开发商协调入住

2020-03-03 04:33:56 来源：范文大全收藏下载本文

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开发商协调入住

1．确定收楼时间

2．确定物管费的起计日期 3．前期工程遗留问题的解决

4．办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：

△．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

⑴．项目批准文件 ⑵．用地批准文件 ⑶．建筑执照 ⑷．拆迁安置资料 ⑸．房地产平面图 ⑹．面积测绘报告

⑺．小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料 ⑴．建设工程竣工验收证书 ⑵．市建筑消防验收合格证 ⑶．市小区办综合验收合格证 ⑷．用电许可证 ⑸．供用电协议书

⑹．卫星地面接收设施许可证 ⑺．电视共用天线合格证 ⑻．电梯使用合格证

△．工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，

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必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： ⑴．竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸 ⑵．地质勘察报告

⑶．工程合同及开工、竣工报告 ⑷．工程预决算清单 ⑸．图纸会审记录

⑹．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录） ⑺．隐蔽工程验收签证 ⑻．沉降观察记录 ⑼．竣工验收证明书

⑽．钢材、水泥等主要材料的质量保证书 ⑾．新材料、构配件的鉴定合格证书

⑿．水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书 ⒀．砂浆、混凝土试块试压报告 ⒁．供水、供暖的试压报告 ⒂．园林绿化的图纸和清单

⒃．设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单 ⒄．有关政府部门对分类项目的批文 ⒅．有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

⑴．用水申请审批表及月供水计划执行表 ⑵．机电设备单台说明书、调试、订购合同 ⑶．分摊面积、建筑面积的测绘报告

 对外委单位进行调研，签订外委合同

1．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。

2．调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

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3．调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

4．调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》 5．调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》 6．调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》 7．调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

8．视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 9．视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》 10．视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》 11．视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》 12．视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》 13．视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

 物业交竣验收，正式接管

根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

1．提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）

2．提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料 3．提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款 4．出示政府有关职能部门验收证明

5．提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料 6．提供必要的专业技术介绍和培训 7．提供所有测试、检验和分析报告 8．清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收

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对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业： 1．严重违反国家有关法规

2．未能通过有关政府职能部门的验收 3．工地与交付物业不能有效隔离 4．机房不能完全独立封闭

5．其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故

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需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求

承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：

1．承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

2．手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。

3．每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。

4．为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。

5．手册须同时附有本项目的“竣工图”目录，按所属系统分列在有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。 6．系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ⑴．系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。 ⑵．详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。 ⑶．系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。

⑷．提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。

⑸．系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。 7．设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ⑴．设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

⑵．详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

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⑶．所有设备原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。 ⑷．列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。 ⑸．所有设备的产品说明书、合格证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。 8．系统／设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）： ⑴．所有系统／设备检查手册。 ⑵．设备更换部件的程序和要求。

⑶．从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。 ⑷．执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。 ⑸．常见故障处理和解决方法。

⑹．提出系统／设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

9．安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）： ⑴．各类设备的保护操作程序。

⑵．对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

－电气事故保护

－机械事故保护

－火灾和爆炸事故保护

－化学事故保护

－在处理燃料和化学物品时出现的事故保护

－急救和事故报告

10．现在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料（至少包括以下内容）：

⑴．软件内容目录表打印本。 ⑵．流程图、数据表和程序说明。 ⑶．特殊的软件和工具的使用说明。 ⑷．程序设计和系统使用手册。