某房地产开发公司工作计划
2020-03-02 02:04:46 来源：范文大全收藏下载本文
二0一0年度工作报告
(二0一0年二月 日)
xxxxxx
金牛辞旧岁，玉虎迎新春。今天，在这个充满朝气的日子里，我很高兴代表xxxx省xxxx臵业有限公司与各位一起回顾去年的工作，分享胜利的喜悦。共同吸取失误的教训，共商今年公司的发展计划。
一、2009年工作回顾
2009年是极不平凡的一年，房地产业遭受全球金融危机的冲击跌入低谷，面对严峻形势公司上下同心同德，迎难而上，奋力拼搏，采取行之有效的措施，取得了显著的成绩。
一年来，xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目共完成投资3.7亿元。实现销售收入5.06亿元（其中xxxx〃xxxx团购区销售收入2.89亿元，自售区销售收入1.17亿元；xxxxxx项目销售收入1亿元），货币资金回笼2.02亿元（其中xxxx〃xxxx团购区资金回笼0.92亿元，自售区资金回笼0.6亿元；xxxxxx项目资金回笼0.5亿元）。更令人兴奋的是2009年底公司顺利取得大科办事处整体搬迁项目41亩地（建筑面积11万平方米）的建设开发权，为公司的进一步壮大夯实了基础。
——在工程建设上，xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目近60万平方米全部同时启动，并取得了可喜的形象进度。我们克服了地质情况复杂，雨水过多等客观困难，采取抢时间，上足劳力抓进度；加强技术管理，规范施工程序保质量；强化安全意识，加强检查监督保安全；开展评比活动促文明施工等多种手段，xxxx〃xxxx项目自售区除八标段完成9层外，其他九标、十标、十一标、十二标均达到20层；团购区桩基础完成95%（个别标段开始地层和砖模），xxxxxx项目达到23层的可喜进度。在质量和安全管理上我们发现一个问题，就及时解决和处理一个问题，到目前为止，没有大的质量隐患，也没有出现过大的质量问题，更没发生重大安全事故。
——在立品牌、树形象，扩大了公司的知名度和影响力。公司成立之初就下决心以xxxx〃xxxx项目为平台，树起xxxx省xxxx臵业在
- 1大地缓减了公司的投资压力。根据2008年全球金融危机对房地产行业的影响，及时启动了由xxxx市广播电视局和xxxx市广播电视中心主办，xxxx电视台公共频道和xxxx省湘中美术馆共同承办，xxxx电视台新闻综合频道、xxxx电视台都市频道和xxxx人民广播电台与xxxx广播电视报协办的 “xxxx〃xxxx杯”全国首届书画电视大赛，为xxxx〃xxxx项目的形象宣传和xxxx公司的知名度起到了良好的推广作用；根据工程建设进度，及时加大营销宣传力度，适时开展VIP内部认购活动和公务员团购优惠促销活动，锁定了近800 名准业主，为xxxx〃xxxx项目的正式开盘储备了300多名正式业主，收取定金600多万元；营销代理公司在xxxx〃xxxx项目自售区基本具备开盘条件时，建议公司适时组织xxxx〃xxxx项目自售区正式开盘，xxxx〃xxxx项目自售区自开盘以来已签订购房合同199 户，销售收入1.17亿元，收取首付房款4300多万元。
——在财务管理和成本控制上，合理统筹调度资金，严格执行招投标管理制度，努力降低财务管理成本和建设成本。审计部在工程预算、结算、材料计划、工程进度款支付、工程量的签证方面做到沉着、冷静、细心，在资金、材料计划上不出差错，严格控制工程进度款支付，严格把握材料设备的计划，严格按照施工合同进行审计结算；采购部全年采购各种材料设备多达6000多万元，做到数据没有错误和甲供材料设备到位及时；财务部全年融资达到5.06亿元，成本开支3.7亿元，不仅保障了工程建设的资金需求，而且做到了5000万元在建设工程抵押贷款不要到帐的情况下，年底开支后还有几百万库存；在xxxx〃xxxx项目消防安装施工招标中，我们对各投标单位的报价进行了四轮报价和议价，通过四轮报价和议价使各投标单位的报价达到了基本合理，仅此一项就节省资金上百万元；在甲供材料设备采购中，尤其是在钢材采购时我们根据市场波动行情及时采取邀请多家供货商同时报价与锁定单价相结合的议价方式挑选供货商进行供货，仅钢材采购就节省资金45万多元；在各种合同的签订中，坚持做到不少于三家单位同时报价，采取最低报价单位中标的方式，仅第一批营销广告
- 3额3.2亿元（含商铺和车位），xxxxxx项目完成销售任务的100%，回笼资金0.9亿元（含团购区第
二、三期房款），大和项目10月中旬开盘，开盘时完成需售部分的40%，年底前达到60%。
2、工程形象目标：xxxx〃xxxx项目自售区2010年12月底各单栋具备交房条件，xxxx〃xxxx项目团购区18层的12月底单栋基本完成；其它的必须完成外墙装饰的三分之一以上；xxxxxx项目2011年春节前交房；大和项目多层部分土建通过竣工验收，高层达到26层。
3、安全、质量目标。全年杜绝重伤以上安全事故，所有结构，单体、整体验收必须合格。
4、12月31日xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目必须关帐。
（二）实现经营目标的有利条件
一是利好政策和高速的经济增长为房地产业的发展提供了充足的动力。2009年来，中央面对世界性金融危机，采取了积极的财政政策和极度宽松的货币政策，2010年中央再次强调保持2009年的政策不变，这为房地产业的发展注入了强心剂。xxxx作为有原材料供应基地之称的城市，在这种良好的经济发展环境中，高速发展的势头更是锐不可挡。去年，市委、市政府提出今年xxxx国民生产总值的增长达到13%，整体经济环境趋好，必然带动了房地产业的快速发展。
二是交通优势明显和消费潜力强劲是房地产业的发展的可靠保障。从省委、省政府提出3+5城市群后，xxxx作为长、株、潭的后花园，交通优势凸显，高速公路、高速铁路拉近了xxxx与大城市的距离，特别是市委、市政府提出打造xxxx经济半小时圈，更加扩大xxxx对周边县市的影响力，对启动周边县市来xxxx房产消费起关键作用。同时，xxxx强劲的消费潜力更是房地产业发展的有力保障，截止到年底，全市个人储蓄突破400个亿，整体存款达600亿。
三是日趋成熟的消费对房地产业发展提出挑战和创造了机遇。根据对xxxx〃xxxx自售区购房业主的情况调查，在已签意向购房协议的500个业主中，其中改善居住条件的420套占84%，投资型的44套占8.8%,多套购房的36套占7.2%。从调查情况可以看出xxxx消费日趋成熟，
- 5进度，确保建设资金尽快回笼；要进一步完善财务管理制度，合理调度建设资金，努力降低财务管理成本，实现公司利润最大化；要进一步完善行政管理制度，规范内部工作程序，提高工作效率，降低行政管理成本；要进一步完善奖惩考核管理制度，将年度经营目标纳入各部门的业绩考核范围，与每个员工的工资福利挂钩，完成任务的给予奖励，没有完成任务的予以处罚。同时，要加大对工程进度和工程质量与施工安全的考核力度，对及时完成工程进度，质量合格，且没有发生安全责任事故给予重奖，对工程进度滞后，质量无保障，又发生安全责任事故的予以重罚；要加强对贯彻执行各项规章制度的考核力度，对认真贯彻执行各项规章制度的员工予以奖励，对贯彻执行规章制度不严的员工给予处罚，经批评教育仍不能贯彻执行的员工予以重罚甚至作辞退处理，以真正提高公司的执行力。
三是要严格控制成本，确保公司利益。要坚持事前、事中、事后全方位、全过程控制成本。
事前控制是项目成本控制的关键，一要从规划设计入手，不断优化方案和施工图，主要把握住含钢量，实现低成本高质量。二要清楚施工环境和地质情况，制定完善的施工组织设计方案，不出现返工，窝工现象。三要坚持公开、公正、公平的招投标制度，严把工程发包关和大宗材料采购关。
事中控制是项目成本控制的重点，一要加强对财务管理成本的控制，合理使用资金，加快资金回笼，各项目应加强与银行合作，及时办理客户银行按揭、转移利息支付；二要严格把关工程签证，每一个签证必须合理、真实，杜绝一切假签证，每发现一件假签证，不管金额大小，对当事人予以辞退并加倍处罚；三要发扬艰苦创业的精神，历行节约，反对铺张浪费，不搞花架子以节约建设成本。
事后控制是项目成本控制的关卡，在工程结算上，要严格按图、按合同约定进行审计，实现双赢。
四是要加强企业文化建设，增强企业的凝聚力和向心力。企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力。建设良好的企业文化
- 720日必须完成外墙施工， 2011年2月15日基本完工。
⑶秋和轩6月25日必须封顶，12月25日必须完成外墙施工，2011年3月20日基本完工。
⑷冬和轩7月15日必须封顶，2011年元月15日必须完成外墙施工，2011年4月10日基本完工。
2、xxxx〃xxxx项目自售区配套工程进度
⑴窗 7月上旬必须进场施工，12月30日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）。
⑵护 栏6月上旬必须进场施工，10月30日基本完成（主体封顶后与外墙施工同步）。
⑶电 梯7月下旬必须进场施工，12月30日基本完成（主体封顶后施工）。
⑷对讲门8月上旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）。
⑸宽 带8月上旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成（主体封顶后）。
⑹监 控10月上旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成（由物业公司规划）。
⑺室内防火门9月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体封顶后与砌体施工交叉）。
⑻进户防盗门11月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体基本完工后与抹灰施工交叉）。
⑼电气安装9月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）。
⑽水系统安装9月上旬必须进场施工，2010年12月20日基本完成（主体封顶后与室内施工交叉）；
⑾顶板防水10月中旬必须进场施工，2010年11月30日基本完成（外墙完工后）。
⑿室外道路11月中旬必须进场施工，2011年3月30日基本完成
- 9工秩序在6月底前全部确定完毕。
（4）各个分项工程如电梯、护栏、门窗、消防、配电、强弱电系统、给排水及电话电视等，按照工程要尽早组织施工。
（5）室外环境工程工期控制在1个月内，在10月25日前全部完成。
（6）所有工作于2010年10月25日前全部完成并进行初验，11月16日完成最终的竣工验收。
（7）结算工作分两步进行。第一步主体工程完工后完成将主体工程结算；第二步工程竣工验收后，完成装饰及安装工程结算。所有结算工作于2010年农历年前完成并签字。
（8）2011年春节前交房。
5、大和项目建设进度
（1）土石方开挖于2月26日开始，如没有大的石方爆破，要在在10-12个有效工作日内完成基准面上土石方挖运施工；同时在此开挖过程中，必须确定地下室平面尺寸及位臵，保证地下室土石方的及时跟进挖运出场，3月底完成所有的土石方施工任务。
（2）要在场地土石方挖运完成约一半时，组织地勘单位对在建建筑位臵进行初勘，及时给设计单位提供一手场地资料，保证设计单位能不间断的组织设计；设计单位要在3月底能提供基础布臵图及基本的基础施工图，参照周边项目的地质条件，本地块可能地质条件较复杂，故对高层部分先进行单桩的详勘，以保证在桩基施工过程中不出现返工的情况；4月中旬孔桩施工单位进场施工，6月底总承包单位进场施工。
（3）8月底完成基础部分结算。
（4）项目建设合同约定工期计划为480天，所有建筑施工须同时开始，以高层为主轴分团组织流水施工；各分团流水作业块的劳务队伍要求总承包单位不能重叠与交叉；多层部分土建通过竣工验收，高层达到26层。
6、措施与要求
- 11基础设计；要尽快完成土建施工招标方案，及时组织土建施工招标，尽快确定土建施工单位，以便土建施工单位有充裕的时间进行临时建筑建设，为土建施工单位进场施工创造良好的施工环境。
⑷xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目部要加大检查力度，督促各专业施工单位上足机械设备和施工人员，坚持24小时交叉穿插作业施工，以促进工程进度；
大和项目部要重点督促土石方施工单位与地勘施工单位的交叉施工，促使桩基施工尽快进场施工。
⑸审计部和采购部要加强配合，切实保障甲供材料设备的采购供应，做到不影响工程进度。同时，审计部和工程部、监理公司应严格按照公司有关工程签证的管理规定，及时完成工程签证，防止出现因工程签证不及时而影响工程进度。设计单位要及时出设计图，保障不因图纸变更或设计出图影响施工进度。
四、今年的其他工作任务
今年的其他工作，要以促进工程进度、保证工程质量、杜绝安全事故，严格控制成本、加大营销力度、加快资金回笼、确保按时交房为主线，统筹兼顾，突出重点，全面实现xxxx〃xxxx项目、xxxxxx项目年底关帐。在抓好工程进度的基础上，今年还要着重抓好以下八个方面的工作：
（一）认真落实工程质量管理制度，确保工程建设质量 工程建设质量事关公司的信誉和公司经济效益的好坏。如出现工程质量问题，则会给公司带来巨大的经济损失。为此，在抓好工程建设进度的同时，必须认真抓好工程质量管理。
1、各项目部要定期组织工程部、各总承包单位、监理公司和各标段负责人开展工程质量教育活动，要认真吸取去年上海房屋倒塌事故的经验教训，对个别不服从质量监管的标段要采取非常措施，确保工程建设质量；要督促各标段定期组织班（组）长层次以上的施工管理人员进行质量意识教育，教育施工管理人员严格要求施工人员认真执行制作标准和施工程序，确保施工质量，并广泛开展工程建设质量
- 13此，在抓好工程建设进度和工程质量的同时，必须认真抓好安全施工管理。
1、各项目部要定期组织工程部、总承包单位、监理公司和各标段负责人进行安全施工教育，对个别安全管理不细、检查督促不严、心存侥幸和安全意识淡薄或安全管理制度执行不力的标段进行安全整顿，并广泛开展安全施工管理评比竞赛活动；项目部和监理公司要会同公司办公室每月出一期安全施工监管通报，对安全施工管理优胜单位予以重奖，对发生安全事故的单位予以重罚。
2、各项目部要督促各施工单位充分利用班前会对施工人员进行安全教育培训，项目部、监理公司、总承包单位要定期组织排查安全隐患；要重点督促各施工单位的塔吊、混凝土输送泵、外架、施工电梯等施工机械设备的定期维护保养，及时排查故障；同时要加大对施工机械设备操作人员的培训，严格规范操作程序。
3、各项目部要重点做好施工现场的服务保障工作，及时化解和处理好各标段间或施工单位与当地间的各种矛盾纠纷，杜绝各标段间发生械斗和防止与当地间的矛盾激化。
4、各项目部要加强对各标段施工人员安全防护设备使用情况的检查督促，督促所有施工人员按规定要求正确使用个人安全防护设备，防止发生因个人安全防护设备使用不当而造成施工人员意外事故的发生。
（三）加大成本控制力度，努力降低开发成本
成本控制力度决定着三个项目的开发成本高低和公司投资盈利的多少。如成本控制不力势必造成开发成本过高，公司投资盈利会大幅下降。为此，在抓好工程建设进度、工程质量和施工安全的基础上，必须切实加大成本控制力度。
1、xxxx〃xxxx项目团购区的图纸变化大，结构图纸必须重新进行预算，并与原来的图纸进行对比，找出工程成本的差异，以便与施工单位最终结算时做到心里有数；
大和项目桩基础设计方案和初步设计方案与施工图设计必须进行评估和优化，努力降低造价。
- 15购房款，同时要加大自售部分房款的收取工作，以期降低财务成本；
大和项目要按合同约定及时收取首期团购房款；同时要落实项目建设贷款银行，尽快报送项目贷款资料，及时办好项目贷款降低财务成本。
7、财务部要及时办妥第二期限在建工程抵押贷款到帐手续，防范后续投资风险；同时，要及时办好银行按揭贷款的申报手续，确保满足业主的银行按揭贷款及时到位；财务部要在做好银行融资的同时及时收回市委、政府的团购房款以舒缓银行融资压力，要切实做好资金调度和工程进度款的支付审查把关工作，以降低财务管理成本。
（四）加大甲供材料设备采购力度，确保工程建设需求 甲供材料设备的采购供应关系到三个项目的成本控制、工程进度的快慢和工程质量的好坏。如甲供材料设备采购供应不力或成本过高势必造成三个项目的建设进度、工程质量或开发成本过高。为此，在抓好工程建设进度、工程质量和施工安全、成本控制的基础上，必须切实加大甲供材料设备采购力度。
1、采购部要根据工程建设进度需求，依据钢材市场行情，密切关注钢材市场行情，采取大宗锁定钢材价格采购模式，努力降低钢材成本。
2、采购部要按工程进度计划，考虑电梯制造厂家生产能力，四月份前完成xxxx〃xxxx项目电梯招投标工作；同时要采取大宗采购锁定单价方式进行招标，以防出现通货膨胀时电梯厂家要求加价现象的发生。
3、采购部要根据工程进度提前做好电线电缆的招投标工作，采取大宗材料设备锁定价格采购模式确定好电线电缆供货单位，以满足工程建设需要。
4、采购部在做好以上工作的基础上要切实做好水泥供应及轻质砖的采购供应和xxxx〃xxxx项目团购区地下室防水抗裂膨胀剂的采购供应，要及时与工程部联系落实好xxxx〃xxxx项目供水、供电设备、门窗、护栏、内墙保温、外墙装饰贴面等材料的采购供应；
5、采购部在采购供应各种材料设备中要遵循货比三家、质量优先、价格优先、信誉优先、服务优先的采购原则，采用公开、公平、公正
- 17团购及已售部分争取在11月30日前签订完购房合同，年底前完成需售部分的60%。
（六）要加强财务管理，确保xxxx〃xxxx项目和xxxxxx住宅项目年底关帐
财务管理的好坏和资金的调度直接关系到三个项目建设资金的保障和公司投资收益的好坏。如加强财务管理，年底前xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目不能关帐势必给公司造成到手优惠收益浪费掉。为此，在抓好工程建设进度、工程质量和施工安全、成本控制和甲供材料设备采购供应的同时，必须加强财务管理，确保xxxx〃xxxx项目和xxxxxx项目年底关帐。
1、财务部要及时督促各总承包单位按月编制月度资金计划，并根据每月计划组织调度资金。
2、财务部依据各项目建设的不同阶段对建设资金的需求计划，协同银行分步落实xxxx〃xxxx项目第二期在建工程抵押贷款的到帐，并依据营销进度合理配臵资金结构，节约资金使用成本；
要加强对xxxxxx项目部的财务管理，督促及时收取第
二、三期团购房款和自售部分的购房款，以加快建设资金的回笼。
3月底要完成大和项目的资金使用计划和资金来源计划；同时，要协调落实好大和项目的项目贷款银行，及时报送项目贷款资料，根据项目建设进度及时办理在建工程抵押贷款以确保大和项目建设需求。
3、财务部要协同工商银行进行购房业主按揭贷款的前期准备工作，并根据工程进度逐步跟进、完善银行按揭的各项工作。
4、财务部要做好与营销代理公司各项工作的对接，逐日核对日销售额并保障资金安全到位，编制销售月报表并做到营销数据核对无误；
5、财务部要加强对各项工程支付款的审核工作，并每周做出工程款结算进度表供决策层参考；
6、财务部要加强与政府团购房协调办公室的协调及时收回第二期政府团购房资金；并与银行、税务、会计师事务所加强联系，为三个项目建设创造良好的财务环境；同时，要会同营销代理公司和办公
- 19产权证；
9、办公室要认真做好与政府职能部门的对口衔接工作，每月准时向建设、统计、房产等部门报送各种报表；同时，要做好日常管理工作及与其他部门的配合协调工作。
（八）加强前期物业管理，树立良好的物业形象
公司为加强前期物业管理特意申请注册了国强物业管理公司，而公司三个项目的前期物业管理的好坏关系到公司三个项目的形象和能否促进研修项目的营销进度。为此，加强前期物业管理，树立良好的物业形象。
1、物业公司必须尽快健全组织机构，要根据前期物业管理需要选配好管理人员；4月中旬要完成xxxxxx项目物业管理人员的招聘，6月底完成xxxxxx项目物业管理人员培训，7月底xxxxxx项目物业管理人员进场进行物业管理。
2、要尽快协调落实好xxxx〃xxxx项目和大和项目的前期物业管理招标工作，确保在xxxx〃xxxx项目和大和项目的前期物业管理招标中能中标。
3、在xxxx〃xxxx项目和大和项目的前期物业管理招标中标后，要根据xxxx〃xxxx项目和大和项目施工进度、销售进度和入住计划，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于xxxx〃xxxx项目和大和项目的销售服务，申报物业服务收费标准(初次定价)。
4、要抓好xxxxxx项目入住期的高效管理，办好xxxxxx项目业主的入住手续，为入住业主提供便民服务，并加强xxxxxx项目的装修管理与治安管理。
过去的一年，公司取得了显著的成绩，新的一年面临的任务艰巨而繁重，让我们在公司董事会的正确领导下，坚定信心，扎实工作，把公司董事会赋予我们的任务完成好！把xxxx〃xxxx项目、xxxxxx项目和大和项目建设好，向市委、市政府、市银监局和大科办事处交一份圆满的答卷！
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