物业交房前工作计划
推荐第1篇：物业在交房前的准备工作
物业在交房前的准备工作
1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训，物业智能收费软件的安装培训，办公场地的装饰装修，订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码。
2、提前在销售部与物业部展示：业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）。
3、提出交房方案及应急预案。
4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、制作物业使用交房答客问。
6、对的物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。（收费项目：物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证代办费等）更多精彩加物业社区微信。
7、确定前期物业管理服务合同。
8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
9、印刷以下各类入住表格：
《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主（住户）入住基本情况登记表》等。
10、熟悉掌握本项目的工程情况。
11、园区内环境布置：
入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
插指路牌，由入口处到交房大厅。
管理处办公环境。
12、已租赁客户的交房流程（及收费）。
13、熟悉了解本项目详细情况。
14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续，更多精彩加物业社区微信。
15、及时向上级主管部门（房管所、物价局）上报申请工作（完善物业接管与物业收费标准申请备案）。
16、与供水、供电、供气、排污（城市配套设施）、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴，促使协议的达成。
推荐第2篇：交房前准备工作
交房前准备工作
成立交房工作小组
第四十五条 新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：
（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；
（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；
（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；
（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；
（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；
（九）法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县（市）建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。
建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件，以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。
移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
一、销售部
1、收集业主名单；①提交资料与款项未清客户名单。②确认手续齐全客户名单。 （可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办） （一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）
2、提前通知业主交房，以挂号信、特快专递为主。（形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）
3、统一说词。（一般由客服部及物业公司牵头）
备注：信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。
报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。 （可以商榷。如问题较多，还是低调一些）
提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。 （电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）
二、工程部：
1、工程部联合物业部，检查各套住宅的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场。（相当艰巨、复杂。）
2、由工程部提供《竣工验收报告》
3、最终确认地下管网铺设、道路、绿化的完工时间。
4、已验收合格的套房向物业交接钥匙。
5、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。
6、由房管所出示的面积表盖章.（一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确，最容易出争端的地方）
三、物业部：
1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训，物业智能收费软件的安装培训，办公场地的装饰装修，订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码
2、提前在销售部与物业部展示：业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）
3、提出交房方案及应急预案。
4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、制作物业使用交房答客问。
6、对的物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。（收费项目：物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证代办费等）——
7、确定前期物业管理服务合同；
8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
9、印刷以下各类入住表格：
《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主（住户）入住基本情况登记表》 10、熟悉掌握本项目的工程情况。
11、区内环境布置：
入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
插指路牌，由入口处到交房大厅。
管理处办公环境。
12、已租赁客户的交房流程（及收费）。
13、熟悉了解本项目详细情况
14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
四、办公室及外协配合工作
1、及时向上级主管部门（房管所、物价局）上报申请工作（完善物业接管与物业收费标准申请备案）
2、与供水、供电、供气、排污（城市配套设施）、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴，促使协议的达成
物业保修金：按物业建筑安装总造价2％的比例一次性交存。 契税： 根据规定从2006年6月1日起，对个人购买的普通商品住房，契税税率为 1.5%（总房款）；非普通住宅税率为3%（总房款）。普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.2以上;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。 专项维修资金：交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
推荐第3篇：交房前准备工作
交房前准备工作
移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣
工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
一、销售部
1、收集业主名单；①提交资料与款项未清客户名单。②确认手续齐全客户名单。
（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）
（一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）
2、提前通知业主交房，以挂号信、特快专递为主。（形式上只承认挂号信或快递方式。电
话只是辅助手段）
3、统一说词。（一般由客服部及物业公司牵头）
备注：信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。
报纸广告由设计部开始设计交房广告。以设计部开始构思销售部交房氛围布置。
（可以商榷。如问题较多，还是低调一些）提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交
房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成
业主提前集会，发生不测）
工程部：
1、工程部联合物业部，检查各套住宅的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公 共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）； 工地工程人员居住情况及清理现场。（相当艰巨、复杂。）
2、由工程部提供《竣工验收报告》
3、最终确认地下管网铺设、道路、绿化的完工时间。
4、已验收合格的套房向物业交接钥匙。
5、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。
6、由房管所出示的面积表盖章（一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定
要准确，最容易出争端的地方）
物业部：
1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训，物业智能收费软件的安装培训，办公场地的装饰 装修，订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码
2、提前在销售部与物业部展示：业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费 标准及收费依据）
3、提出交房方案及应急预案。
4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、制作物业使用交房答客问。
6、对的物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。（收 费项目：物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修 资金、房产证代办费等）——
7、确定前期物业管理服务合同；
8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证 书》、《住宅使用说明书》
9、印刷以下各类入住表格：
《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主（住户）入住基本情况登记表》
10、熟悉掌握本项目的工程情况。
11、区内环境布置：入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。插指路牌，由入口处到交房大厅。管理处办公环境。
12、已租赁客户的交房流程（及收费）。
13、熟悉了解本项目详细情况
14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
四、办公室及外协配合工作
1、及时向上级主管部门（房管所、物价局）上报申请工作（完善物业接管与物业收费标准 申请备案）
2、与供水、供电、供气、排污（城市配套设施）、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用 的代收代缴，促使协议的达成
推荐第4篇：交房前准备工作
4星业务员培训 第三章 交房时期主要工作
一、交房前资料准备
1.消防验收合格表、竣工验收备案表、实测测会报告复印件放于售楼处
2.安排售后至房管局领取《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》。其中说明书交工程部负责人填写相关内容，此份做样本并留下备份，以便出现错误时，明确责任，余下安排人员或物业填写。质量保证书交于开发商相应负责人盖章。此两样准备好后移交物业部门，由物业部门在客户交房时发至业主。
3.制作《交房费用明细表》或由物业制作，做好后至开发商财务处核对每套总房价金额是否正确，同时确认客户是否交足房款。未交足房款或贷款未放者，督促客户办理，办理之后方可办理交房。
4.准备信封。由签约数据库调出客户地址、姓名、电话、房号。先由业务员电话联系客户，确认地址是否有效，无效则更改新的地址。确认好资料做成表格，房号可用非常小号的字。地址邮编、姓名、电话字号比照信封大小排好版，打印，裁剪。将发信的信息贴于项目信封之上，小字房号贴于信封背面。背面贴房号的目的是便于以后将每套交房信息对号装入信封。
5.如交房前项目无地址，即街道编号，需要先到相关部门确定地址，否则业主无法落户。6.如项目报建名与项目宣传名不致，则由开发商到相关政府部门办理更名证明。复印置物业与售楼处各一份。
二、与物业的交接
1.将交房客户的名单及其相关资料交于物业部
2.交钥匙于物业，让物业打签收单，尚未售出的房源钥匙可留下，以便日后看房方便 3.《交房费用明细表》交于物业，涉及主要内容如附件二
4.要求物业拟定《缴费通知》、《入伙须知》、《入伙通知书》、《交房流程》，确定后和业务员统一说辞
5.移交信封，要求物业将这些确定的内容以挂号信的形式发出，确保客户一定收到。6.移交《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》 7.交消防验收合格表、竣工验收备案表、实测测会报告复印件各一份
三、交房现场准备
1.售楼处及工地现场布置。为营造气氛，同时也可做为销售宣传，可以在售楼处及工地现场做一定的布置。如条幅、盆花、拱门、氢气球。如果物业处第一次亮相，则从工地入口始，做指引牌。各类布置物品确定后，询价，将需要的开销制作成清单报于归属公司，批准后在交房前几天布置好。
2.信件登记及再领取的签字本。如果交房通知的挂号信退还地址为售楼处，则售楼处应该准备好退还登记及再领取的签字本。
3.工程问题登记本。很多时候客户在物业处未得到及时解决，会至售楼处反映情况，应准备登记本。对此类问题跟进解决时间和结果。
4.一般可通过交房做促销活动或形象宣传，做报广等宣传。
四、交房后工作
1.交房客户大部分已办清手续后，督促开发商财务开具相关票据，准备办理产权证。2.安排售后至房管局领取《产权登记申请表》，通知客户至售楼处填写相关表格。 3.跟进开发商及时办理产权证及土地证。
4.销售现房时确定后买者的交房时间，一般顺延2-3个月，以便确保客户贷款首续办清后即可交房。如实测面积与暂测面积有误差，现房可按实测面积推售。
推荐第5篇：物业在交房前的准备工作有哪些
物业在交房前的准备工作有哪些
1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训，物业智能收费软件的安装培训，办公场地的装饰装修，订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码。
2、提前在销售部与物业部展示：业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。(收费标准及收费依据)。
3、提出交房方案及应急预案。
4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、制作物业使用交房答客问。
6、对的物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。(收费项目：物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证、土地证代办费等)。
7、确定前期物业管理服务合同。
8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
9、印刷以下各类入住表格：《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主(住户)入住基本情况登记表》等。
10、熟悉掌握本项目的工程情况。
11、园区内环境布置：①入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。②插指路牌，由入口处到交房大厅。③管理处办公环境。
12、已租赁客户的交房流程(及收费)。
13、熟悉了解本项目详细情况。
14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，(包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足)由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
15、及时向上级主管部门(房管所、物价局)上报申请工作(完善物业接管与物业收费标准申请备案)。
16、与供水、供电、供气、排污(城市配套设施)、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴，促使协议的达成。
收费项目：
物业费：收取一年的物业费（时间：2017年1月1日至2017年12月31日）
电梯运行费主要包括：电梯日常管理、维护保养、直接物质损耗以及电梯检验等费用。 卫生费：
装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证、土地证代办费等)。
新房交房涉及的方方面面比较多，其中还有很大一部分是涉及费用问题的，对于业主来说一定需要清楚新房收房是需要缴纳的各项费用：
一、新房交房税费
1、契税：契税的缴纳费用与房产价格成正比，按照国家指定的具体标准收取，一般不存在纠纷。但需要特别说明的是，有些业主认为自己是被拆迁户，手中有拆迁协议，在办理入住手续时不用缴纳契税的想法是错误的。在实际操作中还是要先缴税，然后凭拆迁协议再到当地的税收部门办理退税。一般非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。
2、公共维修基金：公共维修基金的缴纳费用与房产价格成正比，按照国家指定的具体标准收取，一般不存在纠纷。
住宅维修基金按照2%标准交存，非住宅维修基金按照1%标准交存。商品住宅(含经济适用房和住宅小区内的非住宅及住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅)维修基金交存标准为：
砖混结构住宅——49元/平方米 无电梯框架结构住宅——55元/平方米
有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米 有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米
3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
4、证照印花税：5元/本。
5、工本费：10元/本。
二、新房交房物业管理费用
1、物业管理费：在 办理入住手续时，绝大多数情况会被要求先缴付一年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。
2、供暖费：北方地区冬天会统一供暖，所以如果办理收房入住手续是在6月份之后，在大多数的情况下会被要求先行缴纳一个供暖季度的供暖费用，南方地区的新房是没有这一项的。具体收费的多少根据每平米的供暖费用乘以房屋面积而定。
3、其它相关费用：如果在入住时现场办理专用停车位可能还会收取停车费，除此之外还有装修保证金；车位地锁、门卡等押金可能会被收取。具体收费的额度与方式方法各个物业公司的要求不太一致。
三、新房交房开发商费用
1、房款尾款：新房交房业主就得把房贷尾款给付清，这个根据双方合同约定进行就可以。
2、面积差额款：在 办理入住手续时首先要做就是结算面积，退、补房屋尾款。虽然我们在购买房产时已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小 的差异。所以，在办理相关手续时，我们应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少 面积的房款退还业主，反之亦然。
3、装修变更费用：有的业主会在房屋装修上进行变更，所以涉及的费用等相关问题一般会签订补充协议，这一部分费用需要根据业主与开发商的补充协议收取。
4、车位款：有的业主是需要购买车位的，这一条是针对买车位的业主，当然要是购房合同里面约定是赠送的那就不用交费了。
推荐第6篇：物业在交房前的准备工作有哪些
物业在交房前的准备工作有哪些？
1、物业人员尽快到岗及人员到岗后培训，物业智能收费软件的安装培训，办公场地的装饰装修，订做工服、办公设施及设备的配置、确定制作楼、单元、层户的门牌号码。
2、提前在销售部与物业部展示：业主临时规约、交房流程、装修制度等相关约定。(收费标准及收费依据)。
3、提出交房方案及应急预案。
4、对交房参与人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、制作物业使用交房答客问。
6、对的物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。(收费项目：物业费、电梯运行费、卫生费、装修施工垃圾清运费、装修押金、契税、专项维修资金、房产证代办费等)。
7、确定前期物业管理服务合同。
8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
9、印刷以下各类入住表格：《业主资料领用登记表》、《装修申请表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《钥匙领用登记表》、《入住验房表》、《业主(住户)入住基本情况登记表》等。
10、熟悉掌握本项目的工程情况。
11、园区内环境布置：①入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。②插指路牌，由入口处到交房大厅。③管理处办公环境。
12、已租赁客户的交房流程(及收费)。
13、熟悉了解本项目详细情况。
14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，(包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足)由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
15、及时向上级主管部门(房管所、物价局)上报申请工作(完善物业接管与物业收费标准申请备案)。
16、与供水、供电、供气、排污(城市配套设施)、通讯、有线电视等单位的商讨有关费用的代收代缴，促使协议的达成。
推荐第7篇：房产项目交房前准备工作
房产项目交房前准备工作
房产项目交房前准备工作提要：提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房 更 多资讯
房产项目交房前准备工作
一、客户部
1、收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）（一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）
2、提前通知业主交房，以信函、电话通知为主（形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）
3、统一说词。（一般由客服部及物业公司牵头）
4、提供各式交房表单及流程。
备注：
信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。
报纸广告由营销部开始设计交房广告。以营销部开始构思销售部交房氛围布置。（可以商榷。如问题较多，还是低调一些）
提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）
二、财务部与项目销售部
1、提交资料与款项未清客户名单。
2、确认手续齐全客户名单。
二、工程部：
1、工程部联合物业部，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场.（相当艰巨、复杂。）
2、由工程部提供《竣工验收备案表》（最重要的东东）
3、已验收合格的套房向物业交接锁匙。（防备建筑单位不做钥匙移交。谁让开发商没结工程款！）
4、由房管局出示的面积表盖章。（一般在竣工备案表之后。但是所有费用计算的依据。一定要准确，最容易出争端的地方）
三、物业部：
1提前在销售部与物业部展示：业主公约、交房流程、装修制度等相关约定。（收费标准及收费依据）
2、相关人员尽快到岗。
3、提出交房方案及应急预案。
4、指派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。
5、制作物业使用交房答客问。
6、对小区的相关物业费的收取制定人性化标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。
7、确定物业管理合同；
8、根据小区的实际情况编写和印制《住户手册》、《消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
9、印刷以下各类入住表格：
*《业主资料领用登记表》
*《装修申请表》
*《住宅使用说明书》
*《住宅质量保证书》
*《钥匙领用登记表》
*《入住验房表》
*《业主（住户）入住基本情况登记表》
10、熟悉掌握本项目的工程情况。
11、区内环境布置：
*入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
*插指路牌，由入口处到管理处。
*管理处办公环境。
12、已租赁客户的交房流程（及收费）。
13、熟悉了解本项目详细情况
14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业部方可与客户办理相关手续。
四、公司
1、提前报纸通知交房。（一般无太大必要）
总之，交房时法律手续要完备；一切按合同办理；态度要和蔼、语言不卑不亢；现场不过于热闹；可以引进装修公司分散业主注意力；不宜让业主过于集中办理；设置
1、2个相对安静的洽谈间以便不测之需！
推荐第8篇：房地产公司交房前准备工作流程
交房前准备工作流程
1、获得环评报告、水电检测报告
具体工作内容：由环保局进行空气质量及噪音检测，供电局、自来水公司进行水、电检测。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：最快需要1周时间。
2、水通、电通且压力正常
具体工作内容：变压器移到小区指定位置后通电，由电力局测试电压。通水，由自来水公司测试水压。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：2—3个月。此项工作比较费时，至少需要提前两个月左右开始跟电力公司协调移变压器的问题（需要协调的问题主要是该片区要有停电计划，才可移变压器进小区）。正常情况下，变压没有固定正常是不能申请验房的。
3、内部分户自验
具体工作内容：由开发商协同监理公司、物业管理公司进行工程质量分户检验，并向施工方提出整改意见。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1—3周，因为需要每家每户进行检验，且检验后如须整改的部分较多，还要为施工方留出整改时间。正常情况每天可以检验50户左右。
4、获得房屋面积实测报告
具体工作内容：向房管局测绘中心提出房屋面积实测申请，由房管局测绘中心派测绘组进行实地测绘，并出具面积实测报告。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1周—1个月，此项工作时长弹性比较大，主要看关系，一般需要预约，测量1～2天可以完成，但测绘报告会比较久。
5、质检站进行房屋质量初验
具体工作内容：向质检站提出申请，由质检站派验房小组进行房屋质量初步验收，并由质检站提出整改意见。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完
毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1—2周，有关验收的时间弹性都比较大，关系好就快，反之则慢，正常情况需要提前1周左右预约。
6、初验整改
具体工作内容：由施工方按质检站初验后提出的整改意见进行整改。 工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：2周—1个月，整改周期一定程度上取决于施工方，整改完毕既可再次向质检站申请终验。
7、质检站进行房屋质量终验
具体工作内容：施工方按初验整改意见整改完毕后即可向质检站提出再次验收，即终验。终验通过后质检站会形成一个项目质量合格、已通过验收的会议纪要。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成。
流程所需时间：1周之内
8、准备三书
具体工作内容：开发商需要到房管局购买三书，即《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《房屋维修手册》，并填写、盖章，交接到物管公司，待交房时发放。一户一套三本。可以全部购买，也可以自己套印，若自己套印需要1～2周。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成。
流程所需时间：1—2周。
9、消防验收、规划验收
具体工作内容：向消防大队申请消防验收，向规划局、建设局申请规划验收，并获得验收报告。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成。
流程所需时间：1周—半年。此项工作时长弹性更大，从一个周到几个月甚至半年不等，主要看关系。
10、获得综合验收报告及项目备案表
具体工作内容：拿着消防验收报告和规划验收报告到质检站，申请质检站出具综合验收报告及项目备案表。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成、施工清场。
流程所需时间：10天—1个月
11、交房准备及交房
具体工作内容：销售公司将客户基础资料移交物管公司，由物管公司进行交房前准备工作，开发商财务核定客户所须缴纳的款项（契税、公共维修基金、配套费及各种工本费)，应退给客户的款项（根据产权面积实测报告房屋面积多退少补，部分客户免配套费及物管费），布置交房现场，择日交房。
工程进度要求：工程主体完工（公共部分装修完毕，内外部粉刷完毕）、综合管网（给排水、弱电、强电）排布完成、电梯安装完成、门窗安装完成、管网覆盖完成、道路铺设完成、绿化施工完成、安防设施安装完成、施工清场。
推荐第9篇：交房前业主关心的若干问题
交房前业主关心的若干问题
1、卫生间排污管道问题
卫生间的排污管道不是储水管弯头。
开放商应提出整改措施，负责实施
2、门拉手问题
入户门把手用力拉后会变形。
由开发商负责整改
3、交房收费的规范问题
天然气代收费2800元,电费预存费300-500元,闭路电视开户费500元,预收办理房产证费用1000元。物业部收取一次性垃圾清运费400元,装修履约金1000元,水费保证金300元,资料费10元。
哪些必须交的，哪些是自愿交的，哪些是给开放商，哪些是给物业的，哪些费用是可以退的，哪些费用是预存的？
4、物业费的收费标准问题
每月物业费1.1元m2+电梯使用费0.4元/m2，
收费标准是否合适？免首年的物业费是否还需业主付电梯使用费，为什么要单独列出电梯使用费，如果不使用电梯是不是可以拒交0.4元。
5、交房时间违约问题
交房时间是否违约，需不需要付给业主违约金。
6、房屋交房前的三书一证一表
三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
推荐第10篇：交房前物业公司与开发商工作交接明细
交房前物业公司与开发商工作交接明细
接管验收前的准备工作
1.0 成立管理处
在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，
管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作”第1.0项内容），落实管理用房和职工宿舍。
2.0 组织验收小组
由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；
验收小组应在验收前完成以下工作：
1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收 尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试．了解整个楼宇内所装配的设备
设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位臵及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开
始交接日期等。
3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料： A．房屋接管验收表
B．室内接管验收遗留问题统计表 C．公共配套设施接管验收表
D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E．机电设备接管验收表
F.机电设备接管验收遗留问题统计表
3．0 相关记录及表格
房屋接管验收表
室内竣工验收遗留问题统计表
公共配套设施接管验收表
公共配套设施接管验收遗图问题统计表
机电设备接管验收表
机电设备接管验收遗留问题统计表
楼宇资料的接管移交
1 l．0接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料 A．项目批准文件； B．用地批准文件； C．建筑执照；
D．业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A．竣工验收证书； B．消防验收合格证； C、综合验收合格证书； D．用电许可证； E．供用电协议书； F．电梯使用合格证； 3) 工程技术资料
A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸； B．地质勘察报告；
C．工程合同及开、竣工报告： D．工程预决算分项清单； E．图纸会审记录；
F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
G．隐蔽工程验收签证；
H．沉降观察记录； I．竣工验收证明书；
J．钢材、水泥等主要材料的质量保证书； K．新材料、构配件的鉴定合格证书；
L．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书： M．供水、供暖的试压报告； 4）资料的存放：
上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅；
小区接管验收程序
一、开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；
二、物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，
应在七日内签发验收复函并约定验收时间；
三、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设
2 备等进行竣工验收；
四、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移
交人负责整改，并商定时间复核；
五、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。
六、业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问
题由管理处整理后报告长航臵业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。
七、在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。
接管验收标准及检验办法
1．0 标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。
2．0 标准及检验办法
2．1 梁、柱、板主体：
l）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； 2）无钢筋外露；
2．2 顶棚：
l）抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； 2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：
2．3 墙面：
l）抹灰面平整．面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层： A．粘贴牢固，无缺校掉角； B.面层无裂纹、损伤、色泽一致； C．对维砂浆饱满，线条顺直；
3) 墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；
2．4 地（楼）面：
l）毛地面：平整，无裂纹； 2) 块料（如磁砖）面层： A粘贴牢固，无缺校掉角；
3 B面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C．对缝砂浆饱满，线条顺直； 3) 水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和前后阳台地面：
A．用小桶或塑料胶管向地面冲倒水．观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水；
B．第二天到楼下检查楼面无渗漏；
2．5 门窗：
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全．位臵准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A．先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B．查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水；
2．6 楼梯、扶手：
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A．用力轻摇无晃动，安装牢固； B．钢筋无锈蚀，无弯曲；
c．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手：
2．7 插座． l）电器插座：
单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求， 满足”左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常； 2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：
单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏 3）电话插座；
只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
4
l）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；
2．9 开关：
1）安装牢固，目视盖板无损坏， 2）全检开关灵活，开启接触效果良好；
2．10 照明灯具：
l）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；
2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。
2．11 供水系统：
l）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；
2）管道接头无渗水； 3）水龙头（花酒）和水阀：
打开水网，流水畅通，接头无漏水；
2．12 排污管道（含塑料管）：
l）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：
灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；
2．13 地漏：
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；
2．14 卫生洁具：
l）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹； 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：
水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；
5 2．8 接线盒：
2.15 室内配电箱：
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定； 3）导线与设计相符，布线规范； 4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；
2 .16 其它：
1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；
2.17 基础设施：
1）房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；
2.18 天台：
1）屋面隔热层、防水层： A．板端缝、伸缩缝油青紧贴； B．隔热板、防水层表面无裂缝， 2）落水口畅通，管道完好； 3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；
2．19 屋面避雷设施；
各种避雷装臵的所有连接力牢固可靠； 2.20 消防设施（消防栓、消防厢）： l）消防栓：
A．油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B．阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱：
A．消防管、消防带等配套齐全；
B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C.消防管无渗漏水，阀好；
2．21 小区灯光系统： l）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；
6 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；
2．22 绿化：
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活
率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；
2）绿化用水：
绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关
灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；
2．23 周边道路：
l）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤； 2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角； 4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
2．24 垃圾池（箱）： l）冲洗水管：
A.垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； B.水阀门关灵活无漏水： C.水阀箱装锁，锁头开启灵活； 2）铁箱类：
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； 3）塑料类：
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
2.25 岗亭：
l）铝材和不锈钢类：
安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债； 2）电动道闸：
安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
2．26 车库： l）露天停车场：
路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； 2）地下停车场：
A.参照《物业承接查验办法》的相关内容； B.车道标识：
7 入口、出口标识清楚，油漆均匀； 3）露天（夹层）车棚：
参照相关室内验收标准； 4) 单车架：
焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹； 5）照明设施：
配套齐全，灯具完好无损，开关灵活,照明正常； 6）排水系统：
没有专门的排水沟．参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；
2 .27 窨井、检查井和化粪池：
l）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁臵稳妥并设臵井圈； 2．28 明暗沟：
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； 2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
2 .29 水池、水箱：
l）按设计要求和有关卫生标准进行验收； 2）无渗漏水现象；
2．30 信箱：
信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
2.31 景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；
工程完善和工程遗留问题处理规定
指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善： 1．0 工程完善
l）室外改造、完善工程，如下所示： A．游泳池、网球场等室外娱乐设施； B．绿化、区间道路等配套设施； 2）室内改造、完善工程，如下所示； A．楼道灯改造等
8 2．0 工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3．0 处理规定
1）管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；
2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的联系工作；
4．0 管理工作规定
l）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A．管理处对已接管的房屋和设施实施保管；
B．分清责任范围，管理处指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛 盾，以确保已接管房屋和设施的完好；
C．配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序； D.按设计要求限制施工队活动范围；
2)在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： A.限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B.给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患； C．管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D.施工队离场前，必须到管理处申请“放行条”，在经管理处房管员以上人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区；
业主入伙前筹备工作
1）竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行； 2）人伙时间：住户入伙时间
1.0 健全管理处
1）竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等）到位， 组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的力法。
管理处各类人员可按以下程序和时间到位。
A.入伙前三个月，任命管理处主任，工程负责人等投入入伙前的各项准备工作；
B.竣工验收前二个月，小区消防中心值班人员进入现场，与机电安装维修工程部 人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程；
9 C．竣工验收前半个月，电工，给排水，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设 施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作。
D．竣工验收前半个月，部份保安人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业
守卫工作；
E．入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；
F.入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；
G．入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁
工作。
H．入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；
I ．入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；
2.0
入伙工作方案
管理处成立后，管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》，编写管 理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：
A．核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况；
B．根据实际情况和《物业管理方案》中的要求以及要达到的标准，拟定入伙后 在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示： * 治安方面：增设报警系统；
* 车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚； * 垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等； * 楼道灯： 改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等） C．拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案；
D．根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购臵计划； E．制定入伙流程； F．其他 2） 报批：
以质量手册中“文件和资料的控制”和程序文件的“文件和资料的控制程序”的规定进行；
3.0
准备入伙资料（开发商）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。
2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明管理处办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。 3）印刷其他规定等。 4) 印刷入伙表格；
10 4．0 协调工作（开发商）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
5.0 通知入伙（开发商）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料： l）入伙通知书 2)办理入伙手续须知 3)收费项目一览表
6．0入伙时的环境布臵（开发商）
6．0入伙时的环境布臵（开发商） 1）楼内环境：
A.入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司乔迁东都江南名苑小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
B.插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“东都江南名苑小区物业管理处”字样。
C.入口处标明管理处办公地址和办公时间。 2）管理处办公环境：
A．摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B．张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设臵要求做到“一条龙服务”程序，标识清楚，一目了然。 C．管理人员着装整洁，精神饱满。 D．办公室内资料摆放整齐有序。
业主入伙程序
1.0 入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2.0 验证
1）入伙通知单原件、和购房合同复印件一份
3.0 资料发放与保管 1）发给业主保存的资料： A.业主手册 B.临时管理规约 C.收费项目一览表
11 2）发给业主填写并需返回管理处的资料：
A.临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份； B.业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；
C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档； 3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表 C.业主公司情况登记表 E.装修申请表 4.0 交费 1）管理服务费：
以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费； 2）装修押金：
A.时间：办理人住手续时交纳； B.标准：每百平方米 元；
C.退款：住户装修完毕，凭房管员签字的装修押金的收据可办理退款手续； 3）楼道维护费、装修垃圾清运费： A．时间：办理入伙时交纳； B．标准：每户平方米 元；； 5）其他：
开发商未配套，需由住户付款，由管理处统一组织施工。
5．0 钥匙发放
1）凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）； 6.0 验房
按国家有关的规定执行。
4）工本费：
小区保修工作程序
1．0 保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2．0 验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双
12 方签定“业主入伙验房表”； 1）验收合格：
住户须在三日之内交此表回管理存档； 2）验收不合格：
A．业主必须三日之内将此表交回管理处，由管理处负责联系或安排维修事宜； B．超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未申请装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责；
3.0 申报保修
l）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到管理处，由主管房管员在“保修登记表”上登记； 2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）房管员在预约的时间内．及时填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修；
4．0 维修 l）维修形式：
A.开发建设单位委托管理处负责维修。
B.开发建设单位设专人配合管理处进行维修工作。 2)注意事项
在一年的保修期内,业主陆续入伙，有些保修是在房屋使用过程中才发现如楼面和外墙渗水等，凡需进入室维修时，维修人员必须注意： A．业主在场：
维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户并另约其他时间； B.业主留有钥匙：
维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙； 5.0 验收
业主、房管员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
第11篇：交房前物业公司与开发商工作交接明细
交房前物业公司与开发商工作交接明细
一、接管验收前的准备工作
1、在小区入伙前一至两个月由工程副总组织成立交房小组。
2、由工程副总组织项目部、物业部（物业公司）及交房小组有关人员组成验收小组； 验收小组在验收前完成以下工作：
1）物业公司应提前20天派出工程人员进驻现场，与现场（项目部）工程人员一起，参与楼宇竣工收尾的监督管理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。
2）在甲方项目部的组织安排下物业公司应主动和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。
3）项目部应与施工单位、物业公司三方共同制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料（物业公司准备，本表一式三份，各方留存）： A．房屋接管验收表
B．室内接管验收遗留问题统计表 C．公共配套设施接管验收表
D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E．机电设备接管验收表
F.机电设备接管验收遗留问题统计表
二、楼宇资料的接管移交
l．接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料
A．项目批准文件；（工程管理部提供） B．用地批准文件；（工程管理部提供） C．建筑执照；（项目部提供）
D．业主姓名、联系方式及建筑面积清单（项目部提供）； 2）验收合格资料
1 A．竣工验收证书；（项目部提供） B．消防验收合格证；（项目部提供） C、综合验收合格证书；（项目部提供） D．用电许可证；（项目部提供） E．供用电协议书；（项目部提供） F．电梯使用合格证；（项目部提供） 3) 工程技术资料
A.竣工图一一包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图纸；（项目部提供） B．地质勘察报告；（总工办提供）
C．工程合同及开、竣工报告；（项目部提供） D．工程预决算统计清单；（成本部提供） E．图纸会审记录；（项目部提供）
F．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）（项目部提供）
G．隐蔽工程验收签证；（项目部提供）
H．沉降观察记录；（项目部提供）
I．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（项目部提供） J．新材料、构配件的鉴定合格证书；（项目部提供）
K．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书：（项目部提供） L．供水、供暖的试压报告；（项目部提供）
2、资料的存放
上述的全部资料分项列明，可分阶段移交给物业公司，由责任部门主导跟踪、落实； 以上资料可提供复印件，注明原件存放地点及抄送人。
三、小区接管验收程序
1、甲方（交房小组）通知物业部，组织小区接管移交验收；
2、物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；
3、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；
4、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；
5、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由物业公司接收钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。
6、业主入伙时，由交房小组相关人员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问 题由物业公司整理后提报项目部，项目部安排施工队伍限期逐项修复，经物业公司和业主验收后消项。
7、在保修期内，在使用过程中业主发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告物业公司查验证实后，由物业公司按照《三方协议》相关条款责令施工队更换或修复。
四、接管验收标准及检验办法
1、标准范围
参照建设部《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）及达到业主的合理要求。
2、标准及检验办法
1）梁、柱、板主体
A、按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； B、无钢筋外露； 2）顶棚
A、抹灰面平整。面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮； B、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：
3、墙面
l）抹灰面平整．面层涂料均匀，无漏刷．无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 2）块料（如磁砖）面层： A．粘贴牢固，无缺校掉角； B.面层无裂纹、损伤、色泽一致； C．对维砂浆饱满，线条顺直；
3) 墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象； 4、地（楼）面
3 l）毛地面：平整，无明显裂纹； 2) 块料（如磁砖）面层： A粘贴牢固，无缺校掉角；
B面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直； C．对缝砂浆饱满，线条顺直； 3) 水泥砂浆面层：
抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； 4）卫生间、厨房和阳台地面：
A．用小桶或塑料胶管向地面冲倒水．观察水流向准确到地漏,不应有积水,倒泛水； B．第二天到楼下检查楼面无渗漏；
5、门窗
1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全。位置准确，无翘曲变形；
2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 3）木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；
4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹；
5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：
A、先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入；
B、查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查场面和窗台泛水；
6、楼梯、扶手
1）砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露； 2）钢木结构的楼梯：
A、用力轻摇无晃动，安装牢固； B、钢筋无锈蚀，无弯曲；
C、木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手：
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7、插座
l）电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求；
2）公用电视天线和计算机设备插口、插座：单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏； 3）电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；
8、接线盒
l）单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；
2）用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头；
9、开关
1）安装牢固，目视盖板无损坏， 2）全检开关灵活，开启接触效果良好；
10、照明灯具
l）用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损； 2）打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常；
3）产品合格，使用寿命达到要求，室外公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。
11、供水系统
l）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；
2）管道接头无渗水；
3）水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；
12、排污管道（含塑料管）
l）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；
2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞； 3）铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；
13、地漏
过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；
14、卫生洁具
l）安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；
5 2）灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹； 3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；
15、室内配电箱
1）安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； 2）开关符合型号规定； 3）导线与设计相符，布线规范； 4）目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；
16、其它
1）水表、电表
安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；
17、基础设施
房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；
18、屋面、露台
1）屋面隔热层、防水层 A．板端缝、伸缩缝油青紧贴； B．隔热板、防水层表面无裂缝， 2）落水口畅通，管道完好； 3）扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；
19、屋面避雷设施
各种避雷装置的所有连接力牢固可靠； 20、消防设施（消防栓、消防厢） l）消防栓
A．油漆均匀，无少刷、漏刷现象； B．阀门完好，无渗漏水； 2）消防箱
A．消防管、消防带等配套齐全；
B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如， C.消防管无渗漏水，阀好；
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21、小区灯光系统
l）按设计要求安装；
2）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； 3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；
22、绿化
1）按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成活率达98％以上，无病虫发生，无绿化死角，无杂草纵生，绿地纯度98%；
2）绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过 l00米，布局覆盖率100%阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；
23、周边道路
l）道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤； 2）路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；
3）块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角； 4）路牌标志清楚，地面线条垂直；
24、垃圾池（箱） l）冲洗水管
A.垃圾池通水率100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； B.水阀门关灵活无漏水： C.水阀箱装锁，锁头开启灵活； 2）铁箱类
油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； 3）塑料类
桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；
25、岗亭
l）铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债； 2）电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；
26、车库
l）露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； 2）地下停车场
7 A.参照设计要求和相关规范内容组织验收移交； B.车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀； 3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准； 4) 单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；
5）照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活,照明正常；
6）排水系统：没有专门的排水沟．参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；
27、检查井和化粪池
l）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。
2）检查井和化粪池进出水口高差不小于5CM，井盖搁置稳妥并设置井圈；
28、明暗沟
1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； 2）沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；
29、水池、水箱
l）按设计要求和有关卫生标准进行验收； 2）无渗漏水现象； 30、信箱
信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；
31、景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；
五、工程完善和工程遗留问题处理规定
1、工程完善
指建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：
l）室外改造、完善工程，如下所示： A．游泳池、网球场等室外娱乐设施； B．绿化、区间道路等配套设施； 2）室内改造、完善工程，如下所示； A．楼道灯改造等
8
2、工程遗留问题
指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；
3、处理规定
1）物业公司对未完善配套工程执行管理、看护、监督职能，指定专人作好协调工作； 2）对发现的遗留问题，及时向甲方物业部汇报，各部门协助物业公司作好与施工单位的联系工作；
4、管理工作规定
l）在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：
A．物业公司对已接管的房屋和设施实施保管；
B．分清责任范围，物业公司指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛 盾以确保已接管房屋和设施的完好；
C．物业公司配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序； D.按物业管理规定要求限制施工队活动范围；
2)在业主（住户）开始办理人住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按第1）条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： A.限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；
B.给进场施工队人员（保修人员）办理出入证，避免与装修施工人员混淆，给已入伙的业主带来安全隐患；
C．管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；
D.施工队离场前，必须到物业公司申请“放行条”，在经物业公司人员核查无误后（核查有无违反管理规定，收回出入证，督促水电结算等），并经物业公司人员签名后施工队方可撤离小区；
六、业主入伙前筹备工作
1、竣工时间和交付时间
1）竣工验收时间：在楼宇入伙前一至两个月进行； 2）人伙时间：住户入伙时间（交房日期）
2、健全交房小组
1）竣工验收前一至两个月内，由工程副总任命交房总协调负责人，同时组织交房协调
9 会并制定各部门对接人，交房总负责人根据工作进展提出各部门需求人员计划，由工程副总统一调度、协调。
交房小组各类人员可按以下程序和时间到位。
A、入伙前两个月，任命交房总协调负责人并投入入伙前的各项准备工作； B、竣工验收前一个月，物业负责人进入现场，与建设单位项目人员一起参与小区交房前管理工作，掌握小区设备设施的基本情况和操作规程；
C、竣工验收前半个月，物业公司相关进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设
施和设备等，参加竣工验收。
D、竣工验收前半个月，交房小组进行交房演练、培训工作；
E、交房前半个月制定好各个交房流程、表单、礼品等前期准备工作；
七、入伙工作方案
1、准备入伙资料（项目销售）
1）根据物业公司原有的格式和实际情况编写和印刷《业主手册》、《临时管理规约》等。 2）印刷“办理入伙手续须知”，内容要求写明物业公司办公地，业主应带的证件，并附简明扼要的入伙程序流程说明图等。
3）印刷其他规定等。 4) 印刷入伙表格；
2、协调工作（项目部负责）
1）与供电局、自来水公司、邮局等单位搞好联系工作，保证入伙后水、电等的供应。
3、通知入伙（项目销售）
通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料：
l）入伙通知书 2)办理入伙手续须知
3)收费项目一览表（公司财务、物业部配合）
4、交房入伙现场布置
1）入口布置
A、入口处悬挂横幅、插彩旗，营造热烈气氛；
B、插指路牌，由入口处到交房办公现场；入口处标明管理处办公地址和办公时间。
10 2）交房现场办公布置
A．摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。
B．张贴醒目的“办理入伙手续流程图”，办理手续设置要求做到“一条龙服务”程序，标识清楚，一目了然。
C．交房参与人员着装整洁，精神饱满。 D．办公室内资料摆放整齐有序。
七、业主入伙程序
1、入伙流程图
验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房
2、验证
1）入伙通知单原件、和购房合同、身份证原件（复印件一份）
3、资料发放与保管
1）发给业主保存的资料： A.业主手册（收房须知） B.临时管理规约 C.收费项目一览表
2）发给业主填写并需返回物业部的资料：
A.临时管理规约：经业主和物业公司签约后，业主保管一份，物业公司留存一份； B.业主情况登记表：即日填写返给交房小组负责人指定人员； 3）物业部按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容： A.业主入伙通知单 B.入伙验房表 C.业主情况登记表
3、交费
1）物业管理服务费：
以入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费； 2）装修押金：
A.时间：办理人住手续时交纳； B.标准：每百平方米 元；
11 C.退款：住户装修完毕，凭装修押金的收据可办理退款手续； 3）楼道维护费、装修垃圾清运费： A．时间：办理入伙时交纳； B．标准：每户平方米 元；
4）工本费： 元/户； 5）其他费用：
5、钥匙发放
1）凭建设单位和物业公司开具的已交清所欠费用的发票到钥匙发放处签名领取房间钥匙或门禁卡（一卡通）；
2）验房小组工程人员陪同业主验收房屋并做好相应记录； 3）验房结束后需业主签字认可后将《验房单》交回物业部； 4）物业部整理汇总后移交项目部，项目部组织责任单位限期修复；
6、验房
1) 按国家相关标准、规定执行；
2）对于工程遗留问题或业主需要解释的事项，由验房陪同人员带领到“业主答疑小组”处统一回复、解释。其他人员不得随意作出任何解释。
八、小区保修工作程序
1、保修工作流程
验房→申报→施工→验收
2、验房
业主领取钥匙后，在房管员的陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格，双方签定“业主入伙验房表”；
1）验收合格：物业公司须在三日之内将验房表交建设单位物业部存档； 2）验收不合格：
A．物业公司必须当日之内将此表交回建设单位项目部，由项目部负责联系或安排维修事宜；
B．超过三日且在房屋的保修期限内时，业主未装修的情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修范围，房间内易损坏（如：灯泡、水龙头等则由业主负责）；
C、业主一旦进入装修阶段，室内工程（如：卫生间防水、下水管道、地暖管线等）均
12 不在保修范围内；
3.、申报保修
l）住户从领取钥匙之日起三天之内凭“业主入伙验房表” 到物业公司，由物业公司做
“保修登记表”，并定期跟踪业主装修情况； 2）“保修登记表”上须明确预约时间、联系电话等；
3）物业公司在预约的时间内．及时填写“维修派工单”指派施工单位维修人员进行维修，同时将“维修派工单”反馈建设单位一份存档；
4、维修
l）维修形式：
A.建设单位委托物业公司联系原施工单位负责维修。 B.建设单位委派物业公司进行维修。 2)注意事项
在保修期内,有些保修内容是在房屋使用过程中才发现（如：楼面和外墙渗水等），凡需进入室维修时，维修人员必须注意：
A．业主在场：维修人员必须在预的时间内到场，若临时有其他任务需取消维修预约时，应及时通知住户和物业公司并另约其他时间；
B.业主留有钥匙：维修人员应对室内的设施负责,不得随意将钥匙交给非维修人员，完成任务及时返还钥匙；
5、验收
业主、物业公司人员和维修人员（或维修单位代表）三方到场验收，并签字认可。
保定市华瑞房地产开发有限公司
2015年10月19日
第12篇：运河首府广大业主交房前的要求
运河首府广大业主交房前的要求
浙江长业房地产开发有限公司：
运河首府正值交房时期，广大业主发现苦干问题需在交房前预以解决。希望贵公司能重视广大业主的诉求，为顺利交房提供有利条件。
一、交房时间应在以下问题解决后再行移交：
1、房子内部质量问题：应全部整改完毕以后。（以单户验房单为准）
2、公共部位质量问题：应全部整改完毕以后。
（1）、楼道内墙面瓷砖绝大部分存在空鼓，存在掉落伤人的严重安全隐患，要求予以更改。
（2）、进屋门正上方、及其他瓷砖与顶部交接处缝隙较为明显，请整改。
（3）、提供所有交房时应提交的材料：“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，《房地产开 发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》，以及房产 管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》、公安消防部门出
具的《建筑工程消防验收意见书》、质量技术监督部门出具的《电
梯（扶梯）验收结果通知单》、城建档案部门出具的《工程验收档
案认可书》等相关文件原件。要求开发商提供管线分布竣工图(水、
强电、弱电、结构)、房屋的设计图纸和水电路图纸的原件及复印
件（提供），配电箱及配线箱的使用说明，已便验房时查验核对。
二、关于移门尺寸由2400CM改为1800CM，贵公司在上次会议上已承认错误，在交房前需进行恢复到2400CM或对业主进行补偿。
三、对于景观建筑的更改和缩减，房产商在明知更改情况下，于销售时未尽告之 义务，并用未更改过的宣传册虚假宣传场外景观，让消费者上当受骗，需对 相关建筑物进行恢复。
四、1-4#楼公共部位装修与样板房大不一样，需整改。
五、1-4#楼公共通道防雨防水问题要给予妥善解决。
六、南边河沿及西边河沿无防护栏杆，存在安全隐患，要求予以安装。
七、要求确认靠河沿部分有否红外感应或其他安全防护装置，若无，请确认安装，否则存在不法人员从河边进入小区的安全隐患；
以上诉求希望贵公司能认真从速给予解决处理，广大业主期盼贵公司的回复能令人满意并带有诚意，谢谢！
运河首府广大业主代表；
2014．04．19
第13篇：物业小区交楼培训资料
• 物业管理日常问题的应对指引
• 问题一：收楼流程
业主—接待—验证 — 缴费—签约— 钥匙领取—验房
•
交楼表格资料
• 收楼流程办理单（前台工作人员盖章）
• 需复印资料：购房买卖合同、业主本人身份证、委托人身份证、专项维修资金缴费凭证。
• 须签订的协议：《前期物业管理协议及临时管理规约》 • 业主资料登记表 • 紧急情况联系授权书
• 防火责任书（一式两份，物业与业主各一份） • 房屋钥匙签收确认书 • 钥匙托管承诺书 • 收楼物品确认书
• 业主档案资料目录表（前台工作人员填写）
• 需发放业主资料：《业主手册》及《防火责任书》
• 问题二：业主未在营销部门办理手续直接来物业公司收楼
• 回答：**先生/小姐，非常抱歉！我们受开发商委托为业主办理收楼手续。根据开发商要求，业主应当首先去地产公司营销部办理好相关手续获得开发商给予的准予入住通知书，业主凭准予入住通知书方可办理收楼手续，希望您能够理解！ • 问题三：业主要求先去验房再办理收楼手续
• 答：**先生/小姐，我们需要您提供有效证件和资料，确定您的业主身份才能办理收楼相关手续，请您理解。您领到了房屋钥匙，我们会有工作人员陪同您验房，验房时有任何问题，我们都会详细记录并及时安排专人处理。感谢您对我工作的支持！
• 问题四：物业管理服务公司的介绍、与开发商关系
• 答：**先生/小姐，您好，我们是“金碧物业有限公司”，具有全国物业管理一级资质，有丰富的高端物业管理经验，是开发商通过公开前期物业管理招投标确定的，受开发商委托进行前期物业管理。
很高兴能为您服务，希望我的解释您能满意！
• 问题五：业主对《前期物业服务协议》和《临时管理规约》都有意见
• 答：**先生/小姐，您好，这些《前期物业服务协议》和《临时管理规约》都是根据建设部下发的示范文本制定并已在房管局及工商局等政府部门审核备案。
冒昧的问一下，你主要还有什么条款有意见或者不明白的呢？请允许我给您解释一下其中您所不明白的地方，（如果还有什么不明白的，我可以请我们的x总为您做进一步的解释）感谢您对我们工作的支持！
• 问题六：业主对《临时管理规约》内容不满意要求更改其内容
• 答：**先生/小姐，您好，《临时管理规约》是根据建设部下发的示范文本制定，在政府房管机构有审核备案，是用于规范约束个体业主的行为，保障全体业主共同利益。如果您个人对《临时管理规约》中的部份内容存有疑问，我可以为您解答。
我的解释**先生/小姐，您是否已经清楚？（如果还有什么不明白的，我可以请我们的x总为您做进一步的解释。）多谢您对我们工作的支持！
• 问题七：业主提到“房屋质量”方面的问题
• 答：**先生/小姐，您好，楼宇在交付以前已经通过政府相关部门的验收（质量技术监督部门、消防部门、监理公司等），完全具备交付使用条件。各位业主凭《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》进行保修。我们的房屋建筑施工单位都是全国十强之列，所用的材料也都是全国知名品牌。所以您完全可以放心的入住！
• 问题八：业主以房屋存在问题较多，拒绝在《业主入住验收表》上签字
• 答：**先生/小姐，您好，这个签字是确认你以业主身份查验过该物业了，这些问题是您提出需要整改的。我马上送给现场施工单位进行整改。如果您不签字确定整改项目的话，施工单位可能会视这次验房过程无效，影响整改进度。
请您放心，即使入住后出现问题，仍会按照《房屋质量保证书》中的相关规定进行维修。开发商是重合同、守信用的大公司，对房屋质量和售后服务一直非常重视，请您不用担心！
• 问题九：交楼标准与样板房不一致的解释
• 答：**先生/小姐，您好，因为样板房是作为产品展示的，具体的交楼标准应该以《商品房买卖合同》中的约定的标准为依据。相信您在购房时，销售人员也已经明确告诉您了。如果您还有什么不明白的，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
• 问题十：公共设备设施的位置与原有模型图纸不一致的解释
• 答：**先生/小姐，您好，房地产公司的开发建设项目经过了政府批准和许可，包括规划设计总体方案、工程建筑范围、开发项目经济技术指标等，否则无法通过政府部门审核和批准。
公共设施设备因项目开发的需要做些必要调整，也是经过政府相关部门审核批准的，请您放心！开发商作为一家大型的房地产上市公司，会严格遵守国家标准执行。
• 问题十一：业主要求我们测量房间的面积的解释
• 答：**先生/小姐，请您放心！房屋面积以房产证为准，是由政府房管部门指委派的专业测绘单位测量的，并在房管部门进行了备案。在您签署的《商品房买卖合同》中有明确约定，具有法律效力。而且房屋面积只有专业机构才可以测量，物业公司不具备这种资格和条件，无法帮到您，请您谅解！
• 问题十二：业主对新收房屋不按要求办理装修手续的解释
• 答：**先生/小姐，根据建设部《城市装饰装修管理条例》的规定，业主在进行二次装修时应向物业管理单位申请审批装修项目，由物业管理单位监管整个装修过程。
装修单位都是业主自行聘请的，为了保证小区内的公共环境和公用设施不因装修施工而受到影响，物业服务公司要对施工单位进行管理，所以要求各位业主都必须办理物业装修手续。
物业公司经常会对各个装修单位的资质审核、施工过程进行检查，对一些装修单位的施工质量起到监督作用，这样也是保证您和全体业主的利益。
• 问题十三：业主认为管理费收费标准太贵的解释
• 答：**先生/小姐，小区属于本区域内高档楼盘，物业管理收费标准是根据《XX省物业服务收费管理实施细则》，结合本项目管理成本测算制定的，并且通过了政府相关部门的备案确认。我们物业公司是全国一级资质企业，为业主提供高质量的物业服务，而且园区的园林水景、配套设施齐全，维护成本较高，您付出的这个标准的物业服务费日后使您的物业一定会得到更好的保值、增值。您亦会感受到我们真诚、优质的服务！
• 问题十四：业主询问物业管理公司收取物业管理服务费的依据的解释
• 答：**先生/小姐，我们是根据《XX市物业管理服务收费管理办法》规定，物业管理服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由XX市物价局会同物业管理主管部门制定并调整等级标准和收费标准，按购房建筑面积计收。我们的收费标准通过政府部门的审核和备案，您看，批复文件在那边公示，请您留意。
• 问题十五：暂时不入住、不办理装修不缴纳管理服务费用的解释
• 答：**先生/小姐，根据国家相关政策法规规定，物业管理费从购房人收楼之日起开始计收。物业管理费的用途是小区公共区域的管理和公共设备的维护，虽然您不入住也不装修，我们已经对小区全体业主提供物业管理服务。而你也享受到了物业管理服务，缴费是全体业主应尽的义务，请您理解。
• 问题十六：开发商的承诺未兑现业主拒绝交纳物业管理费的解释
• 答：**先生/小姐，缴纳物业服务费是每个业主应尽的义务。开发商和我们物业公司是不同的两个法人主体单位，物业公司提供的是物业管理服务，我们是按照与业主签署的《物业管理服务协议》所约定的服务标准对园区的公共设备、环境和秩序进行管理，对业主的生活需求提供服务，请您理解！对您所提出的问题我们一定会向开发商有关部门反映，并跟进处理。
• 问题十七：成立业主委员会的要求的解释
• 答：**先生/小姐，根据政府对成立业主管理委员会的要求，在已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的可以成立业主委员会，或按总建筑面积百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求的情况下也可以成立业主委员会。同时，政府相关部门也会在达到成立条件时指导小区业主委员会成立的。
• 问题十八：社区配套完工交付使用的解释
• 答：**先生/小姐，社区配套是根据项目的整体进度建设投入使用的，现阶段的社区配套基本可以满足您生活的需要。
我们小区的社区配套主要有学校、酒店会所和一些商业网点。项目都开始招商了，合作的单位都是同行业中的知名企业，很快就会投入使用。另外，开发商也不会任由自己投入巨资建成的配套设施闲置的。如果有最新的资讯，我们会第一时间通知您的。
• 问题十九：小区的园林景观和宣传资料不同的解释
• 答：**先生/小姐，宣传资料上的园建部分是示意效果图，你现在看到的只是实景的一部分，而效果图是微缩了让您看到全部，与实物肯定会存在一些偏差。而且园区的规划建设都是在政府规划局报建的。如果您还有什么疑问，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
• 问题二十：同批次房屋交楼时间不一致的解释
• 答：**先生/小姐，我们公司现在交付的楼宇是通过了全部的合格验收并取得了相关质量合格文件的，可以交付使用。未获得通知的可能正在进行验收和办理手续，具体交楼时间会另行通知您，请您放心。如果您还有什么疑问，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
• 问题二十一：合同约定的交楼时间未到而提前交楼的解释
• 答：**先生/小姐，因为开发商加快了施工进度，并且达到交楼条件，决定提前将房屋交付给业主使用。这样满足了大部分业主迫切希望早收楼、早入住、早受益的要求，同时提前交楼可以避免出现其他楼盘因为迟交楼而产生的烦恼。
您也可以在合同期里来收，但是这样您可能会错过一些因提前收楼而享受到的利益和优惠。
• 问题二十二：延迟交楼的解释
• 答：**先生/小姐，开发商是规范的房地产上市公司，交给业主的产品一定要是经过政府职能部门验收的合格产品。或许因多方原因，现在不能按时交楼，不过请您放心，这些情况在《商品房买卖合同》中有相应的条款约定，销售部门会按照约定履• •
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• •
• 行。如果您还有其它的意见，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
问题二十三：房屋的保修期起计时间的解释
答：**先生/小姐，请您放心！房屋保修时间在《商品房卖买合同》内有相应的条款，请您留意一下。在房屋交付后，开发商严格按照《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》的内容对您的房屋进行保修。开发商作为一家重合同、守信用企业，全国知名的房地产企业，业主永远是第一位，企业形象高于一切。
问题二十四：房产证办理时间的解释
答：**先生/小姐，您在签署《商品房卖买合同》时已有房产证办理的时间，开发商会严格按照合同约定的时间办理，请您放心。请问您交齐了办理房产证所需的资料了吗？如果没有，请与开发商营销部联系咨询一下，以免耽误您的办证时间。
问题二十五：业主或其他人问到涉及集团发展情况及各项数据及新闻事项的解释
答：**先生/小姐，如果你需要了解这方面的问题，可以上与地产集团专门的对外联络部门取得联系或登陆到地产集团网站，他们会负责回答您的疑问。我可以将他们的联系方式告诉您，希望您能早日联系他们。
问题二十六：问及后续项目开发的情况的解释
答：**先生/小姐，如果你需要了解这方面的问题，营销部他们负责项目的销售，也许知道的情况比我们这里要详细，我可以将他们的联系方式告诉您，希望您能早日联系他们。
问题二十七：实物与销售广告不符的解释
答：**先生/小姐，你所看到的是广告效果，销售广告上的是示意图效果，不是实物照片，与我们现实里看到的可能会存在视觉偏差。开发商作为一家重合同、守信用企业，全国知名的房地产企业，品牌高于一切，所以请您放心，园区的开发建设方案是经政府核准的。如果您还有什么疑问，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
问题二十八：阳台可不可以封闭？
答：可以封闭，为使小区外观统一，所使用材质与小区门窗安装的铝合金同一材质（必须采用绿色玻璃和绿色铝合金边框，装于阳台栏杆内侧）。
问题二十九：社区配套物业的产权及收益问题（综合楼、超市、商业中心、地下停车场等）
答：**先生/小姐，社区配套物业的产权问题在《商品房买卖合同》中有明确条款约定，归开发商所有，请您留意。如果您还有什么不明白的，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
问题三十：业主询问你们项目的土地使用年限是多久，如果到期后将如何办理
答：**先生/小姐，我们是商住项目，土地使用年限住宅为70年，商业为40年。具体在您的《商品房买卖合同》里都有约定，您的房产证上也有清楚的登记。国务院颁布的从2007年10月1日起执行的物权法作出了明确规定，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期。
问题三十一：购房款内包含有线电视和燃气开通费等公共设施配套费
答：**先生/小姐，依据新颁布的《新建商品房交易价格行为规则》，2009年7月1日之后认购商品房，已将这两笔费用按照国家规范要求计入房价内，不再另行收取。在2009年7月1日之前认购的，房价内未含此两项费用，客户需在交房前交纳。（注意各地方政策有所不同）
问题三十二：收楼时房屋内个别材料没有安装到位的解释 • 答：**先生/小姐，非常抱歉！这个材料我们在验楼时已经拆下来了，已经联系了施工单位了，目前材料正在运回途中。材料到位了立刻组织安装，完毕后我立即通知您。感谢你的理解和支持，由此给你带来不便，我们深表歉意。
• 问题三十三：水、电费如何收取？
• 答：水费由物业公司代收代缴，电费由供电局直接收取，凭电表客户编号到供电局指定的营业厅或至前台拉卡拉刷银行卡购买，商铺用电至财务室购买。电费：居住用电0.588元/度，商业用电1.09元/度，水费：1-5层2.97元/吨，6-18层3.11元/吨，19-13层3.34元/吨，经营服务用水3.67元/吨。
• 问题三十四：户口怎么转入？
• 答：（户口转入您需带购房合同（非长沙市居民须带房产证）、物业公司开具的证明、身份证、户口本、房产证（购房合同）到原户口所在地公安机关开准迁证→湖南省长沙市公安局领入户表格→府后路社区登记，与社区签订相关协议（关于不享受经济补偿协议）→望岳派出所办理户口。
• 问题三十五：小区所属的派出所、居委会电话是多少？
• 望月街道派出所：0731-88809777；
• 府后路社区：0731-82490922。
• 问题三十六：业主直接要求找最高领导投诉
• 答：**先生/小姐，有什么事情可以和我说吗？我是客服中心XXX，我先帮您联系一下他吧。
他现在不在办公室，我可以把您反映的问题和联系方式先登记下来，等领导回来我亲自将你反映的问题转交给他。为了节省您宝贵的时间，领导回来后我们尽快电话与您预约。
• 问题三十七：媒体记者采访、拍照应对
• （1）采访
• 物业公司所有员工都无权接受任何媒体采访。遇到有采访人员应迅速告知客服中心负责人。沟通上以贵宾对待，不明拒。
• 如遇有媒体记者要求采访时应婉拒：**先生/小姐，您好！请问您们是哪个单位的？您办理了采访证吗？对不起，对您说的这些情况都不了解。我可以让客服中心的负责人向您解释。（经理级以下人员适用）
•
**先生/小姐，您好！我们公司有专职的信息发布部门，您可以和他们联系并，我将它们的联系方式告诉您吧，您可以与他们取得联系办理好相关证件再进行采访，谢谢您对我们工作的配合！”（客服中心负责人适用） • （2）拍照
• 发现记者拍照立即文明方式制止，并通知部门经理前来处理：
• **先生/小姐，您好！请问您们是哪个单位的？你是否办理了摄影证，对不起！这里是私家重地，谢绝拍照！请您理解！谢谢你对我工作的支持和配合！ • 同时立即向客服中心负责人及公司领导报告。
• 问题三十八： 我们小区的三网有哪几种？
• 答：电话、网络运行商均为电信公司；
• 1~7#栋电视运行商是国安，8~39#栋电视运行商是望城广达。 • 问题三十九：装修管理
• 答：
1、提前三个工作日提交相关资料及装修施工单位的相关资料(如：施工单位资质、营业执照、项目经理证书原件、负责人身份证等复印件，) 于客服中心前台。
•
2、由业主和装修施工单位分别与物业公司签订《装修/施工防火责任书》、《装修承诺书》、《装修管理协议书》。 •
3、业主和装修施工单位按相关规定缴纳相关费用（住宅保证金2000元，商铺3000元）。
•
4、业主装修项目经物业公司审核、批准后，向业主发放《装修施工许可证》，并由装修施工单位提供施工人员身份证办理《施工人员出入证》。
•
5、业主和装修施工单位凭《装修施工许可证》进行施工；施工人员凭《施工人员出入证》进出施工现场。
•
6、装修施工期限：客服中心审批之日起90天内完成，需延期的，到客服中心办理延期手续；
•
7、装修施工时间：周一到周五： 8：00—12：00
14：00—18：00集中装修期间，施工时间为：8:00—21:30，早上08:00--09:00、下午14：00--14：30禁止噪音施工；
•
8、装修期间不允许施工人员留宿，如需留宿需业主本人签订担保书。
• 问题四十：前台接听电话规范流程
• 答：
1、来电：电话响铃三声内必须接听，接听电话，拿起电话后必须说“您好，金碧物业工号XXX为您服务！”规范用语。
•
2、在与来电者通话中，必须认真聆听，不得随意打断对方的讲话。回答业主问题时不得直说“不知道”、“不清楚”、“不关我的事”等用语，应以积极的态度帮助业主或婉转地回答问题。
•
3、对于来电者反映的问题，必须认真做好记录，登记在台帐上以备查。
•
4、如果正在接听电话，另一部电话响铃，应当向对方说“请稍等一下，我接个电话，行吗？”，然后在三声内接听另一部电话，并向另一部电话的来电者说：“不好意思，我正在接听电话，等会我给您打回去，行吗？”
•
5、如来电者进行咨询，要耐心、仔细、准确地予以解释，最后说“您清楚了吗？”。
•
6、如来电者就某事提出建议，必须认真听取建议，最后说“您的建议非常好，我们一定考虑并采纳。非常感谢您对我们工作的理解和支持。”
•
7、如来电者进行求助、投诉和报修，说“很抱歉，给您添麻烦了！”、“您的问题我已经记下了，我一定尽快帮您解决！”等用语。
•
8、接听电话完毕后，说“感谢您的来电，谢谢，再见”，等对方挂上电话后再挂机。
• 问题四十一：前台来访的接待礼仪
• 答：
1、业户来访时，客服助理应采用迎立式服务标准。当业户距离前台约3米时，客服助理应起立并微笑；当业户距离1米时，请使用标准服务用语：您好！请问有什么需要帮助的？向业户问好。
•
2、对于来访者反映的问题，必须认真做好记录，登记在台帐上以备查。
•
3、接待来访业主后，说“感谢您的来访，谢谢，请慢走，再见”。
• 问题四十二：前台各类台账、单据的填写
• 答：
1、分类：来电及来访，共分为咨询、建议、求助、报修、投诉五大项。
•
2、开单：维修调度单、工作单、投诉处理档案卡、缴款单、物品放行条。
•
3、交接班记录本：每日每个班次必须填写，并需记录完整。
•
4、签字：《投诉处理与维修服务管理台账》及《交接班记录本》需每日需客服部经理及客服部负责人签字；维修调度单、工作单、投诉处理档案卡需每周整理并交相关责任人签字存档。
第14篇：物业小区交楼培训资料
• 物业管理日常问题的应对指引 • 问题一：收楼流程
业主—接待—验证 — 缴费—签约— 钥匙领取—验房
•交楼表格资料
• 收楼流程办理单（前台工作人员盖章）
• 需复印资料：购房买卖合同、业主本人身份证、委托人身份证、专项维修资金缴费凭证。
• 须签订的协议：《前期物业管理协议及临时管理规约》
• 业主资料登记表
• 紧急情况联系授权书
• 防火责任书（一式两份，物业与业主各一份）
• 房屋钥匙签收确认书
• 钥匙托管承诺书
• 收楼物品确认书
• 业主档案资料目录表（前台工作人员填写）
• 需发放业主资料：《业主手册》及《防火责任书》
• 问题二：业主未在营销部门办理手续直接来物业公司收楼
• 回答：**先生/小姐，非常抱歉！我们受开发商委托为业主办理收楼手续。根据开发商要求，业主应当首先去地产公司营销部办理好相关手续获得开发商给予的准予入住通知书，业主凭准予入住通知书方可办理收楼手续，希望您能够理解！ • 问题三：业主要求先去验房再办理收楼手续
• 答：**先生/小姐，我们需要您提供有效证件和资料，确定您的业主身份才能办理收楼相关手续，请您理解。您领到了房屋钥匙，我们会有工作人员陪同您验房，验房时有任何问题，我们都会详细记录并及时安排专人处理。感谢您对我工作的支持！• 问题四：物业管理服务公司的介绍、与开发商关系
• 答：**先生/小姐，您好，我们是“金碧物业有限公司”，具有全国物业管理一级资质，有丰富的高端物业管理经验，是开发商通过公开前期物业管理招投标确定的，受开发商委托进行前期物业管理。
很高兴能为您服务，希望我的解释您能满意！
• 问题五：业主对《前期物业服务协议》和《临时管理规约》都有意见
• 答：**先生/小姐，您好，这些《前期物业服务协议》和《临时管理规约》都是根据建设部下发的示范文本制定并已在房管局及工商局等政府部门审核备案。冒昧的问一下，你主要还有什么条款有意见或者不明白的呢？请允许我给您解释一下其中您所不明白的地方，（如果还有什么不明白的，我可以请我们的x总为您做进一步的解释）感谢您对我们工作的支持！
• 问题六：业主对《临时管理规约》内容不满意要求更改其内容
• 答：**先生/小姐，您好，《临时管理规约》是根据建设部下发的示范文本制定，在政府房管机构有审核备案，是用于规范约束个体业主的行为，保障全体业主共同利益。如果您个人对《临时管理规约》中的部份内容存有疑问，我可以为您解答。我的解释**先生/小姐，您是否已经清楚？（如果还有什么不明白的，我可以请我们的x总为您做进一步的解释。）多谢您对我们工作的支持！
• 问题七：业主提到“房屋质量”方面的问题
• 答：**先生/小姐，您好，楼宇在交付以前已经通过政府相关部门的验收（质量技术
监督部门、消防部门、监理公司等），完全具备交付使用条件。各位业主凭《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》进行保修。我们的房屋建筑施工单位都是全国十强之列，所用的材料也都是全国知名品牌。所以您完全可以放心的入住！
• 问题八：业主以房屋存在问题较多，拒绝在《业主入住验收表》上签字
• 答：**先生/小姐，您好，这个签字是确认你以业主身份查验过该物业了，这些问题
是您提出需要整改的。我马上送给现场施工单位进行整改。如果您不签字确定整改项目的话，施工单位可能会视这次验房过程无效，影响整改进度。
请您放心，即使入住后出现问题，仍会按照《房屋质量保证书》中的相关规定进行维修。开发商是重合同、守信用的大公司，对房屋质量和售后服务一直非常重视，请您不用担心！
• 问题九：交楼标准与样板房不一致的解释
• 答：**先生/小姐，您好，因为样板房是作为产品展示的，具体的交楼标准应该以《商
品房买卖合同》中的约定的标准为依据。相信您在购房时，销售人员也已经明确告诉您了。如果您还有什么不明白的，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
• 问题十：公共设备设施的位置与原有模型图纸不一致的解释
• 答：**先生/小姐，您好，房地产公司的开发建设项目经过了政府批准和许可，包括
规划设计总体方案、工程建筑范围、开发项目经济技术指标等，否则无法通过政府部门审核和批准。
公共设施设备因项目开发的需要做些必要调整，也是经过政府相关部门审核批准的，请您放心！开发商作为一家大型的房地产上市公司，会严格遵守国家标准执行。
• 问题十一：业主要求我们测量房间的面积的解释
• 答：**先生/小姐，请您放心！房屋面积以房产证为准，是由政府房管部门指委派的
专业测绘单位测量的，并在房管部门进行了备案。在您签署的《商品房买卖合同》中有明确约定，具有法律效力。而且房屋面积只有专业机构才可以测量，物业公司不具备这种资格和条件，无法帮到您，请您谅解！
• 问题十二：业主对新收房屋不按要求办理装修手续的解释
• 答：**先生/小姐，根据建设部《城市装饰装修管理条例》的规定，业主在进行二次
装修时应向物业管理单位申请审批装修项目，由物业管理单位监管整个装修过程。装修单位都是业主自行聘请的，为了保证小区内的公共环境和公用设施不因装修施工而受到影响，物业服务公司要对施工单位进行管理，所以要求各位业主都必须办理物业装修手续。
物业公司经常会对各个装修单位的资质审核、施工过程进行检查，对一些装修单位的施工质量起到监督作用，这样也是保证您和全体业主的利益。
• 问题十三：业主认为管理费收费标准太贵的解释
• 答：**先生/小姐，小区属于本区域内高档楼盘，物业管理收费标准是根据《XX省
物业服务收费管理实施细则》，结合本项目管理成本测算制定的，并且通过了政府相关部门的备案确认。我们物业公司是全国一级资质企业，为业主提供高质量的物业服务，而且园区的园林水景、配套设施齐全，维护成本较高，您付出的这个标准的物业服务费日后使您的物业一定会得到更好的保值、增值。您亦会感受到我们真诚、优质的服务！
• 问题十四：业主询问物业管理公司收取物业管理服务费的依据的解释
• 答：**先生/小姐，我们是根据《XX市物业管理服务收费管理办法》规定，物业管
理服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由XX市物价局会同物业管理主管部门制定并调整等级标准和收费标准，按购房建筑面积计收。我们的收费标
准通过政府部门的审核和备案，您看，批复文件在那边公示，请您留意。
• 问题十五：暂时不入住、不办理装修不缴纳管理服务费用的解释
• 答：**先生/小姐，根据国家相关政策法规规定，物业管理费从购房人收楼之日起开
始计收。物业管理费的用途是小区公共区域的管理和公共设备的维护，虽然您不入住也不装修，我们已经对小区全体业主提供物业管理服务。而你也享受到了物业管理服务，缴费是全体业主应尽的义务，请您理解。
• 问题十六：开发商的承诺未兑现业主拒绝交纳物业管理费的解释
• 答：**先生/小姐，缴纳物业服务费是每个业主应尽的义务。开发商和我们物业公司
是不同的两个法人主体单位，物业公司提供的是物业管理服务，我们是按照与业主签署的《物业管理服务协议》所约定的服务标准对园区的公共设备、环境和秩序进行管理，对业主的生活需求提供服务，请您理解！对您所提出的问题我们一定会向开发商有关部门反映，并跟进处理。
• 问题十七：成立业主委员会的要求的解释
• 答：**先生/小姐，根据政府对成立业主管理委员会的要求，在已交付使用的物业建
筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的可以成立业主委员会，或按总建筑面积百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求的情况下也可以成立业主委员会。同时，政府相关部门也会在达到成立条件时指导小区业主委员会成立的。
• 问题十八：社区配套完工交付使用的解释
• 答：**先生/小姐，社区配套是根据项目的整体进度建设投入使用的，现阶段的社区
配套基本可以满足您生活的需要。
我们小区的社区配套主要有学校、酒店会所和一些商业网点。项目都开始招商了，合作的单位都是同行业中的知名企业，很快就会投入使用。另外，开发商也不会任由自己投入巨资建成的配套设施闲置的。如果有最新的资讯，我们会第一时间通知您的。
• 问题十九：小区的园林景观和宣传资料不同的解释
• 答：**先生/小姐，宣传资料上的园建部分是示意效果图，你现在看到的只是实景的
一部分，而效果图是微缩了让您看到全部，与实物肯定会存在一些偏差。而且园区的规划建设都是在政府规划局报建的。如果您还有什么疑问，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
• 问题二十：同批次房屋交楼时间不一致的解释
• 答：**先生/小姐，我们公司现在交付的楼宇是通过了全部的合格验收并取得了相关
质量合格文件的，可以交付使用。未获得通知的可能正在进行验收和办理手续，具体交楼时间会另行通知您，请您放心。如果您还有什么疑问，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。
• 问题二十一：合同约定的交楼时间未到而提前交楼的解释
• 答：**先生/小姐，因为开发商加快了施工进度，并且达到交楼条件，决定提前将房
屋交付给业主使用。这样满足了大部分业主迫切希望早收楼、早入住、早受益的要求，同时提前交楼可以避免出现其他楼盘因为迟交楼而产生的烦恼。
您也可以在合同期里来收，但是这样您可能会错过一些因提前收楼而享受到的利益和优惠。
• 问题二十二：延迟交楼的解释
• 答：**先生/小姐，开发商是规范的房地产上市公司，交给业主的产品一定要是经过
政府职能部门验收的合格产品。或许因多方原因，现在不能按时交楼，不过请您放心，这些情况在《商品房买卖合同》中有相应的条款约定，销售部门会按照约定履
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• 行。如果您还有其它的意见，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。问题二十三：房屋的保修期起计时间的解释答：**先生/小姐，请您放心！房屋保修时间在《商品房卖买合同》内有相应的条款，请您留意一下。在房屋交付后，开发商严格按照《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》的内容对您的房屋进行保修。开发商作为一家重合同、守信用企业，全国知名的房地产企业，业主永远是第一位，企业形象高于一切。问题二十四：房产证办理时间的解释答：**先生/小姐，您在签署《商品房卖买合同》时已有房产证办理的时间，开发商会严格按照合同约定的时间办理，请您放心。请问您交齐了办理房产证所需的资料了吗？如果没有，请与开发商营销部联系咨询一下，以免耽误您的办证时间。问题二十五：业主或其他人问到涉及集团发展情况及各项数据及新闻事项的解释答：**先生/小姐，如果你需要了解这方面的问题，可以上与地产集团专门的对外联络部门取得联系或登陆到地产集团网站，他们会负责回答您的疑问。我可以将他们的联系方式告诉您，希望您能早日联系他们。问题二十六：问及后续项目开发的情况的解释答：**先生/小姐，如果你需要了解这方面的问题，营销部他们负责项目的销售，也许知道的情况比我们这里要详细，我可以将他们的联系方式告诉您，希望您能早日联系他们。问题二十七：实物与销售广告不符的解释答：**先生/小姐，你所看到的是广告效果，销售广告上的是示意图效果，不是实物照片，与我们现实里看到的可能会存在视觉偏差。开发商作为一家重合同、守信用企业，全国知名的房地产企业，品牌高于一切，所以请您放心，园区的开发建设方案是经政府核准的。如果您还有什么疑问，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。问题二十八：阳台可不可以封闭？答：可以封闭，为使小区外观统一，所使用材质与小区门窗安装的铝合金同一材质（必须采用绿色玻璃和绿色铝合金边框，装于阳台栏杆内侧）。问题二十九：社区配套物业的产权及收益问题（综合楼、超市、商业中心、地下停车场等）答：**先生/小姐，社区配套物业的产权问题在《商品房买卖合同》中有明确条款约定，归开发商所有，请您留意。如果您还有什么不明白的，我可以代您先联系下营销部门的工作人员，由专人向您解释。问题三十：业主询问你们项目的土地使用年限是多久，如果到期后将如何办理答：**先生/小姐，我们是商住项目，土地使用年限住宅为70年，商业为40年。具体在您的《商品房买卖合同》里都有约定，您的房产证上也有清楚的登记。国务院颁布的从2007年10月1日起执行的物权法作出了明确规定，住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期。问题三十一：购房款内包含有线电视和燃气开通费等公共设施配套费答：**先生/小姐，依据新颁布的《新建商品房交易价格行为规则》，2009年7月1日之后认购商品房，已将这两笔费用按照国家规范要求计入房价内，不再另行收取。在2009年7月1日之前认购的，房价内未含此两项费用，客户需在交房前交纳。（注意各地方政策有所不同）问题三十二：收楼时房屋内个别材料没有安装到位的解释
• 答：**先生/小姐，非常抱歉！这个材料我们在验楼时已经拆下来了，已经联系了施
工单位了，目前材料正在运回途中。材料到位了立刻组织安装，完毕后我立即通知您。感谢你的理解和支持，由此给你带来不便，我们深表歉意。
• 问题三十三：水、电费如何收取？
• 答：水费由物业公司代收代缴，电费由供电局直接收取，凭电表客户编号到供电局
指定的营业厅或至前台拉卡拉刷银行卡购买，商铺用电至财务室购买。电费：居住用电0.588元/度，商业用电1.09元/度，水费：1-5层2.97元/吨，6-18层3.11元/吨，19-13层3.34元/吨，经营服务用水3.67元/吨。
• 问题三十四：户口怎么转入？
• 答：（户口转入您需带购房合同（非长沙市居民须带房产证）、物业公司开具的证明、
身份证、户口本、房产证（购房合同）到原户口所在地公安机关开准迁证→湖南省长沙市公安局领入户表格→府后路社区登记，与社区签订相关协议（关于不享受经济补偿协议）→望岳派出所办理户口。
• 问题三十五：小区所属的派出所、居委会电话是多少？
• 望月街道派出所：0731-88809777；
• 府后路社区：0731-82490922。
• 问题三十六：业主直接要求找最高领导投诉
• 答：**先生/小姐，有什么事情可以和我说吗？我是客服中心XXX，我先帮您联系一
下他吧。
他现在不在办公室，我可以把您反映的问题和联系方式先登记下来，等领导回来我亲自将你反映的问题转交给他。为了节省您宝贵的时间，领导回来后我们尽快电话与您预约。
• 问题三十七：媒体记者采访、拍照应对
• （1）采访
• 物业公司所有员工都无权接受任何媒体采访。遇到有采访人员应迅速告知客服中心
负责人。沟通上以贵宾对待，不明拒。
• 如遇有媒体记者要求采访时应婉拒：**先生/小姐，您好！请问您们是哪个单位的？
您办理了采访证吗？对不起，对您说的这些情况都不了解。我可以让客服中心的负责人向您解释。（经理级以下人员适用）
•**先生/小姐，您好！我们公司有专职的信息发布部门，您可以和他们联系并，我
将它们的联系方式告诉您吧，您可以与他们取得联系办理好相关证件再进行采访，谢谢您对我们工作的配合！”（客服中心负责人适用）
• （2）拍照
• 发现记者拍照立即文明方式制止，并通知部门经理前来处理：
• **先生/小姐，您好！请问您们是哪个单位的？你是否办理了摄影证，对不起！这里
是私家重地，谢绝拍照！请您理解！谢谢你对我工作的支持和配合！
• 同时立即向客服中心负责人及公司领导报告。
• 问题三十八： 我们小区的三网有哪几种？
• 答：电话、网络运行商均为电信公司；
• 1~7#栋电视运行商是国安，8~39#栋电视运行商是望城广达。
• 问题三十九：装修管理
• 答：
1、提前三个工作日提交相关资料及装修施工单位的相关资料(如：施工单位资
质、营业执照、项目经理证书原件、负责人身份证等复印件，) 于客服中心前台。•
2、由业主和装修施工单位分别与物业公司签订《装修/施工防火责任书》、《装修承
诺书》、《装修管理协议书》。
•
3、业主和装修施工单位按相关规定缴纳相关费用（住宅保证金2000元，商铺3000
元）。
•
4、业主装修项目经物业公司审核、批准后，向业主发放《装修施工许可证》，并由
装修施工单位提供施工人员身份证办理《施工人员出入证》。
•
5、业主和装修施工单位凭《装修施工许可证》进行施工；施工人员凭《施工人员
出入证》进出施工现场。
•
6、装修施工期限：客服中心审批之日起90天内完成，需延期的，到客服中心办理
延期手续；
•
7、装修施工时间：周一到周五： 8：00—12：0014：00—18：00集中装修期
间，施工时间为：8:00—21:30，早上08:00--09:00、下午14：00--14：30禁止噪音施工；
•
8、装修期间不允许施工人员留宿，如需留宿需业主本人签订担保书。
• 问题四十：前台接听电话规范流程
• 答：
1、来电：电话响铃三声内必须接听，接听电话，拿起电话后必须说“您好，金
碧物业工号XXX为您服务！”规范用语。
•
2、在与来电者通话中，必须认真聆听，不得随意打断对方的讲话。回答业主问题时
不得直说“不知道”、“不清楚”、“不关我的事”等用语，应以积极的态度帮助业主或婉转地回答问题。
•
3、对于来电者反映的问题，必须认真做好记录，登记在台帐上以备查。
•
4、如果正在接听电话，另一部电话响铃，应当向对方说“请稍等一下，我接个电话，
行吗？”，然后在三声内接听另一部电话，并向另一部电话的来电者说：“不好意思，我正在接听电话，等会我给您打回去，行吗？”
•
5、如来电者进行咨询，要耐心、仔细、准确地予以解释，最后说“您清楚了吗？”。•
6、如来电者就某事提出建议，必须认真听取建议，最后说“您的建议非常好，我们
一定考虑并采纳。非常感谢您对我们工作的理解和支持。”
•
7、如来电者进行求助、投诉和报修，说“很抱歉，给您添麻烦了！”、“您的问题我
已经记下了，我一定尽快帮您解决！”等用语。
•
8、接听电话完毕后，说“感谢您的来电，谢谢，再见”，等对方挂上电话后再挂机。• 问题四十一：前台来访的接待礼仪
• 答：
1、业户来访时，客服助理应采用迎立式服务标准。当业户距离前台约3米时，
客服助理应起立并微笑；当业户距离1米时，请使用标准服务用语：您好！请问有什么需要帮助的？向业户问好。
•
2、对于来访者反映的问题，必须认真做好记录，登记在台帐上以备查。•
3、接待来访业主后，说“感谢您的来访，谢谢，请慢走，再见”。
• 问题四十二：前台各类台账、单据的填写
• 答：
1、分类：来电及来访，共分为咨询、建议、求助、报修、投诉五大项。
•
2、开单：维修调度单、工作单、投诉处理档案卡、缴款单、物品放行条。•
3、交接班记录本：每日每个班次必须填写，并需记录完整。
•
4、签字：《投诉处理与维修服务管理台账》及《交接班记录本》需每日需客
服部经理及客服部负责人签字；维修调度单、工作单、投诉处理档案卡需每周整理并交相关责任人签字存档。
第15篇：物业工作计划
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司 2.曼哈顿管理中心）一套人马，在保留原曼哈顿中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场，物业工作计划。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对曼哈顿大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成曼哈顿大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于149万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费77.26万元，代租、代办费29.80万元（149×20%），一共为107.06万元。其中曼哈顿大楼物业费及代租代办费合计为98.40万元，其它收入8.66万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在112万元之内（不包括3000元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：82.56万元（按现48人计算）
2.自担水电费：15.60万元，工作计划《物业工作计划》。
3.税金：8.80万元。
4.其它5.04万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
第16篇：物业工作计划
综合办公室工作计划
1、整理并收集四期各项未验收资料，配合各项验收工作尽快
完成；
2、确保网上备案工作有条不紊的进行；
3、继续认真做好行政工作努力配合各部门完成各项工作；
客服中心工作计划
1、落实物业用房的装修并搬迁；
2、配合工程部尽快落实地下室事宜；
3、还有几户维修尽快落实；
4、搞好交房工作。
第17篇：物业工作计划
一、全面实施规范化管理
在原有基础上修定各部门工作手册,规范工作流程,按工作制度严格执行,加大制度的执行力度,让管理工作有据可依，物业工作计划范文。并规范管理,健全各式档案,将以规范表格记录为工作重点,做到全面、详实有据可查。
二、执行绩效考核工作,提高服务工作质量
以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确各级工作职责,责任到人,通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒,提高员工的工作热情,促进工作有效完成。
三、强化培训考核制度
根据公司培训方针,制定培训计划,提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育,促进员工爱岗敬业,服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训,并在实际工作中检查落实,提高管理服务水平和服务质量,提高员工队伍的综合素质,为公司发展储备人力资源，工作计划《物业工作计划范文》。
四、结合小区实际建立严整的安防体系
从制度规范入手,责任到人,并规范监督执行,结合绩效考核加强队伍建设,加大对小区住户安防知识的宣传力度,打开联防共治的局面。
五、完善日常管理,开展便民工作,提高住户满意度
以制度规范日常工作管理,完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维保,让住户满意,大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务,在给业主提供优质服务。
六、根据公司年度统筹计划,开展社区文化活动,创建和谐社区。
根据年度工作计划,近阶段的工作重点是:
1、根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范,严格执行,逐项整改完善,按实施日期落实到位。
2、根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习,明确岗位工作要求。
3、拟定车辆临停收费可行性方案。
4、配合运营中心\"温馨社区生活剪影\"等社区文化活动的开展,组织相关部门做好准备工作。
5、按部门计划完成当月培训工作。
2011年御苑区将以务实的工作态度,以公司的整体工作方针为方向,保质保量完成各项工作任务及考核指标,在服务质量提升年中创出佳绩。
第18篇：物业工作计划
为了xxx物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业最大的功能，使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到最佳的经济效益，制定今年的工作计划。
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.xxx物业管理公司 2.曼哈顿管理中心）一套人马，在保留原曼哈顿中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对曼哈顿大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成曼哈顿大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于149万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费77.26万元，代租、代办费29.80万元（149×20%），一共为107.06万元。其中曼哈顿大楼物业费及代租代办费合计为98.40万元，其它收入8.66万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在112万元之内（不包括3000元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：82.56万元（按现48人计算）
2.自担水电费：15.60万元。
3.税金：8.80万元。
4.其它5.04万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
七、大楼维修、设施设备维修计划（根据大楼拆迁时间待定）
1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。
2.大楼内部的维修、粉刷。
3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。
4.消防报警系统的维护、清洗、调试。
5.管路系统的更换。
第19篇：物业工作计划
一、定编定岗及培训计划
今年是物业公司运行的第一年，实行二块牌子（1.物业管理公司2.管理中心）一套人马，在保留原中心的功能基础上，通过物业的运作，最终走向市场，2011物业工作计划。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作，工作计划《2011物业工作计划》。
三、收入计划（物业管理费、代租、代办费）
今年完成物业管理费万元，代租、代办费万元（20%），一共为万元。其中大楼物业费及代租代办费合计为万元，其它收入万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在万元之内（不包括元以上的修理费用），其中：
1.人员工资包括三金总额为：万元（按现48人计算）。
2.自担水电费：万元。
3.税金：万元。
4.其它万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持天山区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。
2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。
3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
第20篇：物业工作计划
篇1：2015年度物业服务工作计划 《2015年度物业服务工作计划》 龙隐山庄物业服务中心
为了使景祥物业服务有限公司的全局战略与公司的发展紧密同步，共同打造具有景祥物业特色的企业品牌，创造高质高效的企业效益，根据公司管理要求和各项目实际情况，有关2015年度的经营管理工作，现拟定以下2015年度物业服务工作具体计划。
一、抓好现场管理，优化服务质量
1、根据目前状况，前台服务、区域管理、绿化管理、清洁管理、维修作业、财务费用追收等方面的制度与流程尚未形成规范体系，必须继续整合与再造，并分别整理成专项指导文件，认真贯彻实施。
2、一切围绕“规范和优质”开展工作，强化计划先行，对各主管以上人员严格按《工作计划》要求，每日、每周、每月完成相应的计划工作，并要求完成好相应任务，避免工作的盲目性。
3、按质量目标要求，全面抓好服务质量体系运行管理工作，认真收集和点评小区出现的各种典型案例，严格要求各部门做好日检、周报等工作，每月定期组织和召开服务质量评估会议，努力改善和提高整体服务质量；坚持月度物业综合检查，对小区各项整治改善工作，明确主次责任部门（人）并抓好现场跟进、验证和反馈，避免管理上的真空。
4、全面整顿小区长期乱停乱放、而且不交纳费用的车辆，重点整治老旧房屋第
9、第
10、第15栋的摩托车、电动车，先强化停放到指定位置，然再执行收费。在执行整顿前，先制定有明确、可行的措施，尽量降低矛盾的激化，维护小区管理秩序正常。该项工作于2015年1月底前全面铺开。
5、各部门实行分区管理、加强监督，责任到人。对各区域的设备设施、清洁卫生等管理，均明确操作责任人（清洁工）和监督责任人（物业主管），将相关工作人员的相片、职务和联系电话在各楼宇信息栏顶上进行公示，以便业主与内部的沟通和识别。该项工作在2015年2月底前实施。
6、抓好物业验收接管和移交工作，加强纵横向沟通协调，妥善解决业主各种投诉和工程遗留问题，确保物业服务中心业务正常开展。
7、严格履行装修申报项目的审核审批制度，加强现场巡查工作，杜绝各种乱倒乱放、乱搭乱建等违规现象，维护各小区物业外观的统一与完好，确保小区物业的保值与升值，“装修手续办理流程图”、“客户投诉处理流程图”，以kt板挂形式精致制作，并于各小区服务中心处进行公示，按章操作。该项工作于2015年3月底前完成。
8、抓好各现场管理的同时，建立好各方面记录，包括各保安岗位工作记录记录台帐、清洁日检工作记录、设备设施管理记录、市政管道疏通记录、绿化清洁用水记录、管理人员巡岗工作记录等，以便追溯核查。
9、强化保安管理工作，严格按各岗位工作描述控制好各外来车辆和外来人员进入小区，杜绝各治安案件发生，确保治安环境良好。
10、在各小区管理处和主出入口合理位置，设置明显的服务工作意见箱，在管理服务上，接受公司各部门和广大业主的监督。该项工作于2015年2月底前实施。
二、抓好培训、考核和奖惩工作、提高员工综合素质
1、完善培训计划，坚持开展业务培训工作，内容包括 “制度和流程培训”，“物管知识培训”、“各种应知应会培训”、“礼貌礼仪培训”、“物管政策法规培训”等，整体培训计划拟定于2015年5月底前完成，对员工全年的培训课时要求不小25小时。
2、根据不同部门工作性质，尽量以规范量化标准，制定相应的“奖惩细则”和“绩效考核标准”。该项工作于2015年5月底前完成。
3、对员工绩效考核考期为每半年度一次，通过公平、公正、公开的原则进行考核，通过考核结果，体现出员工的价值，对优秀和先进的员工适当奖励和激励；对个别落后和末位的员工，通过再次培训仍不合格的，实行淘汰处理。拟定于2015年6月至7月中旬完成本年度的物业服务管理考核工作。
三、抓好宣传宣导工作，建立回访制度，树立业主良好信心
1、按中华民族传统风俗和国家的法定节日，协调做好社区文化活动宣传工作，营造良好的社区文化氛围，包括“五一”、“中秋/国庆”、“圣诞/元旦”、“春节/元宵”等；并全力协助公司做好各种其他节日活动举办。
2、定期向业主宣传相关的物业管理政策法规，让物业管理的概念及意识深入人心，倡导业主积极参与小区的管理，通过互动，使之形成良好互相监督局面，共同维护小区的良好环境；通过小区信息栏的宣传平台，充分发挥宣导作用。在小区内尽量降低各种违章违规行为，从而促进小区两个文明的建设和健康发展，树立龙隐山庄小区良好形象。
3、加强与业主良好的沟通关系，建立良好的回访制度，根据各板块工作性质，设定各种回访咨询内容，实行预约上门拜访，认真听取客户的宝贵意见，并做好汇总和分析，将回访的结果作为专题研讨内容。在2015年一季度开始，要求各管理处每季度回访已入住的业主，不得小于30%。对业主提出的问题必须按规定的时效及时回复，不断地提高业主的满意度，树立业主良好信心。
四、抓好成本控制，实行开源节流
1、厉行节约从点滴做起，将常用的印刷表格全面落实到位，尽量降低办公费用的支出。
2、各部门所需的办公用品及费用，须按计划定量定额做好分配。
3、节约水电能源，控制好各小区公共水电费用的支出，对各小区的公共水电表，做好定量定额核算，发现问题及时追查原因，杜绝各种浪费现象。在日常上，发挥技术作用，想尽一切节能办法节约能源，如10栋的部分路灯，可以实行“隔盏亮”的办法照明，在2015年度龙隐山庄小区公共水电支出，力求在2014年度总支出基础上下降10%～15%。
4、大力开展创收工作，加大费用追缴力度，将费用收缴率的高低，作为衡量项目经理、主任经营管理能力的标准之一。在2015年度，将各小区摩托车、电动车停放收费作为创收的工作重点。尤其是第
9、
10、
14、15栋的停车收费，力争在2015年度加大收取力度以弥补经营不足部分。
5、在日常维修维护上，对各种材料的成本和使用严格控制，在选料用料方面按优质优价、货比三家执行；对维修项目的决定和经费的使用做到合情合理，杜绝各种不应有的开支和浪费现象。
6、充分利用人力资源，因岗没人，控制好人力成本，杜绝资源浪费，在用人上，尽量利用复合型人才，在操作上实现“一职多能”的效果。如：一个维修工，既能完成水电方面工作，也能完成烧焊方面工作，这样既能提高工作效率，也能避免资源的过剩或浪费，达到相得益彰的目的。
7、对小区2015年度的经营收支，在无特殊情况影响下，务求控制在预算范围内。
五、创建健康管理机构，做好小区业委会协调沟通工作。
景祥物业·龙隐山庄物业服务中心
二〇一四年十二月三十一日篇2：物业2015年工作计划
品质部2015年度工作计划分解
新的一年已开始，我们面临了全新的环境与考验，根据自身的情况，对不断深入前进中的品质提升工作来说，品质部2015年需完成的主要工作任务：
一是要加强内部的管理，配合公司三体认证步伐，建立起一整套比较科学、规范、完整的品质督导管理体系和规章制度。
二是要充分整合现有资源，努力加大品质督导围度与深度，保持企业持续稳定发展。主要体现在客户服务、园区标识、公共区域管理、节源开能，工程、保洁绿化、娱乐设施等。 三是应对我司目前存在的问题进行分析，在今后的工作开展中提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进品质部各项工作的正常开展，做到管理服务水平有新的提高，品质水平有新的突破，各服务中心精神面貌有新的变化，争取全面完成公司下达的各项工作指标。
一月份
主要工作内容 重点工作：
对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业服务相适应的管理制度和程序。重点是理顺服务品质管理体系内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准。以完善健全品质督导体系、规范内部管理、提升管理层思想意识、加强秩维系统规范化等几个方面的工作目标及思路。加强质量品质管理，梳理各项目各部门之间工作流程，提高服务过程管控，对管理人力配置及工作效能起到监督作用。
日常工作：
1、重新编制《品质督导管理体系》指导性文件，确立明确管理制度，在日常检查工作中做到有据可依，奖惩明确。确立各项目品质专员岗位职责与日常工作内容，大力开展2015年度品质检查与整改力度，全面提升公司服务水平。
2、对2014年度的工作进行系统化、精细化的总结工作，分析各项数据，认真反思2014年我们都做了什么，还在哪些方面存在不足，在今后的工作中如何进行改正，以己为镜，深入反思，同时加大对相关知识的学习力度，借鉴其他企业成熟的品质提升经验完善自己。二月份
主要工作内容 重点工作：
提升秩维系统安全防范工作，全面排查各园区消防安全器械，对消火栓、灭火器等进行维护维修，确保所有消防器材处于完好状态，以应对春节期间燃放烟花等情况，避免突发事件发生时造成更大的损失。 日常工作：
1、排查消防器材，加大秩维队伍培训及巡查、值岗力度，确保春节期间园区安全，出现突发事件时能够及时处理。
2、配合综合办公室做好公司年会活动的组织、运行工作，确保一年一度的员工联欢能够顺利完成。
3、进行春节前最后一次联合大检查，由综合办公室、各项目经理及品质专员共同配合，对所有在管项目进行全面检查，消除安全隐患，规范员工行为，使春节期间能够保证公司的服务品质不降低。三月份
主要工作内容 重点工作：
认真学习“三体认证”相关知识，完善品质部工作细节、工作范围及档案等方面，全力保证公司“三体认证”的通过。通过学习，认真研究员工工作环境、小区环境以及员工工作安全方面的知识，并丰富档案内容，建立制度体系，丰富完善品质部工作内容。 日常工作：
1、做好正月十五元宵节安全防范工作，确保园区业主度过祥和喜庆的元宵节，同时对元宵灯谜活动给予大力支持，做好业主联谊工作。
2、参与公司组织的“三体认证”培训，努力学习相关知识，明确品质部工作，并在本阶段对照相应体系文件尽快完善相对欠缺的工作，为迎接“三体认证”检查做好准备。四月份
主要工作内容 重点工作：
以完善健全的质量、环境、安全管理体系针对各项目、服务中心进行联合检查，重新审视服务状态、工作环境及工作安全问题，严格按照质量管理手册进行逐项排查，并着重针对全公司档案管理工作进行梳理，确认符合“三体认证”相关标准。日常工作：
1、确保清明节期间消防安全，张贴相关温馨提示，告知业主注意消防安全，文明祭奠，全面排查消防设备，并加强节日期间巡逻频次，保证园区安全。
2、进行联合品质质量监督检查，加入新增的环境安全以及档案管理问题，注重管理细节。
3、针对华府项目春节后秩维队员流动量较大，华城项目秩维队伍培训力度较为欠缺的情况，加大对这两个项目新入职队员的培训与训练力度，完善华城各门岗、巡逻岗等职位的岗位制度，指定行之有效的管理方案，尽快将华城、华府的秩维工作引入到正常运行的轨道上来。五月份
主要工作内容 重点工作：
针对负责分管的各项目秩维系统，将持续进行人员礼仪礼貌、军姿队列、服务意识以及专业知识进行培训。秩维系统人员占物业服务人员配置的较大部分，同时也是物业公司的精神面貌的体现，为公司培养出专业化、标准化的秩维队员，通过团队凝聚力的打造、公司企业文化、价值观的宣导来挽留住员工，进而为公司培养人才，完善梯队建设。 日常工作：
1、注重“五一”长假期间的安全、消防防范工作，确保节假日期间园区业主及员工的安全。
2、完善各项目秩维系统建设，打造更高层次、更具有服务精神的和谐团队，为公司培养一批可用之才，为公司的后续发展提供有力保障。六月份 主要工作内容 重点工作：
针对御园项目整体运营在往好的方向发展，不足方面需逐步整改完善。御园申报国优的工作是本年度的重中之重，品质部要着重解决的问题主要体现在御园部门之间的配合和部门工作日常监管不够严密，出现工作松散状态，负责人及部门主管在以后的的工作中还要以身作则，对部门日常工作运行要强化管理，提高管控力度，在制度执行及工作落实方面要提高强势态度，对公司要求和工作指导要提高执行力度。 日常工作：
1、大力推进8s管理体系中后4s的进程，充分利用前一阶段“整理整顿、清洁清扫”的优良底蕴，提升员工节约习惯和自身素养，同时结合“三体认证”文件，做好安全、环境方面的学习与提升工作。
2、加大对御园项目的监管力度，配合其完善国优审批的相关工作，力争今年内通过国优的评审，并在实际工作中达到国优的管理水平。七月份 主要工作内容 重点工作：
着重进行培训工作的监督与实施。品质部培训内容包括礼仪礼节、接待流程标准、秩维工作行为规范、职业前景、物业基础、法律法规、案例分析、日常工作内容与重点等方面，使每名员工达到我司工作标准，及时进入服务工作状态。针对各项目的年度培训计划实施情况及培训效果进行督导，务必做到按时进行，体现成效。篇3：xx物业公司2014年工作总结及2015年计划
xx物业公司2014年工作总结及2015年计划
不知不觉中，2014年已过去了，回顾这一年的工作，我部在房产以及集团公司各级领导的关怀下，全体员工时刻以“真诚勤仁用心服务”精神为动力，，秉承公司优良传统，发扬爱岗敬业，吃苦耐劳精神，先后顺利的完成了各项工作，取得了较好的成绩，同时也得到小区业主的好评。现将一年来的工作总结如下，并对下年的工作进行进一步的规划。
一、2014年工作总结
2014年以来的一年中，面对xx市物业工作的总体趋势，在上级领导的指导和关心下，全体员工的努力下，我们以饱满的热情来做好了各项工作，在各方面工作中取得了一定得成绩，下面对2014年的工作总结如下：
（一）直接服务部门工作总结（服务中心）
服务中心中心是我们xxx对外服务的窗口，其服务水平远远高于普通管理处。今年以来，按照部门的服务理念，围绕部门的工作核心，根据部门年度工作计划的工作重点和管理目标，开展各项服务、管理、培训工作，并针对原有存在的不足之处加大培训、逐步予以改善。
1、费用收缴工作
2014年的工作重点之一是费用的收缴工作。由于工程遗留问题，一部分业主以各种借口推迟或拒交物业管理费和相关的一些费用。服务中心耐心地、深入细致地做每一户业主的工作：及时协调各部门解决业主的户内存在问题；了解业主的需求，并及时予以跟进处理，得到业主的赞许与认可，从而提高了费用的收缴率。
2、业主（住户）满意度调查及投诉处理
今年一年，服务中心紧紧围绕一期的工程问题和返修工作进行跟进。根据实际情况，我们明确了返修工作完成后，必须先由服务中心、维修部、施工单位三方对相关工程进行检查、验收，合格后方可通知业主验收，减少了业主反复验收的情况和投诉。为了了解过去一年每一户的维修情况，服务中心对每一户的维修记录逐一进行分类统计，便于日后工作的跟进。
3、验收交楼工作
2014年的工作重点之二是二期交楼工作。在继续做好二期交楼工作的同时，对一期尚未交楼的——套房进行检查，包括户内的工程问题、所缺配件等逐一进行认真细致的检查。对于工程问题，通知施工单位进行维修；对于所缺配件，通知相关部门予以补充。
4、工程返修工作
二期的收楼工作正常进行着，对于一些返修工作已完成的单元，加大了通知业主进行二期收楼验收的力度，目前已完成二次收楼。由于有些施工单位的原因或业主本人的问题，有个别单元的返修工作滞后，造成业主投诉和提出索赔要求，本部在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好返修工作的同时，也积极地与业主沟通、协调，征得业主的谅解，有些业主放弃了索赔要求，有些业主大幅度降低了索赔的要求，取得较好的效果。在今年三月份开始，重新启动的联合小组工作，对于一期和二期业主索赔要求的协商、确认起到较好的效果。
（二）间接服务部门工作总结（秩序维护部、保洁部、工程部）
2014年，间接服务部门牢牢把握各自的工作职责，在公司各级领导的关怀支持下，维护部、保洁部、工程部全体员工发扬“吃苦耐劳”的精神、克服种种困难，高质量、严要求，较好的完成了2014年的工作任务。
1、秩序维护部
一是在治安管理工作中，今年1月份至今，加大了管理力度，制定了管理方案，确保春节期间公司财、物和施工现场的财、物安全，避免丢失被盗现象。
二是在消防管理工作中，1月份至今，公司对小区基本消防器品全面检查10次，并做好记录和使用不干胶封条进行封闭管理，有效的消防事故的发生。
2、保洁部
清洁工作上，首先对员工进行了培训，并派巡查员每日督促跟进外派清洁公司各区域的卫生清洁，监管改正他们不合理的作业，发现问题及时解决，促使他们的清洁水平、服务意识达到公司的标准和要求。
3、工程部（工程服务、工程维护）
2014年，工程部在其它兄弟部门的支持配合以及部门全体员工的努力下，较圆满的完成了工程服务和工程维护两大工作，确保了小区各设备设施、水、电、气的正常运行，以及工程返修工作的顺利进行。
二、存在的问题
翻检一年来的工作，值得欣慰的是，我们严格按照公司部署要求，积极、认真、稳妥地开展各项工作，取得了一定的成绩。但在肯定成绩的同时，我们也必须正视工作中存在的问题，主要表现在：
（一）经营拓展方面的问题
目前，我公司现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，特别是因为返修工程量大、施工或备料时间长、施工延期、重复返修等情况，造成业主投诉和索赔的问题，严重影响着我们服务质量的进一步提升。
（二）管理方面的问题
从宏观方面来讲，我们的战略计划还有待进一步加强，同时，对管理重点环节的把控尚不到位，iso执行效果反馈及执行力度也还需要进一步强化。从微观方面来看，一是部门间的相互衔接、物业部与房产其他相关部门、施工方相互衔接等需要进一步加强；二是流程间存在制度的缺陷或监督的缺失，影响着工作效率的提升；三是各部门间的管理制度及工作安排与流程有发生冲突的现象；
（三）员工素质意识方面的问题
服务意识、环境维护意识、安全防范意识、节能意识、成本控制意识等等，如：工程人员进户维护的服务理念贯彻、秩序维护巡逻发现公共设施损坏的反馈意识等等都有待进一步加强，员工整体素质和工作能力距离一流物业管理的要求尚有一定的差距，有待进一步提升。
三、2015年工作计划
认真审视和总结工作，我们最深切的体会是，在物业行业的市场竞争日趋激烈，物业服务的经营压力越来越大，业主对服务的要求越来越高的大背景下，我们的工作不进则退。2014年已经过去，2015年摆在我们面前的任务还十分繁重，一方面要针对上年工作中暴露出的问题和不足，制定切实可行的措施，改进工作、提升质量；另一方面，还要把上年工作中好的思路、方法以及工作组织模式等予以传承和发扬，保持优势、再接再厉，确保我部全年工作目标和任务的顺利完成，确保我部各项工作高质量、高水平地持续推进。 具体工作措施：
1、强化服务意识，进一步提升工作质量
在下年的工作中，我们要继续强化服务意识，以业主满意为检验工作质量的最终标准，全面进行深化管理服务体制改革工作，扩大服务的广度与深度，在工作质量、服务时效上狠下功夫，提高工作效率和到场服务准点率，千方百计让业主满意，要加强对各区域的日常保洁保养及绿化养护工作，给翡翠湖和海德华府尊贵的业主营造一个洁净、优雅的居住环境；与此同时，在工程质量方面，要加强与业主的沟通协调，并重点跟进一期未完成单元的工程返修以及业主提出的工程返修、跟进二期室内装修及以及
一、二期遗留的工程返修。
2、强化创新意识，卓有成效地开展工作
在下年的工作中，我们要继续强化创新意识，要拿出新招法、新举措，以创新促进工作质量的提升。针对业主费用交纳不尽人意的情况，我们要集思广益，对不同业主采取相应的措施及时追缴各类欠费，加大物业管理费和其他费用的收缴工作力度；我部将根据海德自身特点，开展形式多样的公益、文体、趣味等社区文化活动，调动业主参与的积极性，拉近与业主之间的距离，在每一个节庆前对园区和会所进行装饰和布臵，营造良好的节日气氛，创新服务；针对目前公司一线岗位人员流动情况较为严重，新的一年将加强对秩序维护部缺编人员的招聘工作，全力满足秩序维护部缺编要求，同时充分发挥员工的工作主动性和积极性。
3、强化管理意识，推进工作规范化运作
在新年度的工作中，我部将继续强化管理意识，使内部管理制度全面化和规范化，将责任落实到人，完善各项服务标准及操作流程，保证员工服务水平的一致性，做到职责明确。要以制度约束人，在制度执行过程中给员工输入“按章办事，一丝不苟”的管理理念。
4、强化培训的意识，全面提升员工的工作能力
企业的竞争，归根结底是人才的竞争。目前我部下辖各部门人员的综合素质普遍有待提高，在新年度的工作中，我们要继续强化培训意识，通过培训全力提高员工的整体素质和工作能力，打造一流的团队。特别是为迎接二期业主顺利收楼，我们要加强对礼节礼貌、服务意识、操作规程、安全作业等方面的培训。同时，加强员工外送培训，今年拟选派10名有发展前景的员工赴xxxxxx物业管理精品课堂学习。
总之，在2014年，我们将努力使工作水平再上一个新台阶，形成并彰显我们的核心竞争力，不断提高业主对xxx的信赖和满意，树立良好的形象和口碑，把xxx物业打造成为xx物业管理水平第一的高档住宅园区。 xxx物业管理有限公司 年 月 日
