房地产估价题目

2020-03-03 23:04:35 来源：范文大全收藏下载本文

房地产开发公司于2000年5月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权, 并且于2002年5月在此建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年，残值率为0。目前,该类写字楼重置价格为3000元/平方米，该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，现在用于出租，每月平均实际收到的租金为3万元.。另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米60元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为建筑重置价格的2%，土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为5%，建筑物的资本化率为6%。试根据上述资料评估该宗地2006年5月的土地使用权的价值。

某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 (1)选定方法收益法

(2)计算总收益=50*900*12*(1-10%)=486,000

(3)计算总费用

①年管理费=486,000*3.5%=17,010

②年维修费=2500*900*1.5%=33,750

③年税金 =20*900=18,000

④年保险费=2500*900*0.2%=4500

年总费用=17,010+33,750+18,000+4500=73,260

(4)计算房地产的纯收益

房地产纯收益=486,000-73,260=412,740

(5)计算房屋纯收益

房屋现值=房屋重置价格-贬值额

=2500*900-(2500*900/48)*4