物业管理工作“三部曲”
2020-03-02 04:41:46 来源：范文大全收藏下载本文
物业管理工作“三部曲”
---记小区物业工作管理模式
物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理。是一种社会化的管理模式。它为单一社区服务性物业创新物业管理模式提供了依据。物业是以物业管理法规、条例为依据，结合企业办物业特点，属单位自管型的单一型社区。它的成立是中油集团实现科学发展观、构建和谐、承担三大责任的系统改革的结果，其定位是“保障生产、服务生活、维护稳定”。在实践与探索中，我们按照现代化物业管理的要求。结合矿区物业企业化的特性，推行了物业工作“三部曲”：即小区日常工作三即时；小区服务工作三必应；小区全员工作三修行。它以人文管理为主题。强化员工的主导作用,发挥员工的主观能动性,实现矿区业务与员工个人发展的和谐与统一,提升核心竞争力,更好的为业主服务。实施物业工作“三部曲”。是突出基层建设的长效机制，有效的提高小区物业工作的全面性、针对性、及时性。推进“三基”管理与队伍建设的特色模式
（一）三即时，有效体现小区物业工作的基础性特点
在实践三即时：一即上岗查区域；二即小区功能保障；三即管理全天候的运作中，我们按照物业管理企业化的特点。结合实际将物业服务对象作为矿区管理的重心，以提供全方位的物业服务为出发点和落脚点，关注矿区居民的需要，代表业主的整体利益和需求，其目的，为物业管理提供高水准的服务，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，并创造一个安全方便的居住和工作环境。
作为矿区物业服务单位，要把小区物业事务工作：设备管理、保安管理、停车场管理、环卫管理、社区文化、物料管理、有偿服务、二次装修、客户投诉、固定资产、消防管理、报修管理等管理好，服务好。建立健全制度和管理体系是我们做好各项工作的基本保障。不但要求员工依据《小区列检表》履行职责，遵循上岗查区域的原则；落实小区“五保”定律：保安是卫士；不治安，无安宁。保洁是作业；不洁净，无雅致。保修是硬件；不维保，无完好。保绿是常青；不勤耕，无绿色。保客是服务；不至上，无满意。即做好“五保”定
律的的及时性；还要以小区物业日常工作检查为基础管理平台。按照“保洁立体式”要求，依据服务标准与提供规范进行检查考核。如：抓好日常保洁同时，集中各方力量，治理空中飞的、墙辟贴的、地面建的违章违法现象。务实建表、对标、达标工作；不但要求员工以保障小区功能为主题，按照物业管理专业化的特点。落实以设施设备为主线的运行、维护、监管三项原则；务实“五保”定律的有效性；还要按照“低碳”管理的要求，结合各行业、专业的共性与个性，抓好节能减排工作。如：矿区建立磁卡式收费和管理制度，有效杜绝用水、用电、用气无度，为提高节约一滴水、一度电、一方气，增强了抓手意识。不但要求员工切实执行力，以管理全方位、全过程的要求履行职责。做到“五保”定律的全面性。还要以巡检为主导，把看到、查到、听到的信息如实记录。掌握第一手资料，真实地反映存在的问题。务实抓“三基”立“五规”即：基础工作、基层建设、基本素质训练。规范基础台帐；规范“四定原则”；规范服务言行；规范维保程序；规范物业安全。此举措纳入石化公司总经理职代会报告，确定为“五规服务”加以肯定。有效的指导了管理全天候的目的。 所以，上岗查区域是责任所在；保障小区功能是专业化所规；管理全天候是服务所求。它的实施，有效的推动物业管理各岗位工作量化与职责细化相结合；突出小区物业工作的基础性特点。形成小区事务全面抓，有人管的受控局面。有力的体现了坚持以人为本，将矿区物业服务与保障和改善民生结合起来，切实务实便民、利民、为民和惠民，把行业的发展定位在业主满意的基础上，努力实现践行物业管理行业价值与客户价值的统一。
（二）三必应，有效突出小区物业工作的服务性特色。
在探索三必应：一应服务快捷到位；二应组织协作有效；三应“防保”预案可行的运行中，我们环绕一个中心，就是“安居乐业”，具体地说就是为业主创建一个“整洁、文明、安全、方便”的生活和工作环境，物业管理应该是：第一是服务，第二是服务，第三还是服务。按照“服务诚信式”要求，我们确立了服务快捷到位的有效形式。即服务业主永远说“OK”、能行。我们办，我们协调。这是我们的职责和义务所决定。绝对不能说“NO”、“不行”。以业主需求为目的，建立服务平
台：常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务三大类。通过一站式服务平台，如矿区开展的一站式服务模式。推行“迎聆、首问、承办、督查、回访”，只要住户（业主）有需求，“6909999”平台，在服务效果上,突显物业管理服务四个字,即为\"快、准、果、佳\"。所有的问题都可以帮助解决。矿区一站式服务中心自2010年4月正式运行以来，共处理住户反映问题26984项，平均每天接打电话150余个，受理延伸性咨询服务电话120余个，圆满的完成了电话接线工作和居民维修服务派单任务，服务满意度达到了95%以上，深受广大居民的好评。可谓，一事服务无错率；百事服务满意率；千事服务标杆率；万事服务信誉率。有效的体现了做：品牌第一代言人；服务第一时间人；工作第一达标人；质量第一承诺人；业主第一满意人的职业追求；
矿区发展进入十二五规划年。“小区封闭、大区管理”是我们 区域管理的主体特征。其特点：
1、区域集中（一是企业区域集中；二是员工居住集中；三是矿区物业专业化管理集中；四是文化设施、商业服务场所集中等）；
2、行业聚多（医疗、绿化、环卫、餐饮、幼教等）；
3、城乡结合（依托“城市优势”配套发展可行；社会资源丰富可用；网络、交通、四通八达可控等）。
4、参与社会管理责无旁贷。（配合政府工作、参与社区管理、社会区域管理责任联动等）这就是我们聚焦的特色要素。也是构建和谐矿区，建设和谐社会的基础。它说明只有依据才能结合；只要创新就有变化；只有与时俱进才能发展。只要社企共建才能和谐共荣。以构建 安全、文明、和谐矿区，我们确立了组织协作有效的形式，形成共建模式：政府主[指]导型与企业主[管]体型相结合的模式。即“ 家园”管理模式：大家园=若干物业专业管理与区域存在的不同行业专业配套相结合；小社区=若干小区物业组织与社区居委会组织相结合。共建 矿区与街道办事处、居委会建立的联系会制度。发挥指导和主办作用。物业服务单位与社区居委会组建，发挥组合作用。建立区域性管理，资源共享的一体化网络格局。形成 “小区管理、专业作业；社区服务、矿区统领”的独具的特色体系.有效地促进了小区“事务”共抓、社区“服务”共建工作。如 矿区首届“文化进社区、和谐建家园”主题书画、摄影作品展、“矿区歌会”活动等。达到组织协作有效的目的。促进了矿区物业与社区建设相融合。
依据物业“防保”相结合的原则，强化全员安全责任与小区现场“防保”结合。在预案可行中，按照“治理维护式”要求：如依据“维保”工作不同时期的重点，
把小区门岗作为安全第一岗；文明第一窗。和谐第一站。把握小区安全注意义务范围：一般是共用部位、共用场地、共用设施设备维护管理，绿地养护，车辆停放、秩序维护和安全防范。有些还包括会所、文体活动设施等。做到：岗位有感安全无违章；全员有感安全职责化；小区有感安全无事故。让我们的一线职工上班时放心，下班回家来舒心。按照“物业纠纷式”要求：分类抓好建筑物纠纷，服务纠纷。注重住宅区公用区域的侵占等。如占有楼道空间、服务质量纠纷等。以情协调、以章规范、依法调节诉求。注重物业管理的场地设施，规避在小区内摔伤、砸伤、碰伤分险等；实现保障服务与应急预案可行相结合。如实施的小区施工准入证“五受控”：(1)安全员教育卡受控；(2)现场作业票受控；(3)小区准入证受控；(4)竣工验收受控；(5)三级确认受控。取得了管理工程上千万，临工安全教育卡受控上千人，现场管理无上报事故的好成绩。以协助公安做好治安工作。做到“防保”预案可行。
所以，服务快捷到位是业主所求；组织协作有效是机制创新；“防保”预案可行是运行保障。它推动各物业管理上台阶与抓落实的结合；有效突出小区物业工作的服务性特色。形成服务业主有心价，组织保障有方略。有机的实现了矿区物业工作与创新社会管理联系起来，充分发挥企业办社会的作用。使物业管理在解决社会问题、缓和社会矛盾和稳定社会秩序方面的起到积极作用。
（三）三修行，有效持续小区物业工作的长期性特征 在创新三修行：一修爱岗敬业；二修物业管理; 三修社区建设的运行中，依据诚信业主与服务满意度相结合的文化主题共识。我们形成了矿区企业办物业的特点：自主管理型与组建隶属性相结合；单一社区型与企办社会性相结合；矿区物业型与专业管理性相结合；社区服务型与共建和谐性相结合。它是矿区改革、发展相结合的特色。我们在实践中，信奉爱岗敬业，倡导“5x”工作法是企业文化的一种形式，是文化管理基于现代化企业科学管理、精细化管理建立起来的特色的人性化管理。它涵盖了服务、生产、经营的各大要素，成为企业管理提升效益；提升员工素质；提升的“集合方式。5X工作法是全员自我培训的有效方法；是提高全员素质的有效途径；是增强全员主动性，克服被动性的有效形式.所以推行5X工作法，是企业抓好员工培训，提高员工自我教育能力，创建学习型组织，打造企业文化的可
行举措。以文化创新推进文化管理，以管理特色催生企业文化建模，形成了“5x”的企业文化管理模型。按照5x工作法的内容： 工作依据是什么、工作程序是什么、工作标准是什么、工作结果是什么、工作评价是什么。诠释了“5x”指人性式的能动化管理、修养式的程序化管理、遵循式的标准化管理、绩效式的目标化管理、全员式的卓越化管理
依据“企业化与专业化”相结合的特点，把握物业管理的修炼和提升，注重物业管理内容的结合;使物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，发挥企业办物业的作用。建立起了符合集团公司改革发展要求和石油石化矿区实际的新型矿区服务管理体制。按照“经营方位式”把物业管理工作与“两型社会”的建设相结合作为指导思想。以提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节材、节地、资源综合利用和发展循环经济为重点，结合矿区实际，有计划地对小区道路、地下管网、公共活动场所及公共照明等基础设施进行改造完善，对矿区安全环保隐患进行集中治理，同时把以人与自然和谐相处为目标，以环境承载力为基础，以遵循自然规律为准则，以绿色科技为动力，倡导环境文化和生态文明，构建经济社会环境协调发展的社会体系，实现可持续发展。如矿区投资上亿资金，完善民生工程建设，建立完善的小区配套设施。矿区环境面貌发生了很大变化，配套设施逐步健全、服务功能逐步完善、生活条件逐步改善。
依据“社会化与经营服务型”相结合的特点，注重社区和谐共建，建立为所有服务于小区的专业管理的体制和运行的有效监督机制。应用所具有的专业管理职能和所管辖的设施、文化阵地，发挥企业办社会的作用。建立安全、便捷、舒适的生活环境。积极搭建活动载体和平台，建立和完善社区文化活动阵地，引导职工主动参与喜闻乐见、健康向上的社区文化活动，营造社区互帮互助、友爱关怀的氛围。依据 精神文明建设的要求，结合矿区实际，开展了文明家庭、感动矿区先进人物等评先选优活动，营造了积极向上的社区环境，增强了矿区居民的凝聚力和对矿区的认同感和归属感。形成了特色鲜明的企业社区文化体系。为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。形成小区封闭，服务业主；大区管理，方便员工的长效体制。
所以，一修爱岗敬业是职业所立；二修物业管理是行业追求; 三修社区建设是和谐引导。它推动各行业管理与专业相结合；有效持续小区物业工作的长期性特征。形成社区物业领域向深层延伸。工业物业领域向全面延伸的愿景。
结论：我们在实践活动中，确立爱岗敬业主题，依据“标准”抓好学习与工作；依据“专业”抓好服务与管理； 依据“人文”抓好社区建设；依据“创新”抓好务实与满意度。形成爱企业，学文化；爱岗位，学技术；爱团结，守纪律，爱社区、讲和谐的良好情操。较好的实现了建章立制达标；人员培训达标；等级服务达标、安全消防达标、队伍建设达标。形成了一支热爱矿区事业、热心服务工作、具有一定业务技能和实干、奉献精神的职工队伍。促进了物业工作三部曲的三个结合，即日常工作与管理全天候相结合；保障服务与应急预案可行相结合；矿区物业与社区共建相结合。所以，不断务实实践活动。创新和应用物业工作的方式方法。推进物业工作“三部曲”，是落实制度，服务提升、质量提高、管理上台阶的有效工作机制。它作为一种社会化管理模式，与之相适应的物业管理，是为了适应社会化大生产，与社会主义市场经济体制的不断深化和完善是一致的。是有利促进整个区域管理的社会化程度，充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善的有效方式方法。有效持续小区物业工作的长期性特征。为创建平安、文明、和谐的矿区提供稳定、可靠的保障。所以。我们必须将物业服务工作与宏观经济政策结合起来，顺应转变经济发展方式的改革方向，顺应加快发展现代服务业的产业导向，着力优化产业结构，不断创新商业模式，切实提升行业竞争能力，才能真正又好又快发展
资料来源于：
会搜商务网
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