限购取消
2020-03-02 01:29:56 来源：范文大全收藏下载本文
【一周热点点评】济南正式取消限购 楼市观望情绪渐浓
1、济南正式取消限购 高库存或致30余城市年内跟风
【新闻摘要】自7月10日起，济南市商品房限购政策全面放开，居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明，这也标志着实行了3年多的商品房限购政策正式取消，又一城市加入取消限购的大潮。
——点评：取消限购符合中央提出“分类调控”大思路，但仅仅取消限购这单一政策的调整，未必能扭转市场的预期，更不可能逆转市场的供需状况，这是一个需要较长时间才能慢慢消化的问题。
2、我国楼市进入调整期 松绑限购不如改革土地制度
【新闻摘要】当前我国楼市已经进入调整期，购房者和开发商的预期发生变化，不少城市出现量价齐跌的现象。在此背景下，一些地方政府出现政策松动迹象，频频通过放松限购等手段刺激楼市。然而，短期刺激对于楼市整体发展的效果并不大。当前更应该利用楼市调整的大好时机，顺应房地产周期规律，化解对土地财政的过度依赖，让市场重塑有效的运行机制。
——点评：总体来看，需要针对各个城市的不同特点，合理引导市场预期，让市场机制真正发挥作用。对于供给过剩的城市，可以放缓甚至暂停土地出让，首要任务是消化库存。
3、楼市观望情绪渐浓 房屋降价保险玩“障眼法”
【新闻摘要】楼市观望情绪渐浓，有开发商坐不住了，打起了借用保险的手段来稳定消费者的心。近日，北京有楼盘就推出了一款所谓的“保险房”，称开发商将为所推房源投保，一旦房价下跌则由开发商找保险公司补齐差价。
——点评：开发商在一开始收了房款之后，其收益已经锁定，至少他们不会亏本，而其后房价涨跌本身已经跟他们没有关系，因为房子已经卖出去了。与其说是为购房者谋福利，不如说是一套相当厉害的障眼法。
4、限购松绑因地方政府坐不住 严重依赖土地
【新闻摘要】近几个月的土地成交量低迷，让地方政府的财政腰包瘪了下来。权威机构发布的库存统计数据显示，2013年年底呼市的住宅去库存周期达37个月，排在全国35个大中城市之首，按照目前的去化速度，未来消化库存周期至少需要10年。
“限购”松绑且行且近
最近，继南宁、天津、杭州、无锡等地陆续放松楼市限购政策后，安徽铜陵也加入到了松绑“限购”的队伍。相对于南宁等地的“羞答答”，铜陵楼市新政堪称“大尺度”，文件内容涉及购房入户、契税补贴、下调首付比例、提高公积金贷款额度等一系列利好楼市政策。现在，其他城市会否全面跟风还不好说，但可以预料的是，“限购”松绑且行且近将成普遍趋势。
“限购”利弊相参，长久弊大于利
楼市“限购”始自于2010年4月的“新国十条”。2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条遏制房价的举措，被业内称为房地产“新国十条”。“新国十条”有关“限购”的具体表述为：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。 2010年4月30日，北京率先出台“京十二条”，贯彻落实“新国十条”，规定每户家庭只能新购一套商品房，三套房和不合规的外地人购房被叫停。此后，上海、广州、天津、南京、杭州等城市陆续推出“限购”新政。据有关部门统计，截止2011年底，执行限购政策的城市就达46个。
应当说，“限购”遏制房价暴涨是符合房地产市场规律的。商品均衡价格理论告诉我们，供求状态决定商品价格是否上涨，商品价格的涨跌关键取决于供求双方力量的对比。房地产市场短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价容易暴涨暴跌的特点。
首先，从供应层面看，房地产供应的特点是建设周期长、投资体量很大，很难随着市场的变化而进行快速调整。房地产项目开发周期一般是两年左右，因此，房地产供应量一般是由两年前的投资开工量决定的，房地产供应很难根据市场的变化相应作出迅速的调整。
其次，从需求层面看，房地产需求的特点则是随市场态势而迅速变化的。房地产市场市虽说存在刚性需求，但从中短期讲并非是刚性的。一个人只要没露宿街头，其住房需求就是改善性的。改善性需求有两个特点：一是时间上等得起，二是消费决策同时兼顾投资决策。于是，在中短期，房地产刚性需求消失了，市场存在“追涨杀跌”特征。
房地产市场短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价暴涨暴跌的特点。因此，房价一旦上涨，如果没有调控，在短期内往往会出现量价齐涨的疯狂场面，房价的上涨幅度很难预测。而房价一旦下跌，如果没有调控，则在短期内房地产需求往往容易突然消失，下跌幅度常常难以控制。 有鉴于此，房地产调控在短期应该侧重于需求，而在长期则应侧重于供应量和供应结构的合理调整。2009年下半年全国房价再次疯狂飙升，至2010年一季度全国商品房销售均价达5193元/平米，同比增长16.4%。在这种房价疯涨的背景下，为缩小住房需求范围，当时出台“限购令”降温楼市，可以说是完全符合房地产市场规律的。
实践证明，“限购”遏制房价暴涨是富有成效的。2011年1月5日，中国指数研究院发布的100个城市房价监测数据显示，2010年12月份已有18个城市房价环比下降，其余82个城市涨幅也得到了明显遏制。2009年广义货币（M2）同比增长27.6%，2010年在此基础之上又同比增长19.7%。在广义货币（M2）如此高速增长背景下，如果没有限购等行政性调控政策措施，房价的上涨幅度是不可想象的。
不过，以“限购”为代表的行政措施虽然在短期内效果显著，但长期讲也存在明显的弊端。“限购”虽然在短期内降温了楼市降低了房价，但在中长期却给房地产市场带去了因行政措施的“锁定”而使价格“浮标”失去灵敏度的后果，最终必然是以丧失市场效率为代价的。因此，从长远讲，“限购”是弊大于利的。
“松绑”时机各异，总体且行且近
“限购”政策在酝酿出台之时，决策层其实就十分清楚其固有的弊端。“新国十条”明确规定，“限购”只是“临时性”的行政措施。2011年10月27日，住建部部长姜伟新在回应全国人大常委会委员吴晓灵询问时也说，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。
临时性的“限购”措施之所以实施至今迟迟没有退出，一方面与经济的、法律的长效性调控措施没有及时跟上，以及大规模的保障性住房建设需要假以时日有关，另一方面恐怕也与舆论或者说民意绑架楼市调控政策有关。诚如有识之士早就指出的，这些年来的楼市调控越来越象政府以民粹的态度迎合公众舆论的胃口。
在过去文章中笔者曾指出，中国许多热点城市的房价收入比，早已成为名符其实的“地上悬河”。按照国际惯例，房价与家庭年收入之比在3～6倍比较正常，而中国许多热点城市，这一比例已高达10～20倍。房价由于远超普通民众的实际收入水平，早已成为人人喊打的“过街老鼠”。
因此，“限购”政策推出之时，舆论虽然一片非议之声，说什么限购令是“开户籍改革倒车”、“有违市场经济规律”等等，然而，一旦有地方真的要“松绑”限购，舆论就来了个一百八十度的大转弯，指责地方政府与开发商“穿同一条裤子”，将“松绑”限购与政府救市挂勾，对此大加鞭挞。经济问题演变成为政治问题、社会问题，让地方政府在楼市调控上动辄得咎，不敢轻易行动。 然而，“限购”长期实施所带来的危害是没法回避的。譬如，去年年底，全国楼市分化就已达成共识，即一二线城市房价总体全面上涨，而许多三四线城市存货积压、去化困难，甚至被人称之为“鬼城”，存在崩溃风险；楼市分化的成因，其实就与“限购”有着千丝万缕的联系。
当年“限购”是从一线城市率先开始的，然后才逐渐延伸到二三线城市；相应地，各大房地产企业也从一线城市“转战”到二三线城市，给当时的二三线城市房地产市场带去了非理性的繁荣和供大于求。后来，二三线城市又相继实施“限购”，导致价格信号失真，市场主体无法清楚地研判楼市，供大于求的真相无法被及时发现，“鬼城”也就毫无障碍地出现了。
“限购”短期抑制过度的投机炒作，是非常必要也是非常有效的，但从中长期看，不但无助于楼市症结的最终解决，反会诱发其他更加严重的问题。松绑“限购”最大的好处，就是让失真的价格信号回归真实，其代价当然是有可能因此而导致价格波动，但这是价格信号回归真实所必须付出的代价。
“限购”松绑势在必行，关键是“松绑”时机的选择。楼市成交低迷、房价下行之时，应该是民意反弹压力最小，“限购”松绑的最佳时机。现在，无论是现实还是态势，许多地方楼市降温已日趋明朗，“限购”松绑无疑也将成为普遍的趋势。
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