北京市物业管理招投标暂行办法
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北京市物業管理招投標暫行辦法
http://house.focus.com.cn 焦點房地産 2001.04.12 09:38:15 焦點網
北京市國土資源和房屋管理局
京國土房管物字[2001]258號
北京市物業管理招投標暫行辦法
第一條 爲規範本市物業管理招標投標活動，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區域內進行的物業管理招標投標活動，均適用本辦法。
第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責全市物業管理招投標的管理工作，北京市居住小區管理辦公室（以下簡稱“市小區辦”）具體負責本市物業管理招標投標的指導監督工作。
第四條 凡在本市行政區域內，建設單位、物業管理委員會、産權人或其他單位（以下統稱“招標人”）選擇物業管理企業時，均可通過招投標方式確定。其中，政府投資建設專案、經濟適用房專案的建設單位以及物業管理委員會選擇物業管理企業時，必須通過招投標方式確定。
第五條 新建用於出售的物業的招標投標工作，應在商品房銷售（預售）之前完成；自用物業，應在入住前3個月完成；已投入使用物業的招標投標工作，應在原物業管理委託合同到期前1個月完成。
第六條 物業管理招投標活動實行備案制度，招標人在招標前應提交下列材料報市小區辦備案，其中，物業管理委員會招標應到區縣房地局備案：
1、招標專案簡介
2、招標活動方案（包括招標組織機構、時間安排、評標委員會、評分標準）
3、招標書（包括物業管理內容、範圍、收費及服務要求，對投標單位要求等）
第七條 招標人可採取公開招標或邀請招標的方式進行招標。
第八條 招標人採用公開招標方式的，應當發佈招標公告，招標公告應當載明招標人的名稱、地址、專案的基本情況以及獲取招標文件的方法；採用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，邀請書應包含上述內容。
第九條 招標人招標前應編制招標文件，招標文件中應包括招標人名稱、地址、聯繫方式、專案基本情況、所要求的物業管理服務標準或物業管理收費標準、對投標單位及投標書的要求、評標標準等內容。
第十條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日。
第十一條 具有《北京市物業管理資質合格證書》的物業管理企業和已在市國土資源和房屋管理局登記備案的外省（市）物業管理企業，均可參與本市物業管理投標活動。
第十二條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。
第十三條 投標人應當在招標文件中規定的時間內，將投標文件送到指定地點。
招標人收到投標文件後，應當簽收保存，不得開啓。
第十四條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當爲招標文件中預先確定的地點。
開標時，應邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構參加。
第十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應由招標人代表及物業管理方面的技術、管理方面的專家組成，人數以5至9人爲宜，其中招標人代表不得超過2人。
前款專家應當從事物業管理相關工作滿五年以上且具有中級以上職稱或具有同等專業水平。
市國土房管局應建立全市物業管理招投標評標專家庫。招標人可從專家庫名單中隨機抽取評委，特殊招標專案可以直接從專家庫中確定。
與投標人有利害關係的人不得進入相關專案的評標委員會。
第十六條 評標委員會可以採取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出澄清或說明。
第十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可採用下列兩種方式確定中標人：
1、綜合評分，以分數最高者爲中標；
2、綜合評議，經評委有記名投票決定。
第十八條 一般專案的評標活動應在投標截止後七日內完成，重點工程項目可在15日內完成。
專案中標人確定後，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，並同時將中標結果通知所有投標人。
第十九條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委託合同。並于合同簽訂之日起15日內，將合同報送市小區辦及區縣房屋土地管理機關備案。
第二十條 招標人自行組織招標有困難的，可委託市小區辦代理組織招標活動，招標活動所需費用由招標人承擔。
第二十一條 招標活動結束後，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業：
1、專案竣工總平面圖；
2、單體建築、結構、設備安裝竣工圖；
3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；
5、各單項工程竣工驗收證明材料；
6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；
7、房屋銷售清單和産權資料；
8、公共配套設施的産權及收益歸屬清單；
9、物業管理所必需的其他資料。
第二十二條 爲保證投標活動的嚴肅性，招標人可向投標人收取適當押金，招標結果確定後7日內，應將押金退還投標人。
第二十三條 本辦法執行中的具體問題由市國土房管局負責解釋。
第二十四條 本辦法自2001年4月1日起執行。
■背景資料
什麽是業主委員會？有哪些權利與義務？
業主委員會是一個物業管理區域內代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任，業主委員會的民事責任由全體業主分擔。
業主大會選舉産生業主委員會，行使下列職權：
（一）召集和主持業主大會；
（二）選聘和解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同；
（三）依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌並監督其使用和管理；
（四）審議物業管理企業提出的年度工作計劃、物業管理服務費的預算和決算；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）執行業主大會的決議、決定；
（七）履行物業管理服務合同；
（八）監督業主公約和物業管理制度的執行；
（九）對物業管理企業的管理服務活動予以支援。
（十）業主大會賦予的其他職權。
前款第
二、
三、四項規定的事項，應當經業主大會批准。
業主委員會不得從事經營活動。
業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。物業管理行政主管部門應當制定業主大會及業主委員會的管理規則。
業主能否參與物業管理公司招投標的過程？
業主對物管招標投標的權利應通過業主委員會的職能來實現，不能親自參與這一投標過程。但往往在物業管理招投標的過程中，開發商經常願意把先期買房的業主請到招標現場作爲評委之一，這種情況屬於個人行爲。
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