房地产策划工作内容
推荐第1篇：房地产策划各阶段工作内容
房地产策划各阶段工作内容 项目前期开发阶段
一、提供市场研究服务，从宏观市场到微观市场的市场状态，分析本项目所处的市场环境，并提交市场整体竞争环境分析报告。
1、整体宏观市场分析国家及城市宏观经济运行状况及发展态势；国家及城市宏观经济及政策对本行业的影响；国家整体房地产行业发展现状及发展趋势预测；城市发展战略规划及区域发展功能定位；
2、区域微观竞争环境分析区域经济发展现状的调研；区域房地产市场发展现状及趋势； 区域功能定位及发展规划；
区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究； 区域房地产市场发展现状研究 区域总体市场供求状况；
区域市场消费特征、消费者状态分析；
区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析； 区域发展趋势及市场细分状况等分析； 地块土地价值及SWOT分析； 地块市政状况及施工条件分析； 周边道路、交通状况分析； 周边环境状况分析； 周边人文状况分析；
周边生活、教育各种配套设施状况分析； 周边其他影响因素分析；
二、从经济测算角度，分析项目可行性，提交项目可行性研究报告
1、市场定位通过对区域房地产市场进行细分，以及依据土地价值和SWOT分析的结果选择细分市场，最大限度的规避竞争、降低风险并发挥土地价值，从而保证在有效控制风险的前提下实
2、客户群定位客户群体选择；客户特征描述；客户购买力分析；客户产品需求分析；客户购买偏好分析； 现开发商利润最大化。
3、产品初步描述项目整体规划规划；户型状况要求；其他公建、配套、设备等设施要求；
4、项目开发建议开发节奏控制建议；编制资金计划建议；物业经营管理建议；
5、经济可行性分析项目经济技术指标分析；项目开发成本测算与投资回报等景泰、动态指标分析；项目开发的不确定性分析；投资财务及现金流分析；
6、经济风险性评价价值提升及实现的风险性资金运做的风险性经济政策的风险性，对开发项目提供准确的市场定位，对项目产品规划提出较为详尽的要求。
1、项目的市场定位、功能定位、形象定位；
2、项目客户定位 A、主要目标客户定位 B、潜在客户定位 C、挖掘目标客户
3、项目的产品定位规划形态及总体布局；建筑及景观设计；户型配比；交通组织；会所及其他配套；其它事项；
四、参与项目设计工作，协助开发商完成对产品的规划设计工作。
第二阶段 营销推广阶段
一、从整体营销推广角度，对项目进行全面整合，制定整体包装、宣传、推广方案，提交营销推广报告。
1、区域市场竞争环境态势分析；
2、客户需求调查与分析；
3、制定营销推广方案及计划编制区域市场形象定位；项目营销战略及执行计划制定； 包装方案制定； 宣传方案制定； 活动方案制定； 价格执行方案制定 销售执行方案制定； 营销成本测算；
二、进入销售执行阶段
1、策划方案执行；
2、销售前期准备；销售现场准备； 销售代表培训；
3、销售现场管理销售现场管理；房号销控管理；客户跟进服务；
4、营销计划调整销售阶段总结；销售广告评估； 阶段性营销方案调整；
三、物业管理顾问 提供物业管理方案 物业管理公司引进
推荐第2篇：房地产全程策划营销工作内容
河子西项目全程策划营销工作内容
第一部分 前期策划、顾问内容
第一章 项目投资策划营销
一 项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
2、项目用地周边环境调查
3、地块交通条件调查
4、周边市政配套设施调查
二、区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
三、土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难
四、项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.综合评判
2、项目定位
市场定位
产品定位
主力客户群定位
功能定位
形象定位
建筑风格及外立面建议
五、项目价值分析
项目商品住宅及商业价值分析和比例确定
六、项目可提升价值即项目增值方法建议
七、项目定价模拟
1、均价的确定
应用动态类比价值算术平均法/有效需求成本加价法确定项目实现销售价格
八、项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
2、项目首期成本模拟
3、项目收益部分模拟
九、投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价及规避
2、资金运作风险性及规避
3、经济政策风险性及规避
十、开发节奏建议
1、项目开发节奏：将根据政策法规因素、地块状况因素、发展商操作水平因素、资金投放量及资金回收要求、销售策略、销售政策及价格控制因素、市场供求因素、上市时间要求等因素提出开发节奏
2、分期开发
分期开发思路、首期开发思路
3、分组团开发强度
4、项目开发节奏及结果预测
5、结论
第二章
项目规划设计顾问服务
一、总体规划即概念性规划顾问服务
1、地块利用建议
2、建筑空间布局
3、道路系统布局
4、绿化系统布局
5、公建与配套系统
包括项目配套功能配置及安排、公共建筑外立面设计提示、会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示、物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示等方面提出参考意见
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
3、商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、主力户型设计提示
2、商业物业户型设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
五 环境规划及艺术风格提示
六 公共家具概念设计提示
七 灯光设计及背景音乐
第二部分 项目中期形象策划、营销推广顾问服务
第一章 项目形象策划营销顾问服务
一 项目视觉识别系统核心部分
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
2、营销中心包装设计
3、公司及物业管理系统包装设计
第二章 项目营销推广策划
一 区域市场动态分析
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 三 目标客户群定位分析
四 价格定位及策略
五 入市时机规划
六 广告策略
七 媒介策略
八 推广费用计划
九 公关活动策划和现场包装 十 营销推广物料设计制作
十一 营销推广效果的监控、评估、修正
第三部分 项目顾问、销售、代理的策划营销
一 销售周期划分及控制
二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
三 各销售阶段广告创意设计及发布建议
四 销售前资料准备
1、批文及销售资料
2、销售队伍组建
3、制定销售工作进度
4、销售费用预算 五 销售培训
六 销售组织与日常管理
第四部分 项目物业管理服务顾问
一 项目销售过程所需物业管理资料
二 物业管理内容策划
三 物业管理组织及人员架构
四
物业管理培训
五 物业管理规章制度
六 物业管理操作规程
七 物业管理的成本费用
八 物业管理ISO9002提示
推荐第3篇：房地产广告策划内容
房地产广告策划内容
房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。
2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，
提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。
③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为\"线上媒介\"。\"线下媒介\"也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。
广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善.
推荐第4篇：房地产文案策划的工作内容是什么
房地产文案策划的工作内容是什么
大家都知道，房地产行业是当今社会很火很潮的一个行业，当然，房地产行业并不止简单地涉及建筑行业和销售行业，其中设计策划等占有很重要的地位，而房地产文案策划的工作内容是什么并不为大家所熟悉。
最近有人会问我这样的问题，房地产文案策划是做什么的啊？听起来这个职位还是挺高大上的，那今天小编就将为你普及一下这方面的知识咯。首先得明白房地产文案策划是什么？文案策划的工作，简而言之是“写出能打动消费者的文字”，当然，文字背后涉及到的肯定有创意和策划工作。房地产文案策划这个职位包含两方面工作，一方面是策划，另一方面是文案。
策划工作的主要内容包括房地产项目的产品广告和推广工作，产品营销工作和运营工作。文案工作主要是从事房地产公司文字工作，就是以文字来表现已经制定的创意策略。其中文案又分为推广部创意文案和策划部文案。综合整理一下来看，房地产文案策划工作主要包含以下几点：
1、提出对项目的策划思路，营销概念；
2、完成项目各阶段的策划报告和可行性方案；
3、根据项目的特点推广策划书的构思、创意和编写，并提交相关文案材料；
4、针对房地产公司营销战略，完成相关推广方案，对接活动公司、公关公司，制定各类活动计划及活动策略，并策划组织相关推广活动；
5、配合公司承接项目相关活动的组织、执行、跟踪及总结。
那现在可以问一下自己房地产文案策划的工作内容是什么了？相信上述乔布简历小编对这个问题的解说让你有了一个清晰的认识了吧！
本文来源 简历 http://cv.qiaobutang.com/
推荐第5篇：房地产定位策划内容要点
房地产定位策划内容要点
房地产定位策划内容主要包括以下几个方面：
1.市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。
2.功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。
3.专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。
4.象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。
推荐第6篇：房地产策划包括的内容
营销策划作业指导书
1 目的
运用科学方法，有目的地，有系统地搜集、记录、整理有关主题公园的市场信息和资料，分析主题公园市场情况，了解主题公园市场的现状及其发展趋势，为未来城项目引进主题公园提供客观、正确的资料。 2 适用范围
本办法适用于控股集团总部三鼎旅业集团未来城项目指挥部所有子业态营销策划管理工作。 3 策划包括的内容
房地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。
一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。
二、房地产营销策划内容: A、定价策略
1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表；
2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格；
3、推出特价房的时机及数量建议；
4、楼层、朝向、景观差价；
5、付款方式建议；
6、售价调整与销售率及工程进度的关系
B、销售费用及资金流量调控建议
1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议；
2、销售资金回笼与工程进度关系建议
C、开盘时间及销售阶段的划分
1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）；
2、销售阶段的划分及周期
D、销售控制
1、推盘手法建议；
2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议；
3、价格调控与促销手段建议；
4、签署认购书与合同的注意事项
E、人员培训
1、发展商简介；
2、房地产特性与房地产价值；
3、项目环境资料说明；
4、项目规划介绍；
5、公共设施介绍；
6、整体理念介绍表表达；
7、营销理念；
8、营销技巧；
9、逼定技巧；
10、案名表达；
11、广告定位；
12、广告表现；
13、市场客源定位；
14、业务计划介绍；
15、买方心理障碍排除；
16、现场接待流程及规定；
17、守价技巧；
18、准客户资料收集及分类方法；
19、电话拜访与演练；20、DM寄发及促销活动计划说明；
21、自我促销及组合促销介绍；
22、现场买气制造；
23、认购书、售价与付款办法介绍；
24、相关法务及税务介绍；
25、仪态、仪表与商业礼仪；
26、答客问演练与课程验收
三、随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。
●误区之一目标客户定位不准，打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。
●误区之二无视差异化竞争与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？
●误区之三空洞的品牌战略眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。
●误区之四产品理解浅薄与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。
●误区之五用大炮打蚊子仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。
房地产营销策划流程
一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于竞争，且乐此不倦；
3、头脑敏锐，不拘传统；
4、感性认识和理性认识相处融洽；
5、注重历史，尊重现实，睽重未来。
三、构思框架：
1、以塑造形象为主，渲染品味和意念；
2、展现楼盘的综合优势；
3、体现楼盘和谐舒适生活；
4、直切消费群生活心态。
四、实战流程：
1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。
2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。
3、绘制效果图：根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。
4、广告诉求点：1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所在地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情况；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的物业管理有什么不同。
5、广告阶段划分：对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段：第一阶段（预期到首期交楼入住）：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。第二阶段（首期交楼至二期完工）：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。第三阶段（二期工程交楼至整体竣工）：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。
6、广告表现：在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新目前围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，乐队奏出美妙动听的西洋乐曲，嘉宾云集，参观人流穿梭样板之间，惊羡之辞不绝于耳。（具体揭幕仪式内容安排及细节，另视情策划）。预告广告以渲染气氛为主，配合精彩的揭幕预售仪式先期刊登。
7、首期广告内容及时间安排：内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：（1）楼盘效果图。（2）楼盘售价表和汇款方式的确定与制作。（3）售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。（4）工地围板的设计、绘制。（5）展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。（6）展销场地道路指导牌的制作。（7）展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。（8）影视广告创意构思及拍摄制作。（9）报纸广告首5期的设计、完稿及定版。（10）围绕展示会其它促销宣传用品。
五、勾勒卖点途径。
1、确立行销要求：楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点考虑的问题。(1）时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。(2)生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。(3)安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。(4)方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。(5)舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。(6)选择性：多样化的产品提供多样化选择。(7)自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。
2、进行消费者背景分析：(1)选购本楼盘的动机：A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。C、想在此地长久居住者。D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。E、信赖业主的企业规模与财力潜力。F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。(2)排斥本楼盘的理由：A、消费者本人经济能力不足。B、比较之后认为附近有理想的楼盘。C、购买个体者较少，对后市看空。(3)购买本楼盘的理由：A、对本区域环境熟悉念旧者。B、满现居环境品质者。
3、设计完美的行销动作：(1)塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。(2)强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。(3)根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。(4)慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。(5)销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。
六、房地产营销广告推广业务的策略：
1、引导期：首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇，引发其购买欲(1)工地现场清理美化，搭设风格新颖清闲的接待总部（视情形需要，制作样品屋）。(2)合约书、预约单及各种记录表制作完成。(3)讲习资料编制完成。(4)价格表完成。(5)人员讲习工作完成(6)刊登引导广告(7)销售人员进驻。
注意事项：(1)对预约客户中有望客户做DS（直接拜访）。(2)现场业务销售方向、方式若有不顺者要即时修正。(3)定期由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气。(4)不定期举行业务与企划部门的动脑会议，对来人，来电及区域记录表予以分析后，决定是否修正企划策略。(5)有关接待中心常发生故障或较为客户在意的设施，如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度，签约场所气氛，屋顶防雨措施，展图坚牢度等均需逐一检查测试。(6)主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能，控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过。
2、公开期及强销期：公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。(1)正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售人员团队与个人销售魅力，促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩，提高客户购买信心。(2)每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查，于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有望客户追踪提出应变措施。(3)每周周一由业务部，企划部举行策划会议，讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结销售成果，拟定派发宣传单计划。(4)拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表。(5)于SP活动前3天，选定协助销售人员及假客户等，并预先安排讲习或演练。(6)若于周
六、周日或节日SP活动，则需要提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合。(7)每逢周
六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户，应注意销售区和主控台之自然呼应，每成交一户，便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一起鼓掌，外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸，使现场气氛达到最高点。(8)周
六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会，对本日来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。(9)实施责任户数业绩法，每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数，并于每周一作统计，完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓励。(10)随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者，立即催其办理补足或签约。(11)客户来工作销售现场洽定或来电询购，要求其留下姓名，联系电话，以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，并于每日下班前由业务主管总结追踪成果，检查是否达到预期销售目标。(12)每逢周日，节日或SP期间，公司为配合销售，应每隔一段时间打电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛。
3、持续期（最后冲刺阶段）：
(1)正式公开强势销售一段时日后，客户对本案之认识程度应不浅，销售人员应配合广告，重点追踪以期达到成交目的。(2)利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告。并事先告之：若介绍成功公司将提成一定数额的“介绍奖金”作为鼓励。(3)回头客户积极把握，其成交机会极大。(4)退订户仍再追踪，实际了解问题所在。(5)销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴，故销售末期的士气高低不容忽视。只要脚踏实地的执行本方案，房地产营销将会立竿见影，成就颇丰。
推荐第7篇：房地产策划代理服务内容
房地产策划代理服务内容
销售策划内容
（一）市场调查
1、优劣势分析（优劣势的判断、在同类物业中的地位排序）
2、建筑规模与风格
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布置、层高、采光通风、管道布线等）
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）
5、功能设备（游泳池、网球场、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8、结论和建议（哪些需要突出、哪些需要弥补、哪些需要调整）
（二）目标客户分析
1、经济背景： A、经济实力
B、行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） C、家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 A、推广方式 B、媒体选择 C、创意 D、表达方式
3、价格定位
A、理论价格（达到销售目标）、B、成交价格 C、租金价格 D、价格策略
4、品牌策略 A、总体品牌策划思路 B、整体形象理念定位 C、品牌创立及维护 D、统一品牌的体现方式 E、未来趋势的表现与结合
（三）项目规划
1、总平面图的布局建议
2、项目规划顾问
3、产品设计顾问
4、建材的使用建议
5、景观的设计风格建议
6、面积配比建议
7、格局配比建议
8、配套设施建议
（四）广告策略
1、广告目标的拟定
2、广告计划的拟定
3、广告诉求重点的构想
4、广告阶段性的划分
5、阶段性的广告主题。
6、阶段性的广告创意表现。
7、广告效果监控。
8、电视广告脚本纲要的拟定（按需要）。
9、广告周期的安排。
10、广告预算的编排。
（五）媒体策略
1、媒体的选择
2、软性新闻主题
3、媒体组合
4、投放频率
5、费用的估算
（六）工地布置
1、工地围板的设计
2、功能标识牌、指示牌设计
3、工地广告牌设计
4、彩旗设计及布置
5、工作人员胸卡设计
（七）现场售楼中心设计、布置
1、制定现场售楼中心装修方案
2、进行现场售楼中心装修施工的监理
3、现场售楼中心布局提示
4、现场售楼中心室外环艺设计
5、现场售楼中心展板文案设计
6、效果图及模型制作（数量、规格）
（八）项目VIP识别系统
一、核心部分
1、标志
2、标准字
3、标志最小预留和最小尺寸
4、标志辅助图形及辅助色
5、标志辅助图形
6、辅助图形的各种表现形式
7、企业制定印刷字体
8、标准组合 A、竖式 B、横式 C、直式
二、应用部分之一
1、现场 A、工地围板 B、彩旗 C、挂幅
D、安全通道围板
2、营销中心 A、形象墙 B欢迎牌、导示牌 C、展板
D、台面标牌（领取资料、洽料处、收款处、签约处等）
3、工地办公室 A、工程部 B、保安部 C、财务部 D、经理办公室
4、印刷品部分 A、名片、胸卡 B、信封 C、信纸、便签纸 D、手提袋 E、营销人员服装
5、示范单位部分 A、平面图
B、各房间的功能指示 C、免费赠送 D、请勿拍照
三、应用部分之二
1、功能标牌
请勿吸烟
2、区内标识
A、住客须知（版式） B、告示牌 C、楼层平面图 D、停车场/自行车房 E、楼体名称指示牌
3、物业管理标识 A、小区总平面图 B、爱护草地、保护环境
4、配套设施 A、私家住宅 B、业主会所
销售代理内容
（一）建立销售体系
1、拟定培训计划
2、组建专案小组
3、进行销售人员的专案培训与学习
4、拟定销售工作流程图
（二）进行销售准备工作
1、销售人员服装的设计与制作
2、销售所需办公用品的准备
3、销售手册的制定
4、销售文件清单及文本制作
5、销售过程中的法律培训
6、销售过程中的法律顾问
7、制定各种合同及相关文件
8、取得销售所需的各种合法文件
（三）制定销售计划
1、市场调查、分析
2、产品、市场、价格定位
3、制定销售策略、价格策略
4、公关活动策划
5、制定销售计划
a、筹备期 b、导入期 c、销售期 d、强销期 e、持续期 f、持续强销期 g、延缓期
h、清盘期
（以上各阶段视具体个案而定）
（四）制定销售讲习资料及培训计划
1、竞争楼盘优劣势表
2、本案基本资料
3、本案优劣势分析
4、答客问
5、来人来客登记表
6、营业日报表
7、发展商简介
8、房地产分析
9、整体理念介绍与表达
10、行销理念与技巧
11、销售策略与方案
12、广告定位与表现
13、广告阶段运作表
14、市场客层定位
15、价格策略介绍
16、准备客户资料收集计划作业说明
17、电话及DS拜访计划与作业练习
18、DM寄发、海报派发寄夹报计划说明
19、客户心里障碍排除作业 20、自我促销及组合促销作业
21、商品单、总价与付款方式介绍
22、法务解答
23、仪态仪表与商业礼仪
项目销售阶段内容
1、实施广告计划
2、现场的管理、接待、洽谈、销售、跟踪
3、提供购房销售全过程服务（从签订认购书、收取定金到签订/出售合同、到房地产交易所办理合同登记为止）
4、办理购房个人按揭贷款业务
5、现场杂物处理
6、电话量、客户量、成交量统计与通报
7、现场销售情况统计与监控
8、广告效果统计与分析
9、销售策略的调整
10、广告策略的调整
11、销售形式分析与预测
12、定期向发展商汇报情况 会议安排
每周例会：主要了解当周销售情况及工程进度通报 参加人员：专案经理、发展商销售经理
月会：月度销售工作总结，当月销售计划拟定，广告计划调整
参加人员：营销总监、策划部经理、策划专员、广告策划人员、专案经理、销售经理等
推荐第8篇：房地产经理人工作内容
一、工作内容方面，可从6小点深入思考
1、谈重点。重点工作3-5条即可，否则重点就不突出。谈重点，可显示对关键职责的理解到位。销售经理的重点工作一般包括：本部门销售业绩完成情况、回款情况，市场开发情况、重点客户开发情况等等。
2、谈亮点。重点工作中的亮点，就是自己做的比较突出的地方，1-2条即可，全是亮点，难免有些自夸的嫌疑。谈亮点，可结合具体事例，这样更有说服力。
3、谈焦点。焦点是领导所关注的问题、是对领导近期所关注问题的回应。一般侧重近期问题，虽然年度述职是全年度的，但还是要将部分重点放在近期。
4、谈难点。困难的地方、有阻力的地方、以及自己不足的地方。谈难点的时候要会分析为什么，以及难以克服的原因。让领导认识到你对难点的认识是很充分的，也是没有回避的。这样报告整体上会比较客观。
5、谈市场。目标市场一年来的整体发展趋势、客户的反馈情况、竞争对手的情况。谈市场可反应销售经理对市场的深入情况。
6、谈团队。所负责的销售团队的整体情况，团队的总体精神面貌，团队建设所做的工作、取得的成效与不足。
二、工作能力方面，分为两个小点
1、谈对能力的理解。谈对销售经理胜任力的理解，包括需要哪些能力，比如领导能力、组织能力、沟通谈判能力、应变能力、执行能力等等；以及需要达到什么程度。对能力的准确理解是自我能力评价的前提。谈能力需要对胜任力进行分类细化。
2、谈对自我能力的评价。谈自己目前的能力的清晰认识，有哪些达到销售经理能力要求，还有哪些还有提高的空间，这时候可谈谈自己对能力提升需要工作哪些帮助，比如上级指导或培训等。
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客服部工作内容
工作内容:
1、接收销售部移交购房合同、预告登记材料、客户资料及按揭材料，审核并建立客户档案及按揭贷款档案；
2、完成购房合同扫描、网上备案提交，确保资料录入正确。
3、整理银行按揭贷款客户的贷款材料、填写个人住房贷款贷前材料清单，将贷款材料送至贷款银行，完善按揭贷款档案；
4、每周跟催按揭贷款客户信息记录；
5、做好与公司客服纸质备案证明交接和业主签领记录工作。
6、完成预告登记业务，制作预告登记资料袋。
7、
一、工作职责
1、协助银行在驻场签约前与置业顾问的沟通和按揭工作培训；
2、负责协助银行进行项目备案(包括公积金项目备案)工作；
3、负责统计按揭签约客户台帐并对客户按揭资料进行初步审核；
4、将按揭资料准备齐全的业主资料与买卖合同递交银行审批。
5、负责与银行、公积金中心、房地局之间有关按揭方面工作的协调与沟通工作。
6、负责与置业顾问联系，促进客户备齐申请购房按揭贷款所需全部资料，跟进按揭进度，加速银行放款过程；
7、负责跟进银行报件与审批、完成房产抵押工作。
8、负责将客户购房按揭相关档案资料的整理、归档及返还工作；
9、提供相应报表，配合相关部门做好客户信息统计。
推荐第10篇：房地产策划工作职责
房地产策划工作职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。
房地产策划 工作内容
一般情况下，房地产营销策划与销售代理公司的工作内容主要包括以下几个方面，但由于不同策划代理公司的业务重点有所不同，同时房地产开发商对于全案策划的需求也不尽一致，因此都或多或少地存在一些差别。
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
第11篇：房地产策划工作职责
房地产策划工作职责
房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。
在不同的房地产公司,对于房地产策划师的定义和岗位职责都有所不同,具体要根据企业的实际要求确定。一般情况下，房地产策划师的工作职责都包括以下内容：
1.房地产项目的市场调研和咨询策划；
2.整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；
3.房地产项目的产品营销工作；
4.房地产项目的运营和物业管理工作；
5.负责房地产项目前期调研及策划，为公司领导提供决策依据。房地产策划 工作内容
一、区域市场研究
二、项目可行性分析
1、宏观环境分析
2、房地产市场状况分析
3、地块分析
4、项目开发经营指导思想及市场定位思路
5、项目投资收益及风险分析
三、市场定位
1、综合定位
2、客户定位
1）目标客户组成成分分析与判断
2）目标客户区域设定与分析
3）目标客户群消费层次与支付能力定位
4）目标客户群消费心理特征分析
3、产品定位
1）项目总体规划、建筑风格及景观建议
2）户型设计及面积配比建议
3）配套设施及功能建议
4）物业建议
4、价格定位
1）制定均价
2）价格策略
四、全案策划
1、市场调研
2、市场定位
3、整合营销策划
1）、营销概念及思路
2）、营销主题确定
3）、项目形象定位
4）、项目创新体系的建议及实施要点
5）、促销策略
6）、渠道策略
4、营销执行方案
1）、项目形象执行方案
a、售楼部的选址及布置思路及实施要点
b、样板间的选址及布置思路及实施要点
c、现场销售路线的设计思路及实施要点
d、施工现场的包装及形象维护思路及实施要点
e、合作公司的选定方案思路及实施要点
f、楼书、折页、单页、报版、户外的设计制作方案思路及实施要点
2）、价格执行方案
a、均价控制
b、制定明细价格单
c、价格优惠政策制定
d、付款方式的确定
e、不同时期价格策略执行方案
3）、促销执行方案
a、销售阶段的推出量与控制方案
b、销售阶段市场反应及对策方案
c、促销活动情况方案
d、活动推广方案
5、方案实施的指导
五、、全程代理
1、全案策划
2、销售执行
1）营销策划的实施和调整
2）销售手册的准备
3）销售人员的培训、进场、销售工作的开展
4）接待客户，与客户签定合同，催收购房款
5）协助办理按揭贷款手续
6）销售统计与反馈
7）销售管理与销售控制
第12篇：房地产工作策划流程
本文由Ecard兔贡献
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一、项目案前基础策划、项目市场分析
（一） 项目市场分析、★ 工作内容： 工作内容：
1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案
4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位
项目市场分析就是对房地产项目投资开发中直接或间接 涉及的诸多要素（如政治、经济、政策法规、规划、国土、市 场、消费者、人文、地理、生态环保、交通、商业、市政配 套等）进行客观调研，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑 推断，寻找到满足项目众多有效支撑元素的结合点（一是与城 市规划条件相满足、二是与房地产商合理的投资回报相满足、三是与目标客户群的有效需求相满足） 。、项目包装推广策划
（二） 项目包装推广策划、★ 工作内容： 工作内容： 1.项目主题执行方案 2.CIS 形象管理方案 3.平面设计形象管理方案 4.项目相关单位形象管理方案 5.营销承诺管理方案 6.促销计划执行方案 7.促销让利管理方案 8.营销道具执行方案 9.媒体广告执行方案 10.媒体执行战略方案 11.活动执行战略方案 12.传播契机战略方案 13.VI 形象识别系统方案
14.工地环境包装概念设计方案 15.营销中心概念设计方案 16.样板房装修风格概念提示 在充分利用前面“房地产项目市场环境调查与研究”成 果的基础上，充分结合本项目所需考虑的诸多综合性因素，进 行结论性深度分析和相关综合性建议（总体概念定位、市场定 位、产品定位等） ，把其对项目有可能的投资开发风险尽可能 降低，从中选择出符合项目投资开发的最优市场策划整合方 案。
（三）
、项目组织管理策划
★ 工作内容： 工作内容： 1.岗位组织计划方案 2.岗位职责管理方案 3.管理奖惩执行方案 4.营销服务管理问答 5.客户接待管理方案 6.办公环境、设施、道具管理方案 7.营销统计管理方案 8.营销档案管理方案 9.信息汇总管理方案 10.营销培训计划方案
11.部门协调管理方案 12.政府协调管理方案
（四）
项目销售方案策划
★ 工作内容： 工作内容： 1.房屋上市方案 2.价格执行方案 3.付款执行方案 4.销讲执行方案 5.销售指标计划方案 6.销售奖惩执行方案 7.销售费用预算方案 8.资金流量控制方案 9.成本控制节点方案 10.目标消费者分析 11.目标区域市场分析 12.目标竞争者分析 13.项目定位策略和价格表模拟
二、项目案中策划 ★ 工作内容： 工作内容： 1.价格调整策略方案 2.阶段促销方案 3.广告平面创意方案 4.阶段房源销控策划方案 5.阶段培训策划方案 6.项目销售技巧策划方案 7.项目活动筹备方案 通过科学的定量经济评价，判定项目的经济可行性。根据 规划、建筑策划的初步或最终成果，与动态的市场进行对比分 析，提出修正调整建议。
三、项目案后策划工作要点 ★ 工作内容： 工作内容：
1、客户服务策划方案
2、客户法律咨询策划方案
3、项目竣工典礼策划方案
4、项目客户联谊活动
5、项目客户信息跟踪策划方案
备注： 备注：个案全程策划以上共涉及到 70 个方案
市场调查执行纲要
[区域市场]综合调研： 区域市场]综合调研：
1、本项目周边楼盘的分布位置；
2、周边竞争项目的基本规划水平；
3、交通设施的具体细分： （1） 道路情况 （2） 交通情况 （3） 位置条件
4、生活设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件
（4） 市场知名度
5、教育设施的具体细分： （1）位置条件 （2）规模条件 （3）便利条件 （4）市场知名度
6、商业设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
7、医疗设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
8、娱乐设施的具体细分： （1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
9、体育设施的具体细分：
（1） 位置条件 （2） 规模条件 （3） 便利条件 （4） 市场知名度
10、其它相关设施
[价格]市场执行调查： 价格]市场执行调查：
1、楼盘市场推广销售价格范围（最低价、最高价） ；
2、楼盘市场推广的销售均价；
3、楼盘市场推广的开盘基价；
4、楼盘市场推广的阶段涨幅；（1） 预售开盘的价格涨幅； （2） 根据工程进度的价格涨幅； （3） 结构封顶的价格涨幅； （4） 正式竣工的价格涨幅； （5） 交付使用的价格涨幅； （6） 现房出售的价格涨幅； （7） 楼盘收尾的价格变动；
5、楼盘市场促销的价格表现；
6、广告推广的价格表现；
7、销售折扣执行的价格表现： （1） 一次性付款的价格表现；
（2） 分期付款的价格表现； （3） 公积金贷款的价格表现； （4） 按揭贷款的价格表现；
（5） 组合贷款的价格表现； （6） 其它特殊付款的价格表现；
8、级别销售操作的价格表现： （1） 销售代表折扣操作的价格范围； （2） 现场主管折扣操作的价格范围； （3） 销售经理折扣操作的价格范围； （4） 副总经理折扣操作的价格范围； （5） 总经理折扣操作的价格范围；
9、以规划水平为标准的价格表现；
10、以建筑品质为标准的价格表现；
11、以配套设施为标准的价格表现；
12、以层次为标准的价格细分；
13、以朝向为标准的价格细分；
14、以房型为标准的价格细分；
15、以景观为标准的价格细分；
16、以小区所处位置的价格表现： （1） 根据所处环境位置的价格细分； （2） 根据交通设施位置的价格细分；
[物业品质]市场执行调查 物业品质]
1、整体小区规划的设计水平；（1） 建筑表现形式； （多层、小高层、高层及别墅等） （2） 建筑单体的平面规划表现形式； （3） 环境布局规划的表现形式； （4） 绿化布局规划的表现形式；
2、小区环境规划的设计表现；（1） 道路规划的表现形式； （2） 活动场地的表现形式； （包括老人、儿童及青年等三 方面） （3） 特色建筑规划的表现形式； （例如中心广场、雕塑、喷泉等方面）
3、小区绿化规划的设计表现；（1） 区内绿化总面积；
（2） 集中绿化的面积与具体位置分布； （3） 集中绿化的规划设计水平及表现形式； （4） 单块绿化的具体分布及表现形式； （5） 具体植物的种类与分布；
4、小区内部设施规划的设计表现；（1） 会所的建筑形式； （2） 会所的具体服务设施与标准；
（3） 老年活动中心的规划设计； （4） 附属诊所的规划设计； （5） 儿童活动场所的规划设计； （6） 区内购物场所的规划设计； （7） 教育设施的规划设计； （例如托儿所、幼儿园、小学 等） （8） 体育设施的规划设计； （例如网球场、游泳池等）
5、建筑造型规划表现形式；
6、建筑结构设计要求；（砖混结构、框架结构等）
7、建筑立面的设计表现形式；（涂料、面砖、马赛克或其 它）
8、房型设计的水平表现： （1） 卧室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分主 卧、副卧） ； （2） 起居室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 客厅、餐厅） ； （3） 厨房的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分高、中、一般三档） ； （4） 卫生间的具体面积、面宽、径深、朝向及采光（分 主卫、副卫，分高、中、一般三档） ； （5） 阳台的的具体面积、面宽、径深、朝向及布局；
（6） 书房的的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；
（7） 保姆室的具体面积、面宽、径深、朝向及采光；
9、小区门楼的设计水平表现： （1） 设计风格的表现形式； （2） 具体的建造规模（高度、宽度及长度等尺寸） ； （3） 具体的布局位置； （4） 建筑材料的使用标准； （5） 色彩配置的效果表现； （6） 内在概念的表现意图；
10、楼房门厅的设计水平表现： （1） 面积大小和内部格局； （2） 建筑材料的使用标准； （高、中、一般等三档） （3） 装潢设计风格的表现形式； （高、中、一般） （4） 装饰品布置的具体形式； （高、中、一般）
11、电梯设施的使用标准——针对小高层、高层建筑 （1） 国内产品； （2） 进口产品； （3） 国内合资产品； （4） 市场知名度； （5） 产品的质量标准； （6） 市场接受程度表现； （7） 楼宇配置的具体数量；
12、侯梯厅的设计水平表现：
（1） 具体方位及面积分布； （2） 建筑材料的使用标准； （高、中、一般等三档） （3） 装潢设计风格的表现形式； （高、中、一般） （4） 装饰品布置的具体形式； （高、中、一般）
13、楼宇过道设计表现： （1） 宽度、长度及面积分布的合理性； （2） 建筑材料的使用标准； （高、中、一般等三档） （3） 装潢设计风格的表现形式； （高、中、一般）
（4） 装饰品布置的具体形式； （高、中、一般）
14、门的设计标准： （1） 单门或双门等的具体表现形式； （2） 使用材料的标准； （3） 进户门与分户门的设计区别；
15、窗的设计标准： （1） 具体设计的表现形式； （2） 材料使用的标准； （铝合金、塑钢或中空玻璃等） （3） 对室内采光布局说明；
16、交房标准的具体划分： （1） 全毛坯的交房标准说明； （2） 半毛坯的交房标准说明； （3） 半装修的交房标准说明； （4） 全装修的交房标准说明；
17、楼宇基本配套设施的规划形式： （1） 水的使用形式； （2） 电的设计形式； （3） 煤气的设计形式；
18、特殊配套设施的规划设计表现： （1） 管道纯净水的设计形式； （2） 楼宇监控系统的规划形式； （3） 可视对讲系统的规划形式； （4） 不可视对讲系统的规划形式； （5） 热水系统的规划形式； （6） 其它类似的设施规划形式；
19、楼宇建筑层高的设计标准；20、车辆管理的规划设计形式： （1） 车库的具体方位及规模； （2） 车辆进出管理的标准； （3） 车库内部的建造形式；
21、物业管理的水平表现： （1） 具体服务项目细分； （2） 物业公司的企业性质； （3） 管理的形式； （自管、托管等） （4） 收费标准； （5） 市场知名度；
（6） 实际管理水平；
22、开发企业内在品质调查： （1） 开发企业资质； （2） 公司经营规模 （3） 基本组织结构； （4） 企业性质； （5） 市场知名度； （6） 具体开发项目说明； （7） 开发项目业绩说明； （8） 企业社会效应；
23、物业内在品质调查： （1） 区位优势； （2） 经济地位； （3） 经济效应； （4） 社会效应； （5） 市场知名度； （6） 市场辅助结合点；
【销售推广]市场执行调查 销售推广] 销售推广
1、楼盘的项目名称表现形式：
（1） 以企业名称定楼盘案名的； （2） 以地段、道路定楼盘名的； （3） 以建筑风格定楼盘名的； （4） 其它定名的表现形式； （5） 其内在的表现主题；
2、楼盘市场推广名的表现形式： （1） 以规划特色为标准； （2） 以环境特色为标准； （3） 以建筑风格为标准； （4） 以配套设施为标准； （5） 以建筑品质为标准； （6） 以区域特色为标准；
（7） 其它表现标准；
3、楼书的市场推广表现形式；
4、宣传海报的市场推广表现形式；
5、DM 单片的市场推广表现形式；
6、样板房的推广形式： （1） 房型采用标准； （2） 内部装修标准； （3） 内部家具摆设的推广形式； （4） 内部装饰品的推广形式；
7、灯箱设计的推广形式；
8、展板设计的推广形式；
9、楼盘模型设计的推广形式；
10、户外看板设计的推广形式；
11、户外围墙设计的推广形式；
12、户外路牌设计的推广形式；
13、条幅设计的推广形式；
14、彩旗设计的推广形式；
15、
第13篇：房地产策划工作自我鉴定
本人***，供职********。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。
200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。
第14篇：房地产策划工作自我鉴定
房地产策划工作自我鉴定
本人***，供职********。来公司有一段时日了，“磨合期”给了我许多心得，今天借着这份工作自我鉴定，既是向公司及领导作汇报，也是对我以往努力的总结和今后努力的鞭策。
200*年**月，带着初入房地产策划界的兴奋和对******深深的向往，我真诚地向公司奉献鄙人的全部智慧的决心，按照一个钜太人的要求严格要求自己的态度来*****谋求新的发展，默默许下积极向有一定深望、有一定功力的资深策划人靠拢。
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第15篇：房地产工作策划流程
房地产营销策划流程及重点工作内容
一、项目案前基础策划
（一）、项目市场分析 ★ 工作内容：
1.建筑套型对比分析方案 2.建筑主体技术指标对比分析方案 3.建筑造型对比分析方案 4.建材设备对比分析方案 5.社区功能对比分析方案 6.市政配套与政策对比分析 7.项目卖点汇总分析方案 8.项目缺陷汇总分析方案 9.项目发展计划执行方案 10.项目形象定位执行方案 11.物管介入优劣对比分析方案 12.物管形象定位执行方案 13.项目规划设计定位 14.项目建筑风格定位 15.项目市场定位 16.项目功能定位 17.项目开发模式定位
第16篇：文案策划工作内容
文案策划工作内容
文案的专业是编辑、撰写广告文字内容或影视媒体中的对话、旁白，具体产品是：广告语
文案策划部、大标题、内文等，总之是一切写给消费者(最终广告受众)看的东西。而策划则是考虑怎样做广告的职业，比如广告媒体形式、受众人群分析、宣传重点、营销策略，此外，策划可能还要考虑画面、文案的表现方向……大概的说来，策划做的东西是给广告公司和客户看的。策划是文案的上游环节。策划是统携全篇的纲领，而文案则是将具体策划思路形成文字，变成具体可操作的方案。策划是广告系统中的根基与框架，文案则是广告中的一个环节。策划可以涉及到前期市场调查、分析、提炼等一系列庞杂繁复的工序，并决定了后续平面、文案的创作方向。 可以这样说：“文案是一种思想的表达，一种优美的抒写;策划是一种思维方式，一种奇妙的逻辑。” 广告是一门艰深而多变的艺术，它的概念与表象会随着时代地域的不同而幻化不同的色彩。策划文案这种职业目前来讲在中国是比较成功的，但随着时代的进步与我国广告事业的飞速发展，未来的分化也许才是其真正的宿命。
编辑本段基本释义
文案
文案一般指广告公司或企业策划部从事文字工作的职业
文案策划。
也指一种文体，用来表现某种方案或创意。
例如: 广告文案：影视广告脚本、报纸广告、宣传单等
企业文案：企业宣传、新闻宣传、形象宣传等
一般文案与策划是分开的，但是有时文案也会做些活动策划、新闻策划之类的工作，根据公司情况不同有所侧重。
策划
回答做某件事情的逻辑顺序就是策划，也称创意策划，简单的策划也可以说是想法，或者是创意，点子。
策划根据公司的职业需要有分成游戏策划，市场策划，营销策划，广告策划，产品策划，节目策划，电影策划，房地产策划等等。[1]
编辑本段工作内容
1、负责公司企业形象的树立、宣传、维护、提升;
文案策划
2、负责展开市场调研，分析市场信息，掌握竞争对手的状况，把握市场现有局势;
3、负责门店促销方案的出台及落实，负责对促销效果进行总结、评估;
4、负责协调与相关新闻媒体的关系，负责预防和阻止对公司不利的负 面报道的出现;
编辑本段写作要求
1、展现对阅听众要求的了解。
你会觉得了解你需要的人，也是能满足你的需要的人。相同的道理也适用于 文案策划广告。“这广告懂得我，”读者如此感觉：“我可以相信它一点。”这有助于排除买家对卖家的疑虑，甚至是“通常一点都不可相信”之感。Xerox资讯存取系统的广告巧妙地运用了莫非定律，展现出对目标阅听众面临问题的了解：有个人在办公室里，话筒紧贴耳朵，传来坏消息：“先生，我们已经查过你在找的那份资料——肯定是丢掉了。”
2、挑战公认的事实。
广告里比较令人愉快的吊诡之一是，和普遍接受的想法唱反调的东西反而比较令人信服，崭新的想法令读者惊异。媒体界的陈腔滥调之一是用“每千人成本”——多少钱多少读者——作为评量杂志的指标。Barrons，一本读者财产经常超过七位数字的投资杂志，向这个想法提出了挑战。论证重点应该是读者的“质”而非“量”。“最低百万富翁成本”于是成为标题。
3、既然事实比宣称可信，最好用事实当宣称。
在广告里，“宣称”常常只是“谎言”比较婉转的说法。很多这种特别修饰过的谎言都是特别为了过律师和出版品检查人员那关特别准备的。你不能说你的花生酱里花生比较多，除非举行过公开公正的数花生仪式。可是却可以说某人如果为小孩准备这种花生酱就是比较好的妈妈。那你只要承认自己是在做广告，所有的罪名就都不成立了。广告反正就只是广告。对律师和检查人员来说，只要站得住脚，尽管说谎去!可是，对其他所有人来说，谎言就是谎言，而且清清楚楚。这是为什么BMW的广告里不只坚持BMW是上选投资，还用它的高二手售价来证明这点。它的说服力并不是来自与其他汽车的相互比较，而是目标阅听众可能用来与其他投资相较的“去年有一种汽车表现超过纽约股票市场里318种股票”。
4、让读者得以相信。每个人的心里都有一个地方其实真的想要相信如果用哪种爽肤水或润丝精就会拥有比较美好的生活。不幸的是，这地方配有横肉满身腰备武装的警卫巡逻，一遇到像本书这样的胡言乱语就立即打-倒在地。我们的强壮警卫需要的通行凭证，是让他可以接受你的前提而不致看来象白痴的有力证据。DDB替Avis制作的广告里并不只是说Avis更努力，它说的是如果你只是第二名就得更努力——还有别的路吗?
5、让读者不得不相信。
这和第四点相互呼应。美国总统柯立芝曾经说过“无道理者终究难信”。Avis广告的前提，呼应小鱼若不游得快些便可能被大鱼果腹的生存法则，便合乎此道。Volkswagen那张敞篷车顶棚全开，露出汽冷式引擎的广告也是如此：“冷却器不会有问题，因为没有冷却器”——无可辩驳的标题。
第17篇：房地产前期开发工作内容
房地产前期开发工作内容
主要办理前期手续及协调政府部门有: 北京市规划委员会; 北京市发改委; 北京市国土局; 北京市水务局; 北京市自来水集团; 北京市燃气集团; 北京市热力集团; 北京市供电局等单位.
1、协助执行总裁进行土地决策，负责获取土地的各项工作；（1）负责土地出（转）让协议谈判，进行土地招、拍、挂工作；
（2）负责项目的用地管理，土地评估、测量、办理土地使用手续及产权；
（3）负责组织律师起草征地相关协议及财务部交纳所征土地的补偿及相关税费。
2、协助执行总裁进行拆迁决策，执行拆迁的相关工作；（1）负责拆迁方案的制定，谈判及监督执行； （2）负责进行拆迁评估，办理拆迁的相关手续；
（3）配合项目部协调外部关系，完成现场的相关工作；
（4）负责组织律师起草拆迁协议，财务部交纳拆迁补偿费及项目部的工作执行。
3、协助执行总裁进行项目的企划并执行、推进相关工作；（1）配合总裁进行新项目的论证；
（2）协同企划公司、总工办、成本控制部做项目的初步可行性分析、估算、制作初步可行性分析报告，
财务制作资产负债表、损益表等报表。
4、负责项目立项手续的办理；
（1）配合开发部经理整理撰写立项所需相关材料； （2）进行发改委立项手续的报批工作。
5、负责办理项目规划意见书；
（1）向总工办提供项目所在地域的总体规划要求； （2）负责向总工办提供项目用地范围图；
（3）负责向总工办索要项目建设方案、方案设计图纸及模型，并报规划部门进行审批，并获取规划意见 书；
（4）协助进行项目方案的确定及政府部门方案审定会的协调工作。
6、负责获取项目用地规划许可证；
（1）负责组织工程部、测绘院进行项目用地的放线工作； （2）督促获取总工办按照规划意见书调整后而制定的项目设计方案，方案设计图纸及模型；
（3）组织撰写相关材料上报规划部门，获取用地规划许可证；
7、负责获取项目工程规划许可证：
（1）负责向总工办提供交通、人防、消防、环保、市政、地震、教育、四源等部门的征询意见书及评估 报告；
（2）负责督促获取总工办提供的人防、消防、市政等部门报批所需的设计图纸，并整理撰写相关材料， 进行报批；
（3）配合财务部交纳各种相关税费；
（4）组织撰写上报规划部门的相关材料，上报规划部门并获取工程规划许可证。
8、负责获取项目开工证：
（1）督促总工办获取施工图纸设计审查通知书；
（2）督促成本控制部、工程部完成施工单位及监理单位招投标工作；
（3）督促财务部进行建设资金落实情况、统计局注册、市政设施配套等相关税务局费的交纳工作；
9、负责项目预售证的办理工作： （1）督促总工出具施工设计图纸；
（2）督促营销部出具销售按制表、楼房分摊细则及项目预售信息的网络录入； （3）督促采购部购买商品房买售合同书； （4）督促营销部制定楼房分摊说明书； （5）负责进行商品房预测并取得
（6）督促物业公司出具小物业管理公约; （7）办理小区物业管理公约备案; （8）负责撰写相关材料上报市建委市场处,取得预售许可证。
10、竣工验收及备案工作：
（1）督促工程部完善各种验收所需合格资料；
（2）协助完成竣工验收工作，完成档案馆的档案验收工作； （3）督促财务部出具工程拨付款证明材料；
（4）负责整理各种上报资料，上报质量监督部门，取得竣工备案表。
11、负责领取房产大证，并交给客服部：
（1）负责进行楼房面积实测，并取得实测报告； （2）向人防办索取人防部门出具的致房管局的说明；
（3）整理各种材料 上报到期房管部门，并取得大产权证。
12、其它：
（1）负责与相关政府部门保持联络，建立良好的关系；
（2）配合项目部完成工程施工与销售过程中与相关政府职能部门以及周边环境的外联及沟通协调；
项目前期工作流程一般的建设程序有： 1 立项到发改委
2项目建议书批复到发改委 3选址意见书到规划局 4土地预审到国土局 5环评报告到环保局 6交通评审到交通局
7可行性研究报告批复到发改委 8建设工程规划许可证到规划局 9规划方案批复到规划局
10初步设计批复到市建委（先为住建局） 11施工图审查到审查单位
12建设工程规划许可证到规划局（不是规划局就是国土局） 13征地报批到国土局
14建设工程许可证到市建委
项目前期工作很复杂 ，程序也很多，拿到两证一书后，还要报建报监， 施工队招投标，监理单位招标也很复杂的。除了要有人际关系，还要有 资金。做可行性研究报告做完还要做踏勘和祥勘，初步设计要与设计单 位联系，往上报怎么通过评审，也是需要很多精力的。以上给您提供的 步骤和程序基本是这样，具体的操作步骤就不会这么死，看领导的意思 了。有些领导直接建设完成都还没立项，只是违法的，但是有人就能一手 遮天。本人建议，有些必要的程序还是按法律来走，有些可以灵活安排。
项目的可行性分析报告
一、概况
1、项目概况
2、报告范围
3、公司简介
二、项目建设规模及建设内容
1、项目建设规模
2、项目建设内容
三、项目组织管理机构
1、项目建设组织管理
2、项目运营组织管理
四、项目市场分析及市场定位
1、市场分析
2、市场定位
五、项目选址及建设条件
1、项目选址
2、建设条件
六、尚城豫园项目整体策划
七、项目产品规划
1、总体规划
2、工程方案设计
3、项目总图布局
4、智能化系统设计
5、项目配套设施
八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能
1、环境保护
2、安全卫生
3、消防
4、节能
九、项目投资估算和资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
十、财务与效益分析
1、财务分析
2、效益分析
十一、项目风险分析
1、项目风险分析
2、项目风险回避
十二、结论
地产开发项目前期报建
1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理）
7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)
9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局）
15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局)
16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局)
25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局)
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段
土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。
不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。
3、总平面审查阶段
这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土
地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）
4、管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。
说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：
1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。 为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？
管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。
再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。
5、单体审查、建筑工程规划许可证
规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。
单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。
当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。
当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了
6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。
先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投标、监理报建
11、施工许可证
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
前期工程费主要包房地产开发前期策划括：
1名目的计划、设想、可行性研究所需费用。个体可以或许房地产开发企业资质按项目总投资额的必定百分比预算。房地产开发前期费用凡打算及假想费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可遵照所需使命量连络有关不收费标准预算。
2三通一平等地皮斥地用度。重要包房地产斥地用度（前期用度）明细有哪些？括地上原有建筑物、营建物拆除费用、场地平展费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以或许遵照实际使命量，参照有关计费标准预算。
4.建安工程费。
指直接用于建安工程建设的总成本费用。重要包含建筑工程费（建造、不凡装修工程费）设备及装配工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电房地产开发前期策划等设备及安装）以及室内装修工程费等。可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算房地产开发前期策划法、单位方针估算法、工程量近似匡算法、概算方针估算法以及类似工程经验估算法等房地产开发企业资质估算。
5.底子设施费。
又称红线房地产开发企业资质内工程费，包含供水、供房地产开发企业资质电、供气、路途、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，凡采用单位方针估算法来计算。
6.公共相配套设施费。
重要包含不能有条件让渡的斥地小区内公共相配套设施产生的收入。其估算可参照 建安工程费 估算方式。
7.不可预料费。
包含基础筹办费和贬价筹办费。按照名目的错乱程度和前述各项费用预算的准确水平，以上述 16项房地产开发前期策划之和为基数，按 3％一 5％计算。
8.斥地时期税费。
斥地项目投资估算应试虑项目在斥地过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的用度。一些大中城市，这部分费用在斥地拔擢项目投资构成中占较大比重房地产开发前期费用。应遵照当地有关法规标准预算。
第18篇：房地产单位室内设计工作内容
设计
跟踪项目开发全过程中的室内工程设计管理工作，完成设计进度、确保设计质量；
审核项目各室内装饰设计阶段的图纸质量；
室内装饰工程设计变更工作
公司内部
编写分管项目的室内装饰工程设计计划、设计标准以及专业设计任务书；
组织室内装饰工程设计招、投标和评审工作；
编制设计供方资料档案，提供专业设计合同文本；
组织室内装饰设计方案讨论会
参加对重大室内装饰设计和技术问题的论证和会审；
组织室内装饰工程设计变更提交变更台帐；
提供人居研究中专业技术课题研究成果，总结设计项目经验；
组织并参与公司内、外部协调工作，包括室内设计公司，布艺、灯具、家具等厂家，公司成本部、项目部等相关职能部门
现场施工
组织室内装饰施工图纸技术交底会；
参加对重大室内装饰设计和技术问题的论证和会审；
组织室内装饰工程设计变更工作和提交变更台帐；
协调督导精装修工程的现场工作和进行前、后期技术服务；
参加现场室内装饰工程的日常管理工作，协调土建、安装等专业工程的现场配合工作，完成现场装饰工程施工日志的准确记录；
参加室内装饰专业各阶段工程验收和竣工验收并办理相关手续；
核实设计签证、安排设计整改和成本核定；
收集整理上传设计技术资料，参与维护和定期整理图纸档案资料并存档；
第19篇：房地产外勤的工作内容
客户认购到办理产证的流程
认购→首付→按揭→打缴款单→财务转款→银行处理→客户签约→合同盖章→房管局备案→银行放款→做预告抵押出证→办理大证→办理房产证→办理他项权证→注销预告
一、认购及认购到期需要做的工作内容和碰到的问题解决
1、客户认购后台要审核认购书上所有的内容（含认购签字时间，客户姓名，电话，地址，总价，优惠，到期时间，客户签字，领导签字），审核签字
2、做销控，认购明细表，盘客明细表，销售报表，日报表，录明源（后面首付，签约，按揭放款等全部要录入报表）
3、即将到期需群里公布提醒跟催销售通知客户首付
二、首付到期需要做的工作内容和碰到的问题解决
1、客户付首付需核对核算单上所有内容，并签字确认
2、情况1：若客户7天内未正常首付并表示没钱付首付或者说不想要了，则将客户信息给到法务，由法务发函并告知销售员发挞定短信，挞定短信流存，报表更新备注；
情况2：若客户找到关系领导同意退定金，针对此类情况则不需要发函，需要和财务对接此客户是否定金已退，报表更新备注；对于要退房客户必须达到以上2种结果才可以将房源重新拿出来挞定。（后期客户若不配合签约，不配合办理银行按揭手续也是以上方式）
三、按揭：银行按揭需要做的工作内容和碰到的问题解决
1、客户首付已交则需办理银行按揭，必须银行反馈资料齐全，征信正常才可转款签约
2、银行按揭资料清单及注意事项：
1 ① 双（单）方二代身份证，原件，复印件
② 双（单）方户口本或常住人口登记表（集体户），原件，首页，户主页，本人页，配偶页，复印件
③ 双（单）方收入证明，单身月供超过4000需提供流水，夫妻月供超过8000需要流水（工行受此限制，工行根据客户质量，收入证明超过5000就要流水，有时候客户质量好也可以不要提供）
④ 收据，POS小票，原件（建行必须提供原件，其他银行可不要），复印件 ⑤ 银行办理主贷人还贷储蓄卡（工行必须夫妻都要开，有担保人，担保人也要开卡）
⑥ 其他附件资料，视银行情况需要定（如营业执照，纳税证明，房子车子等固定资产证明，首付款刷卡流水）
备注：
以上资料，如果有担保人，担保人一套资料也需要提供 以上复印件资料必须提供清楚
以上身份证，户口本，结婚证，身份证号码和姓名需保持一致 收入证明不允许涂改，黑色笔填写
收据如果有开现金，根据银行需求提供现金缴款单
3、为回款工作前置，按揭注意事项：
① 定房后或者定房前让客户去人行查询征信，看名下是否有贷款和逾期，少量逾期尽快将逾期金额还上，直到放款前都不要逾期以及信用卡透支
② 客户名下有消费贷，车贷，等其他类贷款，且流水等佐证又无法满足客户现在的月供，均需结清，其次有些银行可以利用存款，上浮利率，购买理财产品都能方式来解决
③ 2年内累计5次逾期，且连续2次，工行则无法办理贷款，2年外的逾期，银行是要根据逾期次数和逾期金额来视情况决定，每个银行情况不一样，根据银行来定，逾期次数和金额较少的，可出具银行开的非恶意证明 ④ 征信上婚姻状态和实际不符的，需提前去银行更新信息 ⑤ 客户流水不足的，定房时即可让客户续存流水
⑥ 逾期严重银行不受理的，需要离婚的提前办理离婚，提前更名
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4、办理按揭过程中会碰到的一些问题解决方法： A征信反馈客户名下负债过高？
客户需要提供资产证明（如房产证，租赁协议，名下有车等） 提供足够的流水，大额存单 负债结清（大额负债必须结清）
B客户名下有担保? 担保结清，提供结清证明
若是担保金额小（5万），有些银行客户可以买保险，买理财产品
C名下有车贷助学贷款，年纪小？
父母作担保或者提供足够流水或者结清贷款
D逾期轻微/逾期严重？
（征信逾期严重程度根据客户的逾期次数和金额来判定） a.逾期轻微
客户去签承诺函，承诺后期还房贷正常还款； 去逾期银行开非恶意承诺函； 利率上浮5以内； 增加首付降低贷款额； b.逾期严重
银行退单无法做，更名，办离婚，退房，一次性付款
E订房时的婚姻状态：订房时结婚，为了买房离婚，离婚证时间是首付款之后？ 更改离婚证时间，改离婚时间在首付款收据之前，或者更改首付款时间，改在离婚之后
离婚协议明确规定该套房屋的归属权（以上情况针对给客户办理假离婚一定要注意）
四、打缴款单→财务转款→银行处理
银行反馈资料齐全征信正常，销售员进入网签系统录入客户合同信息，打印缴款单给后台审核并确认签字，缴款单送集团财务审核，财务转款进监管账户，财务转款结束反馈给后台并将盖财务章或者法人章的缴款单返回给后台，后台再将缴款单送给监管银行进行对公会计处理，银行处理完之后方可打印合同 注意事项：有些销售员缴款单打印出来已经提交财务，不小心把合同撤销或者更改合同内容未重新打印缴款单，财务款转了，银行也处理了，但是打印不了合同，就需要联系房管局开发办，将新老缴款单编号挂钩下即可
五、客户签约→合同盖章→房管局备案→银行放款
客户签约：肥东：按揭5份合同，一次性4份合同，公积金6份合同；长丰：6份合同
客户购房合同信息完善后交给后台去项目财务处盖合同章，法人章，再送房管局备案，备案后送银行，则等待银行放款
六、做预告抵押登记（以下办理预告抵押登记是每一个客户都需要办理，每一个客户均需提供以下材料）
银行放款后会出具预告抵押资料给开发商
（肥东）预告抵押材料包含：银行出具的3张申请约定书，开发商出具的2张约定书，银行借款合同一份，客户购房合同一份，客户身份证（以上涉及到底5张表格需要填写，银行借款合同需要去集团盖公章、法人章）
（长丰）预告材料包含：房管局提供的5张表格，公司营业执照加盖公章，法人身份证加盖公章，经办人身份证加盖公章，客户身份证，购房合同一份（以上涉及的5张表格需要填写），双墩房管局办理预告
（长丰）抵押材料包含：银行出具的6张表格，银行的营业执照，法人身份证，一份借款合同；客户身份证，户口本，婚姻证明，首付款收据和POS单，开发商营业执照加盖公章，法人身份证加盖公章，委托书加盖公章，经办人身份证加
4 盖公章，一份购房合同（以上涉及到的6张表格需要填写），双凤管委会办理抵押登记
七、做预告抵押登记
肥东：预告抵押资料房管局受理后，由开发商人签字，打证，盖章，领取，装档送档案室存档，回去记录台账，复印件提供银行（部分银行需要原件）
长丰：预告在双墩房管局受理做完之后，不出证，之前送给双墩的资料再和新的抵押资料一起送给双凤居委会做抵押权登记，签字，打证，缴费，盖章，领取，回去记录台账，复印件提供银行（部分银行需要原件）
八、办理大证
大证费用计算每栋楼清单盖公章递交房管局（住宅：手续费2.5元/平方，登记费80元/栋；商业：手续费每户成交价的0.3%，登记费550/栋） 根据房管局提供的材料清单准备每栋楼的资料报送房管局
开发企业办理大证需要提供清单：
1.营业执照、法人身份证、资质证书
2.用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证 3.施工许可证、预售许可证 4.竣工验收备案表
5.物业管理协议，资质，营业执照，物业验收报告 6.综合验收 7.规划总平图 8.发改委批复文件 9.实测报告
九、办理房产证
1、准备每户身份证，户口本，婚姻证明以及复查表2张填写，制作清单盖章，所有资料装订报送房管局六楼查房查。
2、前期估计维修资金申报资料清单先申报，申报准入后在准备维修资金资料（不动产发票一份复印件，客户身份证一份），制作维修资金表格盖章报送维修资金部门，另外权利申请书一份，房查一份，客户身份证一份，不动产发票原件，按顺序全部夹在合同第二页给维修资金处审核，审核完再带回办产证。每户信息（实测面积，总价，电话号码）录入维修资金系统。
3、契税资料（不动产发票一份复印件，网备单复印件一份）装订在查好的房查表一起，并根据契税提供的契税电子档做表格盖章一起报送地税局。
4、维修资金部门、地税局审核后出票
5、办产证资料，每户的契税票，维修资金票，产权登记证发票，大证发票，每户实测报告图纸，土地分割表，权利申请书填写，房查一份，客户身份证一份，不动产发票原件，按顺序全部夹在一起报送房管局
十、办理他项权证→注销预告：办理他证和注销预告可以同时进行 注销预告：从档案室将预告资料全部搬回，每户资料里预告四张表抽出和对应的预告登记证以及2张注销预告申请表用回形针夹在一起 每户楼号姓名银行做电子档登记打印盖公章 材料打包送房管局
办理他证：产证处理后每户产证复印，连同前期做的预告抵押资料一起报送房管局办理他证，他证出来后原件送银行
第20篇：房地产策划
答题时间30分钟
A项目位于珠三角某经济发达城市，地处城市CBD中心，坐拥各种都市配套。项目聘请国际知名建筑设计、园林设计公司，建筑及园林设计富有浓郁的东南亚风情，并应用世界先进的楼宇智能系统。项目首期规划建有高层电梯洋房500套，两梯两户，户型以120-300平方米的三房两厅、四房两厅为主，南北对流。每户前可观城市繁华景象，后可赏东南亚园林风情。每户设计有入户花园，主人套房，超大景观露台。项目内建有休闲会所、康体中心，配有五星级标准物业服务，24小时安全智能系统及保安服务。
经过初步的市场调研，在产品、规划及配套、景观方面该城市暂没有能与A项目直接形成竞争的楼盘。公司对A项目的定位是城市CBD顶级豪宅。
请回答：
1、提炼项目卖点，为项目命名及确定广告语，并为首期组团命名；
2、创作一篇报纸广告的主标题和简洁文案，及画面表达构想；
3、制定项目首期推广宣传策略
帮我做这个题目可以吗？
