中原地产分析报告
2020-03-03 01:13:41 来源：范文大全收藏下载本文
[楼市观察]中原地产济南房地产市场一季度季报
www.daodoc.com 房地产门户-搜房网 2010-04-21 14:19:00 来源：济南搜房网
一、房地产相关政策及行业信息 (一) 国家及济南市政府宏观政策 1.国土部出台19条土地新政
继“国四条”“国十一条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了19条土地调控新政。国土部在其网站公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(简称《通知》)。
1.各地加快编制住房建设用地供应计划，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。
70%的保障房、自住性中小套型商品房计划供应与1月21日出台的《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》相呼应，相当于从源头上重提“90/70”政策，但落实起来存在难度，主要还看地方政府在保障房计划上的执行力度。
2.严格土地竞买人资格审查:对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限内参加土地竞买。
3.严格规范土地出让合同管理:开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。
4.坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的城市，可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。
5.从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。 6.2010年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。
禁止违约开发商在一定期限内参与竞拍，土地款支付更加严格等一系列措施，意味着资源将向具有资金优势、项目管控能力高的公司倾斜，有利于龙头公司拿地加快周转，对于小公司、项目公司的挤出效应将会比较明显。行业集中度将提高，公司将优胜劣汰；开竣工申报制度设立将在一定程度上促进供给有效释放，而探索土地预申请制度则意味着上海等地出现的“勾地”制度有望进一步推广，政府将更为充分的实现土地资源优化配置、稳定土地市场预期。
国19条基本延续了“国十一条”的政策框架，重点在于加强对于住房建设用地供应的规划及出让监管，大力盘活闲置土地和低效利用土地，打击囤地圈地行为，确保已批准建设用地能够及时有效供应。政府着眼点还是在于促进供给，大量增加普通商品房和保障性住房供应，通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。
2.房贷：二套房首付不低于40%
《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。并要求，加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。
政府部门几次重申二套房贷款的首付比例，可见对其非常重视。二套房贷的严格主要体现在两点：一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上；二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%。这个规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时候，上自中央，下至地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方文件里，从来没有放松过的迹象。
可见，收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，自上而下的监管层心里都非常有数，这个政策绝不会轻易改变。这不仅是降低银行的风险，更是在降低中国房地产行业的风险。
3.央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。
2010年1月12日晚，央行宣布上调存款准备金率零点5个百分点。
银行的“钱袋子”事实上在不断收紧。央行近日发布《2009年第四季度中国货币政策执行报告》提出，2010年要“合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平”。再度上调存款准备金率，可以视作货币政策退出刺激经济、回归常态的一步。今年一季度信贷增量较大，存款准备金率的上调可以抑制商业银行放贷冲动，以避免流动性泛滥带来的通胀压力。同时，房地产企业贷款难度进一步加大，可以抑制不断上涨的房价。
4.严控房地产新项目贷款
5.中国人民银行济南分行：闲置两年房产项目不能贷款 6.最大规模楼市调控督查开始 7.新建小产权房将清理 8.全国住房用地出让暂被叫停 9.78家央企退出房地产业务
政策小结：2010年第一季度国家宏观调控政策倾向于土地调控，以调控房地产市场土地供应，促进房地产业平稳健康发展为目的，确保保障性住房用地为目的，并严厉打击开发商圈地、囤地行为。78家央企退出房地产业务，有利于市场有序竞争和集中度的提高，但是此政策的效果还有待时间的观察。
(二) 济南市重大发展规划
1.2010年1月8日，济南东站扩容已成定局
客运东站周边三角地块规划用地范围超过10万平方米，为对外交通和商业金融业用地，汽车东站的母公司山东交运集团有意与外合作，在此建设一家星级配套酒店。
2.2010年1月9日，38个连片棚户区今年拆迁完
2010年完成38个集中连片棚户区拆迁，66个零星片区改造实现突破，启动二环以内6层以下简易楼房改造，原则上不再审批6层以下建筑。济南市将全面放开县域内户口迁移2020年城镇化水平达80%左右。
3.2010年1月14日，小清河沿线将建城市综合体
天桥区将打造鹊山龙湖、泺口片区、以北湖及徐李片区为核心的小清河沿线和宝华、官扎营片区四个城市综合体项目。推进小清河沿岸连片开发与项目引进，逐步将沿岸打造成集防洪排涝、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。
4.2010年1月19日，官扎营将建设火车站北广场 5.2010年1月21日，二环西路高架路今年将动工 6.2010年2月21日，槐荫将打造“三大片区”
2010年槐荫区将着力打造“三大片区”，让城区扩大，让城区“长高”。槐荫区着力推进的“三大片区”建设为：二环西路以东老城区约50平方公里着力打造“特色街区”。以开埠时期老街巷、老建筑的保护性开发利用为重点，精心打造“百年商埠风情区”，彰显老槐荫历史文化底蕴；结合棚户区改造和环境综合整治，高水平策划建设阳光新路商务区、西市场商贸区、张庄路茶文化特色商贸街区等特色商贸区。
7.2010年2月23日，济南市三大新区将打造地标
济南市在城市规划建设上将实施精品战略，着力在西部新城、东部新区、小清河两岸地区的开发建设中打造济南的新地标。
8.2010年3月18日，市区首个城中村改造项目启动 我市市区首个城中村改造建设项目正式启动——位于二环西路和张庄路交汇处的后屯村改造项目奠基仪式已经举行。这也标志着省城市区首个村庄改造正式启动，该片区将建3栋居民安置楼，片区内500余户居民将全部得到安置。这是市政府《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》下发后首个实施改造的“城中村”。
9.2010年3月26日，今年济南将动迁1.2万户城市居民
今年，我市计划动迁城市居民1.2万户；房地产业将计划完成投资350亿元，新开工面积520万平方米，竣工面积390万平方米，销售面积300万平方米。这是在召开的全市城乡建设工作会议上宣布的消息。
(三) 其他与房地产行业有关的重要信息 1.全省将新增廉租房保障2万户 2.2009年山东省房地产纳税214亿 3.北京“双料地王”被收回 4.济南土地市场新年遇冷
5.山东将旧住宅区整治纳为政府公共服务的重要内容 6.新一轮房价“堰塞湖”或现 7.山东省将评选房地产50强
二、土地市场交易信息 (一) 土地供应总量分析
受2010年3月份济南土地供应市场快速升温的影响，2010年第一季度济南土地供应量增大，该季度环比上季度及去年同期大幅上涨。
(二) 土地供应区域分析
2010年第一季度土地供应总面积170.4万平米，建筑面积730.7万平米。其中历城区和高新区土地供应量最大，预计这两个片区将成为近期济南市土地成交的重点区域。
(三) 土地成交总量分析
受奥体西路延长线地块规模大、容积率高拉低楼面地价的影响，2010年第一季度的楼面平均地价较上季度和去年同期均有所下降；成交面积比去年同期增长120%，环比下降75%；成交建筑面积同比增长59%，环比下降75%。
受季节因素影响，每年
1、2月份土地的成交量均较少。从上图可以看出，3月的成交比前两月有大幅上升。但受两会新出台政策的影响，济南土地成交市场出现观望情绪，4月份的土地成交量有待进一步观察。
(四) 土地成交区域解析
在一季度的土地成交中，历城区的土地成交最为活跃，共有7宗成交土地，占了总比例的68.6%，主要是因为济南名都置业有限公司一举拍得历城区经十东路以北，唐冶大道以西的6宗土地，其中3宗居住，3宗商服.位居其二的是天桥区，共有4块成交土地，占了土地成交总比例的11%。平均楼面地价最高的是天桥区，主要是因为该竟得项目的容积率较其他项目小，使得平均楼面地价为该期最高。
三、商品房供应分析 (一) 商品房批准预售总量
(二) 商品房批准预售区域
2010年历下区因中海奥龙观邸、香墅里、万豪中心等项目获得预售证，该区域第一季度商品房预售量最大，其余区域该季度均有一定量的房源获得预售证，市场供不应求的局面有所缓解。
四、商品住宅新开盘及成交分析 (一) 开盘成交总量
济南市2010年第一季度的市场供应主要集中在1月份和3月份，其中，
1、2月份的新增房源成交均价较高，提高了第一季度的整体开盘均价，环比上个季度增长10%。
2010年
1、2月份，中低端项目的成交受到宏观政策的利空影响，开盘成交率较低，而高端项目的成交率较高。3月初的“两会”并未颁布对房地产市场的具体调控措施，利空政策的影响开始淡化，而3月中下旬中低价房源的适时推出，满足了潜在客户对中低价位房源的需求，拉升了2010年第一季度的整体成交率。
(二) 商品住宅新增供应产品形态
2010年第一季度新增项目全为普通住宅，供应量为1858套，比例为100%。 (三) 商品住宅新开盘户型
从第一季度的济南商品房各户型的供应、成交比例及成交率来看，两室和三室户型呈现供需两旺的局面。
1月份高端房源供应量大，购房客户多为改善型购房，对房间的舒适度要求较高，而3月份客户多为对价格敏感客户，两个月不同层次的供应房源满足了不同需求的客户需要。
(四) 商品住宅新开盘面积区间
由
1、2月份不同，3月份济南新增住宅面积集中在40-140平米之间，以40-60平米之间的小户型公寓、80-95平米的两室和90-140平米之间的三室为主。150平米以上的大面积户型本月没有供应。
(五) 商品住宅新开盘供应价格
从供应量来看，
1、2月份开盘项目的成交均价较高，导致了2010年第一季度的高价房源的供应比例占到总供应量的三成；而3月份中低价房源的大量上市，使6000-8000元/平米的供应量占到总供应量的七成比例。
从成交量来看，受宏观调控政策影响1月份中低价房源的成交冷淡，3月份成交开始转暖，因此6000-8000元/平米的房源成交比例占到七成；而8000元/平米以上的房源集中在
1、2月份开盘，供应量有限，成交比例仅占到总成交量的三成。
从成交率来看，第一季度6000-8000元/平米的房源成交率较高，主要集中在3月份的新开盘项目；而8000元/平米以上的房源推售量较少，但高端项目的客户群针对性较强，致使成交率较高。
五、商品住宅成交分析
（一）成交总量
受季节因素、宏观政策收紧、房价高企、供应缺乏、普通住宅供应及成交结构变化等综合因素的影响，2010年第一季度成交量较去年同期和上季度均呈现大幅下降；而成交量的连续下降、宏观政策的收紧并未对价格形成影响，该季度普通住宅成交均价呈现持续走高的趋势。
（二）成交区域
受供应量不足、宏观调控的影响、房价高企对销售上涨造成压力、其间适逢农历春节等综合因素的影响，2010年第一季度的成交量环比上季度整体下降39%。
与去年同期相比，成交量下降9%，主要在于2009年第一季度虽受到经济危机的影响，但政府的经济刺激政策力度大，市场房源供应量大，开发商推出的优惠措施多、力度大，且房价处于低位，被长时间压制的刚性需求得以爆发。 2010年第一季度因高端房源供应比例较大，且经历了一年的价格飞涨，本季度住宅成交均价较上季度及去年同期均有大幅上涨。
（三）成交面积区间
从成交面积来看，2010年第一季度主要集中在90-130平米之间。因本季度住宅供应量相对不足，大面积房源如万达公馆、海尔绿城全运村等供应量较大，本季度200平米以上的大户型成交量大，其余各面积段住宅成交量有所下降。
经历了2009年价格的过快上涨，受购买力条件的限制和闲余资金避险的等因素的影响，90平米以下的房源成为市场的热销产品。同比去年同期本季度90平米以下房源受到首次置业者和投资者的青睐。
（四）成交单价区间
2010年第一季度济南已无6000元/平米以下房源，住宅成交房源虽集中在6000-8000元/平米之间，但此价位房源正在减少，8000-10000元/平米的房源正在迅速增加。万元以上的项目仍属凤毛麟角，但市场消化情况理想，受其供应量变化成交波动较大。
（五）成交总价区间
2010年第一季度，市场总体成交量环比上个季度下降39%，与去年同期相比，环比下降9%。
本季度成交房源总价集中在50-80万之间，主要在于蓝调国际、香港国际和中海紫御东郡等中低单价房源的大量上市和成交。而总价200万元以上房源的成交量大幅增加主要在于1月份大量高价房源的上市和成交。
六、报媒推广分析 (一) 商品房报媒推广总量
2010年第一季度与上季度相比无论是投放频次还是投放总版面数都有所下降，前者下降了35&，后者下降了2%；与去年同期相比，投放频次同比上升了78%，投放版面环比上升了58%。
(二) 商品房报媒推广区域
从第一季度各区域的版面投放情况来看，同比增加了77%，环比有所下降。环比增幅最大的是历城区的版面投放，说明这一区域的项目宣传力度大增。
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