长沙全装修商品房调研报告

2020-03-01 20:38:37 来源：范文大全收藏下载本文

2010年长沙全装修商品房调研报告

第一部分长沙市全装修商品房现状分析

（一）长沙市全装修商品房的定位与标准

1、概念解释

根据2002年建设部住宅产业促进中心编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，全装修商品房首先是指新建城镇商品住宅中的集合住宅，而不是别墅或Townhouse这样极具个性化的产品。在新建房屋交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，不排斥向家具陈设和布艺装饰延伸而构成完整的室内装饰。

2、全装修标准

装修房有四个层次：第一层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础；第二层次，固定设施、固定设备和固定家具；第三层次是活动家具；第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。

（二）长沙市全装修商品房发展现状

1、基本状况

根据本次调研，目前长沙市实行全部全装修或部分全装修商品房项目约40个，全装修成为商品房的重要卖点，成为市场竞争的高级形式，但到目前为止，长沙商品住宅市场中全装修楼盘所占比例并不高，预计2010年比例约为5%左右。

2009年，万科·金域蓝湾一期920多套装修大户型半年销售一空，恒大名都开盘当天销售达2.5亿元，引人关注。这种全全装修战略和高性价比，销售业绩明显高于周边毛坯房项目。本地开发商中，中隆国际?御玺，在经济形势不乐观的2008年底，不到3个月时间，100多套全装修大户型全部售完，2009年下半年，沁园春?御院三期140套小户型公寓短时间内销售一空。

2、全装修商品房分布情况

长沙全装修商品房分布较散，中心城区全装修项目偏少。

全部全装修楼盘（15个）：珠江花城、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、万科·金域蓝湾、万科·金色家园、铂宫、远大·麓园、盛世·荷园、胜利商贸广场.苹果派、万科城、万科·西街花园、万科·金域华府、恒大雅苑；

部分全装修楼盘（20个）：阳光壹佰·后海、未来蜂巢、泊爱蓝湾、标志·长沙商务中心、香颂国际、威尼斯城、碧桂园.山湖城、江山帝景、瑞宁花园、香樟雅郡(四季美景.香樟林)、尚都·花园城、中隆国际·御玺、谋房.博客(凯华大厦)、共和世家、标志·麓谷坐标、沁园春—御院、未来城·科学家园、岳泰理想城·汇丰观邸、郡原广场、百合湖滨花园。

3、产品特征

第一：从户型配比来看，长沙全装修商品房呈现以下特征：整体来看，三房为主，占到整个全装修市场53.3%的比例，单间、一房和两房的比例加起来达到37.3%，说明装修市场供给主要面向的是二次置业改善型需求和小户型投资需求。

第二：从销售价格与装修价格比较来看，长沙全装修商品房装修部分价格在700-1500元/平方米之间浮动，同时长沙整体房价不高，装修价格所占总房价比例相对广州、上海等城市高出不少。

第三：从供应方式来看，目前全装修商品房主要有以下三种供应方式。一种是买房送装修，一种是菜单式装修，一种是全装修模式，将装修房作为完整商品出售给购房者。全装修模式最普遍和受欢迎，因为开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任。

（三）典型全装修商品房与周边毛坯房的对比

本次调查采取市中心区域与典型板块相结合的方式，选择了典型楼盘进行对比。

1、增加了房地产开发商的营业税及其附加税税费负担；

2、增加了购房者的契税负担；

3、增加了购房者的房屋维修基金负担；

第二部分目前长沙市全装修商品房特点

（一）长沙全装修商品房优点

第一：发展低碳经济推动两型社会建设；

第二：实施住宅装修产业化生产；

第三：设计提升与增效节能，以及对装修质量及造价的控制；

第四：实现有效品质保障，营造环保宜居环境。

（二）长沙市全装修商品房存在的问题

第一：从长沙市房地产发展环境和阶段来看，市场成熟度不高，开发商、消费者普遍认知度不强，长沙开发商和装修施工企业整体水平不高以及长沙市房屋销售价格总体偏低等因素，客观上制约了全装修的发展。特别是和装修公司水平整体偏低，而且良莠不齐，进行全装修难度较大。

第二：消费者认为缺少标准，信任度不够。

第三：开发商认为报建和验收手续繁琐、税收费用过高，并涉及重复收费，增加企业资金风险和营销风险。第四：政府监管缺失。

第三部分长沙市装修房市场发展建议

（一）装修房市场发展趋势

从全国来看，北京、上海、广州、深圳等部分城市全装修商品房比例已经超过50%，重庆、南京等城市积极出台各种政策，鼓励引导全装修商品房健康有序发展。

从长沙的房地产市场看，全装修商品房尚处于试水和起步阶段，长沙的全装修房逐步被市民关注，从少数项目把全装修作为差异化竞争市场武器试探性推出，到2009年越来越多的项目开始进行全装修商品房开发，新建住宅越来越高档化、精品化，预计在未来几年的发展中，全装修将成为住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式，形成房地产业由半成品向成品的迈进。

但消费者在观念上有一个接受新事物的过程，商品住宅整体的产业化水平也尚未达到普及装修房的程度，长沙装修房进程还任重道远。

（二）各地政府支持和政策参考

1、早在1999年，国务院就颁布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的通知，提出要“落实”《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。

2、2002年建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，在全国范围内推广全装修，逐步取消毛坯房。

3、2007年，深圳国土部门拟制订配套政策，鼓励开发商建设一次装修到位的全装修住房，力争2010年消灭毛坯房。

4、2008年，《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》开始征求社会意见，其中拟首次规定，经适房、廉租房应装修一次到位，两限房也宜装修一次到位。

5、2009年3月，重庆市出台了全国第一部关于全装修商品房的地方性规程，《重庆市全装修成品住宅建设技术规程》。该规程涉及消费者广泛关心的问题。

6、2009年，湖南省住房和城乡建设厅会议上首次提出，要加快制定推进住宅产业化的政策，逐步以全装修成品房取代毛坯房。

（三）政府支持和政策建议

1、基本状况

根据本次调研，目前长沙市实行全部全装修或部分全装修商品房项目约40个，全装修成为商品房的重要卖点，成为市场竞争的高级形式，但到目前为止，长沙商品住宅市场中装修楼盘所占比例并不高，预计2010年比例约为5%左右。

2009年，万科?金域蓝湾一期920多套装修大户型半年销售一空，恒大名都开盘当天销售达2.5亿元，引人关注。这种全全装修战略和高性价比，销售业绩明显高于周边毛坯房项目。本地开发商中，中隆国际?

御玺，在经济形势不乐观的2008年底，不到3个月时间，100多套全装修大户型全部售完，2009年下半年，沁园春?御院三期140套小户型公寓短时间内销售一空。

对于长沙开发商而言，全全装修项目主要以外来知名开发商为主，对于本土开发商而言，销售环节的差异化竞争是开发商选择部分全装修的主要原因。

2、领导应高度重视，增强综合协调能力

政府要站在建设两型社会、低碳经济高度，从建筑节能减排，发展绿色地产角度来看待全装修商品房的建设。

全装修住宅是建筑文明的提升，是房地产开发水平提高的必然结果，减少了环境污染，节约了能耗和劳动生产力，符合两型社会建设的要求，但现有法规滞后于发展，无法促进长沙全装修商品房健康良性发展，却明显增加了全装修住宅政策层面的成本。因此，各相关政府部门，应增强协调能力，废除相关不利于全装修商品房发展的政策，同时出台相关政策，鼓励广大开发商开发节能环保的全装修住宅，鼓励广大民众购买全装修住宅。

3、制定长期发展规划，逐步推进

在认真贯彻、执行2002年建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》基础上，参照重庆、深圳等城市地方性规程，结合长沙市实际，科学规划，分步实施，引导和鼓励新建商品住宅实施全装修，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修商品房的目标。

要制定专门针对全装修商品房规范管理范畴的具体规程，使得开发商在开发报建、安监质监、房屋验收、维修售后等方面有具体的法律法规可以参照；使得施工企业在装修施工过程中有规范性的技术标准；使消费者实现明白放心购买全装修住房，在法律法规的约束下，有效遏制擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构的装修行为，确保住宅主体结构及人民生命财产安全，促使住宅装修从无序走向有序。

4、加强媒体宣传引导，营造良好的氛围

长沙媒体对全装修商品房关注不够，主要将关注点集中在装修质量和验收标准等方面产生的争议上，不利于给全装修商品房发展营造良好的舆论环境。政府各部门应加强宣传引导，要站在建设两型社会，创建文明城市和“低碳社会”的高度看待。

针对开发商，要积极引导全装修住宅发展。要培育和推广一批全装修商品房示范楼盘和开发商，加强开发商之间经验交流，要让一批有实力和品牌的开发商投入到全装修商品房的建设中，从面上带动更多开发企业参与。

针对消费者，大力宣传全装修房环保、节约的优点，大力宣传 “住全装修房”、“节能减排”、“绿色环保”等理念，让购房者的观念逐步改变，让购房者买的放心，用的放心，最终接受购买全装修商品房的消费观念。

5、成立专门机构，研究制定系列具体政策

第一：建议由市建委牵头，成立专门机构，可以与拟成立的长沙市住宅产业化促进中心两块牌子一套人马，负责组织协调全市新建商品住宅全装修推广工作。争取出台相关扶持政策，积极引导和鼓励鼓励开发企业直接向消费者提供全装修成品房，长沙市房地产开发协会配合；

第二：完善全装修报建制度，简化办事流程；

第三：编制长沙全装修装修工程技术规程，从装修设计开始，装修设计与建筑施工一体化审查到位；第四：健全质监、安监管理体系。

6、出台强制性验收标准

验收环节是目前全装修开发商和消费最容易出现纠纷的环节，因为缺少统一评判标准，导致各自理解和执行难。开发企业要在合同中对装修标准进行详细约定，将全装修选用部品、材料的品牌、规格以及装修费用在与购房者签定的商品房预售合同（或附件）中予以明确。

全装修住宅装修选用的材料和部品必须通过经政府授权的检测机构的检测，满足国家和省级有关环保、节能标准，符合产业发展方向。全装修施工。全装修工程由开发企业委托《长沙市新建商品住宅全装修施工企业名录》中的企业进行施工。开发企业负责全装修住宅装修质量保修，确定明确保质期等。

7、避免重复收税

如果装修均价为1200元/平方米，全装修商品房比传统毛坯房增加了销售环节的计税基数约24%，即增加了以此为计算基数的营业税、城建税、教育费附加、契税、维修基金、印花税等税费。

一方面，增加了房地产开发商的营业税及其附加税税费负担。按每套住宅50万元的售价计算，房地产开发公司需为每套住宅多缴纳6720元的营业税及附加税费。

另一方面，增加了购房者的契税负担。购房者需按房屋购置金额缴纳2%的契税（首次购买90平方米以下的为1%），购房者需为每套住宅多缴纳2400元的契税。同时，增加了购房者的房屋维修基金负担。按现有法规，购房者需按房屋购置金额缴纳3%的维修基金，购房者需为每套住宅多缴纳3600元的维。

8、全装修市场实行准入制

市建委对新建商品住宅全装修施工企业实行准入制管理。为保证长沙市新建商品住宅全装修施工质量，由长沙市装饰装修管理办公室根据国家相关法律法规、行业特点及不同资质等级企业的营业范围，制定《长沙市新建商品住宅全装修施工企业入围条件》，通过企业申报、区县建设局初审及公开评审等程序，确定并定期公示《长沙市新建商品住宅全装修施工企业名录》。其他企业不得参与新建商品住宅全装修施工。

9、加强执法监管

建议由长沙市建设工程执法支队负责市管新建全装修商品住宅建设项目的执法检查和处罚；各区、县（市）建设局负责所监管新建全装修商品住宅建设项目的执法检查和处罚。

10、重点研究全装修房售后维修维护的问题

是否可以考虑引入装修单位与开发商共同承担维修责任或政府利用维修基金成立专业的维修部门（类似于以前的公房维修），进行统一管理和实施等措施。