张大伟中原地产见解

2020-03-04 02:14:56 来源：范文大全收藏下载本文

非燕郊户口，首付要50%

最严厉房贷政策试剑京城外

非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、、廊坊、等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。

随着楼市8月回暖，河北燕郊等地的严厉房贷政策，不排除会成为其他城市效仿的对象，甚至成为房地产市场下一波调控的预演。未来一段时间，购房优惠利率退出或将成为常态。

中原地产北京三级市场部总监张大伟认为，一般在燕郊买房的人，都是在北京工作或外地的投资客，不太可能开出社保或纳税证明来，如此严厉限制，燕郊房价下跌可以预见。

他举例说，一套100平方米的商品房，以前首付只需两成，20万左右，很多北京的小白领用积蓄都可以购买，这也是燕郊火爆的根本原因；而以后最起码需要首付50万，这一数字，可以在北京首付购买一套150万元的房产。在燕郊的外地投资比例也非常高，这部分购房者大部分是二套以上，以后将基本难以贷款。

当地官方数据显示，燕郊本地居民人均月收入不过2000元上下，当地楼市主要由北京和外地的购买力支撑。

同样的情形，出现在北京近郊的香河、廊坊、固安等地，这些区域也是过去几年里北京人购房和投资客的热土。从2007年起，国内众多知名开发商均进入，上海绿地在的楼盘绿地公馆卖到了4500元/平方米；北京的许多

二、三线地产商如旭辉集团、京御房地产等则退守廊坊、，在此圈地，位于廊坊的旭辉十九城邦卖到了8000元/平方米；而位于固安的联排别墅孔雀城则推出100多万元一套的价位。

而在新政实施后，这种房价狂涨势头已受到初步遏制。北京中原地产统计显示，燕郊的商品房价格近期明显下调，很多项目价格下调超过20%。如上上城由去年底三四千元的均价在今年

3、4月份一度飙升至11000元/平米，目前回落至7000元/平米，天洋城由去年底的6000元飙升至11800元后，最近下调到7800元左右/平米。

首套房优惠退出成常态？

而接下来引人关注的是，河北的严厉限制是否将成为楼市下一波调控微缩预演？

楼市调控在进行了4个月后，目前正处于复杂微妙的“中场”阶段。8月份，全国多个一线城市商品房成交量和价格双双反弹，北京、上海、深圳的成交均价重返20000元以上。对于调控是否奏效的担忧显现，二次调控出台预期强烈。

“燕郊楼市量价齐跌已经可以预见，而市场如果继续出现非理性的反弹，很可能其他多个

城市也出现首套房政策继续收紧。”张大伟分析说。

中国银行西安分行人士也表示，早在

6、7月份，西安各商业银行就开始执行首付3成、利率85折甚至9折的房贷政策。

张大伟认为，虽然目前央行还没有调整基准利率，但购房优惠利率退出已经成为现实，燕郊很可能成为其他城市效仿的对象。

北京市周边固安等地楼市出台\"限外\"措施

[提要]一度被热捧的北京周边县市现在正面临最严格的“限外”措施。据新华网报道，河北固安、香河、燕郊等地目前要求：非本地户籍首套首付5成、利率85折，二套首付6-7成、利率1.1-1.2倍。一度被热捧的北京周边县市现在正面临最严格的“限外”措施。据新华网报道，河北固安、香河、燕郊等地目前要求：非本地户籍首套首付5成、利率85折，二套首付6-7成、利率1.1-1.2倍。

由于紧临北京，固安、燕郊、香河逐渐成为在北京工作一族的“后花园”。随着北京地铁的完善，这三个地方的楼市也随之升温。据新华网报道，燕郊距北京国贸仅30分钟左右车程，北京已有超过十万居民因高房价移居这里。今年3月以来，这里的不少楼盘房价从每平方米不到5000元涨至每平方米8000元，很多楼盘每平方米突破1万元。和大兴只隔一条永定河的河北固安县房价自去年以来由每平方米3000元翻了一番。

虽然房价上涨，当地政府的税收收入明显上涨，但当地政府更愿意让土地长出科技含量高的“实体项目”。在多个部门联合组织下，上述“限处”政策由此出台。据新华网报道，河北省银监局工作人员表示，北京周边楼市“限外”政策目的是遏制过度投资、打击炒房，目前已经收到明显效果。

近日燕郊的商品房价格明显下调，很多项目价格下调超过20%。而固安房地产均价从每平方米3000元翻了一番又回落到每平方米4500元。

中原地产市场总监张大伟说，一套100平方米的商品房，以前首付只需两成20万元左右，很多北京的小白领用积蓄都可以购买，这也是北京周边的楼市火爆的原因。而以后最起码需要首付50万元。

高铁或导致地产泡沫化北京仍以高速公交为主

摘要：在购买环京带高铁沿线的楼盘时，应该清醒认识高铁对居住本身的改善价值以及这种价值对自身需求的契合度。而对一些投资者而言，也应该冷静思考高铁对沿线区域房地产业带来的效应是短期还是长期。爱房网导购频道7月8日为了更好吸引北京购房者，自2009年传出京唐高铁修建的消息后，香河各大楼盘就以此为卖点进行营销。时下与相邻的北京通州，房价在2万元/平米左右，而香河楼市普通住宅的房价基本在6500元/平米。

对京唐高铁未建先火的现象，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟指出，这是一种常规性的概念炒作。他表示，“香河等环京带的楼市，主要客户为中心城市北京楼市的溢出者，当地人购买比例不高，这种楼市需要寻找概念包装来吸引客户。而香河等环京带房价与北京房价间的巨大价差，也为这种概念炒作提供了施展的空间。”

“如果当地政府将京唐高铁纳入新城区规划，从而引进其他的相应配套进行配合，京唐高铁才能对房地产业带来实质利好影响，如果京唐高铁站台只是被沿线地方政府作为一个交通枢纽，那么京唐高铁对当地房地产业的意义并不大，更大的价值在于对沿线产业的影响。”

同样，北京亚豪机构总监郭毅也认为，“建成后的京唐高铁会对沿线区域产业带来影响，从而对房地产业带来间接的利好。但目前沿线楼盘将京唐高铁作为交通利好消息来吸引北京客户，有些名不副实。因为高铁与公交、地铁等交通工具之间的不同之处，对上班族的购房者而言，京唐高铁对沿线楼盘并没有带来实质性的交通便利，比如高铁的出行成本较高等。”

因此郭毅认为，以京唐高铁为代表的高铁，对沿线区域房地产市场并未产生根本性利好，可能只是短期的概念刺激效应，最终带来的结果或是加剧沿线区域房价的泡沫度。

她提醒购房者，“对在北京上班的刚需者，在购买环京带高铁沿线的楼盘时，应该清醒认识高铁对居住本身的改善价值以及这种价值对自身需求的契合度。而对一些投资者而言，也应该冷静思考高铁对沿线区域房地产业带来的效应是短期还是长期。如果是短期炒作效应，就需要考虑泡沫风险。”而目前，北京通往香河的交通配套，主要依靠810路(原938路)高速公交。在香河居住的北京务工人员每天换乘810路上下班，既然选择在生活，就一

定会选择靠近站点附近的项目，那么早晚高峰期也会相对方便快捷一些，下面就为房友推荐一些方便换乘公交的项目。

河北涿州楼市:房价过万是天大谎言

法制晚报时间： 2011-02-17 09:20

“涿州房价过万了！”随着这一条不知来源的“新闻”在互联网传开，没几天，又传出“固安房子遭疯抢”的消息。

看房者翻番售楼员疲惫并幸福着

记者随后又来到固安第九区楼盘售楼处，尽管房子都卖得差不多了，但看房的人依然络绎不绝。销售人员小刘告诉记者，自己是北京人，但是却在固安卖房，只因为房子好卖，相比北京的房子目前销售困难来说，这里显然能挣到更多的钱。

12月楼盘扎堆开

快速上涨的房价、蜂拥而至的购房者让固安不少楼盘加快了开盘的脚步，下个月，包括中央公馆、孔雀城、中宏美丽园在内的至少三个楼盘开盘，预计供应新盘总量上千套。一个小小的县城新增的供应量相当于全北京一周的供应数量。

记者调查涿州楼市在售楼盘均价普遍6800元左右“万元”不过是售楼员口中的预期--热炒\"暴涨\"谁让购房人赌未来

固安是一片\"大干快上\"气氛，拆的和盖的同时进行，而与它紧邻的涿州号称\"房价过万\"了，更令我们刮目相看。在采访之后的第二天，记者就来到这个出过\"桃园三结义\"典故的名城采访。

涿州楼市扫描利好吓着购房人\"赶快买了算了\"

均价六千八\"万元盘\"纯属假设

专家观点这样的\"赌博\"风险太大

高级房地产策划师王树森先生认为，京南两地楼市的爆发主要原因是开发商对未来概念的透支，购房人本来在两次调控的作用下，可以安静地选择\"物美价廉\"的楼盘，但听到\"房价过万\"的消息，不得不赶快出手，生怕再掉队。他表示，这次热销**，购房人将赌注压在了未来，而实际上没有人能够预测未来的政策走向，这次赌博应该说是有很大风险的。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，这次火爆还是\"人工\"的，

与今年4月份燕郊的火爆相类似。说起来也很戏剧性，一旦河北楼市进入低潮，就会有人出来发言，然后发动媒体轮番轰炸，最后炒热该地楼市。一位不愿透露姓名的业内专家称，此次围绕北京13个县市的利好，消息来源更高，这比以前燕郊的炒作来头更\"官方\"，更容易让购房人相信。看起来，河北楼市的策划人一点不比北京名企的差，并且干一次\"得手\"一次。至于房价何时破万，在他看来，只要坚持这样炒下去，房价过万就真不远了。

封顶9000元河北廊坊首启二三线城市限价令

楼主 asaldin 发表于搜房网大运河孔雀城

楼市限购政策仍在升级加码，而此次矛头直接指向了房价上涨过快的二三线城市。

限价范围为主城区

“限价令”的来临并不突然。今年6月，河北香河县首推限价之后就引发了市场诸多猜想，究竟下一个限价的城市会是谁？目前来看，廊坊成为了“标准答案”。在区域划分中，县虽隶属于廊坊市，但在与北京的距离上，更有优势。从香河发布的“限价令”中也能发现，其最高标准略高于廊坊。

在香河县的政策中，对于区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。控制指标主要有：普通住房销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米；高档商品住房的最高价，将控制目标限制在11000元/平方米。 “此次限价应该是指廊坊市主城区的限价，不包括、三河等地。相比香河、，廊坊市区的购买群体中，北京购房者、外地购房者比重较轻。”陈宝存认为，就目前网络上流传的这一限价标准来看，与当地市场基本吻合，甚至还保留了一定的空间。

多数项目未触“红线” 在北京中原地产三级市场研究部总监张大伟看来，即将在廊坊展开的限价政策是为了挤压一线城市限购之后的溢出性泡沫。“这一政策的关键点并非是对小区域市场的影响，而是对整个经济圈中其他城市起到示范作用。”张大伟分析认为，限价政策对区域的影响不会很直接，也基本影响不到现在的销售，但对于一部分投机购房者的心理预期会有所冲击。

香河五成首付“杀伤力”强

非廊坊市户口，不管你买一手还是二手房，不管你是首次还是二次置业，统一都要首付50%，利率1.1倍，无论本地还是外地买家，第三套房都不给贷款。”工行支行工作人员9月14日告诉记者，“这是国家政策，已经执行了很长时间”。

“我们现在改卖北京的项目了。”当记者拨通楼盘北京岭郡ONE宣传册上北京区号的售楼电话时，销售人员这样说。据介绍，限制外地人买房的政策出台后，明显感到香河项目的销售速度慢了下来，公司认为更多是市场整体形势的原因，“营销上一直没什么大动作，因为想不出什么好办法”。近期由于公司股东旗下位于北京海淀区四季青桥东南的四季会开售，因而项目原来使用的北京电话号码就被新盘使用。

除了普通住宅外，同样以北京客、投资客为主要购买人群的别墅项目也受到明显影响。大运河孔雀城销售人员告诉记者：“新政后，我们项目成交案例中很多都是一次性付款，只有1/3是贷款”。据其介绍，开发商为取得销量，让利幅度非常大，如目前叠拼的均价是6500元—7500元/平米，公司实行总房款减8万元，一次性付款再打9.5折，算下来均价仅六千元出头。

“燕郊30万置业者中来自北京的占了20万。”天洋城一名置业经理告诉记者，这一轮楼市调控后，燕郊楼市先是出现只看不买的人多了，现在来看房的人还是少了些，“区域内20多个项目又开始雇人在930车站旁拉人”。

中原地产三级市场研究总监张大伟认为，对于没有实体经济支撑的燕郊，“限外”相当于限购，这是最近楼市一波热销行情中燕郊表现平淡的原因。