大学生房地产经营与管理课程策划报告作业

2020-03-03 08:48:15 来源：范文大全收藏下载本文

主题：让生活更温馨，让事业更畅达

在郑州高新技术开发区*****大学师生周转房地带，有郑州的大学城和科技园，创新大厦，高新区的政府单位，如高新区财务局等。所以在郑州高新区开发房地产主要面向的是高新区的IT产业的白领，科技人员，政府公务员，和大学城中的青年教师。这些消费人群属于城市中的中产阶级，是城市人群中的消费主力军，但是消费能力并不是很高，所以产品定位必须是中等商品住在小区，恒达花园的小区规划不必高档，人工湖，园林，假山可以尽量简化。而需要注意的规划应该注重方便，温馨，贴近生活。

根据建设方要求及对这块地的定位分析，充分考虑回迁安置房的特性，在规划设计力求表现自然主义风格和城市庭院生活方式，住宅小高层和中高层。结构清晰、道路顺畅、配套齐全等要求，创造出“以人为本”尊重环境，舒适优美的商业及居住空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。考虑建筑布局的经济合理性，本设计中将尽量减少场地填挖，使建筑有良好的视觉形象和丰富变化的天际线，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。

消费者群体:主要面向的是高新技术开发区的白领，公务员，大学老师产品定位: （1）房地产发展方向的分析与展望

近几年来，我国的房地产业取得了很好的发展，对 GDP 的拉动约为1.3%，住宅市场、写字楼空间、商业物业、酒店地产都得到了前所未有的发展空间，并都取得了不错的成绩。在房地产业高速发展的同时，与房地产业相关的行业都得到了相应的市场机会，包括与之相关的一些边缘行业、交叉行业、新兴的行业也得到了蓬勃的发展，比如房地产策划伴随着房地产业的繁荣也生机勃勃。近一年本人发现业内一个有趣的现象，那就是在房地产行业的招聘岗位需求中出现次数最多的就是房地产前期策划方面和工程管理方面，这说明房地产业界目前对房地产策划的重视程度以及市场对房地产策划人才的迫切需求程度，进一步说明了房地产策划成熟度的不足。（2）户型分析：

两室室两厅一厨两卫，空间结构合理，注重采光设计，楼宇间间距充分考虑采光，最大限度减少采光死角

(c)客厅和两个卧室全部朝南，采光效果好。

(d)主卧室带阳台和独立卫生间设计，更加人性化，更加注重生活的便利性 (a)坐北朝南南北通透，最有利于采光（b）大客厅，是有限的空间显得更加宽敞（g）卫生间设计干湿分离（h）全明设计，没有暗房

（i）双卫生间设计，一个卫生间在主卧内，另一个靠近次卧（j）主卧室带卫生间设计，使生活更加便利 (k)动静分区，生活区和休息区完全分开（e）次卧室1带飘窗设计

（f）餐厅和客厅紧密相连，餐厅和厨房紧密相连，方便使用（3）景观设计：小区景观设计将以植物为景观主体，蜿蜒曲折道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点则作为“点”成为点睛之笔。

线行空间的处理以人体工学为原理，形成空间的缩放，对景，观景的一条列趣味空间。

区域相对安静，有丰富的植物在路旁，三十米左右布置有座椅，路面平坦而防滑，且为坡度小于5％的坡道。

人们在较长观景线上容易形成视觉疲倦，所以在观景线空间处理上采取了顺应地形的迂迥，起伏的线形，交替变化的视角，使人们行在其中趣味无穷。

在健身活动草坪区布置，老人和儿童的活动区合二为一，既方便老人自身运动，又利于老人照看儿童；步道用鹅卵石铺砌，赤脚走能按摩脚底穴位对身体十分有利。并在步道旁布置运动设施如梅花桩、双杠、平衡木等器械。

点状空间是人们最近感知的小环境，例如一座木椅，一个凉亭，或是一组石景，是视觉意义上的主体。景区规划细部设计充分体现尊重自然、以人为本的生态思想，构筑物皆应用木料、石板等自然材料。

(1) 入口组景是对内部景观的提示，引导的作用。

(2) 观景空间：木椅、凉亭、石桌，都是静态观景点，在此周围进了或收或放的景观设计，使观者有其景，另一方面又是景观的点缀。（4）配套设计：

一、消防设计

在总体布局方面，建筑的间距保证每栋楼周边有足够的防火间距，每栋楼保证有符合要求的补救面即至少沿建筑的两个长边设置消防车道。当为坡地时，作为扑救面的坡度应≤5%。

建筑内的防火墙及设备用房、通风及空调机房的墙体均采用耐火砖筑。

消防设计按小区内同一时间一次火灾考虑，消防类别按小区内用水量最大一栋建筑确定，因此根据规范按多层住宅楼设计。

市政给水干管，管径为DN300，给水压力0.4Mpa。从市政管网上引入2根进水管（DN150）接入小区生活消防给水环网。室外消防管网呈环状形敷设，干管管径为150mm 消火栓沿道路布置，间距不大于120m。

室外消火栓：20L/S,火灾延时2小时，水量144吨。一次火灾总消防用水量：144吨。

结合建筑室内使用功能、面积和耐火等级配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器。

二、电气设计

住宅部分,根据户型的大小,住宅按5～8KW/户取值,公建及部分按60~100W/m2取值.本片区设计负荷3140KW,需用系数0.4,计算负荷1256KW;自然功率因数取0.8,补偿后的功率因数大于0.9,变压器容量1395.6KVA,变压器负载率70～85%,总计算容量2000KVA.本小区拟设4座500KVA室外箱式变电站,.沿小区南面已建城市电力管沟引来一路10KV电源,敷设至室外箱式变电站。

本小区室外电力管线有10KV电缆，0.4KV/0.2KV电力管线和环境道路照明管线,均采用电缆沟和排管相结合敷设。10KV电力电缆采用电缆沟或直埋式敷设，一般6根以上采用电缆沟，6根以下采用直埋或穿管。小区内380/220V低压配电线路采用直埋敷设。

本小区拟社通讯（电信和联通）、宽带网、有线电视和小区计算机管理网络等4类弱电管线,集中敷设.通讯系统:本小区住宅按1.5门/户市话设计,公共建筑按每百平方米1门市话估算,商铺按按每80平方米1门市话估算,总计需电话800门。

在本小区外市政道路下有市政电信及有线电视管线，由小区大门将其引入。由于本小区东西南北方向距离远，为安装方便，在小区设1个电信交接间（位置见图）。

小内绿化带下布置通讯和有线电视线路，通讯管道采用管块或波纹管，采用直埋方式敷设。管孔数为6-8孔。孔数应满足市话、长话、数据通讯、有线电讯通讯和其它通讯业务的要求。销售:

（1）广告宣传：塑造“春之声”的品牌的知名度和美誉度，将它打造成重庆一流的购物广场。

（2）新闻炒作：对“春之声”的独特定位和“购物即享受”的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明，利用新闻优势推出新闻题材。

（3）公关活动：对于知名度和美誉度的建立，有效的公关活动是永远不可替代的方式，同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作——只有活动才能吸引更多的年轻人参与，才能建立起对“春之声”品牌的忠诚度。

（4）主题推广活动：利用“春之声”的各个主题进行一系列的活动。（5） “精确制导”推广：对不同的目标消费者的不同消费特性采取不同的营销推广方式。

（6）推广对象延伸：对能够影响直接消费者的第三人或第四人展开推广活动，使其在影响直接消费者的过程中自己也变成直接消费者。

（7）购物有奖刺激活动：适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。（8）商业推广合作：联合各经销商或生产商，在奖励性销售活动中联合推动市场的发展。广告：

（1）以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次；

（2）在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点；