客房经理面试范文
推荐第1篇：客房经理岗位职责
客房经理岗位职责
一、对执总负责，负责客房的全面工作。
二、全面深入掌握员工思想动态，作好员工的思想工作，使其处于最佳状态。
三、负责部门员工的日常行为规范、劳动纪律、规章制度的执行和监督。
四、合理科学安排员工的工作，有权指示或调动他们的工作。
五、定期对员工进行综合素质、服务水平、业务技能等培训工作。
六、对员工的工作效率和效果进行检查和跟踪。
七、负责对部门的工作策划、督导，及本部门的成本费用预算。
八、掌握部门的运作情况，处理每天的事务，善于发现问题及时进行指导。
九、负责部门物品领用和监管，节资降耗，控制成本。
十、负责查报退房，放OK房及卫生质量的检查和跟进。
十一、处理客人投诉，针对客人心理正确解决问题；了解当天及以后房间状态走势，参与接待处工作，以及对客服务工作的各项跟进。
十二、巡查客房内外设备设施，以保证各项功能运行正常，及时排除可防范的弊端和隐患。
十三、保证房间完好出售，若遇工程房要尽快跟进和反馈。十
四、负责客房物质的管理和盘点。
十五、做好客房酒水查核（包括生产日期、过期日期的监控）和补充，以及酒水交接班工作，交接清楚，并有记录。
十六、掌握好楼层客情，配合执总搞好协调，定期访问宾客。十
七、做好物品遗失或损坏的记录，以及客人遗留物品的详细登记和上交工作。
十八、积极做好布草的收、发工作和清仓盘点工作，要求做到主动、及时、准确、无误，做到有帐可查。
十九、认真执行布草收发工作规程，做好各种登记，核对件数、品种、号码按规定办理布草的收发交接手续，防止丢失。
二
十、严把布草质量关，发现脏烂的布草，应及时处理，做到不合格的布草要及时进行反洗衣和缝补。收送布草要做到心中有数，发现布草短缺时，应及时查找原因。
二十一、在房量较多的情况下，有责任和义务协助清扫房间，原则上由服务员完成。
二十二、加强部门的团队建设，增强员工凝聚力。
二十三、负责客房及公区物质设备、设施的保管及维护管理工作。二十
四、熟知整个酒店的机构和业务。协调、沟通和联络各部门之间的关系。
二十五、努力学习业务知识，不断扩大知识面，提高管理水平。
推荐第2篇：客房经理工作计划
2018年客房经理工作计划3篇
2018年客房经理工作计划3篇
【一】 在以下方面做新的尝试，下面就是本人的工作计划：
一、加大成本控制力度，建立成本质量控制分析制度
通过分析比较xx年营业费用中各项指标，我们认为在开源节流方面，成本控制工作应该更加细化。今年，我部将建立成本分析控制体系，要求每个班组对相关各项费用指标做好用量登记，效果比较分析工作。如房间一次性用品消耗，平均每月有xx万多元，每间房每天一次性用品耗用成本为xx元，约占房间成本的xx。从xx月份起，我们要求楼面要加强一次性用品用量控制，要对一次性用品耗用量作月度比较分析，查疏补漏，降低耗用成本。xx地毯班、洗衣房分别担负全店地毯及布草、制服的清洗工作，专业洗涤药剂市场价格较贵，我们要求班组在控制药剂用量上比较洗涤效果，不同布草用不同的洗涤剂。做好月度分析，降低药剂成本。
xx年，我部各项维修费用达xx万元，占到全年营业费用的xx。今年，我部在保证客房设备设施正常使用的同时，严格控制维修成本，对需要更换的部件由主管或领班确认，做好更换部件使用情况的登记，每月汇总维修单与工程部核对，反馈质量效果，降低维修成本。
二、细化责任，实行分管主管领班负责制
今年，我们将加强部门管理，各领班主管对所管区域的人、财、物、工作效率、财产、设备设施维修、客赔事项复核等工作实行全面负责，并到场监督，减少投诉率，对所管区域服务质量方面的问题，主管领班承担连带责任，作为每月工作质量考核的参考依据。
三、激发员工工作热情，试行员工工作奖励机制
今年，我部在对员工工作质量考核时，将尝试新的奖励机制，将在工作纪律、工作态度、服从意识、服务规范等基本考核项目良好的基础上，设立“工作效率奖——指工作准确，快速，基本无投诉”、“卫生质量奖——指房间设备设施正常，卫生干净，做床美观，配备正确”、“团结服从奖——指服从上级工作安排，团结友爱同事”、“综合奖——指工作效率、工作质量、团结服从方面表现出色，基本无投诉”。以这些单项奖替代以前综合打分的考核方式，以赞赏来激发员工工作热情，出租率是客房部收益考核的主要指标。
经初步测算，xx年，我部平均每间房(不含折旧)的出售成本为xx元，平均房价为xxx元，出售一间房的毛利为xx元。通过比较分析，我们初步设想对总台试行销售奖励机制。以月度经营指标中计划出租率为基数，结合平均房价，按所增加的营业收入的百分比计算总台接待组的奖励金额，增加总台员工主动销售意识，调动员工售房积极性。
四、做好常客信息收集及服务回访工作
对酒店常客、大客户，我们将加大对他们的关注，逐步建立回访制度，对常客、长住客在房价上可适当给予更大折扣，以优惠措施来留住老客户。
【二】
一、落实层级管理，重视执行力，不断推进部门的管理制度建设 现在客房部已形成一套管理制度和操作流程。但面对客人越来越多的个性化需求，面对越来越多xx后员工成为服务的生力军，仅仅靠一成不变的管理制度和操作流程显然是不够的，最重要的还是管理人员加强工作责任心，优化管理模式，有效实行层次管理，落实贯彻执行力，以“控制质量为主线”按计划，有步骤抓好各项管理工作。
1、深入贯彻执行力，培养扎实工作作风，注重管理工作实效。 执行力最关键在于管理者对各项工作的有效执行，他们对工作执行的好坏，直接影响到客人的满意度，直接关系到决策目标的实现与否。为提高执行能力，部门将努力坚持做到“三多”，“三快”加创新。 (1)、管理人员坚持多到现场，多关注细节，多关心员工。
(2)、管理人员坚持快速传递信息，快速解决问题，快速培训员工。
(3)、管理人员要创新性的开展工作，首先要意识创新，管理人员要不断学习更新知识，用敬业精神勇于进行管理的探索与实践，在实践中完善，在完善中提高。
2、深化服务，完善设施，确保对客服务质量
(1)、深入认识服务的内涵，培养员工主动为客人着想的服务意识，养成“好客、善良、为他人着想”的行为习惯。
(2)、加强服务接待工作的计划性，分清各层级人员所负责任，控制好动态管理质量。对较大型的或重要的服务接待工作预先做好详细的服务工作计划，多考虑细节要求，做好具体的分工和职责，明确服务工作要求和岗位职责。
(3)在公司领导支持和工程部配合下要进一步做好客房服务设备设施的维修保养工作，提高对客服务效率，提升整体的格调和竞争力。
3、强化节流意识，加强物品管理，尽最大能力控制营业成本。完善成本管理控制制度，以规章制度严格管理全员日常所发生的费用;做实对物资设备的维护，使人人都有物品折旧概念，加强对物品能耗的有效调控;杜绝各类能源的浪费，要求部门各班组责任到人节约分厘，节约开支降低能耗。
二、重视员工需求，多关心员工，不断加强员工队伍建设
结合部门员工“同吃、同工作、朝夕相处”的主要工作特点，部门要始终把对员工的工作放在重要位置上。管理人员要提倡正人先正己，以身作则的工作作风，多作批评和自我批评，加强与员工的沟通，培养良好的工作氛围。要定期开展了“员工谈心活动”，虚心征询员工对部门管理的建议和看法，坦诚相对，知无不言，言无不尽，增强相互之间的信任，同时要教导员工相处之道，要学会相互尊重、相互包容、和谐共处、团结协作，从而形成良好的工作、生活氛围。
三、强化“工资是给员工今天的报酬，培训是给员工明天的饭碗“这一人力资源管理的金科玉律，规范员工培训工作，抓好现场培训督导，促进岗位成材 (1)、强化新员工基本功训练。
部组的管理人员要求亲自担任培训，无论是理论还是实际操作，均由管理人员负责拟定详细的培训计划，并限期对培训的效果进行检查考核，对后进者进行有针对性的辅导，保证岗前培训过程的标准化、系统化和实效性! (2)重视岗位培训，持之以行抓好班前班后会工作 业精于勤而荒于嬉，要保持良好的服务水准，离不开在职的岗位培训。为此，要定期举行班组会议，和每天班前班后会，并做到每周一次小结、每月进行一次班组总结会，以加强员工与管理人员的沟通和了解，互通情况，统一思想、提高认识、明确做法、及时纠正和解决工作中出现的问题。有效的加强了班组的建设，加深理解，较大地提高了班组的合作意识，整体服务水平得到较好的发挥。 (3)、适应公司未来更新改造后的发展方向，做好后备力量的培养。
四、管理工作方面 (1)、加强沟通互动，利用日常管理工作中出现的问题进行探讨，提高学习的积极性，钻研业务，培养过硬的操作技术和扎实的工作作风，进一步巩固和提高整体管理水平。
(2)、加强内部管理，抓好质量控制工作，强化“细节决定成败”的服务工作意识，树立“顾客至上，服务第一”的宗旨，精化为宾客服务的每一个细节，不断完善管理操作流程，把操作程序化、服务标准化和管理规范化落实到实际服务管理工作上，扎实基础管理工作。
(3)、继续完善成本控制制度，在不影响部门开房的情况下，以全面科学的数据分析来拟定节能措施，同时在员工队伍大力倡导节约节能之风，谋求最大利润。
(4)、加强团体建设，组织开展员工思想教育活动，增强相互间的信任，正确处理管理与被管理的关系，多做正面宣传，树立良好的职业风尚，增强企业的凝聚力和员工的归属感。
(5)、加强后备骨干力量的发掘和培养工作，进一步强化岗位成材的竞争意识，抓好业务操作培训和考核，以及人力成本的控制，培养一职多能，训练有素的梯队型员工队伍，走可持续发展的道路。
(6)、加强维修保养工作。
五、其他方面 (1)、加强业务技能的学习才能发现问题的实质，并希望公司给予部门一些优秀先进员工给予外出培训、学习、观摩的机会。
(2)、加强质量意识，将认为不是问题的问题认为很正常的习惯看成问题，，同时反应要快。对问题的敏感性要加强，不要养成被动整改问题的习惯。
3)、做好管理人员之间、员工之间的交流和协调，互相交换意见。以寻求相互理解，相互支持，相互帮助，达到共同进步的目的。
(4)、进一步强调信息传递的高效、畅通性。工作指令和任务必须在规定时间内完成，工作要讲效率。
(5)、加强重复问题的整改，越是难整改的问题越是要想办法坚决整改。
【三】
1、房间设施、设备保养维护方面：
1)在工程部的配合下加强对设施设备的维护和保养，确保设施和设备的完好率。日常的设施维修及时上报并跟进维修及使用情况;另每季度对房间的设施设备大检查一次，将维修问题汇总上报工程部。
2)部门在房间设施的养护上严格按照养护制度执行，例如：每季度的床垫翻转、家具上蜡养护，皮革及不锈钢、地毯的定期保养等。
2、提高服务质量方面: 1)多提供一些个性化服务，吸引并留住更多的回头客。部门准备在人员编制上增加一名专员，主要负责客人服务信息的收集及部门细节 化、个性化服务案例的收集。每日跟进部门员工对客的细节服务及个性化服务，确保服务质量有明显的提升。部门首先要将先前所做的房间留言服务、千纸鹤的摆放、每日干果的赠送、浴盐的赠送做好，在此基础上集思广益，做出更多的感动 案例。
2)在客遗留的管理上与前厅部携手 ，将在客房内的遗留物品，客房部管理的同时前厅部做好备忘，使客人在第一时间内可以得到准确的遗留信息。
3)酒店各部门给予提供的对客服务信息，我们将高度重视，确保对客服务流程的完整及完美性。
3、在培训方面
加大培训力度，提高员工的服务意识，提高工作技能及服务效率。部门计划：第一度和第三季度培训主题是：部门规章制度及工作流程方面的理论培训，第
二、度和第xxx培训主题是：各项业务的情景模拟实操及开展部门的业务技能大比武。
4、在节能降耗方面
进一步做好能源的控制，提倡全员节能，客用品的每日领用表格继续使用的同时，每月将员工个人的领用量汇总比较，将此项的考核结果与绩效奖金挂钩。
5、部门管理方面
1)部门每周的管理沟通会照常进行。
2)代领员工学习，根据方案中的奖罚条例对部门的员工进行公平公正的考核，使做的好的员工能拿到高额的奖金，付出和得到成正比。
3)使管理现场化，多进行现场巡查，及时纠正工作中的不足。
愉快的假期已结束，等待我们的是更多机遇与挑战，努力吧!在我们这个大家庭中，没有不重要的岗位，只是我们的分工不同，承认别人的价值就是承认自己的价值。付出了就会有回报!
推荐第3篇：客房经理岗位职责
客房部经理岗位职责
[岗位职责]： 客房部经理全权负责客房部的运行与管理，负责计划、组织、指
挥及控制所有房务事宜，督导下层管理人员的日常工作，确保
为住店客人提供热情、周到、舒适、方便、卫生、快捷、安全
的客房服务.[工作内容]：
1、全权负责客房部的管理工作，向总经理负责，并接受总经理督促；
2、负责客房部各项工作的计划、组织和指挥工作，带领客房部全体员工完成总经理下达的各项工作指标；
3、制定客房部的各项经营目标和营业管理制度，组织和推动各项计划的实施，组织编制和审定客房部工作程序及工作考评；
4、主持部门日常业务和主管、领班例会，参加总经理主持的每周部例会，并负责本部门主管人员的聘用、培训及工作考评；不断提高部门人员的整体素质，力求使部门工作不断创新。
5、制定客房部经营预算，控制各项支出，审查各项工作报表及重要档案资料的填报，分析和归档；
6、与前台做好协调，控制好房态，提高客房利用率和对客的服务质量。
7、检查客房部的设施和管理，抽查本部工作质量及工作效率；
8、巡查本部所属区域并做好记录，发现问题及时解决，不断完善各项操作规程；
9、定期约见与酒店有关长往关系的重要客人，虚心吸取客人意见，不断改进和完善工作；
10、对客房部的清洁卫生、设备折旧、维修保养、成本控制（预算）安全管理等负有管理之责；并保持高水平的客房服务。
11、检查消防器具，做限安全工作和防火防盗，以及协查通缉犯的工作；做好部门的各项安全工作，检查消防器具，确保安全生产，保障宾客的人身、财产及酒店的财产安全
12、培训检查考核主管、领班的工作情况并做出评估。16.鼓励员工，提高员工的积极性，并注意提拔有潜质的员工。 18.监督报表的管理和客人档案资料的管理。 19.处理投诉事宜并作好记录。 20.监督遗留物品的处理过程。 21.探访病客和长住客的情况。
推荐第4篇：客房面试问题
1 仪表 仪容
2 谈吐
3 你了解我们企业吗?为什么选择我们 ?
4 谈谈你客房服务的认识!
5 环境管理你怎样实施?
6 与住店客人发生纠纷怎么办 ?
7 你的月薪要求?如果低于你的要求怎样 ?
8 你做相关管理及服务工作有多少年?
9 你认为客房采取“无干扰”式服务可取吗 ?
10 你对布草及易耗品怎样去控制? 重点☆
11 你对你所管的部门的员工通常采用什么样的方法去管理?你查房的控制程序?
12 作为后勤人员， 怎样开展客房销售? 客房部服务员面试问题
1、你是一个对品牌忠诚的人吗
2、从1分到10分，10分为最高，你给自己的品牌忠诚度打多少分?
3、从1分到10分，10分为最高，你给自己的责任心打多少分
4、你忙的时候会跟客人打招呼吗
5、你会对人微笑吗
6、你的父母希望你成为一个怎么样的人
7、你觉得你的酒店生涯前景怎么样
8、如果同事抱怨，你会有什么感觉
9、如果下属员工抱怨，对酒店有什么影响
10、你能否在同一时间处理很多事情，并且有条不紊
11、你曾经因为有条不紊受到过赞扬吗
12、你注重外表吗
13、如果客人有抱怨你会怎么做
14、你能否记住很多人的名字?
15、你的朋友会怎么评价你
16、你是一个外向的人还是一个内向的人
17、你多久会跟你的上层发生冲突
18、如果发生冲突，你会冒着失去工作的危险而去做你认为正确的事情吗
19、你能够很好的调动大家的情绪吗
20、你能够很好的鼓动别人吗
21、对于人和事，你会看重那一方面
22、你的朋友经常向你征询意见吗
23、你体验过顺畅的感觉吗
24、对你来说，成为成功的一员重要吗
25、面对升职和加薪，你认为工龄重要还是能力重要
26、如果一个员工不再对公司忠诚，你认为他是否应该辞职
27、你最近一段时间学到什么新东西
28、在一项工作中，你是否追求比别人做得更多
29、你是否会主动向别人提供你的解决方法
30、你能够很容易得到别人的帮助吗
31、你的朋友如果有一样你想要的东西，你会向他/她主动提出要求吗
32、如果你要在酒店工作，你会怎么样提高自己
33、当要处理一件事情时，你希望你的属下怎么做
34、请你举一个你在很繁杂很紧急的情况下处理事情的例子
35、你会如何迎接重要客人
36、在项目过程中，你是否会有半夜醒来忽然有了灵感的经历
37、你是否会被认为是一个跟得上潮流的人
38、你如何改善一个比较沉闷的团队的气氛
客房部主管面试问题
1、能否说说你原来酒店客房的数量和客房的管理模式?原管理的客房下属有哪些子部门?主要的人员配置情况和管理模式?(看与目前酒店的情况是否比较相似，管理思路是否一致)
2、你客房人员数量是如何确定的?(看是否能根据劳动量进行计算)
3、能否说说酒店客房的成本构成?具体的计算
4、对客房的各分部门，你最擅长的是哪个模块?最不擅长的是哪个模块?
5、对PA中的大理石结晶处理能否说说具体如何操作?其原理是什么?
6、你原来酒店前台用的管理系统是什么品牌的?能否说说他的优缺点?
7、能否说说在你这几年客房工作中觉得做得做好的是什么?觉得做最不好的事是什么?为什么? 酒店客房部主管面试问题
1、Q：你平时有什么兴趣爱好?
2、Q：你属于什么性格?
3、Q：服务理念是什么?
A：顾客至上，以酒店利益为主，个人利益为次，以优质服务吸引顾客及二次消费。
4、Q：如果顾客要求打折，你将怎样进行处理?
A：原则是不于打折，但可以赠送顾客一张打折卡，希望他能下次在到酒店消费;如果顾客硬要打折，我认为为了酒店长远利益和吸引顾客“二次消费”，可略为进行打折。
5、Q：你将如何对待你的下属员工?
A：工作时严格管理，赏罚分明，平时则尽量关心，照顾，让员工有良好的心情去工作，服务。
6、Q：如果酒店的利益和你的领导的意义发生冲突，你将如何去做?
A：首先还是以酒店的利益为主，在 护酒店利益的同时，尽量顾及到领导的利益。
7、Q：你觉的你在众多应聘者中成功的几率是多少?为什么?
A：我想应该有90%，我相信自己的工作能力和工作经验。
8、Q：你觉的自己的优势是什么?
A：首先我具备一定的工作能力和服务经验
第二点我勇于面对并解决困难，特别是促销工作时，勇于面对拒绝。
第三点我擅长作营销计划，在以前酒店工作时，很多建议被采纳，为酒店赢的理润。
最后一点是善于跟人交往，具有跟陌生人交往能力。
9、Q：酒店行业最主要的是什么?
A：优质的服务，良好的环境，
10、Q：你将如何与你的领导相处?
A：配合领导完成酒店下达的任务，尽量找出领导和自己的共同点或爱好。增加工作时的默契。
11、Q：你将如何去带领你的团队?
A：用我的服务理念和工作经验指导员工，成为具有优质服务的团队。
12、Q：你认为服务最要的一点是什么?
A：服务态度，服务细节和应变能力。
13、Q：如果有一个促销工作，你将去怎样策划?
A：这个我在短时间很难作出一份好的，有效计划，但我会按两个促销原则去做;第一个就是达到促销目的，尽量减少促销费用;第二个也就是最关键的一点，推广酒店，吸引顾客多次消费。
14、Q：你将如何去做一个合格的客房管理人员?
A：我将用以往的工作经验和魅力影响着每一个员工，并和他们作好每一个工作细节和服务。
15、Q：最后你用什么理由说服酒店聘用你?
A：我相信我的工作经验和工作能力，并能用这些为酒店赢的更多的利益。
16、Q：你在以往的工作中，最大的成就是什么?为什么?
A：以我现在的年龄还没有什么资格说什么成就，我相信我以后的成就要比现在的更大;如果硬要是说有什么成就：我想应该是做事前所做的推测或计划，我相信人定胜天。
17、Q：在以往工作中印象最深的是什么?
A：“首先你要先相信自己，然后别人才会相信你;你的自信取决于你的能力和事先准备”。所以做每一件事，都要事先做好充分的准备。
1、你过去在什么单位工作过，待遇是多少，为什么不做了。
2、你对你过去的单位评价。
3、你是如何看待酒店行业的，有没有志向在本行业发展，如果有请简单描述以下你的打算。
4、你为什么选择我们酒店，你能为我们酒店带来什么有价值的东西。请口述一下。
5、你期望的岗位、薪金是多少，如果我们安排你在其他的岗位你能做好吗?如果我们给你薪水达不到你的要求你会作吗?为什么?
客房主管面试问题
1.
客房主管的岗位职责是什么？ 2.
客房主管一天的工作程序是什么？
3.
你每天查房的类型都有哪些？它们之间有什么不同吗？ 4.
你认为每天下班前应做哪些工作？
5.
你认为一个好的客房主管应该是能经常帮助服务员工作还是能指挥服务员工作呢？ 6.
当你手下一名员工经常丢三落四且工作速度太慢时，你应该怎么办？ 7.
当服务员因工作繁忙而向你抱怨并发牢骚时，你应该怎么做? 8.
当客人向你抱怨客房的设备太过陈旧时，你该怎么办？
9.
客房要回收哪些物品？你认为怎样才能更有效地使员工做好物品回收工作？ 10.你认为怎样才算全力支持你上司的工作？
11.当你对上司的工作安排有意见时，你会怎么处理？ 12.当你下属对你的工作安排有意见时，你会怎么处理？ 13.你认为你是怎样的一个人？你还需要克服哪些不足？ 14.你认为怎样才能更有效地促使员工发挥自身潜力？ 15.你认为一个好的客房主管应具备哪些品质？
推荐第5篇：客房经理工作流程
客房经理工作流程
1、开班前会，分配本日工作。
2、核算上一工作日物品消耗情况。
3、参加酒店部门经理例会，汇报部门情况，接受上级指令，会后及时向下级传达会议精神并认真督导落实。
4、巡视楼层各区域，检查员工工作情况，及时发现问题，及时处理，情节严重的在下午班后会上处理并各班通报，针对具体问题，制定一些相关制度。
5、检查楼层有无重大工程问题，如有要及时与工程部及时协调解决。
6、检查所有“VIP”预定房间的卫生清洁情况，要做到高标准、高要求。
7、检查各区域的棉织品、用品、食品情况，如有破损、过期的要安排更换或撤换，并规定时限。
8、抽查各楼层部分房间的卫生情况。
9、巡视楼层各区域，检查员工对客服务情况。
10、了解宾客的入住情况，并向上级及时汇报。
11、认真协调解决部门内部各区域的问题。
12、认真写好本日经理工作日志。
推荐第6篇：客房经理工作流程
客房经理工作流程
应客务经理的临时委托，代其参加酒店晨会1.1记录会议精神及对部门的要 求。
1.2 传达信息；落实本部门的工作要求。
1.3信息反馈给客务部经理。
2.酒店协调会2.1通报协调事宜,提出建议。
2.2记录、跟办其它部门协调要求。
3.由客务经理主持的每日晨会3.1通报部门特殊宾客信息 （VIP宾客、投诉宾客）
3.2 汇报今日工作重点。
3.3 记录会议要求。
4.客务经理主持召开的一周部门例会4.1 记录会议内容和部门对工作的要求。
4.2通报上周工作及布置任务的完成情况。
4.3 汇报本周工作计划及需部门协助解决的事项。
二，召开部门会议
1.检查仪表仪容1.1着装整洁、挺括，发型标准，皮鞋光亮，袜子无抽丝，化好淡装，不留长指甲。
1.2 逐个检查。
2.布置当日任务2.1 讲解当日任务项目、标准以及怎样做，用何种 工具、清洁剂。
.培训3.1 学英语或其他，发音标准，声音洪亮。
3.2 讲解要点，再对员工进行抽查。
4.报夜班提供的夜间进店、离店房号4.1 用笔记录，准确无误。
4.2 强调当日进店的贵宾、团队和有特殊要求的客 人及房号。客务部经理工作程序
客务部经理工作程序RD01
1.参加酒店
步骤/内容标 准
1.应客务经理的临时委托，代其参加酒店晨会1.1记录会议精神及对部门的要 求。
1.2 传达信息；落实本部门的工作要求。
1.3信息反馈给客务部经理。
2.酒店协调会2.1通报协调事宜,提出建议。
2.2记录、跟办其它部门协调要求。
3.由客务经理主持的每日晨会3.1通报部门特殊宾客信息 （VIP宾客、投诉宾客）
3.2 汇报今日工作重点。
3.3 记录会议要求。
4.客务经理主持召开的一周部门例会4.1 记录会议内容和部门对工作的要求。
4.2通报上周工作及布置任务的完成情况。
4.3 汇报本周工作计划及需部门协助解决的事项。
2.召开部门会议
步骤/内容标 准
1.检查仪表仪容1.1着装整洁、挺括，发型标准，皮鞋光亮，袜子无抽丝，化好淡装，不留长指甲。
1.2 逐个检查。
2.布置当日任务2.1 讲解当日任务项目、标准以及怎样做，用何种 工具、清洁剂。
3.培训3.1 学英语或其他，发音标准，声音洪亮。
3.2 讲解要点，再对员工进行抽查。
4.报夜班提供的夜间进店、离店房号4.1 用笔记录，准确无误。
4.2 强调当日进店的贵宾、团队和有特殊要求的客 人及房号。
三，现场督导、巡查
1.检查服务工作、卫生状况1.1 经常性处于走动式检查中，发现员工在工作中
出现的问题和不符合酒店要求的，及时指出，
予以纠正。
1.2 对楼层公共区域卫生状况进行检查，发现维修
项目及时报修。
1.3检查物料消耗情况，发现漏洞，提出调整方案
并予以落实。
2.房间质量2.1 每日抽查领班检查过的房间 间。
2.2 房间清洁卫生符合酒店要求，物品配备齐全。
2.3 检查待修房的卫生和维修项目，维修好后马上
安排恢复。3.VIP接待工作3.1 检查预定VIP房间的准备工作，根据接待要
求，对VIP客房的卫生、设备进行检查，确保
按酒店要求布置。
3.2 检查住店VIP的服务规范，确保符合酒店要
求，客人满意。
4.楼层钥匙管理4.1********的领、归还记录完整、清晰。
4.2 钥匙使用符合要求。
5.检查工作记录5.1 检查领班的工作日志，保证其记录完整。
5.2 抽查服务员、清扫员工作日志，服务时间准
确，交班内容无遗漏。
6检查消防器材6.1 检查所辖区域内摆放的消防器材，确保其摆放
位置正确、无空瓶、无灰尘，在保质期内。
7.召开班会，培训员工7.1 指出存在的问题和解决方法。
7.2 布置工作任务，提出要求及欲达目的。
7.3 根据制定的培训计划开展培训。
7.4 员工受训后，了解培训内容，掌握操作规范，
符合要求。
四， 处理突发事件
1.了解事件发生的过程1.1 听取汇报。
1.2 亲自了解。
2.提出解决建议2.1 客观分析。
2.2 维护酒店正常接待秩序。
3.实施解决方案3.1能被宾客接受。
3.2 维护酒店利益。
4.备案4.1事件的跟踪处理。
4.2宾客对处理结果的信息反馈。
4.3部门内部的专题培训。
五，处理客人投诉
1.倾听1.1认真倾听，保持目光接触准确了解每一细节，不要插话打断客人。
1.2 礼貌地向客人道歉。
1.3 询问客人的姓名和房号。
2.解决问题2.1 详细了解情况，做出具体分析。
2.2 找出解决问题的方法并征询客人
的意见。
2.3 热诚帮助客人解决，不能推委拒绝。
2.4 无论投诉性质如何，均不得表现出对客人的不
信任。
2.5如不能马上答复客人，应立即请示上级。
2.6 首先向客人道歉，在道歉的过程中婉言解释。
2.7 如有必要，向投诉客人赠送礼品以表示歉意。
推荐第7篇：客房经理工作流程
▲ 08:00—08:30 巡查酒店
● 上班后巡视前台、客房、PA及各个公共区域是否正常，工作人员是否就位，精神是否饱满。
● 了解前一天经营状况、当天经营接待任务、重要活动安排。
▲ 08:30—09:30 巡查酒店
● 审阅日报表、夜审报表、主管查房报表、工程维修记录表。 ●了解当期入住率走势、平均入住率及总体市场走势。 ●审阅物资采购申请。
▲ 09:30—10:30 工作沟通
● 根据掌握的经营管理信息，概括工作重点事项。
● 与前厅主管、客房主管、营销主管等核心岗位人员进行工作沟通，了解工作状况分析出问题，布置当日工作重点内容及注意事项。
▲ 10:30—12:00 现场管理
▲ 12:00—13:30 午餐及休息
▲ 13:30—15:00 接待客人
● 审阅欠费及挂账情况。 ● 了解当日预定及房态。
● 以身作则，与员工一起接待客人。
▲ 15:00—16:30 楼层巡查
● 检查楼层区域的卫生与氛围管理的状况、员工的工作规范性、对客服务的水准。 ● 抽查客房卫生。 ● 拜访重要客人。
▲ 16:30—17:00 员工沟通
●与员工进行沟通，关心员工的工作和生活上的事情。
▲ 17:00—17:30 工作汇总
●了解在住与预定情况。 ● 当日工作小结。 ● 准备次日工作内容。
▲ 17:30—18:30 巡查酒店
推荐第8篇：客房经理工作职责
客房经理工作职责
1、负责计划，组织指挥及完成上司下达的指令及所有客房事宜。
2、完成每月采购计划及每月仓库物资领料计划。
3、对所有客房的清洁卫生，维修保养，成本控制，安全等等管理负责，保持高水准的服务。
4、审查控制客房物品消耗，对客房范围内的维修工作负责。
5、为使客房部工作顺利完成，要及时与有关部门做好协调，沟通工作。
6、参加客房部会议，主持本部门例会及参与分布例会。
7、巡查本部所属区域并做好记录，即使发现问题，不断完善各项操作规程。
8、培训及督导领班的工作。
9、考察领班的工作效率并作出评价。
10、检查跟崔并督促下属检查VIP接待工作。
11、鼓励员工参与管理，提高员工的工作积极性，注意和提拔有潜质的员工。
12、处理客人投诉，监督客人遗留物品的处理。
13、负责跟踪上级安排的其它职责。
推荐第9篇：客房经理工作职责
客房经理工作职责
层次关系
直属上级：总经理 直属下级：客房主管 岗位职责 ：
一、全面负责客房部工作，向总经理负责。客房部经理以计划、组织、指挥和控制等管理手段，全面实施客房部的管理工作。客房部经理根据酒店年度综合计划所规定的酒店的目标和任务，制定客房部的经营决策计划。在客房部建立起有效的管理系统，将客房部的人力、物力资源合理地组织起来以保证计划的实现。客房部经理借助于管理系统，根据本部门的计划，对下级部门的管理人员及员工下达任务，布置工作，并进行指导 和监督。通过检查、考核、评估员工的工作情况及接受客人投诉等方式，将各项工作的进展和执行 计划的结果与计划目标进行对比，找出偏差，分析产生偏差的原因，制定纠正偏差的措施并予以落 实，使客房管理活动形成一个循环过程。
二、负责制定本部门员工的岗位职责及工作程序。客房部经理负责建立、健全本部门各级人员的岗位责任制，将本部门的管理工作、服务工作落实到各个岗位。明确各岗位的职责范围和具体工作任务，规定每项工作的基本要求及达不到要求应承担的责任，赋予为履行职责所必需的权力。客房部经理根据酒店的等级及质量要求，制定本部门 服务工作的规格和标准及达到规格和标准所需的规范化的工作程序，以保证客房服务质量。
三、负责本部门员工的聘用、培训及工作评估。
客房部经理根据工作需要及劳动定额，科学地确定人员编制，并对各工作岗位进行职务分析，
确定各岗位人员的规格。在此基础上，向酒店人力资源部提出聘用人员的数量及要求，配合和参与 人员聘用过程。客房部经理制定本部门员工的培训计划，监督培训的实施，以提高员工的素质。客 房部经理还必须制定员工工作评估制度，以评估的结果来奖惩员工，检查培训的效果及客房部的工作状况。
四、对客房部物资、设备进行管理和控制。客房部经理审核本部门物资、设备的采购计划，提出布品和员工制服的制作及选用方案，并把好验收关及报废关，制定物资、设备的管理制度，明确各级人员在这方面的职责，合理使用物资， 对设备进行认真的保养和维修。在满足客人使用、保证服务质量的前提下，努力降低成本，减少支出。
五、提出客房陈设布置的方案及更新改造的计划。客房的陈设布置要求以科学合理的使用功能及美好的艺术形式来为客人创造一个美观、舒适的 生活环境。客房部经理应是这方面的专家，应根据客人的需求及便于服务人员清洁整理的原则，提 出客房陈设布置的专业性方案。此外，客房部经理还应根据客房使用的年限及市场需求的变化，提出客房更新改造的计划，其中包括客房种类的调整，陈设布置的变化，每年有计划地更新改造一部 分客房。
六、制定房务预算，控制房务支出。客房部经理根据预测的客房出租率及本部门各种费用支出及物品耗用量的历史资料，科学地制定房务预算。房务预算包括：购置布品及制作员工制服的预算，购置客房供应品、清洁工具及清洁 用品等的预算，客房修理、改建、更新内装修及家具、设备的预算。预算制定后，一旦经总经理批 准后，客房部经理应严格将本部门的各种费用支出控制在预算之内。
七、巡视和检查本部门的工作状况。客房部经理经常巡视酒店整个范围，检查公共区域及客房的清洁卫生质量、服务水准及设备、设施完好的情况，了解和督导下级管理人员及服务人员的工作，并认真作好记录。另外，巡视中还 要重点检查贵宾客房，探访病客及长住客人。
八、对客房服务质量进行管理和控制。客房部经理要善于运用日常检查的结果及客人的反馈意见，用定性的、定量的手段来分析研究目前客房服务质量的状况，发现普遍存在的质量问题与个别存在的质量问题，找出影响客房服务质 量的因素，及时采取措施，保证客房服务质量的稳定和提高。
九、保持与其他部门的联络和合作。客房部经理作为本部门的负责人要经常主动与其他部门的负责人联络、沟通，取得各部门对客房服务工作、管理工作的支持和合作。
十、不断改进和提高客房管理水平。客房部经理应有强烈的进取心。在实施严格管理的同时，要善于学习，认真思考，精心筹划，在提高员工素质、提高客房服务质量和科学管理水平上下功夫，谋求客房管理工作不断进步和发展。
十一、完成上司安排的其它工作。
推荐第10篇：客房经理工作流程
客房部经理工作流程
步骤/内容标 准
1记录会议精神及对部门的要 求 及标准传达信息；落实本部门的工作要求。 信息反馈给客务部经理。
2.酒店协调会通报协调事宜,提出建议。记录、跟办其它部门协调要求。
3.由客务经理主持的每日晨会,通报部门特殊宾客信息 （VIP宾客、投诉宾客）
汇报今日工作重点。
记录会议要求。
4.客务经理主持召开的一周部门例会记录会议内容和部门对工作的要求。通报上周工作及布置任务的完成情况。
汇报本周工作计划及需部门协助解决的事项。
二.召开部门会议
步骤/内容标 准
1.检查仪表仪容,着装整洁、挺括，发型标准，皮鞋光亮，袜子无抽丝，化好淡装，不留长指甲。
逐个检查。
2.布置当日任务, 讲解当日任务项目、标准以及怎样做，用何种 工具、清洁剂。
3.强调当日进店的贵宾、团队和有特殊要求的客 人及房号。
三，现场督导、巡查
1.检查服务工作、卫生状况
1.1经常性处于走动式检查中，发现员工在工作中 出现的问题和不符合酒店要求的，及时指出， 予以纠正。
1.2 对楼层公共区域卫生状况进行检查，发现维修 项目及时报修。
1.3检查物料消耗情况，发现漏洞，提出调整方案 并予以落实。
2.房间质量
2.1 每日抽查领班检查过的房间 间。
2.2 房间清洁卫生符合酒店要求，物品配备齐全。
2.3 检查待修房的卫生和维修项目，维修好后马上 安排恢复。
3.VIP接待工作
3.1 检查预定VIP房间的准备工作，根据接待要 求，对VIP客房的卫生、设备进行检查，确保 按酒店要求布置。
3.2 检查住店VIP的服务规范，确保符合酒店要求，客人满意。
4.楼层钥匙管理
4.1万能钥匙的领、归还记录完整、清晰。
4.2 钥匙使用符合要求。
5.检查工作记录
5.1 检查领班的工作日志，保证其记录完整。
5.2 抽查服务员、清扫员工作日志，服务时间准确，交班内容无遗漏。
6检查消防器材
6.1 检查所辖区域内摆放的消防器材，确保其摆放位置正确、无空瓶、无灰尘，在保质期内。
7.召开班会，培训员工
7.1 指出存在的问题和解决方法。
7.2 布置工作任务，提出要求及欲达目的。
7.3 根据制定的培训计划开展培训。
7.4 员工受训后，了解培训内容，掌握操作规范,符合要求。
四， 处理突发事件
1.了解事件发生的过程 1.1 听取汇报。
1.2 亲自了解。
2.提出解决建议 2.1 客观分析。
2.2 维护酒店正常接待秩序。
3.实施解决方案 3.1能被宾客接受。
3.2 维护酒店利益。
4.备案
4.1事件的跟踪处理。
4.2宾客对处理结果的信息反馈。
4.3部门内部的专题培训。
五，处理客人投诉
1.倾听
1.1认真倾听，保持目光接触准确了解每一细节，不要插话打断客人。
1.2 礼貌地向客人道歉。
1.3 询问客人的姓名和房号。
2.解决问题
2.1 详细了解情况，做出具体分析。
2.2 找出解决问题的方法并征询客人的意见。
2.3 热诚帮助客人解决，不能推委拒绝。
2.4 无论投诉性质如何，均不得表现出对客人的不
信任。
2.5如不能马上答复客人，应立即请示上级。
2.6 首先向客人道歉，在道歉的过程中婉言解释。
2.7 如有必要，向投诉客人赠送礼品以表示歉意。
第11篇：宾馆客房经理工作流程
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宾馆客房经理工作流程
1、听取各副经理及主管汇报昨日主要工作情况，以及今日员工到岗情况，并及时了解下级员工的思想动态。
2、核算上一工作日的营业额、客房出租率及物品消耗情况。
3、参加酒店部门经理例会，汇报部门情况，接受上级指令，会后及时向下级传达会议精神并认真督导落实。
4、巡视楼层各区域，检查员工工作情况，及时发现问题，及时处理，情节严重的在下午班后会上处理并各班通报，针对具体问题，制定一些相关制度。
5、检查楼层有无重大工程问题，如有转载自百分网http://，请保留此标记要及时与工程部及时协调解决。
6、检查所有“VIP”预定房间的卫生清洁情况，要做到高标准、高要求。
7、检查各区域的棉织品、用品、食品情况，如有破损、过期的要安排更换或撤换，并规定时限。
8、抽查各楼层部分房间的卫生情况。
9、巡视楼层各区域，检查员工对客服务情况。
10、拜访重点VIP客人，了解宾客的入住情况，并向上级及时汇报。
11、认真组织部门管理人员会议，协调解决部门内部各区域的问题。
12、认真写好本日经理工作日志。
第12篇：宾馆客房经理工作流程
宾馆客房经理工作流程
1、听取各副经理及主管汇报昨日主要工作情况，以及今日员工到岗情况，并及时了解下级员工的思想动态，宾馆客房经理工作流程。
2、核算上一工作日的营业额、客房出租率及物品消耗情况。
3、参加酒店部门经理例会，汇报部门情况，接受上级指令，会后及时向下级传达会议精神并认真督导落实，工作总结《宾馆客房经理工作流程》。
4、巡视楼层各区域，检查员工工作情况，及时发现问题，及时处理，情节严重的在下午班后会上处理并各班通报，针对具体问题，制定一些相关制度。
5、检查楼层有无重大工程问题，如有要及时与工程部及时协调解决。
6、检查所有“VIp”预定房间的卫生清洁情况，要做到高标准、高要求。
7、检查各区域的棉织品、用品、食品情况，如有破损、过期的要安排更换或撤换，并规定时限。
8、抽查各楼层部分房间的卫生情况。
9、巡视楼层各区域，检查员工对客服务情况。
10、拜访重点VIp客人，了解宾客的入住情况，并向上级及时汇报。
11、认真组织部门管理人员会议，协调解决部门内部各区域的问题。
12、认真写好本日经理工作日志。
第13篇：宾馆客房经理考核项目标准
以下是客房部经理岗位说明书，仅供各位番禺客房部经理参考，希望大家从中更加明确自己的工作职责。
1、执行主管副总经理的工作指令，负责客房部全面工作，对管理中发现的问题及时纠正。
2、坚持预算管理和成本控制，负责编制客房部预算和各项工作计划。
3、主持部门工作例会，听取各岗位汇报，督促工作进度，解决工作中的问题。
4、加强与宾馆各部门的协调工作，建立部门之间良好的沟通和合作关系。
5、负责本部门的安全和日常服务质量管理，每天坚持巡视客房部所管辖区域，重点检查VIP客房的服务质量。
6、建立良好的客户关系，广泛听取和搜集客人意见，处理客人投诉，不断提高服务工作水平。
7、制定各项操作程序和管理规程，并将计划和管理目标落实到部门每个员工。
8、负责客房总钥匙和物料用品的管理工作，定期审查使用情况，控制物料消耗。
9、负责客房设施设备的使用管理工作，督促各管区做好日常的维护保养和清洁工作定期进行考核检查。
10、与人力资源配合制定客房部员工培训计划，合理安排人力资源使用。
11、与安保部密切配合，做好安全教育，消除安全隐患，确保客房与客人的人身财产安全。
12、制定部门绩效管理考核机制，对部门主管、领班工作状态进行考核，激励员工的积极性，不断提高管理效能。
考核项目标准考核项目标准
1营业指标万元/月
2客房平均间天消耗万元/天
3客用棉织品报损件数件
4卫生合格率100%
5员工培训率100%
7员工上岗达标合格率100% 8各种器皿消毒合格率100% 9各种器皿报损件数0.03% 10安全合格率100%
11客人投诉率0.04%
12员工出勤率5`10%
13遵守各项规章制度合格率98% 14主管碰头会1次/天
15检查巡视2次/天
16每日检查房间20间
17员工培训2小时/周
18统计检查客用酒水1次/月
19地毯无污迹及地毯洗涤达标100% 20洗涤沙帘2次/年
21洗涤防火遮光帘1次/年 22卫生检查2次/周
23洗涤床盖1次/年
24灯罩无污迹合格率100% 25擦洗楼门窗玻璃4次/年
26家具打蜡2次/年 27地板打蜡4次/年
28卫生洁具消毒合格率100% 29召开领班业务会1次/周 30安全课1次/季度 31消防知识培训2次/年
32部门辖区和员工被投诉情况
第14篇：经理面试自我介绍
我叫xxx，毕业于xxx大学酒店管理专业。我是一个工作认真负责、积极主动、善于团队工作的人;思维严谨;拥有丰富的酒店管理工作经验，任职期间组织过各项大型接待、美食节活动，管理宴会销售及组织大型宴会是本人工作强项之一。具有高星级酒店餐饮领域的全面管理能力、协调能力、运作能力和创新能力;有高星级酒店筹建直至酒店正常运作之良好开拓经验;熟悉各类酒店系统管理软件的运用。
对餐饮财务管理和成本监控有较强的工作能力!能根据企业的实际情况，统筹制定实用有效的餐饮管理和内部控制制度，从而使企业管理走向制度化、规范化和现代化。
第15篇：IT经理面试指南
IT经理面试指南
业高管很难有机会找到一个适合自己公司的CIO，面试对于高管来说，是找到合适的CIO的关键一步，如何才能更好的进行面试，了解各个面试者的优缺点，以便找到最适合的CIO呢？
下面罗列了一些问题，为高管在面试时考察各面试者各方面的能力，包括领导力、战略规划、技术专长、财务管理和运营能力。以此来规划你的CIO的面试流程吧！ 领导力：
领导力是考察CIO推动人和业务的发展的能力。最有效的CIO是把自己当做是业务领导者，然后才是IT管理者。以下这些问题主要是帮助你看到面试者的领导视野、造诣以及看到起在未来成为i领导的可能性。面试时，注意关注面试者的业务交流能力、激励人的能力以及处理领导挑战的能力。
1.你是如何看待业务问题，如何应用技术来解决问题？结果会是怎样？
2.你任职的上个公司，你有什么突出的表现，又是如何做到的？
3.你是如何理解投资回报的，是否又适合IT投资呢？
4.你对风险是如何理解的，对于IT风险你又是如何理解的？
5.能举个例子说明你是如何改善业务流程的吗？以及结果和你在其中扮演的角色。
6.作为一个领导者，你做过最难的决定是什么？为什么你认为是最难的，结果又是怎样的。
7.CIO这个角色是如何定义的？
8.你觉得如何来界定CIO的成功和失败？
9.描述一个你成功的例子，具体你是怎么做到的？
10.描述一个你失败的例子，是什么关键因素导致项目的失败，从中你学到了什么？
11.你如何领导你的直接下属？简单举个例子，说说你是如何解决团队成员之间的冲突或改善一个团队的表现的。
战略规划：
对于众多高管来说，如何平衡和执行短期和长期的规划是一个很关键的问题，许多高管在战略规划方面有很强的能力，但是在执行上却缺乏各方的支持。以下这些问题主要是考察CIO设定长期规划的能力，以及是否有能力管理和完成这些复杂的合作。
12.如果你被录取，在新进的90天你会做些什么？
13.如果你被录取，你会用何种方式来管理我们的组织，你觉得什么样的框架更适合我们组织？
14.举例说明你是如何向业务管理者出售IT架构的内容和标准？
15.举例说明你是怎样成功协调各个利益相关者，最后得到统一意见的？
16.如果有人想要退出共享服务或是标准化进程或是集中化进程，你会如何处理？
17.你怎样来决定什么项目该外包开发，什么项目又该自己开发？
18.说说你认为自己创新的点，说说你是如何创新，最终的结果是怎样的？
19.举例说说你如何增强企业竞争力，或什么时候企业取得直线式的增长，你又是怎样做到的？
20.IT资源跟不上需求，你又是如何来完成需求的？
技术专长：
以下问题主要是查看准CIO们是如何思考IT技术价值，又是怎样应用ＩＴ技术俩解决问题的。这些问题能帮助面试官了解变化不断的IT技术市场，准CIO们都存在哪些问题和机遇，同时考察准CIO们的业务沟通能力。
21.你是如何说服你的高级主管来投资主要技术的？
22.你做过的最困难的技术相关的决定是什么？为什么认为是最难的，结果又是怎样？
23.你什么时候实施新技术的？对于新技术的风险你是如何来管理的？
24.你是如何关注当前技术发展趋势和并进行创新的？
25.你认为衡量IT价值的最好的方式是什么？你是如何管理短期和长期规划中各个部分的？
26.是你主导技术方向吗，还是别人？你又是如何主导技术方向的？
27.你很依赖技术顾问吗？对于风险你又是如何管理的？
28.你认为IT部门最重要的技术是什么？你是怎样来选择你的IT雇员，你又是如何开发你的团队的能力的？
财务管理：
所有的高层管理员一定都能听到财务和资源限制的战略。以下这些问题是考察准CIO们如何利用有限的IT预算最大化利润，同时还要考虑到风险成本。
29.如果要你缩减IT预算，你会怎么做，能节省多少的预算？
30.如果要你利用IT缩减其他项目的预算，你虎怎么做，又能缩减多少的承恩？
31.你目前的IT预算占企业收入的多少，与同行业的其他公司相比，会有优势吗？
32.如何衡量公司的IT预算是否合适？是少了，多了还是刚好?
33.你打算用多少的IT预算来持续增长和企业变革，这样的比例合适吗，为什么？
34.你会用多少的IT预算来投入项目外包？你又该怎么样决定什么项目适合外包的？
35.去年的IT预算中，你是否超支了，超支了多少，又为什么超支了？
36.你有过扣款模式(chargeback models)的经历么？系统带来的收益是什么？是什么问题导致了这个扣款模式？你又是如何解决的？ 运营能力：
有领导能力但不能执行，这也是失败的。以下这些问题主要是考察准CIO们的调节适应的能力，面对挑战，如何调整最后取得胜利。
37.考虑到成本、时间、团队规模，你负责的最大的IT项目是什么？你是如何评价项目的成败的？
38.你负责的最大的非IT项目是什么？你是怎么来评估项目的成败的？
39.业务项目的收益所占比例是多少？
40.主动权对经营绩效指标有何影响？
41.如果IT预算不够满足项目需求，你会优先考虑什么？
42.团队最困难的时候，你怎么带领团队度过难关？
虽然没有面试者拥有上述所有素质和能力，每个面试官都可以使用这个面试问题列表来决定哪些素质是他们企业最重要的素质。准CIO们应该在这些上述领域中有自己的优势，企业考虑的最重要的能力是领导力和执行力，上述问题列表将会帮助你找到一个合适的CIO，来帮助企业实现企业战略目标，当然企业还要找一个与企业文化相符合的CIO。
第16篇：经理面试资料
二、加油站经理
工作职责：全面负责加油站的日常运营管理，包括安全、客户服务、油品管理、人员管理等 能力要求：
大学专科及以上学历，25周岁以上
零售业2年以上管理经验，具备加油站管理经验者优先
具备基本的计算机办公技能
有极强的责任心及工作主动性，能够承受较大压力，适应远郊区县的调派工作
对内版本
1.1 油站经理工作职责
1.执行并落实各项管理制度；完成公司安排的各项指定目标；
2.按照公司的收货程序进行监督和检查；
3.按照公司的规定随时监控商品的质量、数量及库存损溢情况；
4.加油站经营、销售工作的管理，确保完成公司制定的经营目标；了解市场情况，做好促销工作；
5.及时掌握油品的销售情况，并促进销售；
6.根据便利店的销售情况，组织、计划、协调商品订货、配送、理货；
7.加油站日常支出和其他费用的管理；
8.加油站安全、消防、环保工作的管理和检查；严格执行HSSE的政策及要求；加油站设备日常操作及维护、检查；
9.树立良好的顾客服务观念和意识，以身作则，加强加油站员工服务质量的管理。对服务不规范的员工和事件及时采取相应的措施进行纠正和处理；
10.按照公司规定，妥善处理客户投诉及突发事件；
11.加强员工的培训工作，积极为公司发现并培养优秀员工作为后备力量；
12.严格执行公司的人事规定，对油站员工进行日常管理，合理安排、调配油站各岗位人员；
13.做好管理证照的工作，加强与政府部门的沟通。
14.严格执行油站内控系统，包括《现金管理程序》以及《油站系统操作流程》，以确保所有数据的真实，准确，完整的被执行。
另：油站经理（同时兼任换油经理）的工作职责
1.主要负责管理上的培训；直属上司——区域经理；
2.严格执行壳牌喜力换油服务中心与营业原则有关的政策。按照有效率、负责任并有盈利的模式运营；
3.监控整个换油的顾客服务流程，保证客户服务质量；
4.在壳牌换油的产品和服务销售方面，实现本区域市场份额最大化；
5.招聘、培训、考核并激励员工以保持始终如一的良好的客户服务水平；
6.保证换油有足够的设备设施并随时可以使用；
7.完成对督导的绩效考核（每月、每年）；
8.管理、控制所有运营中的财务事务以保证盈利；
9.落实公司发起的所有活动，执行公司在运营各方面的指导；
10.保持与区域经理的协调联系，合理设定换油的业绩目标；
11.负责换油的安全管理，保证达到公司HSSE标准的要求；
12.负责业务开拓，维系老客户，寻找新客户，提高服务中心的盈利水平；
第17篇：工程部经理面试
工程部经理面试自我介绍
本人为人正直友善，以诚信为本；自信、开朗，良好的语言沟通能力；善于处理人际关系，极富团队意识；考虑问题周密、严谨、镇定；积极，高效的学习能力；适应能力强，能在压力下独立、高效地完成任务，迅速妥善地解决各类现实突发问题；有良好的写作能力；参与过多项工程，有丰富的经验。 能够全面地负责项目的实施，,熟悉项目的前期运作、具有工程招投标、造价投资控制、合同管理、施工现场全面管理、对外协调等能力，熟悉房地产开发流程及相关施工管理等专业知识，任职期间，主持过12万平方米的京外住宅小区技术工作，目前主持京内17万平方米的工程全面管理工作，负责招投标、合同、成本管理、设计、前期施工手续办理、对外关系协调、现场管理等全面工作。成功组织并完成高跨大跨度巨型梁板施工（巨型梁尺寸：3400mm×800mm，高度为24。4m，跨度为40m），编制《模板分项工程施工方案》，被评为1999年科技创新先进个人。
从各方面来看我都是这个职位的最佳人选。
工程部经理面试问题
您感觉面试难度如何? 很简单 简单 难度一般 困难 非常难
对这次面试的感觉如何? 不好 一般 很好
地质勘察方案设计的重点是什么？ 人工挖孔灌注桩的检测包括哪些检测？ 框架与填充墙的处理？
你对监理公司怎么管理和要求的！
介绍了一下公司情况，问了一下工作经历，薪资等。
工程部经理面试拟提问题内容
1、工程管理最终衡量的指标是什么？
最终衡量指标是一个综合指标，即工程的质量、进度、安全和经济效益的综合评定，决非单纯工程质量一项内容。
2、工程部经理在项目管理中的作用？
3、你觉得在项目开发过程中工程部在各个阶段的重点工作是什么？（项目方案阶段、项目实施阶段、项目验收交房阶段）
4、你觉得工程部与各部门配合中在哪几项问题中必须参与并且应发挥重要作用？
5、
6、在工程管理中如总包单位的质量控制水平达不到我方要求你如何处理？ 如何认识三通一平的作用？
三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。
水通（专指给水）
电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）
路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）
场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平
一般合同条件下此三通一平工作，多为业主建设单位负责解决范围
7、监理的作用在哪里？你如何认识监理的作用？
工程监理工作的依据是工程承包合同和监理合同。监理的职责就是在贯彻执行国家有关法律、法规的前提下，促使甲、乙双方签定的工程承包合同得到全面履行。建设工程监理控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系，即“三控、两管、一协调”。工程项目建设监理是与国外接轨并结合中国国情，在工程建设领域中进行的一项重大改革。跟国外的对业主提供工程项目管理服务是相似的。工程监理根据业主需要可以为业主提供工程项目全过程或某个分阶段，如施工阶段的监理。 实施原则 1． 公正、独立、自主的原则 2．权责一致的原则
3．总监理工程师负责制的原则 4．严格监理、热情服务的原则 5．综合效益的原则
规范工程建设参与各方的建设行为
1、最早好像是朱镕基总理在90年代左右参照国际的建筑咨询制度提出的，目的是依据法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金等方面，代表建设单位实施监督。确保工程建设质量和安全，提高工程建设水平，充分发挥投资效益。
2、初衷是好的，取代业主负责管理职能或为业主提供服务，但是实行到现在，监理制度与当初渐行渐远，由于行业恶意竞争泛滥，准入门槛不高，导致从业人员的素质普遍降低，无法保证守法、诚信、公正和科学等这些监理从业准则。而业主往往不信任，自行管理，该制度逐渐发展成可有可无的地步，什么“四控、两管、一协调”落不到实处。 如果国家不是强制性推行，监理制度必然走向末路直至消亡。
作用是对现场工程质量、进度、造价、安全进行控制管理具体的要看监理合同的范围，以及甲方授权的范围，地位就是一个大工程不可缺的一个部分，小工程当摆设 有利于提高建设工程投资决策科学化水平
工程监理企业可协助建设单位选择适当的工程咨询机构，管理工程
咨询合同的实施，并对咨询结果进行评估，提出有价值的修改意见和建议；或者直接从事工程咨询工作，为建设单位提供建设方案。这工程监理企业参与或承担项目决策阶段的监理工作，有利于提高项目投资决策的科学化水平，避免项目投资决策失误，也为实现建设工程投资综合效益最大化打下了良好的基础。 有利于规范工程建设参与各方的建设行为
在建设工程实施过程中，工程监理企业可依据委托监理合同和有关的建设工程合同对承建单位的建设行为进行监督管理。由于这种约束机制贯穿于工程建设的全过程，采用事前、事中和事后控制相结合的方式，因此可以有效地规范各承建单位的建设行为，最大限度地避免不当建设行为的发生。即使出现不当建设行为，也可以及时加以制止，最大限度地减少其不良后果。应当说，这是约束机制的根本目的。另 方面，由于建设单位不了解建设工程有关的法律、法规、规章、管理程序和市场行为准则，也可能发生不当建设行为。在这种情况下，工程监理单位可以向建设单位提出适当的建议，从而避免发生建设单位的不当建设行为，这对规范建设单位的建设行为也可起到一定的约束作用，当然，要发挥上述约束作用，工程监理企业首先必须规范自身的行为，并接受政府的监督管理。 有利于促使承建单位保证建设工程质量和使用
在满足建设工程预定功能和质量标准的前提下，设投资额最少；
在满足建设工程预定功能和质量标准的前提下，建设工程寿命周期费用最少； 建设工程本身的投资效益与环境、社会效益的综合效益最大化。
52．建设工程监理实施全过程、全方位监理与施工阶段的监理相比，在等方面的作用更为突出．
A．提高建设工程投资决策科学化水平B．促使施工单位保证建设工程使用安全 C．促使施工单位保证建设工程质量和使用安全
D．为实现建设工程投资综合效益最大化打下良好的基础 E．工程建设目标的控制
浅谈工程监理在工程建设中的作用
工程监理经过十几年的发展已形成了一定的规模,取得了明显的社会效益和经济效益。随着建筑市场的进一步发展,也出现了很多问题和误区。按照市场运行规律,工程监理必然要向工程项目管理发展。文章探讨了工程监理与工程项目管理之间的关系,以及发展过程中应具备的条件。监理企业或公司是一种有偿的技术技能服务,它不具备项目管理企业更加广泛的职能和职责。而且监理制度推行的本意是随着市场经济的发展,改革原有的建设管理模式,但由于在目前的经济环境下,项目法人不可能将投资、进度、合同管理等交给监理人去进行。国家的政策法规又规定建设单位必须要有监理,则工程项目管理的全过程只有质量管理交给监理公司来进行。虽然近几年对建筑安全监管十分重视,各地均发文要求监理也要对安全负监管责任。这一系列的定位,职责的界定使工程监理和工程项目管理之间存在着一些问题和差距。当前监理工作存在的主要问题:工程监理就是质量监理。监理企业的职责原本应当概括为“三控、三管、一协调”。但是在目前整个工程建设过程中,由于种种原因,特别是体制原因、机制不配套原因,使原本监理单位的职责多被拆解,该做的没做够,该给的没给到,不该的......8、
9、请例举一下甲定乙供材料进场时经常遇到的困难，你觉得该如何处理？ 如何进行进度管理？
业主在进度上充当总体控制的角色，一般通过签订和履约合同、控制投资、提供工程实施环境和创造良好的进展条件以及出台激励奖惩办法等手段进行这方面的管理。
业主作为建设工程的主体，拥有建筑产品的使用权和经营权。业主参与建设项目管理的全过程，在建设项目的施工阶段除控制工程质量和造价以外，为了使工程早日投入使用，产生效益，还必需对施工进度进行控制。
一、进度控制概述项
工程建设的进度控制是指对工程项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确定项目进度目标的实现，建设项目进度控制的总目标是建设工期。
项目进度控制，与投资控制和质量控制一样，是项目施工的重点控制内容之一。它是保证项目按期完成、合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。
为了控制施工进度首先要明确进度控制的总目标，施工进度总目标的确定既受到工程施工条件的制约，也受到工程合同或指令性计划工期的限制，同时还要结合不同的施工企业的管理水平和效益要求，确定进度控制的总目标可以从以下几个方面考虑：
1、以正常工期为施工进度控制总目标。
正常工期根据正常施工速度来确定的。
2、以最优工期为施工进度控制总目标。
最优工期是工程总成本最低的工期，它可采用以正常工期为基准，应用工期成本优化的方法来确定。
3、以合同工期或指令工期为施工进度控制总目标。
以合同工期或指令工期为施工进度控制总目标需要施工企业结合自身的施工能力和资源条件，并且充分估计各种可能以进度有影响的因素，要适当留有余地，保持一定的提前量。
施工进度控制总目标确定后，还要对总目标进行分解，可以按单位工程分解为交工分目标，也可按不同的专业分解，或者按施工阶段分解。
业主进行施工进度控制的主要任务是：
1、审查施工单位编制的施工总进度计划并控制其执行。
2、督促和审查施工单位编制年度、季度、月度和周作业计划并控制其执行。
3、依据合同按期、按质、按量履行合同规定的义务，为施工单位顺利实现预定工期目标提供良好的条件。
二、介绍各种施工进度计划：
1、施工总进度计划：
施工总进度计划用于确定各单位工程、准备工程和全工地性工程的施工期限及开竣工日期，确定各项工程施工的衔接关系。施工总进度计划的基本要求是：保证建设工程在规定的期限内完成，迅速发挥投资效果;保持施工的连续性和均衡性。如果施工总进度计划编制得不合理，将导致人力、物力的运用不均衡或延误工期，甚至还会影响工程质量和施工安全。因此，施工总进度计划编制得正确与否是保证各项工程以及整个建设项目按期交付使用、充分发挥投资效果、降低工程成本的重要条件。
2、单位工程施工进度计划
单位工程施工进度计划是在已经确定的施工方案的基础上，根据规定的工期和技术资源供应条件，遵循正确的施工顺序，对工程各分部分项工程的持续施工时间以及相互搭接关系作出安排并用一定的形式表示出来。在其基础上可以编制施工准备工作计划和各项资源需用量计划，同时也是编制各分部分顶工程施工进度和编制季、月计划的基础。
单位工程施工进度计划可以用横道图和网络图来表达。
3、分部分项工程施工进度计划
分部工程是单位工程的组成部分，是单位工程的进一步分解。按照不同的施工方法、构造与规格，可以把分部工程进一步划分为分项工程。
分项分部工程施工进度计划是在既定的施工方案的基础上，根据规定的工期和各种资源供应条件，对单位工程中的各分部分项工程的施工顺序、施工起止时间及衔接关系进行合理的安排。
分项分部工程施工进度计划应将凡是一工程对象施工直接有关的内容列入计划。
4、年、月、旬、周施工进度计划
相对于施工总进度计划，年度计划属于实施计划，它一年内工程施工的目标。 施工总进度计划、单位工程施工进度计划、分部分项工程施工进度计划是按整个项目或单位工程编制的，带有一定的控制性，但还不能满足施工作业的要求，实际作业时是按月(旬、周)作业计划和施工任务书执行的。另外，施工进度计划是施工前编制的，其内容还比较粗，而且现场情况又是在不断变化的，因此执行中还必需编制短期的、更为具体的执行计划，月(旬、周)施工进度作业计划。 月(旬、周)施工进度作业计划要明确本月(旬、周)应完成的各项施工任务，完成计划所需要和各种资源量，提高劳动生产率和增产节约的措施。作业计划的编制还应该进行不同的施工项目之间同时施工的平衡协调;符合施工项目进度计划的期限;施工项目的分解必须满足指导施工作业的要求、细分到工序、明确进度日程。
5、分包工程施工进度计划
分包有两种形式：一是由业主指定分包商，该分包合同条款及价款由业主确定，并与业主直接签定合同，直接对业主负责，但这种分包商在现场的活动由总包统筹安排。也有由业主确定分包合同条款和价款，分包与总包签约。二是总包商自已选择分包商，该分包商与总包签定合同，对总包负责。
当一个工程由多个承包单位参加施工时，应按承包单位将单项工程的进度目标分解，确定各分包单位的进度目标，列入分包合同，以便落实分包责任，并且要根据各专业工程交叉施工方案和前后衔接顺序，明确不同承包单位工作面交接的条件和时间。分包工程施工进度计划的编制务实施要和总包编制的施工进度计划匹配，总的原则都是为了实现工程项目总目标。
三、施工进度计划的审核要点
(1)总进度计划是否符合施工合同中开、竣工日期的规定。
(2)总进度计划中的项目是否有遗漏，分期施工是否满足分期使用的要求。
(3) 总进度计划中施工顺序的安排是否合理：如尽量提前建设可供施工使用的永久必工程;急需和关键的工程先施工。
(4) 单位工程施工进度计划是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求。
(5) 单位工程施工进度计划施工项目的划分的粗细程度，一般应细到分项工程或更具体。
(6) 各分部分项工程之间的施工顺序、施工的时间以及搭接关系是否合理。
(7) 主导工程是否连续施工。
(8) 施工平面各空间的安排是否合理。
(9) 劳动力、材料、机械需要量是否均衡。
四、进度控制的工作内容
1、在开工之前业主要切实做好自已应做的各项施工准备工作，为开工后的施工创造有利的条件，保证施工活动得以顺利进行。如进行场地平整，完成施工用水、用电及场外道道路等外部条件，尽快办理各种施工手续，请城市规划部门现场实测定位、测放建筑界线、街道控制桩和水准点交给施工单位进行测量放线，准备开工。
2、为了控制施工进度，首先必需掌握情况，可以通过实地检查、统计资料和调度会议等了解实际情况，掌握尽可能多的信息，并将它们与计划进度进行对比，以发现进度是超前或落后，是否符合总进度计划中的总目标和分目标的要求，进度超前就要督促施工单位调整进度计划，进度落后要督促施工单位分析原因、采取赶工措施。
3、审核施工进度计划。
4、建立定期的巡查制度
在规定的时间内组织总包和分包到现场巡查，检查现场的施工进度、质量情况、现场文明施工情况、安全生产情况，将有关重要的内容记录下来，并及时发文要求各分包商确认。
5、召开专题会议
对一些施工中存在的难题，业主和总包联合在现场召开专题会议讨论解决。
5、按合同规定按时符结承包方进度款。
6、实行奖惩制度，按计划完成的给予奖励，未按计划完成的给予处罚，可以调动承包商的积极性。
五、在进度计划的实施过程中的不利因素
要有效地进行进度控制，必须对影响进度的因素进行分析、事先采取措施。
对工程进度不利的影响很多，可归纳为人为因素、技术因素、材料设备与构配件因素、机具因素、资金因素、水文地质与气象因素以及环境、社会因素等。
正是由于这些因素的影响，才使进度控制显得非常重要。在施工过程中，管理者一旦掌握了实际进度情况以及产生问题的原因之后，其影响大多是可以得到控制的。
六、结束语
目前，我国一般的建筑企业管理薄弱，业主有必要按照科学的程序对工程的进度进行管理，这样才能保证进度控制目标的实现，为建设项目按照预定的计划投产、运营、产生效益创造有利的条件。
10、如何进行质量管理？
如何进行房地产开发项目的质量管理近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。
这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。
下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。
房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。
一、目前房地产开发项目的问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、中观、微观调查)、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
二、房地产开发项目的前期工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点作手：
1、建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
2、制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国，我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。
三、设计阶段的质量控制
1、方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，他投开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。
（1）、开发项目的设计阶段质量控制方法。 正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
（2）、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
（3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
四、施工阶段的质量控制
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
1、房地产项目施工前准备阶段质量管理。（1） 明确质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。上述两方面都不是开发商的本意。 那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
（2）制定项目建设实施的质量管理计划 在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
（3）质量保证 质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼——愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
（4）开发项目建设的施工过程质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说
明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。
在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
结论：
在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本（一致质量成本），大力减少返工成本（非一致质量成本）。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。这对开发商是非常不利的。同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。
11、在人力资源管理中部门经理应起什么样的作用？
12、说明一下房地产企业应有价值观？
13、你是如何认识房地产的售后服务？
你能做到这样，就一定能把交房这项工作作好，因为只要你们想着住户的利益，那就一定能解决各种问题。我认为一是你们的验房的单，一定是要做到位，不能只是走形式，这点做到了那么房的质量就应是没有什么问题了，二是物业服务要物有所值，只要是一心的为业主服务，想业主所想、所业主所急。三是关于办理房产证，只要是对业主的承诺全部做到，那业主就不会为难开发商的。四是把房屋产权报告书的内容全部如实的给业主公示出来，分摊的部份全部显示清楚，不要只是公布一部份，你要想到有明白的业主，现在信息这么灵通，有什么能对业主保密的呢。五是交房人员的工作服务，要向为自家人的服务一样。能做到这几点，我想什么样的业主还能与开发商过不去呀。
14、你觉得万科给中国企业带来什么？
万科公司--中国最大的房地产公司
2004年9月下旬，万科企业股份有限公司的董事长王石借着到法国公干的机会，偷空溜到位于卡昂市的纪念诺曼底登陆的和平纪念馆，满足一下自己作为军事迷对这个二战军事胜地的好奇。在纪念馆里，王石很意外地看到一张1992年刊登了陈裼添执笔的《东方风来满眼春》的《深圳特区报》原件作为记载重大历史的文物摆放在展柜里。
1983年王石从广州只身来到深圳特区创业，1988年就开始着手进行股份制改造。那时很多企业都还在搞承包制，他的行为并不为社会所理解和支持，但是《深圳特区报》却组织了几位编辑采写头版重头报道，给了王石很大的帮助。在异国他乡看到这张与自己的过去联系如此紧密的报纸，不禁让王石感慨万千，回国后抽工夫写了帖子就发在自己做版主的“王石Online”上。
在万科，王石好像干什么事情都要比别的企业早一些——搞股份制改造、上市、多元化、否定多元化，以及把总经理的位置交给别人自己去爬山。在他的朋友，万通集团的董事长冯仑眼里，王石所做的最有眼光和与众不同的事是，他在别人都忙着做那些紧急的事情的时候，做了那些在当时看上去重要却并不紧急的事情，譬如说企业制度的规范、人力资源的建设和企业文化与经营理念的设定。
曾有人对正在做减法的联想和已做了很多年减法的万科做了一段比较，认为这两家企业虽然都做减法，但是骨子里却不一样。联想的减法更多是因为形势所迫，所以做得很辛苦，而万科在199
6、1997两年中剥离的怡宝食品、扬声器和万科供电都是当时很挣钱的业务，王石也承认剥离这些业务是他在万科生涯中最难做出的决策。但他更认为，万科20年来最幸运的是，万科遇到问题的时候比其他公司都要早一些。
和联想、海尔、TCL、华为这样一些冲在最前线的中国顶级公司相比，万科是幸运的。从创立到现在，万科从未遇到过比自己强大很多的国外竞争对手，从未经历过如IT行业那般大的泡沫和低谷，也从未承担过国人冲击世界500强和冲击海外市场的沉重希望。因此在这种相对宽松的环境下，万科总是能以一种比较轻松的心态按照自己的意愿去设计企业发展的路线，当年的多元化尝试如此，现在的交接班也是如此。
毋庸置疑，万科是已经具备了现代企业制度的公司，目前王石和万科新的管理团队之间工作的顺利交接是万科第一代创业者向第二代领导者转移的阶段性成功。这个成功背后的强大支撑，是万科多年来在管理制度和人力资源培养上所积累沉淀的厚重根基。
国际经验表明，人均GDP在800～15000美元之间时，将是个人购房的高峰期。我国现在人均GDP在1000美元左右，可以认为中国房地产行业的发展才刚刚开始。2003年全国房地产开发完成投资10106.1亿元，比去年同期增长29.7%；其中住宅开发投资为6782.4亿元，较去年同期增长28.6%.而万科也在2003 年进入高速增长期，全年实现营业收入人民币63.80 亿元，净利润人民币5.42 亿元，分别较去年增长39.47%和41.80%，成为中国房地产公司中的老大。
目前中国有3万多家房地产公司，出于种种原因，绝大部分还都处于项目公司的阶段——为一个房地产项目设立一个公司，项目结束公司就分钱散伙，根本不具备持续发展的能力，更谈不上品牌。万科作为一个没有任何背景的地产公司，却能在加速跑中脱颖而出，王石在10多年前就开始为这场赛跑所做的准备——改造公司的治理结构、确定公司的专业化方向、加大对人力资源的投入，最重要的是，在当时非常混乱的房地产市场里坚持着一个市场经济企业才具有的价值观和规范经营，毫无疑问起到了决定性的作用。
目前中国的房地产行业政策不断完善，房地产将逐渐退出暴利行业的行列。而随着国土资源部2002 年7 月1 日颁布的《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的政策在各地相继实施，使土地交易公开化的同时，国家加强了对地价支付方式和支付期限的管理，与之相配合的中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，禁止了商业银行对房地产开发商购买土地给予贷款，这一限制对开发商的资金状况提出了更高的要求，也为大量新的资金通过公开土地交易的方式进入这一行业打开了方便之门。在与外来资本对接的过程中，对房地产公司的品牌和管理基础也就提出了更高的要求。地产行业的游戏规则正在逐渐改变，要求地产公司必须比现在更规范运作才可能有很好的未来，房地产公司将更多地在土地、资金、客户、人力资源等方面展开竞争，这也正是王石和郁亮希望看到的。
在这场赛跑里，打着理想主义旗号的万科能否赢得最终的比赛，将是一件非常值得关注的事情。
董事长的见习期
在一次电视谈话节目上，王石自嘲说，以前他一去爬山，万科的股票就跌，到了最近，他在出去旅行之前又看了看股票，发现万科的股票不但没有跌，反而长了点儿，这说明公众已经认可了他的权力交接。
但当总经理郁亮告诉他万科10年后的营业规模是1000亿元人民币的时候，王石还是跳了起来，他对这个数字还是很难接受，第一反应就是“浮夸、大跃进”！
对王石的反应，郁亮早有了心理准备，坐下来和王石算了一笔账：王石曾预料，中国的住宅产业未来10年里，会以前五年20%、后五年15%的速度递增，在这种情况下，万科只要保证每年平均34%的递增，10年后的收入就是1000亿元。一看账是这么算出来的，王石对1000亿元这个数字也就没什么好说的，但他转念一想，公司要发展到1000亿元规模，需要多少人？于是给当时主管人力资源的解冻（现任万科副总经理）发了一个短信息：“你告诉我，按这样一个规划，10年之后万科会有多少人？”
当时解冻正在出差，王石要的数字人力资源部门还没有得出结果。但王石催得急，解冻随即估计了一个数字就发了过去：1.3万到2.3万之间。这个短信一发出去，解冻就后悔了，肯定得挨骂。果然，那头的王石一看就急了，怎么中间差着1万人呢？凭他的感觉，那时的人员应在8000～13000之间。
“郁亮他们考虑10年内的事情，我考虑下一个10年的问题。”王石这样理解自己的董事长职责。他向解冻询问10年后万科员工人数的背后也是基于这样的思考。索尼曾经是万科的学习目标，但是在王石目睹了索尼裁员后，受到了刺激。他想的是，很多优秀的跨国企业在遇到瓶颈时最直接的解决手段就是裁员，难道万科遇到瓶颈也必须如此？他希望能通过提高效率提高竞争力，控制人员的增长而避免裁员带来的伤害。
和解冻和郁亮的过招，让王石小小地得意了一下：我也有我的价值。更让他喜悦的是他和新管理团队之间逐渐形成了一种良性的互动关系，他们充分发挥各自的专长并勇于挑战他的思想，这标志着这个新管理团队的日益独立和成熟。
1999年2月，王石辞去总经理，万科总经理的位置换上了姚牧民。2000年，姚牧民从总经理的位置上退下来，郁亮成了代总经理。2001年的时候，郁亮正式担任了万科的总经理，这一年是他的本命年。
1999年，王石不再操作具体事务，但整个公司的发展还是他在驱动，譬如在2000年制定五年计划的时候，他还从中扮演了很重要的角色。但这种驱动者的光芒从2002年开始逐渐消失了，到2004年制定新的“十年计划”的时候，整个计划都是郁亮带领的管理团队做出来的。
王石不得不承认，郁亮他们的很多想法是他没想到的。他们把他过去树立的索尼和新鸿基两个标杆抛到了一边，而向公众引介了20年来的第三个偶像企业——美国地产企业Pulte Homes，这是一家在中国少有人知的公司，2003年的销售额90亿美元，约占全美住宅市场份额的4%，业务已经延伸到阿根廷、墨西哥和波多黎各等周边国家。如果说万科的前两个标杆企业更多的是理念上的东西，那么他们提出的第三个标杆则更具体、更专业化，目标也更加数字化——销售额1000亿元以及3%的市场份额。万通集团主席冯仑在2002年底写的一篇内部文章中谈到，国内其他房地产公司走的都是香港房地产公司的道路，但是万科已经开始学习美国房地产公司。
王石刚从董事长职位上退下来之后，还是有点不适应，他发现自己被冷落了，而且此前他对此毫无心理准备。过去他在各种会议上慷慨陈辞，拍板做决策，现在人家按照他的指示已经不邀请他参加了；过去部下们都用崇敬的眼光看着他，而现在他要坦诚地告诉他们“这件事我不了解”。更考验王石的是，有的时候凭着经验他能够看到郁亮他们会犯些小错误，但还是要忍着不说，放手让他们自己去尝试。这对以前见到墙上的画挂得不正都要管的王石来说，的确不是个好受的滋味。幸运的是，那时他开始爬山了。
王石要做的绝非表面文章，除了自我克制外，他还要有意识地去消除管理团队对他的心理依赖。有一次，下面的人带着王石去看一块地皮，王石看着不错，说了句：“拿”，可是当时其他在场的人都没想到要这块地。但王石开了口，他们就硬着头皮去拿下，拿了之后却互相指责说怎么让王石去看这样的地，咱们不能执行，赶快想办法让它黄了吧。结果在这块地皮上开发的项目卖得很好，证明了王石的眼光，于是下面对王石的依赖心理更为严重，即使有把握的地也要他去看。
很快，王石就发现他面临了一个新的挑战——不是如何培养接班人，而是在建立这个队伍的过程中如何退出。反过来说，如果他不退出，这个接班人也培养不出来。
在姚牧民当值的那一年里，地拿不拿都要王石去看一看，投标时是适可而止还是势在必得也都由他说了算。等到郁亮担任总经理的时候，王石逐渐有意识地改变这种状况，董事会只决定今年拿多少地，至于范围在哪里、怎么去拿、拿多大就都是郁亮他们自己的事了。
王石是个很有自制力的人，他强迫自己不要去看地，以至于都有些偏执。深圳“万科城”从买地到策划、从投标到建设，他不参与，等到房子都建好了，他都没去看一眼。直到有人劝他说“房子都卖疯了，你还不去看一眼”，他才下了这个台阶去看了一圈。有时候瘾上来了，他就去帮别的地产公司看地，自家的田却是怎么也不种了。万科的副总裁刘爱明印象里，最近两年万科内部商量买地的会，王石只出席了两次，还都是借着开会的机会要讲点儿别的事情。
“他已经不用再去看地了，他对买地已经没有兴趣了，地在哪里他都不知道了”，而对郁亮来说，他丝毫没有感觉到王石的不适应。
王石是一个对工具的变迁异常敏感的人。1984年万科一成立财务部门就用上了苹果电脑，推广使用小型机的时候他跟着用小型机，1996年的时候他已经开始带着便携式电脑出差了。1997年的时候，他跑到西藏呆了一个月，这期间他不顾烦琐，通过长途电话和公司的局域网连接处理日常事务。他一直倡导着公司实现所谓“无纸化办公”，并推动着当时主管人力资源的解冻举办了“打字培训班”，他自己就是那里毕业的。
跟上工具变革的最大好处在他做了董事长之后充分体现了出来。在任何地方、任何时候，只要有时间，他都会登录到万科网站的客户投诉论坛和员工以隐蔽身份发表言论的员工论坛，以便能及时获取他们的投诉和抱怨。他只要能掌握到公司最坏的情况，就会对公司运营的情况心里有数。
郁亮说，王石能大胆放手，要感谢互联网，因为他放手的时候有一个问题是需要解决的，就是信息问题。他要掌握足够的信息才能放心做这样的事情，否则时间长了很难说。郁亮和王石达成一致的观点是，公司的发展不能只建立在对个人的信任上，还要有个有效的制度和工具加以保障。
总经理进入状态
王石选接班人有三个标准，第一是这个人一定在公司里做过相当长的时间，对公司很了解；二是他有某些方面的专长；三是这个人要有很强的包容性。他可以不懂地产，但必须懂如何带一个团队。接受采访的时候，正值用友集团的总裁何经华辞职，王石对此的评价就是：“我不会用空降兵做一把手。”
在培养的三四个人当中，王石最后确定了郁亮。
郁亮1990年加入万科，后来连续三年成为万科的优秀员工。他一直不清楚王石为什么选中他，但又认为这是件顺理成章的事，他当初接这个位子的时候，既没有太多的激动喜悦，也没有什么恐无力担当的惶恐不安。但有一点郁亮是清楚的，他那时根本不知道这个位置能让他做些什么，他又该怎么做，总之，他没有感觉。
王石对郁亮唯一有点遗憾的是，郁亮在有的时候显得不够强硬。但是郁亮并不这么看，他说：“我才刚刚开始。我1999年开始做常务副总经理，五年了，我才想明白我这个总经理职位可以做什么、我要做什么。”
郁亮这个寻找感觉的过程从2000年到2002年前后花了大约三年的时间。在这三年的时间里他所做的就是团结大家，和他的团队建立相互熟悉和信任。在这三年里，副总裁管的事情他绝不插手，只是签字而已。但现在他开始按照自己的想法去接王石的班。
之前的万科有句很著名的话：“善待客户从善待员工开始”，现在他已经不再说这句话了。原来员工是第一位的，现在的顺序是客户、股东和员工。按郁亮的理解，客户给我们利润，股东给我们饭碗，而对员工的过度关注可能会忽视对客户的关注。
2004年，郁亮对成本管理失误的北京分公司进行降薪惩罚，这在以前的万科是没有先例的。因为是第一次，他自己陪罚，自动降薪10%，并公告公司要等北京分公司完成任务，恢复工资后他再跟着一起恢复。
同时，按照郁亮的设计，管控模式的变化也是万科未来策略调整的一方面。今后业务下到大区，总部只把握资源、投资者关系、品牌、研发，从一个地产公司总部向一个控股公司总部转化。“万科要变成制造业企业。”郁亮自己这样说。
在郁亮的心里，王石虽然是职业经理人，但更是创业家的代表，而他和如今万科的管理团队才是纯粹的职业经理人，他们所要做的是把公司建设得更制度化，而非人治化。
郁亮和解冻提到王石的意见时，都会说同一句话：“执行董事长的话要过夜。”通常他们在对王石的意见说考虑研究的时候，就代表有不同的想法。郁亮和他的前任姚牧民最大的区别是，姚牧民执行董事长的指示是雷厉风行的，而他不然，他有个原则，执行董事长的指示一定要过夜，过了夜想想再执行或者不执行。
例如王石提出的10年后公司员工人数的建议，依照解冻的想法，人力资源的规划意味着要牵扯到生产方式的变革、公司组织结构的变化、流程的调整，这都需要时间，不能凭空而说，该做的工作还得做，王石的经验之谈只能当参考。
而在此前，王石也曾就一些人事任命的事情发表过不同意见，但是郁亮等人的反应是“我们再研究研究。”通常情况下，第二天他们碰头之后会和王石说，我们还是坚持我们的意见。王石也就不管了，因为后来提拔的很多人，他没有郁亮他们熟悉。
王石承认自己是个悲观主义者。他在任何时候都会考虑万科遇到困难的情况应该怎么办。在这一点上，郁亮和王石也有不同看法。王石希望不裁员，通过不停地调节达到一种均衡状态，这是一种理想的做法。但郁亮则认为，为什么很多企业都要通过一种很激烈的手法完成变革？那就意味着该做手术的时候一定要做，企业随时要做好动手术的准备，一个真正强健的肌体意味着你能在手术后迅速痊愈而不是致死。但郁亮在10年规划里提出的“有质量增长”概念，二者殊途同归。
在王石的心里，董事长和总经理的分工是非常明确的，按照他把握的界限，他主要行使三种权力，一是把握公司未来的决策，二是对现在决策的执行情况进行监督，三就是在人事培训管理上身体力行负一定的责任。
但对于郁亮而言，姚牧民从来没有和他交接过什么工作，王石也没有和他交接过什么工作，董事会也没有明文规定王石管什么他管什么。在郁亮看来，董事长和总经理之间的分工即使明确也未必能达到，他觉得默契比制度更重要。
一次王石去看万科在成都的一个项目，偶然发现有几个房子的窗户质量不太好。于是回深圳后，他就把负责质量的副总裁刘爱明叫到办公室劈头盖脸地说了一顿。刘爱明自己也没去看过成都的那个工地，但是他告诉王石，他可以搞一个系统，帮助万科提高质量，这就是后来的“磐石行动”。后来他对王石说：“如果万科有80%的窗户有问题，那是我的问题。如果只有两个窗户有问题，那你去找下面的人。”在刘爱明的一贯思想中，国内公司里的董事长和总经理没有不打架的，好像就是为了打架才设这样两个位子。但万科不一样，用郁亮的话来说，王石管不确定的事，而他们要管确定的事。
万科的核心竞争力是什么？两年前郁亮还在绞尽脑汁地想这个问题，但始终没找到答案，现在他已经放弃了这种努力，他清楚的一点是，这一定不是物的因素，而是软的东西。他现在领导万科要做的就是不断建立持续的竞争优势。在万科发展的每个阶段需要不同的竞争优势，培养不同的能力。他觉得他们现在的方法很实用：首先给自己找一个具体的具有全面借鉴意义的标杆，他已经找到了，美国Pulte Homes公司比1000亿元的目标显然更具象；其次，他根本不相信什么系统的解决方案，对他来说，管理就意味着发现漏洞并解决它，这是他做事的风格。
郁亮从进入万科以来到现在，在这家房地产公司里从未真正做过地产。去资本市场整合资源是他的强项，但如何买地立项盖房子却基本不懂，现在他也根本没准备去弄懂它，而是考虑设置一个常务副总经理，在业务层面上弥补自己的不足。需要注意的是，万科在美国的标杆企业Pulte Homes，除了精细化运营外，同样以并购和战略结盟为基础进行战略扩张见长。以郁亮的财务专业背景来看，今后万科肯定会在并购方面有大动作，这样才能满足10年1000亿元的发展要求。
最近，万科刚做了一个领导人资质模型，郁亮亲自参与了管理人员和一线公司总经理的培训计划，他希望对下属的培养比王石当初更有系统性。
“这个人一定要从一线上来，但要培训他具备集团管理的意识，如加强财务等相关课程的培训等等。”从某种意义上讲，郁亮已经开始在做王石当年所做的事情。
万科的第三个偶像
万科新的10年计划里，到处都闪动着Pulte Homes的影子。
Pulte Homes是美国最大的房地产企业，成立于1956年。2003 年销售额是 90 亿美元，占全美国住宅市场份额大约 4%，其业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各等国。
在20世纪 80 年代之前，整个美国房地产行业也是小公司林立。从 90 年代开始，美国房地产行业进入了“整合期”，Pulte Homes公司在最近10年的销售额总量是过去 40 年总和的两倍。在最近20年，美国最大的5家房地产企业在全国住宅市场的份额从 5% 上升到 15%，与此对应的是，美国房地产在最近20 年的平均投资回报率是 11.9%，与美国所有产业平均投资回报率11.7%相当。
而Pulte Homes公司真正意义上的管理，也是在 80 年代中期才开始的，当时Pulte Homes公司推出了服务 / 原材料供应商质量领先计划（PQL），并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业质量保险。
Pulte Homes公司从 1956 年成立到今天成为美国地产领袖，始终坚持住了两点：
第一，专业化。Pulte Homes刚成立的时候，业务主要集中在底特律郊区，主要是修建居民住房和部分商业用房。20世纪50 年代末，公司进行了业务收缩： 停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。到现在，Pulte Homes公司的业务仍然完全专注于民用住宅。
第二，质量与客户。Pulte Homes公司说，50年来，自己所有的成功都建立在一个始终不变的理念之上。这就是： 选择在最合适的地方建最好的房子，保证客户体验价值。
通过这些努力，Pulte Homes公司在两个方面做到了行业领先： 一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的 50 家公司”之一。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（active adult）住宅市场的领导者。
美国最近几年的房地产兴盛，很大程度上与利率下降有关。当最近美国利率开始回升的时候，Pulte Homes公司不仅没有降低其利润增长目标，反而调高了目标。为什么？Pulte Homes公司管理层对此解释道： 我们已经具备了不依赖外在因素获得高速增长的机制，我们是靠土地的战略性储备与精细化运营获得更高的利润。（资料来源：《财富》杂志）
理想主义能走多远
在国内地产行业，大家经常说的所谓三大专业是指设计规划、建筑施工和营销，很少有企业像万科一样在人力资源建设中有如此大的投入和获得如此高的权限与重视程度。这种对人力资源以及企业价值观的重视，就使得万科与其他企业相比，蒙上了一层理想主义的色彩。
万科历史上有两次跨地域的大规模扩张，一次是在1992年，另一次是在2000年。也就是从1992年到1999年之前这段时间内，王石在抓业务的同时所致力做的另外一项工作，就是抓管理团队的建设，强劲地推进万科的人力资源管理。他当时的投入程度，可由此后引发的“张力事件”证明。现任集团物业总监的张力当时刚从江西省的一个处级干部的位置上辞职跑到万科人力资源部负责培训，他写的报告王石必改多次，耳提面命，整整一年，最后迫得张力决定离开总部，逃到上海分公司远远地避开了王石。而王石在办公室拍着桌子咆哮的故事，也在万科老员工中广为流传。那时的王石，外号是“王老虎”。解冻清楚地记得那时公司同事给王石画了一幅漫画，下面写着：“此人最大的特点是善于发现自己的优点和别人的缺点。”
事实上，在1984年万科刚成立的时候，王石在业务上的判断尽管是含糊的，但有一点始终很清晰，那时的员工手册上就印着一句话：“人才是一条理性的河流，哪里有低谷就流向哪里。”王石认为做人要诚实要有尊严，要培养尊重人的企业文化，把人当作第一要务。实现跨地域扩张最重要的是人力资源，1992年万科扩张一开始，他就知道培养自己的队伍势在必行。
万科的老人们经常开玩笑说，那个时候深圳总部派一个人手里提一本《万科周刊》就单枪匹马到外地招兵买马占山头去了，这乐观的英雄主义里面多少有些无奈——总部当时只能派一个人，多了没有。
问题不可避免地出现了。1994年上海分公司工程管理部10个人集体涉贿，贪污受贿的背后是一系列的工程质量和进度问题，万科不是项目公司，做完以后撒腿就跑，事后不得不投入大量人力物力去弥补。还有此后的天津分公司遭遇的类似问题，万科在天津基本上相当于再造了一个公司，人员更换了1/3，工程质量的善后问题延续至今。在1992年随后的相当长的一段时间内，万科不得不为第一次扩张中的问题买单。
王石事后一直在思考这个问题，以牺牲一批人的代价来换取公司上亿元的利润，到底值不值得？最后答案是不值得，在他根深蒂固的观念中，人的前途的毁灭、对家庭造成的不良影响是金钱不能交换的。
万科的文化和价值观在这件事情的处理上再一次被重申，于是经营规则也随之定了下来，万科承诺绝不行贿，如果万科的人力资源跟不上、监控体系跟不上的话，这个项目宁可不上。只赚取年平均25%的阳光利润，后来万科自己称之为“阳光照亮的体制”。
于是，万科的人力资源总监获得了万科公司极高的权力。用王石的话说，在公司项目发展的过程中，项目上或不上，他只有一票，但人力资源总监如果说人力跟不上，却是有一票否决权。
但解冻坐上这个位子后一次都没敢使用过这个权力。道理很简单，人力资源跟不上，要他这个人力资源主管干什么？他所能做的就是想方设法为新的项目提供足够的人员力量。
解冻是1992年10月4日到万科报到的，第二天就被王石劈头盖脸地骂了一顿。原因很简单，当王石问及他对整个公司人力资源状况的看法时，他回答说他是跑外勤的，这既不归他管他当然也不清楚。他到现在还能清楚地记得王石的话：“我不希望你们做人力资源的成为传统的劳资型的人事干部，而是要真正去做人力资源的研究和开发。另外在万科，做事情不用担心所谓‘捞过界’，不归你管但跟你工作相关的信息你都要去了解，否则工作做不好还是你的事。”
解冻想了很多办法，人力资源部门引进了记分卡体系，在国内地产企业中率先引进SAP人力资源模块，用技术手段提高集团集中控制的效率，并逐步完善着集团的人力资源培训体系，还引入了惠普的一些经验。例如人力资源部要求包括郁亮在内的所有公司高层，每个月必须随机找四五个非下属的普通员工闲谈，然后填表反馈给人力资源部，没有做到的人必须在高层办公会上做出合理解释。于是，郁亮跑去和做保安的小伙子们吃饭，了解到这些小伙子为什么有的愿意到别的公司去上班，因为他们不希望公司为他们上保险，只希望公司每月能多发一两百元钱。
冯仑认为，万科的成功首先要归功于正确的价值观，这不仅影响到了万科的员工，更影响到了万科的客户，“万科的‘企业视角、人文关怀’特别好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地关照了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟、趋之若鹜。”
而这种价值观所营造的开放的企业环境，也使得万科有了一个吸引人才的好条件。
1997年，王石看到万科和深圳另一家地产公司中海集团之间有着很强的互补性：中海在香港上市，万科在国内上市；万科的长项在多层住宅，而中海则多是高层；最重要的是万科擅长营销，而中海强在建筑施工，万科迫切需要弥补在这方面的短板。于是王石主动找到时任中海集团总经理的孙文杰提出两家合并，但遭到了孙文杰的拒绝。于是在1999年万科把中海集团确定为“最值得尊敬的竞争对手”，并开始明目张胆地从中海集团挖人，这就是万科著名的“海盗计划”。
“海盗计划”后来证明是成功的，现在万科广州、武汉、大连、南京、天津等分公司的经理都是从中海过来的，这30多人中很多人已经呆了3年的时间，只走了1个。解冻对此的评价是：“没有人不喜欢一个开放的自由的文化，从封闭环境中培养起来的人来到一个开放的环境中会很适应。”
现在分管运营的万科集团副总经理刘爱明也是那时从中海挖过来的，他那时手上还握着另一家公司更优厚的邀请，但是当时正在生病住院的王石，扯掉吊瓶跑出来和他吃饭的热诚，使他最终加入了万科。加入万科后，他就发现万科和中海的确有很多不同。以前中海拿的地都在市中心，而万科的地摊开城市地图看，都在边边角角，有的甚至还在地图之外。
他也慢慢地体会到了王石的管理风格，这种影响更多是精神层面上的。万科多年沉淀的企业文化反映了这个企业和王石本人的价值观，员工的每一个行为的细节都被这个价值观影响着。
刘爱明当初针对建筑质量问题搞了一个“磐石行动”，目的是研究和施工企业之间的关系，这是个很专业的事，他相信王石本人对此并不在行，但王石提了一个问题：“如果我们说客户是上帝，那我们的合作伙伴是什么？假如说施工企业不是上帝，那只能意味着我们存在两种不同的价值观和判断标准，我们就有双重的价值观。”这显然是讲不通的。他的磐石行动必须要弄清楚这个问题，弄清楚了才好定位。后来他发现，“磐石行动”如果真的仅仅从施工角度来探讨的话，层次显得很低，于是便提出了“质量文化”的概念，把施工单位也装了进来。
与联想、华为这样的军团化公司相比，万科内部的气氛的确要轻松许多。例如郁亮可以很随意地对记者说：“刚一宣布我担任总经理，解冻就提出辞职。”而解冻也能对此毫不在意地解释：“辞职倒不是针对郁亮，不过他那时对人力资源的看法的确有问题，现在我们的看法已经很一致了。”
万科天津公司的项目以前出了很多问题，很长时间都没有解决好，一直是王石的一块心病，心直口快的他想起来就要说一说，有时媒体采访时也要提上一提。刘爱明到任后，曾经负责过天津分公司的事务，他找到王石说，你这样说我倒没什么，下面的人不好做了。于是以后王石再也没有在公开场合提过这件事。这样直白的沟通，在大部分中国公司中都很难见到。
但从另一个角度来看，理想主义色彩能让万科在中国目前尚不规范的市场竞争环境下胜出吗？一个咨询专家在对万科作了咨询之后，下了如下的结论：万科已经具备了成为百年老店的基础，但是缺了些商业的味道。换句话说，万科缺乏当下最时髦的“狼性文化”。这就是一个理想主义的企业所面对的利益和代价。
万科对人力资本关注导致的一个直接后果是运营成本的提升——培训是需要投入的，强调透明度就有泄密的风险，万科允许员工内部流动，2004年就有10%以上的员工完成了内部流动，这个成本同样很高。
万科作为一家跨地域经营的企业，外派或分公司之间的职员交流调换是不可避免的，所以在新职员参加万科的志愿表格上会有一条：同意或不接受外派。万科并不排斥不接受外派的职员，只是注明其提拔培训的机会小于接受外派的职员。对于外派的中层（已婚、有家小），万科的人力资源政策有明确规定：1）鼓励配偶一起到外派的城市，并协助找工作；2）对于暂时没有工作的给以经济补贴；3）对调动的经理给以搬家安置费„„类似这样照顾万科“健康丰盛”理念的规定，又会给万科带来多大的成本提升？
同样，万科趋于保守的操作风格，在当今的房地产行业里还是有些显得不合时宜。一个万科的员工说：“万科好是好，但深圳的许多小房产公司，一个项目做下来，大家分的钱比我们几年挣的都多。”
可以预见，万科为了实现自己的1000亿元目标，势必会进行大规模的并购活动，如何保持万科赖以立足的企业文化和价值观不被异化和稀释，也将是巨大的考验。
有一次，王石和郁亮谈到希望能把每年销售收入的2%投到解决生态问题上，郁亮算了一下，这是很大一笔钱，相当于要拿出利润的25%去做这个事情。这是王石的理想，他可做不到，如果这么超脱，股东那边就不好交代了。
王石说如果万科照这个逻辑不能走下去的话，他再回来做总经理也一样没用。但这句话背后的潜台词是，他坚信无论是这个行业还是企业都会按照他设定的逻辑向前推进。郁亮认为自己和王石一样，都是个理想主义者，但他要比王石理性一些。
万科将于2010年实现销售额1000亿元人民币，由此预定目标带来的是万科对传统业务模式和管理模式的颠覆性思考。万科因此加快了标准化、工厂化布局，重新选定标杆企业——普尔迪，开始了一场堪称中国房地产史上前所未有、自上而下的企业变革。 无独有偶，中国房地产中介服务行业的另一明星企业世联地产，也提出了标准化业务流程的战略构想，这家在房地产营销策划和咨询顾问领域如鱼得水的房地产服务企业，并没有像中原那样遍开地铺，而是在发展的过程中摸索出一条适应本土的业务模式。世联开始选择世邦魏理仕作为学习的标竿，麦肯锡的咨询服务也一度成为它学习的榜样，但历经十余年求证与摸索，世联发现，它们都不能成为学习的榜样。
从2003年提出“平台不败”理论，到2006年提出“标准化”流程管理，世联先于所有同行迈出了蝶变的第一步。
一个是万科，一个是世联，两家中国领先的房地产企业，虽然业务模式和身份均如此不同，却不约而同选择以“标准化”作为企业可持续规模增长的突破口，这预示着一种必然。
万科定位于住宅专业开发商，世联的主营业务和企业定位也与住宅密切相关。众所周知，在中国，在一些一线的重点城市，住宅产业将越来越远离“启蒙”和“教育”阶段，拿地，规划，设计，建造，销售，服务，整个流程将越来越规范，越来越专业分工化，“标准动作”将取代“自选动作”成为业务的常态——这些城市房价飞涨进一步加速了这个标准化的进程。一手楼的成熟，二手楼的流转，都使得以往那种凭借个人而非组织的操作运营经验越来越失去市场，个人英雄主义色彩正在远离这些地产已然成熟了的这些城市。
而在二三线甚至四线城市，地产“启蒙”教育的任务远未结束。随着业务规模的扩大，以往做营销代理采取的人海战术既不经济也不效率。在这些城市派上现场的，是在一线城市被证明有竞争力的成熟的平台。
这是一个游戏规则急剧变化的市场，当越来越透明、公开、标准的市场规则展现于眼前，除了透明化、标准化我们的流程，没第二条道路可走。 非流程管理会带来什么危害呢？用中国企业CRM资深专家田同生的话说就是，“英雄的做法往往是凭经验办事，而这种经验又只是驻留在他本人的脑袋里，如果英雄有一天耍了态度，撂了挑子，对企业而言无疑是一种伤害。”
世联目前正在委托汉普公司做核心业务流程的标准化工作。我以前没听说过汉普，不知道它是否有能力帮助世联完成业务模式的转型，但对世联来讲，它意味着一个崭新的开始。
有人认为，所谓“标准化”，就是总结经验，提炼精华，留存本原。但我认为这仅仅是标准化的基础，是第一步。一个好的标准化流程的价值，是存在于链上各个环节的价值，否则又将是一盘散珠，形不成关键节点上的核心价值。
有的房地产企业规模做大了以后，不仅效率迅速下降，而且项目、团队、服务水平、业务能力等也有极大差异。我熟悉的一个房地产开发商，虽然也是业界知名的品牌之一，但显然其开发的同档次楼盘，识别性和影响力都不理想，尽管这些楼盘都分布在深圳。
我们可能容易陶醉于某一场战役的胜利，也容易迷失于某一利润贡献巨大的业务无法自拔，但是，一个趋同的市场必然会到来，一个诉求边际利润的时代离我们不远，标准化，将成为强者生存必然法则。
八大失误造成中国房地产伤痕累累
住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题，解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面。房地产经过多年改革，城镇住房实物分配的福利体制已经终止，货币化住房分配、市场化和社会化供给体系也已大体建立。住房改革在取得了伟大成功，但也积累了诸多矛盾，以致到今天，居民住房困难的矛盾反而更为尖锐和突出。
在如今的市场主体里：消费者叫苦连天、开发商成了人民的公敌、政府出台的调控政策越来越失信民众。中国房地产犹如一位“伤痕累累”的垂暮老人，那么究竟行业出了什么问题让起满目苍痍。究其深层次原因，最重要的是我们的发展思路出了问题，因为有下面八大战略方向的失误，才有了今天房地产市场混乱不堪的局面。
一、过度地赋予了房地产的经济支柱地位
我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号文）明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。
在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21．5%，2003年为30．3%，2004年为29．6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18．78%，2005年为20．98%，2006年1-4月份为22．93%，远远超过10%的国际警戒线。
另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9．6%，一些城市甚至于高达50%以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。
二、过度市场化和中国整体经济发展相脱离
参考发达国家住房政策：可以发现各国在不同经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展初期，由于经济基础薄弱、技术力量有限，个人没有足够储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时保障性的公房比例较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，商品房的比重较高，如现阶段的美国、西欧国家。
然而，我国在目前经济高度不发达，社会收入分配差距较大，却把住房改革的重点放在了产权私有化上，把住房市场化简单地等同于住房产权私有化，直接把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，改革认识上存在较严重偏差。在住房制度改革过程中，无论是按成本价出售存量住房，还是供应经济适用房或普通商品房，在住房产权的保有形式上，基本上都是在强调住房产权的私有化或自有化。我国2005年仅个人购买商品住房消费就达1．42万亿元，居民私有住房的比例已经达到72．8%。根据加拿大丰业银行Bank of Nova Scotia的统计资料，加拿大房屋私有率为67%，美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过60%，而欧洲一些国家的住房私有率则在40%左右。相对于私有化特征显著的西方国家而言，中国却拥有最高的住房私有率。
政策所体现的市场化程度更浓。就目前我国经济发展状况、居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，似乎也是政府摆脱住房保障职责的隐含体现。转自club.china.com 转自club.china.com
三、货币化分配不到位，普通阶层住房消费能力与高房价严重脱节
住房补贴制度与住房公积金制度是增强和提高民众住房消费能力，实现住房分配货币化的两项基本制度。这两项制度的相继建立，适应了市场经济条件下住房制度改革的需要。其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期性支付能力的积累和政策性住房金融的支持，使住房消费变成一种个人选择性的自主行为。两项制度的实质是将职工工资收入中本应包含的住房消费部分，通过不同的政策渠道还原给职工个人。
在多数城市，民众住房补贴建立的依据是：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。受制于各地财力的限制，各地出台的住房补贴标准所依据的房价都大大低于当时的市场房价，有的地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴的现象。
而且从补贴标准的设计来看，现行的补贴标准是根据政策设计当时（大多数城市为2000年以前）的房地产市场价格来制定的，远落后于市场形势的变化。因此，住房补贴政策从其实施开初，在住房货币消费上，国家和单位就对职工欠了一大块账。而对于广大的企业职工来说，由于劳动力市场整体供过于求，劳动工资常常被压低，工资中住房消费的含量更是严重不足，远远不能支撑其在市场上购房、租房的需求。所以从总体上说，目前住房补贴实施很不到位，货币化补贴举步维艰，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的制度不能完全建立起来，旧的路又一下子被堵死，造成政策断档，大量弱势群体的住房成为一个悬而未决的问题。
四、住房政策和房地产政策混为一谈，保障性住房供应严重缺位
从政策属性上看：房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率；住房政策则属于社会政策范畴，更注重社会公平和居民的基本住房诉求，它要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋。多数国家的经验证明，住房既要靠市场手段，也要依靠大量的公共政策手段。住房政策的根本目标是让人们各得其所，基本努力方向：一是建立“便于进入”的市场，一是帮助中低收入者获得“能够支付”的住房。
然而，我国住房改革没有把住房和房地产这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区别开，没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。政府忽视了普通民众最基本的住房需求，住房保障职责缺位，廉租房、经济适用房建设滞后；在土地供应、市场监管、住房金融政策等诸多方面，政府所应发挥的功能也严重缺失。而一个健康的住房政策的合理政策导向应是，对具有保障性质的住房建设和供应，政府通过公共政策手段，严格根据住房需求，科学确定住房供应。而房地产市场（例如高档商品住房、别墅等）则属于完全市场化的范畴，按照市场经济规律，由市场决定供应和需求，以达到均衡价格之目的。
目前，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，其性质却是微利“商品房”，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47．4亿元，仅有32．9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。近两年政府不断出台保障性住房的措施，但一般都是“只见口号、不见行动”。
五、住房分配体制转换造成不同社会群体利益的极大失衡
住房改革初期的重点在出售公有住房。就多数地方而言，当时实施的改革主要特点有：一是停止单位自建住房，并相继出台了住房货币化分配的具体方案，改分房子为发补贴；二是以大大低于市场的房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。
从实际执行来看，这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期，住房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。采用行政性的福利分配办法，以实际占用为基础的出售，实际上是以产权的形式将既得利益予以固化，是国家对社会一部分群体的“送礼”行为，造成极大的社会不公平。特别是在单位制明显的时代，使得不同单位职工住房差距相差悬殊。其次，以统一的房改价格购买不同状况、不同区位的住房也导致福利得失严重失衡。
在公共部门领域，主要是行政事业单位，住房分配单位制的特征明显，单位之间苦乐不均情况相当严重。同样为国家公职人员，住房资源丰裕的单位职工与房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有的获得了一套以上的房改房，有的则成为了无房老职工，造成了分配上的极大不公平。
六、现行土地出让制度让土地成为地方政府财政收入的“摇钱树”
在现行体制下，由土地产生的资产性收益和大部分税费都基本归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。例如，2005年，全国土地出让金总价款高达5505亿元，占同期地方本级财政收入15092亿元的1/3还强，土地收益在一些地区已成为典型的“第二财政”。一些地方政府在利益驱动下，或明或暗地支持甚至助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序不规范的重要因素。
第18篇：质量经理面试解析
质量经理、品质主管的“葵花宝典”，职场达人必备，内容解析：
■你对这份质量经理的工作有什么样的期望？
我拥有十多年的质量管理工作经验，所以在质量管理方面深知不同的企业有不同的文化，不同的行业对质量管理的要求不同。如何开展质量管理工作，是需要跟公司的具体状况相结合的。如果我能成功应聘到贵公司这个工作，我想开始时必须尽快熟悉公司的质量流程及质量管理水平，根据不同的水平来确定不同的工作内容。
●要点介绍：
1、这个问题是考验你业务水平的一个问题。
2、一定要充分表现出你对质量管理的最深层次的理解。
3、这个问题是没有标准答案的。但是你的答案一定要有可操作性，在新的公司里展开时有具体可执行的思路。
4、这个问题切忌泛泛而谈，可以简短但要言之有物，如果对方就你提出的一些概念进行深入询问时要有心理准备。
5、总之这个问题回答得好坏将直接影响到对方对你业务能力的印象。
■你觉得要获得质量管理工作成功需要具备什么样的特质及能力？
质量管理有其特殊之处，一方面质量管理有非常强的理论基础例如ISO9001和六西格玛技术，另一方面又有非常强的实践性，所以作为一个好的质量管理人员必须同时具备两项技能：一是要善于学习新的知识和理论，另一方面又必须能够深入实践，将所学习到的理论知识与实践相结合，这样才能够成功。就性格而言，质量管理人员既要原则性强，又要具备一定的灵活性，无原则性不能完成质量体系的正确实施和彻底贯彻，无灵活性无法正常开展工作。
●要点介绍：
1、对于这类应聘任何职务都万能的问题，回答的时候要具体，办法就是尽量往“质量管理”方面去靠。
2、回答既要符合质量管理原理，又要上升到理论高度。
3、想办法说一些较深的理论，让对方有“听不懂”的感觉（一个人对于不懂的东西往往很难评价，同时会比较尊重）。
■你觉得质量经理的工作内容究竟是什么?
我觉得,作为一名质量经理来说,要负责整个公司的质量体系的运作和提高,这包括质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等几个部分。同时，还要管理整个品质管理部门的正常运作，包括人员的管理和日常事务的管理。
●要点介绍：
1、作为“质量经理”，你当然要非常了解自己该干些什么。
2、上面的介绍相对而言简单了些，你可以稍加详细地说一下，还可以卖弄一些专有名词，引诱对方来询问以展示自己的业务能力。
■请叙述你―――一个质量经理一天的工作情形。 每天早上我会提前大约20分钟去上班，在上班前做一些准备工作，这些准备工作包括提前思考一下今天工作的重点和顺序，做一下当天的工作计划等。然后就是首先处理头一天遗留的工作，查看自己的邮箱，审批前一天的相关报表，然后按照计划展开当天的工作。一般我把工作从两个角度进行分类，一种方法是分为非常紧急的、一般紧急的和不紧急的。另一种方法是分为要下属做的、需要自己做的和需要上司协助的三类。通过不同的分类对不同的工作进行处理。有时还要处理一些突发事件。一般下午下班前20分钟左右我会按照早上的计划再进行一次总结，哪些工作已经进展到什么程度，第二天有哪些事情需要注意等。如果没有什么特殊原因，我就会下班了。
●要点介绍：
1、这个问题一定要回答得具体、充实。
2、一定要强调自己做事的计划性。
3、要表现出自己缜密的思维逻辑。
■如果你有机会重新选择,你会选择不一样的工作领域（就是不从事质量管理）吗? 应该不会。因为就我个人来说我认为我是比较适合做质量管理工作的。因为我的性格有两个特点，一是善于将理论与实践相结合，而质量管理刚好既具有非常强的理论性，又需要掌握很多的实践技巧。我的另一个特点是比较坚持原则，这一点对于质量管理来说也是非常重要的。所以我一直认为自己是一个天生的质量管理人员，如果让我重新选择，我可能还是会做质量管理。
●要点介绍：
１、一定要说“不会重新选择”。否则的话就等于告诉对方“我不喜欢现在的工作”。
２、要以充分的理由告诉对方你为什么会喜欢你现在的工作领域。
■请谈谈质量管理工作中令你感到无力的是什么?
质量管理中我最感到无力的地方是有时候很难取得上层的支持。每个公司都明白质量问题对公司的重要性，但当质量和产量有冲突时，有些公司人员会不自觉地向产量屈服。如果这种观念渗透到公司企业文化深层的话，做起质量管理就会有些无奈，似乎质量管理部门是在跟整个公司的利润作对。
●要点介绍：
１、你谈的问题一定要是质量工作真正的难点。否则会让人怀疑你的工作能力。
２、不要过多地抱怨，要适可而止。否则会让面试官反感。
■对于一个比较难判断的质量问题，你如何做出决策?
这是一个很大的题目。简单地来讲，在一个比较大的决策前，我会召集相关人员，利用头脑风暴法收集所有可能的决策。然后再利用力场分析方法，将每一个决策的优点和缺点分析出来，并进行打分，将最后的决策挑出来。当然，在这个过程中有时要用到一些决策分析技术。
●要点介绍：
1、“决策”一词是管理学术语。所以回答要符合管理学原理。
2、因为你面试不是普通的管理职，而是“质量经理”，所以还是要尽量往质量管理上靠。
3、抛出几个“力场分析”“头脑风暴法”等术语做诱饵，引诱对方询问。
■如果你接到一通客户的质量投诉电话，你确知无法立即解决他的问题时，你会如何处理？ 我想这确实是一件很难处理的事情。我想我会首先向他讲明为什么无法立即解决的原因，我们的困难和问题在哪里以求得客户的理解和谅解，同时必须以诚恳的态度告之能够解决的方法和最终可以完成的期限这样客户一般是能够理解的。当然，自己做出过的承诺必须按期完成，诚信是第一原则。
●要点介绍：
1、这其实是在考察你的沟通技巧，而且这也是你作为“质量经理”的业务能力的一部分。
2、加答要符合质量管理原则。没办法，平时多积累一些吧。。。。。。
上述面试题目与答案对于每个质量人都有帮助，这只是面试内容的一部份，一般面试质量经理的，都 是公司高高层，如副总、老板一类的人，都有招的，你要想面试品质经理成功，一定有过人的现场发挥能力、应变能力、表达能力，当然，专业的质量技能、实操经验和管理水平一定是必要的。
要想成为职场达人，一定要有这个“葵花宝典”，秘籍呵！
1.品质管理七大手法--QC七大手法──有哪些？ 2.简述帕拉图(PARETO CHART)的基本精神和内容 3.简述特性要因图的用法和作用 4.何谓MIL---STD---105E？ 5.八项质量管理原则有哪些？
6.当生产线出现异常情况应如何处理？ 7.说说你是如何处理客户投诉的？
第19篇：人力资源部经理面试问题
人力资源部经理面试问题：
1、人力资源管理的六大方面是什么？
人力资源规划、人员招聘与配置、培训与开发、绩效管理、薪酬管理、劳动关系管理
2、大中型企业一般都是一岗一职或多职，那你如何看待成长型小企业多岗一职现象的存在？
3、如何看待关键技术或管理环节内部招聘与外部招聘的优劣势？
4、如何看待企业人治与法治的矛盾？
5、如何看待劳动密集型企业招工难与离职率高的问题？
6、劳动密集型企业一线员工的入职与离职问题一般都比较难控制，特别是离职，有的时候一声不吭就走了？针对这一现象，你有何看法和对策？
7、你如何看待绩效考核评分过程中，个别领导对下属平均主义考核的现象？
8、劳动密集型企业因为离职率高，大部分老板都认为对一线员工的培训是浪费企业成本，对此你如何看待？
9、一个正规公司的薪酬体系主要由哪些基本要素构成？
10、某企业为了平衡各岗位在平日的薪酬缺口，领导层一般都会在年底费好几天时间讨论年终奖金的分配问题，你如何看待？
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15、如何看待薪酬保密制度？ 劳动密集型企业一线员工的劳动合同签订一直以来都是个矛盾集中区，有何对策？ 核心技术、销售、管理岗位如何有效的签订限制性合同？ 劳动密集型企业如何规避社保风险？ 如何看待最新热炒的“阶梯式退休”的问题？公司虽年轻，但对于以后员工退休问题如何解决？
16、案例分析：某女性员工患有心脏疾病，在某工厂工作时突然晕倒，工厂派人及时送往医院救治，事后该员工丈夫一口咬定是该工厂工作时间长，并且没有任何劳保措施导致其妻发生此意外，坚持要求工厂赔偿，并扬言要告上法庭。面对该案例，如果你是该工厂人事部门负责人，该如何处理。
第20篇：采购部经理面试问题
采购部经理面试问题
1.请你自我介绍一下
2.面试前对我们公司了解多少？
3.在工作中你看到别人违反规定和制度，你该怎么办？
4.你的上级主管和同事怎么评价你？你认为评价得准确吗？
5.在你的上任工作中，你用的什么方法来发展并维持已存在的客户的？
6.采购员的价值体现在哪？谈谈你对采购的认识？一个好的采购应该具备哪些方面的素
质？你为什么认为这些素质是十分重要的？
7.假如公司需要一个零件数量少，价格不多，供应商要你先打款再发货，而公司是采用货
到付款的形式，作为采购人员你应该如何让去做？
8.如何看待手下拿回扣？
9.如一家供应商，我们80%以上的产品都在这家公司做，但是这家公司的老板要提价才做，
不然不肯做，要不这家公司不做的话，我们公司车间就要停工待料，该怎么做？
10.你是如何比价的？具体举例说明。
