并按规定有序停放。

第六十二条 （物业其他经营活动）

利用物业管理区域内的物业设置广告、停车场及从事其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，扣除适当的管理费用后，可以用于补充维修基金或弥补物业管理亏损。

第六十三条 （物业维护）

物业应当定期维修养护，在出现危害物业安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响他人正常使用时，主管部门可以责成有关责任人维修养护。

主管部门可以发出书面通知，要求业主、业主委员会在规定的期限内进行维修养护。若业主、业主委员会拒绝维修或维修没有达到规定要求，主管部门可以委托有关部门实施，所需费用由业主、业主委员会承担。上述费用，业主、业主委员会必须在主管部门发出维修付费通知之日起一个月内支付。

第六十四条 （房屋维修责任） 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）房屋自有产业，由业主或使用人自行维修；毗连部位的自有产业，由相邻业主或使用人共同维修；

（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用部位、设施、设备，由业主委员会聘请物业管理企业或专营公司定期养护维修。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

第六十五条 （配合维护）

管理专业公司对物业共同部位、共用设备设施维修养护时，有关业主和使用人必须给予配合。因业主、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第十章 法律责任

第六十六条 （业主、使用人的违约责任）

业主、使用人违反入住公约、业主公约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反入住公约、业主公约的，业主委员会、相关业主及使用人、管理专业公司可以向主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

业主、使用人未按照入住公约、业主公约、前期物业管理合同交纳物业管理费用的，业主委员会、建设单位、物业管理企业可以根据合同约定或《江苏省物业管理条例》第四十二条加收滞纳金。对于超过6个月不交纳物业管理费用的业主，业主委员会、物业管理企业可在物业管理区域内张贴欠费公告，也可以向园区房地产产权管理部门申请禁止该业主所欠费物业的转让、出租和抵押，或者通过法律途径解决。

第六十七条 （业主会议决定的法律责任）

业主会议、业主委员会作出的决定违反本办法或者公共利益的，决定无效，主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，主管部门可以责令其停止活动，进行整改，直至宣布解散重选。业主委员会解散期间，主管部门可以暂时指定专业管理公司负责物业的日常管理工作。

第六十八条 （物业管理用房提供的违约责任）

建设单位未按照规定提供物业管理用房，由主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建款，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十条处以十万元以上五十万元以下的罚款。

第六十九条 （物业管理专业公司的法律责任） 管理专业公司违反本办法，按照下列规定处罚：

（一）管理专业公司未取得资质证书从事物业管理活动的，由主管部门责令其停止活动，没收非法所得，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第

（一）项处以五万元以上二十万元以下的罚款。

（二）管理专业公司违反物业管理合同约定的服务质量标准的，由主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第

（二）项处以一万元以上三万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照合同追究其民事责任。

（三）管理专业公司对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书，并可以根据《江苏省物业管理条例》第四十一条第

（三）项处以一万元以上三万元以下的罚款。

（四） 管理专业公司拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七十条 （维修基金使用的法律责任）

未按规定足额缴交维修基金的，由主管部门责令限期补交；逾期仍不足额缴存的，可以根据《江苏省物业管理条例》第四十二条按每日万分之五加收滞纳金。

违反本有关规定，挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修基金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条 （其他部门的行政处罚） 违反本办法规定，依法应当由规划、建设、城管、工商、价格、财政、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十二条 （主管部门工作人员的法律责任）

主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十三条 （行政复议和行政诉讼）

当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第十一章 附则

第七十四条 （适用范围）

本办法适用于中新合作区，娄葑、跨塘、唯亭、胜浦四镇参照本办法实施。非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照本办法执行。

第七十五条 （应用解释部门）

本办法执行中的具体问题由园区国土房产局负责解释。

第七十六条 （生效日期） 本办法自颁布之日起生效。

第18篇：住宅部各人岗位职责

住宅管理部岗位职责

一、住宅管理部经理岗位职责

二、住宅管理部文员岗位职责

三、客服部主管岗位职责

四、客服部专员岗位职责

五、秩序维护部主管岗位职责

六、秩序维护部班长岗位职责

七、秩序维护员岗位职责

八、巡逻岗岗位职责

九、消防专员岗位职责

十、监控员岗位职责 十

一、车辆管理员岗位职责 十

二、工程部主管岗位职责 十

三、维修技工岗位职责 十

四、环境管理部主管岗位职责

经理岗位职责

对住宅管理部直接负责，在公司领导的指导下工作，带领所属员工贯彻执行公司的相关规章制度，严格执行本项目的各项操作程序，确保各岗位的工作标准达到要求。

主要职责：

一、负责编制住宅管理部年度工作计划、月度工作计划，按工作计划实施住宅管理部工作。每月、每周督促检查秩序维护、环境管理、工程维护、客户服务部门的工作计划及落实情况。

二、做好本部门员工培训工作，按计划组织实施培训，每月培训不少于3次，督导部属将培训的内容，落实到各工作岗位，确保员工了解业主单位约定的工作要求。

三、负责住宅管理部的日常行政工作，对员工的考核有决定权，对部门主管、文员、专员使用有建议权，对一般员工的使用拥有决定权。

四、每月统计总收房情况、收房累计应（已）收金额、收房累计收缴率、当月收缴情况，并于每月6日前报公司。

五、每月统计住宅入住户数、装修户数、统计空置房情况。

六、每月统计物业服务费及公共能耗费收缴率、催缴率情况。

七、每月分项统计水电公共能耗情况，并有分析及整改措施，做好节能降耗工作。

八、每月统计车辆收费情况，并有分析及有关改进措施。

九、每月统计多经情况，积极为公司创造各种收入。

十、每月汇总、分析一次客户投诉情况，对小区整体客户服务运行的进行有效管理。十

一、每半年征询客户服务满意度一次，并做好服务分析。

十二、做好本项目各项费用收支预算工作，并确保该项目各项费用的开支在预算的范围。十

三、参与住宅管理部客户服务的值班工作。

十四、定期对员工进行安全工作教育，培养员工的安全意识和自我保护意识，确保在工作岗位上的人身安全。

十五、完成上级交办的其他工作任务。

十六、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

文员岗位职责

对住宅管理部经理负责，在部门的直接领导及监督管理下，协助经理和各部门完成住宅管理部日常行政工作和前台接待工作。

主要职责：

一、熟练的掌握与运用Office系列的办公软件及各种办公设备（复印机、打印机等），并负责做好本部门文件打印、复发、收发、资料整理、文档的归类、印章的使用和保管等工作。

二、熟练的使用电子邮件及公司内部的相关流程系统，协助主管进行相关工作的传达与文件签呈的处理（公司内部行政文件、流程文件、协议、合同的签订等），并负责主管开会文件的起草准备，相关内部文件的指定与制作。

三、负责办理本部门新进员工的入职登记、请假、调动、辞职手续；建立员工的档案资料，全面负责员工考勤记录工作。

四、学习相关的商务礼仪与办公礼仪礼貌，负责来客的接待与行程安排等，注意与同事及主管之间的关系处理。有良好的职业礼仪礼貌方面的知识，较好的应变与承受能力，当然要会做人即拥有良好的沟通能力与处理人际关系的能力。

五、负责定时发放员工的就餐饭卡。

六、负责低值易耗办公用品的发放、使用登记和离职时的缴回。

七、负责各类办公用品保管，每月清点，保证帐实相符。按标准定额，做好添购办公用品的计划编制和申购手续工作，做到既不脱档又不长期积存。

八、每月负责做本部门员工的绩效考核表、月度工作计划、月度工作总结、月度资金使用计划等一系列行政报表。

九、负责部门前台的日常接待工作。

十、负责客户需求（报修、投诉等）受理和回访工作。即客户如有问题反馈到住宅管理部时，告知经理进行审批，及时通知相关部门人员处理，做好受理登记工作，待部门人员将问题解决完后对客户进行电话回访，如有遗留问题及时通知相关部门人员到现场解决，并做好回访记录。 十

一、协助工程主管每月对小区运行设备建立设备台帐。十

二、完成行政部经理或者各上级领导临时交办的其他任务。十

三、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

客服部主管岗位职责

对住宅管理部经理负责，在部门的直接领导及监督指导下，负责处理客服部的日常管理工作。

主要职责：

一、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进处理，每三天做一次工作报告。

二、制定本部门的规章制度及员工守则、编制及安排各级管理员工值班表，并负责对本部门员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核。

三、接受及处理业户投诉，并予记录，对违章操作或行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向管理处领导报告。

四、与业户保持良好关系，定期回访，每年回访率不少于85%。征求业户意见，掌握业户意向和需求，及时将信息整理提供给物业管理处领导，并配合制定应对方案。

五、准时安排客服专员向业户派发各种费用的交费通知单，并督促下属及时收缴各项物业管理费及其它费用，统计各项费用的收缴率并向领导汇报。

六、跟进处理突发事件，编写部门管理月/年报告。

七、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分布情况。

八、定期组织安排收集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等，确保存档记录资料的齐全及有效性。

九、负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案。

十、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业户的装修审核、监督。

十一、组织策划开展小区各种社区文化活动及宣传物业管理知识与理念，丰富社区文化生活，每年至少主办两次社区活动。

十二、确保区域内出租屋信息资料的完整、确切和及时性。十

三、工作时间：常日班8:30--17:30 中班13:00--21:00

客服部专员岗位职责

对住宅管理部客服主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，协助客服主管完成客服部的日常管理工作。

主要职责：

一、协助文员接受业主的日常报修工作，并负责通知相关部门理。

二、协助文员负责客服热线答复各种询问，接待来访业主、顾客。

三、负责协助物业公司发放各项管理费及代收代缴费用的缴款通知单，并收缴费用。

四、协助客服经理处理突发事件。

五、协助客服主管协调与沟通和业主的关系。

六、协助做好业主入住的各项手续办理、费用核算、验房、钥匙交接等工作。

七、协助文员日常维修结果的回访，定期的回访和日常的家访。

八、协助文员对客户的投诉进行跟踪、回访和记录。

九、协助客服主管对投诉进行统计、分析，并向本部门经理提供分析报告。

十、协助业主的各种档案（住户资料、装修资料）管理。十

一、协助各种家访、回访、统计资料管理。十

二、协助各种文件、通知的起草等工作。十

三、组织各类社区文化活动、宣传等。十

四、做好宣传工作，贴发各种宣传材料和通知。

十五、工作时间：常日班8:30--17:30 中班13:00--21:00

秩序维护主管岗位职责

对住宅管理部经理直接负责，在部门的直接领导及监督指导下，按照住宅管理部的布置要求，组织所属人员有计划、有步骤地进行实施，并确保工作目标在规定时间内保质保量地完成。

主要职责：

一、根据住宅管理部年度计划和布置，制定好本小区的治安、消防、突发事件的月度、季度、年度的工作计划，并编制、安排、落实好日常班次工作内容。

二、协助公安机关，维护小区正常生活秩序，维护广大业主生命、财产安全，做好小区的治安防范、消防防范、车辆停放及交通路线管理工作。

三、确保小区消防监控系统的正常运作，根据本小区实际需要配备必要的消防监控器材、标识，对小区安全隐患提出合理的建议，并建立消防设备台帐。对设备进行维保检查，对维保情况进行评估、记录，发现问题及时做出汇报和整改。

四、建立健全责任区域的各种安全设施、器材的台帐，对本小区租户、车位等基本情况及时传达给每位队员，做好每户装修外来施工人员的监管工作。

五、掌握所属人员的日常基本思想状况，应做到四知：即知道队员在想什么、在做什么、在哪里、需要什么。做好每月队员、班长的考勤、考评工作。

六、落实好每周班例会，班长讲评及日常队伍训练、培训工作，密切同上级及周边公安、街道、消防保持一定的联系。

七、对所属员工做出一定的奖惩措施，协助管理处完成日常其他工作。

八、按制定的工作计划组织所属队员落实实施（例如培训计划、消防演练等），并做好记录。

九、坚持每天巡视小区二遍，有效制止各种违章现象，检查督导各班操作规程的执行情况；做好查夜、查岗工作，每周至少一次查夜并做好记录，对发现的问题及时给与更正或限期整改，每天要出巡逻检查报表记录。

十、配合住宅管理部做好装修户安全检查工作，杜绝无灭火器进场施工，阻止其民工在施工现场吸烟，按照小区规定工作时间进行施工作业。每月组织队员不少于两次对装修民工出入证办理情况进行检查，并做好记录。

十一、负责本小区业主车辆登记、统计工作，并根据管理处有关规定发放相关车辆通行证，做好外来车辆临时收费抽查管理工作。

十二、负责新队员岗前培训工作，做好班长、队员日常考核工作。十

三、协助好本小区其他部门日常管理工作，完成上级交办的其他任务。十

四、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。秩序维护班长岗位职责

对住宅管理部秩序维护主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，协助秩序维护主管监督带领本班人员根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地督导全班人员履行职责，掌握管辖区域内秩序维护工作的规律，认真做好小区安全保卫工作。

主要职责：

一、熟悉秩序维护员各岗位职责、任务、管理程序。

二、负责主持召开班务会，及时传达上级指示和秩序维护班长例会精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。

三、负责协调本班与其他班之间的工作关系和本班人员之间的关系。

四、要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安保卫工作和规律、特点，严格管理，做好安全保卫工作。

五、做好部门主管和基层秩序维护员的协调工作，及时将秩序维护员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排。

六、认真做好本班秩序维护员的考勤工作，处理本班执勤过程中遇到的一般性问题，如遇重大问题要及时向领导请示报告。详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向主管汇报一次。

七、爱岗敬业、遵纪守法、严于律己、以身作则，发挥模范带头作用。

八、懂得火警、匪警及各类案件发生时应急措施，并懂得一些救护知识。并对所交管的物资、警用器械进行保管负责。

九、对因管理不当而造成本班人员在执勤过程中发生的重大失误或本班人员出现严重违法违纪的情况而负责，全面落实好本班的教育培训工作。

十、完成公司领导及主管交办的其它工作任务。十

一、值班制度：

（1） 工作实行24小时值班制；

（2） 三班二运转制，每班工作12小时；

（3） 早班：7：00～19：00 晚班：19：00～7：00； （4） 上4天休2天。

秩序维护员岗位职责

对住宅管理部秩序维护主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，协助秩序维护班长和主管做好小区各项保卫工作。

主要职责：

一、秩序维护员上岗必须穿着统一制服，佩戴规定装备和工作牌，严整仪容，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

二、认真学习各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，不得有损害公司形象的行为，处事机智迅速果断，按章办事。认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。

三、作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，要树立高度的责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，敢于与一切不良行为作斗争，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

四、值班秩序维护员要积极主动维护治安交通秩序，做好“六防”（防盗、防火、防抢、防爆、防破坏、防自然灾害事故）工作。如发现不安全因素应立即查明情况、排除险情，并及时报告给主管，确保管区的安全。

五、按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动，争做优秀员工。

六、遇到紧急、突发性重大事情，要及时向班长及秩序维护员主管请示报告。

七、严格执行交接班制度，按时按规定交接班，交接班手续要清楚明了。

八、对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

九、应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。

十、详细纪录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。

十一、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤中要以敏锐的目光注意可疑的人、事、物，预防突发事件的发生，力争做到万无一失，若发生突发性事件按有关方案处理。十

二、值班制度：

（1） 工作实行24小时值班制；

（2） 三班二运转制，每班工作12小时；

（3）早班：7：00～19：00 晚班：19：00～7：00 （4）上4天休2天。

巡逻岗岗位职责

对住宅管理部秩序维护主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，协助秩序维护班长和主管做好小区巡逻工作，全方位监视和巡查管理区域，保证小区的安全和良好秩序。

主要职责：

一、熟悉辖区楼宇结构，单元户数、楼座排列、车牌号码，各种公共设施设备的分布位置各类公共场所的使用性质和服务对象，辖区内区间道路走向，车辆及人员流动规律，掌握辖区全面情况，具备辖区治安执勤巡逻必要的治安防范知识和技能。

二、巡逻人员巡查时要认真负责，以多看多听多闻的巡查要求仔细巡查电梯机房、门边暗角，从天台至上而下走楼梯至地下室逐层巡查。保持走火通道畅通无阻，并对照明、公共设施、消防设施、防盗设备是否完好及卫生进行检查，如发现存在治安隐患应及时联系工程维修人员和当班班长，做好巡查记录。并对公共区域抛锚漏滴、治安人身伤害进行排查。

三、仔细巡查地下室各机房重地，包括发电机房、水泵房、高低压配电房、消防控制中心等重要部位，如发现不安全因素迅速与值班人员取得联系，及时消除隐患，特别是台风暴雨期间，更要加强巡查质量，做好应急准备工作。

四、对区内施工、装修人员、单元进行检查监督，对违反施工规定与装修规程的人员与单位及时制止并通知客户、客服部与工程部。

五、在此区辖区内巡查发现有可疑人员，必须前去礼貌盘问并检查证件，必要时检查所带物品，属三无人员（无身份证、无工作证、无出入证），应劝其离开管辖区，并通知各岗位不可以让此人再次进入本辖区，并做好记录。

六、巡查人员要注意保持对讲机通讯的完好畅通，确保随呼随应，以能及时处理各类事件和调配。

七、巡查人员每天要对辖区的公共场所施工单位进行检查监督，并在专用表格上进行逐项登记。对于发现问题应在表格上注明，要求即时或次日巡查跟进。

八、巡查人员要在饭后中午期间需加强对物业的巡查，对仍有噪音施工的装修单位给予及时制止，同时加强对辖区内的闲杂人员进行盘问。要在规定施工时间结束后对辖区的装修单元进行清场，确保辖区的安静和安全。

九、巡检车库时如有乱停乱放的情况，要正确引导业主车辆停放在指定车位。如发现行车通道、消防通道及非停车位置有车辆停放时应及时进行查处纠正。

十、巡查车况时如发现有未关车门。车漏油等情况应及时通知车主，并做好记录。 十

一、一旦发现打架斗殴事件、或醉酒者、精神病人等扰乱社区治安情况，按有关规定处理，做好值班记录并及时上报。

十二、协助监控室及时对报警区域及异常情况现场检查处理。十

三、巡查人员在接班前20分钟巡完工作区域，并写巡查记录。

十四、对未开放区域的地方要禁止无关人员进入，以防其他异常情况发生。

十五、巡查签到要求：对各区域所设置的签到表进行规范签到，签到时间与巡查表上的时间、实际巡查时间必须一致，并签24时制时间，对于签满的表格要及时更换，并贴正于所在位置。每巡查完一张表格交回给领班签查。

十六、巡逻组白天1人负责1—4#楼的巡逻，1人负责5—8#楼的巡逻，整体巡查不少于1次， 重点区域、对象不少于3次；晚上9：00以后可以2人一组巡逻，每2小时全面巡逻一次。巡逻范围：地下车库、底商、商业街、小区各楼至一楼楼道口内侧、小区四周内侧。 十

七、值班制度：

（1） 工作实行24小时值班制；

（2） 三班二运转制，每班工作12小时；

（3）早班：7：00～19：00 晚班：19：00～7：00 （4）上4天休2天。

消防专员岗位职责

对住宅管理部秩序维护主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，协助秩序维护班长和主管做好小区消防工作。

主要职责：

一、遵守公司制度，服从秩序维护主管工作安排，日常工作由秩序维护监管落实，同时应积极主动协助秩序维护主管开展各项工作。

二、在社区广泛开展防火宣传，普及消防常识，确保消防安全。

三、对社区消防工作开展以及对防火、防灾等安全负有管理责任。

四、管理好社区的消防器材，定期进行维护保养，确保消防器材、设施设备的正常运转和使用。

五、制定防火规章制度，落实防火责任，建立健全消防安全档案的整理和管理工作。

六、做好社区住户及义务消防队员的防火安全教育，并组织消防知识培训及进行各项考核演练工作。

七、根据社区的灭火设施设备制定相应的应急灭火方案。

八、消防专员是消防组织重要成员，应带领其他成员积极主动开展消防安全工作，根据需要及时申请更新更换消防器材及设备。

九、经常开展消防检查，及时排除火险隐患，同时以书面形式提出消防整改计划和消防安全工作报告。

十、负责社区消防标识、消防警示牌、消防封条等树立及维护。

十一、检查各部门各岗位防火责任制及防火安全制度落实情况，发现问题及时以书面形式通知所在部门负责人进行整改。

十二、负责对社区住户做好防火宣传，增强业主的防火意识，使其学会基本的防火自救方法。十

三、负责加强对电源、火种、易燃气体、液体的检查及储存管理工作。

十四、当消防主机有火警显示，接到火情侦察指令，必须及时赶到现场确认，属于误报应及时排除，若有火情应探明火灾情况并及时启动火灾应急方案。

十五、作好楼层安全巡查工作，预防失窃、火灾和杜绝其它突发事件发生。十

六、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

监控员岗位职责

对住宅管理部秩序维护主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，负责小区物业管理闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作。

主要职责：

一、监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。

二、值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。

三、对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保小区的治安稳定。

四、每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。

五、监控人员服从值班班长的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。

六、监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常 运作。

七、非工作人员未经许可不得进入监控室，管理部员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班班长同意并做相关登记后方可进入。

八、禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。

九、公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，监控人员应及时报告值班班长，并热情做好接待工作和给予积极配合。

十、监控人员必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。

十一、监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，对小区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像和公司领导要求保留的录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记。十

二、完成领导及主管交办的其他任务。

十三、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

车辆管理员岗位职责

对住宅管理部秩序维护主管负责，在部门的直接领导及监督下，确保车辆安全有序的停放。 主要职责：

一、车辆管理人员上岗必须穿着统一制服，佩戴规定装备和工作牌，严整仪容，

二、精神饱满，坚持文明礼貌执勤，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。遵守纪律，不迟到、不早退、部脱岗，按时交接班，做好交接班日志。

三、认真学习各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，不得有有损公司形象

的行为，处事机智迅速果断，按章办事。认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。

四、作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，要树立高度的责任感和事业心， 熟悉岗位基本情况、工作程序与质量标准并严格执行，做到依章指挥，文明执勤。

五、严格执行车辆进出管理流程，执行质量标准要求，严禁出现差错，否则将追 究责任。

六、临时车辆进入必须发放给司机停车条，以作为车辆停入车场的有效证据，并 用对讲机及时和门岗组取得联系，予以确认。

七、临时车辆放行必须持有有效证据并与本车相符合，管理员收回有效证据，同 时按照收费规定收取停车费用后，予以放行。

八、业主车辆驶入车库时，应指挥驾驶员把车规范地停放在车位上。

九、积极疏导交通，避免堵车，保证良好的交通与停放秩序，确保停车安全，创 造秩序井然的停车环境。

十、认真做好防火、防盗及安全事故的预防工作，在管理中发现突发事件时，应

及时向当班班长和主管报告，并给予相应的应急处理。事故发生后按照“三不放过”的原则，即：事故原因查不清不放过，存在问题和隐患得不到整改不放过，责任不清、责任人部受到处理不放过。

十一、如在车辆管理中发现有车辆遗失情况，应首先应进行车辆遗失的确认，

对无该停车场有效证件的不予受理；对持有该停车场有效证件或业主的车辆遗失予以受理。确认遗失后及时报告给班长和主管，向车主了解基本情况，，同时寻找车主在车辆遗失过程中的漏洞，协助车主都当地派出所报案，管理部应积极配合公安机关的调查取证。 十

二、完成领导交办的其他各项任务。十

三、值班制度：

（1）工作实行24小时值班制； （2）三班二运转制，每班工作12小时；

（3）早班：7：00～19：00 晚班：19：00～7：00 （4）上4天休2天。

工程部主管岗位职责

对住宅管理部经理直接负责，在部门的直接领导及监督指导下，确保所管辖系统设备的安全运行，对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任。

主要职责：

一、每天要做如下检查：

（1）检查小区内主要设备的运行状况，每三天做一次巡视报告记录，根据设备运行状况拟定节能降耗措施，建立各类设备台帐。确保设备完好率达到95%，发现问题立即做相关处理； （2）现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度； （3）严格审阅设备运行记录报表，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象； （4）实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

二、设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向住宅管理部经理报告。

三、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使所管辖系统的能耗降到最低。

四、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送住宅管理部经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；

五、及时处理客服中心反馈的业主投诉、报修与请修，做好记录工作，每月做一次相关问题的汇总汇报给部门经理，并协助客服主管对有偿服务进行评定，协助业委会对跟踪项目进行评定。

六、切实执行住宅管理部经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，严格检查督导下属的工作。

七、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训。

八、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档。

九、负责小区内业主的装修管理，认真检查装修监管人员的相关记录，发现影响结构、违章装修等现象及时汇报并采取相应措施整改，确保建筑物结构安全和装修协调、统

一、美观及符合消防要求。

十、及时完成上级交办的其他工作。

十一、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

维修技工岗位职责

对住宅管理部工程主管负责，在部门的直接领导及监督指导下，协助工程主管做好各项设施设备统计、管理等工作，确保各项设施设备安全运行。

主要职责：

一、熟悉各楼层供电、消防设施、管线及控制系统。

二、负责对小区公共设施设备的检查、维护与更换工作，并为业主提供电路维修的有偿服务，上门维修要做到文明用语，在征得业主同意缴纳相关费用后，将应收费用告知业主，维修时用干抹布摆放维修工具，修理结束后将作业垃圾清理干净，做到工完料清，同时注意成品保护。

三、严格按照电工安全操作规程进行作业，防止发生事故，并做好相关记录。

四、及时、热情、周到地为住户服务，树立良好的公司形象。

五、履行24小时应急抢修职责，有任务应做到随叫随到。

六、严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维修、保养制度，做到每天检查，服务在30分钟内到达现场，8小时内修复。若不能，做出限时承诺。日常维修3日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺，服务时限不得以节假日和休息时间顺延，有维修及回访记录。

七、熟悉消防设施的配置、位置，并能正确使用消防设备。

八、协助主管对水泵房、电梯机房、风机房等设备的清洁，有周保洁、月保洁、年保洁计划和台帐，同时协助管理绿化、消杀、修剪树形等工作，

九、发生停水、停电或其他事故应及时与相关部门取得联系，迅速查明原因，并采取应急措施。

十、完成领导交办的其他工作。

十一、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

环境主管岗位职责

对住宅管理部经理直接负责，在部门的直接领导及监督指导下，带领下属员工做好小区内的各项保洁工作。

主要职责：

一、负责制定工作计划，合理安排人才、物力、财力，并负责监督执行、实施及总结，对属下员工的安全作业、工作质量、物料消耗、设备等负有管理责任；

二、组织属下员工认真完成各项日常工作，加强自身管理知识学习，制定部门各项培训计划，定期开展员工培训，不断提高管理水平和员工的业务技能；

三、指挥员工严格执行作业操作规程，正确使用保洁设备、工具和清洁剂；

四、报告管理处经理本部门各项工作的完成情况，发现问题及时整改；

五、抓好部门的环保意识建设，关注环境影响，节约能源，防止污染；

六、坚持每天巡视小区二遍，有效制止各种违章现象，检查督导各班操作规程的执行情况，每天要出巡逻检查报表记录；

七、积极开展有偿保洁服务，负责安排和跟进工作，提高服务效率和服务质量，增加管理处的经济收入；

八、努力做好属下员工的思想品质教育，提高部门凝聚力，最大限度地发挥和调动部门员工的工作积极性和服务热情及责任感；

九、加强同其他部门的工作协调和沟通，树立整体服务意识；

十、负责部门物料的计划、申购、使用和控制，做到物尽其用；

十一、收集环境管理部质量/环境管理记录，做好统计、分析、改进、创新等工作；十

二、完成上级领导交办的其他任务。

十三、工作时间：正常办公室工作时间8：30—17：30。

第19篇：物业电梯岗位职责

一、负责公司电梯的日常运行，值班和清洁工作，密切监视和掌握电梯运行状态，根据各流变化，及时做好调理工作。

二、遵守各项规章制度，不得擅自离岗、串岗，按规定巡视时间检查设备项目，做好值班记录，填好工作日报表。

三、熟悉和掌握电梯系统的（应急处理程序和措施），如遇紧急情况，应保持镇定，采取必要应急方法，及时排除电梯故障，并向领导汇报。

四、按时完成电梯设备的定期保养项目和维修任务，定期开展电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作。

五、负责设备维修、保养，使设备经常处于良好技术状态，做好三干净（设备干净；机房干净；工作场地干净），四不漏（不漏电；不漏水；不漏油；不漏气），五良好（设备性能良好；密封良好；润滑良好；坚固良好；调整良好）。

六、严格执行岗位责任制，服从领导工作安排，按时完成领导分配和各项工作任务。

一、负责公司电梯的日常运行，值班和清洁工作，密切监视和掌握电梯运行状态，根据各流变化，及时做好调理工作。

二、遵守各项规章制度，不得擅自离岗、串岗，按规定巡视时间检查设备项目，做好值班记录，填好工作日报表。

三、熟悉和掌握电梯系统的（应急处理程序和措施），如遇紧急情况，应保持镇定，采取必要应急方法，及时排除电梯故障，并向领导汇报。

四、按时完成电梯设备的定期保养项目和维修任务，定期开展电梯安全性能测试和运行安全检查，做好防火事故工作。

五、负责设备维修、保养，使设备经常处于良好技术状态，做好三干净（设备干净；机房干净；工作场地干净），四不漏（不漏电；不漏水；不漏油；不漏气），五良好（设备性能良好；密封良好；润滑良好；坚固良好；调整良好）。

六、严格执行岗位责任制，服从领导工作安排，按时完成领导分配和各项工作任务。

第20篇：物业管理员岗位职责

客服主管职责

1.全面负责本部门的工作。

2.负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。

3.协调与相关部门的工作联系。

4.按时拟定工作计划和总结。

5.定期召开工作例会。

6.负责策划、组织、总结社区活动。

7.接待客户来访。

8.负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。

9.负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况并针对性的处理。

10.对日常工作中难以解决的问题，及时汇报经理。

11.及时完成公司领导交办的其他任务。

物业管理员岗位职责

1.服务热情、周到、礼貌，用语规范，需心、细致地受理客户投诉、服务申请、咨询等事项，做好相应记录。

2.对收到的信息及时联络、调度，安排有关人员进行处理，跟踪并封闭处理结果，及时向相关部门或人员反馈。

3.对遇有职责范围处理不了的问题时，要先对客户予以耐心安慰和解释，稳定客户情绪并及时汇报上级领导处理解决。

4.跟踪维修服务人员的服务质量和态度并在服务记录单上予以记录。

5.熟悉各部门员工的职责范围、特长、工种及小区的基本结构、设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。

6.对安全防护和环境管理状况进行24小时监控，协助秩序维护人员处理相关事宜。

7.对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理并进行记录，并按操作程序报请有关领导处理。

8.对夜间发生的紧急情况，及时报请夜间总值班处理。

9.合理使用和保管各种器械、设施及备份钥匙；

10.为业主办理入住手续、机动车辆出入证，出门条等并解答业主提出的有关问题。

11.为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，与客户签订《装饰装修管理协议》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。

12.代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。

13.代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。

14.为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。

15.负责对客通知的印刷、分发和存档。

16.应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。

17.协助作好户籍管理和出租房暂住人口登记工作。

18.督促养犬客户及时办理养犬证。

19.按规定认真完成每日工作记录。

20.及时完成公司领导交办的其他工作。

5.客服部

5.1 客服部经理

5.1.1 严格遵守本公司的《职业规范》各各项管理规章制度。

5.1.2 全面负责本部门的工作。

5.1.3 负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。

5.1.4 协调与相关部门的工作联系。

5.1.5 按时拟定工作计划和总结。

5.1.6 定期召开工作例会。

5.1.7 完成总经理及公司其它领导交给的其它工作。

5.1.8 负责策划、组织、总结社区活动。

5.1.9 接待客户来访。

5.1.10 负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。

5.1.11 负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况。

5.1.12 对日常工作中难以解决的问题，及时汇报部门经理。

5.2 客服部前台职员

5.2.1 严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。

5.2.2 为业主输入住手续、机动车辆出入证、巴士通及加密频道申请，并解答业

主提出的有关问题。

5.2.3 为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，向客户发放《装修管理规定》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。

5.2.4 代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。

5.2.5 为客户办理养犬证、暂住证。

5.2.6 代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。

5.2.7 为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。

5.2.8 负责对客通知的印刷、分发和存档。

5.2.9 应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。

5.2.10 按规定认真完成每日工作记录。

5.2.11 随时解答客户提出的各种问题及咨询，遇问题及时向部门经理汇报。

5.2.12 完成部门经理及公司领导交予的其他工作。

5.3 客服部管理员

5.3.1 严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。

5.3.2 每月按时收取电话费。

5.3.3 每月月末做现金日记帐月结。

5.3.4 每季按时收取水电、热水、燃气、有线电视和管理费等各项费用。

5.3.5 每年按时收取供暖费。

5.3.6 按时核对现金、业主费用等各项帐簿。

5.3.7 每日按规定将现金上缴财务。

5.3.8 每日下班前检查保险柜的安全性并对保险柜进行乱码。

5.3.9 规范接听电话，作好日工作记录并通知相关人员进行处理。

5.3.10 办理出门条。

5.3.11 接受客户投诉、听取住户意见和建议，及时向相关部门反映。

5.3.12 及时了解小区住户变化情况，并与相关部门沟通信息。

5.3.13 协助作好户籍管理和外籍人口登记工作。

5.3.14 督促养犬客户及时办理养犬证。

完成部门经理及公司领导临时交予的其他工作。

客户服务中心工作职责

1由专人负责团队、散客、VIP客人的档案收集工作，每日即时录入客人基本情况一览表。团队、散客以客人以入住当日日期加序列号为档案编号（如2004年2月14日入住的第一位客人，档案编号为040214001），客人以卡号为档案编号。 接待来访投拆工作服务中心应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，以便于住户投诉。

管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心细致地做好解释工作，有客人不理解的规章制度时，要晓之以理，动之以情，让客人理解并支持服务中心的工作。

对客人投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报责任部门主任；实在不能解决的，要将问题和意见向有关部门汇报，由服务中心经理决定处理办法。

在处理来访、投诉时，要热情、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任，为难客人，要处理完毕后将结果填写客人投拆处理单，写明时间、事由、

接待人、处理结果等方便备案与回访。

回访要求：

客服中心把对客人的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

客服中心对散客、团队客人等潜在顾客应做到在客人离店第二日进行回访，回访率达，对于客人或进行过投诉的客人三日内回访率达100。

回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。 回访中，对客人的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约回复时间。

回访后对客人再次提出的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究，与相关部门进行沟通，协商解决问题的办法，由相关部门经理反馈客人处理结果并在回访单上签字，防止出现类似的事件发生。

对于回访中的散客应及时告知客服电话，回访人员的姓名，入店的优惠，散客再次入住时的消费算是客服人员的销售，可以做为销售员的本月的业绩提成奖。 做到事事有着落，件件有回音，不能推诿、扯皮、推卸责任

主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，笑容可掬，举止文雅，讲话清楚，用词准确，不含糊其词，不用不雅之词。

当客人有无理言行时应尽量容忍，耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，更不允许与客人发生争致。

客服部人员增强凝聚力，树立

大型活动与日常活动相结合，丰富业余文化生活，定期对在客人生日时寄送贺卡，加强与客人的交流，密切碧溪与客人的感情，争取客人的参与与支持，促进 万盛物业客户服务人员岗位职责

1、服从公司主任的工作安排，贯彻执行公司“业主至上，服务第一”的宗旨。

2、必须具备较强的语言表达和沟通能力，具有良好的心理素质，仪表端庄，举止得体。

3、必须具备物业管理的相关知识，熟悉并掌握《山东省物业管理条例》与管理处的有关规章制度。

4、成为业主与公司协调、沟通的纽带，为业主解答各种疑问和投诉，对各部门实行统一调配，为业主提供优质服务。

5、负责建立健全业主档案、业主信息表、登记各类台帐，以及日常物业管理档案。

6、负责每月、季物业管理费、水电费等费用的统计协调。与公司财务部配合交接款项和凭证，作到款帐相符。

7、对于停放车辆的管理应做到临时停放车辆收费率 %；每年位文字档案齐全、资料准确率100%。

8、负责公司对外的交往活动和关系处理。

9、完成领导交办的其他工作。

职位描述

1、全面负责公司客户关系的维护工作；

2、规划和建议小区的服务方式，形成系统的物业服务计划，并予以落实；

3、处理各种客户投诉，在维护公司权益的前提下，满足客户合理的服务要求；

4、对单元、公共区域之装修、维修工作量进行核定，确保装修、维修单元按时按质交付使用；确保物业内外部环境整洁有序、美观大方，治安和消防安全；

5、对外部合作之清洁公司、设备供应商之服务进行评估及管理；

6、对所属员工的培训、激励及管理；

7、具有良好的沟通、协调、文字组织及业务拓展能力，能承受一定的工作压力；

8、工作认真、细致，热情、开朗，具有亲和力；

9、责任心强，具有良好的团队协作精神，负责客服人员队伍的管理与培训；

10、熟悉物业管理法规，熟悉相关法律法规；具有良好的英语沟通能力，具有服务意识与创新意识；

11、叁年以上的客户服务团队管理经验，具有物业管理客户经验或宾馆、酒店客户经验者为佳；

12、持有物业从业岗位证书者为佳。

《住宅物业岗位职责.doc》

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