宁波市物业项目服务退出办法

2020-03-03 05:51:11 来源：范文大全收藏下载本文

宁波市物业项目服务退出

管理暂行办法

第一条为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

第三条本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。

第四条退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

第五条市房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业项目服务退出管理的政策制定、业务指导和监督工作。

各县（市）、区房产行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本辖区内物业项目服务退出管理过程的业务指导、监督工作。

各县（市）、区人民政府负责制定本辖区物业管理应急预案，指导街道办事处（乡镇人民政府）对辖区内物业项目- 2务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理；

（二）前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

（三）同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理；

（四）物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理。

第十条建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

（一）建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。同时书面报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门，并填写《物业项目服务退出管理情况登记表》。辖区街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项。并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

（二）建设单位应当按照《宁波市物业管理招标投标实- 4

（二）对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。

退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会备案。

（三）业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

（四）物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。

第十二条物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

（一）持有20％以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管- 6

（二）业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时报告辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会，督促业主大会及时选聘物业服务企业。

（三）物业服务企业向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签定的物业服务合同生效之日止。

第十四条物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业未接收服务前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主应当按合同约定继续交纳物业服务费至合同解除之日。

第十五条物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业根据物业项目服务实际，需留任或聘用原物业服务人员的，可与原物业服务企业进行协商。

第十六条物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务帐目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。财务审计内容：

（一）实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况；

（二）实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为- 8第十八条新选聘的物业服务企业接收物业项目服务时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。

第十九条物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可向辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

第二十条物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

第二十一条物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》（甬政发〔2009〕49号）的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。

第二十二条因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理。

第二十三条物业服务企业不按本办法规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时自社会公示之日起取消该企业1年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目1年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。

第二十四条本办法自2010年8月1日起施行。