福州城市综合体文档

2020-03-03 10:15:28 来源：范文大全收藏下载本文

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在密集上马建设中，综合体分布也呈现出不均衡状态。在市区部分热点区域，综合体分布更是密集，几分钟车程就有一个综合体。...

2010年，福州地产开发转型，从偏向住宅转向商业综合体，综合体之热由此愈演愈烈——在今明两年，五四北泰禾广场、东二环泰禾广场、红星国际、苏宁广场、世欧王庄等一大批的城市综合体即将密集投入使用。加上之前已建成或在建规划中的城市综合体，已超20个。谁能改变福州，成为海西繁华的代言人？

新兴的城市综合体项目来势汹汹，抢占市场份额，引爆福州综合体大战。

新项目开业潮来袭

三年前，一个综合体项目在福州开业会引全城瞩目，三年后的今天，综合体项目开门迎业已司空见惯。

随着2010年起上马的各个城市综合体建设接近尾声以及招商工作的开启，从今年开始，福州的综合体项目将迎来密集开业潮。据记者了解，打头炮的就是万宝商圈的苏宁广场、五四北泰禾广场。而到2014年，开业的大型综合体项目更多，在仓山区有红星国际、海西佰悦城、海峡国际商贸城等；晋安区有东二环泰禾广场、世欧王庄；台江区有中央第五街；马尾区有快安综合体、名城城市中心等。

据了解，这些城市综合体项目均包括商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能，并且相互依存。在其中，规模大的总建筑面积近70万平方米，规模小的也有20万平方米。

规划分布并不均衡

在密集上马建设中，综合体分布也呈现出不均衡状态。在市区部分热点区域，综合体分布更是密集，几分钟车程就有一个综合体。

例如，以万宝商圈为原点，一路之隔的苏宁广场即将入驻。而沿工业路不到5分钟车程，作为国内高端综合体代表的华润置地综合体项目亦有意向入驻鼓楼区的福州老酒厂地块。在寸土寸金的福州西二环，上述综合体的商业面积都较大。

距离万宝商圈不过一桥之距的浦上商圈，红星国际、仓山万达广场、乐都汇，几乎可以说“一站地一个综合体”。在浦上大桥桥头就是闽侯的综合体群升江山城。

不仅如此，在福州东部，综合体数量也不可小觑。从世欧王庄北上驱车10分钟，便是东二环泰禾城市广场；而东南向同样是10分钟车程，就抵达台江万达广场。

“目前大型综合体数量呈现爆炸式增长，供应可能面临过剩。”有业内人士表示，多个综合体密集开业，此前市场中所说的白热化竞争也将拉开帷幕。

综合体生存现状调查

综合体密集上市，看准的就是福州作为沿海省会以及海西核心区的消费能力和市场容量。有许多项目负责人都表示，福州的消费实力很强，但是缺乏上档次的城市综合体，来刺激、拉动福州的消费能力。然而，目前福州消费能力以及对大型城市综合体的接纳程度究竟如何？福州的消费力主要集中在哪个方面？

目前运营中的城市综合体生存情况最能说明问题。5月12日记者对福州现有三大主力综合体项目进行了实地调查。

福州万象城、宝龙城市广场——

业态丰富、价格亲民、人流最旺

记者走访：在记者走访的多个商业综合体中，宝龙和万象城无疑是最受欢迎的。在“万宝商圈”，商品价格大多不高，餐饮、娱乐等消费项目众多，而今这里还在进行业态调整和升级。

主力消费：据宝龙城市广场相关负责人介绍，宝龙的商业业态中，娱乐、餐饮、休闲占比达到了50%，购物所占比例已从原先的近七成降低至一半。平均人流量6万-8万，节假日及周末最高可达10万-15万。在福州万象城的餐饮店中，记者发现即便是在周末的下午2点多，依旧有许多食客排长队。

经营特色：宝龙城市广场经营走亲民路线。经营业态包括吃、喝、玩、乐的一站式消费，消费者更多的是青年学生。福州万象城的定位比宝龙高端，经营业态也集合了购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等五大功能。目前福州万象城正在对经营业态进行调整。宝龙不少商铺租约已经到期，正面临品牌调整期，届时会根据当前各楼层业态进行品牌调整升级。

区域价值：二手店面的租金或许更能体现区域的价值。据记者了解，随着客流量的暴增，目前万宝商圈一楼铺面均价基本都达到700-800元/平方米，而沿街黄金铺面租金更出现超过1000元/平方米的势头。

仓山万达广场、乐都汇——消费客流有所下滑

记者走访：与两年前开业时相比，仓山万达广场，尤其是乐都汇的购物中心已经变了模样。在人气最旺的一楼，许多专柜已经撤柜，气氛显得相当冷清。从1楼至4楼，服饰类、时尚精品类、眼镜饰品类等店铺掺杂在一起，档次不高且较为杂乱。

经营特色：仓山万达广场业态较为全面，除主力店万达百货外，还有大歌星、万达影院及各色餐厅。餐饮是仓山万达广场的一大特色。此外，仓山万达还有一些诸如ZARA、H&M等特色品牌。

主力消费：借助金山庞大的消费人群支撑，不论是周末还是平时，仓山万达三楼的餐饮集中地都是人气最高的地方。有餐饮店老板对记者表示，开业初期，该店到了晚上8点半都还要排队，而现在过了晚7点就不需等位。

人流情况：2011年5月，仓山万达广场开业当日曾创下人流量35万人次、销售额1654万元的纪录，但两年后，盛况不复再见，除了餐饮、影院及室内步行街外，其他区域，包括主力店均人流较少。

区域价值：2012年期间，乐都汇陆续有20多个租户退场。如今乐都汇四层的饮食专区有部分空置，一层也有不少空置店面。

台江金融街万达——

部分区域店面半数空置、租金下滑

记者走访：在周末记者走访时发现，金融街万达广场人气大不如前。有多家店铺在玻璃门上贴出“招租”或者“转租”的广告。而步行街二楼的店面空置情况更严重，几乎有一半的店面空置。此外，外围的多个店面，更换率也很高，诸多都打出转租的牌子。“我这个店是去年开业的，客流量一直不理想，连成本都挣不到，只能转租。”一位服装店老板无奈地说。

经营特色：作为综合体项目的台江金融街万达广场，集中吃、喝、玩、乐、购五大功能，配置有五星酒店等一系列高端设施。台江金融街万达广场在开业之初，就提倡“无提袋式消费”，所以其主力消费仍集中在餐饮和娱乐。

人流情况：在周末或就餐时间，金融街万达广场稍显人气，其购物中心和室内外步行街人气均较弱。

区域价值：据鳌峰路上一家中介门店负责人透露，由于店铺乏人问津，很多业主都降低了期望值，“部分门店的月租已经降到80元/平方米”。但采访中，仍有不少业内人士还是对台江万达的后期发展看好。业内人士林先生就表示：“台江万达的区位优势就是连接市区和东部新城。金融街万达广场，以往主要吸引的是东区一带的消费群。东部新城尚未全盘崛起，而金融街CBD雏形初具，因此其价值尚不能得到体现。但随着东部新城与市区联系更紧密，台江万达还将吸引更多来自马尾以及东部的客流。”

福州综合体项目一览

鼓楼区：·华润万象城·恒力城

台江区：

·金融街万达广场

·苏宁广场

·宝龙城市广场

·世茂天城

·福建国际金融中心

·万科广场

·中央第五街

晋安区：·世欧王庄·东二环泰禾广场·五四北泰禾广场·晋安桂湖温泉生态城

仓山区：