物业管理概论
2020-03-03 10:59:21 来源：范文大全收藏下载本文
物业管理概论
一、物 业
（一）含义：已建成并交付使用的各类建筑 物及其附属的设施、设备和相关场地。
1.四大组成
建筑物设施设备场地
2.与房地产的区别
物业：单项、狭小、微观、部分
房地产：综合、庞大、宏观、整体
（二）性质：
1.自然属性
（1）系统性：物业运行基本要求;（2）有限性：土地资源稀缺有限
（3）多样性：物业建筑各具特色（4）长期性：使用寿命相对长久
2.社会属性
（1）权属性：所有权、使用权（2）商品性：全程市场行为
（3）效用性：生产生活资料；；能够保值增；适宜资本运营； 方便抵押赠遗。
二、物业管理
（一）含义：物业管理企业依据物业服务合同的约定，对物业及其配套的设备、设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的 服务活动。（P4表
1、1）
1.特点：社会化、市场化、专业化、服务性、综合性
2.类型：（1）按服务内容分：咨询服务、全面管理；（2）按服务方式分：自主管理、委托管理
（二）宗旨、作用：优化环境，保值增值，增加效益。
（三）理论基础：区分所有权（P8）
1概念
数人区分同一建筑物时，对各自的专有部分享有单独所有权，并对该建筑物及其附属物的共用部分（另有约定的除外）按一定比例享有共有所有权；同时，基于区分所有人之间的团体关系而拥有成员权。
区分所有权=专有所有权+共有所有权+成员权
专有所有权是基础，共有所有权和成员权是依附，三者不可分割，同时存在、转移或消失。
2意义
（1）专有权：所有者独享、排他、处分、收益；（2）共有权：按比例分享、使用，不可独占；
（3）成员权：共同管理、维护、被约束；（4）区分所有权，为物业管理奠定了理论基础。
（四）产生、发展：
1、时间：18世纪60年代
2、地点：英国、伯明翰
3、产生：出租屋小业主、规范统一管理
4、发展：美国、协会；中国、深圳
三、物业管理市场、竞争与企业
（一）市场定义：
1.市场：
进行商品买卖、交换的地方。即在一定时间、地点进行商品买卖、交换的场所。 随着社会经济的不断发展，分工的不断细化，市场的种类、职能与规模也在不断发展、变化。
2.物业管理市场：
出售或购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和。（P28）
（二）特征：
1、不同的市场，交换的商品也不相同。
2、物业管理市场，交换的商品是“服务”而非实物。业主需要服务，企业提供智力和劳力，因而这种服务就具有价值和使用价值，故可以交换、购买。
（三）属性：
（1）服务非所有权性（2）生产与消费同步（3）服务具有差异性
（4）综合性、关联性（5）需求具有伸缩性
（四）竞争：
1、规模竞争----做大做强（基础）
2、质量竞争----规范标准（核心）
3、价格竞争----实力比拼（手段）
（五）物业管理企业：
1、含义
（1）概念：依法成立，具备专门资质且具有独立企业法人地位、依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
（2）特征：独立的企业法人；出售服务的企业；具公共管理性质
2、分类
（1）按公司与客户关系分：委托管理型：自用委托、代理出租
自主经营型：自用自管、自有出租
（2）按公司运行模式分：管理型；顾问型；综合型；派驻型；其他型
（3）按投资主体分：全民、集体、民营、外资、其他
（4）按股东出资形式分（P42）：有限责任公司；股份有限公司；股份合作公司
3、企业权利（P42）
4、企业义务（P43）
5、企业组建
（1）工商注册登记；名称预审；公司地址；注册资本；法定代表人；公司章程；公司人员；
（2）建立步骤（P47—49 略）（3）机构设置（略）
6、企业资质
（1）含义-----界定、查验、衡量企业具备或拥有的资金、人员、项目规模、服务能力等方面状况的标准。是体现企业实力、规模的标志。（2）从业人员资格条件（P52---54）（3）物业企业资质条件
（4）物业企业管理权限（5）物业企业资质申评（6）物业企业经营范围
四、业主及其自治组织
（一）业主：
1、概念：
物业的所有者，主人。（1）物业所有权人，（2）空置物业所有者（3）完成购买登记且 已入住者。
2、权利：
（1）提案权；（2）投票权；（3）选举权；（4）监督权；（5）知情权
3、义务：
（1）遵守规则；（2）执行决定；（3）服从管理；（4）自觉交费。
（二）业主大会：
1、概念：
2、职责：
（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则。
（2）选举、更换业主委员会委员，监督其工作。
（3）选聘、解聘物业管理企业。
（4）决定维修资金的使用、续筹等。
（5）制定、修改相关管理规定。
3、成立：
首次业主大会召开即成立。（召开时机：交付使用的面积达到50%）
4、投票权（P60）
（1）首次大会：按套数、建筑面积决定。（2）常规会议：按业主大会章程决定。
5、议事规则
（1）一般决定：与会业主所持投票权1/2以上。 （2）重要决定：全体业主所持投票权2/3以上。
（三）业主委员会：
1、概念：经业主大会（业主代表大会）选举产生，由物业所有人代表组成，代表全体业主实施自治管理的组织，是业主大会的执行机构。
2、产生：业主大会（业主代表大会）选举产生，任期三年，连选连任，成立30天内备案。
3、换届：任期届满前两月，召开换届会议。（委员变更，由业委会或20%以上业主提议）
4、职责：（P62）
5、委员要求：（P62）
6、指导监管：（P63）
五、物业管理的内容和环节
（一）基本内容：
1、综合服务--主营业务（执行合同）；
2、经营管理--其他业务（拓展服务）；
3、社区建设--精神文明（协作配合)
（二）主要环节：
1、前期阶段--前期介入；
2、启动阶段--前期管理；
3、常规阶段--日常服务。
（三）性质特点：
1、事务性；
2、关联性；
3、时效性；
4、系统性；
5、拓展性。
六、物业管理招标与投标
（一）概念：物业管理权交易的主要方式。
1、物业的所有权与管理权分离。所有权---产权人、业主；管理权---物业企业
2、满足双方需求，符合双方利益。
3、有助于业主自治、自律。
4、有助于提高管理水平。
5、有助于项目创优达标。
（二）原则：
1、公开、公平、公正。
2、实事求是，切实可行。
3、前期介入，越早越好。
（三）条件：
1、招标方成熟。
2、投标方成熟。
3、规则完善。
4、信息畅通。
（四）招标方式与程序
1、方式：（1）公开招标（2）邀请招标（3）协议招标
2、程序： 共13项工作（P15-P19略）
（五）投标程序与方法与招标对应开展，是对招标工作的响应。
1、定人编写标书。
2、科学合理报价。
3、认真准备答辩。
4、关注业主、对手。
（结合招标、投标实例讲解）
（六）合同的签订
1、概念：明确所有者与管理者权利、义务的协议。
2、特点：（1）有偿合同。（2）产品特殊。（3）双方互信。（4）承诺慎重。
3、分类：（1）前期物业服务合同。（2）常规物业服务合同。
4、区别：（1）主体不同。（2）期限不同。
5、内容：合同示范文本(P.28P.36）
人人范文网 m.inrrp.com.cn 手机版