物业管理费测算

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；

2、行政办公费；

3、设备\设施维护费；

4、公用水电费；

5、清洁绿化费；

6、保安费；

7、固定资产折旧；

8、开办费摊销；

9、不可预见费；

10、管理者酬金；

11、税金。

详细测算书内容如下：

第一节 经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；

(二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；

(三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

(三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。

(二) 有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：

序号 职 务 月薪 备 注

1 中心经理 4,000

2 品质行政主管（中心经理助理） 2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。

第二节 经费测算

经费测算总表（单位：人民币元）

序号 项 目 测算依据 月支出 备 注

1 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00

2 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67

3 设备\设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00

4 公用电费 按经验数据测算 23,500.00

5 公用水费 按经验数据测算 4,200.00

6 清洁费（设施材料） 详见清洁费测算明细表 10,233.00

7 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00

8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50

10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30

12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11

13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01

16 每平方米月管理费(不含电梯分摊） 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05

根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：

房 型 系 数 管理费标准（元/平方米.月） 备 注

A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

（一）人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计

34,602.00

3 合计

122,202.00

（二）行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注

1 办公用品、低值易耗品

（1） 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

（2） 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部

300 数量 x 单价

600.00

小计

1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次

1500 综合测算 1,500.00

（一）人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注

1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计

34,602.00

3 合计

122,202.00

（二）行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注

1 办公用品、低值易耗品

（1） 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

（2） 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部

300 数量 x 单价

600.00

小计

1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次

1500 综合测算 1,500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7

400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34

270 9180 765.00

(4) 保安员 43

1000 43000 3583.33

(5) 小计

66680 5556.67

7 合计

14,406.67

（三）设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出

备注

1 电梯维保费 8 台

600 12 4,800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费

2,000.00

(1) 高压供电系统

屏

(2) 低压供电系统

屏

(3) 备用发电机维护费

台

小计

2,000.00

5 给排水系统维护费

800.00

(1) 给排水水泵维护费

台

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱

套

小计

800.00

6 室外景观绿化水维护费

500.00

7 游泳池维护费

200.00

8 消防系统维保费

500.00

9 弱电系统维护费

2,500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费

(6) IC卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计

2,500.00

10 建筑本体维修费

/

11 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00

12 不可预见费 4%

384.00

13 合计

9,984.00

（四）公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注

1 公用电费 50000 度 0.47

23,500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2

4,200.00

合计

27,700.00

（五）清洁费

序号 项目 计算方法 月支出 备 注

1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费 综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333

总价80，000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000

5 化粪池清理费 每一年清洗2次 400

7 消杀费 综合测算 1000

8 总计

10,233.00

（六）绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注

绿化费

41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

（七）保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注

日常耗材、装备保养 综合测算 400.00

（八）固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注

1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33

2 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17

3 合计

1,397.50

附表：固定资产清单

(一) 行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注

会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二) 工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

（九）开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注

1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本

2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。 开办费总表

项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出

1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管（中心经理助理） 1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00 (2) 三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00 (2) 通讯费

综合测算 3,000.00

(3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00

3 入伙资料 350 60.00

21,000.00

4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00

6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计（元） 备 注

1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

2 工作台 10 套 500.00 5,000.00

3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1,400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00

10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00

13 饮水机 4 台 200.00 800.00

14 小计

18,600.00

2、开办期工程工具清单

序号 项 目 数 量 单位 单价 合计（元）

1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00

8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00

11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、治安消防用品清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00

4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、员工服装清单

序号 项目 数量 单位 单价 金额

1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00

15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00

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