地产珠海项目总岗位职责
推荐第1篇：地产、总包项目管理制度
地产、总包 项目管理制度汇编
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第一章 项目部管理制度
为更好的规范公司工程开发项目管理，根据国家、行业管理部门的有关法律、法规、规章、规定，结合公司的实际情况，保证我公司从设计、开发、采购、施工、验收等过程均能实现质量、投资、进度及现场安全文明施工管理控制，特制定本制度。
第一条 项目部是房地产企业的重要部门，部门实行经理负责制。项目部负责人在分管领导下开展工作，项目部根据工作需要配备工程技术人员。项目部工作人员在经理的直接领导下，根据不同分工，完成自己的本职工作。
第二条 项目部全体工作人员在项目开发过程中，应认真学习相关的法律、法规、规范、标准，及时贯彻落实行业管理部门的文件及规定，自觉遵守公司的各项管理制度，加强科技创新意识，不断提高自身业务水平。
第三条 认真贯彻公司质量方针、质量目标，确保本部门质量目标的实现。参与项目规划方案的构思，提出合理化建议；参与施工图设计管理及图纸会审，参与总包、重要工程分包等工程项目的招标工作。
第四条 负责审批施工单位编制的施工组织设计、进度计划、安全措施及标准化管理方案。督促检查施工单位按批准的施工组织设计做好工程开工前的各项准备工作。
第五条 确定工程总包、分包单位后，根据工程实际情况，工程正式开工前召开由承包方、监理方、项目经理及相关人员参加的工作会议。在本次会议上应重点讲明工程概况、开竣工时间、质量目标等合同主要条款内容。并就分包项目、材料供应、各种签证程序、文件收发方式、计划提报时间、应遵守的我方各项制度及细则等做出详细说明。该会议应有较详细的会议记要，并要由项目经理、乙方项目负责人签字、盖章。
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第六条 应对工程施工阶段加强管理，自工程破土动工至竣工验收全过程进行质量、进度、投资控制，加强施工安全管理。配合监理方定时召开监理例会，做好各工程项目的施工日志。严格执行强制性标准，确保工程质量。
第七条 对基础工程施工应严格控制座标、高层和层高的准确性。工程施工过程中的设计变更及现场签证，执行本公司《设计变更及现场签证管理办法》。
第八条 工程施工必须使用合格原材料、构配件，材料进场应按国家和行业部门要求进行检验、严禁使用未经检验和检验不合格的材料、构配件。
第九条 所有隐蔽工程，项目部有关人员必须参与验收，并在验收资料上签字。在模板、钢筋、砼工程的验收过程中，模板工程应重点验收，模板平整度、标高、几何尺寸、轴线位置、刚度和稳定性；钢筋工程应重点验收其强度等级、规格、型号、保护层尺寸、数量、间距、轴线位置、焊接质量、搭接接头位置的正确性，箍筋加密区的位置、数量等；砼工程应重点验收其配合比、水灰比的正确性，钢筋的位置、保护层尺寸、施工缝的位置及间隔时间，砼的厚度和几何尺寸，抓好砼施工期间的各种试块留置及施工结束后的养护工作。砼工程施工期间，应要求监理人员旁站监理，项目部工作人员在条件许可的情况下同样应旁站监督。监理、监督过程除以上工作外，还应注意各种预埋管线的位置保持正确，不得破坏预埋管线。
第十条 主体工程施工期间，应按设计要求和规范规定，确保建筑、结构标高、轴线的正确性；确保所有构配件标高、位置、断面尺寸的正确性；所有洞口的标高、位置应符合设计要求和规范及行业部门的规定。砼工程模板拆除应有拆除方案，拆模前应符合设计要求和有关规定，施工方必须报批后方能拆模。
第十一条 项目部应制定工程质量管理控制细则，保证工程结构安全，无使用功能质量缺陷。主体工程结束前，根据行业部门规定和控制细则要求，施工方应做出装饰、3
装修、安装工程实施方案。在实施过程中，严格控制观感质量、细部质量、尺寸误差、土建与安装的交叉作业失误。工程施工期间，每月组织施工、监理等单位进行工程质量、安全检查不少于一次，平时应做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。
第十二条 工程施工过程中，所有工程技术资料，包括经济签证资料，并办理登记备案手续。
第十三条 工程项目室外配套工程在条件许可的情况下，应随单位工程形象进度抓紧施工。除绿化工程可适当延期外，其他配套工程应和单位工程同时竣工。项目部负责采暖、燃气、供电、自来水等单位的协调工作，如以上单位的施工项目在开发项目之内，还应负责质量管理工作。
第十四条 室外配套工程的各种地下管线，应在单位工程竣工验收后一个月内做出分段竣工图，项目全部竣工验收后一个月内做出全部室外管线竣工图。各种地下管线在开发项目内，能做出标识的应做出标识。单位工程竣工后，根据需要增加建筑物、构筑物或其他设施时，应与施工单位进行地下管线交底，不得破坏地下管线，并应着重注意有重大安全因素的燃气管路、高低压电线线路等。
第十五条 工程项目竣工验收后第一年，每个季度应对单位工程进行一次回访检查，发现结构裂缝或其他质量缺陷，应及时与施工方联系进行处理。大雨过后应走访单位工程的顶层客户和临山墙客户，发现屋面、外墙及外门窗渗漏现象应及时通知整修。
第十六条 单位工程竣工验收达到合同目标后，应按合同约定及时与合同预算部核对工程量及有关竣工资料。室外配套工程和零星项目施工结束达到合同质量目标后，一个月内核对工程量及有关资料。室外配套工程和零星工程项目要求应有竣工资料。
第十七条 主持工程项目的分期综合验收和综合验收工作，综合验收合格后，一个 4
月内与物业公司办理完毕项目实体交接工作，并与物业公司办理资料、实物质量交接手续。并做好存档备案工作。
第十八条 合同约定公司供应的材料、设备、构配件，项目部应督促施工单位在工程开工前提出总使用计划，并在使用前二十天报详细计划，该计划由项目部专业人员审核，
第十九条 凡项目部人员有向施工单位提出任何超出工作或职责范围的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解为恶意行为，应向公司书面投诉，一经查实，公司将严肃处理责任人，公司随时接受任何承包商的书面投诉与改进工作的合理化建议。
第二章 施工过程管理制度
第一条 组织施工前的图纸会审，审核施工单位的施工组织设计。 第二条 协助施工单位解决现场的特殊困难。
第三条 督促施工单位按合同要求完成施工进度，实事求是地对过程进度做出签证。
第四条 督促施工单位做好分部、分项工程的自检、互检工作，组织进行隐蔽工程的验收，严格控制工程质量。
第五条 及时发现、处理施工中出现的问题，对质量事故，必须向公司主管部门及时反映，妥善处理。
第六条 督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位对在合同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。
第三章 工程质量控制管理制度 第一节 总则
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第一条
为加强对工程项目的质量管理，不断提高工程项目的质量管理水平，确保实现各个工程项目的质量目标，特制定本规范。
第二条
本规范适合于工程项目质量管理方面的相关事宜。
第三条
公司工程项目质量总目标为工程项目验收时一次通过率达100%。 第四条
公司工程项目的质量管理采用项目部经理负责制。项目经理作为工程项目质量管理的具体负责人全面对工程项目的质量负责。
第二节 工程项目施工前的质量控制
第五条
施工图内部审查和交底前，项目部应要求部门专业工程师熟悉设计文件； 第六条 在项目开工前，项目部应要求监理公司组织专业监理工程师审查施工单位报送的施工组织设计（方案），提出审查意见；
第七条 在项目开工前，项目部负责落实以下工作：
1、要求并亲自参与监理机构组织专业监理工程师和项目部专业工程师，对施工单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系进行审核，主要审核以下内容：质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；质量管理、技术管理制度及保证工程质量的必要试验设施条件，专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。
2、要求监理机构监理工程师对施工单位报送的测量放线控制成果及保护措施进行检审，若符合要求，由监理机构监理工程师予以签认，并送项目部备案。检审内容包括：检查施工单位专职测量人员的岗位证书及测量设备检定证书；复核控制桩的校核成果；控制桩的保护措施以及平面控制网，高程控制网、临时水准点的测量成果；
3、对施工单位提交的开工报审表及相关资料进行审查，审查合格由监理工程师签发，并送项目部备案。
第八条 场地平整及压实是否满足施工要求；
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第九条 施工道路及路况质量是否满足运输要求； 第十条 施工水、电是否满足施工要求；
第十一条 施工单位人员是否已到位，机具、施工人员是否已进场；
第十二条 在每个工程项目开始前，应会同相关人员确定工程项目的质量目标，并制订相应的质量保证措施及计划，同时需要将质保措施层层分解，落实到具体人员。
第十三条 工程项目开始前，项目部相关人员进行工程项目图纸的会审与交底工作。
第十四条
工程项目技术交底时，应提出明确的质量目标、质量保证措施及要求，以及工程项目中采用的新技术、新工艺、新材料、新方法的操作规程，同时需要进行交底记录。
第三节 工程项目施工质量检查与评定
第十五条
工程项目施工过程中，需要进行下列九个方面的质量检查。 1．施工单位是否严格按照施工图纸和施工规范要求进行施工。 2．监理单位是否按照监理规范及工程质量标准进行监理。
3．施工现场标准化管理和标准化作业以及工程质量是否符合施工规范、验标规定，抽查质量评定表格和工程实际是否相符。
4．原始记录是否完善，记载是否详实。
5．是否按规定进行材料试验和检验，其结果是否满足实际要求，合格证件是否齐全。 6．工程项目施工中的配料计量是否准确。 7．公司质量体系是否持续有效地运行。
8．对违反规定的施工操作方法，要求施工单位及时采取措施后检查其是否落实。 9．对于隐蔽工程、重点部位、关键工序施工，检查值班情况，核实值班记录，确保 7
对施工过程的有效控制。
第十六条
在工程项目施工过程中，质量工程师应组织质量管理人员定期对工程项目进行质量检查，具体要求如下。
1．质量管理人员应每月组织一次综合质量检查评比活动，由质量工程师与监理单位负责人主持，有关施工单位成员及专业工程师参加，采取分组检查或共同检查的方法，对施工的各个工程项目进行质量检查。对于检查中发现的问题，要认真分析，找准主要原因，及时提出整改的措施和处理意见，并限期整改。
2．质量检查以检查实物工程量为主，同时检查施工方法、现场文明施工及质量管理情况。
3．质量检查的结果与施工单位及监理单位的工程款项挂钩，以提高施工单位与监理单位的质量意识及质量管理工作的积极性。
第十七条 工程项目质量检验评定工作是实行工程项目质量控制、考核施工单位在施工质量方面的成绩、查找问题、促进工程项目质量管理和工程项目质量不断提高的重要手段。工程项目质量检验评定工作对工程项目质量管理人员的具体要求如下。
1．工程项目质量管理人员必须掌握工程项目质量验收标准，并以此为依据对工程项目的施工质量进行检查和监督。
2．施工单位自检原始记录由施工单位质检员把关检查，经监理单位相关人员签字确认后，将有关资料上交，工程项目质量管理人员不定期地进行抽检复查。
3．凡经检验合格的工程，按规定及时填记检验批、分项、分部和单位工程检验评定表，以此作为考核完成工作量、质量成绩的凭证，检验不合格的工程，不得进行下道工序施工。
第四节 质量事故、汇报与验收
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第十八条 凡在工程项目施工过程中由于责任过失造成工程项目质量不符合设计文件要求或达不到本工程项目采用的质量标准需进行返工处理的，均构成工程项目质量事故。
第十九条 工程项目质量事故按照公司规定的质量事故处理程序、权限划分处理，重大质量事故需要上报项目部经理及主管副总。质量事故的处理要求如下。
1．处理一切质量事故必须坚持“三不放过”的原则。
2．对隐瞒质量事故的有关责任者要严肃处理，追究造成质量事故责任人的直接责任，并追究第一管理者的领导责任。
3．质量管理人员需要监督、检查整改措施的落实情况。
第二十条 在整个工程项目进行过程中，项目质量管理人员需要建立工程项目的质量台账，并填写工程项目质量报表，定期向项目部经理进行汇报。
第二十一条 质量管理人员需要定期分析、总结工程项目的质量记录，并编制质量报告。质量报告中应包括工程项目质量状况、发展趋势、存在问题及解决措施等。
第二十二条
工程项目竣工后，质量管理人员应组织进行竣工检查，竣工检查的内容包括以下四个方面。
1．进行竣工测量，核对已完成工程项目各部尺寸、标高以及完成工程数量等是否符合设计文件和验收要求。
2．工程项目的各种施工资料及所整理的资料。
3．复查工程项目质量评定记录，并核定工程项目质量等级。
4．在竣工检查时，如发现漏项、缺项应及时补齐，发现质量问题应及时处理。 第三条 施工过程中的质量控制
第二十三条 项目部专业工程师的施工质量日常管理工作内容要点：要求并参与对 9
施工过程进行巡视和检查，要求并参与在施工过程中监控施工单位各项工程活动，随时密切注意一切不利于质量的事件，将此纳入现场日常管理工作范围，并行使跟踪、督促、控制、管理。
第二十四条 对管理的工程项目的隐蔽工程施工、下道工序施工完成后难以检查的重点部位，应要求进行旁站；应要求并亲自参与对施工单位报送的隐蔽工程报验申请表和自检结果进行现场检查，符合要求予以签认。对未经监理人员验收或不合格的工序，应拒绝签认，并要求施工单位严禁下道工序施工，
第二十五条 对管理的工程项目发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故，应于发现2小时内，要求监理人员和专业监理工程师立即报告，同时项目部专业工程师立即报告项目部经理。经现场检查，情况分析后，确有可能造成质量事故或已经造成质量事故，通过监理工程师及时下达工程暂停令。要求施工单位停工整改。整改完毕应亲自参与现场复查，符合规定要求后，签署工程复工报审表；
第二十六条 施工过程质量控制的主要方法和手段
除上述项目部要求并亲自参与对施工过程的质量进行跟踪、督促、控制、管理的同时，可根据相关规范和制度，采取以下控制方式、方法、依据、手段、时机对施工过程的质量进行有效控制：
① 控制的方式：根据进度进行旁站、巡回检查、平行检查；
② 控制的方法：认可、确认签证、签发指令审核、审查、审批；旁站检查（巡回检查、平行检查、日常检查）、检测、检验、验收、核定；
③ 控制的依据：符合国家/行业相关标准或规范的要求；符合适用法律、法规的规定；满足合同及其它约定；施工组织设计、技术文件内容；施工图纸；公司编制的质量控制文件；
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④ 控制的手段：发现、判定不符合规定的工程和施工行为，根据不符合的程度和影响，督促、要求并参与监理机构采取下列手段中的一种或其任意组合：暂停施工；返工；返修；请求工程变更；停用、禁用（对不符合规定的材料、配件、设备、施工机械适用）；限时纠正；拒收；禁止继续施工
⑤ 控制的时机：工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。
第二十七条 工程竣工验收阶段的质量控制：
施工过程的质量控制所用记录、报告、表格，主要部分应由施工单位和材料供应单位提供，少部分由工程部建立。工程部应完整存档
第四章 工程进度控制管理制度
一、目的
通过规范施工进度管理，确保进度计划的有效执行和进度目标的实现；
二、编制施工进度计划
1、施工单位应于第一次工地会后15天内完成施工组织设计（包含采取网络计划技术编制的施工总进度计划、年季月度施工进度计划、各类材料计划）的编制和自审工作，并报监理机构审核；
2、监理机构总监理工程师在7天内审定批准（若需修改，由施工单位修正后在5天内再审定）；
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3、公司总工组织工程部经理和相关专业工程师用3—5天内对“施工组织设计（施工进度计划）进行了解和审查，并由监理机构总监理工程师签发实施；
4、根据施工单位编制、经监理机构审定、公司工程部及总工审核的计划，工程部编制出该项目施工进度计划报公司相关部门；
三、施工进度计划管理准备工作：
1、工程部现场代表和专业工程师、工程部经理应在项目开工前1周取得经批准的全套进度计划和进度控制方案：《施工阶段施工总进度计划》《年季月度施工进度计划》《各类材料计划》。
2、为使现场的进度日常管理避免携带大量的进度计划、进度网络图等资料，工程部专业工程师应对上述计划和相关控制方案提示进行细化，按项目各阶段的工程内容、工序、关键控制节点、持续时间、衔接因果关系、控制难点、可能采取的措施等，编制出便于日常进度管理的具体工作手册，用于指导本月的进度计划实施的监督和管理，避免工作的盲目性和随意性；工程部经理应承担此项工作的日常监督和管理工作；
四、施工进度管理工作内容
1、专业工程师按已批准的“施工总进度计划”、“年、季、月度施工进度计划”、“专业进度计划”及监理单位编制的“施工进度控制方案”内容，随时检查施工单位实施的开工项目时间、完工项目时间等一切进度科目是否与上述计划相符，真实记录实际进度及相关情况。当发现实际进度滞后于计划时，应立即签发《通知单》，指令施工单位采取调整措施，并协同施工单位纠偏。当因施工单位原因造成10天以上延误或不执行进度指令，应立即发出《第一次整改通知》（整改通知需清晰说明延误原因，发生部位及相关指令性意见）并同时抄报工程部经理；对已发出《第一次整改通知》而累计发生的延误超过15天，应立即再次发出《第二次整改通知》，并抄报公司工程分管领导、工程部经理 12
和公司相关部门，由工程部经理直接再同施工项目经理协调或因工程部经理持续协调无效，则由工程部经理请求公司工程分管领导直接与施工单位企业负责交涉。
2、专业工程师跟踪检查关键工序和薄弱环节存在的进度问题，即时提出保证措施，制定防范性对策；跟踪检查施工单位人力、材料、机具供应计划的执行。对甲供材料跟踪检查公司相关部门人员衔接供货计划的落实。若因施工单位材料设备部门原因造成进度延误的处理方式同4.1条。
3、每月（周）末应要求施工单位编制下月（周）《施工月度作业进度计划》，如当实际进度与计划进度较有偏差滞后，应要求施工单位编制下月（周）计划时尽力追回滞后项目，并在下月（周）进度管理工作中特别留意，跟踪监督实施；参加每周由总监理工程师组织召开的“工地例会”。检查分析工程进度计划完成情况和执行存在的问题，提出下一阶段进度目标及落实措施；
4、对工程部经理、专业工程师、监理机构总监理工程师、专业监理工程师及公司相关部门配合存在影响进度的问题进行分析并提出解决办法；对各级管理人员执行不力，造成延误提出警示；对进度发生偏差滞后的追回情况进行跟踪检查，并亲临督促直至追回进度,报告追回进度情况和预测下步可能发生的情况。
第五章 工程施工现场、安全管理 第一条 目 标
确保工程建设有序、文明、安全、符合规定的进行，制定本规定
第二条 在工程部控制下，工程总包单位负责施工现场的统一管理，并对自己分包的施工单位的现场活动负责。总包单位可以按工程部要求，负责协调该施工现场内由公司直接发包的其他单位的施工现场活动。各施工单位应在总包单位的统一管理下，在其分包范围内建立施工现场管理责任制，并组织实施；
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第三条 施工中若发现文物、古化石、爆炸物、地下管线及电缆等，应暂停施工，保护好现场，并及时向有关部门报告，按照有关规定处理后，方可继续施工；如发现有测量用永久性标桩或地质，地震部门设置长期观测孔等应加以保护，如因施工必须损坏时，应事先取得原设置单位或保管单位同意；在敷设有地上或地下管道、电线的地段进行施工时应取得管线管理部门的书面同意，施工中采取有效措施以防损坏管线；如在埋设有电缆的地点挖土，还应有电缆管理部门的代表在场；
第四条 工程部负责施工现场下列工作的实施：
1、施工总平面方案图的编制和审批。根据公司计划的工程各标段的启动时间，按照建筑规划总平面图和各施工单位的合同及施工需要，确定每工程标段的施工场界、临设场界及各自的使用时间。注意各类设施的布置是否占用道路，是否占用综合管网位置，是否妨碍其它工程施工等。项目总平面图方案由工程部绘制，公司分管领导批准。经批准的总平面图方案将作为施工单位编制“施工平面图”的重要依据；
2、严格控制各施工单位的施工场地的使用，所有施工场地使用与使用时间均需由施工单位在《施工组织设计》中详细说明。工程部有权对有碍整体施工组织的施工平面图要求施工单位重新编制，禁止施工单位未经批准占用场地，以保证其它工程的顺利施工；
3、工程部负责督促施工单位必须按批准的该工程施工平面布置图布置各类设施。且布置、搭设与使用均须符合安全文明施工规定与环保规定；
4、非施工场地、共用施工道路、共用设施等由工程部进行综合管理。即：非施工场地内的安全，周界的防护维护；公用施工道路的交通组织管理，道路与雨水沟井的日常维护；公用设施的使用管理，维护维修以及各类标认标记的设立与维护等，由工程部指派专人负责；
5、施工临设搭建、确需占用建设红线外场地或道路的，由工程部提出，由公司相关 14
部门按法规或国家行政分管部门规定，办理有关批准手续；
第五条 工程部负责要求督促专业工程师，随时要求施工单位采取有效措施，确保以下工作在受控状态下实施：
1、确保施工单位按经批准的该工程施工平面布置图的规定位置，搭设生产设施、安装施工机械设备、堆(停)放材料、半成品、成品等。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；
2、确保施工单位在施工现场，设置明显的相关标识，施工现场标识的设置应符合有关规定。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；
3、确保安全施工，工程部应对措施的制定和执行情况进行监督检查，对不安全的隐患，立即指令限期整改。施工的安全要求按《建筑施工安全检查标准》JGJ59—99和当地行政分管部门的有关规定执行；
4、确保施工现场道路畅通，排水、排洪、消防系统处于良好状态，保持场容整洁，及时清运建筑垃圾。将此项工作纳入日常管理工作范围，对违反规定的，应予以制止或指令改正；
5、确保施工单位遵守国家有关法律、法规及当地行政分管部门的规定，采取措施防止施工过程中产生的粉尘、废气、固体废弃物及噪声、振动等对环境的污染和对周边居民正常生活的干扰。对违反规定的，应予以制止或指令改正；
第六章 竣工验收管理制度
第一条 目标
通过规范竣工验收管理程序，检查工程完成状况，以保障工程顺利完工； 第二条 工程建筑、结构验收管理制度
1、检查开始时间：墙体施工完成前后，尤其是女儿墙施工完成前后；
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2、检查主要部位：所有结构件（包括阳台拦板、空调机位等）、墙体（包括女儿墙及XX）、各房间地面高差，门窗洞大小、位置等进行检查、整改的过程（以区别于主体工程验收），所有房间开间尺寸及进深尺寸；
3、工程使用功能验收管理制度 3.1 检查开始时间：交房前2个月 3.2检查主要部位：
①所有门窗是否按合同和样板间制作安装，门窗高度、大小、位置、扇数； ②所有受水面的流水坡度、滴水线、挡水线是否符合要求，所有经关水或泼水检验，是否有渗漏、倒坡、集水等；
③窗台、栏杆、女儿墙高度、烟囱孔、空调孔、排气孔等预留孔位是否正确；烟囱按规定进行排烟检验；
④所有排水方式及地漏、排水口是否正确；管道布置、走向等客户是否接受；给水管试压，排水管灌水与通球试验等；
⑤建筑立面外观质量及外观缺陷；
3.3检查结果输出：检查结果形成《每户使用功能质量检查户表》；3.4整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；
第四条 工程档案验收管理制度
1、检查开始时间：交房前2个月；
2、检查内容：建筑工程施工质量验收系列表、竣工图（包括用于规划验收、面积计算等的专项竣工图）；
① 竣工验收资料操作指南
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② 建设单位档案资料目录
③《竣工验收应向质检站提供的资料》；
3、整改负责部门：工程部负责组织施工单位，在规定时间内进行整改；
4、施工单位提供竣工资料，须经监理审查合格，送城建档案馆验收合格，返还施工单位组卷装订，再送城建档案馆进档签章发出合格证；
第七章 工程签证管理制度
第一条 规范现场签证工作，有效地控制成本，确保工程质量和工程进度。 第二条 签证涉及到投资、工期等工程内容。为了做到有效控制工程造价和工期，所有现场管理人员在开工前须熟悉合同书、招投标文件，需审核施工单位提交的施工组织设计，严格控制现场签证。
第三条
发生合同中约定可以变更的情况或非施工单位原因造成的工程内容及工程量的增减经批准后，且在确保工程技术标准和质量标准保持不变的前提下，方能实施签证。工程施工现场签证由施工单位、工程监理和项目部现场管理人员共同签字，严禁事后补签。
第四条 现场签证单由施工单位报送，经现场监理工程师审核签字，由现场专业工程师和项目经理复核，并报工程管理部经理、总经理审批后，签证有效。
第五条 工程使用材料的质量、价格如有特殊情况需签证时，由工程监理、项目部有关人员共同签证，必要时可进行招标确定。
第六条
已审核同意的签证，施工单位必须按期执行，否则，造成的损失由施工单位承担。由于施工单位对施工图阅读不仔细等原因造成的返工不予认可，因此延误工期由施工单位负责。
第七条
凡涉及到施工单位为评定优质工程等需要，而增加的施工管理、技术设施 17
和部分材料、人工的费用，应由施工单位自行承担。
第八条 设计变更：
1、以施工报告、洽商单等形式说明事由，按原图施工的实物完成时间与收到设计变更的时间，说明新旧设计的图名、图号或文件名等。该设计变更造成全部返工的，3#图及以下设计变更，一般直接采用该复印图作附件来说明；
2、局部返工，需用平、立、剖面图才能真实反映返工实物量的，应采用附图方式；
3、工程量清单：按合同规定与计量口径，对返工的实物量进行分类统计。第九条 零星工作的签证：
1、一般以施工报告、联系单等形式清楚述明背景、原由；
2、能反映实物量的，反映工程完成的实物工程量；难以反映工程实物量的（如流沙治理、土层注浆等），应反映工程各种材料的用量；如实反映投入人工的工种、工日或工时、投入的机械设备的机种、机型、台班等；
第九条
月进度报表
1、进度报告：每份月报先详细说明各分部分项工程的形象进度
2、工程量清单：按土建与安装两大类，分别按分部分项工程，但土建与安装工程一起报出；
第十条 签证的责任与管理
1、承包人按照工程部在该次收方量测原始数据的签认时间起开始制作签证单及相应资料，并按规定时间完成。签证单及相应资料配套送达指定的相关人员，并要求书面签收（包括签认收件时间地点）。
2、遇签证及资料不齐、不全、不清、不当等不合格件，发回重新制作。
3、有意修改原始数据属恶意行为。公司有权要求撤换该人员，并拒绝接受该人员的 18
任何签证及资料，多次发生恶意行为，公司将要求承包商撤换该项目经理等等。凡遇恶意行为，公司将按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承担。
第八章 施工图纸会审管理制度
第一条 目的
1、公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。
2．使参与工程建设的各方了解工程用到的主要建筑材料、构配件和设备的要求，所采用的新技术、新工艺、新材料、新设备的要求以及施工中应特别注意的事项。
3．使参与工程建设的各方掌握工程关键部分的技术要求，保证工程质量。 4．减少图纸中的差错、遗漏、矛盾，将图纸中的质量隐患与问题消灭在施工之前，使设计施工图纸更符合施工现场的具体要求，避免返工浪费。
第二条 参加人员
施工图纸会审及技术交底由项目部经理组织，总工办、合同预算部、工程监理单位及施工总承包单位参加图纸交底及会审会议。
第三条 工作职责
项目部经理、总工办、合同预算部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。
第四条 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。
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第五条 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。
第六条 图纸会审应遵循的原则
1．设计单位应提交施工图纸，所提供图纸必须齐全、完整。施工单位急需的重要分部分项专业图纸可提前交底与会审，但在所有成套图纸到齐后需再统一进行交底与会审。
2．图纸会审不可遗漏，即使施工过程中另补的新图也应进行交底和会审。 3．在图纸会审之前，我单位（泛指房地产开发商或建设单位）、监理单位、施工单位和其他有关单位必须事先指定主管该项目的有关技术人员看图自审，初步审查本专业的图纸。各专业图纸之间必须核对。
4．在图纸会审时，设计单位必须派负责该项目的主要设计人员出席。 5．进行图纸会审的工程图纸，必须经建设单位确认，未经确认不得交付施工。 第七条 施工图纸核查的重点：
单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。
第八条 建筑专业施工图纸核查要点
1、房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。
2、建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。
3、平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。
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4、校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。
5、楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。
6、屋面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。
7、配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。
8、门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。
9、如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。
10、外阳台和卫生间的地坪比室内要低。
11、屋顶避雷装置的设计是否符合规范。
12、图纸必须交待的节点有无遗漏。
13、图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。第九条 结构专业施工图纸核查要点
1、结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。
2、复核各类结构构件的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。
3、校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。
4、校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。
5、如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。
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6、电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。
7、各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。
8、楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。
9、所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。
10、防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。
11、构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。
12、凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。
13、避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。第十条 给排水专业施工图纸核查要点：
1、校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。
2、校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。
3、进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。
4、核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。
5、检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。
6、校对所有系统图的管径尺寸和标高。
7、校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。
8、排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。
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9、校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。
10、凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。
11、屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。
12、注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。
13、化粪池的型号和数量按排放量定。第十一条 煤气专业施工图纸核查要点
1、
2、
3、
4、
5、煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。煤气管道是否设计到厨房及浴室。 校对煤气管道的平面图和系统图。 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。 设计应考虑煤气加热器的排气管。
第十一条 强电专业施工图纸核查要点：
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。
校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。 动力与照明线路必须分开。
校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。
8、校对所有平面图的设计。
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9、校对高压及低压的配电系统图。
10、电缆沟的设计是否符合规范。
11、防雷系统的设计是否遗漏。
12、对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。第十三条 弱电专业施工图纸核查要点
1、
2、
3、是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。
进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。 对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。
第十四条 图纸会审会议的组织及程序
1、图纸会审的时间
图纸会审在项目开工之前进行，开会时间由监理单位决定并发通知。参加人员应包括我单位、监理单位、设计单位、施工单位的有关人员。
2、图纸自审
在施工图设计技术交底的同时，我单位、监理单位、设计单位、施工单位及其他有关单位需对设计图纸在自审的基础上进行会审。施工图纸是施工单位和监理单位开展工作最直接的依据。
3．会审会议组织
图纸会审会议一般由我单位组织召开、监理单位的总监理工程师主持，监理单位、各专业施工单位（含分包单位）分别编写会审记录，然后监理工程师汇总和起草会议纪要，报总监理工程师进行签认后，将会
第十五条 会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。
第九章 工作日志、月报管理制度
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第一条 项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况（部位、人员、材料、设备进出场等等）、监理公司工作情况、周边环境（停水、停电及其他）、业务单位接洽等；特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。
第二条 部门经理、项目经理不定期巡视现场和检查专业工程师的工作日志，并在工作日志中签署巡视意见，解决现场工作难点。
第三条 每月25日前，项目部提交工作月报，月报内容主要从质量、进度、投资、变更、计划等方面编制，包括本月完成工作、下月计划、需公司配合解决的疑难问题等三部分。本月完成工作主要记录施工单位施工管理情况（部位、人员、机械、安全文明施工）、施工质量（原材料的质量检验，工序质量检验），施工进度、设计施工变更、投资变化等情况，以及业务单位接洽、专业招投标准备等。
第四条 项目部经理每月编制工程管理部月简报，上报总经理。 第五条 项目经理、各专业工程师应对月报汇总分析，对工程项目实施动态管理。若工程质量，进度与计划产生偏差，则需立即组织各专业工程师和监理公司，施工单位相关人员汇同查找偏差产生的原因和解决偏差的方法以及今后的措施，并上报项目部。
第十章 工程变更管理制度
第一条 为了规范公司对项目工程的变更管理，确保项目工程的顺利实施，将项目总投资和单位成本控制在工程预算或工程合同造价的目标范围内，保证项目工程的利润最大化，特制定本办法。
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第二条 本办法适用于公司、设计单位、施工单位和监理单位在项目中提出工程变更时的管理事宜
第三条 项目中工程变更的内容主要包括设计变更，工程量的变更，工程施工时相关的技术标准、规范、技术文件的变更，施工进度的变更，施工工业或施工顺序的变更，有关合同条件的变更等。
第四条 因某种原因必须精心工程变更时应遵循以下2个原则。
1、
减少的原则。与工程相关的各技术人员与管理人员应做好工程施工前期的工作，将工程变更的可能性降至最低；即使发生工程变更，也应尽量将变更的内容控制在尽量下的范围内。
2、
严格控制原则。严格控制工程的审批权限，健全各方面所需的手续，严格控制随意提高设计标准、随意改变工程规模、随意改变工程的投资费用等方面。
第五条 工程变更时相关部门的职责
1.设计变更、技术文件变更、施工工艺等的变更由总工办配合完成。2.工程量变更、合同条件变更、施工时间等的变更由项目部负责，总工办配合完成。
第六条 一般性的、影响比较小的变更由项目部经理审批即可；项目的投资、对工期影响比较大的工程变更必须报公司总裁及董事长的批准，否则项目部经理负主要职责。
第七条 相关单位提出工程变更时的程序如下。 1 ．施工单位提出工程变更，应遵循下列程序。
( l ）施工单位将变更申请、变更方案提交给监理单位。
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( 2 ）监理单位召集相关工程师根据施工合同、现场实际条件等因素对变更申请、变更方案进行研究，同意变更时出具书面意见转交项目部，不同意时应出具书面意见返回施工单位。
( 3 ）各相关部门根据职责的不同，站在各自的角度出具书面意见，提交项日经理进行汇总审批。
( 4 ）项目经理在征求设计单位同意后下发变更意见书，不同意的由出具意见返回监理单位。
2 .公司项目部提出工程变更，应遵循下列程序。
( l）公司项目部在征得设计单位同意后将工程变更说明书下发给监理单位及施工单位。
（2）监理单位与施工单位如有不同意见，应于2 天内反馈给项口部，否则视为同意。
3．监理单位提出工程变更后在项目部及设计单位的同意后可下发执行。 4.施工单位工提出工程变更时必须得到项目部与监理单位的同意，涉及工程设计时必须得到设计单位的同意。
第八条 各单位提出的工程变更，由项目部指定专人与监理单位共同监督施工单位的执行，并对执行结果进行研究分析，造成损失的要追究相关部门的责任
第十一章
项目安全管理制度
项目安全管理制度是指导和消除事故隐患，相互交流经验，促进安全生产的有效措施，是安全管理工作的重要内容。通过安全检查可以发现生产过程中的危险和危害因素，以便有计划地制定纠正措施，有效防止伤亡事故和
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职业病的发生，确保生产安全。同时，还可以查清安全生产现状，总结交流经验教训，促进劳动保护工作的开展。
第一条 检查内容
安全检查主要为查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查整改措施。检查中要明确检查的目的和检查的重点，建立并落实安全生产检查制度，是项目部安全生产，劳动保护管理工作的一项重要内容，它包括对生产中的安全生产、劳动保护工作进行经常性的检查，也包括根据设备和季节特点进行的专项检查。
第二条 检查方式
1、经常性安全检查；
由项目部专职安全员对其所在项目工程的安全情况进行逐日检查，对发现的隐患、不安全行为，不安全状态等及时进行处理。
2、专业性安全检查；
对施工中使用的大型机械、脚手架、临时用电、压力容器等的安全问题由项目部进行进行单项专业检查。必要时还邀请相关专业技术人员进行配合。
3、季节性安全检查；
根据不同季节对施工安全造成的影响，项目部要制定针对季节特点的施工方案，对正在施工的工程进行有针对性的安全检查。
第三条 整改落实
1、对检查中发现的问题，作业人员要按照项目部专职安全员提出的整改意见认真整改落实。
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2、对大型机械、脚手架、临时用电、压力容器等专业性很强的安全问题，专业作业人员要严格按照项目部技术负责人、专业技术人员和安全管理人员共同制定的专项方案认真整改。
3、受季节性影响，可能给施工带来危害的，作业人员还要根据项目部预先制定的季节施工方案进行整改。
4、在班组施工中对发现的不安全问题和工序，作业人员应立即停止作业，直至不安全因素排除后方可继续作业并将有关情况及时通知项目部专职安全员。
5、对检查中发现的隐患不能及时排除的，要及时报告项目部专职安全员，由项目部制定具体的措施计划。安全隐患未消除前应采取可靠有效的防护措施。
6、需立即整改的问题，凡是能够造成重大伤亡事故的隐患，作业人员要严格按照项目部研究制定的专项整改方案立即整改，全力加快隐患排除。隐患排除后要立即通知项目部安全和技术部门前来复查，复查合格后方可复工。
7、限期整改的问题，凡是危险隐患比较严重、不尽快解决就可能导致发生重大伤亡事故的，但由于各种客观条件和困难不能立即解决的，应按项目部计划安排限期整改。
8、口头提出整改的问题，对一般违章及一般安全隐患，作业人员要按照项目专职安全员和工班长的检查要求，抓紧整改落实。
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珠海融资项目与资金方会面总结
尊敬的罗总和卢总晚上好！
根据我今天跟珠海资金方团队代表会面后，对方代表向我提出了
一些问题，要求我方作出回答的，但是我本人向对方代表表态了我不能代表老板的意思去回
答他们，之所以我把问题记录了下来。
对方代表提出了以下的几个问题：
1.央媒时代（北京）影视文化中心公司注册资金为什么网上体现出来是300万，而融资评估报告体现出来是5亿元，为什么？
2.央媒时代（北京）影视文化中心公司网站上周大永对本公司法人评论事件是什么的一种真实情况？如果是虚假的话，公司为什么没有避谣？
3.作为一家媒体宣传企业，为何没有自己独立的网站,。
4．经北京市工商局网站查询该公司的营业执照年检至2011年，从2012年至今2年没有年检了，为什么？是否公司有什么样的情况没有沟通出来呢？
5， 央媒时代（北京）影视文化中心公司它是没有具备开发该项目的资质，那你方实际是以哪个公司来做开发商呢？
如果以上的问题回答不了的，请老板这边把项目的真实性公司资料拿出来跟他方谈融资合作
的工作。不管真实性的公司是一家新注册的公司也好，主要这公司是合法、干净及符合资质
开发此项目的就可以融资了。今天珠海公司的老总跟我们之前约好今天早上碰面，他从今天
早上八点钟开始等我们等到中午才离开的，从这方面看得出来对方的诚意是真实的。他的手
下代表也说了，他好久没有看见过他老板在做事上这么早起床过了！还有说到，针对我们这
块项目不管是公司的还是私人的如果是真实性的，他方老总都说了可以批出60亿的资金！
最终他们对之前的央媒时代（北京）影视文化中心公司在不能解释的情况下，是不符合融资
条件范围内的。
除此，对方代表恳请我方老板能够拿出真诚实意来重视大家双方的合作！把该项目现在的产
权公司（或自然人）真实、有效、可行的资料交由委托人带上与资金方公司老总面谈合同前
的所有工作。
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地产总工程师岗位职责
（五）
地产总工程师岗位职责
（五）
1、负责工程质量、安全管理、技术指导和参与工程预算，并承担责任。
2、主持审核投资项目的设计方案，审定设计单位的所有图纸及设计技术变更通知。负责审核、控制工程项目建设成本。
3、负责参与承建单位的选择和招、投标工作。
4、主持审批权承建单位提出的组织设计、施工技术方案和施工进度计划。
5、负责参与审查承建单位提出的材料和设备清单及规格、质量。
6、负责督促、检查承建单位严格按图纸及技术规程施工，做好安全生产，确保工程质量。
7、负责处理质量、安全事故。
8、负责验收各工程项目所使用的材料、构件及设备的质量情况，严格把关。
9、负责督促整理合同文件和技术档案资料。
10、负责组织设计单位(部门)和承建单位(施工队)进行工程竣工初步验收，向有关部门提出竣工验收报告。
11、负责督促竣工工程资料存档。
12、负责定期制定月、季、年度的部门工作计划和工作总结并及时上交。
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安全员岗位职责
1、负责根据法律法规、安全技术制度、规范、规程、公司安全生产制度、施工组织设计等要求，监督检查和指导施工人员的施工操作行为，有效控制施工作业过程的生产安全环境保护和职业健康状态。
2、负责审查特殊工种作业人员的资格和操作技能，参加工程项目施工前的技术交底工作，会同施工员等相关管理人员对施工班组进行生产安全、职业健康、环境保护等方面提出要求，并做好相关注意事项的交底工作。
3、参与塔吊、人货两用电梯、脚手架、物料提升机、电气及机械设备等大中型机械设备的启用安全验收，组织落实手持式电动工具等小型机具的启用安全验收及周期性安全检查。
4、负责施工现场安全巡查，行使安全、健康和环境否决权，正确执行安全、环保和健康维护等方面的奖罚制度，不断强化施工操作人员的安全意识、职业健康意识和环境保护意识，及时制止违章作业，消除安全事故隐患。
5、负责监督检查消防、临边、洞口等安全设施以及劳动保护用品的分布及发放范围，并确认其使用状态和有效性情况，及时组织维护、保养、更新或添置。
6、负责组织落实施工作业人员的三级安全教育和季节性安全生产教育，定期召开施工班组安全、环保和职业健康等方面的动态分析会议，落实整改措施。
7、负责及时处理解决一般性质的安全生产、环境保护和职业健康安全方面的有关问题，及时上报较大的安全生产、环境保护和职业健康存在的问题，并及时采取适当的应急措施防止事态扩大，参与安全生产、职业健康和环境保护事件（事故）的调查处理。
8、负责及时、准确、完整地记录、收集、整理、编目、保管安全内业资料，以及劳动保护用品合格证书等，做好安全台账。
9、协助资料员认真做好竣工资料的收集、整理和移交归档工作。
10、根据项目部负责人、项目技术负责人等相关领导的要求，参与建设项目的其它有关管理活动。
11、做好施工管理过程中与项目部内部及相关方人员之间的沟通和配合工作。
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地产项目投融资资料清单
一、企业资料
1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；
2.企业章程、验资报告；
3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；
5.企业基本情况简介
（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；
（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；
（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；
（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）
（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；
二、项目资料（目前有多少提供过少）
1、贷款申请
2、土地使用权出让合同
3、项目立项批复
4、国土证
5、建设用地规划许可证
6、建设工程规划许可证
7、建设工程施工许可证
8、土地出让票据、成本明细及发票复印件
9、可行性研究报告
10、项目环保批复
11、项目建设招标文件
12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；
13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；
14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；
15、项目规划总平面图
16、规划红线图
17、项目节能减排批复
推荐第6篇：地产项目命名
地产项目命名
¶半岛故乡之主题景观名称—— 五大主题公园
十八组故乡小品
（1）儿童大本营
（2）故乡春舞
（3）四季花组 （4）夕阳棋座
（5）时间园
（6）古意喷泉 （7）故乡夏雨
（8）古井老水车
（9）海韵墙 （10）相思树
（11）流绿墙
（12）莲池
（13）故乡秋意
（14）邀月亭
（15）日式枯山水瀑布 （16）百福桥
（17）福字天书
（18）丫丫桥 （19）晓风轩
（20）鱼福跌水桥
（21）故乡冬恋 （22）故乡阳光
（23）篮球场
¶亲亲家园之主题景观名称—— 备选
（一）
亲亲十二景，景景各不同
三大水景++四大组团++五大广场 >>>>3大水景：听雨轩 观澜阁 静思台
曲廊幽梦 湖塘月色 清雅小筑
一树梨花 一卷幽帘 一棠清月 4大组团：亲雅苑 亲然居 亲清阁 亲幽庭
幽然苑 陶然居 怡然阁 恬然庭 5大广场：清青广场 花季广场 童趣广场
嬉水广场 诗意广场 备选
（二）
亲亲十二景，景景各不同
三大水景++四大组团++五大广场 >>>>3大水景：欢乐赏 丫丫谷 流水嬉
4大组团：情趣空间 至情领地 亲密人家 青清我家
5大广场：主题音乐喷泉广场 心情广场 游憩广场 浓情广场
甜蜜空间广场
（欢乐谷 沁园春 植物赏 香薰园 芳林小憩）
¶杏花小区之项目名称——
（1） 虎滩佳苑——献给钟情山水、热爱自然的进步人士。 （2）杏花欣佳苑——实现心中的理想，杏花欣佳苑。 （3）青山丽水——桂林山水甲天下，青山丽水甲大连。 （4）青清我家——青清我家，诗境般的梦幻感觉。
¶北京地产项目名称集锦（寻屋图）——
硅谷先锋
森林大第
枫丹丽舍
金榜园 领秀硅谷
雪梨澳乡
菊园盛景
当代城市家园 清润嘉园 上地佳园 万地国际村 永泰园·新地标 倚瑞轩 澳林春天 风林绿洲 科技财富中心 华盛乐章 亚奥人家 阳光丽景 清上园 学府园
清林苑
竹溪园
学知轩
志新学苑
半山枫林
香山艺墅
阳光100香山别墅 万泉新新家园
知春时代
锦秋知春
都市网景 世纪豪景
山水倾城
锋尚国际公寓
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锋尚国际公寓 石家庄博雅庄园 成都清华坊
南昌象湖·威尼斯 武汉万科四季花城 丽岛花园 成都华新国际（成都）锦绣花园
天津顺驰太阳城 天津奥林匹克花园 大连海昌欣城 亿达世纪城 弘基·书香园 重庆华新国际（重庆）水天花园 天骄年华 杭州万家花园 广通·信义坊 山水人家 朝晖现代城 长春我的家园 威尼斯花园 南京金陵家天下 贵阳在水一方
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光华欣居 广馨居
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国电中兴嘉园
国英1号
国展新座 豪柏风度
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金第NOLITA 金港.国际花园
金色假日产权酒店 金世纪嘉园
京达国际公寓
京贸国际公寓
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静馨嘉苑
康堡花园 康城
快乐无穷大
快乐洋城之真.典藏
蓝爵嘉苑
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丽水嘉园
丽水湾畔.永鑫家园
郦城
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亮马水晶 灵秀山庄
龙德嘉园
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麓鸣花园
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罗马嘉园 美景东方
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浉城百丽
石榴园小区 世纪龙鼎
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鑫兆雅园.里仁为美
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中海馥园
中海紫金苑
重兴园
珠江帝景
珠江骏景
珠江绿洲 庄维花园
紫竹园
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¶各地地产项目名称 深圳地区
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华景园 华丽园 华茂苑-琴海轩 华侨海景山庄 华清园 华昱苑 环岛丽园 黄埔雅苑二期 黄埔雅苑三期 黄埔雅苑四期 黄埔雅苑一期 皇都广场 皇家翠苑 皇庭彩园 皇庭居 皇兴大厦 皇御苑二期 皇御苑一期 惠名花园 惠中名苑 汇宾广场二期 汇宾广场一期 汇福花园 汇港名苑 汇金家园 汇锦名园 汇景豪苑 汇龙花园 汇园雅居 集浩花园 嘉宝田花园一期 嘉多利花园 嘉福花园 嘉富花园 嘉汇新城 嘉意台 嘉园 嘉洲豪园一期 嘉麟豪庭 佳嘉豪苑 家和花园 加州地带二期 加州地带三期 建业·采曦庭 建艺名苑 江南花园 金碧世家 金碧苑二期 金城华庭 金地翠园 金地花园 金鼎辉煌世纪 金枫花园 金港豪庭 金海岸 金海丽名居 金海湾花园 金海燕花园 金汇名园 金景豪苑 金丽豪苑 金玲花园 金领域 金色都汇 金色年华 金山花园 金泰名苑 金雅苑 金叶茗苑 金庸阁 金雨豪苑 金域蓝湾一期 金园 金泽花园 金众经典家园 金洲绿韵二期 金晖大厦 今日家园 锦冠华城 锦河苑 锦隆花园 锦上花家园 锦绣花园二期 锦绣花园三期 锦绣江南 京光海景花园 景发花园 景福花园 景华苑 景庭苑 景秀年华家园 景亿山庄 景园大厦 景稚居 景桦花园 景桦花园二期 九州家园 聚福花园 聚豪园 聚龙大厦二期 聚龙大厦一期 聚龙居 爵士大厦 君悦阁 俊安苑 俊景豪园 骏皇名居 骏庭名园 凯丰花园综合楼 凯旋门广场 凯悦华庭 康达尔花园二期 康达尔花园三期 康乃馨苑 康欣园 科创商务中心 蓝田壹站华苑 蓝月湾畔 蓝漪花园 朗景园 朗晴馨洲 朗庭豪园 浪琴屿花园 乐怡居 礼顿中心 荔林春晓 荔林苑 荔盛苑 荔树人家 荔庭园 荔雅居 荔园阁 丽港湾 丽湖阁 丽湖花园 丽乐美居 丽日翠庭 丽廷豪苑 丽阳天下 利泰公寓 立新花园三期 林海山庄 玲珑花苑·翠景苑 龙壁花园 龙都名园 龙凤阁 龙福居 龙景花园 龙岭山庄 龙泰轩 龙威豪庭一期 龙威豪园·我爱我家 龙兴商业广场一期 龙园山庄紫荆苑 龙园山庄麒麟阁、祯祥阁 龙园苑 龙源大厦 隆盛花园 庐峰翠苑 路桥大厦 鹿茵翠地二期 鹿茵翠地一期 绿景蓝湾半岛 绿景山庄 绿景新苑 绿茵阁 绿茵华庭 绿怡居 满庭芳 美加广场 美荔园 美丽365二期 美丽365一期 美丽家园 美庐锦园 梦想家园 民乐花园 民宁园 明雅阁 鸣翠谷 名骏豪庭 名牌大世界 名商园 名仕商城 名墅海景度假村 名泰轩 南方明珠花园二期 南海
玫瑰花园 南华花园 南景苑 南岭花园 南贸花园 南山豪庭 南油花园一期 欧景城华庭北区 欧景花园 鹏达花园
二、三期 鹏丽大厦 鹏盛年华公寓 鹏兴花园六期 鹏兴花园三期 鹏兴花园五期 鹏益花园 谱心苑 七彩时光 前海华庭 前海宜家 潜龙花园·惠宁阁 潜龙花园北区 桥东小区第三期(汇成花园) 侨城豪苑 侨福大厦 沁芳名苑 青春家园 青海大厦 青青山庄 擎天华庭 琼珠花园一期 群星广场 荣超广场 荣超花园 如意家园 瑞昌大厦 瑞达苑 润丰园 润唐山庄 润裕花园 润裕山景豪苑-宝翠居 赛格广场 桑达雅苑 山海翠庐 山海华庭 山海人家 山水居 山水情家园 山水四季 蛇口花园城 深城公寓 深港豪苑 深华丽园 深业·风临左岸 深圳湾畔花园 绅宝花园 盛龙花园 盛涛花园 石鸿·融景园 石化坂田新村 时代华庭 时尚新居 世纪村二期 世纪村一期 世纪华庭 世纪山庄 世界花园 世界花园海华居 世界金融中心 世濠大厦 水木华庭 水云间 水榭花都 四海华庭 四季花城第六期 苏豪名厦 笋岗大厦 泰安轩、泰宁轩 泰和花园 泰华豪园 泰华锦绣城 泰康轩 泰美园 泰宁花园 太白居 太平洋商贸大厦 太阳新城 太子山庄 桃源居·锦绣清华园 陶然居 特力大厦 特区报业大厦 天安高尔夫海景花园 天安数码时代大厦 天海豪景苑 天健名苑 天健世纪花园 天健阳光华苑 天骄世家 天明居 天然居 天一名居 天元大厦 天泽花园 田心大厦 田心庆云花园二期 桐景花园 湾厦福园 湾厦花园 万福人家 万和苑 万家灯火 万科彩园 万科桂苑 万科金色家园 万科金色家园二期 万科金色家园三期 万科俊园 万科四季花城 万科四季花城五期 万科温馨家园 万隆苑 万事达名苑二期 万托家园 万象新园二期 万象新园一期 旺海怡苑 旺业豪苑 威尼斯·港湾·雍景台 威文大厦 维富大厦 蔚蓝海岸二期 蔚蓝海岸三期 文德福豪园 文福大厦 文华大厦 文伟阁 卧龙阁 梧桐山新居 物业时代新居 熙园 西海岸花园 西海花城 西海湾花园 西湖花园 喜年中心 仙泉山庄 现代苑 现代之窗 香荔花园 香蜜湖豪庭 香蜜三村 香逸名园 香珠花园 香榭里花园二期 香榭里花园一期 翔名苑 祥福雅居 祥和花园二期 祥韵苑 新2000广场 新玥庭 新安湖花园二期 新安园 新保辉大厦 新丰大厦 新港鸿花园 新浩城花园 新鸿进花园 新华苑 新街花园 新街口大厦 新锦安·雅园 新龙岗花
园 新绿岛大厦 新明珠广场 新世纪家园 新世界广场 新世界豪园 新世界山月居 新天国际名苑 新新家园 新亚洲花园 心海假日 心语家园 心怡花园 信托花园 信义假日名城二期 信义假日名城一期 星光之约二期 星光之约一期 星海名城二期 星河·国际 星河华居 星河明居 星河雅居 旭飞城市广场 旭飞花园 旭飞华达园 宣嘉华庭 学府大厦 学府花园 学林雅院 雅豪祥苑 雅兰酒店 雅然居 雅仕·荔景苑 雅仕阁 雅仕居 雅颂居 雅涛花园 雅云轩 阳光翠园 阳光带海滨城一期 阳光海景花园 阳光花园二期 阳光荔景 阳光明居二期 阳光明居一期 阳光四季 阳光棕榈园一期 漾福居 漾日湾畔 椰风海岸 一辉花园 壹世界 医药商业城 依山居 颐景轩 颐园 倚山花园--翠林别墅 艺术心殿 逸翠园一期 益田花园·豪园居 益田名园 茵悦之生花园 银翠苑 银谷别墅二期 银海苑 银泉花园 银座金钻 英龙大厦 英伦名苑 英麒苑 迎宾商业中心 盈翠家园 雍翠豪园 雍翠华府 雍华府 雍祥居 余岭山庄 逾峰台 雨田村一期 玉雅居 御海湾山庄 御景台 御景苑 御庭园 育德佳园 裕宏园 裕康名园 裕侨花园 园东花园 园景花园 圆龙园 圆梦园 源兴居 越港商业中心 月亮湾花园 月亮湾山庄 阅读缤纷 云顶翠峰二期 云顶翠峰一期 云海天城世家 云景豪园 泽润花园 招商海琴花园 招商海月花园一期 招商名仕花园 招商桃花园一期 振业景洲大厦 振业梅苑 知本大厦 置富花园 中城康桥花园 中房怡芬花园 中房怡乐花园二期 中港城 中国茶宫茗香苑 中国有色大厦 中海华庭 中海丽苑 中海苑 中海怡翠山庄 中环花园 中加名园二期 中南花园 中山颐景花园 中商花园 中盛大厦 中信海文花园 中信星光名庭 中央花园 中央商务大厦 中兆花园 中政华庭 众冠花园 竹雅名居竹韵苑 紫光名苑 紫荆花园二期紫玉华庭 紫玉花园 紫薇花园 紫薇苑 子悦台 棕榈湾海景花园 尊皇豪府 馨荔苑 馨庭苑 馨园二期 馨园一期 荟芳园 萃峰阁 蕙兰雅居 怡芳苑 怡花阁 怡乐花园 怡泰中心 怡园大厦 泓瀚苑 滢水山庄 瀚海翠庭 灏景明苑 缤纷假日豪园 玮鹏花园 曦龙山庄二期 蟠龙居 翡翠·星空 翡翠名园 翡翠园 翡翠园山湖居 麒麟花园二期 麒麟花园三期-玉麒麟
南京地区
21世纪假日花园 安品街鼎新苑 百合果园 百家湖花园 百家湖花园 百仕园 碧虹苑小区 碧水华庭温泉山庄 彩虹苑 长江花园 长江之家 长乐公寓 钞库街综合楼 城堡商住楼 成贤公寓 大邦·紫云阁 大明花园风光里小区 典雅居 东方城 东郊·美林苑 枫丹白露城市花园 凤凰花园城凤栖园 富升大厦 国宝商城综合楼 海月花园 汉府雅苑 鸿邺、鸿发大厦 洪家园大明花园阳光里住宅小区 宏景花园 宏鹰花园 湖滨世纪花园 湖滨世纪花园 湖景花园 湖西苑 花开四季 佳乐福新寓 佳盛花园山水居 江南文枢苑 金陵家天下 金陵世纪花园 金陵世纪花园--鸿都大厦 金陵世家小区 金陵小区 锦达公寓 聚福园 康盛花园 利德家园 龙凤花园 龙江花园城 绿城 梅花山庄.湖畔之星 明湖山庄 明月花园 名城世纪园 南方花园 南方花园 南京国际贸易中心 清江花苑绿茵园 瑞金大厦 瑞金花苑 萨家湾花苑 三山街花园城 商业步行街 生活艺术家 盛世华庭 市政管理综合业务大厦 四平苑小区 天地新城 天福园住宅小区 天顺苑 天坛新寓 通宇花园 万厦公寓 万欣公寓花园 王府花园 文靖新村 五佰新寓 五台花园 新达公寓 新大都广场甲幢 养龙山庄 银达雅居 应天路综合楼 永丰国际商业大厦 御河苑 御园小区 裕华名居城 月安花园 中国人家 钟麓花园 紫金名门明月轩 紫金山水苑 苏州地区
馨泰花苑 奥林春天 白莲花园 百合花公寓 北城花园 北城花园·锦月新居 碧波二村 滨河花苑 采香花园 长岛花园 长盛花园 长颀苑 翠坊易居 翠园新村 东方.春晓 东湖大郡 东吴花园 都市花园 发现之旅（四季家园） 福星小区 港澳.桂苑 港澳桂苑 格林峰景苑 冠云花园 观景逸居 贵都花园 寒舍 荷花园小区 红菱花苑 湖畔花园 湖左岸 华阳花苑 画锦坊 环秀花园 嘉宝花园 雅典苑 嘉多利花园 嘉湖阁 嘉业·阳光城 嘉园 佳安别院 佳林花苑 加城湖滨公寓 建安别院 金枫苑·阳光水岸 金龙花园 金之枫花园 今日家园 锦丽苑 景德路改造街坊 景运康家 凯旋花园 莱茵花园三期 澜韵园二期 乐怡苑 里河新村 丽景
苑 留茗花苑 龙西缥渺苑 美墅.缘 美之国花园 明清一条街 南环花苑 南林苑 南门世纪花园 欧洲花园二期平齐花苑 润达城市家园 润福园 师惠乐章 狮林里别墅 狮林苑 狮山丽舍 时代花园（二期） 苏都花园 泰盛绿岛 太湖之星二期-太湖天地 天伦花园 天平花园 通园大厦 万丽花园 万杨服务公寓 万杨香樟公寓 网师花苑二期 吴甸园 新沧花园二期 新港 名都花园 新港 世纪花园三期 新港名城花园 新景苑 新明园——挹翠华庭` 新侨大厦 新元二村 信息大厦 徐家浜二村 学士花园 雅典花园 雅阁花园 雅韵花园（二期） 阳光地带 银桥三期·日月湾 银泰花园 银杏苑 御花园 粤海广场 运盛·美之苑 在水一方 政园小区 中欣大厦——金银岛 竹之苑 馨泓花园 葑谊小区 葑谊小区三期 怡馨花园 胥虹苑 胥江假日 无锡地区
宝城花园 标准花园 长发苑 德福花园 东河花园 凤翔花苑 广瑞公寓 和园 恒通国际大厦 湖滨苑 湖帆苑（太湖花园二期） 华侨城 华通大厦 华夏公寓 惠畅里住宅小区 吉品名人苑 金鼎广场 金乐苑 锦明苑 锦绣花园 老轻院住宅小区 梁溪苑 明珠广场 荣耀花园 山明四村 石子街小区 水车湾小区 太湖世家 太阳花园 听松坊 五里花苑 西太湖花园 新加坡兴江苑 新江南花园 新世纪花园 兴隆苑 学前街商住楼 益明花园小区 银仁花园 银杏苑 永丰大厦 圆通公寓 镇巷 住友家园 厦门地区
国宝新城 soho 阿里山大厦 艾德花园 安宝大厦 宝华花园 博士山庄 大洲新世纪广场 大洲新世纪广场 东方明珠 东方名园 都市恬园 富璟大厦 富山花园2期 富山名仕园 鼓浪天籁 鼓浪屿商业中心 古楼广场 国贸广场二期 海福广场 海景花园 海韵园 加州洋房 假日花园 金地翠园 金秋花园 聚祥广场 联发紫微花园 联丰心家园 绿野轩踪 美丽新世界 明发国际新城 铭爵山庄 千禧园 世纪之星 泰和大厦 泰和大厦 同安大唐世家 万景花园
武夷桃源 厦门大唐世家七期 欣华花园二期 新阳名仕阁--房东时代 信达大厦 信海花园 信隆城 兴旺广场 旭日海湾(二期) 亚太财富广场 阳光海岸 永升花园 永升花园 永升新城 禹洲新村 育秀中心 裕发花园 云景花园 云亭花园 中港花园二期 鹭江新城三期 ¶台湾最新地产项目名称
（按照高度排列，大部分为酒店和写字楼）
85国际广场 长谷世贸大楼 汉莱大饭店 宏总亚太财政经广场 霖园大饭店 馨馥华 宝成企业大楼 摩天高雄 梦莱茵 诺贝尔 高雄凯悦大饭店 维士比大楼 王象企业大楼 国泰商业大楼 世华金融大楼 福华大饭店 台湾领行大楼 圣田大楼 鼎宇和枫
时代富豪 和盛希尔顿 皇普博爱一百 亚洲商务中心 百立皇冠 宏总中山首府
大众财经广场
宝成世纪大楼
博爱天下
博爱大道 时代赢家 台湾领袖大楼 百立皇朝 当代领袖
擎天 宝成经典皇家 宝成皇家贵宾 美丽殿 昱成辉煌时代 长谷公园音乐会 兰园创世纪 观山观海 天翔 四维财经广场 京城雅典 圣第 帝豪博爱 宏总世纪之星 玉玺天下 京城帝王 博爱公园 三宅人生 圆山仰德
长谷2000永信擎天 曼哈顿财经总部 财经天下 国家艺术广场 宝成梦皇家
首长宝座 宝成中正大楼 快乐高手 新楼中楼 国家公园大亨 华侨银行大楼 陆发雄狮 长谷国家音乐厅 富兰克林 尊峰 京城赏 博爱龙扬庭 高屋国家艺术广场 住宅大赏 中华民国经贸中心 王象世贸巨星 昱成绿钻
康庭雄关 长谷威尼斯
福懋天第 澄湖园 诺贝尔 宏大花园广场 阿罗哈特区
胜利王朝 高雄室长宇宙国 宝成皇家之恋 牵手 亨利王 皇普澄湖真迹 百立海洋帝国 恒上凯悦 尊皇
世纪风华 富邦金融大楼
国宾大饭店 御海 森活计画
皇家艺品 龙的传人 非长居易 凯悦大帝
¶修竹项目名称
修竹O·K 修竹欣境 修竹·锋尚（风尚） 修竹·尚座（名座） 修竹·傲派 修竹·派客（傲客） 修竹·优天下 修竹豪阁 修竹·领尚 修竹·优士阁 修竹·领地 修竹·风格 修竹·峰 修竹·景阁 修竹·雅轩 修竹·雍邸
¶心宁苑二期项目名称
星海首府 （心宁苑二期）惬意山海 得意人生 星海领秀 星视野 星生活领地 星空海寓
¶台湾地产案名大赏
百年大鎮 百室達 百順香榭 柏達翡利 柏園 班芙春天 寶仁雅築 碧海藍天 碧海擎天 碧瑤名園 碧茵星城 別墅大賞 博覽家 草本生活 草根譚 長堤 常青墅 朝代風尚 創邸 春木町 春樹 春揚薇閣 大成賞 大地賞 大觀天下 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大亨觀邸 大湖春天 大湖富邦 大來賞 大麥別莊 大砌峰閣 大溪地 大直觀邸 大直晶華 大竹香頌林園 淡水SMART 淡水Smart 淡水up.up 得意居 地球村 第5大道 第五文明 東方山河 都會通 都摩市KIMO 敦藏 敦品 二重奏 發現之旅 法登美墅 放翁名廬 飛凡 飛皇 非常居易 豐馥 風尚 風月草堂 風雲頂客 風雲彙 風中奇園 楓閣 峰雲 浮生散記 浮生臻品 富臨極品 高閣 歌德堡 歌德花園 閣厦 耕讀園 耕原 公園家 公園與我 關渡站前 觀自在 冠天下 光の橋 光之頌 貴築 國揚超值屋 國揚青年市 海水正藍 海月 海悅 海雲間 和風·小雅 和風雅集 和風禦庭 荷堤 荷蘭村 荷意一品 恒濱 橫の濱 紅色炫風 紅樹林 宏門 湖山雅致 湖適 湖中天 湖左岸 花吹雪 花鳥苑
畫市 懷石別莊 懷石磺溪 懷石居 皇普河畔 黃金眼 活力程式 基泰捷座 吉第 極景 極品 極祥 集賢天地 基泰捷座 幾何中心 佳園 建築の賞 建築博覽家 建築晶典 建築群英會 鑒賞家 江山萬裏 杰座 金賞 京典別墅 晶彩 晶典 居易 巨匠 康橋原味 康之庭 柯夢波丹 渴望村 克拉碼頭 空間大賞 空間王MAGIC HOME 萊茵皇家 萊茵賞 蘭亭集序 嵐亭 藍鯨 藍居俱樂部 禮居 禮贊 麗舍 淩波 琉森 琉園 硫森 龍騰 綠色國度 綠墅 綠野新坡 綠葉山莊 綠園道 羅丹映象 滿築 美館大宅 美麗大直 美墅館 美墅賞 美學大街 米堤 名人錄 歐風城堡 歐風城堡 歐峰 歐鄉小鎮 歐洲風華 歐洲晶典 歐洲賞 帕華洛帝 普羅旺世 千秋 巧遇歐洲 親水和畔 親水印象 青泉崗 青山鎮 青庭 青弦雅舍 清境 清泉崗 清談 清庭 日光別墅 日光程式 日光大道 日光離宮 日月光 如森堡 若林邸 三度空間 森林別墅 山海觀 山居歲月 山林別莊 山水豪情 山水天厦 山水緣 山下賞畫 山宅一生 升之陽 生活大師 生活復興 生活館 生活家 生機花園 聖址 盛世紀 師大隱 師苑翠堤 獅山風土記 十方意境 石濤園 時代贏家 拾翠山莊 士林紫京城 世泓大寧境 世紀の櫻 世紀財星 世紀廣場 世紀花園大厦 世紀經典 世紀經貿 世紀名人 世紀威秀 世紀之音 世界杯 世界集 世界之窗 世界之頂 世外桃園 首席 首席芳鄰 書香大第 舒曼 雙胞胎 雙峰 雙橡園 雙校花園 雙子AB 水鋼琴 水戶皇門 水上加冕 水世界 水鄉 水月灣 水雲間 水雲居 水築館 水築世界 四季 四季花彩 四季花鄉 四季花香 四季新象 四季之鑽 臺北.N世代 臺北.快意通 臺北Going 臺北SMART 臺北VISA 臺北雕之森 天地賞 天晶 天境 天闊 天籟 天幕 天喜 天裔 天悅 童話世界 薇多綠雅 薇閣春天 無爲.草堂 五峰·名廬 舞鶴山莊 溪城秀墅 霞飛 霞關 夏朵 現代啓示 香濱 新坡山莊 新秀賞 薪易城 興隆及第 幸福密碼 雅集 雅居小築 雅舍 雅舍小品 雅仕堡 藝術村 藝術大街 藝術林莊 藝樹尊邸 逸品 裔品 迎河賞 螢座 映象之旅 咏。和歌 優賞 優天母 優秀賞 有樂町 宇宙之鑽 禦寶京城 禦和風 禦品 禦墅 源氏物語 遠見21 月光流域 閱讀歐洲 雲濱 雲門 雲霞噴泉 雲莊 再興
春天 臻邸 祗園 中央綠 中央如意園 中央偉圓 竹林堂 住宅大賞 築波 自然紀行 總統別莊 尊爵·高堡
¶2003年秋季房展会参展项目展厅预览表
1号展厅
远洋天地 远洋风景 远洋德邑 枫桦豪景 锦官苑 慧谷阳光II期 建赏(天兆家园) 千鹤家园 山水倾城 后现代城 西山美墅 恋曲 70 鹿港银网中心 城市复兴·华城 华龙大厦 花市枣苑 富海中心 金港国际 SOLOII 世纪东方城 甜水园 UHN国际村
2号展厅
夏都盈座 长安星园 知本时代 德林·逸景 丽水嘉园 Nolita那里幸福家园 通典铭居 格瑞雅居 点晶小筑 河畔·丽景 欧园·北欧印象 湖畔雅居境界 亮马水晶 北苑家园 蝶翠华庭 世纪·龙鼎 意华·田园都市 枫渡(嘉诚花园二期) 朝阳无限 嘉和人家 易墅殿堂 金隅丽港城 大屋金海湾花园 英郡(动力街区III) 星源公寓 天和人家 沙龙雅园 旗舰·凯旋 清上园 西上园 京艺天朗嘉园 阳光上东 人济山庄 城市亮点 星月·云河 华腾北搪商务大厦 美利新世界 青春无限 亚奥阳光 泰和嘉苑 亮马新世家 高第 双花园小区 瀛景园 蓝调 日光清城 柳岸景园 新华经典 润民柳芳居 丽园 BOBO自由城
3号展厅
世纪新景 立恒名苑 富顿中心 小街项目 世纪城III 京贸国际公寓 麒麟家园
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方) ¶
推荐第7篇：岗位职责(总)
岗 位 职 责
第一章 行政人事部岗位职责
一、人事行政部主管 （招工/验厂/工资工时/保安/司机）
1.依照公司策略，规划人事行政部门的工作执行方案及执行进度，并主导实施；2.负责人事行政管理制度、作业办法的制定与审核；
3.检查、督导公司各项人事制度的执行,以及各项工作计划进展情况，并采取 必要的对策；
4.检查考核人事行政部职员的工作情况，并负责所属人员薪资、职位异动的初核.
1 5.依据人力需求，督导人力招募、到职准备，职前及在职培训等工作； 6.主导全厂员工薪资审核； 7.编列部门预算并控制相关费用；
8.为各部门提供人事行政的良好服务，以协助提高各部门专业工作效率；9.签发公司各人事、行政文件；
10.负责对外良好公共关系的建立和发展；11.了解员工的思想状况，并适时作出调整； 12.负责受理各种投诉及时解决劳资纠纷； 13.承办上级领导监时交付的任务。
二、人事文员
1.负责全公司职前教育训练及在职教育训练的跟进及落实工作；
2.负责培训工厂所有新进人员，厂纪厂规﹑6S知识、安全知识、质量方针，使每 3.位新员工尽快适应环境、面对工作，并掌握相关的基础知识，从而提高员工的工作能力，达到提高产品质量的目的；
4.负责培训月报表的制作及培训资料存盘工作；5.做好人事行政会议记录与资料整理工作；
6.负责本部门各类文件、通知、表格、行政公文的汇总并分类存档；7.全厂人员日报表及各类报表的作成； 8.负责公司考勤系统模块的全程维护及管理； 9.每月核算工资所需资料的整理及员工工资单审核； 10.员工绩效(晋级)考核与管理；
11.组织公司员工的招聘工作及入职手续的办理；12.全厂员工人事档案的建立与管理； 13.员工离职手续的办理；
14.全厂人员劳动合同的签订及管理工作；
15.负责公司员工保险、社保、就业证的跟踪与落实；16.负责办理工伤保险公司理赔工作； 17.协助主管公司组织相关活动； 18.协助上级领导交待的其它事项；
三、宿舍管理员
1.每月度餐费的统计与餐票发放；2.员工厂牌的发放；
3.负责工衣、头巾的申请和发放；
4.总务后勤生活的调查﹑员工投诉意见跟进等相关工作；5.办理员工工伤事宜工作；
6.严格执行《宿舍管理规定》，协助行政部搞好宿舍管理工作；7.门禁制度的管控，未经批准严禁外来人员进入宿舍区；
2 8.负责全厂职员工宿舍床位的安排及调动并录入电脑，床位资料的录入及统计报表作成；
9.全厂职员工宿舍锁匙的管理与发放；
10.责任区内各类设备的日常点检,发现问题第一时间交予维修部人员进行处理,并对维修后效果进行确认；
11.检查监督宿舍区域清洁卫生工作；12.不定时巡查宿舍区域，确保宿舍安全； 13.宿舍区节约用电的工作及安全用电的工作； 14.负责招聘、饭堂监管工作； 15.协助主管公司组织相关活动； 16.车辆运输的安排及相关事宜的跟进； 17.保安队伍监督管理工作；
18.传达上级有关指示精神教育﹐严格执行公司规章制度；19.组织实施工厂安全和宿舍安全大检查； 20.处理好各种突发事故﹐立即上报及时处理； 21.协助上级领导交待的其它事项。
四、司机
1.按公司实际情况出车；2.公务车的维修﹑保养； 3.接受上级交给各项临时任务。
五、保安队长－1名外保
1.统筹全厂区﹑宿舍区的安全保卫管理工作；
2.负责全公司所有保安人员的管理﹐监导训练及运转；3.做好“三防”工作，确保公司财产及员工安全；
4.对所辖的护卫点实行日常管理（监导检查保安员工作情况），认真抓好保安 员的思想工作，督促保安员加强安全防范； 5.负责保安队伍监督考核管理工作；
6.落实保安员岗位责任制，定期组织保安员学习训练；
7.加强保安队伍的管理，依照公司规章制度和保安员守则及岗位纪律，对保安；8.员守法、遵纪执勤、内务等情况进行监督、检查； 9.处理好各种突发事故﹐立即上报及时处理。
六、保安员－2名外保
1.严格交接班，不迟到、不早退，按公司规定时间准时接班，集合整队，提出要求而后进行交接，交班者应对接班者说明上班执勤状况，并做好记录；2.文明执勤,队员在上班时间应统一着装/精神振作,保持良好的精神面貌；
3 3.时刻保持高度警惕性，不得擅离岗位，不串岗.严禁在值班期间玩手机，看书、看报、打瞌睡及做与工作无关的事；
4.严格按公司规定执行各类厂纪厂规及规章制度；
5.对出入厂人员要严格确认,禁止外来人员进入公司.公司员工进入工厂应凭厂证进出，严格管控好物品的进出工作；6.完成上司临时交办的事项。
七、清洁工2名
1.负责工厂、写字楼及宿舍区域清洁卫生工作；2.协助人事行政部做好每月一次的宿舍大扫除工作； 3.负责全厂绿化的修剪、浇水、施肥、杀虫、除草等工作； 4.负责宿舍、厂房公共区域的墙面翻新工作； 5.完成上司临时交办的事项。
八、厨师3名（员工饭堂2保，管理饭堂1名）
1.负责编制食堂食材的采购计划,厉行节约、杜绝浪费,搞好 主副食调配,增加花色品种,提高饭菜质量,搞好成本核算,做到饭 菜份量足、价格合理,经济；
2.负责早、中、晚餐的烹饪调制，严格执行食品卫生法，确保食品卫生，不加工霉烂变质食物，杜绝食物中毒现象；
3.计划用料，精细工作，提高烹饪技术，改善制作方法，估到色、香、味倶佳；4.负责监督饭堂区域卫生工作； 5.完成上司临时交办的事项。
九、厨工2名
1.负责食品的细加工，分档加工.切配,要求刀功整齐利落,大小、长短、厚 薄、粗细均匀；
2.负责厨房内的清洁卫生，保持各机械设备及用具、场地的等清洁卫生；3.负责清洗餐具等工作； 4.完成厨师交给的其他工作。
第二章 品质部岗位职责
一、品质经理工作职责
1.制程品质控制，确保制程QC工作的正确性，样板及相关资料齐全；2.对客验货与客沟通，满足客户要求，传达客人相关要求； 3.品质部整体工作管理。
二、品质文员工作职责
1.品质部文件的发放与收录，确保各项品质文件/QC报告的齐全；2.品质部人员的行政后勤事务，确保品质部各项行政后勤事务运作正常；
4 3.供应商保证书与测试报告的收集，确保所有供应商的保证书及测试报告的齐全及有效性（期）；
4.统计品质数据，出具周报，月报及年报，确保各项品质数据的收集及时性，有效性。
三、QC组长工作职责
1.样板的管理，确保样板有完整，齐全；
2.QC的培训与监督，确保一线QC明白理解产品要求及标准。
八、IQC工作职责
1.核对合格供应商清单, 确保所有物料来自合格供应商；
2.核对样板，核对规格书，样品试装；并出具IQC报告, 确保所有来料符合规格； 3.物料抽样送检（包括外部实验室和本厂XRF），确保所有物料重金属等化学测试合格； 4.填写《每日验货记录》、《每日品质总结》、《每日品质不良记录》、《生产工序表与人员情况》、《生产工单完成情况》，确保产品符合AQL收货标准；
5.检查批号（追溯）标签，确保所有物料均有批号标签,以满足下工序追溯要求。
九、注塑/压铸QC工作职责
1.核对样板，核对规格书，样品试装，核对样板，核对规格书，样品试装；2.做首检,并出具QC报告，检查追溯标签，确保所有配件符合规格，符合样板，符合试装要求；
3.检查机台机器参数；核对生产物料，确保产品符合AQL收货标准；
4.填写《每日验货记录》、《每日品质总结》、《每日品质不良记录》、《生产工序表与人员情况》、《生产工单完成情况》，确保产品符合AQL收货标准。
十、静电QC工作职责
1.核对样板，规格书，样品试装，核对样板，核对规格书，样品试装；
2.做首检,并出具QC报告，检查追溯标签，确保所有配件符合规格，符合样板，符合试装要求；
3.检查机台机器参数；核对生产物料，确保产品符合AQL收货标准；
4.填写《每日验货记录》、《每日品质总结》、《每日品质不良记录》、《生产工序表与人员情况》、《生产工单完成情况》，确保产品符合AQL收货标准；十
一、装配QC工作职责
1.核对样板，核对规格书,包装资料，确保所有产品符合产品规格；箱唛及产品包装资料符合要求；
2.做首检，做抽检，做功能测试，做跌落/拉扭测试，并出具QC报告，确保所有配件符合规格，符合样板，符合试装要求；
3.检查追溯标签；核对生产物料，确保产品符合AQL收货标准；
4.填写《每日验货记录》、《每日品质总结》、《每日品质不良记录》、《生产工序表与人员情况》、《生产工单完成情况》，确保产品符合AQL收货标准。十
二、陪客验货QC工作职责
1.核对样板，核对规格书,包装资料，确保所有产品符合产品规格；箱唛及产品包装资料符合要求；
2.陪客验货，记录不良问题点，确保所有不良，不合格项及时上报，方便相关人员及
5 改善 ；
3.提前准备验货资料或其它客户所需资料，确保资料的准确及时。十三，外发QC工作职责
1.核对样板/资料，核对规格书，确保所有外发产品符合产品规格及产品要求；2.跟进外发厂工艺流程，符合公司产品工艺要求；
3.发现不良，记录不良，及时汇总，汇报，确保及时解决。
第三章 工程部岗位职责
一、产品工程师的工作职责及入职要求
1.负责新产品（电子、结构、包装及合金等）的跟进或导入跟进，产品样板制作及测试评估（ES/EP/FEP）；
2.制作和整理完善产品文件(按照ISO9001:2015系统及产品文件之要求完成)；3.新元器件(物料)的评估和确认； 4.新订单资料及产品变更的跟进；
5.跟进新试生产(PP)及其后续持续改善，对正在生产的产品协助提供持续产品改善方案；
6.协助确认新产品的产品标准和要求(比如：安规、环保等)，并使其符合要求， 7.协助本部门保持ISO9001:2008质量体系运作的有效性，工作场所要严格按照ICTI要求管理。 入职要求：
有3~5年的相关工作经验，大专或以上学历，熟悉对某项产品从手办到生产全过程的跟进，对模具结构、常用塑胶特性、玩具安规、改模手办的制作以及啤塑工艺有为一定的了解，在产品开发的过程中能够满足客户的要求，并能及时解决生产上的问题，熟悉编制各类工程文件（BOM）及ERP系统的操作。熟悉电脑的基本操作及应用，工作积极主动，服从工作安排。懂PRO/E、AUTOCAD更好。
二、夹具技术员的工作职责及入职要求：
1.加工制造产品生产时所必须的工装夹具，按工程及产品的要求准备好生产所必须的手啤机、机械设备等；
2.根据生产所需，制作一些补充工装夹具，如生产中需增加或改进工装夹具, 生产中来料不良或需要加工等，协助外部门制作工装夹具或测试架，协助工程部完成一些工程任务，如做办时的物料加工、物料制作等；
3.管理生产现场，定期巡拉，发现问题及时处理，确保生产顺利进行；
4.制定仪器设备清单，定期保养生产线及生产设备，工作场所严格按照ICTI的要求管理。入职要求：
有一定的工作经验，高中或以上学历，熟悉生产工艺，能独立完成（包括设计）某项产品的工夹具、测试架的制作，熟练车床、铣床、锣床、磨床、钻床等的使用，熟
6 练调校工装夹具以及设备仪器（超声波、高周波等），以最简单的工夹具来优化生产工序。懂得制作电气动自动化夹具更好。工作态度良好，服从工作安排。
三、PE工程师的工作职责及入职要求：
1.编制产品生产工程文件（工序表、作业指导书、生产效益表、辅料表、夹具表等），定期保养及检修测试架、安装夹具等，并根据产品生产过程的实际情况适时的修正产品生产工程文件；
2.根据工程部的产品资料设计生产所需的测试架、安装夹具等，评估并提供生产所需仪器设备资料给仪器组准配生产所需仪器设备；
3.负责生产部各生产线的生产工程，分析和解决生产线的生产技术问题，及时指出问题并提出改善建议，保障生产线的正常生产；4.根据生产排期，合理计划和安排PE的日常工作；
5.跟进日常工作中提出的改善建议在生产线的执行情况，并及时反馈；
6.负责对生产现场测试架、辅助架、仪器、啤机等设备的定期巡查，以确保测试的有效性。入职要求：
有3~5年的相关工作经验，大专或以上学历，及独立完成生产工程文件及BOM表的核对，熟悉生产工艺，能迅速解决生产线上的异常并及时作出改善措施与建议，产能的评估及标准工时的制定；夹具的设计与测试架的制作；新产品试产的跟踪及产品技术的改进。并能召集各部门召开PP改善会议，与各部门之间有良好的沟通与工作技巧。工作认真负责，服从工作安排。
四、工模师傅的工作职责及入职要求：
1.接受工程改模资料，按工程资料进行改模，并保证按工程资料达到改模目的； 2.对生产模具的维修，以保证模具的顺利生产；
3.模具日常的保养及维护，对生产的模具进行定期清洗，定期检查，定期保养； 4.对每一批生产完成的模具进行清洗，打好防锈油，清洁好胶渍后入仓保管； 5.对注塑/压铸技术人员对进监督、指导、培训模具的保养要求及模具使用的注意事项。 入职要求：
有3~5年的相关工作经验，高中或中专以上学历，能独立完成模具的维护及维修工作，对模具结构，模具制作工艺熟悉，熟练操作各种机加工设备（锣床/铣床/火花机/氩焊/车床等），工作认真负责，服从工作安排，能够积极配合工程及生产部门的工作。
五、工程部文员的工作职责及入职要求： 1.处理部门文件存档，分发，打印；
2.执行上级发出的工作指令，传递公司旨意及公司公告内容； 3.协助经理/工程师制作及派发相关的工程文件； 4.协助PE/IE做好工夹具的收发工作； 5.负责工程签办/样办的签收及派发；
7 6.负责客户样办快递及登记； 7.工程资料ERP系统的录入；
8.日常工作环境5S的工作监督及跟进。入职要求：
有文职类相关工作2年以上经验，熟练操作OFFICE办公软件，头脑灵活，工作认真，服从工作安排，有ERP概念及工作经验，熟悉ISO系统的运作及ICTI验厂要求。
第四章 物控部岗位职责
一、PMC工作职责
（经理：主导整体生产计划、主管：客户接单工作，所有包材申购及跟进、PC：2人，产品进度跟进（捷达客）塑胶部分，物料追踪系统的推行） 1．制定详细月度物料需求计划； 2．定单的审核、登记和发放；
3．制定详细的日生产计划，并负责发放制造车间监督追踪执行； 4．临时插单或加急生产任务的调配；
5．与工程技术等其他相关部门密切合作进行新产品开发、技术和工艺流程革新以及产品质量改进分析生产制造、质量控制、设备维护及其他相关工作报告，及时发现并解决问题；
6．生产计划的检查和进度控制工作；
7．组织用料管理和控制，提升效率，控制成本；
8．与业务部门作好沟通、协调，制定详细的出货计划安排；
二、货仓部工作职责
1．负责原料、五金、包材、危化品、成品仓的物料收发，备物料给到各拉生产，成品2.负责仓库整体工作事务及工作日常管理，协调部门与各职能部门之间的工作； 3.负责分配仓库员工工作及日常工作监督；充分调动和带领仓库工作人员完成日常工作、负责对仓库运作效率、成本和人员管理、流程改善，以及仓库各人员的绩效考核；
4.负责制定、修订及完善仓库收发货、作业流程和制度；5.建立规范、完整的仓储流程操作报表；
6.合理化布局和管理整体仓库，并规划好各分仓的储存空间及货物的摆放方式，仓位的及时调整；
6.负责制定仓库储位的规化、标识、防火、防盗、防潮及物料的准确性管理标准，搞好仓库整体5S工作；
7.负责对仓库进、出库，库存等操作进行审核与监督对各项工作制度的执行情况并进行跟踪，货仓各级文件和单据的集中管控；及时地反映仓库的库存状况，确保仓库帐、卡、物数量一致，保证数据的正确性，做好数量审查复核工作； 8.落货成品要确保进出库及出柜的数据准确性。
8
第五章 生产部岗位职责
一、压炼部工作职责（试模、物料、生产编排、数据统筹、打料、抛光、批锋）
1.压炼部注塑机技能与操作；2.领原料与生产半成品的收发；
3.注塑机生产的水口料打水口与配料机台生产；4.压炼部的每日生产日报统计；
5.生产排程与交货期,产品的品质与原料的成本跟进；6.压铸产品的批锋和抛光操作指导； 7.车间设备维护和利用；
8.职员和领班.技术员的技能安全培训；
9.车间现场的”5S”和摆放与消防安全通道疏通。
二、压铸部主管
1.生产计划安排与落实追踪事宜；2.产量统计报表核对与汇总； 3.机器操作与设备维修保养等；
4.有关部门的会议记录及决议事项追踪；5.培训计划制定及监督实施； 6.样品管理与维护； 7.车间的区域标示与维护； 8.车间5S的安全监督与检查； 9.节约车间的生产材料与水电； 10.确定品质的质量方针与质量目标； 11.细化分配职员的工作与安排； 12.与各部门管理的沟通协调与生产； 13.提防预防与纠正措施。
三、静电部工作职责 静电主管职责：
1.认真执行传达上级各项指示方针，根据PMC的生产指令单安排计划生产;2.监管部门的生产进度及质量控制，落实工作计划，及时汇报生产和物料状况，及时跟进生产中出现的质量问题，保证生产顺利出货; 3.制定部门的各种制度及岗位作业指导书，制定各种机器设备的保养措施，并监督执行，推行7S，落实7S责任人，并监督执行，不定期抽检机器设备保养及7S的执行情况; 4.培训内部各级人员对安全，品质的思想意识，及时处理车间的安全隐患及突发事件，合理管控车间的劳动纪律，推行公司各种体系的运作; 5.推动各级人员对工作的积极性，带动内部人员积极参与公司的各种活动，消防，安全，品质，7S，文娱等。提倡物资节约作风，培养员工的自主管理意识。
9 静电组长职责：
1.根据内部的排期计划和物料实际情况，按颜色由浅到深的顺序安排挂货生产，每日必须做好每款产品的生产挂货记录，便于生产数据的追溯及清尾工作;2.每日监督将生产出的产品按区域分类摆放，并要求贴上相应的标识标签，各种物料要求按区域线摆放整齐; 3.每日合理安排生产挂货及工程样板的跟进，合理安排员工的工作调配，留意员工的工作状态及劳动纪律; 4.善于同员工沟通，多听取员工的合理建议及不同的分歧意见反映到部门主管处; 5.执行部门各种规章制度要求，具体落实到责任人并每日监督查看执行程度是否到位。 静电文员职责：
1.根据每月的生产订单，提前申请各种生产辅助物料，以便生产正常顺利;每日必须填写生产报表，数据必须准确无误，对有怀疑的数必须要一查到底，保证数据的真实准确性，不含水份，这是生产数据的重中之重; 2.统计核算本部的成本支出及产值预算（每月一次），所有订购的物料都要纳入支出核算里面，不能遗漏，数据必须准确无误; 3.收发每月的工作邮件，对每日的邮件要分类处理，需存档的立即存档，需及时处理的应立即通知处理人，不能拖延时间，以免耽误处理时间，延伸出更多不必要的问题; 4.每日将各种验厂体系的资料做好，并认真检查，不能有遗漏的事项。包括体系中的各种表单的填写，此乃验厂重中之重，必须持认真细心的态度完成; 5.巡车间时，对看到不合理的事、物、人时，应立即反映到部门所管辖的负责人处或可直接上报主管处。
四、喷油主管岗位职责
1.负责喷印的生产计划编排，人员的调配与管理；2.员工的培训与管理；
3.模具的制作及工艺的改良，油漆、开油水的预算与订购；4.区域物料的摆放与追踪；
5.督促各班组长做好机器设备保养与维护；6.成本核算的管理和指引； 7.协助外部门搞好交办之工作。
五、移印主管岗位职责
1.钢板底模管理；2.机器保养； 3.技术管理； 4.移印工艺设计； 5.培养目标。
六、装配部工作职责
装配主管职责：
10 1.制定车间固定的培训时间.通过培训宣传激发出所有人员的积极团队意识利用积极的人员带动消积人员的工作意识；
2.熟悉并掌控车间每位员工的工作技能，将正确的员工放在正确的岗位上使提高生产效率；
3.按照PMC部所下达的生产订单，统筹安排车间的生产计划；4.对下属各拉长下达每日的生产目标，并检查确认是否完成目标； 5.同PMC部跟单人员一同追踪物料，达到提前完成生产出货期；
6.对每一款产品完成后召集所有拉长，机修一同做订单总结，将生产中遇到的问题点记录，并反映到工程部，品质部一起开会解决问题；
7.制定车间下属 ①文员 ②拉长③物料员④技工⑤助拉的工作职责，让他们清楚自 每天需要做什么工作，那些是他们自己必须要做好，做足的（多余时间下帮助其他人 的工作）；
8.规划好车间的整体 ‘5S’ 划分好各个物料区域，规定好各区域责任人。
装配文员职责：
1.文件发放与收录.确保文件的齐全；2.异常处理.确保工时的差异；
3.每天记录物料清单，确保数量的准确性；4.完成上级指定的其它工作； 5.完成装配每日生产报表；
6.文职日常工作等每日须多次巡查车间的5s的执行状况，发现有问题时应立即纠正处理或者通知相关管理人员；7.文职日常工作等； 装配拉长岗位职责
1.每天主要协助拉长排拉，帮忙离岗人员顶位，备料；2.协助拉长，监督本拉的5S，上班纪律。 装配物料员岗位职责
1.做好物料的统计工作，使物料账目清楚，准确；2.不良品的退仓工作；
3.物料不足时及时向上级汇报；
4.对于生产中所需物料领取及时，并合理发放；
5.每次接单后必须弄清订单产品包含的物料名称，物料数量，种类，大小，形式，形状。
装配员工岗位职责
1.每天服从拉长的安排，服从管理，认真做好拉长分的本职工作，要讲效率，也得讲究质量，积极，团结；2.服从拉长安排，做好生产。
第六章 船务岗位职责
一、船务工作职责
1．接收JADA船务散货出货邮件，通知并跟进生产，根据出货时间提前安排，并提前一天向物流公司订车，按各仓库交仓指引提前做好报关资料与交仓表单； 2．出货时核对PO、监管仓订仓号、箱数/数量、立方数、报关及入仓情况跟踪； 3．新产品出货前一周及时整理好单耗表数据发送向海关备案并做进出口手册； 4．整柜出货时，收到SO后立即安排打单，核对柜型，按照规定时间提柜补料并申请做好VGM（非常重要），核对提单，跟踪生产进度确定实际上柜时间；
5．柜到厂后必须核对柜号及封条，并通知货仓装货，拍照，待货仓点齐数量后出报关资料交给司机带走(到就餐时间后安排司机在饭堂就餐)；
6．整柜还码头后跟踪海关放行情况，是否已经顺利上船，如提单跟实际出货数不符则需修改提单，周五14:00前改单免费，超时后改单需USD30。
7．出货后需填出货Booking及清关文件等在周一前发回给JADA船务，同时按反恐审核要求需制作反恐文件并存档好。
8． 根据出货DO制作出货发票，每张DO一份发票，美国单按柜/按DO做发票，并将异常加工费、物料费、运费、散货出货费、工模具费等开具DABE NOTE向客户收回。发票及DABE NOTE必须经上级领导审核无问题后寄给香港JD公司，将寄出的发票资料做好统计并记录好快递单号； 9．报关单追回，做好记录并转交财务；
10．收到进口料合同后打印出来交财务付款，接收到装箱单及发票后安排进口报关，上锌料前提前致电安排叉车，并申请支付货柜过关消毒费和叉车装卸费，上料后将具体数据统计到“进口料统计表”中；
11.根据PMC出货排期，提前查看产品是否有单价，若无单价，立即反馈到计价部，并进行跟踪，在出货前确认好单价，便于及时做出发票；
12.运输报价，出货到不同地方时，必须提前向运输报价，必须确认好所有费用后才可报给客户；
13.出货后将所有的出货信息：所交仓库、运输方式、车型/柜型、运输费用、柜号、封条、SO、出货实数等统计到“出货明细”中，便于后续查询及作为参考资料；14.所有发票、DABE NOTE、报关资料均按出货顺序编排好资料序号，不可重复及混乱。 15.上级领导交代的其它事宜。
第七章 控制部岗位职责
一、控制部主管
1.制定符合验厂要求，体系要求，当地法律法规的文件和程序，操作指引，岗位说明书；2.编制所需记录报表，审核所填记录是否符合要求（如签名，日期，填写内容等）； 3.文件收发，文控中心； 4.证明证件的更新；
12 5.KFC追踪系统的推进及追踪；
6.车间所有部门的健康，安全，卫生状况的监督及记录表格收发，审核；7.工资考勤，人事档案的追踪和审核； 8.验厂审核的陪同；
9.审核资料填写及审核结束后CAP回复；
10.公共区域的健康，安全，卫生设施的记录表格的填写；11.人事行政部及其它各部门工作； 12.制作审核要求的培训资料； 13.“XH”考勤系统的维护 14.利器编号及利器总发放。
二、控制部文员岗位职责
1.协助人事行政检查核对工资考勤，核对各部门验厂需记录的报表； 2.追踪汇总；
3.验厂资料（管理体系文件的维护和协助）； 4.原材料追踪系统的维护。
三、网管岗位职责
1.维护全厂电脑系统，网络安全；
2.ERP系统；3.工程文件受控；
4.协助人事行政新工作/各部门的工作。
推荐第8篇：珠海特区报社地产部招聘实习生
珠海特区报社地产部急需实习生
珠海特区报社地产部以《珠海特区报》、《珠江晚报》为依托，从事珠海市内及中山市坦洲、三乡、南朗等镇区的地产广告资源开发，客户关系维护。另外两报的地产周刊，由地产部主办，为广大市民提供第一手的地产新闻资讯，行业深度剖析。自2004年首届报业房展举办以来，至今已历时8年，凭借展会形式多样、宣传推广到位、服务品质一流，参展楼盘品类齐全、配套活动丰富多彩等特点，一向被喻为珠海楼市的风向标和晴雨表。为了秉承优势，2011年报业春季房展推陈出新，打造了8年报业房展的又一座里程碑。首次利用多媒体整合报道，现场微博平台、网络视频全程直播，两报一网微博粉丝上升约5000人；寻缘嘉年华活动更是轰动全城，共有上千人参与其中，活动反响热烈，后续关注度不断提升，也为发展商带来了不断商机。
目前因部门工作需要，急需以下人员：
实习生3人，男生优先。
一、工作职责：1）协助各业务总监完成业务工作；
2）较强的文字表达能力和沟通能力，能独立撰写楼盘策划报告以及广告文案；
3）思维活跃，逻辑清晰严密，较强的目标感和执行力；
4）团队合作意识强，较强的资源整合能力；
5）能吃苦耐劳
二、要求条件：房地产或营销相关专业大专以上学历；
三、实习期间表现良好，可推荐珠海大型房地产公司工作；
四、联系方式：珠海特区报社地产部
五、电话：2639371 邮箱：253341871@qq.com
实习编导
人数：1人（实习）男生优先
一、工作要求：
1.人品端正、踏实，有较强的工作责任心，富于团队和合作精神、沟通能力和承压能力。
2.熟悉视频后期制作流程以及参与前期采访和拍摄；
3.具备清晰的逻辑思维，讲述能力和现场捕捉能力，擅长用电视镜头语言讲故事；
4.具有一定的影视后期工作技能，能够较熟练使用非线性编辑系统edius、Premiere、DPS、Final Cut Pro等软件进行编辑；
5.能够独立完成编辑分镜头脚本，进入后期制作；
6.协调与沟通制作过程中的相关各环节；
二、实习期间表现良好，可推荐珠海大型房地产开发公司工作
三、联系方式：珠海特区报社地产部
电话：2639371
邮箱：253341871@qq.com
请有意应聘者将简历发到以上邮箱。
汪老师PS:在报社实习以后有很多机会接触一些大的开发商，机会很难得，所以大家珍惜呀！！
推荐第9篇：地产营销总监岗位职责
地产营销总监岗位职责
任职要求：
1.专科以上学历，3-5年以上一手房销售总监岗位工作经验；2.有敏锐的市场意识、应变能力、独立开拓市场的能力； 3.优秀的团队建设经验，善于协调营销团队的工作；
4.具备较强的管理能力、学习能力、沟通能力、协调能力和领导水平；工作严谨、负责、积极进取；
5.具备房地产调研、策划、推广及销售组织经验，有知名项目成功操盘经验，具有成功的房产项目销售业绩背景者优先；
6.具备丰富的项目现场管理能力，独立主持房地产项目销售管理工作；7.配备销售人员资源优先。 岗位职责：
1、公司总销售目标的制定、执行；根据公司发展阶段要求或市场反馈，对销售工作做出策略调整和对策决策；
2、拓展市场业务，积极挖掘新客户，深度开发老客户，确保公司销售指标的完成；
3、建立和管理销售团队，规范销售流程，完成销售目标；
4、具备独立指导、培养新销售团队的能力与责任，对下属员工进行培训及业务指导，帮助下属提高工作业绩，确保部门销售目标的达成。
5、全面负责组织对客户的全程服务（沟通、汇报、维护、考察接待及突发事件处理等）；
6、公司内外部的沟通，客户关系维护及业务拓展的配合；
7、参与部门思路讨论、成型，制定整体部门策略；
推荐第10篇：地产销售人员岗位职责
销售部现场管理制度
一、岗位责任
(一)售楼经理职责
1.负责现场操作控制，管理人员分配及培训现场销售人员；
2.协调现场各方面人员营造销售气氛，辅助成交；
3.制定阶段性销售计划，推动实施完成销售目标；
4.负责开发商、建筑单位的沟通，及时反馈信息，掌握工程进展情况；
5.协助和参与项目销售策划；
6.负责完成公司下达的销售计划指标；
7.监督审核售楼员签定的有效合同，负责落实楼款回收工作；
8.做好售后服务工作，及时反馈楼盘质量信息，对客户负责。
(二)销售代表职责
1.推行实施销售计划；
2.负责完成销售任务及跟进工作；
3.负责推介项目，促进成交，签署预售合同及交房工作；
4.收集客户签约所存在的问题，并随时提交销售经理；
5.积极学习销售沟通技巧，并有效地运用到实际工作当中；
6.维护公司形象和无形资产，严格保守公司资料、信息、制度及业务类信息；
7.保持专业服务工作状态，同事之间相互尊重，团队配合，互帮互学，共同进步。
二、员工礼仪
1.微笑，是每个员工最起码应有的表情；
2.面对客户应表现出热情、亲切、真实、友好；
3.对待客户应情绪饱满、不卑不亢；
4.和客户交谈时应眼望对方，点头称是；
5.不准有不理睬的行为，不准与客户争辩或在公共场合与同事争论；
6.不得在售楼处大声说话、闲聊、喊叫、乱丢乱碰物品及动作过重，发出
不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起；
7.行走要迅速，但不得跑步，与客户相遇应礼让客户；
8.与客户同时进出门，应让客户先行。请人让路要讲“对不起”，不得横冲
直撞、粗俗无礼；
9.不得当众整理个人衣物，女员工不得在有客户在的情况下当众补妆；
10.所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在
座椅扶手上，不得盘腿，不得穿拖鞋；
11.不得在售楼处抽烟、吃零食，不得看与专业无关的书籍；
12.不得打私人电话，特殊情况3分钟内完毕。
言谈：
1.声调要自然、清晰、明朗、亲切，声调不要过高、亦不要过低，以便客
户听不清楚；
2.与客户谈话时不宜节奏过快，话语过多，应留给客户反映及思考时间，
不应过分催促；
3.说话要讲究艺术，多用敬语，注意“请”“谢”不离口；
4.客户讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应；
5.无论从客户手上接过任何物品，都要道“谢谢”；
6.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。
三、销售流程
1.销售代表给客户推荐楼盘；
2.销售人员有针对的介绍1-2个房号，并计算出相关费用，有针对的推介，
并最终确定房号；
3.与项目经理核准房号，确认尚未售出；
4.销售代表开具《认购定金单》，并带领客户到财务部交纳定金(临定)；
5.客户交纳足定，并签署《认购书》；销售经理在“销控表”上划去该房号，
并调整现场“销售控制表” ；
6.客户在1周内交清首期房款并签署《房地产买卖合同》。
四、接待客户程序分解
(一) 咨询电话接待程序
1.电话铃声响起，销售人员需在响第二声时接听并讲“您好，”，
并自我推荐，以便积累客源进行适时跟踪；
2.与客户通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下五公分处，
中途不允许与其他人交谈，不允许吃东西，不允许吸烟，不允许喝水；
3.销售人员应尽可能以自问的方式，获取客户的信息资料，并作下记录，
对于客户的提问，可以简单答之，并制造悬念，吸引客户到现场参观；
4.接听电话声调要自然、清晰、明朗、亲切，保持声调的适度；
5.接听电话时要简明、扼要，最长时间不得超过3分钟。
6.通话完毕，须待对方挂断电话后，方可挂断。
(二)上门客户接待程序
1.当有客户进入售楼处时，销售人员须面带微笑从接待台走到客户面前对
客户讲“欢迎光临!”随即带客户到模型前介绍楼盘情况，并与客户交谈，回答客户所提出的问题，获取客户信息及需求；
2.请客户到洽谈区，请客户坐下，并为客户斟水，随即拿来售楼资料，根
据客户的需求，有针对的推介房型，确定房号，进行计算；
3.如暂时离开面对的客户，一律讲“请稍候”，回来后要讲“对不起，让您
久等”，不得一言不发；
4.客户有购买意向的房号，销售人员应先查看销控表并和销售经理核对，
确定房号尚未售出，在填写《认购定金单》后带领客户到财务部办理认购手续；
5.认购手续办完，客户准备离开售楼处，销售人员应主动送客户到门口，
对客户讲“请慢走，再见”。目送客户离去，随后收拾接待台。
五、销售原则
(一) 成交规则
销售人员应本着资源共享、成交优先的规则来实施操作业务。
(二) 接待客户顺序
每日按销售代表上班签到的顺序作为接待程序；先电话后来访的，以客户到现场指明某代表的为准，反之，以轮序为准。
(三) 客户登记
销售人员必须认真做好客户上门登记《来访客户登记本》，以客户全名、联系电话为准；
(四) 客户跟进
1.销售代表根据自己接待客户的情况跟进客户，通常第一次跟踪须在客户
离开现场后三天内进行，以便加深客户印象，每次跟踪须在个人登记本上记录跟进内容、时间，销售经理有权不定期检查，但销售代表之间无权检查，如发生业务交叉，由销售经理进行核对；
2.客户的跟踪期最长为一周（以销售代表的个人登记本为准，接待当日不
算），如本销售代表在一周内没有跟踪客户，客户再次到现场由其他销售代表接待并成交，业绩归使客户成交的销售代表；
3.客户在本销售代表的跟踪期间内到达现场，由其他销售代表接待并成交，
本销售代表若在三天内发现该成交客户是自己所跟踪的客户，业绩归本销售代表，若本销售代表在三天后发现，业绩归使客户成交的销售代表；
4.销售代表每人一客户登记本，超过跟踪期或不登记作放弃处理；
5.客户登记本不得涂改，如有作假，此记录本所登记客户均无效，并由销
售经理处罚。
(五) 现场客户界定
1.销售代表接待客户前必须询问客户以前是否来过，以便介定新、老客户；
如为老客户则由最早接待的销售代表继续接待，如虽为老客户但已无法确认则由下一个轮序者接待；
2.同行采盘按轮序接待(直接表明推销者或同行采盘身份者除外，当众识破
采盘并承认亦除外)；
3.家庭直属关系，同一公司上、下级购买同一意向单位，视为同一客户，
以先登记为准；
4.销售代表不在场，其老客户上门，轮到销售代表最后轮序者，进行义务
接待，必须认真负责；
5.老客户介绍新客户到现场不指明找某销售代表，即使以后发现与其他销
售人员老客户相识，仍属新客户；
6.销售现场同一时间销售代表在其他销售代表空闲时不得接待两个新客
户；
7.老客户带新客户到现场第一时间指明某销售代表，则属该销售代表客户，
若该代表正在接待其他客户，由最后轮序者义务接待，若该代表不当班，则属于新客户；
8.销售代表之间如发生交叉，当日内由双方私下解决，协商不成，由销售
经理处理，情节恶劣的，销售经理可判归公司所有，以示惩罚； 9.销售代表休息当天，如接待新客户属义务接待。
第11篇：地产营销总监岗位职责
地产营销总监岗位职责
1、营销总监岗位职责
岗位名称：营销总监
直接上级：副总经理
直接下级：营销经理、区域经理
职责范围：
1.直接对副总经理负责，严格贯彻和执行公司各项管理制度和管理条例.
2.负责拟定酒吧可行性营销方案及营销策略交总经办审批；根据所定营销方案、策略负责安排实施及推广.
3.绝对服从上级工作安排、协助参与各项接待或出访活动安排.
4.负责主持本部的全面工作，积极组织并督促部门人员全面完成本部职责范围内的各项工作任务和目标.
5.负责抓好部门人员的考核、考评与管理教育工作，关心部门员工的生活及思想动态，做好耐心细致的思想教育工作，杜绝经济犯罪事件发生.
6.制定培训计划，安排培训内容，负责本部门员工的各项业务知识、技能与技巧及服务意识的培训，从而提高思想意识及服务质量，积极落实完成公司规定的目标销售任务.
7.积极宣传公司的优质服务和完善设施，树立良好的公司形象，并注意了解客人对公司的意见并及时汇报.
8.广泛开展市场调研，随时收集、整理相关的信息并有效的收集顾客意见，为公司做信息反馈，为本部门制定有效可行的营销方案.
9.了解掌握客人的嗜好、忌讳、习惯、并协助各部门管理人员搞好接待工作。
10.不断扩充自己和下属的知识面、提高业务技能，参加公司的各项活动，增强自己的业务应酬水平技巧.
11.努力做好本部门人员的招募和储备工作，负责建立合作紧密、高效能的营销队伍，充分发挥每位成员的潜能.
12.负责分配和安排本部门各组人员的各项工作指标和任务.
13.积极完成副总经理临时交付的各项工作指标和任务.
2、房地产营销总监岗位职责
1、负责在总经理指导下，主持本部门的日常管理工作，协调与其他部门的工作关系。
2、负责根据公司下达的定员编制和部门职责范围，组织制定和修订本部门的组织架构、工作流程、定岗、定编、员工的岗位职责、相关的规章制度和岗位作业指导书，做到责任分明，办事有据，提高工作效率。
3、负责本部门新聘员工的招聘、面试和试用期的考核工作，并公正、客观地提出转正建
议。负责本部门员工辞职报告的审核及上报工作。
4、负责本部门员工业务培训的组织安排工作。
5、负责按照公司制定的考核方案和规章制度，对本部门员工进行日常业务考核，根据员工的实际表现，提出晋升、奖罚等相关建议。
6、负责本部门核定费用的控制，做好费用开支的审核，用车的审批，杜绝不合理费用的发生。
7、负责本部门的办公用具、家私和设备的日常维护和使用管理工作，并根据需要对购置、领用或报废处理的报告进行审核。
8、负责组织编制和修改以下各项报告、方案和规定：1）公司房地产开发项目的市场调研报告；2）公司拟投资房地产项目的可行性报告；3）公司房地产开发项目的项目市场定位方案和营销策划方案；4）公司房地产项目的销售定价方案、付款方式及优惠的规定；5）公司出租物业的租金定价方案及优惠的规定；6）公司售楼员的提成方案；7）公司房地产项目的促销活动、封顶仪式、入伙庆典活动的策划方案；8）公司房地产项目营销费用（含媒体广告发布）预算及调整补充方案。
9、根据公司房地产项目开发计划，及时督导办理下列有关手续：1）房地产初始登记手续；2）房地产转移（
二、三级市场）登记手续；3）商品房《房产证》的申办手续；4）商品房退购备案登记手续；5）庆典活动露天环境布置等有关城管部门的申办手续。
10、负责提出公司拟开发房地产项目的规划设计思路，参与公司房地产项目的总体与单体设计。
11、负责房地产项目租售方案的跟进、调整和实施，确保租售计划的完成。
12、负责房地产项目促销活动的组织实施，适时做好媒体广告宣传，严格控制营销费用的开支，并在事后督导完成总结报告。
13、负责对广告公司、礼仪公司等外协单位的业绩和策划水平的调查评估，提出比选报告，做好与公司选定的外协单位之间的沟通和联系工作，参与广告策划、广告创意的审定和广告的设计制作工作。根据营销需要，适时开展广告发布，并负责广告效果的测评工作。
14、负责售楼书和各种宣传资料的委托设计、校对审核、印制发放工作。
15、负责组织实施公司房地产项目开盘的各项准备工作，包括：1）编制销售手册；2）现场售楼员的招聘、培训及考核上岗；3）售楼模型的设计制作；4）售楼现场和楼盘环境的设计和布置.
3、房地产公司营销总监岗位职责
一、职位名称：营销总监
二、职责说明：
（一）根据公司相关政策，组织制定部门岗位职责、管理制度和业务流程，并组织实施和监督；
（二）全面负责销售部行政及业务管理工作；
（三）负责做好本部门核定费用的控制工作，做好费用开支的审核。
（四）负责销售部员工的营销培训工作；
（五）负责对部门员工进行日常业务考核，根据员工表现，提出晋升、奖罚的相关建议，并做好部门绩效考核的管理和执行工作；
（六）负责公司开发项目的全程销售工作，并组织实施和落实，保证公司项目按照计划实现销售；
（七）负责售出商品房的审核，编制销售情况报表；
（八）负责公司开发项目营销策划及整合推广工作，同时负责对项目营销策划及整合推广工作组织实施及落实；
（九）负责收集、整理和分析市场信息，为公司项目制定明确战略计划提供依据；
（十）负责组织制定销售计划，并根据市场情况调整销售计划及策略；
（十一）负责销售部信息平台的建立；
（十二）完成总经理交办的其它事宜。
三、直接上级:副总经理
直接下级:营销部经理、销售部主管、销售员
4、房地产营销总监工作职责
职位：营销总监
直接上级：公司总经理
直接下级：区域销售经理，市场部经理
参加会议：年度工作会议，营销工作会议，市场营销工作评审表彰会议，公司列会，新品开发研讨会
主要职责：
1）服从公司安排
2）尊守各项法律法规
3）市场分析：
1.市场变化分析
2.市场占有率调查
3.竟争环境分析
4.成败原因分析
4）制定销售目标
1.制定产品组合计划
2.制定销售组合计划
3.制定销售目标计划
4.制定价格政策
5.制定因季节
6.竟争环境变化的应变计划
7.制定费用开支计划
5）决定销售策略
1.销售渠道战略
2.市场细分化战略
3.广告促销战略
4.支援经销商战略
6）组织行动
1.分配各地区销售目标
2.任务组织分配广告促销行动
3.激励销售工作人员斗志
4.评定审核下属工作能力
4.任免销售和市场经理
5.职务分配
6.销售数据汇总分析
7.各地区工作量测定
7）提出市场开发建议
第12篇：地产销售人员岗位职责
销售部现场管理制度
一、岗位责任
(一)售楼经理职责
1.负责现场操作控制，管理人员分配及培训现场销售人员；2.协调现场各方面人员营造销售气氛，辅助成交； 3.制定阶段性销售计划，推动实施完成销售目标；
4.负责开发商、建筑单位的沟通，及时反馈信息，掌握工程进展情况；5.协助和参与项目销售策划；
6.负责完成公司下达的销售计划指标；
7.监督审核售楼员签定的有效合同，负责落实楼款回收工作；8.做好售后服务工作，及时反馈楼盘质量信息，对客户负责。 (二)销售代表职责 1.推行实施销售计划；
2.负责完成销售任务及跟进工作；
3.负责推介项目，促进成交，签署预售合同及交房工作；4.收集客户签约所存在的问题，并随时提交销售经理； 5.积极学习销售沟通技巧，并有效地运用到实际工作当中；
6.维护公司形象和无形资产，严格保守公司资料、信息、制度及业务类信息；
7.保持专业服务工作状态，同事之间相互尊重，团队配合，互帮互学，共同进步。
二、员工礼仪
1.微笑，是每个员工最起码应有的表情；2.面对客户应表现出热情、亲切、真实、友好； 3.对待客户应情绪饱满、不卑不亢； 4.和客户交谈时应眼望对方，点头称是；
5.不准有不理睬的行为，不准与客户争辩或在公共场合与同事争论；6.不得在售楼处大声说话、闲聊、喊叫、乱丢乱碰物品及动作过重，发出不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起； 7.行走要迅速，但不得跑步，与客户相遇应礼让客户；
8.与客户同时进出门，应让客户先行。请人让路要讲“对不起”，不得横冲直撞、粗俗无礼；
9.不得当众整理个人衣物，女员工不得在有客户在的情况下当众补妆；10.所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得穿拖鞋；
11.不得在售楼处抽烟、吃零食，不得看与专业无关的书籍；12.不得打私人电话，特殊情况3分钟内完毕。 言
谈：
1.声调要自然、清晰、明朗、亲切，声调不要过高、亦不要过低，以便客户听不清楚；
2.与客户谈话时不宜节奏过快，话语过多，应留给客户反映及思考时间，不应过分催促；
3.说话要讲究艺术，多用敬语，注意“请”“谢”不离口；4.客户讲“谢谢”时，要答“不用谢”，不得毫无反应； 5.无论从客户手上接过任何物品，都要道“谢谢”； 6.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。
三、销售流程
1.销售代表给客户推荐楼盘；
2.销售人员有针对的介绍1-2个房号，并计算出相关费用，有针对的推介，并最终确定房号；3.与项目经理核准房号，确认尚未售出；
4.销售代表开具《认购定金单》，并带领客户到财务部交纳定金(临定)；5.客户交纳足定，并签署《认购书》；销售经理在“销控表”上划去该房号，并调整现场“销售控制表” ；
6.客户在1周内交清首期房款并签署《房地产买卖合同》。
四、接待客户程序分解
(一) 咨询电话接待程序
1.电话铃声响起，销售人员需在响第二声时接听并讲“您好，
”，并自我推荐，以便积累客源进行适时跟踪；
2.与客户通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下五公分处，中途不允许与其他人交谈，不允许吃东西，不允许吸烟，不允许喝水；3.销售人员应尽可能以自问的方式，获取客户的信息资料，并作下记录，对于客户的提问，可以简单答之，并制造悬念，吸引客户到现场参观； 4.接听电话声调要自然、清晰、明朗、亲切，保持声调的适度； 5.接听电话时要简明、扼要，最长时间不得超过3分钟。 6.通话完毕，须待对方挂断电话后，方可挂断。 (二)上门客户接待程序
1.当有客户进入售楼处时，销售人员须面带微笑从接待台走到客户面前对客户讲“欢迎光临!”随即带客户到模型前介绍楼盘情况，并与客户交谈，回答客户所提出的问题，获取客户信息及需求；
2.请客户到洽谈区，请客户坐下，并为客户斟水，随即拿来售楼资料，根据客户的需求，有针对的推介房型，确定房号，进行计算；
3.如暂时离开面对的客户，一律讲“请稍候”，回来后要讲“对不起，让您久等”，不得一言不发；
4.客户有购买意向的房号，销售人员应先查看销控表并和销售经理核对，确定房号尚未售出，在填写《认购定金单》后带领客户到财务部办理认购手续；
5.认购手续办完，客户准备离开售楼处，销售人员应主动送客户到门口，对客户讲“请慢走，再见”。目送客户离去，随后收拾接待台。
五、销售原则
(一) 成交规则
销售人员应本着资源共享、成交优先的规则来实施操作业务。 (二) 接待客户顺序
每日按销售代表上班签到的顺序作为接待程序；先电话后来访的，以客户到现场指明某代表的为准，反之，以轮序为准。 (三) 客户登记
销售人员必须认真做好客户上门登记《来访客户登记本》，以客户全名、联系电话为准； (四) 客户跟进
1.销售代表根据自己接待客户的情况跟进客户，通常第一次跟踪须在客户离开现场后三天内进行，以便加深客户印象，每次跟踪须在个人登记本上记录跟进内容、时间，销售经理有权不定期检查，但销售代表之间无权检查，如发生业务交叉，由销售经理进行核对；
2.客户的跟踪期最长为一周（以销售代表的个人登记本为准，接待当日不算），如本销售代表在一周内没有跟踪客户，客户再次到现场由其他销售代表接待并成交，业绩归使客户成交的销售代表；
3.客户在本销售代表的跟踪期间内到达现场，由其他销售代表接待并成交，本销售代表若在三天内发现该成交客户是自己所跟踪的客户，业绩归本销售代表，若本销售代表在三天后发现，业绩归使客户成交的销售代表；4.销售代表每人一客户登记本，超过跟踪期或不登记作放弃处理； 5.客户登记本不得涂改，如有作假，此记录本所登记客户均无效，并由销售经理处罚。 (五) 现场客户界定
1.销售代表接待客户前必须询问客户以前是否来过，以便介定新、老客户；如为老客户则由最早接待的销售代表继续接待，如虽为老客户但已无法确认则由下一个轮序者接待；
2.同行采盘按轮序接待(直接表明推销者或同行采盘身份者除外，当众识破采盘并承认亦除外)；
3.家庭直属关系，同一公司上、下级购买同一意向单位，视为同一客户，以先登记为准；
4.销售代表不在场，其老客户上门，轮到销售代表最后轮序者，进行义务接待，必须认真负责；
5.老客户介绍新客户到现场不指明找某销售代表，即使以后发现与其他销售人员老客户相识，仍属新客户；
6.销售现场同一时间销售代表在其他销售代表空闲时不得接待两个新客户；
7.老客户带新客户到现场第一时间指明某销售代表，则属该销售代表客户，若该代表正在接待其他客户，由最后轮序者义务接待，若该代表不当班，则属于新客户；
8.销售代表之间如发生交叉，当日内由双方私下解决，协商不成，由销售经理处理，情节恶劣的，销售经理可判归公司所有，以示惩罚；
9.销售代表休息当天，如接待新客户属义务接待。
第13篇：地产成本总10项总结
地产成本总2014年10项总结
明源地产研究院
这一年市场不好，营销人都说自己是最苦逼的，不尽然吧，咱做成本的估计也好不了多少，说起来都是泪有木有？更有甚者，认为成本管理在当下不是最重要的工作？那么你年终利润咋算出来？
从成本总们提到的话题，可见他们关心的地产大小事真不少——
“市场形势不好的连锁反应，销售降价项目也不能负利润啊，那就得挖空心思联合各部门做成本优化呗”
“怎么说呢，小公司日子更难过”
“新闻联播都播了，中央已经开始推行不动产等级还有全国联网政策”
“房地产市场集中度低，典型房企和典型城市更受公众关注，大家会误把少数企业和城市的现象看成是普遍现象”
“华中地区、西安、重庆、成都的土地市场表现可以作为重要指标”
“‘营改增’对建安成本的影响值得重视”
“石家庄最近房地产市场很火啊，政府开始整治证件不全的楼盘：有很多楼盘基础挖了或者出正负零了都被查封，还有的直接回填的，有的没手续的盖起来也给拆了”
“从二线城市来看，其实风险很大，没有一个完成出让金目标的75%”
“12月11日中央经济工作会议今年也没有提及房地产”
„„
2014年也快过完了，把今年的工作梳理一下，来年再战吧！
一、目标成本与动态成本管理的总结
在哪些项目全面推行了目标成本管理，对其间的定性和定量指标了如指掌，目标成本实行的效果怎样，哪些成本控制得到大大提高。在建项目的工程目标成本编制工作是否完成，新开工项目的目标成本编制和在建工程成本的动态控制工作是否做好。
此外，对于各项目公司目标成本的完整执行情况及动态成本把控能力，年内各在建、拟建和交付的开发项目的成本管控实情，要以事实和详实数据阐明实际业绩及具体管控措施，主要总结以下3点：
第一，项目目标成本编制执行情况，在执行过程中是否偏离，围绕动态成本比对目标成本，分析成本超支和节流原因，及时复盘、复用。
第二，依据目标成本多级科目检查招投标和合同的执行情况。可以阐明是否建立了标准化合同清单和招投标信息库，及完善的供应商管理体系。比如有的房企或房企项目公司对目标成本、招投标及合同成本、实际发生成本对应关系理解不足，在合同统计、付款的成本台账方面做了不少工作，但如何进行月度、季度分类归纳与总结，以及对相关联子项的对比分析上缺乏经验。
第三，是否实施防范动态成本风险，并严控超目标成本的各类设计变更和现场签证。例如一些标杆房企或房企项目公司以合同为中心，强控变更，提升了对款项超付的意识和能力，完善相关考核办法，及时发现问题、解决问题。
此外，在工程施工中，竣工和结算完成后还要进行年度检查评估，一是比较项目动态、结算成本和可行性研究时的预测成本差异，用以评价投资估算、项目成本预测的准确与合理性等；二是对比项目动态、结算成本与目标成本的成本差异，用以评价成本管理工作的有效性；三是分析各其动态成本分析报告，用以评价项目成本管理的科学合理性；四是分析工程承包范围变化或是工程量变化等确认变更签证对成本的影响；五是考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度，用以评价材料成本的合理性。
二、预结算工作的总结
总结预结算的造价审核工作，以及竣工结算外审的成本后评估工作是否完成，对在建及待开建项目的各类指示、批标报告进行相关审核，现场开标会后，跟踪成本落实与执行情况。
比如万科的预结算先由外部的社会审价机构进行编制、审核，之后由成本管理部内部复核。而随着万科多项目发展，聘请社会审价机构进行工程造价编制及审核，一般一个月能完成10万平米项目的预算编制，确保及时掌握工程造价，而且成本部只需两人即可负责一个项目的工程成本，从而将重点放在目标成本控制上。不得不说，这在年终总结时绝对是亮点。
万科主体工程结算价=预算价+月变更签证汇总价+预算调整价+其他，主要预结算工作包括项目竣工结算及清算、施工图预算审核、施工图预算及每月变更签证的编制审核、施工图预算编制等。
三、变更签证管理的总结
以万科为例，总结了原管理方法和目前管理方法之间的差异和优劣。
原管理方法在工程竣工结算时主办工程师才将签证变更汇总至成本管理部进行结算审价，这样不利于动态掌握工程造价，且由于时间过长结算审价易引起扯皮。
目前的管理方法是，每一单变更签证都分为事前和事后，事前必须明确变更签证的理由及造价估算，事后主办工程师及监理必须确认完工的内容，且每月必须及时汇总至成本部，这样能及时掌握动态工程造价，并能分析变更签证的原因
四、招投标工作的总结
总结材料的限价、招标方面的情况、节约资金的金额及遇到的困难等。
如万科的年终总结中，对招投标工作的完善的描述为：招投标范围扩大，从原来的10万元以上改为5万元以上；加强了网上招投标力度；甲供材料招投标前均有明确的目标成本，工程管理部在目标成本范围内选择合格的供货商。 如集中采购方面，电梯集中采购、外墙涂料集中采购、铝合金门窗招标等降低的成本金额尤其重要。总结制表如下：
某房企成本部还建立了材料设备供应商信息库，制定了供应商资料信息收集方法及标准表格，将供应商资料库分成工程施工单位和材料设备供应单位两大类，其中施工单位资料又细分成15类，材料设备供应单位细分成24类，还将根据各项目公司实际情况细分补充，根据流程要求及时评价材料供应商。
五、合同管理工作的总结
比如某房企的总结描述为：
1.起草、审查、巡签各类合同**余件，标的额达*亿元。在合同管理“零失误”上的表述为：目前公司合同种类繁多、数量庞大，主要涉及到土建、水电、暖通、设备安装、内外装饰、材料、设备采购等，面对合同类型多、标的额达、履行周期长等特点，成本部严把法人资格关、个人身份关、合同条款关、履约能力关、资信等级关等，杜绝了不完善和不合法合同的出现。
2.付款巡签、登记**余件，标的额到**万元。
3.处理涉法、涉诉案件**余件，为公司避免和挽回损失**万元。
4.建立付款台账，整理合同并编号。
此外，招标合约计划、标准格式化合同方面的工作内容亦可列入。
六、成本管理制度方面的总结
比如一些房企依据流程制定了《一级项目签证管理办法》、《工程招投标管理实施细则》、《工程技术变更及现场签证管理办法》、《甲供材（设备）管理办法》、《房地产开发合同清单》等，使成本管理组织更为合理、规范，有利于实现统一领导、分级管控。
万科曾编制完成《成本管理部成本管理规范》，配合多项目开发及总部对于成本管理的要求。新的成本管理规范对预结算管理、签证变更、合同付款审批等规范都有较大调整，调整后的规范执行与培训工作成效，作为当年成本管理总结重点。
七、成本研讨&培训工作的总结
组织成本管理工作总结分析的汇报，对各项目成本执行情况进行梳理、总结、分析，以会议汇报的形式与总部、项目公司等部门进行交流，积累了成功经验和失败教训。
比如万科上海公司强化成本管理工作的培训，成立成本管理委员会，由公司总经理担任委员会负责人，将成本管理、财务、工程管理、项目、设计等部门纳入，定期召开成本管理工作会议，总结、分析成本管理的各项专题专项内容。比如工程方面加强专家对施工方案的评审，加强技术管理；成本方面确立目标成本管理模式；财务方面加强资金管理、控制融资成本，并加强对公司各项行政费用的分析评估。
又如组织合约审算人员进行业务知识培训，同时还邀请外部专家进行相关培训和学习讨论，培训议题如“设计阶段如何有效控制成本”、“全面预算管理”等。总结中强调培训效果。
八、工作计划与横向协同方面的总结
在工作总结和计划提报上，内容包括已完成工作计划、工作中发现的问题及解决措施、动态成本与目标成本有偏差时及时预警、合理化建议、项目所在地主要建安材料月度信息、周边其他楼盘建安成本信息情况、材料供应商及优秀施工企业考察报告等。
如万科加强了前期与项目发展部的配合工作，在拿地阶段加强了成本测算工作。
此外，项目开发计划的合理、有序、可操作性、周密性、完整性，有利于合理的开发节奏、全面的总体布局、科学的流程和精细化管控实施方法。
设计阶段是成本管控的重中之重，与设计部门的协同情况也是总结的必要内容。必须要求设计单位提供概算和编制依据，设计缺项、细部设计缺失必然影响到成本的基本成效，使得大部分工作成为无用功。所以，前期合理完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据，如地形的处理、产品的空间布局、交通规划流线、停车方式的考虑、地库规模、竖向标高及排水设计、景观处理、资源利用等。限额设计中钢筋含量、砼含量、门窗比、得房率、外装修标准对成本影响巨大，所以这一块也是工作重点。
可给的建议，一是通过规划设计招标和方案竞赛，缩短设计周期，优化设计方案，加强对设计公司的管理和协调，加强设计合同管理和项目技术、经济、政策攻关；做好设计人员特别是设计项目负责人的沟通，落实奖惩措施；与有特色、服务优的设计公司加强交流与竞争。
二是按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。
三是通过合同对勘察设计单位明确规定责任。
四是加强设计标准和标准设计的制定和合理应用，建立甲方设计标准和专家会议评审制度。
九、团队建设的总结
业务学习和团队建设内容也是年度总结的重要方面。比如某些房企在团队建设上注重互通。比如成本人员参加部分专业工程的图纸评审会议，深刻领会设计师对图纸的设计理念并借此对图纸有全面了解，对于开展相关招标工作及预决算编制的准确性都有非常有利的作用。尤其弱电工程，通过会议的讨论过程及各专业人士所提出的新产品概念及对未来客户需求的诠释，能多方面吸收各类最新知识点。
通过每个月的工作梳理及计划编制，不断提高个人工作效率及自我督促能力，培养个人编制个人工作计划的能力。
十、问题及不足方面的总结
比如是否及时推广集团总部的成本管理软件，是否足够了解其他房企开发的地产项目造价信息等。
有没有建立施工单位及材料供应商信息库并完善评价制度，及时总结项目全生命周期的成本得失，并与项目目标成本数据和动态成本数据打通、归档，是否借助信息化手段等。
比如建业的森林半岛项目，就有一些难忘教训，总结如下：
一是前期施工图设计阶段把控不严格，不重视设计过程中的参与及图纸会审，导致大量设计变更，如森林半岛一期主包单位变更总量达132份之多，究其原因，主要是因为未从产品功能和施工工艺角度认真进行图纸会审，对集团建标及交房标准认识不清晰。
二是外网配电费用超支。项目外网供电预计总超支340万元，主要原因是前期未对共供电配套设施进行考察，设计阶段也未进行统一规划，导致设计过程中未考虑双回路供电引入问题，小区内同时设置二处中心配电室。
三是合同签订滞后。
二、三期主包工程均为直接委托，核对造价过程中争议较多，导致正式合同延迟签订，如三期主包工程合同，因委托报告前期双方未就让利比例问题签订文字约定，且集团关于战略合作单位框架协议约定不清晰，导致与河南二建的正式合同至今未能签订。
四是工程实施前期未严格要求各参建单位严格按合同及集团相关要求执行，如现场签证管理的及时性问题，前期管理不够严格，后期在一定程度上产生了恶性循环，导致一期工程结算过程中现场签证大量积压，争议问题较多，浪费了时间，也对现场管理造成一定困难。
五是对地方性文件、规定及惯例了解不充分：如当地房管局认可的建筑面积计算标准与GB/T50353《建筑工程建筑面积计算规范》存在差异，导致森林半岛各期预售面积和实测面积与图示建筑面积存在差异；又如二期合同签订前未对鹤壁市建设局对外保温基层处理的地方性要求充分了解，导致二期发生较大金额的设计变更；对建设局关于深基坑支护相关要加的实际执行情况事先未充分了解，导致三期商业部分基坑支护超支等。
六是施工前期未进行详细的土方平衡规划，导致土方外运内调及买土问题不断发生，虽未造成重大损失，但仍给后期工作带来的较大的困难，浪费了人力和时间成本。
此外前期未考虑税务统筹，一期税务清算后需补交巨额土地增值税，导致该项费用超支预计约985万元。
建业也因此总结了以下7点改进措施：
一是强化合同管理：配合工程部做好合同管理工作，通过合同管理实现现场管理及分包单位交叉施工作业面管理提高，从而提高工程管理水平。
二是在施工图设计阶段积极参与，扩大图纸审核参与人员范围，重视图纸会审的作用，减少功能性设计变更的发生。
三是配合工程部做好项目前期配套设施调研，特别是外网供水、供电、供暖配套设施，力求在设计阶段统筹规划，避免在施工过程中做大幅调整。
四是做好信息收集和分类工作，逐渐建立分类信息数据库，按规范标准类、材料信息类、成本数据类、工艺图集类、日常报表类六大类收集、整合各类相关信息，达到可为我所用的目的。
五是继续宣传“三全”成本管理理念，成本管理是全企业、全员和全过程的管理。“三全管理。”一个也不能少，管理意识深入人心，使员工做每件事、领导做每个决定都能首先想到成本，才能使项目成本自始至终置于有效的控制之下。
六是强化工作的计划性，将工作重心前移、再前移，如能未雨绸缪，何惧风云突变，力求计划制定的完整性和合理性，重大不确定节点要有预案，计划执行过程中重视计划的动态管理，实际工作中按计划-执行-检查-改进的PDCA循环，及时修正偏差。
七是与财务部门一起进行前期资金平衡筹划和税务筹划，学习此方面的专业知识，关注最新的政策动态，在项目资金平稳运行方面为领导分忧，同时力求合理避税、避免税务风险的同时降低财务成本。
结束语
似乎关于问题和不足，就有格外多想总结的，这可谓进步的象征之一。就专业老师的建议，写年终总结还有几点要注意：一要认真对待，客观审视；二要避免拖延，提早构思；三要避免夸大其词；四是不要避重就轻；五是大道至简，别成话唠。也祝愿各地产成本总今年拿到更可观更满意的年终奖。
复星蔡黎莉：没有不好的供方，只有用不好的甲方 2014-12-25 17万地产人在读 明源地产研究院 房企采购越来越规模化，整个竞争越来越体现为更高供应链层面的竞争，面对利润摊薄年代，房企该如何做好成本管控？多元化集团如何做好战略采购？成本采购组织究竟该如何设计？供应商真的不好管理吗？
明源中国地产名企名人深度专访系列
采访嘉宾：复星地控成本管理与集中采购中心总经理 蔡黎莉
作者：明源地产研究院主编 潘勇堂
房地产利润率每年以1个点的速度下降，尤其进入白银时代后，房企成本管理水平就显得愈发重要，控制成本就是夺得利润，但成本又不全靠“控制”，合理花钱才是王道。另一方面房企采购越来越规模化，整个竞争越来越体现为更高供应链层面的竞争，面对利润摊薄年代，房企该如何做好成本管控？多元化集团如何做好战略采购？成本采购组织究竟该如何设计？供应商真的不好管理吗？„„带着这一系列问题，明源地产研究院专程采访了有着多年从业经验和成本新锐看法的复星地控成本招采总经理蔡黎莉女士。
《明源地产研究》： 蔡总您好，作为资深成本从业者，您如何看待国内地产成本发展的阶段和趋势？各阶段侧重点又是什么？
蔡黎莉：其实，房地产成本管理的演变并没有太长时间，过去一段时间，成本管理的重点更多表现为技术层面的提升，比如建立目标成本管理体系，合约管理体系的优化，核心是建体系，做标准、理流程„„目前伴随房地产成本管理水平的整体提升，整个成本管理已经脱离技术层面的竞争，而更多体现为更高层面的供应链竞争。具体而言，房企尤其是标杆房企目标成本、合约管控体系已经比较趋同，而在供应链层面的竞争却日益激烈并开始分化。综合来看，未来房企成本的竞争将越来越体现为供应链和成本管理结合的竞争。谁结合的好，结合的快，谁就能最终形成自身竞争力。
《明源地产研究》：相对规模型房企的采购量级，是否意味着中小房企在供应链竞争中缺乏优势？
蔡黎莉：首先，规模型房企肯定会在房企供应链的竞争具有相对优势，一则规模型房企每年开发量、销售额、非常巨大，二则很多规模房企都已形成较高程度的产品标准化和产品配置标准，这样，他们对产品各个模块、部件、材料、设备等都已经相对固化的标准，这两个条件就带来了采购的规模效应和针对供方强大的议价能力。比如恒大、万达等对某个标准产品累计出巨大采购需求后，就会对对应厂家形成话语权，甚至是垄断„„这种垄断在某种程度上就可以相对轻松的要求厂家按照他的需求定制产品和服务，而不是供方有什么就买什么。
从未来发展趋势来讲，规模更大且产品线相对单一的房企在供应链的竞争优势会继续扩大，乃至达到真正的垄断效应。比如恒大、万达等某些单一集采产品达到垄断性规模后，其在价格、供货速度、品质保证就会有绝对的优势。而对于企业业态比较复杂、标准化不高的中小型房企而言，在供应链竞争力上，处境并不乐观，留给他们相对可行的策略就是“联合垄断”——即大家联合起来，也可以形成单一供应链的垄断，甚至到统一垄断。比如目前已经推行的中城联盟，绿城电商和全经联等，这些都是在做一种联合采购的尝试。
《明源地产研究》：复星地控拥有八大不同的产业，是一家典型的多元化集团管控企业，试问复星地控又该如何做好供应链的竞争？
蔡黎莉：对于复星地控而言，确实业态很多，产品线也相对复杂，这种多元化格局实际也直接意味品类、品牌、区域和材料等都会比较复杂，也因为此，复星地控的供应链管理也会更加多样化，一方面对于产品线相对固化的住宅产品，复星会形成较大批量的采购，而对于高端产品线由于需求量相对较少，对供方不能形成很强的议价，就会采取一些补充的采购方式，比如与一些同类地产商联盟，最终形成相对的低价采购优势，并能够实现相对更优的售中和售后服务。最后对于极其特殊的产品和物料就采取公开招标、协议等传统模式。
《明源地产研究》：集中采购、联合采购是否会倒逼产品标准化的推进？
蔡黎莉：个人感觉，未来产品标准化的战略在国内可能不会走太远，因为在白银年代，房地产再也不是过去黄金时代依靠“高投资、高杠杆、高周转以及标准化产品快速复制”做大规模的那种“老式”玩法了。面向未来，开发商做精品、做改善型住宅会成为一个更加主流的方向，越往后，项目会越做越好，而且更有差异性和个性化。当然反过来说，刚需产品也会存在，但量级不会那么大，所以未来依靠单一产品线的规模效应形成对供应链的议价权的模式还能走多久，值得行业深思。
事实上，复星在跟供应商谈入股和收购时，会反问供应商在产能过剩背景下盲目增大生产线到底能走多远，对此供应商的回答并不乐观。事实上，很多供应商如建材行业的都整体感受到销售业绩在下滑，而其中一部分也与房企一样已经在积极转型，比如某些瓷砖供应商开始尝试电商模式，比如有的供应商开始从过去单纯的“对公业务”开始延伸到“零售业务”，以此拓展更多渠道。
《明源地产研究》：很多人认为采购管理是集团管理体系持续优化的突破口，您怎么看？
蔡黎莉：这个观点比较认同，一则是采购管理这个工作本身相对独立，工作性质趋向于外部性，但采购这个行为却非常重要，因为它对企业直接降低成本和推行企业文化是立竿见影的。某种程度上，对采购行为的管理和纪律的倡导，本身就直接表达了企业内部价值观和对员工职业操守的管理，比如复星倡导采购阳光透明，这就是企业文化的直接体现。
《明源地产研究》：成本管理与集中采购部在复星地控扮演一种什么角色？定位、价值何在？
蔡黎莉：整体而言，如果将地产看成一个足球场，那么前锋就是企业的“投资业务”，中场就是企业“运营平台”，这其中包含了采招，而后场则是法务、审计、廉政督促等。整体而言，采购是在中场，属于运营平台。但有时候，采购也是可以冲到前方，比如战略采购和集中采购。
具体而言，成本采购部在集团内部：
首先是一个资源整合的平台，复星地产下面拥有8条产品线，业态完全不同，这本身就需要更多横向资源整合，而相互可借鉴的成功经验也需要跨产业线分享。
其二，是一个专业知识技术的平台，复星地产下属企业开发和管理水平不一样，比如复地成立20多年整体管理相对成熟，当然复星地产下属企业也有很多相对不成熟的，这就需要通过总部平台，进行体系、制度、文化等的宣贯与支持，是一个支持的平台。
其三，是个管理平台，即建立内部管理平台，针对管理制度、业务流程，价值观理念有效落地，具体建立招标采购制度和成本管理平台。
最后是一个风控管理平台，比如对一些重大采购事项，以及那些大额采购，就需要进行重点控制，最终规避风险。
《明源地产研究》：您觉得复星地控这样多元化的企业，总部怎么有效推动成本采购工作？
蔡黎莉：复星是一个多元化的企业，下属8个产品线各有各的特点，成本采购水平也是参差不齐。为此，总部在推动成本采购优化工作也讲究先后策略。首先，是做采购管理的行为规范化，核心聚焦在供应商管理和集中采购这两大板块。这样的目的一则建立一种阳光采购的文化，二则能够更快速有效降低成本。其次，是对目标成本管理体系进行体系的健全和规范。目标成本的规范它不仅仅是一个成本的问题，而是多部门权责问题，边界问题的一个规范梳理。复星目前还没有全面区分全成本和开发成本，相对而言，全成本需要有投资收益角度会相对复杂，目前复星在推动目标成本，从管理优化角度优先推动开发成本。
《明源地产研究》：不同房企对成本、采购岗设置差异很大，有的分设，有的统一，复星是什么策略？为什么？
蔡黎莉：成本行业中组织架构有三种模式，第一种是纯的成本、纯的采购分开，第二种是成本、合约和采购三者分开；第三种是成本和采购合一。第一种模式是供应链采购，采购从业者不一定非得是房地产开发的人，而更多有些类似于外资企业的“采购员”，比如SOHO采购，它的采购不是负责工程采购，而是负责整个供应链的采购，是纯采购，他相当于把成本、合约及相关内容都放到成本里面做了。第二种成本、合约、采购三者分开，合约还作为招标部门而存在。复星是第三种，个人认为成本和采购是不能分开的，但这只限于工程采购。如果你要做行政采购、物料采购，可以将采购部单列出去。
其实，采购本身属于合约分解、成本落地的环节，采购有时候就是“招标部”，日常工作更体现为组织相关部门，去协调成本、工程、设计等部门，然后成本是一票否决权。采购不是一个成本、合约的概念，而更多是一个商务秘书的概念，但现实中，如果在招“合作方”的话，采购相应的商务条款、技术条款，通用条款和专业条款很多时候都是工程和成本在做，那么采购部到底职责范围在哪，有何专业性，发挥什么价值就值得商榷的。当然，采购部如果在选材料设备时，采购部是有明显优势的，因为他们往往更了解市场变化、价格行情，对材料使用的好坏有个判断。基于以上种种，复星采购放到成本部下，业务分工没有变，但整个采购和成本还是合一的。
《明源地产研究》：那么，复星为何将成本和采购合一？
蔡黎莉：其实国际上采购本身就是“材料员”的概念，事实上，房地产企业不应该叫采购，更应该叫“合约部”。国际招标上是不会分采购的，它是典型的“弱化成本”思维，它的体系是成本招投标契约达成合约以及履行合约的整个全过程，是商务谈判、合约管理和合约索赔的管理过程。
事实上中国在2000年以前是没有采购名词的，那个时候都叫成本部、招投标部、合约部等，而后来采购这个岗位面世，是因为开发商标准产品形成一定规模和量级后才开始专门设置“采招部”。但是后来当集采、战采出现以后，慢慢弱化了“合约体系”，现在已经不太注重合同条款的标准化，而更在乎议价权，通俗的讲就是“我要这个产品，你给多少钱？” 其实单就“采购员=物料员”而言，职业意义还是偏小的，真正的房地产成本从业人员应该在成本控制、投资估算、商业谈判、合约体系、项目管理等方面练好内功，这才是地产“成本部”从业人员的成长之路。而不是纯粹的前端采购思路的执行操作者，采购更多像个材料员，因为整个采购思路并不取决于你，而取决于项目前端的成本优化、设计优化和合约体系优化。同时某种程度上，纯粹材料员定位的采购人员职业发展前景是值得商榷的。在复星大家都认为单独采购可以做，但不认为能做很久，真正的采购更应该是合约人员、商务人员、专业技术人员分不开的，但有些企业老板为了专人和精细化发展，往往单独设立类似材料员定位的采购，其实我并不认同。在复星，我们成本人员和采购人员是合在一起的。
其实就采购而言，采购行为从源头其实就确定了采购结果，当我们在采购选型、在设计优化、在制定标准成本时候就确定了采购结果，而不是采购人员，只要当你的采购行为足够公开透明，价格就在那里，采购只是将这个行为落地。
事实上，复星以前成本和采购是分开的，后来发现分开问题很大，最大的问题在于招采行为是以成本控制为主，还是以采购满足项目所需，推动项目进度为主。
《明源地产研究》蔡总，复星地控新成立的总部成本采购部，您作为负责人，拟定如何分阶段有步骤的去推动采购工作？
蔡黎莉：成本和采购体系本身应该是一体的，首先，我建议复星采购人员都需要懂成本，采购更多需要从项目前端就介入成本中去。同时，也建议成本采购业务推进是基于“单一工程的全程负责制”，也就是说如果他是个机电工程师，那么他从机电目标成本编制，到后面的采购行为都是他。其二，对于一些小的采购，在合约策划，招标策划的时候已经并在一起了。其三，对于很多高端项目，越复杂的项目，复星采购量相对是很少的，更多是承包商帮忙采购，你的成本工作更多是招标文件的编制，选型和目标成本的编制，选型的时候是成本人员在不停的跟设计人员沟通价格是多少，选用哪一款，到时候承包人报价，就直接锁定了，最终已经落不到采购行为了。
整体而言，成本和采购应该整体往前端进行渗透，往设计端甚至商业需求端渗透，在国际上建筑师都是懂成本的，懂合约的。就整个项目管理而言，项目做的好的话更多取决于成本和招采人员，而不是工程部门，因为工程做好更多依赖好的工程经理和设计单位。
目前复星成本招采部门分为三个组，成本组、合约组、采购组，复星地控不需要直接做项目，但这更多属于地控视角下的分类管理。如果分项目的话，分专业组、机电组和土建组，目前成本人员最缺的是专业。
《明源地产研究》：复星地控业务面、产品线涉及很广泛，推行战略采购会有一定难度，您是如何看待和推进复星地控的战略采购的，战略采购的范围如何选定？ 蔡黎莉：复星总部很大，且是集团总部，这也某种程度上决定了复星地控战略采购肯定是多层次，多维度的合作。具体而言，考虑到复星地控覆盖所有产品线，战略采购的范围还是比较大且级别更高，比如更多表现为与“供方总部”合作，比如说复地与上海建工，只能与总部形成合作，而不是与区域的上海建工下属企业建立战略合作，当然反过来说，对于小业态合作，战略采购会走的比较专一些。
战略层面更多从组织层面去推进，肯定不会将下属所有标准化的东西全做战略采购，而是谨慎的选择提升到总部层面，要求绝对的合作度，具有很强的忠诚度，这是复星更为看中的。
有些产品线在下面层级搞不定，能够将复星进行一个大复星的背书，去做合作。比如建筑商的下属一线项目，结果下属企业可能不方便，比如复星在某区域做地标项目，由于利润率比较低，但相应本地合作供方不想去，不想参加投标，但复星此事评估后就会决定是否集团力量，集团可能更多会想着战略合作和地标项目合作考虑，会调用供方下属最合适的单位去做。即使利润小点也会去做。这种模式就发挥了集团优势。
《明源地产研究》：如何实现对供应商资源的优胜劣汰管理，最终留下合适的供方？
蔡黎莉：就我个人而言，在供应商管理维度，甲方就应该强势，目前房地产还是需方市场，还是以地产公司为主导，具体对供应商是一个强化管理的定位，反过来说，你对供应商加强管理，反而会促进更好、更优质、更良性的合作。但现实中往往是双方都做的不好，很多时候，甲方强，施工单位就强，甲方弱，施工单位就弱。因为在合作前期，如果施工单位发现对接的甲方项目经理很弱，那么就也会派弱的团队去应对。
很多公司有良好的制度，良好的合约体系，但就是没有执行的人，其实没有不好的供应商，只有用不好供应商的业主。你的合约体系，毕竟还是你更强势，但问题是你有条款和体系依旧，你都没有用，没用好。只要你按照合同一条条去跟乙方落实，他们做的可好了。但更多现实是自己甲方太懒，没做，比如过程文件全部留痕你没做，工程指令及时给乙方下达„„很多时候，管理不是管理制度的问题，而是制度执行不到位的问题。
《明源地产研究》：招标过程管理中，总部未来需要对那些环节进行管控？
蔡黎莉：目前复星成本采招部核心通过招采平台对资格预审进行强管控，在资格预审的时候，对技术标和商务标、以及定标环节的量进行管控。复星考虑到现在招标更多是对资金关注过多，而对更重要的技术反而关注太少，在复星，商务标评审次数更少，技术标先行，技术标必须完成后才能进行商务标，一旦技术标有问题，复星可以评审次数多一些，而商务标评审次数尽量少一些。
而在定标原则上是绝对最低价中标，而非其他企业说的合理最低价。因为在我看来，合理就是不合理，合理就是没有标准，没有标准就是不合理。在现实中，最低价中标是可行的，它也会从制度上倒逼前期技术标和商务标做的充分到位，以前往往是到最后环节确定最低价后发现技术差别太大，不在一个层级，又推倒重来，反而效率更低。所以复星就是希望通过后端的行为约束，去倒闭前端，后面根本就不给你留机会了。比如商务标的时候再评技术标是不可能的。复星也最终希望通过招标这个行为管控，监管招标行为，约束招标行为，最终的目标是专业提升和管理优化，来推动整个开发环节的整体提升。
目前复星招采行为在IT系统中是有一些强控点，这些进度强控点，是没有通融余地的，过不去就是过不去，过不去就得重做，并且IT系统会对进度延误留痕和报警，整个报警也会自动抄送各个体系的领导，最终相应追责并进行业绩考核。 《明源地产研究》：作为空降兵，您如何有策略推进复星成本管理体系重构优化？又该如何最大化的实现复星成本管理价值？
蔡黎莉：面对复杂的业态，在非规划时期，过程中的管控是必然的，但到最后体系、规范到一定程度，就可以实现无为而治了。但在这之前，要先有为而之，要和其他业务线一起，解决成本在项目开发各个环节的问题和不足，然后协助大家往管理系统的提升上去做，最后建立整个管控体系，最终让大家在成本体系下自动运转，无为而治。
而从最大化实现成本管理价值而言，我认为在更高层面，成本要从两大方面要效益，第一是向供应链要效益，第二是向项目管理要效益，如果项目开发每个部门、每个环节成本都做的最好，成本无疑就是最低的。从未来趋势而言，成本管理就不能过于关注采购端的成本控制，而核心是成本前置，在项目前期决策、项目实施环节大幅度进行成本优化，整体而言，多向项目要效益，而不是一味向采购要效益。
第14篇：地产项目融资申请书
地产项目融资预审表
公司名称 注册资金
企业类型 经营范围
公司概况 资产合计 负债合计
财务状况
其中：流动负债
（单位：元）
所有者权益合计 净利润
经营活动现金流量净额
项目名称 项目位置 占地面积
用款
政府批文
项目 概况 项目现状
中央公园
樊城区清河路与前进路交叉处 64191平方米
国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证
公司于2010年开发建设了中央公园B
D区住宅项目，建筑面积10.6万平米，已投资4.5亿元人民币，建筑工程完工90%，已取得预售许可证，项目各项证件齐全。 国有土地使用证 建设用地规划许可证
有 有 有 有
577774143.68 477274953.00
100499190.68 -69876719.77
105952428.00
286330000.00 湖北华盟建设投资有限公司
5000万人民币
有限责任公司（自然人投资或控股）
房地产开发，商品房销售，楼宇自动化技术开发，对中小企业投资
注册地点 注册日期 股东结构及
襄阳市樊城区新华路7号 2004年02月25日
具体比例 开发资质 2016年
882882290.68
暂定资质
2015年
598249190.68
2014年
988651900.29
958029429.38
848887987.05
30622470.91 -19300262.59
305108147.00 497750000.00
开发商名称 土地性质 总建筑面积 可售总面积
湖北华盟建设投资有限公司
国有城镇住宅用地 17.6万平方米 17.6万平方米 容积率
2.4 已获证件情况
建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
项目已投入资金4.5亿元人民币，其中农商贷款8700万元，市政府投资1.2亿元，建筑工程1.2亿元
资金投入
已有抵押、贷款 农商行贷款8700万元，市政府投资1.2亿元 已有商户年租金 无
无 已完成销售情况
前锦公寓：均价 6500
融侨城：均价7000 项目周边楼盘 清河庄园：6000 谷山大厦：7500 及均价
襄阳新天地：8300 春天大道：7800 项目预估价值 融资金额 期望年利率 8.2亿 2.5亿 年息
融资年限
1+1
中央公园B D区建筑安装费需要6000万元，C区开发建设需要2亿元
融资 需求 资金用途 （请列出资金用途大项）
还款来源
1.项目B D区商品房10.6万方已取得预售许可证，销售预计7亿元人民币，作为
还款来源
2.C区项目开发房源7万方，预计销售额4.5亿元，作为第二还款来源
项目B D区土地证和在
建工程
项目C区土地证
在建工程和项目土地评估值8.2亿元人民币
抵押物说明
保证 方式 担保主体说明 担保方式（详细
项目开发主体湖北华盟建设投资有限公司和股东连带担保
公司股份质押，资产抵押，接受账户监管
说明）
担保主体提供 2015年及2016年净资产、负债率（仅需提供数据）
2013年--2016年营业额、净利润（仅需提供数据）
说明：此表格作为项目融资预审环节的重要资料，关系到资金方是否愿意为此项目提供融资，请详细填写完整，并确保资料的真实性。
融资主体盖章：
法人签字：
填表日期：
年
月
日
第15篇：联合开发地产项目合同书
协 议 书
甲方：XXXX
（以下简称甲方） 乙方：XXXX房地产开发有限公司（以下简称乙方） 见证人：XXXX
根据《中华人民共和国合同法》及其他法律，法纪之规定。甲、乙双方经友好协商，本着平等、互利、自愿的基础上，就双方联合开发甲方所属原开发项目地，特订立如下合同条款，望双方共同遵守执行。
一、开发项目
1、项目所在地址：XXXX；
2、项目公司及名称：XXXX房地产开发有限公司、名称：XXXXX（暂）；
3、项目占地面积：XXXX平方米（最后以土地部门实测下发的土地证面积为准）；
4、土地性质：出让、住宅、商用；
5、土地使用年限：70年；（以土地部门确定年限为主）
6、容积率：3.6（以政府批准为准）；
7、拟开发面积：XXXX平方米。
二、项目现状：
甲方已投入开发了XXX栋别墅及甲方未完工程，手续有：土地证，用地规划许可证，建设用地规划许可证，施工许可证等相关批件。经甲方第二次向政府申请得到相关部门批准同意，在原地，原手续基
1 础上，进行翻建，将别墅改建为高层住宅，将项目手续变更合作公司名下。
三、甲、乙双方责任和义务
（一）甲方责任和义务
1、甲方为独立自然人，有权签署并有能力履行本合同。
2、甲方以土地和以前接转过来的项目，经当地政府同意可续建开发的项目作为投资，其手续依法有效。
3、甲方将原项目的容积率XXX重新向土地部门申报批准，调整到3.6－3.9之间。
4、保证其原项目翻建得到政府部门批准。
5、负责项目之内的动迁安置工作。
6、向乙方提供政府申办各项手续时间表和交费数额。
（二）乙方责任和义务
1、负责对项目后续的总投资不能低于人民币5000万。首期三周之内在确定本项目手续可办时，首期投入资金2000万元人民币作为向政府相关部门办理手续时所交纳的费用。
2、双方合同签订后，乙方支付甲方10万元人民币作为项目签约保证金，并提供一台工作用车。
3、乙方所投入的资金，要根据办理项目申批手续所需要的时间和资金数额同步进行。
4、负责项目的规划、设计、工程管理、销售等项工作。（其销售价格根据市场行情双方共同确定销售价格）
四、成立股份公司，双方按注册资金总额各占50%股份，其利益分成，按税后利润各按50%分得。在保证支出各项费用和扣除投入成本后所剩下房源，双方立体分割各按50％所得，但必须统一销售、统一销售价格，任和一方不能随意变更销售价格，否则承担赔偿由此给另一方造成的经济损失。
五、双方各派四名董事，另一名董事由见证人XXXX出任。
股东大会是最高全力机构，决定投资、项目规划设计、工程建设、销售、财务管理、人员管理等重大事宜。董事会设董事长一名由乙方担任、总经理一名由甲方出任、执行董事一名、监事一名，董事长是董事会最高权力人，负责全面工作，董事长不在时委托总经理，执行董事主持工作。每季度召开一次大会，研究重大事宜。财务双方各派一人，所有印章分开管理。
六、费用支出正常管理费用，每月由财务申报，经董事长审批同意后，按计划使用资金。项目用款所需资金，需经董事会主要人员签字后支出。
七、见证人责任和义务：负责甲、乙双方协调工作，在甲、乙双方有不同意见发生争议时，见证人出面协调解决。
八、本协议签订三周之内，一方不履行本合同时，其本合同自动作废。
本协议未尽事宜，双方协商解决，签订补充协议，其补充协议同样具有同等法律效力。如协调不成按经济法有关条款执行。
本协议一式五份，双方各执二份，另一份由见证人执留。 双方法人或委托人签字盖章即可生效。
3 甲方：XXXX 签字：
乙方：XXXX房地产开发有限公司 法人或委托人签字： 见证人签字：
第16篇：地产项目合作意向书
合同编号：[ ]
地产项目合作意向书
甲方（融资方）： 法定代表人： 住 所： 电 话：
乙方（债务人）：
法定代表人： 住 所： 电 话：[ ]
签订地点：[ ] 签订日期：[ ]年[ ]月[ ]日
鉴于：
1、甲方是一家依法成立并合法存续的金融投资法人公司，具有丰富的融资实力和融资经验。
2、乙方是一家依法成立并合法存续的从事房地产开发的法人公司。其开发建设的 项目位于 ，土地 。该项目已投入人民币 元，尚需 元后续资金。
现就甲方负责为乙方所开发建设的 项目后续资金募集事宜达成以下合作意向。
第一条 合作项目名称
项目建设后续资金募集。甲方负责该项目后续建设资金的募集工作，乙方同意将该项目后续建设资金的筹集工作全权授权甲方运行。
第二条 甲乙双方的声明与保证
1、甲乙双方已获得签署本意向书以及履行本意向书项下义务所必需的授权和批准。
2、在本意向书上签字的代表合法享有代表各方签署本意向书的权利，或已被正式授权代表各方签署本意向书。
第三条 甲方的权利和义务
1、甲方有权依据 项目后续建设资金的需求额度，自主选择资金募集方式（包括但不限于发行债券、基金、股权投资等融资模式），并有权自行选择适格机构投资者。
2、为保证项目真实性和合法性，促成投资者投资意向，甲方有权自主选择项目小组成员，对该项目及乙方的法律及资产等方面进行必要的尽职调查，乙方应为甲方的尽职调查提供必要的条件并予以积极配合。
3、甲方有权对监督募资金用途进行监督，乙方应将募集资金专款用于 项目的建设。非经甲方同意，不得用于其他项目或缴付行政罚款等其他用途。
4、甲方应诚实信用地履行职责，积极组织专业团队开展融资工作。第四条 乙方的权利和义务
1、乙方应按甲方要求向甲方提供真实的、与尽职调查及开展容易活动有关的详尽资料，包括但不限于营业执照、机构代码证、税务登记证、经营资质、公司章程、施工合同、开工建设手续、验资报告、审计报告及财务报表以及甲方需要的其他资料。
2、乙方保证向甲方提供的资料及所作陈述的真实性、完整性、有效性、及时性。乙方向甲方提供的资料如有变更应及时告知。
3、乙方应严格按照募集资金用途使用资金，并接受甲方对资金使用情况进行监督。
4、乙方排他性的，全权授权甲方负责 项目建设资金募集工作，并向甲方出具书面授权。乙方不再授权其他机构进行该项目的资金募集工作。同时，乙方亦不得自行向其他投资者和个人进行该项目的融资活动。
第五条 违约责任
1、甲方未履行本意向书约定的义务，将承担相应的违约责任。
2、乙方未履行本意向书约定的义务，将承担相应的违约责任。
3、违约方因违约给守约方造成损失的，应向守约方赔偿损失。第六条 变更、修改与终止
本意向书经各方协商一致，可以书面形式进行变更或修改、补充，任何变更或修改、补充均构成本意向书不可分割的组成部分。
第七条 保密义务
1、各方同意，对一方提供给他方的有关本意向书项下交易的所有重要信息及本意向书所含信息予以保密，除根据法律规定，需向相关司法、政府部门披露，以及向服务于本意向书项下交易并受保密协议约束的中介机构披露外，未经他方书面同意，不得向任何其他方披露此类信息。进行上述披露之前，披露方应通知另一方其拟进行披露及拟披露的内容。
2、未经他方的事先书面同意，任何一方不得将本意向书有关交易情况向新闻媒体予以公开披露或者发表声明。
3、甲乙双方可根据实际需求，另行签署《保密协议》作为本意向书的补充协议。
第八条 法律适用与争议解决
1、本意向书适用中华人民共和国法律。
2、凡因本意向书之订立、解释与履行所产生的全部争议，各方应在争议发生后首先以友好协商的方式解决。如任何争议不能在一方向他方书面通知后三十天之内以友好协商方式解决的，则可将争议提交甲方所在地有管辖权的法院通过诉讼方式解决。
第九条 其他
1、该项目融资费用、支付时间及其他事项，甲乙双方以正式合同另行约定。
2、除另有约定外，各方指定本意向书载明的地址或住所为通讯及联系地址，并承诺在通讯及联系地址发生变更时，以书面形式及时通知其他方。
3、本意向书中的标题和业务名称仅为指代的方便而使用，不得用于对条款内容及当事方权利义务的解释。
4、本意向书一式[ ]份，甲方执[ ]份，乙方执[ ]份，具有同等法律效力。
5、本意向书签署时，各当事人对协议的所有条款已经阅悉，且均无异议，并 3 对当事人之间的法律关系、有关权利、义务和责任的条款的法律含义有准确无误的理解。
（以下无正文）
甲方：
日期：
乙方：
日期：
第17篇：地产项目营销策划流程
地产——项目全程策划流程
一、市场调研：
1、展开-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2、市场分析：
（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3、近期房地产的有关政策、法规、金融政策
4、竞争个案项目调查与分析
5、消费者分析：
（1） 购买者地域分布； （2） 购买者动机
（3） 功能偏好（建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式）。
（4） 购买时机、季节性、
（5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6） 购买频度
6、结论
二、项目环境调研
1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。
2、地块本身的优劣势
3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1、投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、土地稀缺） （2）房地产的政策法规
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2、土地建筑功能选择（见下图表）
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、土地延展价值分析判断（十种因素）
5、成本敏感性分析 ：容积率、资金投入、边际成本利润。
6、投入产出分析：成本与销售模拟表、股东回报率。
7、同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划
（一） 市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯、安防、智能）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
一、经济背景
• 经济实力
• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
二、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。
三、价格定位
1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略
四、入市时机、入市姿态
五、广告策略
1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控
六、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算
七、推广费用
1 现场包装（营销中心、示范场所、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书、DM单页等）
3媒介投放（传统媒介：报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、POP、广播、电视、路牌、交通工具、霓虹灯、户外等。新媒体是微电影、微楼书、APP、）
五、概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局（人流、车流）
4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、健身房、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统
（一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体
（二） 运用部分 1， 现场
• 工地围板 • 彩旗 • 挂幅 • 欢迎牌
2， 营销中心 • 形象墙 • 门楣标牌 • 指示牌 • 展板规范 • 胸卡 • 工作牌 • 台面标牌 3， 工地办公室 • 经理办公室 • 工程部 • 保安部 • 财务部 4， 功能标牌 • 请勿吸烟 • 防火、防电危险 • 配电房 • 火警119 • 消防通道 • 监控室
地产项目营销策划内容提示
一、“地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“本项”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。 “本地产”项目特性分析包括以下内容： 1.建筑规模与风格；
2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5.物业管理（收费水平、管理内容等）；
6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、
价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、价格定位
1． 理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4． 价格策略
四、入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控
六、媒介策略 1． 媒介组合
2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算
七、推广费用
1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等） 2． 印刷品（销售文件、售楼书等） 3． 阶段性广告促销费用
八、营销管理 销售实务与人员培训
一、销售准备
1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；销售许可证 2、销售资料：
（1） 法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买卖合同
（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张
（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他
三、销售人员准备 （1）确定销售人员
（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和手续；物业管理；其他
（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟
4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等
（二）销售实施的管理
1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分
2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分
3、各阶段的销售策略
4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务
5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理
6、销售控制：销售数量控制；销售价格控制；销售进程控制；销售质量控制；销售人员控
第18篇：养老地产项目策划
养老地产项目策划
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。
养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
养老地产项目策划就是对养老地产项目进行的细致、周全的智慧解决方案。
第19篇：地产项目类广告语
皇家行宫，梦中怡园。 ——怡园别墅
暗恋桃花园。——昆山宝岛别墅
“玉垒山庄”，祝您福永继。——四川“玉垒山庄”
梦里寻它千百度，湖光山色见吾家。——杭州梦湖山庄
清幽如画的人间仙境，显赫富豪的梦想宅第。——湖景山庄
万年的丰盛，居住的梦土。——北京西郊花园
豁然开朗，卓尔不凡。——上海万科广场
碧影天然，桂香满园。——碧桂园高级花园别墅区
万众瞩目，京华瑰宝。——北京飞达玫瑰园高级别墅
拥有怡兴楼，一生已足够。——广州怡兴花园
世外桃源在此求，投资置业在您手。——上海东林花园住宅
千年梦幻成真。——上海世外桃源花园别墅区
外销规格，内销价格。——上海明泉苑
物业升值潜质高，投资自住两相宜。——天津紫金花园
安居乐业，兴隆花园。——上海兴隆花园别墅
拥有一座家园，感受一生幸福。——上海万科城市花园
千金易得，靓地难求。——梦湖山庄
傲视同群，唯我独尊。——上海怡景花园
昨日梦想，今日成真。——贵族名苑
住在贵族名苑，感受贵族气派。——贵族名苑
卿卿我我置家园，龙腾四海奔前程。——青龙田庄
郊外都市的完美结合。——建庭山庄
万年的丰盛，居住的梦土。——西郊花园
典雅豪华，明洁幽静。——龙涛阁花园别墅度假村
一个浪漫、温馨、幽静的爱巢。——深圳梅花新村
居千秋福地，兴万世家园。——上海侨友苑
别墅是您的，花园是您的，设施也是您的。——深圳市蛇口明泉苑广告
第20篇：绵阳地产项目分布
2014年绵阳地产项目分布
城东：红星美凯龙、聚福物流园、兴发龙溪谷、中华文化艺术广场、紫金城、博大紫金阁、朝阳创意产业园、富乐山国际酒店扩建、蜀汉三国城、康林水郡、桑林坝统建房、东原长洲、东原长岛、三汇人和逸景、兴发枫叶绿洲、富临三江城、同立项目、绵投控项目、绵阳植物园、笔架山公园、小枧湿地公园、东湖公园、游仙行政服务中心、兴发现代产业园、五里梁公园、凯越思源、凯越创意中心、石马统建房
城西：万向西界莎拉、科光厂旧改、3536厂旧改、远成物流旧改、赛特蓝钢构厂旧改、万向金沙天韵、608厂旧改、波鸿领奴国际、阳光西雅图、天天渔港、三汇金座、领航中心、樊华广场、美菱冰箱厂旧改、西南磁材厂旧改、尚高锦都、布鲁斯国际三期、光有粉丝厂旧改、轧钢厂旧改、尚高国际创意联邦、远大美域、新城二号、水韵丽都二期、方向机厂旧改、宜家美城市广场、永兴国际广场、水电校旧改、西城国际二期、伟腾西雅图、永兴统建房、科技城会展中心二期、新希望综合体、保利酒店、奥特莱斯商业街、置信会展城、苏宁广场、中航城市广场、中航产业园、绵阳火车货站、中国科技城物流园
城南：南山壹号、南山别院、树高威尼斯、三江国际丽城C区、海赋长兴、三汇城南逸景、金成项目、新恒惠项目、文泉项目、富临项目、五和城南新天地、神州南都、海润广场三期、万达CBD广场、城南壹号、卓信金楠天街、福泽源三江尚城、同立项目、经开置业项目、三江园林项目、九鼎项目、大成项目、万豪项目、长虹项目、科发项目、三江公园、城南公园、鸿宇葡萄园、原香香草园、杨家万和园、绵阳西部现代物流城（毅德商贸城）、剑南食品城、绵阳天堃五金机电市场、万盛小商品批发市场、欣宏物流港、山水苑、中恒基二手商品交易市场、伟经物流园、汇星商贸城、科伦医贸城、元瑞国际家居广场
城北：汇川综合体、福星上江城、高水蔬菜市场旧改、御景名城三期、凯越瑞天阳光、青义统建房、世开房产项目、富诚投资项目、天普龙门项目、中物院廉租房、天泰果品批发市场、绵阳农资批发市场、西部冷都、龙门古镇
城中：通安巷旧改、剑南市场旧改、党校地块旧改、市人大地块旧改、广电中心地块旧改、铁牛广场市职中旧改、南河体育馆旧改、兰亭港湾、家福来中心、冠城一品、东辰小学旧改、绵阳汽车总站旧改、市粮机厂旧改、御营广场、水榭香堤、烟草公司旧改、热电厂旧改、长虹国际城二期、跃进路1958二期、西城都市中心、富临大都会三期、金桥市场旧改、昌达国际广场
园艺次中心：铜锣湾环亚商业中心、乐荟城、深商投印象新城、万科科技新城、欧尚、迪卡侬、科技城创新中心、科技城规划展览馆、温莎国际、堂宏商业广场、长兴星城、远大综合体、奥特莱斯购物街及小商品城、华润中央公园四期、新行政中心组团、西山公园扩建、新庙总部基地、联汇广场、科技城青少年科技艺术中心、公安消防支队园艺指挥中心、国土调规所、西园新城、阳光清华D区、元通安置房、元通公园、半山溪谷、亿嘉合总部基地、万向君临天下、同立蓝山、兴隆社区统建房、长兴国际酒店、第三人民医院园艺分院、百信医院园艺分院、西园大学居、耀森西园、隆盛龙溪谷、荣华山庄三期、上马观花府邸、怡和山庄、广和停车场
