什么是楼宇经济
2020-03-02 06:22:12 来源：范文大全收藏下载本文
什么是楼宇经济
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。
在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
楼宇经济的兴起
近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济在我国的提法始于上世纪9O年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其他一些城市政府所接受。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：
(1)楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求。城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源的越来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。
(2)楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果。现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。
(3)楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果。在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于是中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。
(4)楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求。在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。
(5)楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果。城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体
发展楼宇经济的益处
作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。
第一，发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。
第二，发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。
第三，发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时，致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。
楼宇经济发展的影响因素
对楼宇经济空间发展的主要影响因素有：经济发展水平和商务氛围、城市规划与城市扩展、交通因素、配套设施、有关机构所在地等。商务楼宇经历了从个体写字楼、写字楼扎堆、到规划建设集中商务区等空间发展的三个阶段。随着城市一些商务商圈的形成，这些商圈成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点。另外，随着城市空间拓展广域化与城市功能分散，以及城市空间结构的多核化与功能的集聚，城市楼宇经济也表现为在城市中心进一步集聚，同时向城市郊区扩散的双重趋势。
要加快楼宇经济的发展，城市政府首先必须从战略高度重视，其次要出台政策文件、制定楼宇经济综合开发行动计划，尤其要注意打造楼宇经济产业链，同时要打破制约楼宇经济发展的瓶颈，做好楼宇经济普查和管理也是重要手段。
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。
总部经济是从浦东楼宇经济发展起来的，当时在90年代末21世纪初，在浦东出现一个很新的经济现象就是楼宇经济，那么在这个基础上，就出现了总部经济的名称。因为有不少的楼宇就是一些总部没有了，比如说一些大厦他们都是以总部经济形式出现。总部经济在我国还是一个新的处于起始阶段的经济现象，所以成熟的案例，目前来说还没有，还没有真正的产生。
88层的浦东金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。
楼 宇 经 济
一幢大楼的经济规模竟然可以相当于一家大型企业，一幢大楼产生的税收可以超过1亿元！这是多么令人心动、浮想联翩的新经济！新经济的发展态势，是一个城市未来经济发展的晴雨表。尤其是，这种被专家称之为“楼宇经济”的新经济形态，正出现在我们从土地、资源消耗型的经济发展模式，转向以现代服务业和先进制造业为主导力量的经济发展模式的转型时期。
在杭州武林商圈，位于延安路528号的标力大厦是一幢高28楼的甲级高档写字楼。在高楼林立的现代都市，标力大厦并不算高。然而早在2004年，标力大厦向杭州市下城区交纳的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等，一年的税收总额就达到了1.15亿元人民币。这是浙江省第一幢年税收过亿元的写字楼。引人注目的是，这座聚集了近40家企业的28层大楼，占地面积仅为1000多平方米。这意味着，一幢高级商务楼里的企业所产生的效益，可等同于城郊8平方公里范围内企业产生的经济效益。
标力大厦是杭州市下城区发展“楼宇经济”的一个缩影。地处杭州市中心的下城区，全区面积仅31平方公里，土地资源极度稀缺，经济发展的地域空间非常有限。外延扩张式的经济增长已经走到尽头，要拓展新的发展空间，必须实现经济增长方式从外延扩张向内延集约式的转变。“楼宇经济”恰恰是集约利用资源、内涵扩张的一种具体形式。所谓“楼宇经济”，是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态。它以商务商贸楼为载体，通过开发、出租楼宇，招商引资，引进各类企业，这些企业有的做商场、办公司，有的则搞研发或用作现代服务机构。如此一幢楼就形成了一股潜力巨大的税源。 “楼宇经济”贡献的不仅是税收，而且催生了现代服务业的发展。在创造亿元税收的标力大厦内，30多家企业的产业分布非常广泛，包括金融、咨询、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、高科技、娱乐服务、房地产开发、旅游服务、交通通讯等国内外各类企业。这些企业的一个共同特点是，几乎都属于现代服务业。他们以有限的土地资源，凝聚起无限的经济能量，强大的人流、物流信息流、资金流在此汇集、激荡，对优化产业结构，提高城市综合竞争力具有十分重要的作用。
放眼全球，也是如此。美国服务业联盟提供的统计显示，美国服务业占GDP的80%,美国人中80%就职于服务行业.过去的20年中,服务行业增加了4000多万从业人员。而在欧洲，富裕地区大规模的制造业日益缩小，服务业已经大约占到了欧洲经济的70%，占欧洲出口的25%，而且这种趋势还将持续下去。
面对强劲的竞争压力，面对土地资源短缺等现状，我们正迫切需要新的经济增长点来维持经济又好又快发展，进一步提升城市综合竞争力。从这个意义上说，以楼宇为载体的新经济发展态势，昭示了一个城市经济发展的未来方向。
全方位 多层次 立体式 区楼宇办精心构建金水区楼宇经济发展平台近期，区楼宇办按照区委、区政府和区楼宇经济建设工作领导小组的有关要求，认真谋划，多措并举，不断加大宣传推介力度，积极构建我区楼宇经济发展平台，主要采取了以下措施：
一是坚持高起点高标准，筹建了金水区楼宇经济网（www.daodoc.com）。开辟了金水区楼宇经济数字管理系统、楼宇管理单位及楼宇企业信息发布系统等五大功能系统，为政府、楼宇业主及国内外企业之间搭建了信息交流和自助管理平台，拓展了发展空间。该网站采用现代三维全息影像制作技术，建立了金水区三维地理信息快速定位查询系统。围绕宣传“平安金水、和谐金水、靓丽金水、活力金水”等主题，突出展示金水魅力。以楼宇经济建设为载体，全景式介绍我区投资环境、投资导向、楼宇招商政策，发布楼宇招商项目，提供全方位的商务服务，免费为楼宇企业搭建自助网站，真正发挥“商家的咨询窗口、百姓的帮手指南、政府的参谋顾问”功能。
二是精心编印了15000份金水楼宇经济招商手册。该手册分为金水概况、楼宇招商和服务指南三部分，在楼宇招商部分中，集中宣传推介辖区建筑面积3000平方米以上、拥有招商资源的153栋商务商用楼宇。近日，该手册将免费发放到各镇、街道办事处、全市知名酒店、宾馆、车站、机场等重要场所和重点部位。
三是认真绘制了15000份金水区楼宇分布地图，地图正面以金水区行政区划图为依托，突出显示全区主要楼宇分布情况，背面提供区情介绍、辖区17个镇办简介、161栋主要楼宇实景照片和楼宇基本信息，形象再现了全区楼宇情况。
四是专门印制了金水区楼宇经济建设工作通讯录，建立区、镇办、镇办楼宇办和楼宇联络员四级通讯联络体系。
五是及时编发《金水楼宇经济信息》。第一时间以信息简报的形式，将全区重要楼宇经济信息、主要活动、各单位楼宇经济工作动态和重点楼宇招商经营等情况向全区发布，方便各单位相互借鉴，充分交流经验，达到互促互进、共同提高之目的。
六是扩大宣传面，同省市主要新闻媒体保持密切联系，及时交流信息，通报最新情况，拓展宣传渠道。近期，《郑州日报》、《大河报》等主流媒体先后以《郑州楼宇经济风生水起，效益喜人成竞争热点》、《金水区300楼宇呼应黄金三角经济区》、《把“星级服务”搬进写字楼——金水区政府为楼宇经济发展当“保姆”》、《“楼宇经济”渐成税收重头戏——郑州出现区级税收超千万元写字楼》和《金水区三维楼宇网站服务投资者》等为题，多次专门报道我区楼宇经济建设的做法，为我区发展楼宇经济营造了良好的舆论氛围。
思考：如何打造天津的楼宇经济
从1991年天津市第一座甲级写字楼-—天津市国际大厦开始招商，标志着天津的高档办公物业开始起步。截止到今年，天津已有十多家高档写字楼投入使用，并创出了远洋大厦、泰达大厦等在市内较有影响力的品牌。从项目分布情况来看，目前天津的高档写字楼主要集中在河西、和平两区，特别是南京路、友谊路一带，以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势，荟萃了天津市大部分甲级写字楼；而新兴的十一经路和鞍山西道地区以其独特的吸引力正在逐步发展壮大。
纵观这十四年的高档办公物业的发展历程，以1997年为分水岭，天津的写字楼市场经历了一个从火爆到低迷的转折。这其中，金融危机的影响和写字楼市场增量过快以及无序化竞争，是造成近几年天津高档写字楼举步维艰的主要原因。
自从2001年初，天津的写字楼市场开始回暖，空置率有所下降，而租金水平则开始爬升，这一降一升，都表示天津的高档办公物业开始复苏，进入存量盘整、蓄势待发的时期。尤其是2004年末，政府出台的“回收利用滥尾楼”的政策给今年天津的写字楼市场敞开了一个非常广阔的通道，许多经理人摩拳擦掌，跃跃欲试。天津写字楼的楼宇经济已拉开了序幕。
所谓楼宇经济，其实是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。这就是说，写字楼与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，在使用过程中同样可以创造经济效益。这其实是对“楼宇经济”的最好诠释。
斯密说：“经济的统一性，恰恰是一个国家统一性的基本标志”。这一点，于现代国家尤甚，于宏观经济尤甚。然而，在北京、上海、深圳、广州的写字楼红红火火之时，天津的写字楼市场却是不温不火。其实，这恰好印证了“楼宇经济”的内涵。写字楼的发展壮大，离不开宏观经济环境的支持。过去，天津的经济发展状况与其他几个大城市相比是有距离的。没有积极蓬勃的市场环境，商家就缺少了在天津发展的动力，也就不会在天津设点办公，而写字楼也就失去了生存的空间。如今，随着天津城市复兴计划的逐步实施，海河沿岸改造的顺利实行，再加上我市房地产市场的强劲上扬，天津的宏观经济环境发生了翻天覆地的变化。不仅我们本土的企业成长迅速，更有大批的外地企业进军天津市场，这给写字楼的发展打开了十分光明的前景。
在市场潜力和需求充足的条件下，写字楼的供给就成了目前的焦点和关键所在。经过记者对市场的多方调查发现，天津的写字楼，特别是甲级写字楼供给严重不足，拥有自己特色的王牌写字楼更是难以寻觅。随着企业的发展，外部形象越来越成为好公司关注的目标。企业的办公地点就是一个企业最直接的对外形象体现，如果许多好公司因为无法在天津找到合适的办公场所而退出，那将是我市的重大损失，因此，天津市场急需大量甲级写字楼。
不过，这并不是说其他等级的写字楼就不重要。其实，写字楼也和住宅一样，应该针对不同的目标顾客群来建设。西方有句谚语说：上帝的归上帝，恺撒的归恺撒，让我们各取所需。用在写字楼市场同样是适用的。写字楼的客户更加注重与自身身份地位相称的形象，因此，看准目标群再下手是写字楼开发商必须要特别关注和留心的。
写字楼与商业地产相搭配对写字楼来说并不是一个最佳选择。商业地产需要热闹的外部环境，大量的人口流动可以给商业繁荣带来巨大的现金流。可是，对于写字楼来说，它更需要舒适安静的商务环境，便利的交通条件。因此，这两者之间是有冲突的，甚至有时候是难以融合的。这也是目前我市一些高档写字楼发展并不理想的重要原因之一。
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