房地产项目可行性研究报告范文

推荐第1篇：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告(模版)

目录

第一部分：项目总论

1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况

1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议

第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析

2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析

2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征 2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案

2.5.1可类比项目市场调查 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案

第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置

3.7合作方式及条件

第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算

4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析

1 4.1.7项目资金预测 4.1.8现金流量表

4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案

4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划

第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表

5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论

第六部分：不确定性分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析

6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析

6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策

第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性）

7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析

第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议

第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论 1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。

1.1.2项目发起人及发起缘由

项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.1.3项目投资的必要性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

1.2项目概况 1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ②宗地现状

3 1）四周范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 ③项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的社区配套及交通状况

（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量情况。

医院等级和医疗水平

大型购物中心、主要商业和菜市场

文化、体育、娱乐设施

公园

银行

邮局

其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 ④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况

4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6)周边景观 7)风水情况

8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9)其他

4 ⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1)道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

1.2.4项目规划控制要点 规划控制要点

①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

③综合容积率、住宅容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

⑦其他

1.2.5项目发展概况

①已进行的调查研究项目及成果

②项目地块初勘及初测工作情况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展情况

1.3可行性研究报告编制依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文;。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件;国家和拟建地区的政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

5 （5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议 1.4.1市场研究 1.4.2开发方案

1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1.4.6综合评价

1.4.7研究结论与建议

1.4.8主要技术经济指标表

第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。 2.2全国房地产行业发展分析 2.2.1行业政策

2.2.2市场供给与需求 2.2.3行业发展趋势 2.3本市房地产市场分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。 2.3.1本市房地产市场现状 整体竞争格局，供求现状

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

6 （2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

2.3.2本市房地产市场发展趋势

①需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。

②供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况

（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

2.4板块市场分析

2.4.1区域住宅市场成长状况

①区域住宅市场简述,形成时间,各档次住宅区域内分布状况,购买人群变化. ②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）,开工量/竣工量,销售量/供需比,平均售价. ③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 2.4.2区域内供应产品特征

①各档次产品供应状况

②各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征,平均售价,开发规模,产品形式,平均销售率,平均容积率,物业在区域内分布特征. ③区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

⑤分析：本案在区域市场内的机会点

⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势,本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式,本案在区域内开发市场潜力,本案在开发中的营销焦点问题. 2.4.3区域市场目标客层研究

7 ①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

2.5项目拟定位方案

2.5.1可类比项目市场调查,序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细.）

1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；

2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化 3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念

4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质

5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度

6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；

7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；

8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高

9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重

12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。 备注： 1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 2）使我们的价格制定更客观合理。

3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案

①市场定位

②目标市场定位

③项目产品定位,主要功能/建筑规模/主要技术经济指标. ④价格定位：项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注,写字间,配套功能,停车场,住宅销售.

推荐第2篇：房地产项目可行性研究报告

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某房地产开发项目可行性研究报告

编制单位：**￥￥房地产开发有限公司 编制时间： 2011-08-15

摘 要

“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。

“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。

“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。

目 录

1、项目概况……………………………………………………………………04

2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04

3、市场分析和项目定位………………………………………………………05

4、规划发展建议………………………………………………………………22

5、资源供给……………………………………………………………………24

6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24

7、开发建设计划………………………………………………………………25

8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26

9、结论及建议…………………………………………………………………27

2

一、项目概况：

1、项目名称：“￥￥花园”

开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司

2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。

3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。

4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。

二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：

1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。

2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。

3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。

4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。

三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析：

1、2004年**市房地产市场供给现状分析：

3

1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。

2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。

2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。

从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。 2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。

4）、商品房进入市场情况：

2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场 表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分） 类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他

2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181 2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673 同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35% 所占比例 81% 17% 0.8% 1.2% 注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例

980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。

4

表八：2004年商品房市场投放情况表： 年份 合计 商业 其他

合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房

套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2

2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303 2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369 同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83% 所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4% 注：

1、所占比重为2004年数据

2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重

从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。

2、2004年**市房地产市场需求现状分析：

2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。

1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。 表十：2004年商品房销售面积情况： 年份 合计

m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套

2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752 2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707 2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。

2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。

3）、消费者购成情况

随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年

5

增加64%。

表十七：消费者购成比例： 年份

销售人群 2001年 占总 量比 2002年 占总 量比 2003年 占总 量比 2004年 占总 量比

本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％ 外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％ 表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：

合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2 m2 套 m2 套 m2 套

474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716

4）、商品房销售价格情况

2004年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。

5）、不同户型商品房销售情况分析：

从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。

3、2004年**市商品房空置情况：

2004年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。

表二十五：2004年商品房空置面分段表 一年以内空置

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合计 合计 住宅 商业 写字 其他 m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅

355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568 161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104 比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6% 一年以上空置

合计 合计 住宅 商业 写字 其他 m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅

90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104 29718 195 16527 93

比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7% 注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重

2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。

4、2004年**市房地产市场发展特点： 1）、房地产开发投资增幅减缓：

**市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3%、40.7% 。 2）、房价基本平稳：

几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。 3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。

4）、商业用房投资势头强劲

2004年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。

5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。

衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品

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房市场。

6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。 7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。

5、2004年**市房地产市场存在问题： 1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的

矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。

2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。 3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。 4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。

6、2005年**市房地产市场预测：

1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是， 由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。 2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性

土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。

3）、2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。** 市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋

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天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。

4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：

98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革

制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2005年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。

5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。

二）、项目市场定位：

1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：

为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园•星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：

项目周边类比竞争楼盘基本资料：

1）、商业部分 ①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：

该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。

②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：

该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。

③、青清怡苑（两层门面）： 该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。

④、山水姻缘（两层门面）：

该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街

一、二层为

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进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。

由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。

2）、住宅 ①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：

花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。

②、金达小区（1F～7F）：

该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。

推荐第3篇：房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告

编制单位：海南方能投资顾问有限公司

编制日期：二O一二年七月

目录

第一章总论----------------------------1

1.1项目背景与概况----------------- 1

1.2主要技术经济指标--------------- 5

1.3问题与建议--------------------- 6

第二章项目投资环境与市场研究- 7

2.1投资环境分析------------------- 7

2.2区域房地产市场----------------- 8

2.3销售预测----------------------- 9

2.4营销策略---------------------- 11

第三章建设规模与项目开发条件 13

3.1建设规模---------------------- 13

3.2项目概况现状------------------ 13

3.3项目建设条件------------------ 13

第四章节能减排------------- 16

4.1.项目建设方案---------------- 16

4.2.项目所在地能源供应条件------ 37

4.3 合理用能标准和节能设计规范--- 38

4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况-------------------- 39

4.5 项目节能措施及效果分析------- 40

第5章 环境影响评价---------- 52

5.1.编制依据-------------------- 52

5.2.环境现状-------------------- 52

5.3.项目建设对环境的影响-------- 53

5.4.环境保护措施---------------- 53

第6章 劳动卫生与消防-------- 55

6.1.指导思想-------------------- 55

6.2.职业安全卫生健康对策与措施-- 55

6.3.消防设计-------------------- 56

第7章 项目实施进度---------- 57

7.1.项目开发期------------------ 57

7.2.项目实施进度安排------------ 57

7.3.项目实施过程控制措施-------- 57

第8章 项目招投标------------ 58

8.1.工程项目招标投标概述-------- 58

8.2.工程项目招标投标因素分析---- 59

海南方能投资顾问 网址：http://联系电话：0898-66752441

8.3.招标依据-------------------- 61

8.4.招标范围-------------------- 61

8.5.招标方式-------------------- 62

更多....房地产项目可行性研究报告

道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。 小区在西侧道路共设置两个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入小区后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在小区主干道外侧设置地面停车解决小区地面停车的问题。

1.5 建筑设计

1.5.1 住宅设计

本工程采用

9、10层单元式渡假公寓。

住宅采取拼接形式，住宅布局结合地形布置，塑造出富于挺拔、动感、流畅的建筑外部形态，同时还注重各住宅单元内部的景观均好性。

度假型标准间式住宅（三个电梯、两个楼梯）采用以内廊式双面布置小户型为主，部分套型为一室一厅一卫套房。层高均为3.0米。

房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。

建筑风格：地中海风格。

地中海建筑风格其建筑特点是：长长的廊道延伸到尽头，然后垂直转弯，半圆形高大的拱门，或数个连续或垂直交接，墙面通过穿凿或版穿凿形成镂空的景致。地中海风格体现的海洋性，蓝色和和白色的主色调及其休闲浪漫的高尚生活特质与海南特有的阳光，海洋和休闲生活非常吻合。地中海风管建筑具有浪漫优雅，久而弥新的特点。与基地所处的海南海滨旅游休闲的气氛相一致。该风格建筑也将以其独特的形体和风格塑造整个城市的容貌，塑造这座城市的文化风貌，继而成为构成城市形象的一部分。

在建筑群体空间的塑造当中，利用各建筑单元的层数不同，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶楼台等可变因素，变化的形体丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。

无障碍住宅单元布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计残疾人坡道，一部电梯为无障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。

1.5.2 公共配套

公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。

地下机动车库和机房——在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库面积合计7878平方米，设有两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为90辆。

社区服务及物业——主要设置在小区入口处2#楼一层裙房部分，面积上符合《城市居住区公共服务设施设置标准》。

2、结构方案

2.1 设计依据

1.本工程设计使用年限为50年。

2.自然条件

a.风荷载：

规范取值，基本风压值WO=0.75KN/㎡（50年一遇）。（单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整）

楼面(屋面)使用活荷载标准值：

卧室、客厅、电梯厅2.0KN/㎡

餐厅、厨房、卫生间2.0KN/㎡

阳台2.5KN/㎡

楼梯间3.5KN/㎡

商场3.5KN/㎡

地下车库、车道4.0KN/㎡

设备机房7.0KN/㎡

上人屋面2.0KN/㎡

不上人屋面0.5KN/㎡

b.面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。

c.抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。

3.本工程所采用的主要规范、规程

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2001

《建筑结构荷载规范》（2006版）GB 50009-2001

《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010

《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010

《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2002

《高层建筑混凝土结构技术规程》

《砌体结构设计规范》

《建筑桩基技术规范》

《建筑工程抗震设防分类标准》JGJ3-2010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008

2.2 建筑分类等级

本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。

2.3上部结构及地下室结构方案

1.结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板；地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。

2.因结构超长，因此上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。

2.4 基础方案

本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。

2.5 结构材料

1、基础混凝土：C30混凝土，基础垫层采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为P6级。

2、上部结构混凝土：墙柱C30-C40梁、板及楼梯C30混凝土。

3、填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。

4、钢材：钢材Q235B；钢筋梁柱主筋HRB400级钢筋，梁柱箍采用HPB300级钢筋，板钢盘HRB400级钢筋。

2.6结构计算

本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限

元分析与设计软件SATWE”。

本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计JCCAD”进行计算分析。

2.7结构优化设计

为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。

3、给排水系统方

3.1 概况

本工程2栋10层和2栋9层居住及渡假为主的住宅组成，地下室为车库（含设备用房）。本次设计范围内建设总用地面积：26345.0立方米，总建筑面积：55422平方米。

3.2 设计依据

《建筑给水排水设计规范》（2009年版）GB 50015-2003

《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）GB 50045-95

《自动喷水灭火系统设计规范》（2005版）GB 50084-2001

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97

《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005

《室外给水设计规范》GB50013-2006

《室外排水设计规范》GB50014－2006

《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001

《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》（2007）

3.3 设计范围

1、室内给排水、消防设计

2、室外给排水、消防设计

3.4 给水系统

1、水源：

地块由周边市政道路上给水管网供水。

2、用水量标准

住生活用水定额：250L/人·日kh=2.5 t=24h

商业生活用水定额：8L/㎡·日 kh=1.5t=12

浇洒道路及场地用水定额：2L/㎡·次 一日一次一次2h

绿化用水定额：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h

3、用水量估算

最大日用水量约为650m³/d，最大时用水量约为28m³/h（浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量）。

4、消防水量计算：

室外消防用量为30L/S、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40L/S、喷淋系统用水量为78L/S，消防总水量为148L/S。

5、生活给水系统

由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路DN200给水管，在基础内再分成两二路（一路供生活、一路供消防），分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。

各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。

本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。

室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。

室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6L，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。

水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。

6、消防给水系统

本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30L/S。

住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水（室内消火栓泵设于地下车库水泵房内），利用设于住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。

室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20L/S。

住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统（简称喷淋系统），系统按各幢楼不同功能设置。

一层公建按中危险Ⅰ级（喷水强度为6L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为25L/S。

地下车库按中危险Ⅱ级（喷水强度为8L/min·㎡、作用面积为160㎡）布置喷头，喷淋系统用水量为35L/S。

地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱（有效储水容积为18m³）对系统稳压。

地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m³。

其它：

室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。 本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。

室内消防管道采用内外壁热锌钢管（管径大于DN100的采用内外壁热镀锌无缝钢管）。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。

地下层消防电梯旁设置2m³（有效容积）集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10L/S。

7、灭火器配置

根据《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005），在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。

3.5 排水系统

排水主要为雨水、污水。污水来源于生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室

外排水系统采用雨、污水分流制。

每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。

住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为830m³/d，最大时生活污水量为40m³/h。

雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。

单体室内雨、污、废水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。

4、电气系统方案

4.1 设计依据

推荐第4篇：房地产开发公司项目可行性研究报告

房地产开发公司项目可行性研究报告

概述………………………………………………………………1

二、实施可行性分析…………………………………………………1

三、项目内容…………………………………………………………4

四、项目建设计划……………………………………………………5

5、资金筹集…………………………………………………………6

6、组织实施…………………………………………………………7

7、效益与风险分析………………………………………………8

八、结论……………………………………………………………10四川省**市华泰房地产开发有限公司

项目可行性研究报告根据**市委、市政府对加快**市市场经济开发建设的要求。我们在相关部门的精心指导下，我公司对建设开发项目积极开展了前期准备工作，成立了项目经理部，与政府有关各方进行了广泛接洽；尤其对项目建设的可行性进行了深入细致的调查研究和全面论证；同时，邀请省内外房地产开发企业和建筑规划专家进行了精心的规划设计和方案选评；经征求有关各方意见，认为初设方案理念新、定位准，既适应了社会主义市场经济条件下流通现代化发展的要求和促进边贸行业向更深层次发展；是**市这一明珠上一个闪光的亮点，进而为美丽的边境城市增辉添彩。

1、概述

（一）项目选址及地缘环境

项目选址：位于**市目脑路东方大饭店后面地块；

项目土地面积约135000㎡折合1.35公顷（0.135平方公里）。项目所处环境优越，交通便捷，是拟建理想的花园式住宅区。

（二）项目规模建设周期

规划总建筑面积81000㎡，可入住居民270户。计划总投资9800万元，计划建设周期三年，即二00六年至二00九年。

二、实施可行性分析

具有划时代深远意义的党的十六大精神：“为全面建设小康社会，加

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快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。”这一宏

伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。

（一）根据经济全球化的发展趋势，我国加快了对外开放的步伐。尤其是我国加入WTO后，国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国单一向东发展，沿海开放的经济格局，在党中央实施西部大开发战略决策的推动下，如今一直把自己当边疆省的云南提出了建设连接东南亚、南亚次大陆的经济大**，建立湄公河次流域经济带。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动计划，加快建设“五大**”、构筑“五大平台”、推进六大产业合作。云南开始了“边缘”向对外开放前沿的战略转移。我们**市正好是连接东南亚及南亚次大陆的前沿桥头堡，不仅独占地理区域优势，而且有二十年来的改革开放打牢的基础。面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快发展。

（二）项目建设的市场分析

云南与东盟自由贸易区的形成，必然给**市带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。

1、国内外商家对**市住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好**的房地产市场，对**的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在**居住的愿望。据国内外客户向我们提供分析情况看愿在**

购买花园式住宅。

2、住房消费市场的调查分析。**市是一个与缅甸三面接壤的新兴

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开放城市，是典型的一个坝子，两个国家的特殊地缘，美丽的瑞**滋润着两岸肥沃的土地，哺育着两国的二十几万边疆人民。**市城区规划面积20平方公里，市区建成面积6平方公里，全市总人口12万，流动人口4万。由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放二十几年来的发展，**市已成为西南边陲上一颗璀烂的明珠。一个12万人口的县级市，居民的储蓄存款余额达27亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的发展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人”这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。

由于**是国家级的边境口岸，在我省沿边的众多口岸中像**这样优越的地缘环境优势的城市绝无仅有，因而在四万多人的流动人口中，有相当的外来居民是在**经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于自己的经营店铺和住房。 -3-

在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。

三、项目内容

四川省**市华泰房地产开发有限公司开发项目，开发占地面积200亩，总建筑面积约81000㎡，项目建设定位是花园式住宅小区，同时建设与之相配套的公共建筑和会所。

1、花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要体现亚热带风光的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章**度的民居住宅；在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意新、体现精品意识，避免了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种格调，力求达到统一中有变化，变化中有统一。进而使瑞**畔花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。

2、环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。体现出实用、自然、和谐的时代精神。**市是一个四季长青的美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，

进而丰富大环境的内涵；对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。

3、市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，

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市政设施须配套完善、规范安全、城市空间文明有序。供水、供电均采用市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大部分支道作为

人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。

4、小区的建筑规划，按81000㎡的用地，规划容积率0.563，可建房屋面积460000㎡。

（1）住宅建筑45603㎡，可入住205户。其中：A型户224㎡/户有20户，B型户264㎡/户有69户，C型户275㎡/户有15户，D型户290㎡/户有11户，四种户型的别墅共115户，面积30092㎡，连排成幢别墅90户，户均166.8㎡/户，面积15048㎡，住宅全部面积：45603㎡。

（2）其它公共建筑500㎡；合计规划面积约46103㎡。

（3）土地规划使用情况：总用地面积81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%；绿化34668㎡，占42.8%；建筑24024㎡，占29.66%。

（4）投资分析：①基础设施投入867.3万元；②绿化环境投入646.8

万元；③建筑投入6438.6万元；④不可预见投资238.5万元（按以上三项之和的3%）；⑤流动资金投入1600万元。合计投资约人民币9791.2≈9800万元。

4、项目建设计划

我们将根据州内的建筑市场发展态势，采取总体布局，分步实施，

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滚动开发，逐步就位的思路，计划在2009年内全部开发完成，建设周期三年,具体计划是：

1、2006年投入2450万元，承付土地出让金1300万元，用1150万元投入基础设施建设，完成小区内50000㎡的道路及地下管道的铺设，

完成总投资的25%。

2、2007年2744万元，建成4.5万㎡住宅，可入住110户，完成总投资的28%。

3、2008年投入2842万元，建成4.6万㎡的住宅和商贸用房，可入住95户，完成总投资的29%。

4、2009年投入1764万元，建成9000㎡的公共建筑和附属配套设施，同时全部完成绿化和环境投资建设，完成总投资的18%。至此全部完成小区建设，并筹组物业管理公司，纳入市场化的物业管理经营服务。

五、资金筹集按建设计划投资总额9800万元。

1、四川省**市华泰房地产开发有限公司作为投资主体，自筹资金3000万元，公司自筹方式包括集资、融资，临时拆借等方式，公司其余自筹资金于2006年底全部到位。

2、通过招商引资、预约、预售实现筹资2000万元，占房屋建设投资的30%。该资金筹措从2006年5月启动到2007年，用10个月的时间加强销售力度实现。

3、向银行贷款2000万元。2005年工程开工后用在建工程（公司资产）作为抵押，使用贷款时3年。

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4、2007年实现销售3500万元（扣除预约预售2000万元）实际筹资1500万元。

5、2008年实现销售3300万元，售房率达到60%以上，除用于归还2000万元贷款外，可有效投入后续开发资金1300万元。

该项目按滚动开发模式，6000万元流动资金可保证实现全部开发建成。公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发计划实施。

六、组织实施

为保证项目的顺利实施，四川省**市华泰房地产开发有限公司，全权承担项目的开发建设， 四川省**市华泰房地产开发有限公司，将按公司法组建。依照有限责任公司的章程组成公司治理结构，实行董事会领导下的总经理责任制，按现代企业制度要求和现代企业管理的理念和手段进行公司运作。公司依法注册，自立经营、独立核算，自负盈亏，独立承担债权、债务，独立承担经济民事的法律责任，同时，自觉执行党的方针、政策、遵守法律、法规，接

受相关部门领导监督和管理，并严格按房地产市场规则规范公司行为。

公司的组织机构是一室、三部（即：总经理办公室、市场经营部、工程经理部、财务部）。 公司的宗旨是：能人开发、精英管理、开拓市场、营销**。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸发展。画意燃诗情，实干创一流，为**市边境建设、为了**市新的一轮发展，做出应有的贡献。

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7、效益与风险分析

（一）、预期效益

1、企业利润，根据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会平均利润（行业平均0.158）计算，9800万元的投资，可实现利润。

2、对当地国民经济增长的贡献按2001年房地产投资对GDP贡献率41.94%的水平推算（按支出法计算），9800万元的固定资产投资对当地GDP的贡献为4110.12万元，按2001年**市国内GDP值7.85亿元计算增幅，每年能拉动**经济增长1个百分点。

3、促进相关产业的发展

据投入产出模式测算，每100万元房地产投资（或销售）可拉动相关产业的发展285万元，房地产与40多个产业部门有密切关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，9800万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济发展，具有潜在的社会效益。

4、增加地方财政收入

在9800万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政600万元，（200亩X3万元/亩）。增加建筑税收（建筑营业税和城市建设附加，教育附加）480万元，同时拓展了税源。

（二）风险分析

1、国内市场变化的风险

房地产作为特殊的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有广阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤

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其结构性矛盾已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不

起；另一方面，近两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示；截止二00二年三季度，商住楼的空置率已达24.4％。今年九月，国家六部委局（建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局）就《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展》提出了若干意见，警告：防止“泡沫”经济的发生。最近国家的土地建设、银行等部门已相继出台了若干宏观调控的政策措施。如：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，调整土地利用结构；严格控制自有资金不足，行为不规范的房地产企业新开发项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场结构；严格审核房地产开发项目贷款条件，加强对房地主贷款使用监督，充分发挥金融对房地主市场的调控作用。以上信息已表明，对“房地产热”已亮出了“红灯”，国家宏观管理这一大趋势，对我们将进行的项目，无疑是一大风险信号。

我们必须审时夺势，趋利避害，认真分析和研究已发生变化了的情况，从**房地产市场这一客观实际出发，谨慎操作，任何盲目乐观、头脑“发热”的举措都是有害的。要在充分调查研究的基础上以市场需求为出发点，制定切实可行的开发计划。

2、不确定因素风险

房地产发展的市场定位，不能仅从居民银行存款的平均余额不看供求潜力。我们要看到，**这一边境开放城市尽管储蓄余额较大，但游资成分较多，投入房地产消费的资金十分有限。我们要理智的看到，我国目前存在的贫富悬殊差距正在扩大；我们应当充分的注意到时下的

中

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国，富者确实目了，贫者依然很穷。尤其像**这样民族聚集居的边境

城市，这样的差距还较为突出。因此，对国内居民的住房，特别是城市居民的住房状况，已购房率、预期购房率、普通居民的有支配收入、消费意向等情况，进一步做深入细致的调查分析，在此基础上，确定国内居民购房需求的市场定位。要充分认识到，拉动市场消费需求，主要在于扩大国内需求。对此，我们要着力做好当地常住居民，尤其是个体工商业者对商住楼需求的调查，利用扩大内需进一步深化对外贸易这一历史最好机遇，促进购房消费；同时，要做好消费导向宣传，切实推出货真价实，质量优良（包括户型合理）优美，多功能花园住宅小区，占领和开拓**的住宅房市场。

3、公司自身的弱势

四川省**市华泰房地产开发有限公司是一个品牌，要在本地打响

这一品牌，除面临上述的困难和风险外，还要克服公司自身的弱势。首先就我公司而言，异地开发、投资巨大，也存在鞭长莫及的弱势，趋利避害，与时俱进，谨慎操作。必须以改革创新的思维对公司实施战略改造。对经营决策、经营管理，都必须聚精竭力，做到指挥得当，组织有序、经营有方、管理得力、稳步推进、调整及时、决心下定、矢志不移。

八、结论

四川省**市华泰房地产开发建设项目是一个需要历经数年的中长期项目，无论建设规模，还是投资规模，对一个企业而言无疑是一个大的项目，其前景看好，可操作性显示。尽管存在一定的风险，但在**市委、市政府及相关部门的领导下，在社会各界和有关专家的支持帮助 -10-

下，我们有信心、有能力开发建设好。

经广泛深入的调查研究和全面论证，同时，我公司通过一年富有成效的工作，目前已具备启动实施条件，建议政府列入二00六年度计划。以便尽快展开实质性工作。综上所述，四川省**市华泰房地产开发建设项目是可行的。请市委、市政府、**市边境经济合作区给予大力支持。四川省**市华泰房地产开发有限公司

**分公司

二00六年三月三十日

推荐第5篇：某房地产项目可行性研究报告

XXXX房地产开发有限公司

XXXX项目可行性报告

连江XXXX居住小区由XXXX房地产开发有限公司开发建设，项目位于XXXX，地形呈长方形，南为规划华光路，西侧为敖江路，东侧规划路、北侧为文笔路。

本项目整个小区设计分为东北（A地块）、西南（B地块）两部分，东北部分（A地块）由2栋11层住宅，1栋28层住宅与1栋32层住宅组合而成；西南（B地块）由5栋18层住宅，2栋32层住宅组成。B地块在沿敖江路布置三层商业。小区主要出入口放在北侧文笔东路上与南侧华光路上。在小区的2,13#楼分别布置物业办公用房,3#楼布置社区活动中心，从而满足居民的生活要求，小区高层住宅底层架空，使小区绿化景观相互渗透，开阔视野，从而提高整个社区的生活品质。地下车库出入口设置在北侧文笔路，避免车流对小区的干扰。

XXXX项目总征地面积59091㎡（合88.63亩），建筑密度24.99%，容积率3.0%，绿化面积14762.4㎡占30%。建筑总面积179407.67㎡（其中地上149455.4㎡，地下29952.3㎡；计容可销售面积147623.84㎡），其中商业14761.63㎡，高层140651.60㎡，多层6972.24㎡，不可售公用面积1141.16㎡；地上车位135位，地下车位653位；总居住户数954户，

其中大于120平方米户型920户，小于120平方米户型34户，建筑设计层高8#楼3层，10#、11#楼11层， 1#、5#、6#、7#、9#楼18层，12#楼24层，2#、3#、13#楼32层。

（一）销售概算情况

1、商业店面14755.57㎡，计划销售均价32000元/㎡，销售额47217万元。

2、高层住宅140651.60㎡，计划销售均价11800元/㎡，销售额165969万元。

3、多层住宅6972.24㎡，计划销售均价12800元/㎡，销售额8924万元。

4、地上车位135位，计划均价110000元/位，计划销售额1485万元。

5、地下车位653位，计划均价100000元/位，计划销售额6530万元。

以上合计销售额230126万元。

（二）开发成本及费用支出概算情况

1、土地出让金56200万元（含契税）基础设施配套费约600万元，

小计56800万元。

2、设计费用300万元，监理费90万元，前期勘察费30万元，审图费30万元，环保费25万元，广告费100万，安全保险费20万元，办理施工许可证等有关费用约50万元，

小计645万元。

3、地下面积29952.3㎡，平均造价2300元/㎡，计6889万元，桩基工程费用需900万元，桩基检测费30万元，地下室挖土方等50万元，小计7869万元。

4、上部建筑面积149454.5㎡，其中多层面积6972.24㎡，平均造价1500元/㎡，计1046万元，高层面积142482.26㎡，平均造价1800元/㎡，计25647万元。小区建设配套1000万元，电视电话安全监控设施260万元，电梯设备1000万元，消防设备1000万元，公共设施配套及管道、绿化等约1700万元，小计31653万元。

5、职工工资及劳保福利费约1000万元，财务费用6000万元，销售费用800万元，小计7800万元。

6、销售营业税金及附加费、企业所得税等按销售额14.3%计算，应缴纳税款32908万元。

以上合计需支出137675万元，可实现净利润92451万元，因此该项目总体可行。

二〇一〇年十一月十五日

推荐第6篇：房地产项目可行性研究报告框架

房地产项目可行性研究报告的框架

Gentry

一、宏观（可能性分析）

1、城市概况

2、项目属性

①区域属性——区域规划、区位配套（商业、医疗、教育等）、交通配套

②土地属性——周边景观、项目四至、土地指标、内部资源（物业类型选型）

3、市场环境

①整体市场——量价走势、区域差异、单位面积价格分析、TOP10

②区域市场——量价走势、存销分析、单位面积价格分析、TOP10

③各物业市场格局（物业类型研判）——量价走势、存销分析、单位面积价格分析、TOP10 小结：住宅、写字楼、公寓、商业的可能性研判。

二、微观（可行性分析）

1、目标市场

①目标市场界定

②项目清单

③存销分析

2、竞争力分析

①资源

②产品

③客户

④个案分析

小结：住宅、写字楼、公寓、商业的机会研判。

三、可行性研判

1、物业组合方案

①各物业关系分析

②物业组合方案

2、项目概念定位

①概念定位

②各物业占位

3、物业发展建议

①开发策略

②初步规划建议

③初步产品建议

4、经济测算

①经济测算前提假设

②初步静态经济测算

注：可行性研究与项目定位报告的差异

1.可行性研究只是物业可行性的初级研判。最终指向项目是否可行，以及初步的产品组合

与概念定位。不必给出具体的项目定位及产品设计建议。

2.在市场分析上，不必对各种细分产品进行详细研判。不需要做详细客户需求分析。

推荐第7篇：房地产项目可行性研究报告范本

XX房地产项目可行性研究报告

公司名称：** 房地产公司

编制人员：***

完成日期：2004-7-

21目录

调查人员声明 4

第一部分：项目总论 5

1.1项目背景 5

1.2项目概况 5

1.2.1项目名称 5

1.2.2项目建设单位概况 5

1.2.3项目地块位置及周边现状

1.2.4项目规划控制要点 7

1.2.5项目发展概况 7

1.3可行性研究报告编制依据

1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 8

2.1宏观环境分析 8

2.2全国房地产行业发展分析

2.3本市房地产市场分析 8

2.3.1本市房地产市场现状

2.3.2本市房地产市场发展趋势

2.4板块市场分析 9

2.4.1区域住宅市场成长状况

2.4.2区域内供应产品特征

2.4.3区域市场目标客层研究

2.5项目拟定位方案 10

2.5.1可类比项目市场调查 5 7 8 8 8 9 9 10 10 10

2.5.2项目SWOT分析 11

2.5.3项目定位方案 11

第三部分：项目开发方案 11

3.1项目地块特性与价值分析

3.2规划设计分析 12

3.3产品设计建议 13

3.4项目实施进度 15

3.5营销方案 16

3.6机构设置 16

3.7合作方式及条件 17

第四部分：投资估算与融资方案

4.1投资估算 17

4.1.1投资估算相关说明 17

4.1.2分项成本估算 17

4.1.3总成本估算 20

4.1.4单位成本 20

4.1.5销售收入估算 20

4.1.6税务分析 20

4.1.7项目资金预测 21

4.1.8现金流量表 21

4.1.9自有资金的核算 21

4.2融资方案 22

4.2.1项目融资主体 22

4.2.2项目资金来源 22

4.2.3融资方案分析 22

4.2.4投资使用计划 22

4.2.5借款偿还计划 22

第五部分：财务评价 23

5.1财务评价基础数据与参数选取

5.2财务评价（方案1） 23

5.2.1财务盈利能力分析 23

5.2.2静态获利分析 24

5.2.3动态获利分析 24

5.2.4偿债能力分析 24

5.2.5综合指标表 24

5.3财务评价（方案2） 25

5.4财务评价结论 25

第六部分：不确定性分析 25

6.1盈亏平衡分析 25

6.2敏感性分析 26

6.2.1变动因素一成本变动

6.2.2变动因素二售价变动

6.2.3变动因素一容积率变动

6.3风险分析 27 11 17 23 26 26 26

6.3.1风险因素的识别和评估 27

6.3.2风险防范对策 27

第七部分：综合评价 27

7.1社会评价（定性） 27

7.2环境评价（影响及对策） 27

7.3公司资源匹配分析 27

第八部分：研究结论与建议 27

8.1结论 27

8.2建议 27

第九部分：附录 28

9.1附件： 28

9.2附表： 28

9.3附图： 29

调查人员声明

我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

推荐第8篇：徐州房地产项目可行性研究报告

第一部分徐州区域特征

一、地理环境

徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市

南郊的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间。

徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。

拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。

徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

二、历史沿革

徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。

春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。

楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。

三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。

魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。

隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。

唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。

五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。

宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。

明初徐州曾直隶京师，后属南京。

清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。

民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山（徐州）。

日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。

中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）。

三、区划经济

徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2008年1月，全市五区六县（市），共有41个街道办事处，114个镇政府，10个政企单位。

图表1徐州市地区生产总值

国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，2006年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%。人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第

二、三产业比重提高1.3个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%，比上年提高0.3个百分点。城市化进一步发展。2006年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高1.5个百分点。初步核算，2007年1—11月份，实现生产总值1923.72亿元，累计比上年同月增长32.73%，是近十年来的新高。

市场物价总水平小幅上扬。据市统计局调查显示，2007年10月份，居民消费价格涨速继续加快，当月城市居民消费价格比上年同月上涨5.8%，涨幅较上月提高0.9个百分点，月度涨幅再创年内新高。与上月相比，十月份城市居民消费价格基本稳定，食品

推荐第9篇：万科.房地产项目可行性研究报告

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)

第1章

总

论 1.1.

项目背景与概况 1.2.

主要技术经济指标 1.3.

第2章

2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

第3章

3.1.

3.2.

3.3.

第4章

4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

4.5.

4.6.

问题与建议

项目投资环境与市场研究

投资环境分析

区域房地产市场分析

销售预测

营销策略

建设规模与项目开发条件

建设规模

项目概况现状

项目建设条件

建筑方案

设计依据

项目设计主题和开发理念

项目总体规划方案

建筑设计

结构设计

给排水设计

第5章

节能节水措施 5.1.

设计依据

5.2.

建筑部分节能设计 第6章

环境影响评价 6.1.

编制依据 6.2.

6.3.

6.4.

第7章

7.1.

7.2.

7.3.

第8章

8.1.

8.2.

第9章

9.1.

9.2.

9.3.

第10章 10.1.

10.2.

环境现状

项目建设对环境的影响

环境保护措施

劳动卫生与消防

指导思想

职业安全卫生健康对策与措施 消防设计

组织机构与人力资源配置

组织机构

人力资源配置

项目实施进度

项目开发期

项目实施进度安排

项目实施过程控制措施

项目招投标

工程项目招标投标概述 工程项目招标投标因素分析

10.3.

招标依据 10.4.

招标范围 10.5.

招标方式

第11章

投资估算与资金筹措 11.1.

投资估算 11.2.

第12章 12.1.

12.2.

12.3.

12.4.

第13章 13.1.

13.2.

13.3.

第14章 14.1.

14.2.

资金筹措

财务评价 项目评估依据

财务评价基础数据的选择财务评价 不确定性分析

社会评价

项目对社会的影响分析 风险分析 社会评价结论

研究结论与建议 可行性研究结论 建议

第1章

总

论

1.1.

项目背景与概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目

2、承办单位概况

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平

企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。

建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究报告编制依据 （1）

与委托方签订的咨询协议；

（2）

国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（3）

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； （4）

《城市房地产开发经营管理条例》； （5）

《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

①

项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 ③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

8、主要建设条件

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。

1.2.

主要技术经济指标序号

项目

单位

数值1

总用地面积

㎡

20,936.72

规划总建筑面积

㎡

65,913.472.1

其中：住宅建筑面积

㎡

47,652.32.2

其中：1-2层商铺建筑面积

㎡

7419.12.3

其中：地下停车场建筑面积

㎡

108423

建筑密度

%

24.44

容积率

2.635

绿地率

%

38.36

项目总投资 万元

11,650.447

财务净现值

万元

3,001.068

财务内部收益率

% 73.869

静态投资回收期

年

0.8310

动态投资回收期

年

0.88

推荐第10篇：房地产项目可行性研究报告[全文]

房产项目开发可行性报告

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案 (2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。郑州经略智成《房产项目开发可行性报告》指出：随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。 房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

【发展趋势分析】现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，我国房地产行业的发展趋势也必将体现这一特色。比如美国，其房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商(Subdivider),负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司(比如北美地产网的母公司爱伊地利集团)，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司(或基金)开发并持有产权，然后由商家租赁经营。 第一部分 房产项目总论

总论作为房产项目可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对房产项目的可行与否提出最终建议，为房产项目可行性研究的审批提供方便。

一、房产项目背景

（一）房产项目名称

（二）房产项目的承办单位

（三）房产项目的主管部门

（四）房产项目拟建地区和地点

（五）承担房产项目可行性研究工作的单位和法人代表

（六）研究工作依据

（七）研究工作概况

1．项日建设的必要性

2．房产项目发展及房产项目可行性研究工作概况

二、房产项目可行性研究结论

在房产项目可行性研究中，对房产项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、房产项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。

（二）原材料、燃料和动力供应

（三）厂址

（四）房产项目工程技术方案

（五）环境保护

（六）工厂组织及劳动定员

（七）项日建设进度

（八）投资估算和资金筹措

（九）房产项目财务和经济评价

（十）房产项目综合评价结论

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。

四、存在问题及建议

对房产项目可行性研究中提出的房产项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 市场发展概况

第一节 国际市场发展概况

一、本产品国际现状分析

二、本产品主要国家和地区概况

第二节、房产项目市场分析

一、国内总体市场分析

1、国内市场发展概况

2、我国整体市场规模及增长速度

二、国内市场发展存在的问题 第三部分 市场分析与建设规模

市场分析在房产项目可行性研究中的重要地位在于，任何一个房产项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到房产项目的盈利性和可行性。在房产项目可行性报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。

一、房产项目市场调查

（一）拟建房产项目产出物用途调查

（二）房产项目产品现有生产能力调查

（三）房产项目产品产量及销售量调查

（四）房产项目替代产品调查

（五）房产项目专题研究调查

（六）国外房产项目市场调查

二、房产项目市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对房产项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在房产项目可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定房产项目建设规模所必须的依据。

（一）国内房产项目市场需求预测

1．本产品消耗对象

2．本产品的消费条件

3．本产品更新周期的特点

4．可能出现的替代产品

5．本产品使用中可能产生的新用途

（二）房产项目产品出口或进口替代分析

1．替代出口分析

2．出口可行性分析

（三）价格预测

三、房产项目市场推销战略

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售战略，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在房产项目可行性研究中，要对市场推销战略进行研究。

（一）推销方式

1.投资者分成

2．企业自销

3．国家部分收购

4．经销人代销及代销人情况分析

（二）推销措施

（三）促销价格制度

（四）产品销售费用预测

四、房产项目产品方案和建设规模

（一）产品方案

1．列出产品名称

2．产品规格标准

（二）建设规模

五、房产项目产品销售收入预测

根据确定的产品方案和建设方案和建设规模及预测的产品价可以估算产品销售收入。

第四部分 建设条件与厂址选择

根据前面部分中关于产品方案与建设规模的论证与建议，在这一部分中按建议的产品方案和规模来研究资源、原料、燃料、动力等需求和供应的可靠性，并对可供选择的厂址作进一步技术和经济分析，确定新厂址方案。

一、资源和原材料

（一）资源详述

（二）原材料及主要辅助材料供应

1．原材料、主要辅助材料需要量及供应

2．燃料动力及其他公用设施的供应

3．主要原材料、燃料动力费用估算

（三）需要作生产试验的原料

二、建设地区的选择

选择建厂地区，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。

（一）自然条件

（二）基础设施

（三）社会经济条件

（四）其他应考虑的因素

三、厂址选择

（一）厂址多方案比较

1．地形、地貌、地质的比较

2．占用土地情况比较

3．拆迁情况的比较

4．各项费用的比较。

（二）厂址推荐方案

1．绘制推荐厂址的位置图

2．叙述厂址地貌、地理、地形的优缺点和推荐理由

3．环境条件的分析

4．占用土地种类分析

5．推荐厂址的主要技术经济数据 第五部分 工厂技术方案

技术方案是房产项目可行性研究的重要组成部分。

主要研究房产项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。

一、房产项目组成 凡由房产项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属房产项目组成的范围。

二、房产项目生产技术方案

生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。

（一）房产项目产品标准

叙述房产项目主要产品和副产品的质量标准。

（二）房产项目生产方法

（三）技术参数和工艺流程

（四）主要工艺设备选择

（五）主要原材料、燃料、动力消耗指标

（六）主要生产车间布置方案

三、房产项目总平面布置和运输

（一）总平面布置原则

总平面布置应根据房产项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。

（二）厂内外运输方案

（三）仓贮方案

（四）占地面积及分析

四、房产项目土建工程

（一）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计

（二）特殊基础工程的设计

（三）建筑材料

（四）土建工程造价估算

五、房产项目其他工程

（一）给排水工程

（二）动力及公用工程

（三）地震设防

（四）生活福利设施

第六部分 房产项目组织机构与人力资源配置

一、房产项目组织机构

1．房产项目法人组建方案

2．房产项目管理机构组织方案和体系图 3．房产项目机构适应性分析

二、房产项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划 第七部分 企业组织和劳动定员

在房产项目可行性报告中，根据房产项目规模、房产项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、企业组织

（一）企业组织形式

（二）企业工作制度

二、劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算 第八部分 房产项目实施进度安排

房产项目实施时期的进度安排也是房产项目可行性报告中的一个重要组成部分。所谓房产项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设房产项目到房产项目达到正常生产这段时间。这一时期包括房产项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在房产项目可行性研究阶段，需将房产项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、房产项目实施的各阶段

（一）建立房产项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、房产项目实施进度表

（一）横道图

（二）网络图

三、房产项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）勘察设计费

（六）其他应支出的费用

第九部分 房产项目投资估算与资金筹措

建设房产项目的投资估算和资金筹措分析，是房产项目可行性研究内容的重要组成部分。每个房产项目均需计算所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。

一、房产项目总投资估算

建设房产项目总投资包括固定资产投资总额和流动资金。

（一）固定资产总额

（二）流动资金估算

二、资金筹措

一个建设房产项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。房产项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设房产项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。房产项目可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。房产项目可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）房产项目筹资方案

三、投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

在建设房产项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断房产项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设房产项目进行投资决策的重要依据。

本部分就房产项目可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、房产项目生产成本和销售收入估算

（一）生产总成本

（二）单位成本

（三）销售收入估算

二、财务评价

财务评价是考察房产项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设房产项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断房产项目在财务上是否可行。

三、国民经济评价

国民经济评价是房产项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑房产项目取舍的重要依据。建设房产项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算房产项目对国民经济的净贡献，评价房产项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据房产项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的房产项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

四、不确定性分析

在对建设房产项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对房产项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对房产项目经济评价指标的影响，以确定房产项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在房产项目可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视房产项目情况而定。

五、社会效益和社会影响分析

在房产项目可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对房产项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 结论与建议

一、结论与建议

二、附件

三、附图

第11篇：房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告范文

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。

第一节 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。

（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。

（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。

（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

第二节 可行性研究的阶段工作

一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。

（一）以投资机会研究

该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～

1.5%。

（三）详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

（四）可行性研究阶段工作精度表

第三节 可行性研究的内容

一.可行性研究报告的结构

一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?

二.（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。

（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。

（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。

（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容

1．项目概况

主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；

2．市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。

3．规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4．开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。

5．项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。

6．项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。

7．项目财务评价；

依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

8．不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9．可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。

10．研究人员对项目的建议

对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。

（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

二．可行性研究报告的项目投资预算

一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：

（一）营销开支概算

1．项目前研究及可行性研究的开支

2．项目策划的开支

3．销售策划的开支

4．广告开支

5．项目公司日常运作的开支

6．项目及企业的公关开支

（二）工程开支概算

1．用于工程勘探的开支

2．用于吹沙填土、平整土地的开支

3．用于工程设计的开支

4．用于建筑施工的开支

5．用于设施配套的开支

6．用于工程监理的开支

（三）土地征用开支概算

1．政府一次性收取的标准地价

2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支

3．影响公共设施而出现的赔偿开支

（四）金融成本开支概算

1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出

2．贷款引起的利息支出

3．各项保险开支

4．税收和行政性收费

5．不可预见开支

第四节 可行性研究报告的编制

一．房地产项目可行性分析常见误区

1．误区一：一个标准的效益分析

如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。

2．误区二：先入为主的可行性研究

纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。

（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。

b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。

c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。

d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

二．编制可行性研究报告的人员安排组合

要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

第12篇：房地产可行性研究报告

房地产可行性研究报告(框架)

一、项目基本概况

（一）、项目背景

1、合作条件、合作方式

2、投资总额和投资方式；

3、建设期限和合作经营期限；

4、房地产项目前期准备工作情况等

（二）项目概况

1． 地理位置及现状

2． 项目建设规模及建设内容

3． 配套市政设施情况

4． 主要经济技术指标

二、投资环境分析

（一）宏观经济分析

1、基础环境因素

（1）、地理行政区域

（2）、自然概况

2、宏观经济分析

（1）、GDP及增长分析

（2）、城市居民人均可支配收入及增长率分析

（3）、人均消费支出及增长率分析

（4）、固定资产投资及增长率分析

（5）、当地产业结构分析

（6）、当地经济发展前景分析

3、国家政策分析

（1）、国家政策影响

（2）、当地政策影响

（3）、金融信贷政策分析

4、环境规划分析

（1）、城市总体规划分析

（2）、城市功能分析

（二）、房地产市场分析

1、土地市场分析

（1）、土地供应状况

（2）、历史成交情况分析

（3）、当地对土地限制的程度

2、宏观房地产状况分析

（1）、当地房地产指数

（2）、市场容量及其饱和率

（3）、供需现状、短期变化和长期发展趋势

（4）、房地产投资情况分析

（5）、市场价格分析

3、项目所在区域市场分析

（1）、区域市场特征分析

（2）、市场在售新楼盘及价格水平

（3）、客户市场分析

（4）、开发动态和前景预期

（5）、项目板块功能定位和总体评价

4、竞争对手与楼盘分析

（1）、同期内与本房地产项目类似的开发建设总量预测

（2）、产品特征

（3）、营销手段

三、项目分析

（一）、项目SWOT分析

1、项目优势分析

2、项目劣势分析

3、项目机会

4、项目威胁

（二）土地价值评估

1、土地个别因素分析

2、土地价值估算

（三）、项目策划定位

1、项目建设方案及规划说明

（1）、建设方案

（2）、规划目标

2、项目定位

（1）、开发主题

（2）、市场定位

（3）、产品定位

（4）、价格定位

（5）、目标客户定位

（四）、项目建设规划及进度安排

1、建设方式

2、建设周期

3、进度安排

四、财务分析及经济评价

1． 项目主要指标

2． 成本分析（项目投资成本估算表）投资使用计划及资金筹措

3． 收益分析（损益表）

4． 敏感性分析

5、财务内部收益率（现金流量表）财务净现值

五、结论及建议

1、项目结论

2、有关说明及建议

第13篇：房地产项目计划立项可行性研究报告

房地产项目计划立项可行性研究报告 深友项评字号

项目名称：

开 发 商：

评估单位：

主评估人：

审定：

估价日期：

目录

一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2开发公司

1.1.3承担可行性研究工作的单位

1.1.4研究工作依据

1.1.5项目建设规模和内容

1.1.6项目开发手续

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

1.2.2项目建设进度

1.2.3投资估算和资金筹措

1.2.4项目综合评价结论

二、项目投资环境和市场研究

2.1市场宏观背景

2.1.1全国投资环境

2.1.2深圳市投资宏观背景

2.1.3区域发展及前景预测

2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴

2.2区域市场分析

2.2.1区域市场界定

2.2.2供给分析

2.2.3需求分析

2.2.4竞争分析

2.2.5典型物业调查

2.2.6市场分析有关结论

三、项目分析及评价

3.1地块解析

3.1.1交通条件

3.1.2地形、地势

3.1.3水电气保障

3.1.4规划限制条件

3.2项目SWOT分析

3.3项目评价

四、市场定位及项目评估

4.1项目定位

4.2方案评估意见

五、项目开发建设进度安排

5.1有关工程计划说明

5.2施工横道图

六、投资估算与资金筹措

6.1项目总投资估算

6.1.1固定资产投资总额

6.1.2流动资金估算

6.2资金筹措

6.1.1资金来源

6.1.2项目筹资方案

6.3投资使用计划

6.3.1投资使用计划

6.3.2借款偿还计划

七、销售及经营收入测定

7.1各类物业销售收入估算

7.2项目销售回款计划

7.3资金来源与运用分析

7.4销售利润

八、财务与敏感性分析

8.1赢利能力分析

8.2项目不确定性分析

8.3社会效益和影响分析

九、可行性研究结论与建议

9.1拟建方案的结论性意见

9.2项目主要问题的解决办法和建议

9.3项目风险及防范建议

十、附表

10.1项目开发成本估算表

10.2项目销售收入与经营税金及附加估算表

10.3项目投资计划估算表

10.4资金来源与运用表

10.5损益及利润分配表

10.6现金流量表（全部投资）

10.7借款偿还期测算表

10.8敏感性分析表

10.9项目工程计划横道图

十一、附件

附件1：（开发商）企业法人营业执照；

附件2：《深圳市建设用地规划许可证》复印件；

附件3：开发商提供的相关资料复印件；

附件4：评估单位营业执照复印件；

附件5：评估单位资质证书复印件；

附件6：评估人员执业证书复印件；

一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

项目名称：XXX商住楼

方向位置

东面

西面

南面

北面

备注

1.1.2开发公司

开发公司

公司地址

法定代表人

营业执照

注册资本

企业类型

经营范围

备注

房地产开发资质

1.1.3承担可行性研究工作的单位

评估单位

法定代表人

营业执照

评估资质

公司地址

经营范围

备注

1.1.4研究工作依据

（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

（3）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

（4）深圳市发展计划局文件发布的深计[2003]590号《深圳市发展计划局文件》；

（5）国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府、深圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政策；

（6）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；

（7）开发公司提供的有关本项目评估所需资料；

（8）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

（9）评估人员现场实地勘察记录、摄影及市场调查资料；

（10）《深圳市建设工程价格信息》；

（11）《深圳市建筑工程综合价格》；

（12）估价方掌握的其他相关资料；

1.1.5项目建设规模和内容

土地情况 宗地号 地块编号：

占地面积平方米

土地用途 商业、住宅

土地使用年限 尚未办理土地使用权出让登记手续

用地规划建设情况 主体建筑物性质 高层商住楼

建筑容积率 7.0

建筑覆盖率 ≤40%

建筑面积 总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。

1.1.6项目开发手续

（1））根据《深圳市建设用地规划许可证》深规土规许字XXX号，XXXX号宗地的用地性质为商业、住宅，总用地面积为2021.5平方米，其中建设用地面积为2021.5平方米，建筑容积率为7.0，建筑覆盖率≤40%，建筑层数为高层，总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

（1）从深圳市的房地产市场分析：在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。

（2）从罗湖区的房地产市场分析：近年来，深圳市在罗湖区进行的人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。同时，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因素，推动罗湖楼市的繁荣。根据调查，罗湖口岸片区依然为港人消费和置业的首选之地，加之政府正积极计划改革通关政策，将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，罗湖仍是外销最有利的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为东门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。

（3）从东门片区的房地产市场分析：该片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园、缤纷家园等。

（4）从该项目自身分析：该项目位于东门片区，首先具有地处繁华商业地段的

优势。东门片区作为深圳最主要的商圈，一直以来都是港人最为熟悉和认同的区域，因此在外销方面具有先天的优势。其次，本项目预计定位为以小户型为主的物业，户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。

1.2.2项目建设进度

项目开发现状 项目用地已经用围墙围住，地面为水泥地面，无其他建筑物和附着物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通电、通水及场地平整），项目尚处于建设前期准备阶段。 项目前期工作

土建工程

其他工程

竣工入伙时间

备注 项目开发现状情况详见附件：委估物业实景照片；项目工程建设进度详见附件：项目工程计划横道图；

1.2.3投资估算和资金筹措

根据《深圳建设工程价格信息》、《深圳市建筑工程综合价格》等，经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。

1.2.4项目综合评价结论

（1）从市场角度评估分析结论：该项目位于深圳市罗湖区繁华的东门片区，地处繁华的商业中心地段，具有较多的优势，具有一定市场空间。经过评估测算，该项目住宅的销售均价为7000元/平方米，商业销售均价为20000元/平方米，预计可实现销售收入11970万元（在本评估测算中，考虑到目前该区域的市场特点以及同类项目的销售情况，结合该项目的实际情况，对该项目考虑5%的空置率）。

（2）从项目经济效益角度评估分析结论：

该项目建成后可实现的销售收入（考虑5%的空置率）为11970万元；

该项目可建成后可实现的税前利润2321万元，税前利润率为25.7%；

该项目可建成后可实现的净利润1973万元，净利润率为21.9%；

财务内部收益率=19.4%

财务净现值（I=7.137%）=1059万元

投资回收期（动态）=2.73

由以上可以看出，该项目效益较好，经济上可行。

（3）从项目风险角度评估分析结论：

在下面9.3项目风险及防范建议的评估分析中，我们对项目的盈亏平衡分析、敏感性等定量分析；对项目的政策风险、项目经济效益、项目市场风险、项目工程进度方面风险等定性分析，得出结论是项目的抗风险能力较强。

（4）从下面的资金的筹措与运用分析来看：经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。资金的计划安排较合理，能够保证项目的顺利完工。

（5）评估综合分析结论：

我们通过对项目投资环境和市场研究、项目自身情况、市场定位、投资、资金筹措、销售、经营收入以及财务效益与敏感性等方面的的评估分析，确定该项目抗风险能力较强、经济效益较好，且具有一定的市场空间，项目可行。

第14篇：房地产项目可行性研究报告论文大纲

房地产项目可行性研究报告论文大纲

1 总论

1.1项目提出的背景

1.2项目可行性研究的依据(依据有关规定)

1.3项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的规划指标和要求等）

1.4项目开发建设的必要性

1.5项目开发建设条件(地形,地貌,水文地质,周边环境,城市规划,交通及公共设施施工条件,社会环境条件,征地拆迁条件,拟建地址建设条件,投资条件比选,推荐建址方案)

1.6项目投资估算（主要的经济指标）

1.7结论及建议

2 市场分析与预测

2.1房地产市场宏观形势分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.2大连市房地产市场状况分析及预测(2006,2007年全国行业现状及未来几年趋势预测-调查)

2.3项目所在区域房地产状况分析(需求分析,供给分析,当前租售价格调查和预测,主要竞争楼盘分析调查，重点部分)

2.4 项目目标市场分析

3 建设条件

3.1开发项目用地状况

3.2项目方案的确定（要确定两种方案）

4 规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想

4.2规划设计方案的原则

4.3建筑规模及规划设计方案设想

项目构成,平面布置及户型设计及户型面积,功能要求,建筑艺术,功能以及与城市的协调,建筑,结构,道路,绿化及其它配套附属设施的规划方案。做总平面图和标准层平面图。

5 项目开发进度及组织安排

5.1项目建设工期

5.2项目开发进度安排

5.3 项目销售期及销售时间的确定

6 项目销售计划

6.1项目定价（楼盘均价、各楼均价、每户均价，考虑水平价差和垂直价差）

6.2项目分阶段销售计划

6.3项目销售收入的计算

7 投资估算及资金筹措(参见房地产开发教材及大连市有关部门对房地产开发项目的收费标准)

7.1投资估算的原则

7.2项目建设的投资估算

7.3资金筹措与使用计划

8 财务评价

8.1财务评价基础数据的测算

8.2盈利能力分析(主要报表及指标)

8.3清偿能力分析(主要报表及指标)

9 风险分析

识别项目在实施过程中可能遇到的各种风险,使用单因素的敏感性分析的方法进行不确定性分析。

10 社会评价和环境影响评价

10.1社会评价(项目对社会的影响分析,社会风险分析,结论)

10.2环境影响评价(环境现状,项目前期及实施对环境的影响,环保措施及相应投资,节水节电及消防等)

11 结论及建议

11.1结论(两个方案的比较)

11.2存在的问题及建议

12 附表及附图

第15篇：杭州某房地产项目可行性研究报告

第1操作环节：成功近出投资第一步

1．透视民地产可行性研究

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。

一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：

第一是要确定项目在技术上能否实施；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。

从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝

一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：

a、这项目是可行的还是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算

第3操作环节：房地产可行性研究战略分析

分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三：街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

投资商自身条件考察

1、考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

2、考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节 设计成功的可行性研究流程

步骤A人员安排组合

项目内容 人数 负责项目 费用 时间

注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

经济分析专家

制作人员

社会学，环境等专家

步骤B：市场分析

a、宏观因素分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因素分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅

第16篇：海口房地产投资项目可行性研究报告

项目可行性分析报告基本框架:

第一章 总论

第二章 项目建设单位介绍

第三章 市场分析与预测

第四章 产品与技术方案

第五章 项目建设条件

第六章 工程建设方案与总图布置

第七章 节能、节水保护

第八章 环境保护与安全卫生

第九章 项目实施进度安排

第十章 建设投资估算

第十一章 项目财务评价

第十二章 项目综合评价结论

第十三章 附件

项目可行性分析报告分项说明:

一、项目背景

说明：概述市场及技术发展现状和项目提出的理由

二、项目简介

（一）项目名称

（二）项目建设单位

（三）项目拟建地区和地点

（四）项目建设内容

（五）项目建设进度

（六）投资估算和资金筹措

三、项目可行性与必要性分析

四、主要经济指标说明

第二章 项目建设单位介绍

一、建设单位简介

二、企业组织结构

三、管理团队

四、劳动定员与人员培训

第三章 海口房地产市场分析与预测

一、市场规模

二、目标市场分析

三、项目建设规模

第四章 产品与技术方案

一、产品方案

二、生产技术方案

三、生产工艺流程

四、主要生产设备

第五章 项目建设条件

一、项目选址

二、项目建设地区地理位置

三、项目建设地区基础设施

四、项目建设地区产业基础

第六章 工程建设方案与总图布置

一、工程建设原则

二、总平面布置和运输

三、主体建筑工程

四、辅助工程建设

第七章 节能、节水保护

一、编制依据

二、能耗与水耗分析

三、节能、节水措施

第八章 环境保护与安全卫生

一、设计依据及执行标准

二、环境影响分析

三、环境保护措施

四、劳动保护与安全卫生

五、消防措施

第九章 项目实施进度安排

一、项目实施阶段规划

二、项目实施进度表

第十章 建设投资估算

一、投资估算范围

二、建设投资估算

（一）项目总投资

（二）固定资产投资（土地费用、土建工程、装修装饰、设备、预备费、工程建设其他费用、建设期利息）

（三）流动资金

三、分年投资计划表

四、资金筹措

第十一章 项目财务评价

一、基本财务数据假设

二、销售收入预测与成本费用估算

三、盈利能力分析

1、损益和利润分配表

2、现金流量表

3、计算相关财务指标（投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期）

四、敏感性分析

五、盈亏平衡分析

六、财务评价结论

第十二章 项目综合评价结论

一、项目可行性分析结论

二、项目建设建议

第十三章 附件

海南方能投资顾问有限公司http://提供以下服务: 可行性研究报告，可行性分析报告,概念性规划，用地申请报告，企业用地报告，企业融资报告，城市规划报告，旅游景区规划报告，项目投资报告，项目投资报告，企业计划书,节能减排产业报告.节能环保产业投资.创意产业建设研究报告.工业园项目报告.种植深加工报告.项目申请报告.房地产开发建设报告.

第17篇：房地产项目投资可行性研究报告：1

房地产项目投资可行性研究报告：

报告目录：

一、房地产项目总论

1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表根

4、存在问题及建议

二、房地产项目市场分析和营销战略

1、房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

5、其他相关证明材料

6、项目财务分析报表

中投顾问基于十多年扎实的产业研究理论及丰富的产业研究经验，对中国房地产行业的各细分行业及重点产品进行了深入全面的研究和分析，以下的中国房地产研究报告汇集了公司对中国房地产行业研究的最新成果，是投资者或经营者全面深入了解我国中国房地产产业的最好工具。

第18篇：房地产项目可行性研究报告怎么写

房地产项目可行性研究报告怎么写？

项目申请报告通用文本 第一章 申报单位及项目概况

1、项目申报单位概况。包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。

2、项目概况。包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析

1、发展规划分析。拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。

2、产业政策分析。拟建项目是否符合有关产业政策的要求。

3、行业准入分析。项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。 第三章 资源开发及综合利用分析

1、资源开发方案。资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。

2、资源利用方案。包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况；多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案；通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度；分析评价项目建设是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。

3、资源节约措施。阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。

第四章 节能方案分析

1、用能标准和节能规范。阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。

2、能耗状况和能耗指标分析。阐述项目所在地的能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合能耗准入标准的要求。

3、节能措施和节能效果分析。阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析论证。

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

1、项目选址及用地方案。包括项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响，如是否压覆矿床和文物，是否有利于防洪和排涝，是否影响通航及军事设施等。

2、土地利用合理性分析。分析拟建项目是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合集约和有效使用土地的要求，耕地占用补充方案是否可行等。

3、征地拆迁和移民安置规划方案。对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析，依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式，制定移民安置规划方案，并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。

第六章 环境和生态影响分析

l、环境和生态现状。包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。

2、生态环境影响分析。包括排放污染物类型、排放量情况分析， 水土流失预测，对生态环境的影响因素和影响程度，对流域和区域环境及生态系统的综合影响。

3、生态环境保护措施。按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。

4、地质灾害影响分析。在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目，要阐述项目建设所在地的地质灾害情况，分析拟建项目诱发地质灾害的风险，提出防御的对策和措施。

5、特殊环境影响。分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响，并提出保护措施。

第七章 经济影响分析

1、经济费用效益或费用效果分析。从社会资源优化配置的角度，通过经济费用效益或费用效果分析，评价拟建项目的经济合理性。

2、行业影响分析。阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位，分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，并对是否可能导致垄断等进行论证。

3、区域经济影响分析。对于区域经济可能产生重大影响的项目，应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。

4、宏观经济影响分析。投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目，应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目，应分析拟建项目对经济安全的影响，提出维护经济安全的措施。

第八章 社会影响分析

1、社会影响效果分析。阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。

2、社会适应性分析。分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，评价该项目与当地社会环境的相互适应性。

3、社会风险及对策分析。针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。

国家发展改革委关于发布项目申请报告 通用文本的通知 附件二

关于《项目申请报告通用文本》的说明

一、编写项目申请报告通用文本的主要目的

为贯彻落实投资体制改革精神，进一步完善企业投资项目核准制，帮助和指导企业开展项目申请报告的编写工作，规范项目核准机关对企业投资项目的核准行为，根据《中华人民共和国行政许可法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》和《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》等规定，特编写项目申请报告通用文本，供有关方面借鉴和参考。

项目申请报告通用文本是对项目申请报告编写内容及深度的一般要求。企业在编写具体项目的申请报告时，可结合项目自身的实际情况，对通用文本中所要求的内容进行适当调整；如果拟建项目不涉及其中有关内容，可以在说明情况后不再进行详细论证。为了更好地适应不同行业的具体情况和要求，国家发展改革委将在通用本的基础上，逐步制定特定行业的项目申请报告文本。行业本将充分反映不同行业的特殊情况，并根据工作需要对通用本的内容进行适当增减。

二、项目申请报告的性质及研究思路

按照投资体制改革的要求，政府不再审批企业投资项目的可行性研究报告，项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等都由企业自主决策。尽管不需再报政府审批，但为了防止和减少投资失误、保证投资效益，企业在进行自主决策时，仍应编制可行性研究报告，对上述内容进行分析论证，作为投资决策的重要依据。因此，投资体制改革之后，可行性研究报告的主要功能是满足企业自主投资决策的需要，其内容和深度可由企业根据决策需要和项目情况相应确定。

项目申请报告，是企业投资建设应报政府核准的项目时，为获得项目核准机关对拟建项目的行政许可，按核准要求报送的项目论证报告。项目申请报告应重点阐述项目的外部性、公共性等事项，包括维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等内容。编写项目申请报告时，应根据政府公共管理的要求，对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。至于项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容，不必在项目申请报告中进行详细分析和论证。

三、“申报单位及项目概况”的编写说明

全面了解和掌握项目申报单位及拟建项目的基本情况，是项目核准机关对拟建项目进行分析评价以决定是否予以核准的前提和基础。如果不能充分了解有关情况，就难以做出正确的核准决定。因此，对项目申报单位及拟建项目基本情况的介绍，在项目申请报告的编写中占有非常重要的地位。

通过对项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目情况和现有生产能力等内容的阐述，为项目核准机关分析判断项目申报单位是否具备承担拟建项目的资格、是否符合有关的市场准入条件等提供依据。

通过对项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容的阐述，为项目核准机关对拟建项目的相关核准事项进行分析、评价奠定基础和前提。

四、“发展规划、产业政策和行业准入分析”的编写说明

发展规划、产业政策和行业准入标准等，是加强和改善宏观调控的重要手段，是核准企业投资项目的重要依据。本章编写的主要目的，是从发展规划、产业政策及行业准入的角度，论证项目建设的目标及功能定位是否合理，是否符合与项目相关的各类规划要求，是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，是否满足行业准入标准、优化重大布局等要求。

在发展规划方面，应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容，对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。 在产业政策方面，阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容，分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求，如贯彻国家技术装备政策提高自主创新能力的情况等。

在行业准入方面，阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容，分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。

五、“资源开发及综合利用分析”的编写说明

合理开发并有效利用资源，是贯彻落实科学发展观的重要内容。对于开发和利用重要资源的企业投资项目，要从建设节约型社会、发展循环经济等角度，对资源开发、利用的合理性和有效性进行分析论证。

对于资源开发类项目，要阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求，是否符合保护资源环境的政策规定，是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。在资源开发方案的分析评价中，应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析，限制盲目开发，避免资源开采中的浪费现象；分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求；评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产业发展的政策要求。

对于需要占用重要资源的建设项目，应阐述项目需要占用的资源品种和数量，提出资源供应方案；涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的，应根据资源特征提出合理的综合利用方案，做到物尽其用；通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析，评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性；分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求；分析资源利用是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响，以提高资源利用综合效率。

在资源利用分析中，应对资源节约措施进行分析评价。本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案，并对其进行分析评价。有关节能的分析评价设专章单独阐述。

对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目，以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目，应对节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证，分析拟建项目的资源消耗指标，阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求，就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。

六、“节能方案分析”的编写说明 能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本出路是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。为缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，对企业投资涉及能源消耗的重大项目, 尤其是钢铁、有色、煤炭、电力、石油石化、化工、建材等重点耗能行业及高耗能企业投资建设的项目，应重视从节能的角度进行核准，企业上报的项目申请报告应包括节能方案分析的相关内容。

用能标准和节能规范，应阐述项目所属行业及地区对节能降耗的相关规定，项目方案应遵循的国家和地方有关合理用能标准，以及节能设计规范。评价所采用的标准及规范是否充分考虑到行业及项目所在地区的特殊要求，是否全面和适宜。

能耗状况和能耗指标分析。应阐述项目所在地的能源供应状况，项目方案所采用的工艺技术、设备方案和工程方案对各类能源的消耗种类和数量，是否按照规范标准进行设计。应根据项目特点，选择计算单位产品产量能耗、万元产值能耗、单位建筑面积能耗、主要工序能耗等指标，并与国际国内先进水平进行对比分析，就是否符合国家规定的能耗准入标准进行阐述。

节能措施和节能效果分析。应根据国家有关节能工程实施方案及其他相关政策法规要求，分析项目方案在节能降耗方面存在的主要障碍，在优化用能结构、满足相关技术政策、设计标准及产业政策等方面所采取的节能降耗具体措施，并对节能效果进行分析论证。

七、“建设用地、征地拆迁及移民安置分析”的编写说明

土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。项目选址和土地利用应严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。因项目建设而导致的征地拆迁和移民安置人口，是项目建设中易受损害的社会群体。为有效使用土地资源，保障受征地拆迁影响的公众利益，应制定项目建设用地、征地拆迁及移民安置规划方案，并进行分析评价。

项目选址和用地方案，应阐述项目建设地点、场址土地权属类别、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况、取得土地方式等内容，为项目用地的合理性分析和制定征地拆迁及移民安置规划方案提供背景依据。在选择项目场址时，还应考虑项目建设是否会对相关方面造成不利

影响，对拟建项目是否压覆矿床和文物、是否影响防洪和排涝、是否影响通航、是否影响军事设施安全等进行分析论证，并提出解决方案。

土地利用合理性分析，应分析评价项目建设用地是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合保护耕地的要求，耕地占用补充方案是否可行，是否符合因地制宜、集约用地、少占耕地、减少拆迁移民的原则，是否符合有关土地管理的政策法规的要求。 如果因项目建设用地需要进行征地拆迁，则应根据项目建设方案和土地利用方案，进行征地拆迁影响的相关调查分析，依法制定征地拆迁和移民安置规划方案。要简述征地拆迁和移民安置规划方案提出的主要依据，说明征地拆迁的范围及其确定的依据、原则和标准；提出项目影响人口和实物指标的调查结果，分析实物指标的合理性；说明移民生产安置、搬迁安置、收入恢复和就业重建规划方案的主要内容，并对方案的可行性进行分析评价；说明征地拆迁和移民安置补偿费用编制的依据和相关补偿政策；阐述地方政府对移民安置规划、补偿标准的意见。

八、“环境和生态影响分析”的编写说明

为保护生态环境和自然文化遗产，维护公共利益，对于可能对环境产生重要影响的企业投资项目，应从防治污染、保护生态环境等角度进行环境和生态影响的分析评价，确保生态环境和自然文化遗产在项目建设和运营过程中得到有效保护，并避免出现由于项目建设实施而引发的地质灾害等问题。

环境和生态现状。应通过阐述项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件、特殊环境条件及环境容量状况等基本情况，为拟建项目的环境和生态影响分析提供依据。

拟建项目对生态环境的影响。应分析拟建项目在工程建设和投入运营过程中对环境可能产生的破坏因素以及对环境的影响程度，包括废气、废水、固体废弃物、噪声、粉尘和其他废弃物的排放数量，水土流失情况，对地形、地貌、植被及整个流域和区域环境及生态系统的综合影响等。

生态环境保护措施的分析。应从减少污染排放、防止水土流失、强化污染治理、促进清洁生产、保持生态环境可持续能力的角度，按照国家有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对项目实施可能造成的生态环境损害提出保护措施，对环境影响治理和水土保持方案的工程可行性和治理效果进行分析评价。治理措施方案的制定，应反映不同污染源和污染排放物及其他环境影响因素的性质特点，所采用的技术和设备应满足先进性、适用性、可靠性等要求；环境治理方案应符合发展循环经济的要求，对项目产生的废气、废水、固体废弃物等，提出回收处理和再利用方案；污染治理效果应能满足达标排放的有关要求。涉及水土保持的建设项目，还应包括水土保持方案的内容。

对于建设在地质灾害易发区内或可能诱发地质灾害的项目，应结合工程技术方案及场址布局情况，分析项目建设诱发地质灾害的可能性及规避对策。通过工程实施可能诱发的地质灾害分析，评价项目实施可能导致的公共安全问题，是否会对项目建设地的公众利益产生重大不利影响。对依照国家有关规定需要编制的建设项目地质灾害及地震安全评价文件的主要内容，进行简要描述。

对于历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境，应分析项目建设可能产生的影响，研究论证影响因素、影响程度，提出保护措施，并论证保护措施的可行性。

九、“经济影响分析”的编写说明 企业投资项目的财务评价，主要是进行财务盈利能力和债务清偿能力分析。而经济影响分析，则是对投资项目所耗费的社会资源及其产生的经济效果进行论证，分析项目对行业发展、区域和宏观经济的影响，从而判断拟建项目的经济合理性。

对于产出物不具备实物形态且明显涉及公众利益的无形产品项目，如水利水电、交通运输、市政建设、医疗卫生等公共基础设施项目，以及具有明显外部性影响的有形产品项目，如污染严重的工业产品项目，应进行经济费用效益或费用效果分析，对社会为项目的建设实施和运营所付出的各类费用以及项目所产生的各种效益，进行全面地识别和评价如果项目的经济费用和效益能够进行货币量化，应编制经济费用效益流量表，计算经济净现值ENPV、经济内部效益率ElRR等经济评价指标评价项目投资的经济合理性。对于产出效果难以进行货币量化的项目，应尽可能地采用非货币的量纲进行量化，采用费用效果分析的方法分析评价项目建设的经济合理性。难以进行量化分析的，应进行定性分析描述。

对于在行业内具有重要地位、影响行业未来发展的重大投资项目，应进行行业影响分析，评价拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响包括产业结构调整、行业技术进步、行业竞争格局等主要内容，特别要对是否可能形成行业垄断进行分析评价。

对区域经济可能产生重大影响的项目，应进行区域经济影响分析，重点分析项目对区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等方面的影响，为分析投资项目与区域经济发展的关联性及融合程度提供依据。

对于投资规模巨大、可能对国民经济产生重大影响的基础设施、科技创新、战略性资源开发等项目，应从国民经济整体发展角度，进行宏观经济影响分析，如对国家产业结构调整和升级、重大产业布局、重要产业的国际竞争力以及区域之间协调发展的影响分析等。

对于涉及国家经济安全的重大项目，应从维护国家利益、保证国家产业发展及经济运行免受侵害的角度，结合资源、技术、资金、市场等方面的分析，进行投资项目的经济安全分析。内容包括：⑴产业技术安全，分析项目采用的关键技术是否受制于人，是否拥有自主知识产权，在技术壁垒方面的风险等；⑵资源供应安全，阐述项目所需要的重要资源来源，分析该资源受国际市场供求格局和价格变化的影响情况，以及现有垄断格局、运输线路安全保障等问题；⑶资本控制安全，分析项目的股权控制结构，中方资本对关键产业的资本控制能力，是否存在外资的不适当进入可能造成的垄断、不正当竞争等风险；⑷产业成长安全，结合我国相关产业发展现状，分析拟建项目是否有利于推动国家相关产业成长、提升国际竞争力、规避产业成长风险；⑸市场环境安全，分析国外为了保护本地市场，采用反倾销等贸易救济措施和知识产权保护、技术性贸易壁垒等手段，对拟建项目相关产业发展设置障碍的情况；分析国际市场对相关产业生存环境的影响。

十、“社会影响分析”的编写说明

对于因征地拆迁等可能产生重要社会影响的项目，以及扶贫、区域综合开发、文化教育、公共卫生等具有明显社会发展目标的项目，应从维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观等角度，进行社会影响分析评价。

社会影响效果分析，应阐述与项目建设实施相关的社会经济调查内容及主要结论，分析项目所产生的社会影响效果的种类、范围、涉及的主要社会组织和群体等。重点阐述：⑴社会影响区域范围的界定。社会评价的区域范围应能涵盖所有潜在影响的社会因素，不应受行政区划等因素的限制；⑵影响区域内受项目影响的机构和人群的识别，包括各类直接或间接受益群体，也包括可能受到潜在负面影响的群体；⑶分析项目可能导致的各种社会影响效果，包括直接影响效果和间接影响效果，如增加就业、社会保障、劳动力培训、卫生保健、社区服务等，并分析哪些是主要影响效果，哪些是次要影响效果。

社会适应性分析，应确定项目的主要利益相关者，分析利益相关者的需求，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程度，评价各利益相关者的重要性和影响力，阐述各利益相关者参与项目方案确定、实施管理和监测评价的措施方案，以提高当地居民等利益相关者对项目的支持程度，确保拟建项目能够为当地社会环境、人文条件所接纳，提高拟建项目与当地社会环境的相互适应性。

社会风险及对策分析，应在确认项目有负面社会影响的情况下，提出协调项目与当地的社会关系，避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突和各种潜在社会风险，解决相关社会问题，减轻负面社会影响的措施方案。

十一、关于利用外资项目申请报告的编写

外商投资项目申请报告的编写，按照《外商投资项目核准暂行管理办法》的规定，除遵循项目申请报告通用文本的一般要求外，在项目概况介绍中还应包括经营期限、产品目标市场、计划用工人数、涉及的公共产品或服务价格、出资方式、需要进口的设备及金额等内容，以满足项目核准机关对市场准入、资本项目管理等事项进行核准的需要。

对于外商并购境内企业项目，如不涉及扩大生产及投资规模，不新占用土地、能源和资源消耗，不形成对生态和环境新的影响，其项目申请报告可以适当简化，但应重点论述以下内容：境内企业情况（包括企业现状、财务状况、资产评估和确认情况，并购目的和选择外商情况等）；外商情况（包括近三年企业财务状况、在中国大陆投资情况及拥有实际控制权的同行业企业产品或服务的市场占有率、公司业绩等）；并购安排（包括职工安排、原企业债权债务处置）；并购后企业的经营方式、经营范围和股权结构；融资方案；中方通过并购所得收入的使用安排；有关法律规章要求的其他内容。

借用国际金融组织和外国政府贷款的项目申请报告的编写，按照《国际金融组织和外国政府贷款投资项目管理暂行办法》的规定，除遵循项目申请报告通用文本的一般要求外，在项目概况介绍中还应包括国外借款类别或国别、贷款规模、贷款用途、还款方案、申报情况等内容，以满足项目核准机关对外债管理等事项进行核准的需要。

第19篇：朝阳新城房地产项目可行性研究报告

朝阳新城房地产项目可行性研究报告

财政金融学院09经济班 彭权学号090201210

2公司名称：江西省水利投资房地产开发有限公司

第一部分：项目总结

1·1项目背景

由于江西实施中部地区崛起的发展战略，大力引进外资，发展自身经济，已经取得了巨大成功。作为江西省会，南昌在这场改革中也受益匪浅，经济得到了迅速发展，南昌受到了更多的关注，成为一个崛起中的城市，大量企业外来人口涌入，使南昌的住房问题日益凸显。无独有偶当前投资房地产项目不仅是公司战略发展的需要更能满足广大市民的住房需求，在这样的背景下该项目建设被确定下来了。1·2项目概况

朝阳新城房地产开发项目是由江西省水利投资房地产开发有限公司（以下简称水利公司）开发。水利公司是一个集房地产开发，物业租赁及管理，建筑装饰安装和投资咨询为一体的有限责任公司，成立于2009年，注册资本金为2000万元。

地块位于南昌朝阳新城云居路以南，滨江辅路一东，江韵路以西。它的位置占据着优势，临近赣江，周边环境优美，交通便利，沿江大道直通市区，生米大桥贯穿赣江两岸，极大的方便住户的出行，地块旁边也在兴建住宅小区，商业店铺，可以预见该地块是一支潜力股。地块地表平整，附近无电网等障碍物，地下也无潜在危险物，已属三通一平的熟地。

按照市政规划局下达的规划设计要求，该项目规划建设用地34.127亩，容积率不超过3.5，建筑密度不超过20%，绿地率不小于35%。配备必要的机动车位，也要包括必备的公共服务设施如：社区中心，物业管理用房，公厕，垃圾站，变电室等，并且套型建筑面积90平方米以内住宅按住宅开发面积的55%控制，外立面需要进行公建化处理。

该地处于未开发地段，公共配套设施还不够完善，但是借着周边兴起的住宅小区，供电电信自来水污水雨水燃气热力等市政管网都将陆续铺设。

1·3可行性研究报告编制依据

在编制过程中既遵守南昌市房地产开发相关条例又符合公司的相关规章制度，经过现场勘查，以及对南昌房地产行业进行分析后制作了这份可行性研究报告，数据科学真实有效，具有一定的参考价值。 第二部分：市场分析

2·1全国房地产行业发展分析：

众所周知房地产行业的重要性，自1998年以来，房地产市场经历了前五年的支持期还有后五年的抑制期，近一年又回到支持期。从全国房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。未来几年，房地产市场发展将围绕房价上涨带来民怨产生负效用与房地产行业对经济拉动产生正效用展开博弈。

一线城市将以房价上涨为主基调

全球在经历了2008年的金融海啸之后，宏观经济伤了“元气”，至少在三年内都将会是处于一个经济复苏的阶段。房地产行业作为地方政府的重要财政来源，带动了诸多行业的发展。还有近期的二十国集团财长和央行行长会议同意继续采取措施刺激经济以保证全球经济持久复苏和增长。经济要复苏和增长，房地产必然会先行一步。

从一线城市的现实情况看，城市化进度的加快，城市可利用土地也会随之锐减，自然而然土地的拍卖价格也会上扬，从成本效益上看，房价也将是呈上涨趋势的。从另外一个角度看，房价过低从宏观上会影响整

个城市的经济发展，这主要有两个方面的原因，一是房价下降会降低开发商的开发热情；二是房价过低会增加城市的就业压力，一线城市本身就业竞争就非常激烈，房价上涨其实是一个大浪淘沙的过程，很符合自然“优胜劣汰”的发展规律，在一线城市居住门槛过低，会使更多的人不愿意到二三线城市就业，也会使就业者勤奋度降低。

所以，一线城市稳中上涨是经济发展的必然产物，也将成为房地产市场发展的主旋律。

开发商“主战场”将转移至二线城市

相对于一线城市而言，二线城市的土地资源会比较丰富一些，不论从哪个角度看，加大力度开发二线城市会是一个不争的事实。

首先，在短期内，二线城市的土地价格不会飙升越过一线城市，在这个阶段拿地是最好的时机。目前，二线城市人口密集度不是非常高，交通等相关配套逐步趋于完善，环境相对优越，有利于房地产的开发。 其次，经济的发展，人口将会流向二线城市。一线城市可以用“钢筋水泥”作为其象征，人口的不断入住，汽车不断增加，一线城市的环境污染也随之升级，还有，就业压力、住房压力等等方面的因素，会使越来越多的人选择到二线城市居住。

中国实体经济未恢复，政府对于货币政策将保持宽松和稳定及支持，虽然在房地产投资方面有所抑制，但是房地产的主导经济地位在很长一段时间内是不会改变的，一线城市房价稳中上涨，开发商“主战场”转移至二线城市是未来的趋势！

不管怎么说房价上涨是一个总体趋势，只不过现在的速度缓慢下来，但还是依然 会上涨的。

2·2南昌市房地产行业发展分析：

从市场需求来看，2011年南昌楼市将延续2009的市场态势，当然，上涨势头会有所保留。政策方面，首先我们来说朝阳洲地王，地方政府在高价卖地给开发商的趋势不变的情况下，那么，房价上涨被遏制或降下来都将是空谈！地价与房价，是相互影响的关系，地价上升会导致开发成本加大，如果是卖方市场，开发商往往把上升的成本转嫁给消费者，因此一定程度上会刺激房价的上扬；其次，国家出台保障性住房的政策，通过建设保障 性住房来解决低收入和贫困人口的住房难问题，这一块实际上对商品房的房价是有抑制作用的，保障性住房的规模越大，商品房的涨价空间就越小，但现在的情况是因为地方、国家财政投入的资金太少，或其他的原因，我们现在看到

的是保障性住房投入不足。这部分人的住房就没有办法保证，大部分住房 得不到解决的人会挤入商品房的消费市场，使得商品房的价格不断飙升。

一、新政影响心理预期，2011年南昌房价或滞涨

2011年南昌楼市会怎么走：一是近期中央政府一系列的政策出台，向外界传递政府调控市场的决心和信心。“国十一条”从信贷、税收、土地、行业规范秩序 到地方政府问责等五个方面下手，系统地调控楼市。要地方政府与当地房价上涨过快的责任挂钩；抑制投资性购房需求，这个作用是不可小觑的。政策出台后就强力跟进落实，比如近日主流媒体就报道银监会要求银行查信贷资金违规进入楼市、股市，北京地王被收回等，这些都可以让百姓感 受到、对楼市走向的心理预期也会悄悄发生改变。二是供给与需求达到平衡。2009年南昌楼市近500万平方米的成交量，创了南昌的历史新高，这里面多少会有2010年的 成交量被提前预支了。2008年的房产低迷，使很多开发商停、缓建新房，2009年5月后的行情反转，导致市场新增供应量明显不足，这样又进一步激化了火爆行情。然而，大家看到各个楼盘工地重现的火热建设场面。

所以，从“国十一条”到南昌2011年年中新增供应量的集中面市，都会影响购房者对南昌楼市走向的心理预期，今年南昌房价或滞涨。

二、楼市波动性不会很大

国家目前虽然出台了一系列政策，包括条目比较系统的“国十一条”，这些政策都只是起头，后面如何发展中央政府也还没有出台相关的细则，目前国家在政策上也只是摸着石头过河。“紧急刹车”对国家稳定有影响，国家希望政治稳定，经济稳定，房产泡沫必需慢慢消除，并非一针扎破。

投资渠道应该高度引起政府的重视，尽管国家出台了一系列房地产调控的政策，但是深感缺乏投资渠道的老百姓仍然愿意在楼市中寻找机会。而物业税征收还面临难题。2011年楼市暂时还不会受影响，南昌楼市波动性不会很大。 对于2011年的房地产走势，比较认同的看法：有一个波动，但大幅度调整还是不太可能的。房地产作为整个经济重要的支柱产业点也不能动摇，GDP的增长和民怨之间的博弈，要在发展中解决，对于民生问题，需要经济发展到一定阶段时，拿出一部分资金来解决民生问题，现在国家还不具备只关注民生这样的能力，目前主要是GDP的平稳健康发展。

对于房价，政府只是温和的抑制增长。

三、高端产品集中爆发，将带动价格攀升

2011年

9、10月份成交量可能会有所下滑，但价格上还是会有小许涨幅。如果长期价格不回落的话，就容易造成刚性需求购房者心理防线的崩溃，最后选择适当的时机出手。

有业内人士推断，随着城市经济的快速发展，南昌楼市的下一个发展目标应该是高端物业，人们现在也不仅满足于从目前房地产的发展形 势，楼盘品质已经发展到一定的阶段。到目前为止，南昌的高端产品市场，有绿地中央广场、绿地香颂，力高的皇冠国际、江投的央央春天、联发的联发广场等等都突破每平方米上万元的楼盘单价，2011年是南昌高端产品历史上的集中爆发期，并打破南昌高房价之瓶颈。

对于一个城市而言，需要一定的高端物业来支撑其经济的发展。随着南昌市建设花园城市步伐的加快，红谷滩新区日渐繁华，青山湖、象湖等区域也日益完善，南昌外环线开始修建，市内居住、交通环境会变得越来越好，环境的改善将带动新楼盘价格攀升。

四、房价不可能下跌的理由

有人说，美国人对大政府有着深刻的厌恶，在金融危机的今天，政府花大钱干预下滑的市场，但公众不买好，他们不要一个强势的政府。而中国刚好相反，市场经济给我们带来幸福，但面对危机大家都看政府。2011年的楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫,政策将改写人们的预期。具体来说， 2011年房价涨不涨主要取决于以下因素：欧美受金融危机影响短期难恢复，经济低迷，消费减少，海外热钱将继续涌入中国，房价就不可能下跌！2009年3月8日，世界银行发布报告称，全球工业产量将比2008年减少最多15%,全球经济将出现二战以来首次负增长。同时，危机发源地美国经济衰退难以见底，持续时间将打破1981年至1982年经济衰退16个月的纪录，创二战后最长纪录。经过金融海啸冲击，欧美经济低迷，消费减少，因此海外热钱将继续涌入中国，到中国淘金避风险，房价短期就不可能下跌！全国都会上涨自然南昌市也会被提拉起来，价格不会低到哪里去。

2·3板块市场分析：

南昌各地的房子均价在五千到七千之间，介于南昌消费水平的限制，户型以两室两厅和三室两厅为主，这种类型房子在南昌最好销，而且以现代风格为主，一般面向全社会消费群体。观察朝阳新城楼盘也大致如此，只是为了欣赏赣江风景和加之地价昂贵更多的是高楼建筑，更与周边环境相适应，相协调。2·4项目拟定位方案

根据市政要求90平方米以内住宅按住宅开发总面积的55%控制，有根据市场需求两室两厅和三室两厅将受到热捧，而超大户型可能在当前还不是主角，因此设计的户型配比如下：小于90平方米占55%

100~120平方米占10%

120~140平方米占25%

160~180平方米占10%

整个地块上将建三栋楼（总共18层，其中地上17层地下1层）：1#楼占地面积1400平方米，2#楼占地面积1700平方米，3#楼占地面积1440平方米，而所有楼层地下一层建停车场，地上一层作为商业店铺（以小型商店为主也配套一些服务性行业），其余十六层建商业性住房。公摊面积为10%

总的住户预计有：72640×0.9/（90×0.55+110×0.1+130×0.25+170×0.1）=590则按每户0.5个车位商铺每户1.5个车位预计建造车位350个。

所建楼盘外观以现代风格为主调，面向全体社会消费者。

建议：在建筑时应该充分考虑房子的采光，不要出现黑屋子，注重环境的利用，充分考虑外景的利用，使房子的视野开阔，也要把握好房子的通风性，一般采用一梯四户的模式更为节约而且方便出入。2·5项目SWOT分析

S-----优势

a项目周边环境优美，背临赣江，空气新鲜，适合居住。

b项目周边已建多个小区，人流增加不断提升项目潜在价值

c项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力

d本项目为本地开发商，具有主场优势，基础资源雄厚。

W-----劣势

a本项目所在区域非南昌主中心城区，人流相对更少导致商业氛围差，人气不足。

b公交路线少，辐射范围小。

c周边生活配套设施目前品质不高，居民生活受到一定影响

d项目地价太高，导致房价过高，不利于竞争。

O------机会

a本项目所在地产发展蓬勃，近年来招商力度不断加大，认同感不断增强。

b 市场供小于求，居民有强烈的购房需求。

c商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值。

d道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。

T------威胁

a价格较周边其他小区要高而本地区收入及购买力不高。

b居民对电梯楼及复式接受能力有限，而本项目比例较大。

c国家出台的相关政策更加抑制消费者的购买。

d 收入的增长赶不上房价的增长。

建议：开发商在设计和建造时要充分结合自身的优缺点打好这场开发战，利用优势和机会规避劣势和威胁，不仅要获利更多，更要借着南昌发展的平台推广自身的美誉度，为今后赢得筹码，为自己赢得更多的竞争力，而其中最关键的是价格的控制以及人性化的设计，要以一切为了消费者为中心的理念作为指导思想。

第三部分：项目开发方案

3·1项目地块特性与价值分析

该地块占据的有利地理位置为其日后更好的升值埋下伏笔，从它获得的土地出让金价位也可以看得出，该地块被广大开发商看好，所以它的升值只是时间的问题，是具有可投资性的。土地升值潜力很大。3·2项目实施进度

项目的建设采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期，成本和质量。进度安排，项目拟用三年三期进行。

一期（10个月）2010年8月-------2011年6月

二期（10个月）2011年7月-------2012年5月

三期（10个月）2012年6月-------2013年4月

第四部分：投资估算与融资方案

4·1成本分析

土地成本：该地块为新开发地，只有土地出让金为每亩620万元，土地面积为34.127亩，总计出让金为21158.74万元，而总的建筑面积为77180平方米，则平均每建筑平方米的价格为2741.48元。

建安工程费：在该项目中，楼房属于小高层所以按每平方米1400元计算，则建安工程费总计为77180×0.14=10805.2万元。

前期工程费：工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究，勘探设计，同时建临时工地需要水电，建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些均需要在项目开工进行之前进行处理，补偿。其中需要注意的是筹建开办费按建安费的4%计算，可行性研究费按建安费的0.2%计算，而规划勘探设计费按建安费的3%计算，大概可估计前期工程费每平方米均价为145元。

基础设施配套费：本小区要建成一个包括供水，供电，燃气，雨污水排水，电信，绿化，小区道路建设等，按市场行情总体均价为每平方米300元，所以基础设施配套总费用为77180×0.03=2315.4万元公建配套费：本小区要建成一个包括社区中心，商贸，银行，邮局，餐饮店，购物便利店，体育健身活动场所，地下停车场，燃气调压站，路灯配电站，垃圾站，公厕，变压室，小区综合管理处，居委会等，均价大概为每平方米320元，所以总的费用为77180×0.032=2469.76万元

不可预见费：按以上工程费用的5%提取，共计1514.73万元

开发费用：开发费用包含有管理费用，销售费用和财务费用。其中，管理费以上工程建设费得3%提取（大概1181.49万元），销售费用分广告及市场推广费，销售代理费和销售手续费三部分，财务费用主要为利息。开发费用总计为4556.8万元。

总成本总开发建设投资为以上7项之和。平均每建筑平方米的成本，总计为43939.74万元，平均每建筑平方木的成本为5693.15元。

4·2收益分析：

销售单价确定：根据自身开发成本以及对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本小区项目对外出售住房的单价为6800元/平方米。商业店铺的价格为15000元/平方米，停车位的销售价格初步定为14万元/个。本项目采用滚动发展，分期销售，滚动运转，以销售回款补充建设资金的不足，争取资金尽快回笼，为了便于计算我假设所有房子车位都可以在三年内全部出售完毕。

销售收入小结：本小区项目采用滚动运转，分期销售办法能够实现较好的销售目标，在完成销售之后销售收入总计为61105.2万元。

4·3资金投入及使用计划：本项目采用滚动发展，分期销售，滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。

4·4利润计算：在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%；印花税为0.05%；所得税税率为33%。

《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，在开发成本的基础上加扣20%，在表中体现在第六项“其他扣除出成本”为总成本费用43939.74*20%我们可得到费用为8787.95万元。增值税采用的是超率累进税率：增值比例未超过50%我们采用的适用税率为30%，所算出的土地增值税为1495.85万元。

财务内部收益率：财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已经满足最低要求。

财务净现值：财务净现值是按照事先规定的基准贴现率将计算其内各年净现金流量折现到建设初期的现金值之和，也是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，净现值大于零的项目是可行的。可以看出本项目的净现金值为6512.92万元远大于零，所以本项目是可行，值得投资。

投资利润率：投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是项目的盈利能力。本项目总投资的财务投资利润率为14.82%。也是大于零所以是可以投资的。

第五部分：风险分析：

影响本项目的不确定因素主要有以下几个方面：建造成本，售价，贷款利息等，这些因素受南昌以及国家的政治，经济，社会条件的影响有可能发生变化，为项目的开发带来一定的风险，因此我们需要及早发现更好的规避风险使获利最大化。而采用比较多的方法有两种，一是盈亏平衡分析法；二是敏感性分析法。先介绍第一种方法.

盈亏平衡分析法：影响本项目税前利润的几个因素分别是建筑工程投资，商品房销售 价格，商品房销售率等，盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡是的临界点。

第六部分：综合评价

6·1经济效益评价：本项目中，财务净现值6512.92万元，内部收益率高于基准利率，投资利润率为14.82%，也高于房地产项目的平均收益率，因此，该项目在效益上是可行的，能够为公司创造财富。 6·2社会效益评价：因为本项目可以为社会提供优质住房，在一定程度上缓解供房紧张的问 题，小区周围因开发而进行的市政配套设施建设，道路，绿化的改造，大大改善了周围居民的生活环境。

6·3环境效益评价：本小区要满足居民居住生活环境和条件的实用性，舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化，适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，有完善基础设施的文明小区，为达到上述目标，该项目在规划中以人为本，注重生态环境，合理进行绿化和安排交通体系。本地块处于未开发地，因为本项目既保护某些优美环境又改造某些不良环境使其更加和谐。

第七部分：研究结论

7·1综上数据可知，该项目不仅在获利能力还是在抗风险能力上都已达到了房地产开发行 业的平均水准，并且其自身的偿还债务能力和自身平衡能力都还不错，更何况为企业增加经济效益还可以为社会增加效益，何乐而不为呢。所以我比较看好该项目的投资，认为其是可行的。

7·2建议：虽然该项目在理论上说是可行，但还是要注意一些事项。质量肯定要把关，因为该楼盘属于小高层所以要注意商品房的采光，通风和取景的问题，还有要注意整体的协调性，外表的美观，更为重要的是突出其现代型风格。电梯数在方便出行的基础上考虑成本的节约。高楼要很好的借助于优美的外景，比如赣江风光以及旁边的田野。

总结：该项目是可行的，但风险无处不在，我们需要未雨绸缪，以及人性化的理念才能让公 司名利双收

第20篇：某房地产项目可行性研究报告 (1000字)

xxxxxxxxx项目

※ 项目概况

※ 项目市场分析

※ 项目优劣势分析

※ 项目建设与实施计划

※ 项目风险分析

※ 投资估算与资金筹措

※ 效益测算与分析 xxxxxxxxxxxxxxxxx 有限公司目 录

第一章 项目概况

一、项目名称

二、项目地址

三、

四、

五、

第二章

一、

二、

三、

第三章

一、

二、

三、

第四章

一、

二、

三、

四、

五、

六、

七、

第五章 项目开发企业概况 项目建设背景 项目总体概况 项目市场分析 项目建设环境分析 房地产市场概况 结论 项目优劣势分析 项目优势 项目劣势 结论 项目建设条件及实施计划 项目选址 项目建设内容及建设规模 项目建设条件 项目规划设计方案 项目环境影响 项目管理组织 项目实施计划 项目风险分析 xxxx

一、政策风险分析

二、社会风险分析

三、经济风险分析

四、行业风险分析

五、管理风险分析

六、资金风险分析

第六章 项目投资估算与资金筹措

一、项目投资估算

二、资金筹措

三、贷款取得与偿还

第七章 效益测算与分析

一、收入预测

二、税费率

三、利润预测

第八章 项目总结

第一章 项目概况

一、项目名称：xxxxxxxxxxxxxxxxx

二、项目地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

三、项目开发企业概况：

xxxxxxxxxxxxxxx有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在xxxx，注册资金xxxxx万元。公司成立以来，依托xx的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。

公司现有企业员工xxxx多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。

公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。

四、项目建设背景

xxxxx公司开发的xxxxxxxxx住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到xxxx老百姓的欢迎。“xxx?xxxxxx”住宅小区是xxx公司开发的第一个项目，位于xxxx城东风文体路口百越公园对面，占地面积约xxxx亩，该项目原为xxxx停车长，经xxxx委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由xxx公司开发建设。

今后建成后的xxxxxx小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是xxxx目前新城区乃至整个县城城市中心点，也是xxx商圈的核心，具有很高的商业价值。小区高层建筑拥有绝佳的江景和公园，为xxxx目前唯一的可俯视普厅河、百越公园乃至整个县城的城市标杆高层建筑体。

整个项目总投资预计2.5亿元，工程内容包括xxxxxx.整个“xxx?xxxxxx”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。xxx公司和“xxx?xxxxxx”住宅小区良好的形象普遍得到xxxx政府相关部门和市民的认同。

“xxx?xxxxxx”工程建设内容包括2栋33层高楼、两层地下车库、小一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在xxxx委、县政府及相关部门的大力支持下，今年7月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2012年9月可以开盘。

五、项目总体概况

● 项目名称：“xxxxxx”

● 地理位置：xxxx城东风文体路口百越公园对面 ● 总建筑面积：约xxxx㎡

其中：商业面积xxxxx㎡

住宅：xxxxx㎡

人防用地：xxxx㎡

地下室面积：约xxxx㎡

建筑占地面积：xxxxx㎡

建筑密度：xxxxx% 总户数：xxxx户

汽车停车位总数：xxx个，其中机动车xxx个，自行车

建筑形式：综合性高档高层住宅

园区绿地率：xxx％

预计入伙时间：预计2014年6月 xxx个。 ●●●● ●●●

第二章 项目市场分析

一、项目建设环境分析

1、宏观经济环境分析

位于中国西南部的云南，是中国实施西部大开发的12个省、区之一，也是中国内地面向东南亚最近的省区之一，区位优势显著。此外，云南被称为“有色金属王国”。云南已发现各类矿产150多种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。云南矿产资源共有9大类：黑色金属矿产、能源矿产、有色金属及贵金属矿产、化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金辅助原料矿产、建材非金属矿产及彩石矿产等。云南矿产具有种类多、品种全、分布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点，开发前景十分广阔。

2010年1月1日，中国—东盟自由贸易区如期正式启动。昆明由西南门户变身“亚洲中心”的跨越式发展历程也从此刻起，驶入了快车道。 “东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位，让昆明当仁不让地伫立在中国西南门户的位置。随着中国—东盟自由贸易区的启动，以及国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼、昆仰公路等一批重大基础设施建成，从今天的西南门户到明天的亚洲中心，昆明将以怎样的纵身一跳完成这一华丽转身？区域性国际化都市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角的战略布局，或许是最有力的证明。建成后的中国-东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美自由贸易区，成为发展中国家组成的“世界最大自贸区”。据预测，中国对东盟的出口将增加106亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国的出口将增加130亿美元，增幅为48%。

同时，云南是我国鼓励外商投资多种优惠政策叠加的省区之一，因此可享受沿海地区政策、西部地区的优惠政策，成为享受国家政策最优惠的经济区域之一。中国加入东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政策这三大优势，云南将由国内边陲发展为国际通道和枢纽，建成国内投资者、边境贸易双向交流的平台，成为中国进入东南亚一个重要桥头堡，在今后中国——东盟自由贸易区的建设中大有作为。

2011年全省生产总值完成8750.95亿元，增长13.7%；全社会固定资产投资7109.7亿元，增长27.4%；财政总收入2258.2亿元，增长24.8%；地方财政一般预算收入1110.8亿元，增长27.5%；社会消费品零售总额3000.1亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增长10.3%；农民人均纯收入4722元，实际增长13.9%；城镇登记失业率4.05%；人口自然增长率6.35‰；居民消费价格总水平上涨4.9%；单位生产总值能耗下降3.22%；外贸进出口总额160.5亿美元，增长19.6%。

高速的经济发展带来活跃的房地产市场，仅仅去年上半年，云南全省房地产开发投资402.51亿元，同比增长32.6%；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增长13.3%，经济的发展进一步促进了房地产的发展；2012年，云南省建设(筹集)城镇保障房40.32万套,预计总投资278.79亿元。目前，全省保障房建设任务已经下达到各州市，省政府要求各州市必须按照责任目标抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基本完成，今年新开工的项目在9月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，基本建成19.6万套。保障房的建设满足了广大群众的住房需要。

2、区域经济环境分析

云南省文山壮族苗族自治州文山市是全州政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，地处祖国西南边陲的云南省东南部，东与广西百色市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与曲靖市相连，区位优势明显。

作为内陆省下的开放城市，文山市随经济大势的变化，整体经济环境日趋良好。去年一季度，全市地区生产总值（gdp）预计完成27亿元，同比增长15.6%。其中：第一产业实现增加值1.3亿元，同比增长6%，占生产总值的比重为4.9%，拉动经济增长0.3个百分点，对经济的贡献率为2.1%。第二产业实现增加值15.2亿元，同比增长20.1%，占生产总值的比重为56.2%，比上年上升了2.1个百分点，拉动经济增长10.8个百分点，对经济的贡献率为69.4%。第三产业实现增加值10.5亿元，同比增长11%,占生产总值的比重为38.9%，拉动经济增长4.5个百分点，对经济的贡献率为28.5%，很明显，文山市经济发展处于上升周期。

当现代文山建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的时期后，把文山建成面向东南亚、南亚的区域性国际化市区，一直是文山市委、市政府孜孜以求的战略定位。市委九届五次全体（扩大）会议明确提出，深度融入中国-东盟自由贸易区，建立中国-东盟自由贸易区信息、贸易、金融、人力资源开发、公共服务等五大平台，争创引领西南部区域合作示范城市，把文山建成云南连接东南亚、南亚最便捷的陆上通道，沿边开放最具活力的城市。

面对此历史机遇，文山对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了以穷则思变、后来居上、科学发展、开放和谐为主要内容的“文山精神”，先后提出并完善实施“通道经济”战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴州、和谐稳州“六大战略”，加快大通道经济发展步伐，建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四大基地”的总体思路，经济社会走上了又好又快的发展轨道，主要经济指标连年以高于全国、全省的平均水平增长，全州上下呈现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业的可喜局面。

置身如此的宏观背景之下，处在文山怀抱中的xxx房地产业发展适逢其时。

二、xxxx房地产市场概况

2012年xxxx经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于xxxx六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动xxxx经济发展的支柱性产业。

1、市场竞争状况

xxxx正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、xxxxxx以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着xxxx的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近年来、河畔名郡、旭阳花园、幸福家园等新楼盘已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。

随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为xxx楼市的主流模式，以xxxxxx为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为xxxx房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干道、xxx唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十分明显。

商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，xxxx城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区xxx商圈，三足鼎立基本形成。尤其以xxx商圈为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、国美电器、南城百货、中影、大地影院的加盟，xxx商圈的价值无可估量，以xxxxxx为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对xxxx热点商业的竞争，在很大程度上拉动了xxx房地产业迅速发展。同时，得益于xxx房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。

2、消费群体状况

xxxx的房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。 xxxx从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户以及xxx对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。

三、结论

作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动xxxx经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，xxx正努力向“美丽又柔情xxx”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。xxxx房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后xxxx经济发展的中流砥柱。

房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，xxx房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，xxxx真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，xxxx商品房销售仍将走红。

第三章 项目优劣势分析

一、项目优势 1． 位置优势

本项目地处xxxx新城区绝对中心点，是今后xxx商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前xxxx最好的一个多层普通住宅小区樱花廊庭，周边有百越公园、普厅河、人民法院、政府活动中心、幼儿园、超市、xxxx天成体育馆、碧水蓝天大酒店、云南省农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。

当前xxxx对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化美丽柔情xxx。按政府规划，xxxxxx项目受到xxxx县委、县政府以及各单位部门的重视。随着云桂铁路xxx段的开通以及xxx火车站的全面建设，环城路的全面运转，未来新城区xxxx城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为城市景象。 2． 产品功能

经过一期项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前xxxx房地产市场需求来看，二期项目产品中最吸引市场注意力的有以下几方面：

●充足的车位

除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响。

“xxx?xxxxxx”项目的前身是停车厂，在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前xxx房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。

●大型的商场

随着xxx作为区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻xxx，对商业的需求也日益增强。本项目所在位置为xxx商业圈唯一新城区中心点，也是今后xxx的财富之地，是xxx商圈的核心，同时与xxxx的目前商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周边配套应有尽有，商业价值极高。由于新城区还处在发展上升阶段，目前在新城区商业圈供给比较缺乏，大量旧城老百姓纷纷踊跃到新城区要求进行商业置业投资。本项目所建设的约3000平方米的商场以及今后15000平方米左右的商业广场，正好填补当前新城区的商业供应空白。

● 居住、购物、休闲、娱乐一体化 xxxxxx自身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、今后建成的xxx商业广场（百越公园东侧），与天成体育馆不到100米，是今后xxx最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化，项目越来越成为xxx人关注的焦点。

● 产品设计合理、多样化

电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度，c座是两梯三户，d座是两梯四户；在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；在户型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对xxx老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、丰富性、价值性。 3． 项目前期工作基本完成，项目建设周期相对较短

目前售楼部已经完工，项目月底开始启动，计划24个月内，全部完工。在工程建设方面，我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前期筹备已基本完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。 4． 市场竞争相对较小

当前xxxx房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多项目都已经售罄并全部入住，仅有活跃的xxxxxx一个项目，两三个楼盘集中在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进行建设，地价与房价节节上升。相对而言，项目周边市场竞争要小很多。

在目前xxx房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供应量过多的情况下，面对巨大的市场需求量，新城区的中高价位楼盘正好迎合了市场。同时，新城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。

5、政府的大力支持

去年以来，新城区楼盘成为xxxx政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快新城区项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特点，目前xxx公司正向政府争取将本项目纳入xxx重点工程，预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。6． 开发商的信誉及实力

xxx公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的印象肃然起敬，xxx公司和“xxx?xxxxxx”住宅小区良好的形象普遍得到xxxx政府相关部门和市民的认同。

经过项目前期的建设，公司对xxxx房地产市场把握已有经验，无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解。公司投资预计获得相应的回报，资金预计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，公司实力将更加增强，对xxxx地产市场整体把握力增强。

二、项目劣势：

1． 保障房带来的一定销售压力。

xxxx保障房建设正在不断推进，尽管保障房建设与新城区分隔两侧，但是在一定程度上消弱了项目的市场占有率，对项目的快速销售确实起到了一定的影响。 2． 新城区整体商业不够浓厚。

项目所处新城区中心，商圈氛围不够浓厚，目前主要是文体路、天城小区周围、项目周围商业浓厚，新城区边缘地带商业氛围不浓，主要是源于新城区业态不一以及整个xxxx县城人口数量不多。

三、结论：

可以看出，“xxx?xxxxxx”二期项目地理位置优越，开发建设条件较好，有着较强的市场竞争力。对于项目所存在的一些不足之处，可以采取相应措施加以改善，对项目没有太大的影响。整体而言，该项目有很高的开发价值。

第四章 项目建设条件及实施计划

一、项目选址

项目位于xxxx新城区中心百越公园对面，普厅河畔，是xxxx近10年来兴起的城市开发片区，作为新兴城区，汇集着前几年开放的将近20个普通住宅小区，随着城市建设的日新月异，市中心不断外扩，项目肯定展现出其多方面的优势。

随着新城区建设步伐的加快及西部大开发政策的出台，xxxx充分利用新城区原有的基础，积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、娱乐、酒店、体育、休闲、教育等为主的新城功能片区。在政府的大力扶持下，新城区正在原有的格局上走一条多元化经济发展道路，展现出良好的发展前景。

在房地产行业，新城区充足的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比拟的。前几年，xxxx的开发热潮退却后，目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军肯定是xxx公司和xxxxxx。而大量的土地供应保证土地成本的降低，大规模的成片开发又带来建筑成本的下降，所以新城区项目可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。

天城小区、樱花廊庭、山水上城、富泰小区、旭阳花园等等普通楼盘的入住为xxxxxx聚集了相当的人气。

随着xxx居住理念的不断转变，新城区以及xxxxxx必将逐渐为xxx人所认同。过去那种“宁要文山一张床，不要xxx一套房”的观念已开始转变，越来越多的xxx人，在有一定实力后并不一定要选择在文山置业。xxx若能真正出现性价比较高的住宅项目，不但可以吸引xxx新城区域工作生活的人就地买房，还可以吸引一定数量的外来投资者在xxx买房，xxx新城区将会逐渐聚集人气，发展成为一个十分良好的居住区。

二、周边环境

xxx?xxxxxx项目地处新城区区中心位置，南有樱花廊庭、北有百越公园和普厅河，东有xxx天成体育馆，西有法院和政府活动中心；前拥东风路，右揽文体路，构筑繁华路网。

早已建成的“百越公园”绿地，为项目建设提供了一个基本的优越绿色环境。

三、项目建设内容及建设规模

“xxx?xxxxxx”项目规划用地位于东风文体路口百越公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。

项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。

建设内容包括地下

一、二层的建设，地上一～二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～三十三层高层住宅楼以及小区园林景观。计划将地下两层作为地下停车厂，人车分流。

四、项目建设条件

1、项目权属清晰

“xxx?xxxxxx”现经xxxx政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。

2、配套设施齐全

项目前拥百越公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、xxxx天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。

●道路：该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路

●交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。

●银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20米。

●医院：片区内有xxxx仁慈医院以及小诊所，距离项目不到300米。

●学校、市场、体育：百汇超市、县职高、xxxx小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。

3、基础建设前期筹备已经完成

项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成。

4、建设场区“五通”条件具备

项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

● 供水条件： 自来水管网供水，由项目预留口接入。

● 供电条件：由项目预留口接入。

● 供气条件：由项目预留口接入。● 通讯条件：直接由xxxx电信接入。

五、项目规划设计方案

xxx?xxxxxx将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑高层楼宇情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。

商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度突出xxx第一高的形象。

“xxxxxx”建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设两层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。

“xxxxxx”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。

六、项目环境影响

本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：

1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。

2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。

3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。

4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理， 达到环保标准。

七、项目管理组织 要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。

八、项目实施计划

整个“xxx?xxxxxx”项目计划于2012年8月份动工，2014年8月份完成，预计建设期为24个月。

第五章 项目风险分析

一、政策风险分析

整个“xxx，xxxxxx”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。

目前项目已获得xxxx人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。

可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。

二、社会风险分析

在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。

因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。

三、经济风险分析

宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。

从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。

四、行业风险分析

依xxxx目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。

五、管理风险分析

策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。

六、资金风险分析

短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。

经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题。

七、结论

整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。

第六章 项目投资估算与资金筹措

一、项目投资估算

各项经济技术指标及项目投资概算详见下表 估算结果本项目投资总额为1.9亿元。 “xxx?xxxxxx”项目投资概算

（一）主要经济技术指标： 建设用地面积：5641㎡ 总建筑面积：2590㎡

其中：住宅建筑面积：50660㎡ 商场面积：2590㎡ 4290㎡

总层数：35层（含地下两层） 机动停车位：88个 总户数：402户

地下室面积：投 资 成 本 概 算 表 高层住宅

建安成本

商铺地下室

建安成本合计

小区环境（园林、绿化）

智能化设施

附属及配套费用

室外供电室外供水室外排水工程小区道路

附属及配套费用合计

不可预见费管理费

其他费用

销售代理费广告及市场推广费

检测费交易手续费

其他费用合计财务费用财务费用合计贷款费用总计

资金成本

2400.00 2500.00 2500.00 121,584,000.00 6,475,000.00 12,300,000.00 140,359,000.00 按住宅面积*1500元/㎡计算按商铺面积*1500元/㎡计算按地下室面积*2500元/㎡计算 120.00 10.00 130.00 65.00 35.00 0.02 6,992,400.00 5,535,650.00 8,740,500.00 5,127,760.00 3,204,850.00 5,614,360.00 35,215,520.00 总建筑面积*70元/㎡总建筑面积*50元/㎡总建筑面积*130元/㎡总建筑面积*65元/㎡总建筑面积*35元/㎡按建安成本4%计算 0.020 0.020 0.000 0.020 0.010 3.00 2,807,180.00 2,807,180.00 - 4,991,760.00 1,403,590.00 174,810.00 12,184,520.00 按建安成本2%计算按建安成本2%计算按销售收入的0.0%按销售收入的2.0%按建安成本1%计算总建筑面积*3元/㎡

0.11 262,263.75 262,263.75 5,700,000.00 210,070,355.35 按土地成本*2.5*7%计算 5000万元*5.7%*2年

项 目 税 费 统 计 表

（二）项目投资总成本：238,516,650.91元，大约2.4亿元。

二、资金筹措

本项目所需投资额为23851万元，计划自筹资金4000万元，需银行贷款5000万元（预计使用期限为2年），其余资金来源为预售房款。

三、贷款取得和偿还

1、本项目向银行申请贷款总额为5000万元。

2、还款的资金来源为项目的售房收入。利息按银行规定支付，本金在项目资金宽余时优先偿还，同时保证在贷款到期时如数归还。

第七章 效益测算与分析

一、收入预测

本项目建设规模为58270平方米(含地下室)，其中可销售面积约为53250平方米，整个建设周期预计为24个月，至2014年8月份建完。

售价：住宅销售均价：3800元/㎡； 地面商场销售均价：20000元/㎡； 地下停车位销售均价：6万元/个。 项目销售总额为：249,588,000.00元

其中 住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元

商场：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元 车位：88个×6万元/个= 5,280,000.00元

住宅产品销售采取高开高走的方式，每当销售收入累计达到相应数额或销售面积累计达到相应平方米时作一次价格调整，最终使整个项目达到预计的平均售价。

二、各种税金的税率

营业税为销售收入的5％；

营业税附加的城市维护建设税、教育费附加共计为营业税额的10％； 所得税率为税前利润的33%。

三、利润预测

第八章 项目总结

结合前面各章的研究结果，“xxxxxx”项目是可行的，综合结论如下：

1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善xxx老百姓的居住条件。

2、本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。

3、项目选址与xxx城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。

4、策略上采取低开高走的方式，开盘以3800元／平方米的起步价迅速占领市场，低价策略将增强楼盘的竞争力。

5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。

6、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。

从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。

综上所述，我们认为本项目是可行的，只要政府给予帮助和支持，一定能取得预期的经济和社会效益。

xxxxxx房地产开发有限公司

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